觀瀾高爾夫球城開發(fā)方向研究計劃

PAGEPAGE6深圳市尺度策略顧問有限公司地址：福田區(qū)天安高爾夫花園雅景閣10樓AB座電話：0755－3573441傳真：0755－3429005觀瀾高爾夫球城開發(fā)方向研究計劃調(diào)研方案簡要說明由于觀瀾高爾夫球城規(guī)劃200萬平方米，建設(shè)規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，區(qū)位環(huán)境條件特殊，可能形成多種產(chǎn)業(yè)及多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合開發(fā)城鎮(zhèn)體系。在制定開發(fā)計劃前期，應(yīng)首先進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)及多類型房地產(chǎn)產(chǎn)品投資機會的研究，以明確觀瀾高爾夫球城開發(fā)方向（開發(fā)模式、物業(yè)開發(fā)類型及其物業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)），確定項目市場定位組合，并根據(jù)市場要求，設(shè)計出滿足目標(biāo)市場需要的產(chǎn)品。由于觀瀾高爾夫球城區(qū)位及資源環(huán)境的獨特性，購買觀瀾高爾夫球城房地產(chǎn)產(chǎn)品的的發(fā)生率較低和消費者難以分類，考慮到項目的產(chǎn)品定位準(zhǔn)確性需要，計劃分兩階段進(jìn)行，從定性研究入手探索開發(fā)觀瀾高爾夫球城可能的細(xì)分市場機會，再通過消費者定量研究評估細(xì)分市場規(guī)模潛量及需求特點、需求結(jié)構(gòu)?？紤]可操作性和時間及經(jīng)濟(jì)因素，現(xiàn)階段開發(fā)方向研究宜以定性研究為主，主要探索觀瀾高爾夫球城的市場機會，以明確其開發(fā)方向、物業(yè)開發(fā)類型，再在開發(fā)方向、物業(yè)類型基本明確的前提下根據(jù)實際需要制定具體的專業(yè)房地產(chǎn)市場消費者定量調(diào)查計劃。本方案由宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、中觀市場環(huán)境、典型產(chǎn)品/案例研究幾大部分構(gòu)成。4、本方案不包括以香港、澳門市場研究內(nèi)容，主要考慮我公司在香港澳門操作難度較大，宜委托香港專業(yè)機構(gòu)操作執(zhí)行。調(diào)研目的：研究中國及廣東省宏觀經(jīng)濟(jì)變化發(fā)展趨勢及珠三角主要城市各專業(yè)不動產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，預(yù)測不動產(chǎn)市場發(fā)展前景分析各種市場競爭態(tài)勢，分析各種競爭因素對觀瀾高爾夫球城的影響方向及其影響程度，尋找開發(fā)觀瀾高爾夫球城的市場機會研究典型高爾夫球會及其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)案例，分析成敗原因，借鑒經(jīng)驗與預(yù)測風(fēng)險定性描述觀瀾高爾夫球城可選擇的細(xì)分市場的特征，評估并推薦開發(fā)觀瀾高爾夫球城的細(xì)分市場描述觀瀾高爾夫球城各細(xì)分市場的目標(biāo)消費群基本特征調(diào)研內(nèi)容及方法國內(nèi)及珠三角宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究一）研究內(nèi)容中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化趨勢信息產(chǎn)業(yè)化革命浪潮影響中國加入WTO帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化趨勢珠江三角洲產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展規(guī)劃廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化趨勢深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化趨勢東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化趨勢二）研究方法國家相關(guān)政府、企業(yè)、事業(yè)機構(gòu)文獻(xiàn)資料研究相關(guān)行業(yè)專家訪問二、廣東省鄰近主要城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究1、研究區(qū)域惠州市、東莞市、廣州市、中山市、珠海市、深圳市、江門市2、研究內(nèi)容國民經(jīng)濟(jì)總體及各行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r人口規(guī)模及消費水平、消費結(jié)構(gòu)社會與文化發(fā)展特征產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)研究方法文獻(xiàn)調(diào)查專家深度訪談三、觀瀾高爾夫球城開發(fā)環(huán)境研究研究內(nèi)容項目概況（區(qū)位、地質(zhì)、地貌）項目開發(fā)規(guī)模及用地屬性、規(guī)劃要點（土地面積及功能）項目自身配套設(shè)施球會、鄉(xiāng)村俱樂部、酒店、其他配套設(shè)施項目周邊市政道路、交通、公建配套項目周邊（觀瀾鎮(zhèn)）街區(qū)功能規(guī)劃項目與鄰近城鎮(zhèn)、大中城市的交通聯(lián)結(jié)關(guān)系項目所在地（觀瀾鎮(zhèn)）與鄰近城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)關(guān)系（產(chǎn)業(yè)依存度）項目所在地（觀瀾鎮(zhèn)）與鄰近城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)及其消費水平、消費結(jié)構(gòu)研究方法1）相關(guān)政府、企業(yè)、事業(yè)機構(gòu)文獻(xiàn)資料研究2）相關(guān)行業(yè)專家訪問3）實地考察四、珠三角主要城市不動產(chǎn)專業(yè)市場供求情況研究一）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平城市規(guī)劃及建設(shè)狀況市政公用建筑等配套設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)固定資產(chǎn)投資狀況房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計、和策劃、價格水平不同物業(yè)市場總體供求結(jié)構(gòu)（需求量、供應(yīng)量）二）專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究內(nèi)容住宅市場土地供求總量樓面供求總量及其結(jié)構(gòu)價格水平及變化趨勢空置量及空量原因消費者、使用者結(jié)構(gòu)、特征規(guī)劃設(shè)計特點（面積、戶型、建筑風(fēng)格等）營銷推廣策略物業(yè)管理及配套設(shè)施市場承受能力（居民收入水平、消費模式）需求變化趨勢2、辦公樓市場土地供求總量樓面供求總量及其結(jié)構(gòu)（銷售率、出租率、空置率）價格水平（售價、租金）及變化趨勢空置量及空量原因消費者/使用者結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計特點（面積、間隔、建筑風(fēng)格等）營銷推廣策略物業(yè)管理及配套設(shè)施市場承受能力（收入水平）3、商業(yè)用房市場各種商業(yè)分布及其可能變化趨勢研究各種商業(yè)物業(yè)變化影響因素及其變化趨勢判斷各種商業(yè)物業(yè)供需現(xiàn)狀比較研究土地供求總量建面供求總量及其結(jié)構(gòu)（銷售率、出租率、空置率）價格水平（售價、租金）及變化趨勢空置量及空量原因投資者/使用者結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計特點（面積、間隔、建筑風(fēng)格等）營銷推廣策略物業(yè)管理及配套設(shè)施市場承受能力（收入水平）4、酒店市場外來旅游者規(guī)模及結(jié)構(gòu)總體服務(wù)能力分析（旅館數(shù)量、服務(wù)能力、開房率等）客房床位供求結(jié)構(gòu)（房客來源、性質(zhì)、規(guī)模、季節(jié)變化）價格水平（房價、租金）及變化趨勢空置量及空量原因規(guī)劃設(shè)計特點（面積、間隔、建筑風(fēng)格等）營銷推廣策略物業(yè)管理及配套設(shè)施市場承受能力（收入水平）5、會展中心土地供應(yīng)規(guī)模場館規(guī)模及結(jié)構(gòu)（建筑面積、投資額、功能分區(qū)及其面積）主要功能定位總體服務(wù)能力分析（展覽、會議、酒店、商務(wù)配套）運營情況（成本、盈利模式、租金水平、場館使用率）參展規(guī)模及其內(nèi)容空置量及空量原因物業(yè)管理及配套設(shè)施招展?fàn)I銷推廣策略6、旅游市場旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)政策旅游資源開發(fā)情況及發(fā)展趨勢主要旅游資源（歷史、人文景點、自然景觀）市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及旅游配套設(shè)施建設(shè)情況出入境管理及住宿配套設(shè)施旅游景點門票及住宅等價格水平旅客特征（來源、年齡、交通模式、目的、停留時間、消費模式）營銷推廣策略三）專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究方法文獻(xiàn)資料分析行業(yè)專家深度訪問典型產(chǎn)品、案例分析五、高爾夫球會及其配套房地產(chǎn)市場典型案例研究一）主要高爾夫球球會研究研究內(nèi)容區(qū)位及交通球場規(guī)模、設(shè)施運營模式（會藉、會員結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、服務(wù)）價格水平調(diào)研方法：文獻(xiàn)研究實地考察專業(yè)人士深度訪問3、研究對象：廣東省主要高爾夫球會廣東省約40個高爾夫球會，其中環(huán)珠三角地區(qū)的廣州市8個、深圳市4個、珠海4個、東莞4個、惠州4個、中山2個、江門1個（見附表）。建議七個目標(biāo)城市每個城市至少一個，重點研究深圳及廣州、東莞地區(qū)的球會。國內(nèi)北京、上海地區(qū)的著名高爾夫球會2－3個國際著名高爾夫球會圣安德魯斯皇賓高爾夫球會……具體調(diào)查對象與委托方協(xié)商確定4、研究方法文獻(xiàn)研究現(xiàn)場考察消費者/使用者深度訪問二）各主要球會相關(guān)房地產(chǎn)研究1、研究內(nèi)容土地供求總量（用地功能、性質(zhì)）、規(guī)劃建設(shè)計劃不同物業(yè)樓面供求總量及其結(jié)構(gòu)（銷售率、出租率、空置率）不同物業(yè)價格水平（售價、租金）及變化趨勢空置量及空量原因投資者/使用者結(jié)構(gòu)（年齡、來源、生活方式）規(guī)劃設(shè)計特點（面積、間隔、建筑風(fēng)格等）營銷推廣策略物業(yè)管理及配套設(shè)施服務(wù)能力市場承受能力（當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健⑾M模式）2、研究對象廣東省主要球會相關(guān)房地產(chǎn)（同主要球會研究對象）國內(nèi)北京、上海地區(qū)的著名高爾夫球會2－3個國際著名高爾夫球旅游圣地蘇格蘭－圣安德魯斯……3、研究方法1）文獻(xiàn)研究2）現(xiàn)場考察3）消費者/使用者深度訪問調(diào)研質(zhì)控重點和措施的說明保證項目組成員經(jīng)驗與研究分析能力保證調(diào)研方案可操作實施保證文獻(xiàn)資料的準(zhǔn)確性、代表性和完整性保證被訪問專家的代表性和權(quán)威性所有調(diào)查工具和操作文件與委托方深入討論，經(jīng)委托方審核批準(zhǔn)后方可執(zhí)行具體調(diào)查對象與委托方協(xié)商確定委托方可派人參與/監(jiān)督項目任一環(huán)節(jié)的調(diào)查工作召開演示報告會，解釋調(diào)研成果，接受質(zhì)詢與答疑研究成果及提交形式一、研究成果各項調(diào)查結(jié)果各城市分析報告各專