房產(chǎn)中介培訓(xùn)手冊范本樣本

上海中原地產(chǎn)入職培訓(xùn)手冊制訂/日期：代軍輝/-2-8同意/日期：房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其多種權(quán)益總和。在中國，房地產(chǎn)所稱房屋，通常是指城市計劃區(qū)域范圍內(nèi)房屋建筑物，它包含城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一個價值巨大，使用周期長而又不能移動特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費等步驟全部不一樣于通常商品，含有特殊性。房地產(chǎn)使用周期長，作為不動產(chǎn)房地產(chǎn)，含有固定性，耐久性和增值性。房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活關(guān)鍵物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是大家最基礎(chǔ)生活資料，如住宅；也是最基礎(chǔ)生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一個商品，是大家投資置業(yè)關(guān)鍵對象。房地產(chǎn)組成社會經(jīng)濟(jì)生活中巨大財富，也是關(guān)系到國計民生關(guān)鍵財產(chǎn)和資源，在一國總財富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，通常在60%~70%左右；在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最關(guān)鍵部分。所以，房地產(chǎn)是大家最重視、最珍愛、最具體財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式固定資產(chǎn)，是一個特殊商品。房地產(chǎn)含有其它財產(chǎn)和商品所不含有特征：不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變，不能移動和搬運(yùn)。房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺乏物質(zhì)組成要素，土地含有在空間位置上不可移動性，房屋也所以含有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。品質(zhì)差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上含有不一樣質(zhì)性，即使在同一地段建筑物，因為樓屋不一樣、朝向不相同原因，不一樣房屋也不能含有相同品質(zhì)。價值高大性。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴耐用消費品，一般家庭往往傾其一生積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為關(guān)鍵、占用較大投資額生產(chǎn)經(jīng)營要素。使用耐久性。土地含有不可毀滅性，房屋即使不象土地那樣含有不可毀滅性，不過已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物極難發(fā)生坍毀，除非為了愈加好利用土地而進(jìn)行拆除。供給有限性。土地含有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大家生活水平提升，對土地、房屋需求不停上漲，房地產(chǎn)供給有限性愈加突出。用途多樣性。土地能夠用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多個用途。價值改變相互影響性。房地產(chǎn)價值不僅取決于本身質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境情況。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)知識（一）房地產(chǎn)開發(fā)１．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類別及功效1）內(nèi)資(境內(nèi)投資主體設(shè)置)綜合性開發(fā)企業(yè)――可不停開發(fā)新項目項目企業(yè)――只為了一個項目或為多個特定房地產(chǎn)開發(fā)項目為經(jīng)營目標(biāo)企業(yè)，不再含有再開發(fā)資源。2）外資(境外投資主體設(shè)置,包含中外合資企業(yè),中外合作企業(yè))綜合性開發(fā)企業(yè)及項目企業(yè)２．按注冊資金區(qū)分等級一級：注冊資本不低于5000萬元；經(jīng)營5年以上且連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；近3年房屋建筑面積累計完工30萬平方米以上，或累計完成和此相當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額等；二級：注冊資本不低于萬元；經(jīng)營3年以上連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；近3年房屋建筑面積累計完工15萬平方米以上，或累計完成和此相當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額等；三級：注冊資本不低于800萬元；經(jīng)營2年以上連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；房屋建筑面積累計完工5萬平方米以上，或累計完成和此相當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資額；四級：注冊資本不低于100萬元；經(jīng)營1年以上；已完工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％等。（二）土地以往土地采取批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方法，但自1月1日起全部土地全部要進(jìn)行拍賣。土地使用年限使用類型年限居住70年工業(yè)50年教育、科技、文化、體育50年辦公樓、綜合樓50年旅游、娛樂40年土地出讓金組成原因：地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系物業(yè)種類：&商品房：有正當(dāng)產(chǎn)權(quán)，購置后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋全部權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。&二手房：非開發(fā)商出售、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購置人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。包含已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和還未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。包含私房、單位自管房、上市房改房等。&經(jīng)濟(jì)適用房：是指依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地通常實施行政劃撥方法，免收土地出讓金，對多種經(jīng)同意收費實施減半征收，出售價格實施政府指導(dǎo)價，按保本微利標(biāo)正確定。&房改房：職員居民按房改政策要求成本價購置公有住房；按市政府要求相關(guān)優(yōu)惠政策購置公有住房。&安居房：屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)面向廣大中低收家庭，尤其是對４平方米以下特困戶提供銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)助非盈利性住房。&直管房：是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建房產(chǎn)（房屋全部權(quán)已正式劃撥單位除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。&自管房：是指國家劃撥給全民全部制單位全部和全民全部制單位自籌資金購建房產(chǎn)。房地產(chǎn)專業(yè)名詞ξ預(yù)售契約：開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，買家和發(fā)展商簽定一份預(yù)售協(xié)議，并送房管局做立案，是期房期間唯一產(chǎn)權(quán)證實。ξ購房抵押協(xié)議：如買家以按揭形式買樓，須和銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購房抵押協(xié)議，并送交房管局做“她項權(quán)利登記”。ξ產(chǎn)權(quán)證：物業(yè)業(yè)權(quán)唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗收后，發(fā)展商將相關(guān)文件送房管局出大證，再依據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。ξ房屋全部權(quán)證：是國家依法保護(hù)房屋全部權(quán)人正當(dāng)權(quán)益法律憑證。是產(chǎn)權(quán)人行使其正當(dāng)權(quán)益必備條件。ξ契證：是土地、房屋不動產(chǎn)全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時一個交稅憑證。ξ土地證：反應(yīng)房屋全部者土地使用情況權(quán)利憑證。ξ宅基地、自留山、自留地：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅用地。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長久使用土地，關(guān)鍵用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。ξ住宅：關(guān)鍵作為居住用途物業(yè)，每單位設(shè)有獨立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。ξ寫字樓：關(guān)鍵作為辦公用途物業(yè)，通常設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采取公共衛(wèi)生間及茶水間。ξ廠房：關(guān)鍵作為生產(chǎn)用途物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)和住宅及寫字樓存在一定差異，如承重負(fù)荷量、電力供給量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗＆闻R街鋪：作為營商用途物業(yè)，并設(shè)有獨立廚窗及門戶直接連接街道，通常同時擁有閣樓及獨立衛(wèi)生間。ξ高層：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴(yán)密樓（樓高不超出18層）。ξ通常高層：通常指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三戶或一梯四戶間格。ξ多層：指7—9層以下住宅，該類樓宇不帶電梯。ξ別墅：小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅一幢二層以上住宅。ξ復(fù)式：上下兩層相連單位，其中包含中空復(fù)式及封密復(fù)式等。ξ單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間單位，面積通常在30個平方米以下。ξ服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功效設(shè)施。ξ現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用商品房，用戶交付部分或全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。ξ準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，立即交付使用樓。ξ期房：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)樓。ξ建筑面積：即實用面積加分?jǐn)偯娣e，房間內(nèi)壟面積和公共建筑分?jǐn)偯娣e、共同墻分?jǐn)偯娣e、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計二分之一）ξ實用面積：基礎(chǔ)指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開始計算，若墻壁連著其它單位，則從這幅墻中間開始計算。ξ使用面積：除磚墻外，實際室內(nèi)能夠使用到面積。ξ分?jǐn)偯娣e：公共場所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設(shè)施（如供電房）所占面積，是按一定百分比分配給每戶住戶。ξ裙樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺花園建筑層，通常由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其它配套設(shè)施。ξ架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物空間，通常見作綠化或會所用途。ξ框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板組成房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，能夠拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。ξ剪力墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生橫向推力。橫向推力會產(chǎn)生剪力，抵御剪力墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上門窗洞是設(shè)計時按力學(xué)要求定好，洞口四面均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。(通常在20層以上)ξ混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板組成房屋，墻壁是承重組成，故不可隨便拆移，不然有垮下來危險。ξ樓板：多層通常為8—10厘米，高層在10厘米以上。ξ毛坯房：交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦全無間隔）ξ裝修標(biāo)準(zhǔn)：由發(fā)展商向買家承諾交樓時附送室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。通常分為豪華裝修、一級一類、一級二類。ξ智能化設(shè)備：指由建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計算機(jī)操作及管理。其運(yùn)作模式是在大廈施工時預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全方面操作。包含安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。如采取電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理系統(tǒng)定時對住戶進(jìn)行自動抄表、打印，將三表數(shù)據(jù)經(jīng)過綜合布線系統(tǒng)搜集，傳送到自來水企業(yè)、供電局、煤氣企業(yè)等，并經(jīng)過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費繳納，免卻住戶交付多種繁雜費用麻煩。影響樓價原因（一）地域基礎(chǔ)上越靠近市中心物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。（二）交通通常城市樓房比鄉(xiāng)村樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均方便。（三）樓層在同一個高層單位中，在高層通常均比低層一樣單位賣貴一點。簡單原因：在高層比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧嘩騷擾，加上接觸塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較清新。況且假如大廈位置適中，高層享受更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜地方，當(dāng)然不是一個理想居住環(huán)境。另外，在大廈低層單位，通常外墻較厚，影響了樓宇實際可使用面積。又基于污水排放設(shè)計及設(shè)置垃圾位置，在大廈低層單位，輕易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。（四）方向這是一個影響樓價較關(guān)鍵原因，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格通常較高。（五）景觀景觀亦是不能改變原因，故部分擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀單位價格均較高。(六)配套若樓房有周圍環(huán)境及設(shè)施配合，其價值亦將對應(yīng)提升。如部分大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包含商場、百貨企業(yè)、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。另外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地域原因區(qū)分及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價格高低。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)要求和作用一、房地產(chǎn)中介市場功效1．節(jié)省業(yè)主和買家時間——業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進(jìn)行計劃。2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會將物業(yè)推薦給各類用戶。3．中介是以第三者身份——言論客觀、公正。4．買賣雙方在直接議價時輕易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。5．買入方經(jīng)過中介推薦更輕易找到適宜自己需求。6．多數(shù)買賣雙方全部沒有足夠法律常識和購置經(jīng)驗：中介能夠幫助雙方降低法律糾紛，避免被訛騙。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方聚集在中介企業(yè)信息室中。8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，經(jīng)過管理中介企業(yè)規(guī)范二手市場。9．橋梁和潤滑劑。10．推進(jìn)市場。11．調(diào)整市場功效：正確定價，控制開發(fā)。12．提升市場所理利用。二、你為何要做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實現(xiàn)機(jī)會。2．天天能夠碰到不一樣人。3．成長久有效率最高行業(yè)。4．最適合企圖心強(qiáng)，不甘自我埋沒人。5．高收入，擁有自豪。三、怎么樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會被開除1．虛假冷漠：眼中只有傭金商業(yè)物業(yè)顧問，以貌取人。2．反應(yīng)慢：動作太慢，讓用戶等太久，用戶自然找她人服務(wù)，有時候為了爭取時間，大家寧可犧牲品質(zhì)。3．開發(fā)不足：用戶找不到要房源及客源等于用戶要去別家企業(yè)成交。4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。5．話說太滿：用戶記性好很，你把話說太滿，但卻做不到。6．處理事情能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。7．專業(yè)包裝或形象不夠：用戶期望本身品質(zhì)水準(zhǔn)能夠反應(yīng)在和她們生意往來人上面，你形象怎樣？你包裝怎樣？四、成功房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．第一時間看房。2．第一時間委托。3．第一時間成交。4．創(chuàng)同類房最高價。5．創(chuàng)同類房最底價。6．能成為用戶或業(yè)主投資理財顧問。7．有通常裝修、家俱部署等房地產(chǎn)相關(guān)知識。8．成交后立即收回傭金。記住十點素質(zhì)要求：健康、職業(yè)化衣飾、禮貌、熱情、細(xì)心、耐心、應(yīng)變力強(qiáng)、說服力、進(jìn)取心、專業(yè)知識。五、怎么正確對待用戶1．保護(hù)自己用戶，不讓她人搶走。2．依據(jù)用戶心理，選擇適宜談判內(nèi)容。3．多了解用戶要求和尤其需求。4．多介紹用戶看不見優(yōu)點。5．看得見缺點也要對應(yīng)指出，給用戶一個老實、信任感覺。6．多談潛在價值。7．接侍用戶口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。六、怎么樣和用戶溝通(一)首先和用戶簽署居間協(xié)議需要注意：自己要熟悉居間協(xié)議每一條條款，并向用戶一條條仔細(xì)介紹。協(xié)議中用戶姓名及其它需要填寫內(nèi)容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓用戶自己填。尤其是協(xié)議主體部分假如是用戶自己填寫，很有可能字跡不清以后如其不愿認(rèn)帳，造成無須要糾紛。只有在落款處，即需要用戶簽字蓋章地方，務(wù)必用戶自行填寫。(二)要努力做到五要素：1、WHO：誰——到店里來咨詢要賣房、出租房客人是否是房東本人。省得花無用功。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議時候客人名字應(yīng)簽在代理人處，并要求其下次將房東委托書及相關(guān)資料帶來。2、WHERE：哪里——房子具體位置及房東去向全部是需要了解。前者有利于我們方便向用戶介紹、推薦；后者幫助我們怎樣安排下家前往看房時間，能統(tǒng)籌安排時間，提升效率。3、WHEN：何時——房東要出租、出售物業(yè)何時能交付下家使用。了解房東具體能交房時間有利于我們向不一樣用戶推薦房源。4、WHY：為何——房東為何要賣（租）房子。有房東不一定愿意說原因，不過我們能夠旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點）。5、HOW：怎么樣——房子情況怎么樣。房東在介紹了房子情況后，立即向她（她）提出看房要求，既能讓房東感覺我們工作敬業(yè)和效率，實際上又拖延了房東原本計劃去另外中介企業(yè)掛牌時間，最終使其打消去別家中介企業(yè)念頭。那么這個房源就是我們中原獨家代理房源。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)禮儀一．著裝要求：職業(yè)衣飾----男：襯衣、領(lǐng)帶。女：莊重、不得露腳趾忌----男：黑褲白襪女：太前衛(wèi)二．握手次序：主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。

三．握手方法：一定要用右手握手。1、雙方握手，時間通常以1~3秒為宜。當(dāng)然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對方手全部是不禮貌。

2、以后，最好不要立即主動伸手。年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長者、職務(wù)高者時，應(yīng)依據(jù)年長者、職務(wù)高者反應(yīng)行事，即當(dāng)年長者、職務(wù)高者用點頭致意替換握手時，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點頭致意。和年輕女性或異國女性握手，通常男士不要先伸手。

3、年輕者對年長者、職務(wù)低者對職務(wù)高者全部應(yīng)稍稍欠身相握。有時為表示尤其尊敬，可用雙手迎握。男士和女士握手時，通常只宜輕輕握女士手指部位。男士握手時應(yīng)脫帽，切忌戴手套握手。

4、雙目應(yīng)注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應(yīng)次序進(jìn)行，切忌交叉握手。

5、在通常情況下拒絕對方主動要求握手舉動全部是無禮，但手上有水或不潔凈時，應(yīng)拒絕握手，同時必需解釋并致歉。四．名片使用：1、通常名片全部放在襯衫左側(cè)口袋或西裝內(nèi)側(cè)口袋，名片最好不要放在褲子口袋。2、要養(yǎng)成檢驗名片夾內(nèi)是否還有名片習(xí)慣；名片遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片右下，使對方好接拿，以弧狀方法遞交于對方胸前。3、拿取名片時要用雙手去拿，拿到名片時輕輕念出對方名字，以讓對方確定無誤；假如念錯了，要記著說對不起。拿到名片后，可放置于自己名片上端夾內(nèi)。4、同時交換名片時，能夠右手遞交名片，左手接拿對方名片。5、不要無意識地玩弄對方名片6、不要當(dāng)場在對方名片上涂寫7、上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己名片。

五.電話接聽禮儀1、掌握本店行銷動態(tài)，確實了解房源。——不明白現(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。2、“您好，衡基地產(chǎn)”——電話表情：熱忱、主動、專業(yè)、略帶微笑。3、先自報姓名，再問詢對方身份。4、先留資料、再介紹房源。5、盡可能莫讓用戶等候，但若非得已按音樂鍵前確定用戶意愿。6、多說“請”、“謝謝”、“對不起”、“麻煩您”。7、集中注意力、仔細(xì)“傾聽”、并合適回應(yīng)“是”、“正確”、“我了解”或重述對方內(nèi)容。“您是說——”。8、等用戶先掛電話后，再掛電話。9、轉(zhuǎn)電話：“R”+“***”，接其它分機(jī)：“40”。10、留電話：買方、賣方：填用戶記錄表。接電話人不在：留下姓名、電話。留下物業(yè)顧問手機(jī)、電話。如用戶晚點再打，確定什么時候。六．櫥窗用戶接待出門接待：帶名片陪用戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要立即介入。想措施把用戶拉進(jìn)來，“企業(yè)內(nèi)有詳盡資料，順便喝杯茶”。七．來店用戶接待熱情、主動問明來意適情介紹行情留下用戶資料簽署對應(yīng)文件八．帶看禮儀不可遲到，對房有個預(yù)覽。交換名片后，記住用戶名字，頭銜。判定意向。幫用戶安排回程（順載一程、幫助攔車）。收盤登記指導(dǎo)每當(dāng)有用戶放盤時，物業(yè)顧問必需填寫新樓盤記錄表，填寫完成后立即放置到收盤箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各物業(yè)顧問查閱。當(dāng)填寫新樓盤記錄表時，所以資料必需填妥清楚；同時必需以正楷認(rèn)真書寫相關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問本身查盤工作。以下具體說明多種須注意事項：必需清楚注明物業(yè)所處區(qū)域、街頭及名稱，尤其是一些大型屋村及小區(qū)必需清楚物業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶（注意平時熟悉地鋪周圍物業(yè)情況，市內(nèi)較有名樓盤情況，于業(yè)主放盤時已對物業(yè)做到了如指掌）。房型須填寫屬2房2廳或3房2廳。而座向亦應(yīng)填妥。物業(yè)顧問收盤必需注明物業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等,相關(guān)區(qū)分應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以用戶使用性質(zhì)定奪。即使很多用戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。物業(yè)顧問還須注意單位內(nèi)部間隔有否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必需注明相關(guān)細(xì)節(jié)。交房期必需清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約還有一段時間期滿前委托代為出租，這將影響物業(yè)顧問推介樓盤次序。另外，部分附租約出售房屋，必需清楚租期時間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實際用戶時可否和租客提早解約。面積應(yīng)清楚為平方米，而部分業(yè)主可能不清楚該物業(yè)實際面積，故必需查對企業(yè)內(nèi)存檔售樓書或房產(chǎn)證資料。這可避免報價給用戶時因面積不符而錯誤提供實際價格，尤其當(dāng)物業(yè)顧問以每平方米價格報價，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價。租售價格必需以單一價格填寫，若業(yè)主叫價為50萬元至60萬元時，應(yīng)以最低價填寫。同時，必需以總價表示，即若業(yè)主叫價為3000元為每平方米，而該單位面為10平方米，這應(yīng)填寫為3萬。針對業(yè)主放盤價，物業(yè)顧問應(yīng)輕微踩價，令業(yè)主心里感覺其價格可能稍貴，有利于后繼談判工作。部分業(yè)主可能對市場不了解，而未能于放盤時訂下價格，遇此情況物業(yè)顧問需詳盡解釋最新市場情況及以專業(yè)意見提供價格給業(yè)主參考。物業(yè)顧問可憑放盤物業(yè)同幢其它單位最新成交案例提議業(yè)主訂價，如該樓盤屬新盤或沒有個案參考，物業(yè)顧問可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)物業(yè)成交資料提議訂價。其次，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必需問清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必需注明于新樓盤記錄表內(nèi)，這有利于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進(jìn)度，同時，須應(yīng)提醒業(yè)主這項交易需先償還按揭尾款始能出售，如買家有愛好，會經(jīng)過銀行按揭付款方法購房。樓盤資料應(yīng)具體記載相關(guān)物業(yè)內(nèi)裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對租客或收租要求及看樓方法等資料。在收盤時,游說業(yè)主付傭時有困難，能夠以下幾點方法應(yīng)對：如業(yè)主拒絕付傭,應(yīng)解釋放盤最終無非是想達(dá)成交易,既然本企業(yè)能為業(yè)主成交,當(dāng)中一定是已付出了不少功夫,故業(yè)主付傭亦相當(dāng)合理。同時，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯失立即成交機(jī)會。應(yīng)該讓業(yè)主了解物業(yè)顧問關(guān)鍵是依靠傭金生活，在有意向用戶時候，物業(yè)顧問肯定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金，而減低成交機(jī)會。相反，如業(yè)主想立即成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。本企業(yè)關(guān)鍵是透過專業(yè)服務(wù)為業(yè)主推介樓盤及尋求適宜用戶，當(dāng)中本企業(yè)亦已負(fù)擔(dān)一定成本，如發(fā)表廣告、派職員上門推介及寄發(fā)直銷信件等。中原并非像部分中國中介企業(yè)只是坐著等用戶上門，而是主動出擊找客，立即以業(yè)主心目中價格成交，為業(yè)主爭取最好利益，所以業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有可能要求減傭。因為業(yè)主總認(rèn)為介紹這么多生意給中原或做一個客或做一個客承租多個樓盤工作是一樣，故應(yīng)可給部分折扣。不過實際情況是完全相反，中原能為業(yè)主短期內(nèi)全部出租或租予一個租客，業(yè)主應(yīng)加多部分傭金才合理。因為這將大量省卻業(yè)主安排每個單位看樓、議價、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費業(yè)主寶貴時間。中原能有強(qiáng)大成交能力為業(yè)主爭取利益，所以業(yè)主多付點傭金絕非問題。另外，部分金額較大成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小交易工作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提升，故應(yīng)作出合理調(diào)整。遇此情況可解釋中原將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以確保談判及成交能順利進(jìn)行。另外，大額成交包含大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問只是從交易中獲取一點兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問主動性去撮合交易。用戶放盤時應(yīng)統(tǒng)計清楚該物業(yè)看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有助于成交。另外，物業(yè)顧問應(yīng)盡可能爭取業(yè)主交鑰匙到中原（尤其是部分不能隨時看樓業(yè)主）。這可加緊每宗交易成交機(jī)會立即間。因為用戶想租或買物業(yè)時，肯定想多看多個單位作比較，故鑰匙齊備可立即安排看樓以加緊用戶之決定時間。另外，如一幢物業(yè)中用戶心目中單位沒有鑰匙,而同一幢物業(yè)別單位有鑰匙，均可先安排用戶看間隔及布局認(rèn)為適宜再安排業(yè)主開門看心目中單位樓層、方向及景觀，總而言之一切工作必需快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。千萬不能待一切準(zhǔn)備就緒才開始第一步工作，因為市場瞬息萬變，時間越拖長，用戶改變主意可能性亦愈大。故物業(yè)顧問必需立即抓緊每分每秒促成交易。（九）業(yè)主放盤時盡可能說服業(yè)主交鑰匙于我中原。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介企業(yè)均抱有有戒心。因物業(yè)一直是一項昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔(dān)心中介企業(yè)在有意或無意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介企業(yè)。因為中原規(guī)模龐大及信譽(yù)高，故業(yè)主對放鑰匙到中原均抱有信心。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實際反應(yīng)給業(yè)主知道放鑰匙將可提升成交機(jī)會，最終得益亦是業(yè)主。同時，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證確保收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰匙以后有專員負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理相關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對鑰匙管理很重視。這么子解釋能夠減低業(yè)主憂慮，從而順利收鑰匙。成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說服其不要再到其它中介放鑰匙，不然房屋發(fā)生任何不理想情況，責(zé)任不知從何追討。（其它中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備企業(yè)借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會借鑰匙。這么責(zé)任清楚，方便管理。）（十）若企業(yè)沒有所收樓盤具體資料，物業(yè)顧問應(yīng)請業(yè)主提供相關(guān)平面圖及小區(qū)圖。（十一）用戶放盤時必需辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤及提供開門看樓服務(wù)。物業(yè)顧問最關(guān)鍵是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向用戶時，應(yīng)和誰人議價、談判及商討具體簽約成交事項。因代理人如無權(quán)拍板,物業(yè)顧問和其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。遇此情況必需盡可能套出業(yè)主資料，直接和其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。（十二）收盤必需爭取要求業(yè)主多留多個聯(lián)絡(luò)電話，包含企業(yè)、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助物業(yè)顧問跟進(jìn)交易。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或為保持私隱只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。當(dāng)物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)和之聯(lián)絡(luò)時，業(yè)主可能會沒有復(fù)機(jī)或停機(jī)。這么使我們在交易中處于被動地位或無法聯(lián)絡(luò)業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會。所以要全部留業(yè)主電話，才會更有保障。游說時應(yīng)盡可能從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：用戶急需時，多些聯(lián)絡(luò)方法可即時找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時留下電話不會打攪她，我企業(yè)只會在相關(guān)其樓盤出租/售事情才會聯(lián)絡(luò)她。（十三）了解全部放盤資料后，最終可問業(yè)主還有沒有其它物業(yè)需要放盤，有沒有計劃在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。收放款制度一、收據(jù)管理要求1．只有加蓋財務(wù)部印章中原收據(jù)才是有效收款憑據(jù)，其它任何形式收據(jù)全部不是正當(dāng)有效且我企業(yè)概不認(rèn)可。2．收據(jù)由秘書保管，秘書在收到現(xiàn)金后填開收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)覺有三聯(lián)分開填寫情況，必嚴(yán)厲處理。在秘書休息時間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其它人保管，確保在上班時間收據(jù)有些人掌管。3．如代收用戶樓款，請在備注中注明“本企業(yè)代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”字樣。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后。用戶憑分店開出傭金收據(jù)到財務(wù)部換取發(fā)票。如用戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財務(wù)部開出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，用戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。5．每星期要求時間（將根據(jù)分店不一樣情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務(wù)部對帳，財務(wù)部檢驗收據(jù)開具情況。收據(jù)累計金額和財務(wù)部總賬、存折相對，如不符將追究相關(guān)人員責(zé)任。二、收款制度秘書、分店經(jīng)理或其它指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。收取傭金時，在收據(jù)上加蓋“請憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。1．全部款項必需存入企業(yè)指定賬戶，不得存放分店或存入其它賬戶。2．全部款項必需開具加蓋財務(wù)部印章正式收據(jù)，不得填開任何其它形式收據(jù)。各分行必需在顯要處懸掛通告，通知用戶只有企業(yè)要求形式并加蓋財務(wù)部印章收據(jù)才是唯一有效收據(jù)。3．收款地點如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項，當(dāng)日17：00前存入企業(yè)賬戶。4．收款地點如在地鋪以外，由秘書根據(jù)收款金額開好收據(jù)，由職員在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確定。地鋪以外收款必需在8個工作日內(nèi)交到企業(yè)賬戶，如未能收到款項，則必需將收據(jù)在8個工作時內(nèi)交還給秘書。企業(yè)宗旨是：盡可能在地鋪收款。三、放款制度（一）在各分店操作放款及補(bǔ)款1．意向金退還向用戶退還意向金時，由物業(yè)顧問填寫“放款申請書”。簽字次序為申請人---分店經(jīng)理----秘書，秘書在查核代收款賬戶確定該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。支付時，由用戶退回原開出意向金收據(jù)。假如用戶意向金收據(jù)已遺失，則由用戶向企業(yè)開收據(jù)。2．轉(zhuǎn)交定金假如為代用戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確定和簽字程序同以上1點。支付時，由業(yè)主向企業(yè)開具收據(jù)。3．秘書在備用金不足時，將“已退款而收回作廢收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請表”傳真給財務(wù)部，財務(wù)部審查相關(guān)單據(jù)后補(bǔ)款。（二）在總部操作放款1．退樓款處理因為放樓款手續(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額全部比較大，所以在總部實施。具體操作步驟以下：1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請書。簽字次序為：申請人---分店經(jīng)理----秘書。并提前一天向財務(wù)部預(yù)約放款（碰到星期六、星期天順延）。2）樓款標(biāo)準(zhǔn)上必需由業(yè)主親自前來領(lǐng)取.放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷協(xié)議，并簽收收據(jù)，財務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。其它業(yè)主特殊情況見第5點所述。3）假如業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務(wù)部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原職員，則此委托書必需經(jīng)過分店經(jīng)理以上等級同事簽字同意，方可代收樓款。如提供身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必需和委托收款書上指模一致。4）假如業(yè)主是兩個人，放款時需雙方簽收收據(jù)。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫委托書。（分店經(jīng)理簽字確定）5）假如業(yè)主是企業(yè)，放款時款項需打入其法定代表人賬戶，需提供企業(yè)法人證實復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及企業(yè)委托書原件，復(fù)印件上全部加蓋公章。四、分行職員代用戶收取意向金要求如用戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還意向金，由用戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還意向金，并代用戶簽署收款收據(jù)。人民幣壹萬元以下代取由物業(yè)顧問實施，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）代取必需由分店經(jīng)理以上等級職員實施，由業(yè)務(wù)副總簽字同意。分店經(jīng)理和業(yè)務(wù)副總同意后有責(zé)任跟蹤，確保用戶已收到所退還款項。相關(guān)房屋租賃、買賣中包含法律知識一．房屋租賃租賃主體審查：承租方：要求租賃房屋一方.對該主體審查上要注意：①年紀(jì)上應(yīng)為18周歲以上，符正當(dāng)律上完全民事行為能力人條件，對于16周歲以上未成年人，要有自己收入起源，收入水平達(dá)成當(dāng)?shù)仄骄钏?；②精神智力情況上：需精神正常，能了解自己行為并能獨立負(fù)擔(dān)自己行為所產(chǎn)生法律后果；③對于受其它人委托：需出具委托人出具授權(quán)委托書出租方：提供房屋,要求將該房屋出租一方對于出租方本人審查上：同上承租方年紀(jì)、精神智力情況、委托身份等情況審查；租賃客體審查：房產(chǎn)三證：房屋全部權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方正當(dāng)出租，和承租方建立房屋租賃關(guān)系法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋房產(chǎn)三證無法證實其對該房屋擁有正當(dāng)處分、收益權(quán)利；是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋起源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人身份，對待房屋轉(zhuǎn)租情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人和房東租賃協(xié)議，查明協(xié)議中是否簽訂有相關(guān)房屋轉(zhuǎn)租情況處理條款。標(biāo)準(zhǔn)上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租書面申明，不然未經(jīng)房東許可私自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租協(xié)議無效。是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押情況也要了解。依據(jù)法律要求，未經(jīng)抵押權(quán)人同意私自出租房屋，無效。（4）是否共有：依據(jù)房屋全部權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人名字并不一定就能判定該房屋獨屬該人全部，依據(jù)婚姻法要求，除非夫妻雙方有其它約定，婚后購置財產(chǎn)為夫妻雙方共有，所以在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋出租要取得全體共有些人書面申明表示同意。租賃關(guān)系中應(yīng)注意問題：不得出租多個情況：①未經(jīng)綜合驗收新建房屋：有開發(fā)商或房屋全部些人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收房屋出租給承租者，這么做一違反國家相關(guān)法規(guī)，二對承租方安全造成威脅；②沒有產(chǎn)權(quán)證房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證實房屋權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃法律基礎(chǔ)；③未經(jīng)原出租人同意，承租人私自轉(zhuǎn)租：由此會引發(fā)原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任；④違章建筑房屋：對于這類房屋不僅計劃部門要罰款，強(qiáng)令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰；⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有些人一致同意房屋；⑥已經(jīng)抵押房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意房屋：已經(jīng)抵押全部權(quán)人在行使權(quán)利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必需取得抵押權(quán)人同意；租賃期限：《協(xié)議法》第214條：租賃期限不得超出20年，超出20年，超出部分無效。4、買賣不破租賃、承租人優(yōu)先購置權(quán)問題（案例分析）：二、房屋買賣買賣主體審查：買受方：可能會碰到情況：買方是未成年人：依據(jù)中國現(xiàn)行法律要求：對于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能簽訂房屋買賣協(xié)議，只有含有完全民事行為能力人，簽訂協(xié)議才能生效。假如想為未成年人買房，應(yīng)該由其法定代理人代理或取得其法定代理人同意后方能進(jìn)行。注：中國《民法通則》將公民民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲未成年人和不能識別自己行為精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上未成年人和不能完全識別自己行為精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲公民。16周歲以上不滿18周歲公民，以自己勞動收入為關(guān)鍵生活起源。b.假如買房人本人委托其它人買房：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人《授權(quán)委托書》對于出賣方審查：a.出賣方需出具房產(chǎn)證、契證、土地證，表明對該房產(chǎn)擁有正當(dāng)產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方全部。b.出賣方房產(chǎn)如為夫妻婚后購置，除非雙方有其它約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。c.房產(chǎn)如為按份共有財產(chǎn)，必需取得其它共有些人書面同意。d.如該房屋為租賃情況，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購置權(quán)。若承租方放棄優(yōu)先購置權(quán)，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)書面申明。e.若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其它遺贈情況。（3）不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》要求，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方法從土地交易一級市場取得土地使用權(quán)，但未按出讓協(xié)議約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證；屬于房屋建設(shè)工程，未完成開發(fā)投資總得25%以上；屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件；以劃撥方法取得土地使用權(quán)，未經(jīng)相關(guān)部門同意；因設(shè)計訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其它形式限制權(quán)利房地產(chǎn)；共有房產(chǎn)，未經(jīng)其它共有些人書面同意；因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國家收回土地使用權(quán)房地產(chǎn)；權(quán)屬有爭議；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證實；10、行政法規(guī)、規(guī)章嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓其它情形。三、相關(guān)法律文書使用說明在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問要對外使用文書，關(guān)鍵有以下多個：房屋租賃類：《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》2、房屋買賣類：《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》最終簽署正式協(xié)議為：《房屋租賃協(xié)議》（企業(yè)自擬）《成城市房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（成城市統(tǒng)一示范文本）《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》使用：委托人填寫：此處應(yīng)填寫需要售房本人名字，如產(chǎn)權(quán)全部些人（一人或多個）不能親自來簽約，一定要有委托書，方可由受托人代簽。序言部分：關(guān)鍵表述依據(jù)法律法規(guī)要求及當(dāng)事人真實意思表示所制訂本協(xié)議。第一條：甲方真實意思表示。第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)具體情況，一定要屬實。尤其要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。第三條、第四條：總房款及支付方法第五條：傭金支付：5.1確定傭金5.2傭金收取時間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時。5.3甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金萬分之二點一（每日）。5.4防范甲方跳單條款。當(dāng)我方介紹求購方看過甲方房屋后六個月內(nèi)，和甲方完成買賣交易或利用了我方提供信息、機(jī)會等但未經(jīng)過我方完成買賣交易，全部應(yīng)向我方支付傭金。7、第六條：協(xié)議推行6.16.26.3我方應(yīng)盡義務(wù)及能夠委托另一方合作完成其事務(wù)6.46.56.6甲方應(yīng)確保有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。不然造成損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。6.8指明定金由我方保管。6.9在甲方和我方所介紹買受方簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，假如買受方違約，則甲方同意將不予返還定金二分之一支付給我方，作為居間費用。6.10甲方和我方簽署了本協(xié)議后，因需要又簽署補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議和原協(xié)議含有相同法律效力。8、第七條：爭議處理方法，向法院訴訟。9、協(xié)議尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明?！斗康禺a(chǎn)求購居間協(xié)議》使用：（略參見《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》）《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》使用：1、第一條：注意意向金和定金不一樣之處。意向金能夠退還。2、第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)具體情況，一定要屬實。尤其要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。第三條：總房款及支付方法，一定要書寫清楚。首付幾成多少，余款多少怎樣處理。家俱裝修是否另外付款，稅費怎樣負(fù)擔(dān)。第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買方、賣方及我方居間協(xié)議簽署。在此期間意向金不得收回，如超出此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金。定買賣雙方在要求時間內(nèi)簽定正式《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，如一方違約則適用定金法則。三方簽字：本人簽字，本人不能親筆署名要委托書，由受托人署名。該房屋如為共有，千萬要注意也要共有些人一致同意簽字方可有效。其它注意事項：1、協(xié)議簽署基礎(chǔ)要求：協(xié)議文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。比如：“7個工作日”和“7天”概念是不一樣。協(xié)議簽署是一項嚴(yán)厲事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確定或協(xié)議修改校對章。協(xié)議條款空白出最好用“×”或“無”表明無約定。定金不得超出總價款20%，超出部分無效。協(xié)議約定仲裁條款，要寫明仲裁機(jī)構(gòu)。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“成城市仲裁委員會”，而是“成全部仲裁委員會”。不然，約定不明無效。四、法律知識問和答1、承租人能夠優(yōu)先購置房屋嗎？【問題】我和老公剛結(jié)婚很快，3月在市中心租了一套房子，并和房東簽署了二年《房屋租賃協(xié)議》，1月一天，房東忽然來人，說要我們立即搬出去，房東已將該房以62萬元價格賣了出去，并收下了5萬元定金，房東同時提出愿意將多收房租退還給我們，其它不負(fù)任何責(zé)任。我和老公一聽，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個招呼，提前告訴我們，而且，聽人說，我們也能夠優(yōu)先購置這套房子，不知我們到底該怎樣保護(hù)自己權(quán)利?！窘獯稹恳罁?jù)中國司法解釋《最高人民法院相關(guān)落實實施民法通則若干問題意見》第一百一十八條要求：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在相同條件下，享受優(yōu)先購置權(quán)。出租人未按此要求出賣房屋，承租人能夠請求人民法院宣告房屋買賣無效。同時《城市私有房屋管理條例》要求：房屋全部些人出賣出租屋，須提前三個月通知承租人，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購置權(quán)?！被谝陨弦?，房東出賣房屋，未提前三個月推行通知義務(wù)，房東和買房人買賣協(xié)議無效，你們完全能夠要求用相同價格優(yōu)先購置此房。2、房屋出租共有些人關(guān)鍵點頭【問題】我向王某租了一套房子，但她弟弟出示房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過她同意，要求我們退房，請問我們租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理措施》要求，共有房產(chǎn)未取得共有些人同意房屋不得出租，所以你和王某租房協(xié)議無效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償所以造成損失。3、承租人有沒有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定其它人？【問題】6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃協(xié)議》。11月我找王某收房租，卻發(fā)覺房子卻被另一人住著，原來房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個人了。請問王某有沒有權(quán)利將我房屋轉(zhuǎn)租給其它人？【解答】王某和房東之間簽定了《房屋租賃協(xié)議》，協(xié)議依法成立，正當(dāng)有效。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個人，要看雙方租賃協(xié)議中有沒有約定。假如沒有約定，則王某轉(zhuǎn)租必需事先取得房東同意。依據(jù)《中國協(xié)議法》第224條要求：“承租人經(jīng)出租人同意，能夠?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間租賃協(xié)議繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失，承租人應(yīng)該賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人能夠解除協(xié)議?！?、出租人是否能將已出租房屋賣掉？【問題】李某于1996年8月將自己全部一套商品房租給趙某居住，雙方簽署了房屋租賃協(xié)議，租期兩年，月租金400元。雙方隨即到相關(guān)部門辦理了登記立案手續(xù)。1997年9月李某計劃將這套房子賣掉，問趙某是否有愛好，趙表示無錢購置。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議，并到相關(guān)部門辦理了登記過戶手續(xù)。黃某取得了該房屋全部權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃協(xié)議拿給黃看，但黃某表示這是你和前任房主事，和我無關(guān)。雙方爭吵不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋全部權(quán)，要求法院判令趙某搬遷?！窘獯稹?)依據(jù)相關(guān)法律要求：房屋全部些人假如欲將出租房屋出賣，須提前3個月通知承租人，承租人在相同條件下享受優(yōu)先購置權(quán)。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個月通知了趙某，在趙某明確表示不計劃購置情況下，也即主動放棄自己優(yōu)先購置權(quán)情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽署了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣協(xié)議含有法律效力。3)在租賃期間，房屋全部些人將房屋給予出賣、贈予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃協(xié)議繼續(xù)有效。4)在本案中，黃某雖取得了房屋全部權(quán)，不過對于前任房主簽署租賃協(xié)議，仍須繼續(xù)推行。黃某無權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃協(xié)議期滿。5、婚前購置房屋婚后是否會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)？【問題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。請問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何要求？）。有沒有必需進(jìn)行婚前財產(chǎn)公證(我不期望作這么公證但又想保障自己利益）?！窘獯稹扛鶕?jù)《婚姻法》及司法解釋，假如一方在婚前購置房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方全部，但雙方有約定就從其要求，規(guī)避法律約定無效。辦理二手房屋買賣手續(xù)及相關(guān)步驟一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級市場上購置自用房，包含商品房、私房。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息貸款業(yè)務(wù)。（一）貸款方法：公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。（二）二手房貸款額度、限期、利率、方法：二手房貸款額度：商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超出擬購置住房評定價值或?qū)嶋H協(xié)議成交價（以低者為準(zhǔn)）60%，住房不得超出80%。公積金貸款：單方貸款最高限額為20萬，夫妻雙方最高限額為30萬。最高貸款額度不得超出總房款二分之一。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超出20年，借款人年紀(jì)不超出男性60周歲，女性55周歲。住房房齡加貸款期限不超出30年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超出。公積金貸款：最高貸款年限為30年。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房實施人民銀行期限利率．二手房貸款方法：Ａ、等額本金還款法：每個月還款額＝?貸款本金/貸款期月數(shù)＋（貸款本金—已歸還本金累計額）×日利率×每個月實際天數(shù)Ｂ、等額本息還款法：每個月還款額＝貸款本金×月利率×（１＋月利率）還款月數(shù)/（1+月利率）還款月數(shù)-1（三）申請二手房貸款所需含有條件1．年滿１８周歲，含有完全民事行為能力，含有城鎮(zhèn)居民常住戶口和正當(dāng)有效居留身份證實．2．申請人有穩(wěn)定正當(dāng)收入和償還借款本息能力．3．借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物．4．所購商品房產(chǎn)權(quán)明晰，符合成城市政府要求可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通條件，含有房屋全部權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人含有完全處理權(quán)利住房。（四）申請貸款所需提供資料１．買賣雙方共同提交資料：

買賣雙方填寫《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽署《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

２．購房人（借款人）提交資料：

（1）收入證實（單位收入證實，并可選擇提供存款證實、有價證券、其它房地產(chǎn)證實及其它收入證實）；身份證和戶口簿及婚姻情況證實；配偶身份證；（2）若購房人為企業(yè)法人，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證實書、企業(yè)章程、驗資匯報及近期財務(wù)報表和貸款證等相關(guān)證件資料。

３．售房人提交資料：

（1）售房人（含共有些人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；房屋共有些人同意出售書面文件；所售房屋產(chǎn)權(quán)證實文件；若房屋已出租，須提供租戶證實文件及同意出售文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證實書等相關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓證實文件）。二、成城市二手房交易稅費稅費組成契稅契稅是以全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收一個財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包含：土地使用權(quán)出售、贈和和交換，房屋買賣，房屋贈和，房屋交換等。營業(yè)稅營業(yè)稅(Businesstax)，是對在中國境內(nèi)提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)單位和個人，就其所取得營業(yè)額征收一個稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中一個關(guān)鍵稅種。交易手續(xù)費交易手續(xù)費是在交易時應(yīng)支付多種稅收和費用總和個稅個人所得稅（personalincometax）是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)和自然人(居民、非居民人)之間在個人所得稅征納和管理過程中所發(fā)生社會關(guān)系法律規(guī)范總稱。轉(zhuǎn)移登記費房屋登記費?是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對房屋權(quán)屬依法進(jìn)行各類登記時,向申請人收取費用印花稅以經(jīng)濟(jì)活動中簽立多種協(xié)議、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征稅。抵押登記費指房屋抵押登記費,房屋抵押登記費是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù),在辦理時向房管局繳納一定服務(wù)費用,即抵押登記費。立案時間以-6-1為分水線契稅首次購房90㎡以下1%90㎡——144㎡1.50%144㎡以上3%二次↑購房3%營業(yè)稅5.55%一般住房144㎡↓滿5年不征收未滿5年差額征收非一般住房144㎡↑滿5年差額征收未滿5年全額征收交易手續(xù)費按買賣雙方各3元/㎡征收個稅通常情況根據(jù)指導(dǎo)價×1%繼承、贈和后再出售差額征收20%登記費80元/戶印花稅5元/戶抵押登記費抵押費用貸款金額×0.1%登記費80元/戶非住宅契稅指導(dǎo)價×面積×3%營業(yè)稅差額×5.55%個稅指導(dǎo)價×面積×1%交易手續(xù)費買賣雙方各指導(dǎo)價×面積×0.35%登記費550元/戶印花稅指導(dǎo)價×面積×0.1%土地出讓金二環(huán)路以內(nèi)指導(dǎo)價×面積×1.5%二環(huán)路以外指導(dǎo)價×面積×1%房改房交易專題一、定義：房改房是指職員、居民按房改政策要求成本價購置公有住房。二、房改房上市交易所應(yīng)含有條件上市買賣房改房必需產(chǎn)權(quán)清楚。（2）“三證”完備：房屋全部權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。三、出售房改房時原產(chǎn)權(quán)單位是否享受優(yōu)先購置權(quán)（1）和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定，原產(chǎn)權(quán)單位可享受優(yōu)先購置權(quán)。（2）出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)房改房，在相同條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享受優(yōu)先購置權(quán)。四、哪多個情況房改房須暫緩上市：（1）已列入近期計劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證房改房。（2）私自改變房屋使用性質(zhì)房改房。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購置或集資建造超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)房改房（4）經(jīng)購房貸款還未還清，全部權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓房改房抵押押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓除外。（5）職員原購公有住房時，經(jīng)市房改辦同意，和原售房單位在公有住房（換購房）賣協(xié)議書中有其它約定條件，從其約定。（6）法律、法規(guī)和市以上人民政府要求其它不宜出售房改房。五、房改房贈和計稅標(biāo)準(zhǔn)：贈和方應(yīng)繳納稅費有：

1、免征營業(yè)稅

2、印花稅：按房屋評定價格0.05%繳稅。被贈和方應(yīng)繳納稅費有：

1、契稅：按房屋評定價格3%繳納。

2、印花稅：按房屋評定價格0.05%繳納。

3、土地出讓金(直系贈和不交土地出讓金)六、房改房交換計稅標(biāo)準(zhǔn)：房改房交換包含房改房和房改房、房改房和私房、房改房和商品房等交換行為。交換雙方互為買方和賣方。

1、綜合稅：交換購置并居住超出十二個月房改房能夠免征綜合稅；交換購置并居住不足十二個月房改房按交換房屋評定價減去購入原價差額繳納綜合稅，稅率為5.55%。

2、印花稅:雙方各按兩套交換房屋評定價之和0.05%繳納。

3、契稅：由房屋評定價較低一方依據(jù)交換房屋差價，按3%稅率繳納。

4、所得收益：交換房屋評定價(不含原按房改市場價、商品價補(bǔ)足價款或自行擴(kuò)面價款)，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價款（按要求享受住房面積標(biāo)準(zhǔn)和住房補(bǔ)帖經(jīng)濟(jì)適用房價格之乘積，下同）1.3倍，免繳所得收益；大于1.3倍小于1.6倍部分，按25%百分比繳納所得收益；大于1.6倍以上部分，按50%百分比繳納所得收益。

5、土地出讓金：房改房和房改房交換雙方各按交換所得房屋土地等級、分?jǐn)偼恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積）(實際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年應(yīng)乘以年期修正系數(shù))，按定額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納土地出讓金；房改房和私房、房改房和商品房交換由承受房改房一方繳