房地產成本控制四大核心環(huán)節(jié)管理-

房地產成本控制

----四大核心環(huán)節(jié)管理

工程目標成本的制定、支解與落實工程清單招標管理工程成本數據庫的建立

[房地產成本控制專題研討會一、關于成本管理的基本觀點

二、目標制定的原則與過程

三、目標支解的方法

四、目標的落實–有效控制第一部分

工程目標成本的制定、支解與落實地產江湖――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！關于成本管理的基本觀點1，房地產項目成本管理的基本內容：合理確定與有效控制；確定是控制的前提和基礎，2，成本管理認識過程造價計算（概、預、結）--定額模式下，強調個人經驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；成本控制—強調不能突破目標值提升價值—強調企業(yè)/團隊的共同目標：利潤，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值--當前指導思想：結合產品和市場，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產品價值的實現為目標開展成本管理工作3，成本管理的基本方法—目標管理，包含了目標的確定與控制兩方面目標與控制關系：控制的目的就是為了實現目標控制的要素：目標、偏差測定、修正控制的過程：PDCA循環(huán)有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反饋成本目標的制定—基本原則1，目標的內涵：不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標2，目標的作用：目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數3，目標的范圍：成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本成本目標的制定—主要過程1，制定的時間：目標制定從立項時就已經開始，區(qū)分控制目標與經濟測算數據，要求不同，考慮風險因素；策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標成本施工圖完成后，可根據預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目標的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：成本與首先是由產品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經歷由粗到細的過程。一般的依據文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定。最好能結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調整，可以節(jié)省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布3，制定的要求：成本目標的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分的數據支持，通過市場調研和數據庫；內容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)地總數，便于今后的對比分析；盡可能作為績效考核指標；所有房地產公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，對用目標對控制結果的進行考核

成本目標的制定—工作案例1，某中學成本控制綱要：前期制定的過程和人員，如何調整2，某中學成本測算：全成本的范圍，對產品的明確3，成本調研報告格式：4，成本目標評審要點成本目標的支解--分解是為了落實1，要滿足動態(tài)控制的需要：按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標2，要滿足成本分析的需要：按照標準成本科目（公司內部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加；3，按內部職責劃分：成本費用總額分解到各相關責任部門，列入KPI4，分解到設計限額：也可以認為是目標的落實，實際上內在目標制定時就已經考慮到了設計限額5，分攤問題：作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據服務范圍在各期之間分攤；成本目標的分解—工作案例1，按招標和合同項分解：2，按科目細分：3，責任劃分：4，設計限額成本目標的落實產品的實現導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；要有保證目標實現的方法，技術經濟相結合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中體現甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現定位和檔次上的偏差；既要有完整的流程，更要強調項目操作團隊的成本意識與溝通，對產品和技術的控制與對成本的控制同步實現；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結算）與手段（軟件與報表）；調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的原因、內容、幅度、產生的影響等；調整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期；成本目標的落實--工作案例1，月報表2，調整所需文件：3，價值分析報告：第二部分

工程量清單招標管理

為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大益處？充分競爭、了解市場、掌握投標細節(jié)：在總價和單價上都充分競爭，可以體現各單位的真實成本，施工方案，對項目的了解程度等，分析投標報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；事先定價、心中有數：競爭是降價最有力的武器，在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動；承包范圍和內容事先明確，減少索賠：促使招標過程中將圖紙和現場的問題事先提出和解決付款、變更、結算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；第二部分

工程量清單招標管理

2，清單招標的組織及過程組織者、參與者、決策者—根據各公司的組織架構和經營特點各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同

；準備過程：調研考察（廣泛性和準對性，公司、項目、基地）、標前會議、文件準備（圖紙、清單、技術要求、樣板）招標過程：發(fā)標、答疑、開標、評標、談判、定標，每個過程都要遵循“靠數據說話、留有作業(yè)痕跡”的原則善后工作：合同簽訂與交底（合同附件、材料問題）、數據分析與積累、資料整理、樣板管理第二部分

工程量清單招標管理

3，清單招標的合同特點

基本概念；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調總價，單價包括有暫定量的單價和純單價；單價/總價合同的選擇：要看具體項目的復雜程度，與時間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或實際數量上差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方工程；最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都給了施工單位變更與調價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的成本水平；總之承包的內容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標示時提出；付款、結算辦理：盡量按照實際完成工程量合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風險；第二部分

工程量清單招標管理

4，關于標底的討論

正確認識標底：合理范圍的參考，不是準確的價格，例：領導要求說出到底哪個是準確的是否需要標底：很多單位說沒有標底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預期，目標也是一種標底；如何取定標底：調研，按定額或市場價格計算，甲方的企業(yè)定額就是成本經驗數據第二部分

工程量清單招標管理

5，關于談判的討論是否需要標后談判：談判的目的是降價，各公司的認識與習慣，最終為自身營造什么樣的市場環(huán)境；方式：不談或多次報價、多輪談判；如何有效的談判：有針準對性：從質量、技術、進度、服務、付款等方面以及報價中的問題入手誰負責：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu)化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度第二部分

工程量清單招標管理

6，評標原則與要點根本目的，要知道各家報價的差別在哪里，選定合適的隊伍（產品和服務）和價格，報證項目順利實施合理低價的概念與把握：技術與經濟結合，與項目特征結合深層次的重點分析，要有單價分析表；預防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖表必須與目標做對比分析表格要統(tǒng)一，招標文件中充分考慮評標的需要第二部分

工程量清單招標管理

7，招標成功的關鍵為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境，才能得到市場上的優(yōu)質資源市場調研充分，了解投標人及其產品的底細，合理確定入圍的產品和隊伍（檔次標準一致，新老結合）；招標范圍、要求明確，圖紙文件內容清楚投標報價的方式明確（如算量不同如何處理），表格統(tǒng)一；評標充分、到位總之：準備充分、到位。時間上有與保障第二部分

工程量清單招標管理

8，幾個常見問題有特殊照顧對象—給機會，低價中標；長期合作伙伴優(yōu)先圖紙不夠完備—先出招標圖，之后出變更；先作暫定價，并保留甲方分包的權利；時間過于緊迫—幾方同時算量；加快評標速度；準備充分，壓縮談判時間第二部分

工程量清單招標管理

9，總包及主要分包案例總包電梯：針對性產品鋁合金：技術標準的掌握裝修：材料和樣板的要求環(huán)境綠化：要建立實物量的標準智能化：兩次第三部分

工程成本數據庫的建立

目的與作用掌握市場信息，積累經驗數據，為合理確定作數據支持，也為保證公司的成本控制標準穩(wěn)定性；要建立制度，將成本信息管理落實2，數據庫的主要內容與形式成本管理數據庫包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本信息成本數據不僅包括經濟指標（價的指標），還應包括技術指標（量的指標）；定額也是一種成本數據庫成本數據內容很多，概括為三個層次的成本數據：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機及設備成本數據的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來源數據庫形式：不一定，可以用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，也可以是專用軟件：通用（如明源）、定制（如萬科、金地）3，數據庫的建立方法第三部分

工程成本數據庫的建立

1，目的與作用2，數據庫的主要內容與形式3，數據庫的建立與維護工作內容：建立制度與規(guī)范，制定成本數據的標準與分類；分析整理（BCIS的方法）；錄入與維護工作時間：在幾個節(jié)點上進行：調研、詢價、招標、合同、結算；最好能與工作過程結合而不是做為額外的工作工作人員：專職或專業(yè)人員第三部分

工程成本數據庫的建立

成本分析是建立數據庫的基礎，成本分析中有以下幾個值得注意的問題1，成本分析的原則：類似于會計：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性；實際發(fā)生原則（以實際結算成本為主）

2，分析方法的統(tǒng)一成本分析與成本標準科目要對應，各公司結合自身情況制定；一般財務有成本核算的科目，成本數據統(tǒng)計的口徑盡量與之對應，可以歸并或細化，但不要交叉，使兩方面數據具有互相檢查的作用；

3，面積的可比性分析指標用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積、承建面積，弄清各自的含義和用途4，類似性成本數據庫的數據將用于類似的項目，因此要掌握從些方面體現類似性，并將特征數據與成本數據同時保留。第三部分

工程成本數據庫的建立

工作案例1，相關制度：

2，常用分析表格3，成本管理信息庫：檢索、供方、法規(guī)4，成本數據庫：單價庫ACCESS，電梯EXCEL謝謝！請?zhí)釋氋F意見！個人道德素養(yǎng)

做好個人道德素養(yǎng)；不要因為貪小便宜，貪一時方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴都降低了。

因為一個人把道德品質丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個人都應該尊首道德底線，不應敗壞基本道德品質。以下是公司裡面出現的不好的現象：1、廁所紙巾偷到宿舍去用2、車間應急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現的不好的現象：1、公共場所隨意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現的不好的現象：惡意損壞公共財物以下是公司裡面出現的不好的現象：吃飯不要浪廢食物道德與生活

從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義:倫—類別、關係；理—紋理、道理。

倫理—人類社會裡種種身分間合理的關係，行為分際(做人要守本分)。(哪些人際關係、身分)2、道德的意義:道—道路、道理；德—獲得。

道德—走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途→尊嚴、榮譽