住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

安徽省地方標(biāo)準(zhǔn)J12525-2013DB34/5000-20住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2013-12-30發(fā)布2014-03-01實(shí)施安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布安徽省地方標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)Propertyservicestandardofresidencecom安徽省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局3安徽省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省質(zhì)監(jiān)局關(guān)于發(fā)布安徽省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的公告現(xiàn)批準(zhǔn)發(fā)布安徽省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,編號(hào)為DB34/5000-2013,自2014年3月1日起實(shí)施。其中第1.0.4、3.1.4、3.3.4、4.0.1、7.3.7、7.4.1、11.0.5條為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。本標(biāo)準(zhǔn)由安徽省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)辦公室組織出版發(fā)行。安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳安徽省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2013年12月30日4根據(jù)《安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)2013年度安徽省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集制(修)訂計(jì)劃的通知》(建標(biāo)[2013]56號(hào))的要求，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處會(huì)同有關(guān)單位在調(diào)查研究，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合安徽省物業(yè)管理實(shí)際，制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容是：總則、術(shù)語(yǔ)、基本規(guī)定、承接查驗(yàn)、客戶服務(wù)、房屋共用部位管理、共用設(shè)施設(shè)備管理、公共秩序管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化與園林小品、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和社區(qū)文化建設(shè)等。本標(biāo)準(zhǔn)中以黑體字標(biāo)志的條文為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。本標(biāo)準(zhǔn)由安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)管理和解釋。執(zhí)行過(guò)程中如有意見(jiàn)或建議，請(qǐng)寄送至安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處(地址：合肥市東流路28號(hào)，郵編：230051)。本標(biāo)準(zhǔn)主編單位：安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處安徽省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處安徽辰元物業(yè)管理有限公司本標(biāo)準(zhǔn)參編單位：安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合肥市房地產(chǎn)管理局安徽綠城物業(yè)管理公司安徽省長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院安徽建筑大學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)研究謝慶文李國(guó)昌黃玉華牛亞方本標(biāo)準(zhǔn)主要審查人員：陳靄貧黃安永王勝波胡賢海6 23基本規(guī)定 43.1服務(wù)人員 43.2制度建設(shè) 73.3服務(wù)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)控制 73.4應(yīng)急預(yù)案 73.5物業(yè)檔案資料 83.6標(biāo)識(shí)管理 84承接查驗(yàn) 9 5.1一般規(guī)定 5.2服務(wù)等級(jí)規(guī)定 6房屋共用部位管理 6.1一般規(guī)定 6.2服務(wù)等級(jí)規(guī)定 7共用設(shè)施設(shè)備管理 7.1一般規(guī)定 7.2電梯系統(tǒng)管理 7.3消防系統(tǒng)管理 7.4給排水系統(tǒng)管理 7.5供電系統(tǒng)管理 7.6安全技術(shù)防范系統(tǒng) 197.7防雷設(shè)施管理 7.8道路設(shè)施管理 21 21 23 23 27 27 3012住宅區(qū)文化建設(shè) 本標(biāo)準(zhǔn)用詞說(shuō)明 附：條文說(shuō)明 331.0.1為加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管與評(píng)價(jià)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行1.0.4委托單位(建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、街道(社居委))應(yīng)在1.0.5物業(yè)管理主管部門(單位)可依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)22.0.1住宅區(qū)residencecommunity具有一定人口規(guī)模、用地的住宅及其附屬建筑物，以滿足居民日常物質(zhì)、文化生活需要為根本特征，具有居住功能、服務(wù)功能、經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的集合。一般由城市干道分割或自然界限包圍的相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。2.0.2物業(yè)服務(wù)propertyservice委托單位(建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、街道(社居委))通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由委托單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。2.0.3共用部位commonpartofbuilding房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等。2.0.4共用設(shè)施設(shè)備commonfacilities物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供配電、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體器械與場(chǎng)所等。2.0.5應(yīng)急預(yù)案contingencyplan物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)針對(duì)具體設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所和環(huán)境，在安全評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，為降低突發(fā)事故造成的人身、財(cái)產(chǎn)與環(huán)境損失，就事故發(fā)生后的應(yīng)急救援機(jī)構(gòu)和人員，應(yīng)急救援的設(shè)施設(shè)備、條件和環(huán)境，行動(dòng)的步驟和綱領(lǐng)，控制事故發(fā)生的方法和程序等，預(yù)先作出的科學(xué)而有效的計(jì)劃和安排。2.0.6緊急維修urgentmaintenance物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，為維護(hù)公共安全、保障共用部位或共用設(shè)施設(shè)備以及各項(xiàng)功能的正常使用，對(duì)經(jīng)認(rèn)定需要立即進(jìn)行修復(fù)的活2.0.7一般性維修generalmaintenance對(duì)影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主(物業(yè)使用人)正常生活秩序的共用部位損壞、共用設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行維修和處理。4崗位房屋建筑面積≤10萬(wàn)m2房屋建筑面積>10萬(wàn)m2以上A級(jí)服務(wù)1人/400戶～500戶1人/0.8萬(wàn)m2~1萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人/0.8萬(wàn)m2~1萬(wàn)m2(房屋建筑面積)維護(hù)+1人/0.8萬(wàn)m2~1萬(wàn)m2(房屋建筑面積)+1人/1萬(wàn)m2~1.2萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人1人/1萬(wàn)m2~1.5萬(wàn)m2(綠化面積)1人/2萬(wàn)m2~2.5萬(wàn)m2(房屋建筑面積),1人/2萬(wàn)m2~2.5萬(wàn)m2(房屋建筑面積)B級(jí)服務(wù)1人/500戶～600戶1人/1萬(wàn)m2~1.2萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人/1萬(wàn)m3~1.2萬(wàn)m2(房屋建筑面積)維護(hù)+1人/1萬(wàn)m2~1.2萬(wàn)m2(房屋建筑面積)+1人/1.2萬(wàn)m2~1.5萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人1人/1.5萬(wàn)m2~2萬(wàn)m2(綠化面積)1人/2.5萬(wàn)m3~3萬(wàn)m2(房屋建筑面積),1人/2.5萬(wàn)m3~3萬(wàn)m2(房屋建筑面積)6續(xù)表3.1.7崗位房屋建筑面積≤10萬(wàn)m2房屋建筑面積>10萬(wàn)m2以上c級(jí)服務(wù)1人1人/600戶～700戶1人/1.2萬(wàn)m2~1.4萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人/1.2萬(wàn)m3~1.4萬(wàn)m2(房屋建筑面積)維護(hù)+1人/1.2萬(wàn)m2~1.5萬(wàn)m2(房屋建筑面積)+1人/1.5萬(wàn)m2~2萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人1人/2萬(wàn)m3~2.5萬(wàn)m2(綠化面積)1人/3萬(wàn)m2~3.5萬(wàn)m2(房屋建筑面積),1人/3萬(wàn)m3~3.5萬(wàn)m(房屋建筑面積)D級(jí)服務(wù)1人1人/700戶～800戶1人/1.4萬(wàn)m2~1.6萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人/1.4萬(wàn)m2~1.6萬(wàn)m2(房屋建筑面積)維護(hù)+1人/1.5萬(wàn)m2~2萬(wàn)m2(房屋建筑面積)+1人/2萬(wàn)m3~3萬(wàn)m2(房屋建筑面積)1人1人/2.5萬(wàn)m2~3萬(wàn)m2(綠化面積)1人/3.5萬(wàn)m2~4萬(wàn)m2(房屋建筑面積),1人/3.5萬(wàn)m2~4萬(wàn)m2(房屋建筑面積)注：總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)m2的，各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3.1.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立員工培訓(xùn)制度，組織人員定期參加技能培訓(xùn)。7894.0.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)按照法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查；對(duì)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查與驗(yàn)收，形成書面檢查記錄，并由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員4.0.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)交接后30日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗(yàn)情況向房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，并將備案情況書面告知業(yè)主。3C、D級(jí)服務(wù)工作日8小時(shí)，節(jié)假日應(yīng)有人值班。修完成的，應(yīng)采取應(yīng)急措施，并告知業(yè)主(物業(yè)使用人);2一般維修：A、B級(jí)服務(wù)2日內(nèi)修復(fù)，C、D級(jí)服務(wù)5日內(nèi)修3入戶維修：按約定時(shí)限到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并組4業(yè)主報(bào)修的，物業(yè)服務(wù)回訪率達(dá)100%;A5.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主(物業(yè)使用人)的建議、意見(jiàn)和投訴，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行答復(fù)。5.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)至少向業(yè)主(物業(yè)使用人)進(jìn)行1次(物業(yè)使用人)滿意率應(yīng)符合下列要求：6房屋共用部位管理改造計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主委員會(huì))進(jìn)行書面報(bào)告。6.1.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主(物業(yè)使用人)及裝飾裝修企業(yè)三告知業(yè)主(物業(yè)使用人)及裝修人員有關(guān)裝飾裝修的禁止行為、安全隱患并由電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具書面意見(jiàn)的；2消防、供電、供氣、給排水設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障無(wú)法使用應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)維修的，或存在消防安全隱患并由消防部門出具整改3屋面和外墻損壞、滲漏嚴(yán)重并由市、縣政府確定的房屋管理部門出具證明的；4房屋外墻飾面脫落等危及人身安全并由房屋質(zhì)量檢測(cè)單位5其他經(jīng)主管部門認(rèn)定危及房屋安全的。6.1.10臺(tái)風(fēng)、暴雨等預(yù)警信號(hào)發(fā)布后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行巡查。6.2服務(wù)等級(jí)規(guī)定6.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)檢查外墻面、屋檐等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。檢查頻次應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每月檢查1次；2B級(jí)服務(wù)：每季度檢查1次；3C級(jí)服務(wù)：每半年檢查1次；4D級(jí)服務(wù)：每年檢查1次。6.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)檢查房屋共用部位的門、窗、玻璃構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。檢查頻次應(yīng)不低于1A、B級(jí)服務(wù)：每周巡查1次；2C級(jí)服務(wù)：每半月巡查1次；3D級(jí)服務(wù)：每月巡查1次。6.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)檢查房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚，室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。檢查頻次應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每月1次；2B級(jí)服務(wù)：每季度2次；3C級(jí)服務(wù)：每季度1次；4D級(jí)服務(wù)：每半年1次。6.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)頻次應(yīng)不低于下列要求(裝修現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)用明火應(yīng)每2小時(shí)巡查1次):1A級(jí)服務(wù)：每日2次；2B級(jí)服務(wù)：每日1次；3C、D級(jí)服務(wù)：每?jī)扇昭膊?次。6.2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保持住宅區(qū)各組團(tuán)、棟號(hào)、單元門、戶等標(biāo)志、標(biāo)識(shí)、宣傳牌字跡清晰，無(wú)安全隱患；發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。標(biāo)志、標(biāo)識(shí)、宣傳牌完好率應(yīng)不低于下列要求：1A、B級(jí)服務(wù)：90%以上；2C、D級(jí)服務(wù)：80%以上。6.2.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期巡查空置房并記錄。巡查頻次應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每周1次；2B級(jí)服務(wù)：每半月1次；3C、D級(jí)服務(wù)：每月1次。7共用設(shè)施設(shè)備管理7.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定共用設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)和7.1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保管共用設(shè)施設(shè)備圖紙檔案資料并建改造計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))進(jìn)行書面報(bào)告。8在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)等惡劣天氣前后，組查并做好記錄。7.1.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期將物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。7.1.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理，按照規(guī)定進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)施設(shè)備完好和正常運(yùn)行。7.2電梯系統(tǒng)管理7.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配置電梯安全管理員，并持證上崗。7.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電梯設(shè)計(jì)、制造、安裝存在安全隱患的，應(yīng)及時(shí)書面報(bào)告相關(guān)單位。7.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定對(duì)電梯設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)通知電梯維保單位，建立電梯安全技術(shù)檔案并記錄詳實(shí)規(guī)范。7.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定對(duì)電梯實(shí)行限時(shí)運(yùn)行的，應(yīng)保證每單元至少一部電梯24小時(shí)運(yùn)行。7.2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)委托有資格的專業(yè)電梯維保單位按規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)；對(duì)電梯維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。7.2.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯進(jìn)行安全檢測(cè)并取得《電梯使用標(biāo)志》。7.2.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極宣傳電梯安全使用知識(shí)，在電梯轎廂內(nèi)張貼《電梯使用標(biāo)志》和《電梯乘梯須知》,公布應(yīng)急服務(wù)電7.2.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保持轎廂內(nèi)外按鈕、照明燈具等完好、轎廂內(nèi)整潔、三方對(duì)講暢通。7.2.9物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在電梯機(jī)房設(shè)有明顯的警示標(biāo)志，規(guī)范擺放應(yīng)急工具，機(jī)房門常閉落鎖。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備消防器材和溫度儀，采取降溫通風(fēng)措施。7.2.10電梯發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通知電梯維保單位及時(shí)排除故障；發(fā)生電梯困人時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極組織救助，立即通知電梯維保單位排險(xiǎn)救援。7.2.11物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到市政停電通知，應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停電通知，停電前停止電梯運(yùn)行。7.2.12電梯井浸水時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將電梯升至浸水樓層上方，查明漏水來(lái)源，排干樓層、井道積水；經(jīng)檢測(cè)排除隱患后，恢復(fù)電梯運(yùn)行。7.2.13發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)及時(shí)停止電梯運(yùn)行。7.3消防系統(tǒng)管理7.3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配置專業(yè)人員對(duì)消防安全進(jìn)行24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息；在顯著位置張貼管理制度、應(yīng)急預(yù)案，備存應(yīng)急消防物資。7.3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保持消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)名稱和編號(hào)完備、消防專用工具配置齊全、擺放規(guī)范。7.3.3滅火器、消防水帶等消防設(shè)備、物資應(yīng)配備齊全；防火門應(yīng)常閉，閉門器能自動(dòng)靈活關(guān)閉；疏散通道嚴(yán)禁堆放雜物。7.3.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保持火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)裝置完好并處于7.3.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)消防系統(tǒng)中的聯(lián)動(dòng)部分進(jìn)行測(cè)試，確保系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常。7.3.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)利用末端試水裝置，每月不少于1次對(duì)水流指示器進(jìn)行試驗(yàn)，確保水壓正常。7.3.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按消防管理有關(guān)規(guī)定，對(duì)消防泵、消火栓、水槍、水帶、滅火器、消防安全標(biāo)志、安全出口指示燈、應(yīng)急照明、疏散導(dǎo)向燈、消防風(fēng)機(jī)、風(fēng)口等消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，確保設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。7.3.8需要暫時(shí)停用消防設(shè)施時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取有效措施確保消防安全。停用消防設(shè)施超過(guò)24小時(shí)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)消防部門報(bào)告。7.4給排水系統(tǒng)管理溝每2月清理1次；每周1次；查1次。8公共秩序管理8.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定公共秩序維護(hù)制度。8.1.2秩序維護(hù)人員應(yīng)掌握公共秩序維護(hù)技能，熟悉物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境，勸告或制止影響正常生活秩序的行為，各項(xiàng)記錄完整。8.1.3監(jiān)控室收到火警、警情或其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。8.1.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定留存監(jiān)控錄入資料備查。8.2安全防范管理8.2.1住宅區(qū)內(nèi)施工活動(dòng)等應(yīng)設(shè)定封閉區(qū)域，阻止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。8.2.2秩序維護(hù)人員應(yīng)勸阻拾荒者、小商販等進(jìn)入封閉的住宅區(qū)內(nèi)，對(duì)裝飾裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。8.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)大宗物品出門實(shí)行登記管理。8.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域特點(diǎn)，設(shè)定合理巡邏路線，巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)處置并做好記錄。8.2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在出入口配有專職秩序維護(hù)人員值守。出入口值守應(yīng)符合下列要求：1A、B級(jí)服務(wù)：出入口有專人24小時(shí)值守，主出入口立崗時(shí)間不少于6小時(shí)；2C、D級(jí)服務(wù)：出入口有專人24小時(shí)值守。8.2.6秩序維護(hù)人員應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間和路線進(jìn)行巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)處理。巡邏不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每天10次；2B級(jí)服務(wù)：每天8次；3C級(jí)服務(wù)：每天6次；內(nèi)的業(yè)主(物業(yè)使用人)正常使用。理、憑證(卡)出入。9環(huán)境衛(wèi)生管理每日抽查不少于1次。一個(gè)月內(nèi)應(yīng)檢查到所有單元樓層，并完整9.1.5保潔人員開(kāi)展清洗保養(yǎng)地磚、墻面等作業(yè)時(shí)，應(yīng)放置“正9.1.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在雨雪后及時(shí)組織排除1A級(jí)服務(wù)：每日清掃、清拖1次地面；每日擦拭1次信報(bào)箱；每周擦拭1次門廳玻璃、墻面；2B級(jí)服務(wù)：每日清掃、隔日清拖1次地面；隔日擦拭1次信報(bào)箱；每半個(gè)月擦拭1次門廳玻璃、墻面；3C級(jí)服務(wù)：每日清掃、每周清拖1次地面；每周擦拭1次信報(bào)箱；每月擦拭1次門廳玻璃、墻面；4D級(jí)服務(wù)：每周清掃、清拖1次地面；每半月擦拭1次信報(bào)箱；每季度擦拭1次門廳玻璃、墻面。9.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)樓道、樓梯進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每日清掃、每周清拖1次樓道、樓梯；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓(箱)、指示牌等共用設(shè)施；每月除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具；2B級(jí)服務(wù)：每日清掃、每半月清拖1次樓道、樓梯；每周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓(箱)、指示牌等共用設(shè)施；每季度除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具；3C級(jí)服務(wù)：每2日清掃、每月清拖1次樓道、樓梯；每半月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓(箱)、指示牌等共用設(shè)施；每半年除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具；4D級(jí)服務(wù)：每周清掃1次樓道、樓梯；隔月擦試樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓(箱)、指示牌等共用設(shè)施；每年除塵、擦拭1次門窗玻璃和燈具。9.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)電梯進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每日擦拭1次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每周護(hù)理1次；每月養(yǎng)護(hù)1次石材裝飾的電梯轎廂；2B級(jí)服務(wù)：每日擦拭1次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理2次；每2月養(yǎng)護(hù)1次石材裝飾的電梯轎廂；3C級(jí)服務(wù)：每?jī)扇詹潦?次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；每季度養(yǎng)護(hù)1次石材裝飾的電梯轎廂；4D級(jí)服務(wù)：每周擦拭不少于1次電梯轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面。電梯轎廂按材質(zhì)定期養(yǎng)護(hù)。9.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)樓外道路進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A、B級(jí)服務(wù)：每日進(jìn)行清掃，保持道路、人行道無(wú)垃圾、雜物、積水、積雪、泥沙等；2C、D級(jí)服務(wù)：每日清掃1次，目視基本干凈、整潔，無(wú)衛(wèi)生死角。9.2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)休閑健身器材、兒童游樂(lè)設(shè)施、標(biāo)識(shí)牌等公共設(shè)施進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每日清潔1次；每半月清洗消毒1次；設(shè)施保持干凈，無(wú)污漬、銹跡；2B級(jí)服務(wù)：每3日清潔1次；設(shè)施保持基本干凈，無(wú)污漬、3C級(jí)服務(wù)：每周清潔1次；設(shè)施保持基本干凈；4D級(jí)服務(wù)：每半月清潔1次；設(shè)施保持基本干凈。9.2.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)天臺(tái)屋面進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每月清理1次；2B級(jí)服務(wù)：每季度清理1次；3C級(jí)服務(wù)：每年春、秋季各清理1次；4D級(jí)服務(wù)：每年雨季前清理1次。9.2.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)車庫(kù)進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每日巡視保潔2次，每周全面清掃1次地面。每周清潔1次車庫(kù)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，每月清理1次排水溝；2B級(jí)服務(wù)：每日巡視保潔1次，每半月全面清掃1次地面。每半月清潔1次車庫(kù)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，每月清理1次排水溝；3C級(jí)服務(wù)：每日巡視保潔1次，每月全面清掃1次地面。每月清潔1次車庫(kù)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，每季度清理1次排水溝；4D級(jí)服務(wù)：每日巡視保潔1次，每季度全面清掃1次地面。每季度清潔1次車庫(kù)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，每季度清理1次排水溝。9.2.8物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)綠地進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：每日巡視保潔2次，目視無(wú)垃圾雜物；2B級(jí)服務(wù)：每日巡視保潔1次，目視無(wú)垃圾雜物；3C級(jí)服務(wù)：每2日巡視保潔1次，目視無(wú)垃圾雜物；4D級(jí)服務(wù)：每周巡視保潔2次。9.2.9物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)水景進(jìn)行保潔，應(yīng)不低于下列要求：1A級(jí)服務(wù)：噴水池每日打撈1次雜物；人工湖每周打撈1周清洗1次、每2日清潔外表面1次；每周清洗1次、每2日清潔外表面1次；上，栽(補(bǔ))植成活率應(yīng)達(dá)到85%以上；木本花卉無(wú)殘缺；草坪覆蓋率85%以上，生長(zhǎng)季節(jié)無(wú)成片枯黃，無(wú)明顯雜草；4D級(jí)服務(wù)：各類花草樹(shù)木生長(zhǎng)正常；喬、灌木保存率80%以上，栽(補(bǔ))植成活率80%以上；草坪覆蓋率80%以上。10.2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)灌木、喬木進(jìn)行修剪，應(yīng)不低于下列要1A級(jí)服務(wù)：適時(shí)修剪，喬、灌木樹(shù)冠整齊美觀；草坪、綠籬、造型植物每年普修4遍以上；草屑及時(shí)清理，草坪常年保持平整、邊緣清晰，叢、草高度適度；2B級(jí)服務(wù)：適時(shí)修剪，喬、灌木完整；草坪、綠籬、造型植物年普修3遍以上；草屑及時(shí)清理，草坪常年保持平整、邊緣清晰，叢、草高度適度；3C級(jí)服務(wù)：適時(shí)修剪；草坪、綠籬、造型植物年普修2遍以上；草坪常年保持平整、邊緣清晰，叢、草高度適度；4D級(jí)服務(wù)：定期修剪；草坪、綠籬、造型植物年普修1遍以上，叢、草高度適度。10.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)綠化進(jìn)行灌溉、施肥，應(yīng)不低于下列要1A級(jí)服務(wù)：按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件，適時(shí)、適量施肥；年普施基肥1遍，花灌木追肥2遍，滿足植物生長(zhǎng)需要；常年保持有效供水，草坪充分生長(zhǎng)，低洼處及時(shí)整平，保持排水2B級(jí)服務(wù)：按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)施肥；年普施基肥1遍，花灌木增施追肥2遍；常年保持有效供水，草坪生長(zhǎng)良好，低洼處及時(shí)整平，保持排水通暢；3C級(jí)服務(wù)：按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)施肥；年普施基肥1遍，花灌木增施追肥1遍；保持有效供水，草坪正常生長(zhǎng)，排水通暢；4D級(jí)服務(wù)：年普施基肥1遍；無(wú)明顯缺水枯黃。10.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)綠化進(jìn)行補(bǔ)植補(bǔ)種，應(yīng)符合下列要求：11物業(yè)服務(wù)收費(fèi)11.0.1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)公平、合理，遵循服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格相符的原則。11.0.2物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)。11.0.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。11.0.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有償服務(wù)，應(yīng)在客戶服務(wù)場(chǎng)所公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。11.0.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，提前告知業(yè)主(物業(yè)使用人)及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。不得使用非法方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。12住宅區(qū)文化建設(shè)12.0.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)宜組織開(kāi)展形式多樣、內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動(dòng)。12.0.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前做好社區(qū)文化活動(dòng)方案，實(shí)施中應(yīng)做好秩序維護(hù)和應(yīng)急處置工作。12.0.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重利用社會(huì)資源開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。本標(biāo)準(zhǔn)用詞說(shuō)明正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴(yán)禁”;2)表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：正面詞采用“應(yīng)”,反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”;正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定說(shuō)明 3.1服務(wù)人員 383.3服務(wù)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)控制 3.5物業(yè)檔案資料 393.6標(biāo)識(shí)管理 41 425.1一般規(guī)定 5.2服務(wù)等級(jí)規(guī)定 7共用設(shè)施設(shè)備管理 7.1一般規(guī)定 437.2電梯系統(tǒng)管理 437.3消防系統(tǒng)管理 457.4給排水系統(tǒng)管理 477.5供電系統(tǒng)管理 497.7防雷設(shè)施管理 508公共秩序管理 8.1一般規(guī)定 518.3消防管理 51 529.2服務(wù)等級(jí)規(guī)定 52 10.1一般規(guī)定 53 541.0.1制定本標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)和目的。1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用范圍。1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的服務(wù)等級(jí)共分為四個(gè)層次。從高到低依次為高一級(jí)服務(wù)等級(jí)包含并高于較低一級(jí)服務(wù)要求。本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的服務(wù)等級(jí)不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定的服務(wù)等級(jí)是對(duì)物業(yè)服務(wù)行為和服務(wù)質(zhì)量的界定。1.0.4委托人通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)等事項(xiàng)，可以讓業(yè)主(使用人)明明白白消費(fèi)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，提高服務(wù)水平。也督促物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。3.3服務(wù)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)控制3.5物業(yè)檔案資料5.2服務(wù)等級(jí)規(guī)定7共用設(shè)施設(shè)備管理7.1.1維護(hù)保養(yǎng)一般分為：1預(yù)防性維修(計(jì)劃維修),按事先規(guī)定的預(yù)檢預(yù)修計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行維修活動(dòng)；2事后維修，對(duì)沒(méi)有列入預(yù)防性維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低、不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行維修；3緊急維修(緊急搶修),對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶發(fā)的，往往不可預(yù)見(jiàn)難以進(jìn)行事前準(zhǔn)4日常巡視檢查，是通過(guò)望、聞、問(wèn)、摸等方法，檢查設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況，并測(cè)試其功能是否完備。7.1.5按照《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》規(guī)定，對(duì)動(dòng)力設(shè)備、電氣設(shè)備、壓力容器、電梯、消防，以及安全部件、操作和保護(hù)器材等，委托有資質(zhì)單位定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行年檢，確保安全。7.1.8設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理主要包括：1巡視檢查，操作人員的日常巡檢；2狀態(tài)監(jiān)測(cè)，設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中相關(guān)儀器儀表參數(shù)；3定期預(yù)防性試驗(yàn)，動(dòng)力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性要求較高的設(shè)備，由專業(yè)人員按規(guī)定進(jìn)行試驗(yàn)；4設(shè)備故障診斷，在設(shè)備運(yùn)行中，判定設(shè)備發(fā)生故障部位和原因，預(yù)判可能出現(xiàn)的情況。7.2電梯系統(tǒng)管理7.2.5電梯系統(tǒng)管理和維護(hù)保養(yǎng)依據(jù)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)檢查、維護(hù)、測(cè)試包括以下內(nèi)容：智能型消防報(bào)警系統(tǒng)：1檢查控制箱和聯(lián)動(dòng)柜的儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)；檢查電源電壓、不間斷電源(UPS)、報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)、控制計(jì)算機(jī)、應(yīng)急廣播的工作狀況；清潔消防中心；2聯(lián)動(dòng)柜聯(lián)動(dòng)功能性檢查(啟泵、風(fēng)機(jī)風(fēng)閥開(kāi)啟、電梯迫降、樓層電切、防火卷簾門啟動(dòng)、消防廣播等);試驗(yàn)(抽查5%)煙感、溫感探頭；檢查樓層破玻按鈕；檢查清潔層顯、消防廣播主機(jī)、消防廣播插口并測(cè)試其功能；清潔電源控制箱內(nèi)外；清潔主機(jī)及各模塊表面；檢查主機(jī)與模塊接線；3試驗(yàn)主供電源與備供電源轉(zhuǎn)換功能；測(cè)量各線路絕緣；遠(yuǎn)程試驗(yàn)消防水泵、噴淋水泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)。消防水泵、噴淋水泵控制箱：1檢查儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)、電源、電壓；2檢查繼電器、接觸器、軟啟動(dòng)、接地，緊固接點(diǎn)，手動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴淋泵試運(yùn)行；3檢查接觸器繼電器滅弧罩、滅弧柵及觸點(diǎn)；檢查軟啟動(dòng)連4檢查繼電器、接觸器整定值；檢查接觸器繼電器活動(dòng)機(jī)構(gòu)；檢查箱內(nèi)導(dǎo)線連接狀況；檢查測(cè)量接觸器、軟啟動(dòng)線圈絕緣。消防泵、噴淋泵、恒壓泵(含電機(jī)):1檢查恒壓泵運(yùn)行情況(噪音與漏水)。檢查進(jìn)出口閥位置(單向止回閥無(wú)回流);2手動(dòng)狀況下檢查水泵、電機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、溫度、電機(jī)工作電流(檢查時(shí)開(kāi)啟屋頂試驗(yàn)栓，開(kāi)啟噴淋排氣和末端放水)。檢查恒壓泵潤(rùn)滑、添加潤(rùn)滑油；3檢查水泵聯(lián)軸器、排氣閥門、進(jìn)出口可撓曲橡膠接頭狀況、接地，測(cè)量電機(jī)絕緣；4檢查水泵、電機(jī)固定狀況、聯(lián)軸器緩沖橡膠、活絡(luò)閥門，閥桿上油。消火栓內(nèi)閥門狀況；每月屋面放水(屋頂試驗(yàn)消火栓),末端 (噴淋水管)放水試驗(yàn)；檢查消防水泵接合器接口及附件；2檢查消防水池(箱)進(jìn)水閥，保證消防水水位；濕式報(bào)警防火卷簾(含電動(dòng)機(jī)、控制箱):2檢查清潔移動(dòng)滅火器、應(yīng)急燈、疏散燈，抽檢充放電(活化)功能；制箱線路，(潤(rùn)滑)風(fēng)機(jī)和軸承。7.4.1對(duì)住宅區(qū)生活用水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行必要的安全防范措施，是為了確保生活用水衛(wèi)生安全，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。7.4.2日常管理要求依據(jù)《安徽省供水管理?xiàng)l例》(2012年),給排水系統(tǒng)維護(hù)檢測(cè)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》(GB17051-1997)。系統(tǒng)的管理和供水水泵及控制箱：1巡檢生活水泵、控制箱、活絡(luò)閥門、壓力表；