房地產(chǎn)行業(yè)花園營銷策劃初步方案樣本

萬峰錦繡花園營銷策劃初步方案一、

市場定位興義市示范住宅小區(qū)，以其優(yōu)美宜人自然、人文環(huán)境，賞心悅目、獨(dú)具特色建筑風(fēng)格，豪華、典雅硬件設(shè)施和軟件配套，領(lǐng)導(dǎo)興義房地產(chǎn)市場新時尚。二、

目標(biāo)用戶定位以興義市主城區(qū)居民為主（包含貴州醇酒廠職員），適度挖掘周圍小城鎮(zhèn)、農(nóng)村市場。因為主城區(qū)居住人口數(shù)量大且較集中，購置力相對較強(qiáng)，而區(qū)域內(nèi)可供選擇樓盤極少，這能給本項目奠定一定市場基礎(chǔ)。不過從本項目體量消化角度出發(fā)，適度挖掘小城鎮(zhèn)、農(nóng)村市場很有必需，因為盡管當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)較為落后，不過最近出外打工、做生意農(nóng)民越來越多，每個鎮(zhèn)應(yīng)該會有少數(shù)有錢人，有人有到城里買房愿望，同時政府在這方面給了大力支持，那就是買房能轉(zhuǎn)戶口。所以這部分用戶我們不可忽略。對三大塊目標(biāo)用戶群（主城區(qū)居民、貴州醇酒廠職員、小城鎮(zhèn)和農(nóng)村用戶）確實定步驟為：①全市尤其是主城區(qū)經(jīng)濟(jì)情況情況調(diào)查②市民收入和消費(fèi)及消費(fèi)流向、傾向調(diào)查③有購置能力用戶情況調(diào)查：層次結(jié)構(gòu)、收入情況、區(qū)域分布、購房傾向④準(zhǔn)目標(biāo)用戶、特定用戶初步判定和跟蹤。三、

關(guān)鍵賣點1、

政府全力支持，諸如銀行按揭能到8成30年，市政配套快速跟上，“五通工程”（水、電、氣、交通、通訊）立即動工，農(nóng)村用戶買房能轉(zhuǎn)戶口等，這能給購置者以足夠信心。2、

區(qū)域內(nèi)唯一高級住宅小區(qū)，興義市標(biāo)志性建筑，興義市民身份表現(xiàn)。3、

計劃宏偉大氣，軟硬環(huán)境一流。4、

建筑風(fēng)格兼具各家所長，令人耳目一新。5、

交通發(fā)達(dá)，市內(nèi)外出行十分方便。6、

硬件設(shè)施精良，軟件配套一應(yīng)俱全，堪為區(qū)域內(nèi)之“唯一”7、

按揭購房，付款靈活，輕松置業(yè)。8、

環(huán)境優(yōu)越無比，遠(yuǎn)景有“萬峰林”（國家級風(fēng)景區(qū)），近景有“盆景園”，尤其是小區(qū)內(nèi)環(huán)境計劃更是巧奪天工，創(chuàng)意性大手筆、前瞻性高投入，將會營造出一幅人間美景圖，讓人流連忘返。9、

專業(yè)營銷代理企業(yè)介入，能給區(qū)域內(nèi)用戶帶來全新銷售方法和服務(wù)理念。（其它賣點，經(jīng)過實地調(diào)研后進(jìn)行挖掘和發(fā)明）四、

推廣思緒總則：溫性切入，強(qiáng)勢出擊1、

軟性推廣第一步，著重于發(fā)展商形象推廣，因開發(fā)商進(jìn)入當(dāng)?shù)貢r間很快，著名度難和施達(dá)企業(yè)相比。推廣手法可利用政府招商做文章，推出發(fā)展商是招來“金鳳凰”形象。第二步，發(fā)展商形象推廣中介紹本項目，首先讓人有所知。這時可強(qiáng)調(diào)發(fā)展商準(zhǔn)備投資多少到這個項目，將會給興義人帶來什么樣物業(yè)。這么以輿論造勢，奠定銷售推廣基礎(chǔ)。第三步，充足利用地塊旁邊興義八中做文章，因為眾多用戶全部十分關(guān)心兒女教育問題，前期和之合作做部分公益事業(yè)，然后使它成為項目標(biāo)配套之一。第四步，新聞炒作，包含到項目進(jìn)展、銷售進(jìn)展、業(yè)主心態(tài)等。2、

項目包裝1）

前期咨詢點、售房部現(xiàn)場包裝（軟包裝能夠經(jīng)過銷售人員、宣傳資料對其美好環(huán)境和前景進(jìn)行描繪）2）

項目現(xiàn)場售房部包裝（利用小區(qū)配套會所做現(xiàn)場售房部，在裝修上充足表現(xiàn)小區(qū)環(huán)境、硬件、配套精華和內(nèi)涵。這么，一是充足顯示小區(qū)檔次，二是充足營造現(xiàn)場氣氛以給購房者信心，三是降低再投入，以后不用拆除。3）

地塊包裝：①

地塊形象精心部署，首先做出圍墻，圍繞圍墻做文章②

地塊周圍設(shè)置大型廣告牌，達(dá)成視覺感知和信息傳輸目標(biāo)③

制作路標(biāo)、路牌，起著指示作用和營造氣氛作用④

工地制造成出熱火朝天氣氛，以給用戶信心⑤

開工儀式，廣泛公布信息4、

廣告推廣①

因為項目為期房性質(zhì)，所以廣告力度必需要大，對受眾視覺、聽覺、感覺全方面出擊。②

溫性切入，奠定良好市場基礎(chǔ)，充足搜集對項目銷售有利反饋信息。③

了解當(dāng)?shù)孛襟w情況，受眾易接收方法，有放矢地制訂廣告計劃和廣告策略④

DM單等宣傳資料要突出特色、凸顯檔次⑤

依據(jù)當(dāng)?shù)孛袼浊闆r，舉行大型戶外活動（比如歌舞晚會、時裝演出），以達(dá)成廣告推廣目標(biāo)。⑥

公關(guān)活動：新聞公布會、業(yè)主懇談會、旅游節(jié)等5、

大氣、轟動而又切合當(dāng)?shù)厍闆r開盤活動（具體思緒經(jīng)過實地調(diào)研后再定）6、

強(qiáng)勁而富有成效促銷手段和方法附：一、重慶準(zhǔn)備工作概況1、

了解本項目相關(guān)情況，10月30日、11月2日分別三次組織相關(guān)人員傾聽馮總、桂經(jīng)理介紹2、

網(wǎng)絡(luò)查詢興義市相關(guān)情況，仔細(xì)研究下五屯鎮(zhèn)招商引資相關(guān)資料3、

策劃部人員對該項目初步研討（11月1日），形成初步思緒（宏觀）4、

初步制訂前期工作計劃表（11月1日）5、

和銷售部人員共同討論項目相關(guān)情況（11月2日）6、

重慶房地產(chǎn)市場可比性項目市調(diào)（11月2－4日）。市調(diào)項目有：龍湖花園、佳華世紀(jì)新城、皇冠東和花園、天驕俊園、金科花園、競地城市花園、新東?；▓@。調(diào)查目標(biāo)：尋求小區(qū)操作感性認(rèn)知，取得“鑫海豪苑”項目操作靈感和思緒，再將其結(jié)合本項目標(biāo)具體情況，融入本企業(yè)“因地制宜”操作理念和成熟項目操作經(jīng)驗，以達(dá)成“鑫海豪苑”項目操作萬無一失目標(biāo)。調(diào)查關(guān)鍵：項目特點、銷售手法、策略利用、現(xiàn)場部署二、重慶相關(guān)項目市場調(diào)查和分析（見下頁）即頌商祺重慶市宏穗房地產(chǎn)交易二0十一月四日重慶相關(guān)項目市場調(diào)查和分析注：重慶房地產(chǎn)市場這些項目操作可能對“鑫海豪苑”項目不會有什么直接參考性，但其基礎(chǔ)精髓和思緒或許應(yīng)該有值得借鑒地方，所以此匯報分析較為粗略，僅供參考。為了配合“鑫海豪苑”項目策劃、市場定位、廣宣推廣及營銷策略制訂順利展開，本企業(yè)分五組共八人對重慶房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深全方面、深入市場調(diào)查工作，意欲經(jīng)過大量數(shù)據(jù)及相關(guān)資料分析，以取得本項目可借鑒性依據(jù)。一、

調(diào)查情況概述二、

綜合分析1、

交通及地理環(huán)境如“龍湖花園”、“競地城市花園”、“佳華世紀(jì)新城”等項目樓盤，在城區(qū)新開發(fā)區(qū)內(nèi)，交通便利，地理位置優(yōu)越，周圍配套設(shè)施正逐步完善，日漸成為一個含有發(fā)展前景大型住宅小區(qū)。啟示：“鑫海豪苑”也是處于新開發(fā)區(qū)中住宅小區(qū)，那么必需要注意使市政配套逐步完善，交通便利，出行無憂，消除購置用戶生活不方便顧慮。2、

分期投入、規(guī)模出效應(yīng)上述多個項目標(biāo)投資較大，建筑占地面積全部在100畝左右，發(fā)展商全部采取了分期開發(fā)方法，方便于資金周轉(zhuǎn)和利用。以規(guī)模發(fā)明效應(yīng)，也是多個項目標(biāo)共同特點，這么能營造出一個較為成熟居住小區(qū)，以使對應(yīng)配套一應(yīng)俱全，同時降低成本，另外因為有規(guī)模，所以能從面積、戶型、環(huán)境布局等多方面滿足不一樣消費(fèi)群體。啟示：針對我們所了解興義房地產(chǎn)市場初步情況，其消化能力應(yīng)該問題不太大，采取分期投入不太妥當(dāng)，一是開發(fā)周期加長，二是可能會失去部分用戶，不過為了能靈活地進(jìn)行開發(fā)資本運(yùn)作，可進(jìn)行分區(qū)建設(shè)，以使部分樓盤快速崛起，讓購置者看到期望，增強(qiáng)信心，鞏固后續(xù)購置基礎(chǔ)。3、

廣告宣傳投入因為發(fā)展商投資規(guī)模較大，又是在一個新區(qū)域開發(fā)，且多是期房性質(zhì)，所以廣告宣傳力度及投入全部較大。關(guān)鍵形式：電視，報刊、DM單、布幅、施工載體包裝等。啟示：作為期房，廣告宣傳加大力度匆容置疑，不過怎樣制訂行之有效廣宣策略和廣宣計劃，乃是我們“鑫海豪苑”項目要關(guān)鍵思索問題，以達(dá)成“少花錢，多辦事”目標(biāo)。4、

營銷策略因為上述項目全部采取分期開發(fā)方法，所以在入市策略上首期多采取低價位及多個優(yōu)惠方法入市，再結(jié)合廣告著重對發(fā)展商及物業(yè)形象宣傳，提升著名度及品牌，以給消費(fèi)者信心，達(dá)成培育市場目標(biāo)，為后期開發(fā)提供有力確保。啟示：依據(jù)興義房地產(chǎn)市場情況，這種措施或許不能完全照搬（具體分析待實地調(diào)研后再下結(jié)論），因