新房購(gòu)房流程模板

新房購(gòu)房步驟（買(mǎi)房網(wǎng)友必看）

購(gòu)房是一個(gè)家庭大事，以下文章是我們精心組織，或許對(duì)你購(gòu)房有幫助，請(qǐng)耐心看完。

購(gòu)房者在買(mǎi)房前要充足估量自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月供通常不得超出家庭月收入50%。購(gòu)房能力評(píng)定就是綜合考慮自己收入、支出及所購(gòu)置區(qū)域房?jī)r(jià)等眾多原因，并經(jīng)過(guò)購(gòu)房能力評(píng)定量算器，計(jì)算出自己在現(xiàn)階段能夠購(gòu)置房屋總價(jià)及均價(jià)，以指導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房。

買(mǎi)房前心理準(zhǔn)備

1、對(duì)樓盤(pán)價(jià)格作好心理準(zhǔn)備。

現(xiàn)在南寧樓市價(jià)格處于不停波動(dòng)過(guò)程中。在購(gòu)房前需對(duì)樓盤(pán)價(jià)格做好兩方面心理準(zhǔn)備。首先是您能承受房屋總價(jià)是多少，依據(jù)該總價(jià)，您能夠換算出您有能力購(gòu)置房屋均價(jià)和面積，并產(chǎn)生對(duì)應(yīng)組合方法。比如：您能承受總價(jià)是40萬(wàn)，那么您能夠購(gòu)置均價(jià)4000元/平方米，面積100平方米房屋;也能夠購(gòu)置5000元/平方米，面積80平方米房屋等。因?yàn)槟蠈幨兄行膮^(qū)和近郊區(qū)房屋差價(jià)通常在元/平方米以上。這么計(jì)算有利于您判定在什么地段購(gòu)房和房屋購(gòu)置面積情況。

其次，對(duì)房?jī)r(jià)上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購(gòu)房者在購(gòu)置房屋時(shí)全部期望房產(chǎn)能在以后升值。這也要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行判定。(1)假如是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房?jī)r(jià)升值原因。(2)假如是投資或自住兼投資，提議優(yōu)先考慮樓盤(pán)地段和環(huán)境及樓盤(pán)本身屬性(即是否是輕易出售或出租物業(yè)類(lèi)型)。同時(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為，所以，在購(gòu)置新房前最好對(duì)假如轉(zhuǎn)手交易話(huà)所付出營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在內(nèi)，關(guān)鍵為假如房屋辦證未滿(mǎn)五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營(yíng)業(yè)稅(評(píng)定價(jià)*建筑面積*5.85%)和房屋評(píng)定價(jià)1%個(gè)人所得稅。

最終，樓盤(pán)價(jià)格受外部原因影響較大，即使現(xiàn)在武漢房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)，但也不排除部分樓盤(pán)會(huì)有下跌情況出現(xiàn)。所以，消費(fèi)者購(gòu)房前一定要端正心態(tài)。

2、對(duì)購(gòu)房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。

經(jīng)過(guò)第一步價(jià)格準(zhǔn)備以后，您會(huì)對(duì)適合您支付能力購(gòu)房區(qū)域有一個(gè)大致判定。下一步就是怎樣選擇購(gòu)房區(qū)域了。據(jù)南寧市情，購(gòu)房區(qū)域從大致上能夠分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。二者區(qū)分為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，小區(qū)規(guī)模較小，價(jià)格高。近郊區(qū)配套有待完善，但小區(qū)規(guī)模大，價(jià)格較低。所以選擇不一樣區(qū)域代表您選擇了完全不一樣兩種生活方法。到底哪種生活方法適合您，能夠從自己多年來(lái)生活地域和生活習(xí)慣做出判定，也能夠到兩種不一樣區(qū)域體驗(yàn)一下。從小方面來(lái)說(shuō)，假如不愿意自己生活因?yàn)橘?gòu)房出現(xiàn)太大改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)和本人及配偶工作單位之間交通情況，包含公共交通體系、路況和旅程長(zhǎng)短。假如有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。

3、對(duì)自己償貸能力做好心理準(zhǔn)備。

假如您準(zhǔn)備一次性付款，那么最好還是能準(zhǔn)備一定家庭應(yīng)急資金。假如您決定貸款，就需要對(duì)貸款后生活做好安排。因?yàn)橘J款是固定一項(xiàng)生活支出，這就需要您有相對(duì)穩(wěn)定工作及收入起源。同時(shí)，因?yàn)樵黾恿速J款支出，不可避免會(huì)對(duì)之前財(cái)務(wù)計(jì)劃產(chǎn)生影響，所以，在購(gòu)置房屋前應(yīng)做好新家庭收入和支出計(jì)劃，以免購(gòu)置房屋后對(duì)日常生活產(chǎn)生影響。

據(jù)財(cái)務(wù)教授提議，住房貸款最好占家庭總收入30%以下，不然會(huì)影響生活品質(zhì)。

4、對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)做好心理準(zhǔn)備

因?yàn)楝F(xiàn)在法制尚不健全，房產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范。購(gòu)房置業(yè)是一個(gè)很復(fù)雜過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者自然要負(fù)擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，而這種購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上是由商品房“非成品性”造成。因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋多數(shù)全部屬于期房，購(gòu)房者只能憑借銷(xiāo)售人員介紹、一塊地和設(shè)計(jì)圖紙來(lái)決定是否購(gòu)置。所以，購(gòu)房過(guò)程中可能會(huì)存在廣告欺詐、銷(xiāo)售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、面積不符、開(kāi)發(fā)商違反協(xié)議、違反計(jì)劃等情況。

5.買(mǎi)房前應(yīng)該充足考慮辦理武漢城市戶(hù)口問(wèn)題

購(gòu)置房產(chǎn)、協(xié)議租房入戶(hù)

（一）需要提供審核證實(shí)材料

（1）申請(qǐng)人書(shū)面匯報(bào)（2）申請(qǐng)人《戶(hù)口簿》、《居民身份證》（3）縣以上房產(chǎn)局發(fā)給《房產(chǎn)證》（4）租房協(xié)議、暫住證、居民戶(hù)口簿、居民身份證、交納養(yǎng)老保險(xiǎn)金和醫(yī)療保險(xiǎn)金證實(shí)。

（二）辦理步驟由縣市局戶(hù)籍室對(duì)申請(qǐng)人提供證實(shí)材料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，符合條件當(dāng)場(chǎng)給予辦理。

（三）工作要求（1）申請(qǐng)隨遷直系親屬（父母、兒女、夫妻），按上述投靠情況提供證實(shí)材料。（2）協(xié)議租房外來(lái)從業(yè)人員，租住含有獨(dú)立門(mén)牌號(hào)單元住宅房，且暫住并交納養(yǎng)老保險(xiǎn)金或醫(yī)療保險(xiǎn)金十二個(gè)月以上，準(zhǔn)予其本人、配偶、父母、兒女戶(hù)口遷入。有就業(yè)單位戶(hù)口可落在單位集體戶(hù)口上；沒(méi)有就業(yè)單位戶(hù)口可落在租住房屋地址或出租房主戶(hù)口上；無(wú)入戶(hù)地址，由小區(qū)或居委會(huì)設(shè)置集體戶(hù)口，并指定專(zhuān)員負(fù)責(zé)管理。（3）入戶(hù)地公安派出所憑《準(zhǔn)遷證》和《遷移證》當(dāng)場(chǎng)辦理入戶(hù)手續(xù)。

買(mǎi)房是件大事，關(guān)系到個(gè)人及家庭數(shù)年甚至數(shù)十年生活，所以，買(mǎi)房前資金準(zhǔn)備很關(guān)鍵。

如心理準(zhǔn)備中所言，買(mǎi)房前資金準(zhǔn)備中“房?jī)r(jià)”是關(guān)鍵組成部分，但需明確是，買(mǎi)房所包含費(fèi)用不僅為房?jī)r(jià)，假如買(mǎi)房前只重視房?jī)r(jià)而忽略其它問(wèn)題，往往會(huì)造成整個(gè)購(gòu)房預(yù)算超支，甚至達(dá)成買(mǎi)得起而住不起尷尬境地。

所以，購(gòu)房前應(yīng)制訂具體購(gòu)房資金計(jì)劃，關(guān)鍵包含以下內(nèi)容：

(1)一次性付款或貸款

假如您為一次性付款，即買(mǎi)房時(shí)付全款。假如您含有貸款買(mǎi)房資格(貸款買(mǎi)房資格要求：)，早期最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可動(dòng)用資金，不僅要確保有足夠資金支付首付款，還必需確保日常生活開(kāi)支不受影響。(金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)置一般自住房和改善型一般自住房提供貸款，其商業(yè)貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率0.7倍，最低首付款百分比調(diào)整為20%。)

(2)每個(gè)月固定數(shù)額貸款本金

很多購(gòu)房者不重視銀行要求提供“家庭收入證實(shí)”，往往多開(kāi)月收入方便多貸款。可是一旦還款開(kāi)始，購(gòu)房者就會(huì)感覺(jué)還款吃力，生活質(zhì)量還有可能受到影響，甚至出現(xiàn)還不起貸款現(xiàn)象，不管最終出現(xiàn)了什么結(jié)果，責(zé)任只能由購(gòu)房者自己來(lái)負(fù)擔(dān)。所以，購(gòu)房者應(yīng)該切記，每個(gè)月還款額應(yīng)該在家庭月收入30%內(nèi)，同時(shí)還要選擇適合自己還款方法(關(guān)鍵是月還款額和還款年限)。

提議購(gòu)房者能夠到南寧市各銀行咨詢(xún)房貸方面服務(wù)。

(3)多種稅費(fèi)

根據(jù)要求，購(gòu)房需要交納不一樣種類(lèi)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)包含：

契稅：個(gè)人購(gòu)置高級(jí)住房(別墅類(lèi)和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率由4%調(diào)整為3%。其中，個(gè)人購(gòu)置一般住房由2%調(diào)整為1.5%;個(gè)人首次購(gòu)置90平方米及以下一般住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。(高級(jí)商品房，即房屋為別墅或房?jī)r(jià)在7000元/平方米以上或總價(jià)超出100萬(wàn)。

(4)維修基金

11月1日起，簽署商品住宅買(mǎi)賣(mài)協(xié)議業(yè)主，每平米交存住宅維修資金數(shù)額，為住宅建筑安裝工程每平米造價(jià)5%，不再按房屋總價(jià)2%交存。其中，多層磚混結(jié)構(gòu)住宅為49元;多層框架住宅為55元;14層以下(含14層)帶電梯小高層為61元;15層以上(含15層)高層為73元。該局還稱(chēng)，11月1日前簽署住宅買(mǎi)賣(mài)協(xié)議業(yè)主，其交存住宅專(zhuān)題維修資金數(shù)額，仍按原標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。比如，購(gòu)置100平方米框架多層住宅，單價(jià)是5000元/平方米，總價(jià)是50萬(wàn)元。按以前標(biāo)準(zhǔn)交1萬(wàn)元，按新標(biāo)準(zhǔn)只需交5500元，可少交4500元。

(5)物業(yè)管理費(fèi)

不一樣檔次住房，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，但有一點(diǎn)是相同，那就是按房屋建筑面積收取。

(6)初裝費(fèi)

入住新房時(shí)候，其內(nèi)生活必需設(shè)施肯定要是要完備，比如煤氣管道、有線電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)，這些一樣需要費(fèi)用支出。通常物業(yè)管理企業(yè)會(huì)在小區(qū)內(nèi)公告初裝費(fèi)價(jià)格并幫助業(yè)主進(jìn)行安裝。

(7)面積補(bǔ)差費(fèi)

有些地市要求，收房時(shí)，面積差不能超出3%。所以，假如收房時(shí)，房屋面積大于協(xié)議簽定面積，多出部分將根據(jù)協(xié)議簽定時(shí)房屋均價(jià)進(jìn)行計(jì)算補(bǔ)齊。當(dāng)然，假如房屋面積小于協(xié)議簽定面積，開(kāi)發(fā)商也需以一樣方法向購(gòu)房者進(jìn)行退款。(此款在《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中有要求)

面積補(bǔ)差費(fèi)=(現(xiàn)房測(cè)定面積*均價(jià))-(協(xié)議簽定面積*均價(jià))

(8)其它雜費(fèi)

除了上述所說(shuō)各個(gè)款項(xiàng)外，不一樣樓盤(pán)還有很多不一樣雜費(fèi)，這也需要在購(gòu)房前了解清楚，并做好財(cái)務(wù)預(yù)算。

房屋結(jié)構(gòu)

在購(gòu)置新房前充足了解房屋結(jié)構(gòu)常識(shí)，不僅有利于判定房屋價(jià)值，而且在以后房屋裝修及買(mǎi)賣(mài)交易中全部很有好處。

房屋結(jié)構(gòu)關(guān)鍵分為以下門(mén)類(lèi)：

1、木結(jié)構(gòu)(住宅)：指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)墻、柱等采取磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。

2、磚混結(jié)構(gòu)(住宅)：建筑中豎向承重結(jié)構(gòu)墻、柱等采取磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。

3、鋼筋混凝土(住宅)：指建筑物中關(guān)鍵承重結(jié)構(gòu)如墻、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強(qiáng)。

4、鋼結(jié)構(gòu)(住宅)：指建筑物中關(guān)鍵承重結(jié)構(gòu)以鋼制成。適適用于超高層建筑。自重最輕。

從結(jié)構(gòu)上分上面四類(lèi)就能夠了，其中鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)里面，還能夠再細(xì)分：

1、框架結(jié)構(gòu)，由梁、板、柱組成建筑承重結(jié)構(gòu)，墻體僅作為分隔和保溫用途。

2、剪力墻結(jié)構(gòu)，由梁、板、墻體組成建筑承重結(jié)構(gòu)，部分墻體承在結(jié)構(gòu)中受力。

將上面兩個(gè)小類(lèi)組合起來(lái)，就衍生了：框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框支剪力墻結(jié)構(gòu)等。

現(xiàn)在在南寧新房住宅市場(chǎng)上，樓盤(pán)基礎(chǔ)采取是磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。二者區(qū)分在于承重方法，磚混結(jié)構(gòu)承重是由板和墻組成，混凝土現(xiàn)澆樓板重量傳導(dǎo)給墻體，由墻體傳導(dǎo)至基礎(chǔ)。框架結(jié)構(gòu)是由樓板、梁、柱組成承重結(jié)構(gòu)，由樓板將力傳導(dǎo)給梁，再傳導(dǎo)給柱，再由柱傳導(dǎo)給基礎(chǔ)。

理論上講，框架結(jié)構(gòu)要優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)：一是空間開(kāi)敞，因?yàn)榱汉椭Y(jié)構(gòu)使得框架結(jié)構(gòu)空間能夠做到6米以上，而磚混因?yàn)榇u承重能力有限，做到5米就不錯(cuò)了;二是樓層高度，磚混結(jié)構(gòu)最高只能做到6層，而框架結(jié)構(gòu)能夠做到100米以上樓高。

因?yàn)椴馁|(zhì)原因，框架結(jié)構(gòu)使用壽命和抗震強(qiáng)度要高于磚混結(jié)構(gòu)。但在實(shí)際中，國(guó)家對(duì)建筑抗震性能有標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)地域建筑一定要滿(mǎn)足抗震指標(biāo)，所以開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)建筑時(shí)候，全部以滿(mǎn)足這個(gè)抗震指標(biāo)為前提，即使是框架結(jié)構(gòu)，也不會(huì)增加成本提升抗震性能。所以在牢靠程度上講，磚混和框架住宅是差不多。

從實(shí)用性上來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭蚣芙Y(jié)構(gòu)用全部是填充墻，能夠方便以后用戶(hù)裝修，不象磚混結(jié)構(gòu)一樣受到很多限制，所以很多消費(fèi)者更愿意買(mǎi)框架結(jié)構(gòu)房子。

從造價(jià)上來(lái)說(shuō)，框架結(jié)構(gòu)比磚混結(jié)構(gòu)高5%~15%，工藝也更復(fù)雜部分。所以框架結(jié)構(gòu)房屋比磚混結(jié)構(gòu)房屋銷(xiāo)售價(jià)格要高，具體到武漢市情，價(jià)格相差約200—500元/平方米左右。不僅如此，后期二手房交易中，房屋結(jié)構(gòu)不一樣也將直接影響交易價(jià)格。

以上只是理論知識(shí)，那么在實(shí)際情況中怎樣分辨建筑結(jié)構(gòu)呢?通常有以下幾方面渠道：

1、經(jīng)過(guò)樓書(shū)查詢(xún)。開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)上通常全部會(huì)標(biāo)明房屋具體結(jié)構(gòu)。

2、直接問(wèn)詢(xún)售樓員。

除了以上三種渠道外，購(gòu)房者也能夠經(jīng)過(guò)實(shí)地踩盤(pán)親自分辨樓盤(pán)結(jié)構(gòu)，最簡(jiǎn)單方法，看轉(zhuǎn)角處是否有梁柱支撐。磚混結(jié)構(gòu)因?yàn)槌兄匦枰?，通常不設(shè)轉(zhuǎn)角飄窗，即使有，在飄窗轉(zhuǎn)角處必需有豎向水泥柱用于承載上層樓盤(pán)重量，而框架結(jié)構(gòu)住宅，其上層樓盤(pán)重量全部由框架剪力墻負(fù)擔(dān)，所以其轉(zhuǎn)角處不需要設(shè)有承重支柱，所以也能夠大量采取轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)。

房屋建筑名詞解釋

什么是公寓式住宅

相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)西式別墅住宅而言。

通常建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用套房，包含臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供部分常常往來(lái)中外客商及其家眷中短期租用。

什么是花園式住宅

花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱(chēng)花園別墅。

帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功效完備，裝修豪華，并富有改變，通常為高收入者購(gòu)置。

什么是復(fù)式住宅

復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高一層樓中增建一個(gè)1.2米夾層，兩層累計(jì)層高要大大低于躍層式住宅(李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而通常躍層式為5.6米)，復(fù)式住宅下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。

復(fù)式住宅經(jīng)濟(jì)性表現(xiàn)在：

1、平面利用系數(shù)高，經(jīng)過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅使用面積提升50%--70%。

2、戶(hù)內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家俱、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。

3、上部夾層采取推拉窗及墻身多面窗戶(hù)，通風(fēng)采光良好，和通常層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提升40%。所以復(fù)式住宅同時(shí)含有了省地、省工、省料特點(diǎn)。

復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有部分不足：

1、復(fù)式住宅面寬大，進(jìn)深小，如采取內(nèi)廓式平面組合肯定造成一部分戶(hù)型朝向不佳，自然采光較差。

2、層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)久使用易產(chǎn)生局促弊氣不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，極難充足利用。

3、因?yàn)槭覂?nèi)隔斷樓板均采取輕薄木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功效差，房間私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但多年來(lái)建筑師經(jīng)過(guò)不停改善、完善，不停探索，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，設(shè)計(jì)愈加合理結(jié)構(gòu)。能夠預(yù)見(jiàn)，這種精巧復(fù)式住宅，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效益十分顯著，價(jià)格相對(duì)偏低，肯定成為住宅市場(chǎng)上熱銷(xiāo)產(chǎn)品。

什么是躍層式住宅

躍層式住宅是多年來(lái)推廣一個(gè)新奇住宅建筑形式。在東南沿海廣東、福建部分開(kāi)放城市建設(shè)較多。

這類(lèi)住宅特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房能夠分層部署，上下層之間交通不經(jīng)過(guò)公共樓梯而采取戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)全部有較大采光面，通風(fēng)很好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功效明確，相互干擾較小。這類(lèi)住宅內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞歡迎，在南方城市建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)較多，多年來(lái)在北方城市部分高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。

什么是商住樓

商住樓是指該樓使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓通常底層(或數(shù)層)為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其它為住宅綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開(kāi)發(fā)商能夠建，非開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人也能夠建，沒(méi)有要求必需出售。商住樓土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，依據(jù)國(guó)家土地法要求，商業(yè)土地使用權(quán)年限為50年。

房屋建筑名詞解釋

伴隨房地產(chǎn)急劇升溫，很多購(gòu)房術(shù)語(yǔ)越來(lái)越多地出現(xiàn)在購(gòu)房者視野中，即使其中部分術(shù)語(yǔ)已經(jīng)眾所周知，但還有很多不為購(gòu)房者所熟知，正是因?yàn)閷?duì)購(gòu)房術(shù)語(yǔ)不了解，往往使得購(gòu)房者在簽署購(gòu)房協(xié)議時(shí)對(duì)其中部分條款了解出現(xiàn)偏差，從而造成協(xié)議無(wú)法最終推行，這既打擊了購(gòu)房者主動(dòng)性，也輕易讓不法開(kāi)發(fā)商鉆“術(shù)語(yǔ)”空子，所以，現(xiàn)將其中部分術(shù)語(yǔ)介紹以下：

房屋層數(shù)

房屋層數(shù)是指房屋自然層數(shù)，通常按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算;采光窗在室外地坪以上半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，和突出屋面樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

多層住宅

六層以下住宅。

小高層住宅

七層至九層住宅。

高層住宅

十層及十層以上住宅。

塔式高層住宅

以共用樓梯、電梯為關(guān)鍵部署多套住房高層住宅。

單元式高層住宅

由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯高層住宅。

躍層住宅

套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上住宅。

架空層

按《民用建筑設(shè)計(jì)通則》術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)杭芸諏樱簝H有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)開(kāi)敞空間層。

現(xiàn)在在房地產(chǎn)方面架空層利用關(guān)鍵是為了增加樓盤(pán)活動(dòng)空間等目標(biāo)，架空層層高并不一定低，有能夠達(dá)成6～9m，但關(guān)鍵是高層(100M)以下建筑采取。一般也可達(dá)成3m。

架空層現(xiàn)在在武漢市也大量采取，尤其是房屋密集、容積率高小區(qū)，成為增加綠化面積和公共面積而作出一個(gè)變相指標(biāo)平衡方法。

地下室

是指房屋全部或部分在室外地坪以下部分(包含層高在2.2m以下半地下室)，房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/2者。

半地下室

房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/3，且不超出1/2者。

假層

是指建房時(shí)建造，通常比較低矮樓層。其前后沿高度大于1.7m，面積不足底層二分之一部分。附層(夾層)是房屋內(nèi)部空間局部層次。

閣樓(暗樓)

通常是房屋建成后，因多種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建樓層。

房屋面積名詞解釋

房屋使用面積

是指住宅中以戶(hù)(套)為單位分戶(hù)(套)門(mén)內(nèi)全部可供使用空間面積。包含日常生活起居使用臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。

房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積，包含陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且含有有上蓋，結(jié)構(gòu)牢靠，層高2.20M以上(含2.20M)永久性建筑。

成套住宅建筑面積

是指成套住宅建筑面積總和。

房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋全部權(quán)房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。

房屋估計(jì)面積

估計(jì)面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷(xiāo)售證正當(dāng)銷(xiāo)售項(xiàng)目)銷(xiāo)售中，依據(jù)國(guó)家要求，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定含有測(cè)繪資質(zhì)房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，關(guān)鍵依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)還未施工房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正當(dāng)銷(xiāo)售面積依據(jù)。

房屋實(shí)測(cè)面積

實(shí)測(cè)面積是指商品房完工驗(yàn)收后，工程計(jì)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家要求委托含有測(cè)繪資質(zhì)房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、估計(jì)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之要求對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用最終依據(jù)。

房屋共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。

成套房屋套內(nèi)建筑面積

由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

套內(nèi)房屋使用面積

為套內(nèi)房屋使用空間面積，以水平投影面積按以下要求計(jì)算：1)套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積總和;2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)面積總和計(jì)入使用面積;3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)S護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占面積，其中各套之間分隔墻和套和公共建筑空間分隔墻和外墻(包含山墻)等共有墻，均按水平投影面積二分之一計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍和房屋外墻之間水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影二分之一計(jì)算建筑面積。

商品房銷(xiāo)售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)置套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)和應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

共有建筑面積(公有建筑面積)

共有面積內(nèi)容包含：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，和為整幢服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包含套和公共建筑之間分隔墻，和外墻(包含山墻)水平投影面積二分之一建筑面積。獨(dú)立使用地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程地下室全部不計(jì)入共有建筑面積。

共有建筑面積計(jì)算方法

整幢建筑物建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)警衛(wèi)室、管理用房、和人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物共有建筑面積。

房屋銷(xiāo)售常見(jiàn)名詞

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體基礎(chǔ)完工，小區(qū)內(nèi)樓宇及相關(guān)設(shè)施也已經(jīng)有了大致輪廓，

戶(hù)型、樓間距等全部已經(jīng)一目了然，只剩下內(nèi)外墻裝修和配套設(shè)施施工房地產(chǎn)項(xiàng)目。

現(xiàn)房

通常情況下，大家認(rèn)識(shí)中現(xiàn)房就是已經(jīng)建好房子。但事實(shí)并非如此，根據(jù)中國(guó)銷(xiāo)售“現(xiàn)房”要求，只有領(lǐng)取了房產(chǎn)證和土地使用證房子才叫“現(xiàn)房”。在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，真正現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需要查看“房產(chǎn)證”即可，而且，在簽協(xié)議時(shí)候也不一定要使用國(guó)土房管局印制標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議。購(gòu)置這種房子，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是比較有利(眼見(jiàn)為實(shí))，不過(guò)購(gòu)房者眼光一定要敏銳，假如買(mǎi)錯(cuò)“現(xiàn)房”，將使自己陷入被動(dòng)。

期房

在建房子肯定是期房，另外，已經(jīng)建好和已經(jīng)有些人入住但還沒(méi)有取得房產(chǎn)證和土地使用證房子，在一定意義上也被稱(chēng)為“期房”，而不是真正意義上“現(xiàn)房”。所以，這種房子是根據(jù)期房來(lái)銷(xiāo)售。對(duì)于這一類(lèi)房子，購(gòu)房者既要查看房產(chǎn)商預(yù)售許可證，又要留心自己要買(mǎi)房子是否已經(jīng)被抵押。有些人可能會(huì)有這么了解：小區(qū)已經(jīng)有些人入住，而且入住業(yè)主也已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，買(mǎi)這種房子就萬(wàn)無(wú)一失了。實(shí)際上這是誤解，因?yàn)榉孔邮前刺讚碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)，是能夠分別抵押，她人房子沒(méi)問(wèn)題，不等于你要買(mǎi)房子也沒(méi)有問(wèn)題。其實(shí)，房產(chǎn)商很輕易將蓋好房子抵押出去，以取得大量資金。

所以，購(gòu)房者在購(gòu)置商品房時(shí)一定要認(rèn)清“期房”和“現(xiàn)房”區(qū)分。假如購(gòu)房者想了解自己要買(mǎi)房子是否已經(jīng)被抵押，能夠查看房地產(chǎn)商提供相關(guān)證實(shí)，假如可行話(huà)，不防在協(xié)議上注明此房是現(xiàn)房還是期房，而且寫(xiě)明房子是否被抵押。

尾房

何謂“尾房”?就是房子蓋好后，大部分全部已經(jīng)銷(xiāo)售出去，只剩下幾套還沒(méi)賣(mài)出去，通常情況下，此房預(yù)售許可證已經(jīng)過(guò)期，而房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)。對(duì)于這種“無(wú)證”房，即使不能提議購(gòu)房者別買(mǎi)，但在買(mǎi)之前一定要訪查清楚，最好措施就是堅(jiān)持在預(yù)售協(xié)議登記立案后再行付款。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、機(jī)關(guān)投資興建住宅，政府按攝影應(yīng)要求出租給居民，也就是說(shuō)，居住人只有使用權(quán)，沒(méi)有出賣(mài)、出租、抵押等權(quán)利。

定金

定金是指購(gòu)房者根據(jù)約定支付給賣(mài)房者一部分錢(qián)款，以作為債權(quán)擔(dān)保，這屬于法律上擔(dān)保方法之一，目標(biāo)在于促進(jìn)債務(wù)人推行債務(wù)，也是為了保障債權(quán)人債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)。中國(guó)《擔(dān)保法》要求，定金必需以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人必需在協(xié)議約定定金交付日期內(nèi)交付定金。不過(guò)，定金不能超出購(gòu)房款20%，假如購(gòu)房者在交了定金以后又不購(gòu)置，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由，不退還定金，反之亦然。

舉例，樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中多收取1萬(wàn)元定金。假如購(gòu)房者在交了定金以后又不購(gòu)置，將會(huì)收取5%違約費(fèi)用(違約金視具體情況不定)。

容積率

當(dāng)開(kāi)發(fā)商提起容積率時(shí)候，很多購(gòu)房者全部不明所以，其實(shí)，容積率就是建筑總面積和建筑用地面積比值。比如：在1萬(wàn)平方米土地上建造4千平方米建筑，容積率就是0.4;假如4千平方米建筑是六層，那建筑總面積就是2.4萬(wàn)平方米，容積率就應(yīng)該是2.4。

開(kāi)間

開(kāi)間又叫住宅寬度，是指一間房屋相對(duì)應(yīng)兩面墻之間實(shí)際距離。住宅開(kāi)間通常在3米至3.9米之間，假如是磚混結(jié)構(gòu)住宅，開(kāi)間應(yīng)該在3.3米之內(nèi)。假如開(kāi)間尺度較小，就會(huì)縮短樓板空間跨度，住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性全部將得到增強(qiáng)。

進(jìn)深

進(jìn)深是指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑以前墻壁到后墻壁之間實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大能夠有效地節(jié)省用地，不過(guò)，為了確保住宅有良好自然采光和通風(fēng)，住宅進(jìn)深不宜過(guò)大，通常限定在5米左右。

層高

上下兩層樓面或樓面和地面之間垂直距離。適宜層高決定了入住舒適度，現(xiàn)在武漢市新建房屋層高在2.8米—3.2米之間，其中以3米層高比較普遍而且舒適度適中。

建筑密度

建筑密度是指在小區(qū)內(nèi)各類(lèi)建筑基底總面積和小區(qū)整體用地比率，以百分比計(jì)算，經(jīng)過(guò)這個(gè)數(shù)值能夠看出小區(qū)內(nèi)建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指計(jì)劃建設(shè)用地內(nèi)綠化面積總和和計(jì)劃建設(shè)用地面積比，綠化率越高，環(huán)境越好。

綠地率

綠地率是指居住區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠地總和和居住區(qū)用地比率。居住區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠地包含公共綠地、住宅旁綠地等。

什么是“兩書(shū)”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必需含有一定條件，而且根據(jù)相關(guān)要求在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售多種手續(xù)。其中“五證”、“兩書(shū)”是最為關(guān)鍵條件。

兩書(shū)是《住宅質(zhì)量確保書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

相關(guān)教授尤其提醒：只有正當(dāng)進(jìn)入市場(chǎng)住宅房，才含有國(guó)家認(rèn)可產(chǎn)權(quán)。在簽署購(gòu)房協(xié)議之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否含有正當(dāng)售房手續(xù)，多種售房文件、證件(“五證”和“兩書(shū)”)是否完備。

什么是房產(chǎn)“五證”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房,必需含有一定條件，而且根據(jù)相關(guān)要求在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售多種手續(xù)。

其中必需含有“五證”是指:《國(guó)有土地使用證》,是證實(shí)土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,取得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)法律憑證;《建設(shè)用地計(jì)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市計(jì)劃行政主管部門(mén)確定建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市計(jì)劃法定憑證;《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》,是相關(guān)建設(shè)工程符合城市計(jì)劃要求法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。

什么是土地性質(zhì)和使用權(quán)

《中國(guó)土地管理法》要求：中國(guó)土地分為國(guó)有土地和集體全部土地。國(guó)有土地包含：城市市區(qū)土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有土地，國(guó)家未確定為集體全部林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地，和其它土地。集體全部土地就是由農(nóng)民集體享受全部權(quán)土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除由法律要求屬于國(guó)家全部以外，屬于農(nóng)民集體全部，宅基地和自留地、自留山也是屬于集體全部土地。這兩類(lèi)土地全部權(quán)分別為國(guó)家和集體。

對(duì)國(guó)家全部城鎮(zhèn)土地，中國(guó)根據(jù)土地全部權(quán)和使用權(quán)分離標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地，公民能夠經(jīng)過(guò)下列方法取得土地使用權(quán)。

1、經(jīng)過(guò)土地使用權(quán)出讓方法取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓行為，出讓具體措施有協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣(mài)三種。公民能夠依法作為國(guó)有土地使用權(quán)受讓人，經(jīng)過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)方法簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，交納土地出讓金，取得土地使用權(quán)。

2、經(jīng)過(guò)土地使用權(quán)劃撥方法取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法同意，在土地使用者繳納賠償、安置等費(fèi)用，將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者使用行為。公民能夠提出劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)。經(jīng)過(guò)劃撥方法獲取土地使用權(quán)沒(méi)有期限限制，土地使用權(quán)人能夠無(wú)限期使用。

3、經(jīng)過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方法取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓協(xié)議要求期限和條件投資開(kāi)發(fā)后，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)同意辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后全部能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。公民經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓方法取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓協(xié)議要求使用年限減去原土地使用者已使用年限后剩下年限。

國(guó)有土地證(全稱(chēng)“中國(guó)國(guó)有土地使用證”)是發(fā)給擁有國(guó)有土地使用權(quán)單位或個(gè)人，只要有正當(dāng)權(quán)屬依據(jù)，任何人全部能夠申領(lǐng)國(guó)有土地證。住宅方面集體土地證，其實(shí)就是群眾常講宅基地證。該證只發(fā)給含有建房條件農(nóng)村村民。依據(jù)國(guó)家法律，宅基地不能上市交易，所以集體土地證不能過(guò)戶(hù)。

依據(jù)法律要求，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其它附著物全部權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂谜咿D(zhuǎn)讓地上建筑物、其它附著物全部權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。

什么是商品房

商品房是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)供銷(xiāo)售房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，能夠自定價(jià)格出售產(chǎn)權(quán)房。

商品房按銷(xiāo)售對(duì)象可分為內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房。

內(nèi)銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)實(shí)施土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(現(xiàn)在不包含香港、澳門(mén)尤其行政區(qū)和臺(tái)灣)出售住宅、商業(yè)用房和其它建筑物。

外銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)要求，經(jīng)過(guò)實(shí)施土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租住宅，商業(yè)用房及其它建筑物。為深入簡(jiǎn)化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，根據(jù)總量控制、合理平穩(wěn)標(biāo)準(zhǔn)，北京市政府1999年11月發(fā)文要求，除花園式住宅、部隊(duì)住房和根據(jù)市政府制訂租金標(biāo)準(zhǔn)出租公有住房(廉租房)外，一般內(nèi)銷(xiāo)商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職員已購(gòu)公有住房、動(dòng)遷房、職員住宅和其它劃撥土地上住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷(xiāo)商品住房交易，銷(xiāo)售對(duì)象為中國(guó)境內(nèi)公民、法人、其它組織和改革開(kāi)放后赴境外中國(guó)公民。

什么是集資房

集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包制度，實(shí)施政府、單位、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)，經(jīng)過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)一個(gè)房屋。職員個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供給、稅費(fèi)等方面給部分減免。集資所建住房權(quán)屬，按出資百分比確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

什么是私有住宅

私有住宅又稱(chēng)為私產(chǎn)住宅、私房，是由個(gè)人或家庭購(gòu)置、建造住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民住宅基礎(chǔ)上是自建私有住宅。公有住宅經(jīng)過(guò)住宅市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。伴隨住宅商品化推進(jìn)，城市私有住宅比重將會(huì)隨房改推進(jìn)而不停提升。

什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款行為。

商品房預(yù)售，只適適用于城市商品房.并在預(yù)售前,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證實(shí)。

商品房預(yù)售應(yīng)該符合以下條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);

2、持有《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》和《施工許可證》;

3、按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期。

商品房預(yù)售人應(yīng)該根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求將預(yù)售協(xié)議報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記立案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必需用于相關(guān)工程建設(shè)。

什么是商品房預(yù)售許可證

《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)許可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房同意文件。

什么是公房

公房(公有住房、公產(chǎn)住宅)是指由政府和國(guó)有企、機(jī)關(guān)投資興建、銷(xiāo)售住宅。在住宅未出售之前，住宅產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家全部。公有住宅關(guān)鍵由當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)，關(guān)鍵向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)住宅，向本企業(yè)職員出租、出售。公房大量存在是因?yàn)橹袊?guó)長(zhǎng)久以來(lái)實(shí)施住房福利化結(jié)果。在住房貨幣化改革過(guò)程中，公房出售，租金提升已成趨勢(shì)，但以后國(guó)家仍將興建廉價(jià)公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，產(chǎn)權(quán)即歸私人全部，即成為所謂“房改房”。

這里所說(shuō)公房不包含在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)和中央在京企機(jī)關(guān)職員已購(gòu)公有住房。

什么是私房

私房也稱(chēng)私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)置、建造住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民住宅基礎(chǔ)上是自建私有住宅。公有住房經(jīng)過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。伴隨住宅商品化推進(jìn)，城市私有住宅比重將會(huì)伴隨房改推進(jìn)而不停提升。

什么是經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指含有社會(huì)保障性質(zhì)商品住宅，含有經(jīng)濟(jì)性和適用性特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭承受能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為處理中低收人家庭住房問(wèn)題而修建一般住房，這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中部分費(fèi)用，其成本略低于一般商品房，故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)適用房。

價(jià)格水平

要了解樓盤(pán)價(jià)格，先要了解開(kāi)發(fā)商是怎樣對(duì)樓盤(pán)定價(jià)。樓盤(pán)不一樣于通常商品，除經(jīng)濟(jì)適用房由政府限價(jià)外，其它均由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)定價(jià)方法通常分為成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤(pán)量化定價(jià)法。從以上方法能夠看出，在開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略中，成本組成只是基礎(chǔ)，利潤(rùn)獲取最大化才是重因。所以，購(gòu)房者在了解樓盤(pán)價(jià)格時(shí)候不要過(guò)于執(zhí)著樓盤(pán)實(shí)際成本，而是應(yīng)從價(jià)格中看清樓盤(pán)價(jià)值，以選擇符合自己要求房屋。具體而言要經(jīng)過(guò)以下步驟：

1、讀懂樓盤(pán)價(jià)格

(1)了解南寧市整體及區(qū)域價(jià)格水平

了解南寧市整體及區(qū)域價(jià)格水平，將有利于購(gòu)房者對(duì)自己購(gòu)置房屋價(jià)格范圍及不一樣區(qū)域價(jià)格梯次作出判定。這種判定即使宏觀，卻是不可缺乏感性認(rèn)識(shí)。要完成這么普遍性摸底最便捷方法是參閱億房網(wǎng)一周走勢(shì)欄目

2)了解價(jià)格名詞

不一樣價(jià)格名詞代表了不一樣含義，在南寧市房產(chǎn)市場(chǎng)中，比較通用價(jià)格名詞以下：

起價(jià)

起價(jià)是指房產(chǎn)商所銷(xiāo)售房屋價(jià)格中最低價(jià)格，通常情況下，假如是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓價(jià)格最低，也就是起價(jià)，假如一樓帶花園，頂樓價(jià)格就是起價(jià)。假如是小高層及高層住宅，一樓價(jià)格最低，也就是起價(jià)。所以，當(dāng)購(gòu)房者計(jì)劃購(gòu)置房屋時(shí)候，不要單純考慮價(jià)格，因?yàn)樵搅畠r(jià)房屋，居住越不理想。

均價(jià)

均價(jià)是指全部房屋銷(xiāo)售價(jià)格總數(shù)除以全部房屋建筑面積總數(shù)，所得出價(jià)格就是每平方米均價(jià)。均價(jià)通常不是銷(xiāo)售價(jià)，好房屋需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，有瑕疵房屋比這個(gè)價(jià)格要低。

最高價(jià)

最高價(jià)是指房產(chǎn)商所銷(xiāo)售房屋價(jià)格中最高價(jià)格

銷(xiāo)售均價(jià)

銷(xiāo)售均價(jià)是指樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后對(duì)外公告價(jià)格。從理論上說(shuō)，銷(xiāo)售均價(jià)是指全部房屋銷(xiāo)售價(jià)格總數(shù)除以全部房屋建筑面積總數(shù)。

成交均價(jià)

成交均價(jià)是指樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格，由房屋實(shí)際成交金額除以房屋建筑面積得出。

2、了解樓盤(pán)價(jià)格

了解樓盤(pán)價(jià)格渠道有多個(gè)，初步能夠分為以下幾類(lèi)：

(1)網(wǎng)絡(luò)搜索

(2)媒體廣告，現(xiàn)在南寧市發(fā)行各類(lèi)報(bào)紙大全部有房地產(chǎn)專(zhuān)刊，其中會(huì)發(fā)表樓盤(pán)價(jià)格。

(3)電視及電臺(tái)廣告及房產(chǎn)信息，南寧小區(qū)房產(chǎn)樓市版及很多電視臺(tái)和電臺(tái)開(kāi)辟了房產(chǎn)報(bào)道欄目，其中會(huì)有樓盤(pán)價(jià)格公布。

(4)戶(hù)外及車(chē)載廣告，部分戶(hù)外及車(chē)載廣告會(huì)標(biāo)明樓盤(pán)價(jià)格。

以上四種方法提供了解樓盤(pán)價(jià)格渠道，但要真正了解樓盤(pán)價(jià)格所代表涵義還需要經(jīng)驗(yàn)判定及教授提議。樓盤(pán)價(jià)格是不停改變中，消費(fèi)者所了解價(jià)格只是該樓盤(pán)當(dāng)初價(jià)格，不等于過(guò)去價(jià)格，也不等于未來(lái)價(jià)格。樓盤(pán)價(jià)格改變由開(kāi)發(fā)商推盤(pán)策略所決定，隨時(shí)可能依據(jù)銷(xiāo)售情況和市場(chǎng)改變做出調(diào)整。所以，了解樓盤(pán)價(jià)格就要了解價(jià)格多變性。怎樣在合適時(shí)機(jī)以適合價(jià)格購(gòu)入物業(yè)，因樓盤(pán)不一樣差異較大。消費(fèi)者可進(jìn)入房產(chǎn)樓市論壇()和專(zhuān)業(yè)人士交流

3、比較樓盤(pán)價(jià)格

經(jīng)過(guò)以上兩步消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)有了一定了解。下一步就是怎樣面對(duì)及比較樓盤(pán)價(jià)格了。判定一個(gè)樓盤(pán)價(jià)格是否合乎自己要求，在目前房產(chǎn)形勢(shì)下，基礎(chǔ)上不取決于成本，而是樓盤(pán)價(jià)值。所謂樓盤(pán)價(jià)值，包含樓盤(pán)所處地段、配套、交通、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)和樓盤(pán)本身產(chǎn)品、戶(hù)型、物業(yè)形態(tài)等。也包含樓盤(pán)附加值，關(guān)鍵包含樓盤(pán)品牌及在精神層面包裝等。兩種價(jià)值相加等于樓盤(pán)綜合價(jià)值。

樓盤(pán)綜合價(jià)值不一樣會(huì)造成相同(類(lèi)似)地段物業(yè)在價(jià)格上出現(xiàn)較大差異。在這種情況下，就需要消費(fèi)者選擇自己更看中哪部分價(jià)值，從而選擇合乎自己需求價(jià)格樓盤(pán)。

交通情況可分為小區(qū)外交通情況和小區(qū)外交通情況：1、小區(qū)外交通情況

了解小區(qū)外交通情況關(guān)鍵考慮是出行是否方便，它包含小區(qū)位置是否臨近城市交通主干道、道路通行能力、路面路況、高峰堵車(chē)情況、交通是否受到單雙號(hào)限制等。

能夠就以下8個(gè)問(wèn)題進(jìn)行考察：

1、公交車(chē)到小區(qū)嗎?

2、公交車(chē)運(yùn)行起止時(shí)間、間隔時(shí)間是怎樣?

3、路途堵車(chē)嗎?

4、從住宅到公交車(chē)站距離是多少?

5、夫妻上下班，孩子上學(xué)有沒(méi)有直達(dá)車(chē)到門(mén)口，轉(zhuǎn)車(chē)方便嗎?

6、“打”乘車(chē)方便嗎?

7、小區(qū)到中心區(qū)有沒(méi)有直達(dá)公交車(chē)?

8、一旦發(fā)生應(yīng)急情況，出行方便嗎，能應(yīng)急嗎?

2、小區(qū)內(nèi)計(jì)劃情況

假如小區(qū)內(nèi)交通不暢，或車(chē)輛進(jìn)出量較大，全部會(huì)影響居住環(huán)境。當(dāng)房屋是期房時(shí)，我們能夠經(jīng)過(guò)小區(qū)計(jì)劃圖及售樓員講解了解小區(qū)交通計(jì)劃?，F(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商提出了“人車(chē)分流”概念，就是汽車(chē)在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車(chē)庫(kù)，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有汽車(chē)干擾，所以環(huán)境質(zhì)量較高。不過(guò)，還是有很多建筑小區(qū)全部沒(méi)有采取“人車(chē)分流”，所以，在準(zhǔn)備購(gòu)置房子時(shí)候，還需要考慮一下小區(qū)內(nèi)停車(chē)位是否夠用、費(fèi)用多少、是否靠近山墻、小區(qū)內(nèi)道路是否通暢等等。

配套設(shè)施齊備程度是決定入住后生活方便及舒適是否關(guān)鍵原因。尤其是對(duì)近郊區(qū)和新住宅區(qū)應(yīng)全方面了解。了解樓盤(pán)配套情況關(guān)鍵分為小區(qū)周?chē)涮浊闆r和小區(qū)內(nèi)部配套情況。

1、小區(qū)周?chē)涮浊闆r

小區(qū)周?chē)涮淄ǔＶ甘菍W(xué)校、交通、醫(yī)院、超市、郵電局、派出所、商場(chǎng)、銀行、餐飲娛樂(lè)休閑等設(shè)備設(shè)施配套情況。這些配套完善程度將直接影響業(yè)主未來(lái)生活質(zhì)量，是決定住宅檔次和品位關(guān)鍵原因，也是衡量住宅性?xún)r(jià)比一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

在考察小區(qū)周?chē)涮讜r(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：

(1)關(guān)鍵考察關(guān)鍵配套

伴隨南寧市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，服務(wù)性行業(yè)及機(jī)構(gòu)層出不窮，配套設(shè)施所包含內(nèi)容越來(lái)越多，但日常生活中天天必不可少項(xiàng)目只是一部分，所以，要關(guān)鍵考察購(gòu)物、教育、醫(yī)療、停車(chē)和交通方便，對(duì)日常生活便不組成大影響

2)考察本身最需要配套

每個(gè)家庭人員組成和生活方法不一樣，選擇配套設(shè)施也將各有偏重。在購(gòu)房時(shí)，每一位購(gòu)房者全部應(yīng)依據(jù)自己具體情況來(lái)考察小區(qū)周?chē)涮住Ｈ缬泻⒆蛹彝タ煽疾熘車(chē)袥](méi)有幼稚園、中小學(xué)校;有老人家庭可關(guān)鍵考察周?chē)夏暝O(shè)施和醫(yī)療設(shè)施;只要自己最需要設(shè)施優(yōu)良，對(duì)你而言，該小區(qū)就是配套良好小區(qū)。

3)區(qū)域計(jì)劃

區(qū)域計(jì)劃即政府對(duì)區(qū)域定位或稱(chēng)建設(shè)目標(biāo)。了解區(qū)域計(jì)劃就了解了區(qū)域未來(lái)發(fā)展價(jià)值。其次還需注意是：一套房屋使用年限會(huì)十分長(zhǎng)久。在實(shí)際購(gòu)房中，我們往往見(jiàn)面臨以下問(wèn)題，一是多種配套全部符合我們要求房屋價(jià)格可能會(huì)相當(dāng)昂貴。二是現(xiàn)在購(gòu)置房屋未來(lái)會(huì)不會(huì)因?yàn)橹車(chē)俳ㄅ涮自O(shè)施升值或貶值。以上二者全部需要我們認(rèn)真考察小區(qū)周?chē)涮自O(shè)施未來(lái)計(jì)劃情況。對(duì)于第一條來(lái)說(shuō)，在滿(mǎn)足基礎(chǔ)生活配套前提下，假如市政計(jì)劃未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)有新建配套設(shè)施小區(qū)是能夠考慮。對(duì)于第二條而言，假如市政計(jì)劃中將有配套建設(shè)利好消息，則房?jī)r(jià)有望升值;而假如市政計(jì)劃中有不好設(shè)施(如將建火葬場(chǎng)、垃圾站、變電站等)可能將會(huì)使樓盤(pán)貶值，而未來(lái)轉(zhuǎn)手也有一定難度。

(4)小區(qū)周?chē)幼∪巳呵闆r。

古人云：擇鄰而居。周?chē)幼∪巳和鶗?huì)影響到實(shí)際入住后安全問(wèn)題。如有小區(qū)即使在中心地段，但旁邊就是“城中村”，外來(lái)流感人口復(fù)雜，居住安全就值得考慮。

2、小區(qū)內(nèi)部配套情況

伴隨南寧房地產(chǎn)建設(shè)水平越來(lái)越高，小區(qū)內(nèi)部配套也越來(lái)越受到大家關(guān)注。在考察小區(qū)內(nèi)配套時(shí)需要注意以下方面：

1、基礎(chǔ)配套設(shè)施必需齊全

基礎(chǔ)配套設(shè)施關(guān)鍵指是水、電、燃?xì)?、寬帶等設(shè)施。假如您在南寧市中心城區(qū)購(gòu)房，基礎(chǔ)上不會(huì)存在這類(lèi)問(wèn)題。但假如在近郊區(qū)和新住宅區(qū)購(gòu)房，則必需向開(kāi)發(fā)商問(wèn)詢(xún)清楚。最好是到小區(qū)周?chē)鷮?duì)居民進(jìn)行訪問(wèn)，或直接致南寧市水務(wù)集團(tuán)和電力企業(yè)進(jìn)行咨詢(xún)。

2、注意配套便利性

依據(jù)實(shí)際情況，小區(qū)所處區(qū)域和規(guī)模大小往往決定了小區(qū)內(nèi)配套完備程度和側(cè)重方面。通常而言獨(dú)棟住宅中配套關(guān)鍵以餐廳、便利店為主，含多棟住宅小區(qū)關(guān)鍵以會(huì)所、室外游樂(lè)場(chǎng)、康體等娛樂(lè)設(shè)施為主。中心城區(qū)小區(qū)內(nèi)配套門(mén)類(lèi)基礎(chǔ)在5類(lèi)以下。而近郊區(qū)大型小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)配套則相對(duì)完善并門(mén)類(lèi)繁多，這是因?yàn)樾^(qū)外部配套不完善所造成。在這么小區(qū)內(nèi)，不僅興建有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等設(shè)施，還有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等娛樂(lè)體育設(shè)施，很多小區(qū)還興建了步行街。

但不管您所選擇小區(qū)在哪種區(qū)域，小區(qū)內(nèi)配套關(guān)鍵考察方面仍是配套是否能滿(mǎn)足日常生活便利性，菜店、食品店、小型超市等居民天天全部要光顧基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超出150米。

3、重視配套舒適性和實(shí)用性

當(dāng)然，對(duì)于現(xiàn)代住宅而言，小區(qū)內(nèi)部配套不僅為滿(mǎn)足生活需要，還要追求更高層次物質(zhì)和精神需要。但在這方面配套選擇上也需要重視配套舒適性和實(shí)用性相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)。追求完美無(wú)缺、豪華高級(jí)小區(qū)配套實(shí)際上也是一個(gè)誤區(qū)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和后期物業(yè)管理單位是會(huì)將配套設(shè)施費(fèi)用加進(jìn)房?jī)r(jià)和物業(yè)管理費(fèi)用中，而且很多設(shè)施對(duì)具體業(yè)主而言有可能使用率很低，或只在某一個(gè)階段使用，但這些設(shè)施費(fèi)用卻需要廣大業(yè)主來(lái)分擔(dān)。如某小區(qū)配置了“星級(jí)”娛樂(lè)城、圖書(shū)教育中心、高級(jí)飯店和貴族學(xué)校等，這些設(shè)施對(duì)大多數(shù)業(yè)主而言并無(wú)真正意義，只是開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和形象手段而已。另外，小區(qū)配套設(shè)施并非越多越好，當(dāng)小區(qū)周?chē)罘?wù)設(shè)施較完善時(shí)，是許可小區(qū)降低配套設(shè)施數(shù)量和種類(lèi)。

考察大配套及交通環(huán)境以后，樓盤(pán)及房屋本身品質(zhì)也是消費(fèi)者需要關(guān)鍵關(guān)注方面，在樓盤(pán)是期房情況下，能夠從以下渠道及方面進(jìn)行了解：

1、從樓盤(pán)宣傳資料了解樓盤(pán)及房屋品質(zhì)

樓盤(pán)宣傳資料是消費(fèi)者了解樓盤(pán)、做出購(gòu)房決議關(guān)鍵依據(jù)。

樓盤(pán)宣傳資料是消費(fèi)者了解樓盤(pán)、做出購(gòu)房決議關(guān)鍵依據(jù)。武漢市樓盤(pán)銷(xiāo)售中關(guān)鍵用到資料為樓書(shū)、樓盤(pán)模型、平面圖和房型圖。

(1)怎樣看樓書(shū)?

在看樓書(shū)之前，我們先要認(rèn)識(shí)樓書(shū)性質(zhì)，樓書(shū)類(lèi)似于產(chǎn)品介紹書(shū)，但和產(chǎn)品介紹書(shū)最大不一樣是，在南寧房地產(chǎn)領(lǐng)域，樓書(shū)通常也充當(dāng)了廣告角色。這就需要我們?cè)陂喿x樓書(shū)時(shí)了解何處為虛?何處為實(shí)?

通常情況下，樓書(shū)中全部會(huì)寫(xiě)明樓盤(pán)價(jià)格(有起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)，但通常只寫(xiě)起價(jià));付款方法(一次性付款、銀行按揭、分期付款);地理位置、環(huán)境、交通(通常全部稱(chēng)小區(qū)交通方便、環(huán)境幽雅、地理位置好);配套服務(wù)、管理(很完善，通常情況下是為了填補(bǔ)地理位置、環(huán)境和交通不理想);工程量(通常全部稱(chēng)規(guī)模很大，就算是只有5～6棟樓);裝修和建筑特色(通常全部稱(chēng)為歐式風(fēng)格);金融方面利益(稱(chēng)房產(chǎn)升值快);發(fā)展商和代理商實(shí)力(稱(chēng)自己實(shí)力雄厚)等等方面。

在樓書(shū)中要尤其注意地理位置圖，樓書(shū)中地理位置圖并不是由專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃設(shè)計(jì)，而是由樓書(shū)設(shè)計(jì)人員按有利于銷(xiāo)售方向繪制，通常不標(biāo)準(zhǔn)。所以要了解樓盤(pán)實(shí)際位置及離配套場(chǎng)所距離還需要購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)查探。

同時(shí)在樓書(shū)上要尤其注意諸如“圖片僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知?！薄胺康禺a(chǎn)商對(duì)本廣告內(nèi)容正確性或完整性不做任何確保，也不負(fù)任何責(zé)任。”“一切資料均以政府最終同意之圖和法律文件為準(zhǔn)?！钡阮?lèi)提醒。即使沒(méi)有這類(lèi)提醒，也沒(méi)有哪家房地產(chǎn)商在樓書(shū)上明示：宣傳內(nèi)容絕對(duì)真實(shí)。

(2)怎樣看樓盤(pán)模型?

通常來(lái)說(shuō)，模型是比較正確，但因?yàn)橐韵略?，模型也可能給買(mǎi)房人造成部分誤導(dǎo)：

密度錯(cuò)覺(jué)。沙盤(pán)上看起來(lái)，部分樓和樓之間寬松通透，樓間綠化，清新可人，但實(shí)際上蓋到現(xiàn)房時(shí)，才發(fā)覺(jué)樓和樓之間距離很近。所以在看圖基礎(chǔ)上還應(yīng)向售樓員了解建筑密度數(shù)據(jù)。

設(shè)計(jì)改變。在方案報(bào)審過(guò)程中，計(jì)劃部門(mén)要求項(xiàng)目在一些方面進(jìn)行調(diào)整，所以，審定設(shè)計(jì)圖紙肯定和原來(lái)圖紙不一樣，這么，模型在局部上會(huì)和實(shí)際交完工程有差異。另外，申報(bào)《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》前，出施工圖時(shí)，相關(guān)方面經(jīng)過(guò)更深入研究后，提出對(duì)原審定方案做部分局部調(diào)整，并報(bào)計(jì)劃同意，這么也會(huì)造成原模型和交完工程差異。發(fā)生以上這兩種情況時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)因?yàn)檫@種局部調(diào)整，再花幾萬(wàn)塊錢(qián)重做模型。

細(xì)節(jié)美化。模型企業(yè)在模型制作過(guò)程中，采取了部分特殊材料，加上燈光等美化設(shè)計(jì)，沙盤(pán)模型效果通常很誘人。

觀看角度。通常人觀看模型是從俯瞰角度，而觀看現(xiàn)場(chǎng)是平視或仰視角度。所以，沙盤(pán)比現(xiàn)房看起來(lái)要疏落有致得多。

所以，看模型時(shí)要看關(guān)鍵性地方和數(shù)據(jù)。比如小區(qū)內(nèi)交通方法、車(chē)庫(kù)等配套安放位置，樓棟之間排列情況(樓棟之間有沒(méi)有遮擋等)。

(3)怎樣看平面圖?

購(gòu)房人應(yīng)首先依據(jù)小區(qū)平面計(jì)劃圖，確定小區(qū)環(huán)境布局是否理想，是否有足夠綠化率和車(chē)位，樓和樓之間間距是否夠大，是否影響采光。在看懂平面計(jì)劃圖后，應(yīng)仔細(xì)研究銷(xiāo)售平面示意圖：

方位?，F(xiàn)在預(yù)售平面圖上未標(biāo)明南、北向，購(gòu)房人可向現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員問(wèn)詢(xún)。

景觀。除了平面圖外，通常房產(chǎn)企業(yè)還會(huì)畫(huà)上全區(qū)配置圖，應(yīng)仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外道路交通情況。

棟距。多層兩棟樓之間距離不少于6米，高層不少于13米。窗戶(hù)不是面對(duì)面地整齊排列，不然隱秘性太差。

采光及通風(fēng)。房屋采光面越多越好，假如某屋只有一面采光卻隔著三間房，房屋采光很差，就算白天時(shí)進(jìn)屋也一定要開(kāi)燈。

格局和空間合理性。室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)(如客廳、餐廳、公共衛(wèi)浴)及私秘區(qū)(臥房)，而隸屬建筑物和主建筑物面積分配也要成正比。

(4)怎樣看房型圖?

在看懂總平面計(jì)劃圖后，應(yīng)仔細(xì)研究房型圖。它將直接決定你購(gòu)置房屋情況。通常在房屋銷(xiāo)售中，售樓部會(huì)提供戶(hù)型平面圖和房型模型。這兩種方法全部比較抽象，最大用處是讓您了解到房屋內(nèi)部各個(gè)空間分布和之間關(guān)系。

因?yàn)閼?hù)型圖是墨線圖、極少標(biāo)示百分比尺及距離，所以很多銷(xiāo)售平面圖全部有將家俱尺寸縮小問(wèn)題，使室內(nèi)空間看起來(lái)更寬大，如將床、桌子、柜子尺寸變小，而購(gòu)房人在完工交房后，才發(fā)覺(jué)擺了床后，室內(nèi)空間就所剩無(wú)幾了。所以，購(gòu)房人對(duì)自己不懂事項(xiàng)應(yīng)一一具體了解，若自己看不懂戶(hù)型圖應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士代看、解釋?zhuān)胁豢梢虿缓靡馑肌?dān)心顯出自己無(wú)知而忽略戶(hù)型圖。

在看圖時(shí)，還需注意以下幾項(xiàng)：

方位：現(xiàn)在戶(hù)型平面圖上未標(biāo)明南、北向，購(gòu)房人可向現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員問(wèn)詢(xún)。通常坐北朝南建筑物冬暖夏涼，方位最好;東、西向房屋易東、西曬，使用空調(diào)也較耗電，北向房屋則較陰冷。而室內(nèi)空間如陽(yáng)臺(tái)，因需曬衣，也適合朝南。

采光及通風(fēng)：房屋采光面越多越好。

格局和空間合理性：室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)(如客廳、餐廳、公共衛(wèi)浴)及私秘區(qū)(臥房)，管道越靠邊越好。廚房空間是否可容納雙排柜，和是否預(yù)留冰箱、排油煙機(jī)空間，全部可能影響以后使用便利性。

活動(dòng)空間：能夠試想在房子中活動(dòng)情形，體會(huì)動(dòng)線是否流暢，另外走道也不要有太多轉(zhuǎn)折，以免浪費(fèi)使用面積，廁所門(mén)不應(yīng)正對(duì)走廊或餐廳、臥房、廚房

察新房手續(xù)及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)

考察樓盤(pán)手續(xù)及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)是了解該樓盤(pán)是否正當(dāng)銷(xiāo)售關(guān)鍵路徑。消費(fèi)者可經(jīng)過(guò)以下幾方面進(jìn)行考察：

1、查視五證二書(shū)

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全“五證”和“兩書(shū)”，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方基礎(chǔ)要求。

五證：

(1)國(guó)有土地使用證：

國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地法律憑證，受法律保護(hù)。

(2)建設(shè)工程計(jì)劃許可證：

建設(shè)工程計(jì)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程法律憑證，沒(méi)有該證用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

(3)建筑工程用地計(jì)劃許可證：

建筑工程用地計(jì)劃許可證是辦理建筑工程用地計(jì)劃許可證后必需經(jīng)過(guò)程序

(4)建設(shè)工程施工許可證：

建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記關(guān)鍵依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。武漢市建委負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。

(5)商品房預(yù)售許可證：

商品房預(yù)售證主管機(jī)關(guān)是武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室，證書(shū)由市開(kāi)發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。

“五證”中最關(guān)鍵是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，二者表明所購(gòu)房屋屬正當(dāng)交易范圍。

在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”用地單位、建設(shè)單位及銷(xiāo)售單位是否和實(shí)際售樓單位一致，用地范圍、銷(xiāo)售范圍是否包含您所購(gòu)置房屋。在其領(lǐng)取《商品房?jī)?nèi)/外銷(xiāo)預(yù)售許可證》銷(xiāo)售范圍中，僅包含計(jì)劃項(xiàng)目標(biāo)部分樓號(hào)，甚至僅包含一棟樓部分樓層。所以，應(yīng)著重審查您所購(gòu)置房屋是否在預(yù)/銷(xiāo)售范圍之內(nèi)。

二書(shū)：

(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格正當(dāng)憑證，即屬這類(lèi)。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等進(jìn)行核定。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)資質(zhì)證書(shū))企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

考察樓盤(pán)配套公建

在前幾步已經(jīng)向大家說(shuō)明了考察樓盤(pán)計(jì)劃和配套方法。在實(shí)地考察中，除了了解考察關(guān)鍵之外，還需要從細(xì)節(jié)方面逐一了解：

考察樓盤(pán)計(jì)劃布局，應(yīng)關(guān)鍵考察居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)情況。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施不配或少配，會(huì)給購(gòu)房者工作、生活帶來(lái)很多不便。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(也稱(chēng)配套公建)，應(yīng)包含：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、小區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其它八類(lèi)設(shè)施。

教育設(shè)施關(guān)鍵包含：托兒所、幼稚園、小學(xué)、中學(xué)等。

醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施關(guān)鍵包含：醫(yī)院、門(mén)診所、衛(wèi)生站、護(hù)理院等。

文化體育設(shè)施關(guān)鍵包含：會(huì)所、文化活動(dòng)中心、文化活動(dòng)站、居民運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、居民健身設(shè)施等。

商業(yè)服務(wù)設(shè)施關(guān)鍵包含：綜合食品店、綜合百貨店、超市、餐飲酒店、中西藥店、書(shū)店、市場(chǎng)、便民店、其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施等。

金融郵電設(shè)施關(guān)鍵包含：銀行、儲(chǔ)蓄所、電信支局、郵電所等。

小區(qū)服務(wù)設(shè)施關(guān)鍵包含：小區(qū)服務(wù)中心、養(yǎng)老院、托老所、殘疾人托養(yǎng)所、治安聯(lián)防站、居委會(huì)(小區(qū)用房)、物業(yè)管理等。

市政公用設(shè)施關(guān)鍵包含：公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、垃圾搜集點(diǎn)、居民存車(chē)處、居民停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、公交始末站、消防站、燃料供給站等。

行政管理及其它設(shè)施關(guān)鍵包含：街道辦事處、市政管理機(jī)構(gòu)(所)、派出所、其它管理用房、防空地下室等。

不一樣區(qū)域配套設(shè)施有其不一樣特點(diǎn)，消費(fèi)者在實(shí)地考察之前可先查詢(xún)區(qū)域生活配套情況，方便于在實(shí)地考察中有放矢。

1.看房方法支招：

〈1〉獨(dú)自一人去樓盤(pán)了解——事先要打電話(huà)，問(wèn)清楚具體地址，并查詢(xún)清楚乘車(chē)路線;

〈2.〉自己和親友團(tuán)一起去看房——這么能夠相互探討，交流對(duì)房子見(jiàn)解和評(píng)價(jià)。問(wèn)清楚具體地址，并查詢(xún)清楚乘車(chē)路線;

〈3〉參與團(tuán)購(gòu)，通常報(bào)社、網(wǎng)站、中介等全部會(huì)組織看房團(tuán)——優(yōu)點(diǎn)是規(guī)模大，方便、售樓部服務(wù)愈加周到，不足點(diǎn)是，人太多，自己對(duì)房子見(jiàn)解輕易受到別看房人影響。這種方法，看之前要了解清楚出發(fā)時(shí)間、乘車(chē)地點(diǎn)、所要看樓盤(pán)、結(jié)束時(shí)間等。

〈4〉請(qǐng)教授一起去看房(比如驗(yàn)房師)——優(yōu)點(diǎn)是能夠得到教授指點(diǎn)，對(duì)房子了解會(huì)愈加深入，不明白問(wèn)題教授能夠現(xiàn)場(chǎng)給指導(dǎo);

2.看房前準(zhǔn)備物品：

〈1〉.看房之前經(jīng)過(guò)天氣預(yù)報(bào)，了解第二天天氣情況，假如是雨天，就要帶雨傘，高溫天氣，要注意帶防暑降溫物品，女士帶遮陽(yáng)傘。

〈2〉.帶攝影機(jī)，能夠?qū)潜P(pán)環(huán)境、樣板間等拍照片，這么回家后不至于忘記，也便于和家人討論;

〈3〉.紙、筆。這么，能夠把事先不知道，經(jīng)過(guò)問(wèn)詢(xún)現(xiàn)場(chǎng)售樓人員了解到系列關(guān)鍵信息，立即統(tǒng)計(jì)下來(lái)，供回后繼續(xù)深入研究;

〈4〉.其它物品。你自己認(rèn)為對(duì)看房有利東西。

3.看房過(guò)程中做什么:

〈1〉房子戶(hù)型、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、消防設(shè)施、建筑墻面和轉(zhuǎn)角、是否有裂縫、煤氣管道設(shè)施、防盜門(mén)、窗、墻面涂料、陽(yáng)臺(tái)、照明設(shè)施、玻璃材料、面積、層高、防水材料等等和房子相關(guān)每一個(gè)細(xì)節(jié);

〈2〉小區(qū)環(huán)境：綠化、體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、道路、建筑小品、購(gòu)物商店等;

〈3〉樓盤(pán)沙盤(pán),總平面圖,了解小區(qū)整體情況和周遍交通情況;

〈4〉咨詢(xún)售樓人員,向她們提問(wèn)——自己不清楚和要相關(guān)一切問(wèn)題;

〈5〉對(duì)部分關(guān)鍵信息做統(tǒng)計(jì),對(duì)小區(qū)環(huán)境、樣板間拍照.

4.對(duì)房子進(jìn)行比較研究:

〈1〉價(jià)格方面考慮——結(jié)合自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行研究;

〈2〉房子本身情況考慮——從戶(hù)型、樓層、面積、建筑材料、房屋質(zhì)量等進(jìn)行研究;

〈3〉小區(qū)及周遍配套——小區(qū)環(huán)境、對(duì)外交通、地段、周遍配套設(shè)施等進(jìn)行比較研究;

〈4〉和家人進(jìn)行商議溝通——結(jié)合所拍攝照片和統(tǒng)計(jì)進(jìn)行研究、綜合思索,

〈5〉對(duì)于不明白問(wèn)題經(jīng)過(guò)向教授咨詢(xún)、網(wǎng)絡(luò)、已經(jīng)買(mǎi)過(guò)該樓盤(pán)人等研究清楚;

考察住宅設(shè)計(jì)

假如您購(gòu)置房屋為現(xiàn)房或您購(gòu)置房屋雖為期房但之前已經(jīng)有前期建成新房，能夠從以下方面進(jìn)行考察：

具體考察項(xiàng)目應(yīng)包含：住宅套內(nèi)空間、公用部分、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備等四方面。

住宅套內(nèi)空間關(guān)鍵包含：結(jié)構(gòu)型式、套型(戶(hù)型)、臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間、套內(nèi)使用面積、層高和室內(nèi)凈高、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯、門(mén)窗等。

公用部分關(guān)鍵包含：樓梯和電梯、走廊和出入口、垃圾搜集設(shè)施、地下室和半地下室、附建公共用房等。

室內(nèi)環(huán)境關(guān)鍵包含：日照、天然采光、自然通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲等。

建筑設(shè)備關(guān)鍵包含：給水、排水、采暖、燃?xì)?、通風(fēng)和空調(diào)、電氣、綜合設(shè)計(jì)等。

考察樓盤(pán)宣傳真實(shí)性

實(shí)地考察關(guān)鍵方面是看售樓廣告、售樓書(shū)、售樓模型、樣板房等是否和實(shí)際相符。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)猛烈競(jìng)爭(zhēng)中，開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，制作了越來(lái)越精美售樓廣告、售樓模型、樣板房等。售樓廣告中精美圖片和充滿(mǎn)詩(shī)情畫(huà)意文字，為購(gòu)房者展現(xiàn)了一幅美好生活畫(huà)卷。細(xì)心購(gòu)房者可能會(huì)發(fā)覺(jué)，在售樓廣告上通常全部印有類(lèi)似這么文字“本資料及圖片是要約邀請(qǐng)，僅供參考，一切以政府同意之圖冊(cè)及法律文件為準(zhǔn)”。依據(jù)《房地產(chǎn)廣告公布暫行要求》第十五條要求，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或模型照片，應(yīng)該在廣告中注明。也就是說(shuō)，假如開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中注明了售樓廣告是要約邀請(qǐng)，那么該售樓廣告對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力。

購(gòu)房者識(shí)破虛假?gòu)V告最好措施，是要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》及商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖等法律文件。上述文件需經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)審查同意，開(kāi)發(fā)商不得私自變動(dòng)，不然，將受到相關(guān)部門(mén)處罰。購(gòu)房者認(rèn)真查看相關(guān)計(jì)劃、設(shè)計(jì)方面法律文件資料后，能夠清楚了解樓盤(pán)總體計(jì)劃及每套房屋具體戶(hù)型和結(jié)構(gòu)。

房過(guò)程中最棘手事情之一就是和開(kāi)發(fā)商簽協(xié)議。大家全部知道，開(kāi)發(fā)商對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》很了解，全部曾精心研究過(guò)，是簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》“高手”，而購(gòu)房者對(duì)此卻比較生疏，稍不注意就會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商布下文字陷阱里。所以，在簽署購(gòu)房協(xié)議時(shí)候，購(gòu)房者一定要經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)縝密思維和談判，盡可能地和開(kāi)發(fā)商簽署一份公平購(gòu)房協(xié)議。我們?cè)诖藢⒘_列出其中全部條款逐一解讀，期望億房網(wǎng)友能夠具體閱讀、體會(huì)，相信會(huì)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)起到一定提醒和解釋作用。

一、怎樣簽署正式購(gòu)房協(xié)議()請(qǐng)點(diǎn)此下載新版

(1)仔細(xì)閱讀協(xié)議內(nèi)容

拿到《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》后，購(gòu)房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中內(nèi)容，假如對(duì)其中部分條款及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不了解或概念比較模糊，要立即咨詢(xún)，在自己全部了解以后才開(kāi)始簽約。

(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人約定

《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》開(kāi)篇中協(xié)議當(dāng)事人約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基礎(chǔ)資料，確定企業(yè)名稱(chēng)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照名稱(chēng)完全一致，以免引發(fā)無(wú)須要糾紛。因?yàn)樵诒臼猩唐贩夸N(xiāo)售中，很多開(kāi)發(fā)商全部會(huì)委托代理企業(yè)代銷(xiāo)自己樓盤(pán)。所以，購(gòu)房者在簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》時(shí)，不管接觸是開(kāi)發(fā)商還是其委托銷(xiāo)售企業(yè)，全部應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明企業(yè))，在交易中所包含全部書(shū)面文件、材料也全部應(yīng)由簽約主體出具。這么才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。

(3)協(xié)議第一條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

1、注意土地使用年限，中國(guó)法規(guī)要求，住宅土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購(gòu)置人簽署協(xié)議較晚，則對(duì)購(gòu)房人土地使用權(quán)有一定影響。

2、注意開(kāi)發(fā)商三證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程計(jì)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如協(xié)議中哪怕就差一證，購(gòu)置人最好不要簽約，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商如未辦理此一證，則開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無(wú)法辦理房屋全部權(quán)面積和土地使用權(quán)證。

(4)協(xié)議第二條——商品房銷(xiāo)售依據(jù)

如開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》，為實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售，在協(xié)議中填列虛假或過(guò)期《預(yù)售許可證》號(hào)，則組成欺詐。

(5)協(xié)議第三條——買(mǎi)受人所購(gòu)商品房基礎(chǔ)情況

購(gòu)置人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房具體樓號(hào)、樓層及房號(hào)，以避免開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)。其次在明確約定樓盤(pán)層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型(幾室?guī)讖d)。

(6)、協(xié)議第四條——買(mǎi)受人商品房所在項(xiàng)目基礎(chǔ)情況

要明確約定協(xié)議中各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車(chē)場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享受《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求各項(xiàng)權(quán)利，明確約定車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)全部權(quán)、使用權(quán)

(7)、協(xié)議第五條——計(jì)價(jià)方法及價(jià)款

明確約定房屋總價(jià)款及計(jì)價(jià)方法，對(duì)房?jī)r(jià)款外費(fèi)用，不要作約定。

(8)、協(xié)議第六條——付款方法及期限

此條是購(gòu)房人最關(guān)鍵協(xié)議業(yè)務(wù)，購(gòu)置人應(yīng)依據(jù)本身經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方法進(jìn)行慎重抉擇;付款時(shí)應(yīng)妥善保留好相關(guān)發(fā)票、收據(jù)，此為購(gòu)房人最關(guān)鍵證據(jù)之一;如是選擇按揭貸款方法付款，通常全部由開(kāi)發(fā)商辦理。所以購(gòu)置人要立即取得相關(guān)協(xié)議、貸款發(fā)票，以證實(shí)購(gòu)置人立即推行了付款義務(wù)。

此條還應(yīng)尤其注意約定買(mǎi)受人逾期付款違約責(zé)任，要注意約定逾期時(shí)間盡可能長(zhǎng)些為好，以確保協(xié)議仍能繼續(xù)推行;出賣(mài)人解除權(quán)約定，約定逾期時(shí)間盡可能長(zhǎng)些，違約金盡可能低些。

(9)、協(xié)議第七條——買(mǎi)受人逾期付款違約責(zé)任

本條是約定我們自己違約責(zé)任。要注意約定逾期時(shí)間盡可能長(zhǎng)些為好，以確保協(xié)議仍能繼續(xù)推行。協(xié)議約定違約金越低越好，盡可能不要超出每日萬(wàn)分之三。

(10)協(xié)議第八條——面積確定及面積差異處理

面積差異較大，買(mǎi)受人享受解除權(quán)要求退房時(shí)，利息約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算，通常開(kāi)發(fā)商約定銀行同期活期存款利率;應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過(guò)多，造成套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購(gòu)房人利益。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-協(xié)議約定面積)/協(xié)議約定面積×100%

相關(guān)商品房面積計(jì)算，不過(guò)在這里還需要深入給予詳解：

中國(guó)最高人民法院《相關(guān)審理商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問(wèn)題解釋》和建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理措施》中，對(duì)房屋面積和協(xié)議約定不符處理全部有明確條款：出賣(mài)人交付使用房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積和《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》約定面積不符，假如協(xié)議中有約定，根據(jù)約定處理。假如協(xié)議中沒(méi)有約定或約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者能夠要求解除協(xié)議、返還已付購(gòu)房款及利息。假如購(gòu)房者同意繼續(xù)推行協(xié)議，房屋實(shí)際面積比協(xié)議約定面積大，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)，此部分全部權(quán)歸購(gòu)房者;房屋實(shí)際面積比協(xié)議約定面積小，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分房?jī)r(jià)款及利息由賣(mài)方返還購(gòu)房者，面積誤差比超出3%部分房?jī)r(jià)款由賣(mài)方雙倍返還購(gòu)房者。

另外，購(gòu)房者還須重視就是我們所購(gòu)置房子是按建筑面積計(jì)算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán))。假如購(gòu)房者所簽署協(xié)議是按建筑面積計(jì)算房款，因?yàn)椴閷?duì)公用建筑分?jǐn)偯娣e很困難，不良開(kāi)發(fā)商就有可能經(jīng)過(guò)虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來(lái)取得高額利潤(rùn)，也由此損害購(gòu)房者權(quán)益。所以，在協(xié)議中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積平方米數(shù)或計(jì)算百分比。當(dāng)然，這一條款成立前提是符合建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理措施》要求。

(11)、協(xié)議第九條——交房期限及條件

首先應(yīng)明確約定交房期限;其次應(yīng)明確約定交房條件，依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程完工驗(yàn)收立案管理暫行措施》要求，證實(shí)商品房經(jīng)驗(yàn)收合格文件就是由市建委頒發(fā)《建筑工程完工驗(yàn)收立案表》，開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必需向購(gòu)房人出示，不然，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)逾期交付房屋違約責(zé)任;然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付具體時(shí)間;最終對(duì)因不可抗力或協(xié)議約定原因需延期交付使用，約定出賣(mài)人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書(shū)面告之買(mǎi)受人。

同時(shí)還需注意在《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中，商品房供水、供電運(yùn)行日期全部是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商全部在這方面大玩文字游戲。比如她們會(huì)填寫(xiě)“入住時(shí)含有通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話(huà)沒(méi)什么問(wèn)題，不過(guò)細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)覺(jué)其中大有文章可做：“入住時(shí)含有通水(電、氣)條件”中水電是臨時(shí)，還是正式?入住時(shí)含有開(kāi)通條件并不代表一定就能開(kāi)通。所以，在這些條款中，需要明確注明具體開(kāi)通時(shí)間。即使煤氣開(kāi)通受入住率限制，暖氣開(kāi)通也受季節(jié)限制，但協(xié)議中全部應(yīng)對(duì)此有盡可能明確約定。

(12)、協(xié)議第十條——出賣(mài)人逾期交房違約責(zé)任

在《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中，標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款對(duì)應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。假如開(kāi)發(fā)商在簽署協(xié)議前就已經(jīng)填寫(xiě)完成，購(gòu)房者就需要仔細(xì)對(duì)比，以達(dá)成雙方違約期限及違約金利息全部平等。

為保障自己權(quán)益，約定逾期交房時(shí)間越短越好，最好不要超出1個(gè)月，約定出賣(mài)人逾期交房違約金越高越好，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍是約定萬(wàn)分之二;另外在購(gòu)置人解除權(quán)約定中，開(kāi)發(fā)商逾期時(shí)間不超出30日，解除協(xié)議違約金盡可能高些。

(13)、協(xié)議第十一條——交接

現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商全部是以電話(huà)通知方法交房，應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商向我們提交房屋入住通知書(shū)《建設(shè)工程完工驗(yàn)收立案表》、《住宅質(zhì)量確保書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》實(shí)測(cè)面積、鑰匙收條。而這些全部需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中寫(xiě)明，以免事后出現(xiàn)糾紛。

(14)、協(xié)議第十二條——計(jì)劃、設(shè)計(jì)變更約定

很多購(gòu)房者不重視協(xié)議中設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)環(huán)境變更，因?yàn)樗齻冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒(méi)有太大影響。事實(shí)卻并非如此，任何設(shè)計(jì)變更全部是有原因，這種變更往往是為了符合開(kāi)發(fā)商利益，但同時(shí)卻又有可能傷及購(gòu)房者利益，所以在簽署此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待。

因是開(kāi)發(fā)商原因造成購(gòu)房人解除協(xié)議，開(kāi)發(fā)商約定違約金不應(yīng)低于銀行同期貸款利率。(開(kāi)發(fā)商普遍是約定銀行同期活期存款利率)，買(mǎi)受人要努力爭(zhēng)取。

(15)、協(xié)議第十三條——相關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬

此條是開(kāi)發(fā)辦和市工商局聯(lián)合制訂格式化條款，能夠說(shuō)已是盡最到力保護(hù)消費(fèi)者利益了，既然是格式化條款，也就只能一帶而過(guò)。

(16)、協(xié)議第十四條——出賣(mài)人相關(guān)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾違約責(zé)任

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修牌子，但并沒(méi)有寫(xiě)明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時(shí)，就必需在協(xié)議中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。提議在協(xié)議附件四中加以具體明細(xì)。

(17)、協(xié)議第十五條——相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記約定

因開(kāi)發(fā)商原因，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，造成購(gòu)置人解除協(xié)議，約定違約金盡可能高些，最好在10%左右。(開(kāi)發(fā)商常約定1%)同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)知道，依據(jù)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》和預(yù)登記通知單后，在和承購(gòu)人簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍房產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售協(xié)議立案手續(xù);同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。如沒(méi)有立案和不予立案，通常是有下列情況之一,不予立案：

1)未經(jīng)項(xiàng)目預(yù)登記;

2)預(yù)售商品房項(xiàng)目有轉(zhuǎn)讓行為(已辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)除外);

3)預(yù)售商品房項(xiàng)目已抵押，抵押登記部門(mén)未出具解除抵押關(guān)系證實(shí)，抵押權(quán)人未出具同意出售、再抵押(按揭)書(shū)面證實(shí);

4)不符合《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》上要求預(yù)(銷(xiāo))售時(shí)限及預(yù)(銷(xiāo))售范圍商品房;

5)其它法律法規(guī)嚴(yán)禁出售。

(18)、協(xié)議第十六條、十七條、十八條——此三條和該協(xié)議第十三條一樣為政府格式化條款，在此就沒(méi)有必需注解。

(19)、協(xié)議第十九條——單方解除協(xié)議

提議購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易雙方中相關(guān)單方解除協(xié)議違約金約定，其違約金比率應(yīng)保持一致，保持權(quán)益對(duì)等。

(20)、協(xié)議第二十條——爭(zhēng)議處理方法

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，通常會(huì)選擇仲裁，一則是仲裁含有高效特點(diǎn)，一裁終局符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速處理糾紛要求，開(kāi)發(fā)商無(wú)須花費(fèi)太多精力;二則開(kāi)發(fā)商實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，能夠聘用專(zhuān)業(yè)律師為其出計(jì)劃策，贏得仲裁。對(duì)于購(gòu)房者而言，最好選擇訴訟，一則訴訟費(fèi)用相對(duì)低廉，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商，處于弱勢(shì)購(gòu)房者訴訟時(shí)間能夠不計(jì)，但訴訟成本則會(huì)考慮;二則訴訟含有可救助性，假如仲裁裁決實(shí)體錯(cuò)誤，也只能一聲嘆息、后悔，而若訴訟裁決實(shí)體錯(cuò)誤，則能夠向法院申請(qǐng)?jiān)賹?，法院?huì)再審改判為其討回公道。

所以，我們提議購(gòu)房者在爭(zhēng)議處理方法上，盡可能不要約定仲裁條款，現(xiàn)在本市包含中國(guó)仲裁程序還不完善，救助路徑不太通暢。

(21)、協(xié)議第二十一條——附件中約定

1、在《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》附件一商品房平面圖：應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商包含方位圖及分門(mén)分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購(gòu)房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。另外，還應(yīng)附上商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局原設(shè)計(jì)及計(jì)劃圖紙，而不應(yīng)將此項(xiàng)空下，空下就是以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。

2、在《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》附件二公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e組成：目前，在全部購(gòu)房糾%

一次性付款

在目前連續(xù)加息背景下、一次性付款好處是降低利息支出，選擇一次性付款可能會(huì)得到開(kāi)發(fā)商一定幅度折扣，但購(gòu)房者必需以足夠資金做后盾，這種方法操作比較簡(jiǎn)單，就武漢市現(xiàn)在一次性付款折扣上來(lái)看，一次性付款通常能夠從銷(xiāo)售方那里得到2%-5%左右房?jī)r(jià)款優(yōu)惠

分期付款

相對(duì)來(lái)說(shuō)，分期付款對(duì)購(gòu)房者比較有利，尤其對(duì)于南寧市基礎(chǔ)上全部以期房預(yù)售為主，購(gòu)房者能夠按工程形象進(jìn)度分幾次向開(kāi)發(fā)商支付房款，直至自己商品房驗(yàn)收合格后再支付尾款，這么對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方全部比較公平。采取這種付款方法提議我們億房網(wǎng)友還應(yīng)把握以下