房地產(chǎn)開發(fā)公司大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告樣本

北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首汽大廈項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10月目錄概論項(xiàng)目基礎(chǔ)情況項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容物料消耗、供給和環(huán)境保護(hù)市場(chǎng)分析投資估算和資金起源建設(shè)方法和建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)論

第一章概論項(xiàng)目背景伴隨改革開放連續(xù)深入和人民生活水平不停提升，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年發(fā)展已經(jīng)成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。尤其是多年來受國(guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增加，本市住宅商品房銷售市場(chǎng)深入看好，成為開啟內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)增加關(guān)鍵拉動(dòng)原因。另外，伴隨中國(guó)加入世界貿(mào)易組織日益臨近、北京申請(qǐng)舉行奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)和中國(guó)外多種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)深入擴(kuò)展，中國(guó)各地域之間及和和世界各國(guó)多種交往活動(dòng)日趨增多，首全部北京作為中國(guó)窗口必將發(fā)揮越來越關(guān)鍵作用，這就使北京市高級(jí)寫字樓、商務(wù)公寓租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高級(jí)商住用房開發(fā)建設(shè)以其豐厚收益吸引了越來越多資金加入。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃利用首汽集團(tuán)現(xiàn)有在北京市西城區(qū)月壇北街14號(hào)院場(chǎng)地開發(fā)建設(shè)包含高級(jí)寫字樓、高級(jí)住宅樓、商務(wù)公寓和多種隸屬配套設(shè)施在內(nèi)綜合性物業(yè)。首汽集團(tuán)現(xiàn)有場(chǎng)地為首汽集團(tuán)下屬6家企機(jī)關(guān)生產(chǎn)、生活和辦公場(chǎng)所，因?yàn)槟昃檬?、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)企業(yè)決定利用現(xiàn)有場(chǎng)地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。本項(xiàng)目原為首汽房地產(chǎn)企業(yè)和香港首業(yè)投資擬議合作開發(fā)綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目提議書及可行性匯報(bào)于1994年11月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字[94]1401號(hào)文批復(fù)（見附件一）。因?yàn)楹献鞲鄯轿茨芡菩泻献鲄f(xié)議約定，首汽房地產(chǎn)企業(yè)于己于1999年6月依據(jù)原協(xié)議條款向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，并于同年9月取得了解散合作企業(yè)仲裁書。本著充足利用此項(xiàng)目用地土地價(jià)值，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)發(fā)展宗旨，首汽房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃以企業(yè)自籌資金方法項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)此項(xiàng)目，并對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。初步設(shè)計(jì)方案已由首全部計(jì)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鎮(zhèn)計(jì)劃委員會(huì)以首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號(hào)文件及北京市城市計(jì)劃委員會(huì)下發(fā)審定設(shè)計(jì)方案通知書（-規(guī)審字-0399）；（見附件二）批復(fù)同意；2月市計(jì)委對(duì)首汽大廈項(xiàng)目可行性匯報(bào)進(jìn)行了批復(fù)（京計(jì)商字[]第100號(hào)），二、本可行性研究匯報(bào)編制依據(jù)北京市旅游事業(yè)管理局《相關(guān)首汽集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)請(qǐng)示》。2、北京市計(jì)劃委員會(huì)《相關(guān)首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目提議書（代可行性研究匯報(bào)）批復(fù)》（京計(jì)商字[1996]第539號(hào)）。首全部計(jì)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鎮(zhèn)計(jì)劃委員會(huì)《相關(guān)首業(yè)大廈初步設(shè)計(jì)批復(fù)》（首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號(hào)）。北京市城市計(jì)劃管理局《計(jì)劃設(shè)計(jì)條件通知書》（95）規(guī)條字12號(hào)。北京市城市計(jì)劃委員會(huì)下發(fā)審定設(shè)計(jì)方案通知書（-規(guī)審字-0399）；北京市計(jì)委《相關(guān)首汽大廈項(xiàng)目可行性匯報(bào)批復(fù)》（京計(jì)商字[]第100號(hào)）；國(guó)家及北京市相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)法律、法規(guī)

第二章項(xiàng)目基礎(chǔ)情況項(xiàng)目名稱首汽大廈（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類型本項(xiàng)目為包含寫字樓、公寓及隸屬配套設(shè)施綜合性開發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將深入滿足首城市場(chǎng)對(duì)寫字樓和高級(jí)住宅樓需要，為廣大用戶提供良好商住環(huán)境。建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目在北京市西城區(qū)月壇北街14號(hào)，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。（具體位置見附圖）建設(shè)單位背景單位名稱：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)地址：北京市密云縣鼓樓東大街2號(hào)注冊(cè)資金：4000萬法定代表人：劉東才職務(wù)：總經(jīng)理為落實(shí)落實(shí)黨十四大相關(guān)深化改革加緊發(fā)展精神，立即使首全部汽車企業(yè)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)化，提升在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，借改革春風(fēng)和良好社會(huì)、投資環(huán)境，充足發(fā)揮首全部汽車企業(yè)資金、人才、場(chǎng)地等各方面優(yōu)勢(shì)，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鎮(zhèn)建設(shè)委員會(huì)[93]京建開安第037號(hào)文批復(fù)，首全部汽車企業(yè)于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金4000萬元。企業(yè)主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，兼營(yíng)建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家俱、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。企業(yè)成立六年來，首汽房地產(chǎn)企業(yè)不停發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。已開發(fā)和擬建項(xiàng)目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高級(jí)外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫字樓項(xiàng)目10000平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目27000平方米；月壇北街開發(fā)項(xiàng)目68000平方米。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)初步計(jì)劃，項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)用地面積12993平方米，計(jì)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、健身房和其它配套設(shè)施，共25000平方米。項(xiàng)目建成后將成為集高級(jí)寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體多功效設(shè)施。各功效具體面積見下表：項(xiàng)目各功效區(qū)建筑面積表 單位：平方米功效區(qū)建筑面積1、寫字樓144202、公寓287003、商務(wù)公寓196804、隸屬配套設(shè)施25000累計(jì)87800容積率4.83綠化率26%項(xiàng)目總投資和資金起源計(jì)劃項(xiàng)目總投資為1.9億元人民幣，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金處理。

項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在北京市西城區(qū)月壇北街14號(hào)院，月壇北街和三里河?xùn)|路交叉口東南側(cè)。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。項(xiàng)目計(jì)劃用地面積12993平方米，建筑基底面積5046平方米。依據(jù)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置氣象條件、地質(zhì)情況、消防條件均符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范。項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺(tái)國(guó)賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地周圍有包含21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目因?yàn)榫o鄰國(guó)賓路和釣魚臺(tái)國(guó)賓館，周圍沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。項(xiàng)目用地現(xiàn)實(shí)狀況和拆遷項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)企業(yè)興建于五十年代初生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑伴隨時(shí)間推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價(jià)值，擬全部拆除，因?yàn)椴疬w量較小，拆遷耗用資金和時(shí)間全部比較少，為項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好基礎(chǔ)。四、建設(shè)條件1、土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國(guó)家和北京市相關(guān)土地有償使用相關(guān)要求，辦理土地批租手續(xù)。相關(guān)問題現(xiàn)在正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以未來北京市土地管理部門和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位簽定土地出讓協(xié)議為準(zhǔn)。市政配套條件本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和計(jì)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線計(jì)劃方案已經(jīng)市計(jì)劃局綜合，伴隨項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)建設(shè)，多種市政條件將同時(shí)落實(shí)。具體情況以下：市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建雨、污水管線。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)實(shí)狀況直徑1050毫米市政污水干線25號(hào)檢驗(yàn)井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)實(shí)狀況直徑1000毫米雨水市政管線24號(hào)檢驗(yàn)井，另在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線250米，分別向西排入干管。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。上水項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑300毫米上水管線，北和月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西和三里河路直徑400毫米上水管線溝通。熱力本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)企業(yè)為現(xiàn)實(shí)狀況用戶，項(xiàng)目供熱由項(xiàng)目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑500毫米供熱管線接引。電力本項(xiàng)目外電源引自阜城門外10千伏開閉站，開閉站電源為阜城門110千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路2公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。煤氣本項(xiàng)目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑300毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線，由新建低壓管線開口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。通訊本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)企業(yè)所在地拆遷改建，外部電信管線齊備，能夠不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。道路本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地北側(cè)月壇北街，西側(cè)三里河?xùn)|路，并按計(jì)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)道路。內(nèi)部交通經(jīng)過內(nèi)部環(huán)路組織，按要求設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場(chǎng)和自行車庫(kù)。經(jīng)過上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目標(biāo)市政配套及項(xiàng)目建設(shè)發(fā)明了良好先天條件。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容經(jīng)過綜合考慮市場(chǎng)需求、計(jì)劃條件、項(xiàng)目投資等原因，初步計(jì)劃本項(xiàng)目標(biāo)計(jì)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積62800平方米，地下建筑包含商業(yè)設(shè)施、地下停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、物業(yè)管理中心及其它隸屬配套設(shè)施建筑面積25000平方米。計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)建筑物將突出現(xiàn)代化特征，含有時(shí)代感，計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)為符合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功效上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購(gòu)物需要外，還須照料到現(xiàn)在大家對(duì)小區(qū)環(huán)境綠化美化強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，發(fā)明優(yōu)美居住環(huán)境。建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國(guó)建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目制訂了初步計(jì)劃方案，土地使用情況以下：項(xiàng)目計(jì)劃各功效區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）1、寫字樓1442016.42、公寓----2870032.73、商務(wù)公寓----1968022.44、隸屬設(shè)施----2500028.5累計(jì)1299310087800100．0三、使用功效配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座地下3層，地上3層至21層綜合大廈，具體計(jì)劃見附圖，現(xiàn)將各功效區(qū)具體情況簡(jiǎn)明介紹以下：公寓大廈A座為公寓，在項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍部署綠地和環(huán)形道路，形成平靜優(yōu)美居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。（具體情況見計(jì)劃圖）商務(wù)公寓大廈B座為商務(wù)公寓，在用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。寫字樓C座為配置現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施智能型寫字樓，在項(xiàng)目用地西北側(cè)，總建筑面積14420平方米。寫字樓和公寓實(shí)施全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。4、配套商業(yè)設(shè)施為滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)用戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包含商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購(gòu)物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設(shè)施表單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)1、商場(chǎng)1650065002、綜合服務(wù)部1200200累計(jì)----67005、物業(yè)管理中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵照北京市政府相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作要求，經(jīng)過公開招標(biāo)形式聘用管理規(guī)范、有一定實(shí)力專業(yè)化高水平物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)建成后小區(qū)物業(yè)管理。物業(yè)管理將根據(jù)國(guó)家相關(guān)要求，本著獨(dú)立核實(shí)、自負(fù)盈虧標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理中心在建筑物地下一層，總建筑面積600平方米，具體安排情況見下表：物業(yè)管理中心配置及面積表單位：平方米項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50累計(jì)600地下停車場(chǎng)為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)用戶車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場(chǎng)，總建筑面積7600平方米，按每輛車占地25平方米估算，共可停放車輛342輛，加上露天停車場(chǎng)可提供149個(gè)停車位，完全能夠滿足停車需要。隸屬基礎(chǔ)設(shè)施大廈隸屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積400平方米，關(guān)鍵用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備安置。道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，因?yàn)橛玫孛娣e有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。綠地本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場(chǎng)綠化地組成。綠地面積3365平方米，能夠美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民關(guān)鍵休閑活動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地室外停車場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按6M*6M間距植樹。

物料消耗、供給及環(huán)境保護(hù)關(guān)鍵建筑材料依據(jù)項(xiàng)目初步計(jì)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車場(chǎng)、地下自行車庫(kù)、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，估計(jì)工程所需關(guān)鍵原材料為鋼材、水泥、木材等，依據(jù)初步設(shè)計(jì)計(jì)劃和該項(xiàng)目工程總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算以下：項(xiàng)目三材用量表項(xiàng)目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需材料需求總量1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材(立方米)878000.18780關(guān)鍵設(shè)備鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵照最好性能價(jià)格比標(biāo)準(zhǔn)，盡可能采取中國(guó)外優(yōu)異設(shè)備和設(shè)施，其所需關(guān)鍵設(shè)備以下：自動(dòng)電梯消防設(shè)備應(yīng)急發(fā)電設(shè)備通訊電話系統(tǒng)電視監(jiān)控保安系統(tǒng)防盜報(bào)警系統(tǒng)照明系統(tǒng)供暖系統(tǒng)物料供給項(xiàng)目所需原材料將大部分部采取中國(guó)原材料，所需設(shè)備在相同條件下將盡可能優(yōu)先選擇中國(guó)產(chǎn)品。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。本項(xiàng)目所需進(jìn)口原材料、設(shè)備品種和數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。依據(jù)現(xiàn)在中國(guó)外市場(chǎng)供給情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供給不存在問題。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套依據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃，初步測(cè)算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件以下：用電容量按每建筑平方米用電40瓦測(cè)算，本項(xiàng)目用電量為2400千瓦。如同時(shí)利用系數(shù)采取0.9，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2160千瓦，如按容載比1：1.5選擇變壓器，需要功率為3240千伏安。給水量按公建用水綜合定額每日12.38升測(cè)算，該項(xiàng)目日平均用水量為1150立方米。用氣量項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日2178立方米。熱負(fù)荷按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為60千卡測(cè)算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖360萬千卡。以上所需水、電、熱等日用量需在正式計(jì)劃方案完成并和相關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。環(huán)境保護(hù)因?yàn)樵擁?xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場(chǎng)、配套商業(yè)設(shè)施，對(duì)環(huán)境污染較小，環(huán)境保護(hù)問題關(guān)鍵是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣消納和處理，無其它污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較適宜，項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后使用中將采取嚴(yán)格環(huán)境保護(hù)方法。具體環(huán)境保護(hù)方法以下：雨、污水項(xiàng)目排出污水關(guān)鍵起源為生活污水和雨水，為確保該項(xiàng)目排入城市下水道水中污染物達(dá)成《北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》，項(xiàng)目排水采取“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生生活垃圾納入該地域環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采取封閉式垃圾袋和垃圾箱分類搜集，由專門管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。噪聲噪聲污染源關(guān)鍵是建筑物空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生噪音，擬采取隔聲、隔震、銷聲方法，并優(yōu)先選擇低噪音設(shè)備。汽車尾氣汽車尾氣污染源關(guān)鍵來自地下停車場(chǎng)和露天停車場(chǎng)汽車尾氣排放，在車庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)將注意確保車庫(kù)有一定容積，進(jìn)出汽車車道盡可能直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫(kù)時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通地點(diǎn)。只要在全方面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)境保護(hù)各個(gè)步驟，如通風(fēng)方法、通風(fēng)量、通風(fēng)口設(shè)計(jì)和廢氣凈化、分離等方面采取合理有效方法，汽車尾氣排放完全能夠達(dá)成國(guó)家要求廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。露天停車場(chǎng)汽車尾氣排放可經(jīng)過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。綠化、消防和人防綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有地面更多用于綠化，建筑物四面及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美環(huán)境。2、消防項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國(guó)家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四面有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。地下停車場(chǎng)按“汽車車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不一樣方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。3、人防根據(jù)國(guó)家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置和地層平面相同地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)停放自行車等其它功效要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。

市場(chǎng)分析本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)包含到房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展情況和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景分析以下：現(xiàn)在北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過過去近十年發(fā)展，尤其是受近兩年來國(guó)家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展和人民生活水至平日益提升推進(jìn)，不管從規(guī)?；蚴撬缴先窟~上了一個(gè)新臺(tái)階。1999年1月至９月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資242.5億元，增加16.2％，較上月15.6％增加率提升0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月呈增加態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資比重為39.7％，較上年同期提升了3.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市投資拉動(dòng)作用深入加強(qiáng)。今年1—5月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高增加速度，累計(jì)完成投資124.2億元，增加19.0%，其中5月完成33.2億元；商品房開復(fù)工面積2743.5萬平方米，和上年同期持平；完工各類商品房97.6萬平方米，其中住宅73.1萬平方米，比上年同期分別增加33.7%和28.9%進(jìn)入90年代以來，尤其是“九五”期間，本市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。今年伴隨實(shí)物分房停止期限臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)發(fā)展。在商品住宅投資方面，1999年前三個(gè)季度，北京市商品住宅累計(jì)完成投資130.2億元，同比增加35.8％，占全市住宅投資比重為66.1％，提升了4.5個(gè)百分點(diǎn)；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資比重為53.7％，提升了7.7個(gè)百分點(diǎn)。其中前８?jìng)€(gè)月累計(jì)完成商品住宅投資108.6億元，同比增加率長(zhǎng)36.9％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為52.9％，商品住宅投資占全市住宅投資比重達(dá)66.2％。進(jìn)入，商品住宅投資深入加大，商品住宅投資現(xiàn)在已占全市住宅投資八成。截止到5月底，本市今年住宅建設(shè)完成投資86.6億元，開復(fù)工2368.7萬平方米，其中單位自建完成投資17.3億元，開復(fù)工558.1萬平方米;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資69.3億元,開復(fù)工1810.6萬平方米,比上年同期增加32.3%和6.7%,占全市住宅建設(shè)比重分別為80.0%和76.4%,比上年末提升了13.1個(gè)百分點(diǎn)和17.2個(gè)百分點(diǎn)。伴隨福利分房停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。在房地產(chǎn)銷售方面，1999年１至3季度，全市累計(jì)銷售商品房屋153.5萬平米，同比下降10.6％，其中住宅131萬平方米，同比下降10.9％；辦公樓18.8萬平方米，增加49.6％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.5萬平方米，增加1.8倍；其它用房2.2萬平方米，增加1.6倍。前８?jìng)€(gè)月全市累計(jì)商品房銷售面積137.9萬平方米，為上年同期90.8％，其中商品住宅銷售面積115.2萬平方米，為上年同期82.7％。８月份月銷售商品房較上年同月下降8.9萬平方米，共銷售各類商品房17.9萬平方米，其中商品住宅16.5萬平方米，分別為上年同月92％和86.2％。商品房銷售下降和建設(shè)投資增加反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)買方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者手中。而大部分有購(gòu)房意愿消費(fèi)者購(gòu)置力相對(duì)較弱及部分有購(gòu)置能力消費(fèi)者持幣觀望以待本市購(gòu)房補(bǔ)助和公房上市具體政策出臺(tái)情況，則制約了現(xiàn)階段商品房銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢(shì)不減。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新拆遷措施出臺(tái)，房屋拆遷由實(shí)物賠償改為貨幣賠償，本市商品房銷售市場(chǎng)從1999年4季度開始逐步升溫。1999年整年銷售544.4萬平方米,比1998年增加33.1%,凈增135.4萬平方米。進(jìn)入，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目開啟，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。前5個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房162.0萬平方米，比上年同期增加1.8倍,凈增103.7萬平方米,相當(dāng)于上年前10個(gè)月銷售量。在銷售全部商品房中，住宅面積達(dá)158.3萬平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售54.3萬平方米，分別比上年同期增加2.1倍和2.2倍。從總體上看，本市銷售面積遠(yuǎn)大于同期完工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加緊消化一部分空置商品房。在全市銷售面積中，銷售給個(gè)人有較大幅度增加，且比重上升，累計(jì)銷售給個(gè)人79.6萬平方米，增加29.6％，占全市銷售面積比重為51.9％，同比提升16.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅79.1萬平方米，增加32.3％，占全市住宅銷售比重為60.4％，同比提升22.5個(gè)百分點(diǎn)。今年北京個(gè)人購(gòu)置商品住宅激增,比重高達(dá)86.3%。個(gè)人購(gòu)房能否立即開啟，是深化房改和以后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)鍵。從本市情況看，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)有效開啟，成為商品房銷售市場(chǎng)關(guān)鍵推進(jìn)力。在今年前5個(gè)月銷售158.3萬平方米商品住宅中個(gè)人購(gòu)置136.6萬平方米，比上年同期增加3.7倍，為商品住宅銷售86.3%，比重較上年同期上升28.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售50.7萬平方米，較上年同月增加5倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地域道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目標(biāo)開啟勢(shì)必拉動(dòng)本市個(gè)人購(gòu)房深入上升。依據(jù)各方面情況綜合分析，以后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將深入發(fā)展。首先，從資金起源上看，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1999年到位資金266.5億元，再加上上年末結(jié)余資金97.4億元，累計(jì)到位資金363.9億元，和完成投資有12.1.4億元順差，在資金上有確保。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，依據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢(shì)判定，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍含有一定發(fā)展?jié)摿Α?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，住宅銷售成倍增加。今年上六個(gè)月，全市銷售商品房229.8萬平方米，同比增加1.5倍；實(shí)現(xiàn)銷售額91.9億元，增加57.8%。其中，銷售住宅220.4萬平方米，增加1.9倍；實(shí)現(xiàn)銷售額83.6億元，增加1.4倍。銷售給個(gè)人住宅實(shí)現(xiàn)銷售額70.3億元，增加3.8倍，占商品住宅銷售額比重達(dá)成84.1%，比去年同期提升41.9個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額1/10。表明本市住房消費(fèi)和投資全方面開啟時(shí)期已經(jīng)到來，對(duì)加緊消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級(jí)步伐意義重大。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止1999年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以來受房改政策及國(guó)家為促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展準(zhǔn)許已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市措施出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率連續(xù)走低且國(guó)家激勵(lì)利用銀行按揭貸款購(gòu)置商品房等原因推進(jìn)，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定發(fā)展速度，走勢(shì)平穩(wěn)。投資主體數(shù)量改變不大但每個(gè)企業(yè)投資深入增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上六個(gè)月末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模１０億元以上房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，平均每個(gè)企業(yè)總投資由上年29.9億元上升到３０．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增加１２．９％，占房地產(chǎn)投資比重為４７．９％。從實(shí)際完成投資上看，上六個(gè)月全市完成投資億元以上房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加２家，完成投資64.4億元，較上年增加17.8%，本市房地產(chǎn)投資比重為47.7％，上升了2.8個(gè)百分點(diǎn)。在26個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)13家，完成投資29.3億元；港澳臺(tái)及外商投資企業(yè)13家，完成投資35.1億元。投資主體相對(duì)集中，在一定程度上帶全動(dòng)了全市房地產(chǎn)投資增加，也有利于含有一定規(guī)模企業(yè)上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，發(fā)明品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展弊端。但政府相關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項(xiàng)目完工后，假如沒有大項(xiàng)目補(bǔ)充對(duì)年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢(shì)產(chǎn)生影響。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資50%以上1999年上六個(gè)月全市商品住宅投資70.8億元，同比增加41.4％，增幅上升16.3個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資比重為52%，較上年增加11.4個(gè)百分點(diǎn)。和投資上升相適應(yīng)，全市同期商品住宅開復(fù)工面積達(dá)1749.9萬平方米，增加37.2％，其中本年報(bào)開工268.5萬平方米，增加34.1％。商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加，首先是受宏觀政策導(dǎo)向影響；其次，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)較猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍投入如此大量資金，說明其對(duì)末來市場(chǎng)預(yù)期較高。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景分析地點(diǎn)分析該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)在北京市西城區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺(tái)國(guó)賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地周圍有包含21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向中國(guó)買家高級(jí)寫字樓和住宅適宜地點(diǎn)。需求和供給情況分析本項(xiàng)目所處月壇北街和三里河地域?yàn)閲?guó)家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中地域，周圍散布著國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、中國(guó)科學(xué)院、國(guó)家中國(guó)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場(chǎng)、京克窿超級(jí)市場(chǎng)、賽特購(gòu)物中心、復(fù)興商業(yè)城、長(zhǎng)安商場(chǎng)等各大商場(chǎng)距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地域有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項(xiàng)目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。經(jīng)營(yíng)前景分析因?yàn)楸卷?xiàng)目所在地理位置優(yōu)越，該地域已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)燒點(diǎn)地域，周圍地域已建有北京金融街、萬通廣場(chǎng)、國(guó)賓花園、釣魚臺(tái)賓館等商住項(xiàng)目，形成了良好投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級(jí)寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。依據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自然、地理、交通條件全部十分優(yōu)越，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)前景十分樂觀。

第七章投資估算和資金起源投資估算依據(jù)項(xiàng)目初步計(jì)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程實(shí)際需要及國(guó)家和北京市相關(guān)政策要求，本項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)投資包含土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納多種稅費(fèi)等?，F(xiàn)就相關(guān)投資分項(xiàng)說明以下：征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金依據(jù)國(guó)家和北京市相關(guān)要求，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國(guó)家和北京市政府相關(guān)部門要求辦理土地有償出讓手續(xù)。地價(jià)包含土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。因?yàn)楸居?jì)劃還未確定，土地價(jià)格還未評(píng)定。同時(shí)計(jì)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題，也要支付一定費(fèi)用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地價(jià)格水平，本匯報(bào)暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。前期工程費(fèi)包含三通一平、土地勘探、建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按380萬元估算。建安工程費(fèi)依據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資10100萬元。設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi)這部分費(fèi)用包含施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢驗(yàn)費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、完工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約300萬元。市政公用設(shè)施費(fèi)依據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)累計(jì)200萬元?；I建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用因?yàn)樵擁?xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用估計(jì)為450萬元。創(chuàng)辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃項(xiàng)目籌建期內(nèi)創(chuàng)辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃為378萬元。經(jīng)過以上分析，歸納出本項(xiàng)目標(biāo)總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情況以下表：項(xiàng)目投資估算表單位：人民幣萬元序號(hào)項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)4507創(chuàng)辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)370累計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目計(jì)劃、設(shè)計(jì)同意后再做具體測(cè)算。資金起源本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌處理。

建設(shè)方法和建設(shè)進(jìn)度建設(shè)方法為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流高級(jí)寫字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘用中國(guó)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案計(jì)劃及初步設(shè)計(jì)，由中國(guó)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營(yíng)業(yè)設(shè)備均由含有多年經(jīng)驗(yàn)顧問提供咨詢服務(wù)。項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)施工將根據(jù)北京市相關(guān)工程招標(biāo)要求，以中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方法，選擇中國(guó)建筑施工企業(yè)組織施工。為確保工程質(zhì)量，工程建設(shè)采取施工監(jiān)理方法進(jìn)行，聘用有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)工作。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，努力爭(zhēng)取在10月前建成，具體計(jì)劃以下：11月前完成項(xiàng)目可行性匯報(bào)編制和報(bào)批工作；完成計(jì)劃方案調(diào)整和報(bào)批工作。12月前和相關(guān)部門協(xié)調(diào)，制訂市政配套方案；辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證；進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平；進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；完成工程施工圖設(shè)計(jì)；選定施工單位，完成多種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)；3月前辦理商品房預(yù)售許可證；完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作；10月前進(jìn)行建安工程施工，包含基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)；隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收；建筑物內(nèi)外裝飾、裝修配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程；隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓設(shè)備采購(gòu)、安裝；10月前進(jìn)行項(xiàng)目完工驗(yàn)收工作；完成市政配套和綠化等室外工程；完成物業(yè)管理前期籌備工作；4）項(xiàng)目全方面完工交付使用。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)參數(shù)營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入起源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。寫字樓和公寓銷售收入估計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)完工后完成全部銷售工作。在項(xiàng)目建設(shè)期中可完成銷售全部建筑面積30%左右，將完成銷售建筑面積40%左右，其它將在12月之前全部售完。因?yàn)楸卷?xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越地理位置和優(yōu)美商住條件，估計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米12，000元左右，具體每十二個(gè)月銷售收入情況估計(jì)以下表所表示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元公寓租金收入項(xiàng)目標(biāo)商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營(yíng)，按平均租金120元/年/平米估算，每十二個(gè)月租金收入約為2834萬元。營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項(xiàng)目\年份1、寫字樓公寓銷售收入14230189731552300000002、公寓租金收入28342834283428342834283428343、其它收入200200200200200200200累計(jì)1432018973155