2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試黑金考題詳細(xì)參考解析

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書(shū)寫(xiě)規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫(xiě)在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書(shū)寫(xiě)，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書(shū)寫(xiě)的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。一、選擇題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）。A.租金收入B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入

2、（）不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.風(fēng)險(xiǎn)分析D.保本點(diǎn)分析

3、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為770萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬(wàn)元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

4、假設(shè)某房產(chǎn)限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120

5、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝

6、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定

7、當(dāng)利息周期小于1年時(shí)，則實(shí)際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無(wú)關(guān)系

8、可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)中（）是最關(guān)鍵的部分。A.項(xiàng)目總說(shuō)明B.投資環(huán)境研究C.規(guī)劃方案及建設(shè)條件D.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

9、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率

10、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.16B.18C.20D.22

11、對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)值應(yīng)該大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率

12、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

13、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1

14、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境

15、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（）萬(wàn)元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24

16、商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的（）市場(chǎng)。A.完全競(jìng)爭(zhēng)B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)C.寡頭壟斷D.完全壟斷

17、需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法

18、張某以6000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個(gè)月一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為（）萬(wàn)元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87

19、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

20、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金

21、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷

22、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

23、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的是（）。A.過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了D.過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長(zhǎng)期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

24、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是（）。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細(xì)分市場(chǎng)

25、某市2013年辦公樓施工面積為300萬(wàn)平方米，竣工面積為120萬(wàn)平方米；2014年辦公樓新開(kāi)工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為280萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

26、根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買習(xí)慣B.購(gòu)買心理C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買行為

27、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購(gòu)買能力

28、進(jìn)行城市詳細(xì)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)應(yīng)選用（）的地形圖。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

29、某家庭以80萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

30、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00

31、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動(dòng)成本的設(shè)B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置

32、下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會(huì)選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項(xiàng)目可行性研究C.細(xì)化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機(jī)會(huì)

33、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙

34、下列選項(xiàng)中，（）更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。A.開(kāi)發(fā)工作量B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)C(jī).經(jīng)營(yíng)收入D.投資數(shù)額

35、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。A.330B.450C.650D.700

36、工程變更估價(jià)原則中，已標(biāo)價(jià)工程量清單中無(wú)適用或類似子目的單價(jià)，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價(jià)。A.成本加費(fèi)用B.費(fèi)用加利潤(rùn)C(jī).成本加利潤(rùn)D.成本加負(fù)債

37、土地面積量算是在（）的基礎(chǔ)上進(jìn)行。A.野外測(cè)量B.實(shí)地測(cè)量C.實(shí)有圖紙D.非權(quán)屬調(diào)查

38、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

39、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場(chǎng)劃分為（）。A.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)B.一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)C.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)D.一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)

40、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析

41、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元／月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3％的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金為（）萬(wàn)元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4

42、對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法

43、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算，表述錯(cuò)誤的是（）。A.用地面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.用地面積測(cè)算以丘為單位進(jìn)行D.房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積

44、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

45、某家庭以2000元/m2的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬(wàn)元，那么從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額為（）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60

46、下列對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（）。A.服務(wù)市場(chǎng)B.合格有效市場(chǎng)C.有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)

47、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析

48、某人以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

49、房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價(jià)值B.預(yù)計(jì)利潤(rùn)額C.總投資額D.總成本額

50、（）是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準(zhǔn)收益率D.期望投資收益率二、多選題

51、以下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是()。A.非理性預(yù)期B.價(jià)格機(jī)制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時(shí)間落差

52、下列關(guān)于財(cái)務(wù)分析指標(biāo)說(shuō)法中，不正確的是（）。A.一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明應(yīng)收賬款收回越快B.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過(guò)銷售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)D.成本費(fèi)用凈利率越低，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)

53、可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段

54、在估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

55、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙

56、王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5

57、關(guān)于工程量清單計(jì)價(jià)方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)B.工程量清單由招標(biāo)人編制C.工程計(jì)價(jià)依據(jù)是各種定額D.計(jì)算的工程量不包含工程量的合理?yè)p耗

58、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購(gòu)房者愿花100萬(wàn)元購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測(cè)性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查

59、（）是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術(shù)環(huán)境D.國(guó)際環(huán)境

60、產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和()兩部分。A.廣告費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.促銷費(fèi)用D.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

61、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減

62、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬(wàn)元，E乙＝1800萬(wàn)元，E丙＝2200萬(wàn)元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲＝890萬(wàn)元，δ乙＝910萬(wàn)元，δ丙＝1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

63、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失，故通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無(wú)變化D.為零

64、2017年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

65、下列屬于會(huì)計(jì)恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債C.資產(chǎn)＋費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益＋收入D.負(fù)債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益

66、在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開(kāi)權(quán)益融資D.公開(kāi)債務(wù)融資

67、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

68、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元/m2（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/m2。A.3000B.5000C.7500D.8000

69、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬(wàn)元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31

70、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.進(jìn)度控制C.合同管理D.成本控制

71、財(cái)務(wù)分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營(yíng)運(yùn)能力分析

72、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載

73、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析

74、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)

75、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是（）。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細(xì)分市場(chǎng)

76、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

77、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

78、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40

79、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)》B.《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

80、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

81、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法

82、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為770萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬(wàn)元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

83、以下財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.流動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)B.速動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來(lái)講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動(dòng)性越差

84、按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)B.土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)C.新建商品房租售市場(chǎng)D.存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

85、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

86、某置業(yè)投資者以1萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

87、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%

88、某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬(wàn)元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬(wàn)元，不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%

89、某市2014年辦公樓施工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為180萬(wàn)平方米；2015年辦公樓新開(kāi)工面積為650萬(wàn)平方米，竣工面積為300萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬(wàn)平方米。A.620B.670C.970D.1150

90、張某在2004年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（）。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期、正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和

91、四時(shí)感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無(wú)汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯

92、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率

93、工程變更估價(jià)原則中，已標(biāo)價(jià)工程量清單中無(wú)適用或類似子目的單價(jià)，可按照（）的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價(jià)。A.成本加費(fèi)用B.費(fèi)用加利潤(rùn)C(jī).成本加利潤(rùn)D.成本加負(fù)債

94、現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的()分析。A.財(cái)務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營(yíng)運(yùn)能力

95、某家庭以80萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金10萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38

96、直接投資的特點(diǎn)是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況D.在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志

97、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

98、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款3000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息、到期后一次償還本息，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬(wàn)元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73

99、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值為（）億元。A.5B.8C.9.6D.10.6

100、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為17%，計(jì)算得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%三、判斷題

101、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。（）

102、解肌退熱、透疹、生津宜生用，升陽(yáng)止瀉宜煨用的是A.柴胡B.葛根C.升麻D.香薷

103、具有補(bǔ)腎益精，益氣養(yǎng)血功效的藥物是A.紫河車B.冬蟲(chóng)夏草C.蛤蚧D.龍眼肉

104、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。（）

105、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格預(yù)期合理性做出的判斷，反映了預(yù)期住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。（）

106、借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（）

107、從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過(guò)房屋銷售或出租經(jīng)營(yíng)獲得一定量的貨幣收入。（）

108、名義利率是實(shí)際利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率。（）

109、貸款利率是投資者所要求的最低利率，一般使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為貸款利率的代表。（）

110、同一購(gòu)物中心，所有租戶的營(yíng)業(yè)時(shí)間都必須一致。（）

111、住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比。（）

112、根據(jù)期末慣例法，把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，把初始投資P作為第1期期末發(fā)生的。（）

113、消費(fèi)者購(gòu)買行為也會(huì)受到諸如相關(guān)群體、家庭、社會(huì)角色與地位等一系列社會(huì)因素的影響。

114、從投資者的角度來(lái)看資金的增值特征使其具有時(shí)間價(jià)值。

115、市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對(duì)稱的。（）

116、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分是最常見(jiàn)的劃分方式。（）

117、目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。（）

118、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平。（）

119、資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。()

120、商用房地產(chǎn)同時(shí)也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購(gòu)買商用房地產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)投資行為。

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。對(duì)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。

2、答案：C本題解析：不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。

3、答案：B本題解析：770×12%萬(wàn)元=92.4萬(wàn)元

4、答案：B本題解析：房產(chǎn)測(cè)量中以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。本題中，已知兩倍中誤差為120m2，則可得中誤差為：120÷2＝60（m2）。

5、答案：B本題解析：五苓散中重用澤瀉為君，以其甘淡，直達(dá)腎與膀胱，利水滲濕。茯苓，豬苓為臣藥，增強(qiáng)其利水滲濕之力，桂枝為佐藥，溫陽(yáng)化氣以助利水，解表散邪以祛表邪，《傷寒論》示人服后當(dāng)飲暖水，以助發(fā)汗，使表邪從汗而解。

6、答案：B本題解析：長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低。一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)(居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購(gòu)房量由于成本降低而增加)，從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。

7、答案：B本題解析：根據(jù)實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系式。

8、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)這是可行性研究報(bào)告中最關(guān)鍵的部分。

9、答案：A本題解析：本題考查的是利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。參見(jiàn)教材P151。

10、答案：B本題解析：物業(yè)的有效毛收入是從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝20×（1－20%）＋2＝18（萬(wàn)元）。

11、答案：A本題解析：利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于2～2.5之間，當(dāng)利息備付率小于2時(shí)，表示項(xiàng)目沒(méi)有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。因此該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

12、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。

13、答案：C本題解析：采用期望值法進(jìn)行概率分析時(shí)，各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率是主觀概率，是在充分掌握有關(guān)資料基礎(chǔ)上，由專家學(xué)者依據(jù)自己的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)系統(tǒng)分析之后，主觀判斷做出的。

14、答案：B本題解析：物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容；對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除進(jìn)行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。

15、答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P158。

16、答案：B本題解析：由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。

17、答案：A本題解析：A項(xiàng)，目標(biāo)定價(jià)法是指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。目標(biāo)定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷售水平上預(yù)期的總成本和總收入。B項(xiàng)，價(jià)值定價(jià)法是指確定的價(jià)格對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，代表著“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價(jià)廉”。C項(xiàng)，當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。D項(xiàng)，成本加成定價(jià)法指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤(rùn)。這是最基本的定價(jià)方法。

18、答案：C本題解析：已知現(xiàn)值P求年值A(chǔ)的計(jì)算公式為：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]，已知年值A(chǔ)求現(xiàn)值P的計(jì)算公式為P＝A[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]。本題中，月利率＝7.8%/12＝0.65%，n＝15×12＝180。則按月等額還本付息每月應(yīng)還款金額為A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝6000×114×60%×[0.65%×（1＋0.65%）180]/[（1＋0.65%）180－1]＝3874.76（元）。若在第121期一次性償還，應(yīng)償還的金額為本期應(yīng)還金額與剩余59期（180－121＝59）應(yīng)還金額的現(xiàn)值之和。故償還額應(yīng)為：

19、答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤(rùn)率。參見(jiàn)教材P199。

20、答案：B本題解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流量表中只出現(xiàn)現(xiàn)金收支項(xiàng)目，折舊和攤銷是按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行的處理，不屬于現(xiàn)金收支，所以不會(huì)出現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中。參見(jiàn)教材P145。

21、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，一手房（增量）市場(chǎng)壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)，二手房（存量）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷。P37。

22、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

23、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)嚴(yán)重程度更高，危害更大。參見(jiàn)教材P55～56。

24、答案：A本題解析：產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質(zhì)偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質(zhì)偏好的細(xì)分市場(chǎng)中，所有消費(fèi)者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細(xì)分市場(chǎng)，至少消費(fèi)者對(duì)兩種屬性的重視程度基本一致。

25、答案：C本題解析：平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

26、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]消費(fèi)者市場(chǎng)的購(gòu)買對(duì)象

27、答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。

28、答案：C本題解析：地形圖比例尺的選用如表5-3所示。表5-3地形圖比例尺的選用

29、答案：A本題解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。將第6年初的10萬(wàn)元看作P，在余下的10年中每月等額還款數(shù)就是從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額減少值。月利率=6%÷12=0.5%，運(yùn)用公式

30、答案：C本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，應(yīng)先根據(jù)公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用償債備付率的計(jì)算公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金）求得償債備付率。本案例中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝50×12%＋50×12%÷[（1＋12%）10－1]＝8.85（萬(wàn)元），償債備付率為：30÷8.85＝3.39。

31、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析

32、答案：B本題解析：本題考查的是投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析。投資機(jī)會(huì)選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。參見(jiàn)教材P64。

33、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。

34、答案：C本題解析：營(yíng)業(yè)收入又稱經(jīng)營(yíng)收入，是指向社會(huì)出售、出租開(kāi)發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。營(yíng)業(yè)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有在市場(chǎng)上被出售、出租或自我經(jīng)營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來(lái)效益的有用的勞動(dòng)成果。因此，營(yíng)業(yè)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量（完成投資額）更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

35、答案：C本題解析：從有效毛收入中扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入。即：凈經(jīng)營(yíng)收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。在此題中，凈經(jīng)營(yíng)收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（萬(wàn)元）。

36、答案：C本題解析：根據(jù)工程變更估價(jià)原則，已標(biāo)價(jià)工程量清單中無(wú)適用或類似子目的單價(jià)，可按照成本加利潤(rùn)的原則，由發(fā)、承包雙方商定或確定變更工作的單價(jià)。

37、答案：A本題解析：土地面積量算是地籍測(cè)量的重要內(nèi)容，通過(guò)土地面積量算可以取得各級(jí)行政單位、權(quán)屬單位的土地總面積和分類土地面積的數(shù)據(jù)資料。土地面積量算在權(quán)屬調(diào)查和野外測(cè)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行。依據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)、邊長(zhǎng)等解析數(shù)據(jù)和地籍原圖，選擇適宜的方法求算面積。

38、答案：A本題解析：本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。參見(jiàn)教材P201。

39、答案：C本題解析：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指某一市場(chǎng)中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場(chǎng)劃分為四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類型：①完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；②壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；③寡頭壟斷市場(chǎng)；④完全壟斷市場(chǎng)。四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為充分，完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷具有競(jìng)爭(zhēng)，但競(jìng)爭(zhēng)又不充分。

40、答案：B本題解析：房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容包括：①調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給；②分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃；③分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；④分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

41、答案：B本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。15+（180-150）×3％=15.9（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P361。

42、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。選項(xiàng)D還必須滿足效益相同的條件。參見(jiàn)教材P210。

43、答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算，包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測(cè)算。用地面積測(cè)算以丘為單位進(jìn)行，包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測(cè)算。

44、答案：B本題解析：從理論上來(lái)說(shuō)，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來(lái)確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。維護(hù)較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費(fèi)用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對(duì)舊有建筑而言，租金收入常常使回報(bào)率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費(fèi)用上升越快，這種情況就越明顯。

45、答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的換算。

46、答案：D本題解析：潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。A項(xiàng)，服務(wù)市場(chǎng)又稱目標(biāo)市場(chǎng)，是指公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。BC兩項(xiàng)，有效市場(chǎng)是指對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。但如果政府或團(tuán)體對(duì)特定消費(fèi)群體消費(fèi)某種商品進(jìn)行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶籍人士不得購(gòu)買限價(jià)商品住房，那么本地戶籍者就構(gòu)成了該城市限價(jià)商品住房合格的有效市場(chǎng)。

47、答案：C本題解析：根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。其中，單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。

48、答案：C本題解析：本題考查的是償債備付率。1.計(jì)算出等額的年還本付息額：P=230×12000/10000×60%=165.6（萬(wàn)元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（萬(wàn)元）；2.計(jì)算出償債備付率=可用于還款的資金/應(yīng)還本付息額=34/26.95=1.2616。P203。

49、答案：A本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)抵押物的抵押率定義。

50、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

51、答案：B本題解析：房地產(chǎn)波動(dòng)的重要原因是供求的不平衡，非理性預(yù)期、容積率和生產(chǎn)的時(shí)間落差都會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的供求失衡，而價(jià)格機(jī)制是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡的重要因素。

52、答案：D本題解析：D項(xiàng)，成本費(fèi)用凈利率是企業(yè)的凈利潤(rùn)與成本費(fèi)用總額的比率，它反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的耗費(fèi)與獲得的收益之間的關(guān)系。該比率越高，說(shuō)明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。該比率不僅可以用以評(píng)價(jià)企業(yè)獲利能力的高低，也可以用以評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的控制能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。

53、答案：B本題解析：[解析]建設(shè)工程招標(biāo)

54、答案：D本題解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。

55、答案：B本題解析：材料的表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在自然狀態(tài)下的體積之比。

56、答案：A本題解析：根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對(duì)此題而言，套內(nèi)建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=(43.5+5)m2=48.5m2。

57、答案：C本題解析：AB兩項(xiàng)，工程量清單是一份由招標(biāo)人提供的文件，編制人是招標(biāo)人或其委托的工程造價(jià)咨詢單位；與定額計(jì)價(jià)方式方法不同，采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)。C項(xiàng)，主要計(jì)價(jià)依據(jù)為“清單計(jì)價(jià)規(guī)范”，其性質(zhì)是含有強(qiáng)制性條文的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，清單的項(xiàng)目劃分一般是按“綜合實(shí)體”進(jìn)行分項(xiàng)的，每個(gè)分項(xiàng)工程一般包含多項(xiàng)工程內(nèi)容。D項(xiàng)，工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的工程量計(jì)算規(guī)則的編制原則一般是以工程實(shí)體的凈尺寸計(jì)算，沒(méi)有包含工程量合理?yè)p耗。這一特點(diǎn)是定額計(jì)價(jià)的工程量計(jì)算規(guī)則與工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的工程量計(jì)算規(guī)則的本質(zhì)區(qū)別。

58、答案：D本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成三類：①試探性調(diào)查，即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法，如在經(jīng)歷了2016～2018年中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2019年購(gòu)買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費(fèi)60萬(wàn)元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，即檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。

59、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

60、答案：B本題解析：因?yàn)閺V告費(fèi)和促銷費(fèi)用包括銷售費(fèi)用之中。

61、答案：A本題解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來(lái)越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見(jiàn)教材P202。

62、答案：A本題解析：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)計(jì)算公式為：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V為標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。一般地，V越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越?。环粗?，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越大。本題中，將相關(guān)數(shù)值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序?yàn)橐遥急技住?/p>

63、答案：A本題解析：因?yàn)檎郜F(xiàn)率的提高會(huì)抵消通貨膨脹的影響。

64、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。P40。

65、答案：C本題解析：會(huì)計(jì)恒等式分為兩種數(shù)量關(guān)系：①資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益的數(shù)量關(guān)系，包括：a．資產(chǎn)＝權(quán)益－債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益；b．資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益；c．所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債。②收入、費(fèi)用與利潤(rùn)的數(shù)量關(guān)系，具體是：收入＝費(fèi)用－利潤(rùn)。

66、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)。發(fā)行股票屬于權(quán)益融資，并且可以交易，屬于公開(kāi)市場(chǎng)。P285。

67、答案：D本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬(wàn)元）。

68、答案：C本題解析：盈虧平衡點(diǎn)即銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利的點(diǎn)。根據(jù)題意可知，總銷售收入＝8000×1.5×10000＝12000（萬(wàn)元），房屋總開(kāi)發(fā)成本＝3000×1.5×10000＝4500（萬(wàn)元），土地的最高總價(jià)＝12000－4500＝7500（萬(wàn)元），則土地價(jià)格＝總價(jià)÷面積＝7500（元/m2）。

69、答案：B本題解析：本題考查的是償債備付率。

70、答案：B本題解析：本題考查的是進(jìn)度控制。制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有兩種，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法），另一種是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。參見(jiàn)教材P83。

71、答案：B本題解析：財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容包括：①償債能力分析，是指企業(yè)償還各種到期債務(wù)的能力。②盈利能力分析，是指企業(yè)賺取利潤(rùn)的能力。③營(yíng)運(yùn)能力分析。企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況，對(duì)其進(jìn)行分析，可以了解企業(yè)的營(yíng)業(yè)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。

72、答案：A本題解析：荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力，主要分為永久荷載（恒載）、可變荷載（活載）以及偶然荷載。其中，永久荷載（恒載）是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力。

73、答案：C本題解析：蒙特卡洛模擬法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法，適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值的情形。

74、答案：D本題解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛租金收入比率。P258。選擇基礎(chǔ)參數(shù)（四類參數(shù)）

75、答案：A本題解析：產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質(zhì)偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質(zhì)偏好的細(xì)分市場(chǎng)中，所有消費(fèi)者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細(xì)分市場(chǎng)，至少消費(fèi)者對(duì)兩種屬性的重視程度基本一致。

76、答案：D本題解析：投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率＝（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值＋物業(yè)增值收益）÷權(quán)益投資數(shù)額。本題中，代入數(shù)據(jù)可得投資回報(bào)率＝（2.4＋0.22＋60×2%）÷（60－40）＝19.1%。

77、答案：B本題解析：動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。本題中，凈現(xiàn)金流量具體見(jiàn)表。因此，動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù)－1）＋（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）。代入數(shù)據(jù)可得，動(dòng)態(tài)回收期＝（5－1）＋4.91/18.63＝4.26（年）。

78、答案：D本題解析：土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上。

79、答案：A本題解析：在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)》中，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求包括三個(gè)方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)；③建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。

80、答案：D本題解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬(wàn)元）。

81、答案：B本題解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。概算指標(biāo)法常使用的估算公式是：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。

82、答案：B本題解析：770×12%萬(wàn)元=92.4萬(wàn)元

83、答案：D本題解析：財(cái)務(wù)分析是以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。D項(xiàng)，一般來(lái)講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金和應(yīng)收賬款的速度也越快。

84、答案：A本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的理論。

85、答案：B本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益；（2）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化；（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；（4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃；（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)共給條件的變化。

86、答案：B本題解析：[解析]復(fù)利計(jì)算

87、答案：C本題解析：

88、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率的計(jì)算公式為：稅前現(xiàn)金回報(bào)率＝（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)－年還本付息）/投資者的初始現(xiàn)金投資。其中，年還本付息A＝60×8%＋60×8%/[（1＋8%）10－1]＝8.94（萬(wàn)元）。因此，該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率＝[30×（1－25%）－8.94]/（160－60）＝13.56%。

89、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬(wàn)平方米）。

90、答案：D本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益為租賃權(quán)，權(quán)益價(jià)格為剩余3年租期、正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和。

91、答案：A本題解析：加味香蘇散（紫蘇葉、陳皮、香附、炙甘草、荊芥、秦艽、防風(fēng)、蔓荊子、川芎、生姜）——功用：發(fā)汗解表——主治：四時(shí)感冒（惡寒發(fā)熱不甚而無(wú)汗之表證），為辛溫發(fā)汗之緩劑；而麻黃湯，麻桂并用，發(fā)汗之力較強(qiáng)，并善宣肺平喘，為辛溫發(fā)汗之重劑，適用于外感風(fēng)寒，惡寒發(fā)熱而無(wú)汗喘咳之表實(shí)證；九味羌活湯辛溫發(fā)汗，兼清里熱，適用于外感風(fēng)寒挾濕，惡寒發(fā)熱，無(wú)汗身痛，兼有口苦微渴者；升麻葛根湯升陽(yáng)解肌而透疹，宜于麻疹欲出不出而身熱無(wú)汗者。

92、答案：B本題解析：[解析]投資回報(bào)率

93、答案：C本題解析：根據(jù)工程