房地產(chǎn)企業(yè)成本核算研究

目錄摘要 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算研究摘要：眾所周知，在成本核算中之所以會選擇不同的方法，取決于行業(yè)的不同所產(chǎn)生的情況不同，即我們在選擇成本核算方法時要選擇與該行業(yè)特點相符的方法。如何提升成本核算的效率，便于政府和社會的監(jiān)督，一直是人們普遍關(guān)注的問題。會影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的原因有很多。怎么使房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算得到更加的完善和更好規(guī)范，提高它的嚴(yán)謹(jǐn)性和高效性，是需要探索討論的問題。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算研究的問題分析，并結(jié)合萬科企業(yè)股份有限公司的案例分析，最后提出改進建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算提供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；案例分析ResearchoncostaccountingofrealestateenterprisesAbstract：Asweallknow,thereasonwhywechoosedifferentmethodsincostaccountingdependsonthedifferentcircumstancesoftheindustry,thatis,whenwechoosethecostaccountingmethod,weshouldchoosethemethodthatisconsistentwiththecharacteristicsoftheindustry.Howtoimprovetheefficiencyofcostaccountingandfacilitatethesupervisionofthegovernmentandsocietyhasbeenacommonconcern.Therearemanyreasonsthatwillaffectthecostaccountingofrealestateenterprises.Howtomakethecostaccountingofrealestateenterprisesmoreperfectandstandardized,andhowtoimproveitsprecisenessandefficiencyisaproblemthatneedstobeexploredanddiscussed.Inthispaper,throughtheanalysisofrealestateenterprisecostaccountingresearchproblems,combinedwiththecaseanalysisofVankeEnterpriseCo.,Ltd.,finallyputforwardsuggestionsforimprovement,inordertoprovideareferenceforrealestateenterprisecostaccounting.Keywords：Realestateenterprises;costaccounting;casestudy引言房地產(chǎn)企業(yè)是我國的一種新興行業(yè)，從1986年起開始初見雛形。隨著改革開放的步伐慢慢的發(fā)展起來，并且隨著社會的高速發(fā)展和人民收入的持續(xù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)成為了社會上的支柱性產(chǎn)業(yè)。但是在成本核算中，房地產(chǎn)還存在很多需要重視且需盡快解決的問題，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算進行研究，并根據(jù)所認(rèn)識到的問題去提出成本核算的優(yōu)化建議以供參考。1成本核算的概述1.1成本核算的含義成本核算是指如果計算成本要根據(jù)規(guī)定的方法，則公司需提供在經(jīng)營時所發(fā)生的費用的分配和歸集，并且要根據(jù)企業(yè)在相對時間內(nèi)發(fā)生的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的地點和費用的性質(zhì)，對企業(yè)本期單位成本管理活動、各項產(chǎn)品實際成本及該時間內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費用所發(fā)生的總額進行分別的計算。使單位成本和實際總成本能準(zhǔn)確及時地計算出來，其主要的根本任務(wù)就是能夠為企業(yè)提供準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，目的是為了讓企業(yè)的經(jīng)營在管理時能得到正確的科學(xué)依據(jù)并作出正確的判斷，為了能從整體上反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營水平，應(yīng)時不時地對成本計劃實施情況進行適當(dāng)?shù)目己恕?.2成本核算的方法成本核算法是一種核算生產(chǎn)時發(fā)生的產(chǎn)品成本和生產(chǎn)經(jīng)營管理費用的方法。在成本的核算過程中，首先要檢查生產(chǎn)經(jīng)營管理費用是否已經(jīng)發(fā)生和可能發(fā)生，已經(jīng)產(chǎn)生的成本數(shù)額能否納入到產(chǎn)品費用中，從而達到對生產(chǎn)經(jīng)營管理費和產(chǎn)品成本的直接控制。然后將各類產(chǎn)品的單位成本及總成本計算出來以達到費用的分配目的和歸集，以便成本管理能收到最真實的成本信息。成本核算法最常見的有七種，目前使用最多的是制造成本法和作業(yè)成本法。1.3成本核算的目的成本核算是成本管理工作的重要組成部分，其目的可分為以下幾點：（1）擺脫傳統(tǒng)的桎梏，從企業(yè)大體經(jīng)營的角度更廣泛分析和控制成本、（2）把握成本分析的主要手段以達到為決策者供應(yīng)有用的成本數(shù)字支持的目的、（3）為全面構(gòu)建企業(yè)的成本管理思想去探索企業(yè)成本創(chuàng)新的有效方法、（4）把握成本核算優(yōu)缺點及其主要方法，改進目前不同情況下使用的核算體系。由于市場經(jīng)濟的不斷地深化，公司管理觀念和管理技術(shù)也產(chǎn)生了變動，在新的管理環(huán)境中，它們對傳統(tǒng)的成本管理形成了重要的影響。為了達成企業(yè)的長期的競爭優(yōu)勢，迫切需要采用戰(zhàn)略成本管理的思想和方法去解決這些困難及所面臨的挑戰(zhàn)。2房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原則生產(chǎn)成本的具體歸集和分配對象是否確定關(guān)系著成本核算對象的是否確定，二者息息相關(guān)，生產(chǎn)成本的范圍和對象不受制約。具體對象的層次和范圍的明確應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)管理的要求和特點。同時，還要考慮企業(yè)所得稅等涉稅成本對計稅成本的反映。根據(jù)國家稅務(wù)總局發(fā)布的有關(guān)規(guī)定確定稅收成本對象的原則。成本對象是否合理應(yīng)該要在工程實施前由企業(yè)確定，當(dāng)成本對象確定時應(yīng)報當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)備案。一經(jīng)確定，則不可以隨意更改，這個方法的規(guī)定共有以下六項原則：（1）可否銷售原則：可以作為單獨的計稅成本對象去進行成本核算的為可對外經(jīng)營銷售的開發(fā)產(chǎn)品，而不可對外經(jīng)營銷售的可暫時在歸集時作為過渡性成本對象,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。。（2）分類歸集原則：可作為一個成本對象去進行核算的，應(yīng)是完工的時間相似、偏差不大的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型、開發(fā)的地點相同的集團開發(fā)項目。（3）功能區(qū)分原則：當(dāng)一個開發(fā)項目的組成部分功能不一、相對獨立時，就可作為單獨的成本核計對象。（4）定價差異原則：當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售價作為成本對象單獨核算時，是因其產(chǎn)品類型、功能的不同而發(fā)生變化決定的。（5）成本差異原則：如果開發(fā)產(chǎn)品在施工過程中出現(xiàn)較大偏差，施工成本可能存在較大差異，則需要將其作為成本對象進行核算。（6）權(quán)益區(qū)分原則：有多個企業(yè)去合作開發(fā)項目，應(yīng)綜合上述原則去劃分成本對象核算。3房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題分析3.1成本核算對象劃分的不準(zhǔn)確房地產(chǎn)項目的區(qū)域開發(fā)用地，通常在上千畝乃至上萬畝的范圍內(nèi)進行開發(fā)。如果城市住宅的項目開發(fā)周期相對較長時，成本核算對象的設(shè)置需要根據(jù)不同的開發(fā)周期去設(shè)置。倘若采用整體核算法，成本核算的準(zhǔn)確性將會受到影響。因此在成本核算對象設(shè)立時，應(yīng)適當(dāng)考慮經(jīng)濟因素、功能設(shè)計、項目特點、管理要求等要素。一般來說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證所劃定的用地面積進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。在規(guī)定的地皮上無論是一次性開發(fā)還是多階段開發(fā)，開發(fā)過程中都會涉及到不同的產(chǎn)品類型，都會對成本核算對象的建立產(chǎn)生直接的影響。由于工程項目的特殊性，在工程實施時，成本核算對象具有不確定性的特點。從另一角度上看，是因為企業(yè)管理者沒有對成本核算對象的分類進行充分的了解，導(dǎo)致其定位的不準(zhǔn)確，而在項目開發(fā)過程中如果成本核算對象劃分不清楚，則計算時不能將產(chǎn)品各部分的實際成本正確的反映出來，因而成本核算對象的確定任意性較大。3.2成本費用分配方法不合理在條件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化會同時開發(fā)多個項目，但不同的項目在土地價格、實際用途等方面會有較大偏差。因而企業(yè)會對成本的比例進行隨意的分?jǐn)偂㈤_發(fā)成本的多個項目被調(diào)整，目的是為了減少成本的核算難度，導(dǎo)致項目的預(yù)算和實際的支出成本、計算產(chǎn)生了較大的差異。跟制造企業(yè)不一樣，房地產(chǎn)開發(fā)成本項目的歸集沒有統(tǒng)一的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。成本項目的收集和分配具有很大的隨機性。而且同樣費用觸及的成本對象比較廣泛，很難進行精準(zhǔn)的分配，最終致使實際成本計算模糊。房地產(chǎn)項目的建安成本可以被納入開發(fā)產(chǎn)品中。如果一個產(chǎn)品的生產(chǎn)涉及多個費用，則按預(yù)先確定的方法和分銷成本歸集實現(xiàn)產(chǎn)品成本集中的間接歸集，但不能直接計入成本核算當(dāng)中。房地產(chǎn)在進行開發(fā)時，將直接成本包含建筑安裝成本里，配套設(shè)施建設(shè)成本和拆遷補償都包含在間接成本中。如果要按照國家的法律法規(guī)來說，工程造價應(yīng)該按照工程造價預(yù)算、建筑面積、建筑面積的比例實行均分并將不同的造價核算對象納入進去。但值得關(guān)注的是，在成本調(diào)節(jié)和分配上不同的房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的偏差，實際的情況需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自己來核實。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的分配和成本調(diào)節(jié)有很大的隨機性，對這一問題沒有標(biāo)準(zhǔn)的體系來管理和約束，因此企業(yè)在使用成本核算方法時會產(chǎn)生較大的差異。3.3成本核算周期難以明確，竣工決算拖延發(fā)展周期相對較長的產(chǎn)業(yè)里房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)屬在里面。開發(fā)的周期對不同的開發(fā)商來說短至一年甚至十幾年，同時，要根據(jù)生產(chǎn)周期的不同，進行有效地成本核算。然而，并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)確定會計的周期，這無疑是給會計成本帶來一個很大的挑戰(zhàn)。由于周期不明等因素的影響，致使工程完工決算出現(xiàn)延誤，這與會計及時性的特點不相符，不適合收入與費用的合理匹配，進而不適用企業(yè)利潤和相關(guān)稅費的結(jié)算。同時，受完工計算延誤的影響，房地產(chǎn)企業(yè)無法對項目的準(zhǔn)確性進行評估，后續(xù)項目的開展因此不能正常進行。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，其成本核算的目的是核算房地產(chǎn)開發(fā)成本及其他相關(guān)成本。并在這個的基礎(chǔ)之上，核算企業(yè)盈余情況。但是，從目前的實際工作來看，大部分都是以工程決算為依據(jù)的，并不注重對工程決算的考慮。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)完成了工程決算，但卻長期拖延項目決算。造成這一問題的主要原因是，只有在工程竣工后，才能在明確的時間點上進行工程決算。此外，工程決算直接關(guān)系到工程款的支付，二者相互關(guān)聯(lián)，因此很難拖延。但是，對于工程決算來說，可能會受到很多因素的影響，造成延誤。比如，即使一些配套設(shè)施沒有建成，也不會影響房地產(chǎn)銷售工作等。但是這些問題都會直接影響企業(yè)的工程結(jié)算進度。4案例分析——以萬科集團為例4.1萬科集團簡介于1984年成立的萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱萬科集團）在1988年首次進軍房地產(chǎn)行業(yè)，并由此開展了幾十年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)幾十年風(fēng)雨的萬科集團躍進中國房地產(chǎn)行業(yè)的主流，曾入選《福布斯》榜和多次獲得《投資者關(guān)系》的獎項以及在《財富》排行榜中獲得不錯的排名等。萬科集團的主張是致力于提高產(chǎn)品的質(zhì)量、為人民提供好的服務(wù)。萬科集團的目光并不僅限在國內(nèi)，而是截止2018年底將其產(chǎn)業(yè)延伸到海外的多個城市。萬科集團的發(fā)展緊跟著中國的發(fā)展腳步，始終堅持在基于中國國情的基礎(chǔ)上，所以它的成功有其必然性。4.2萬科集團某住宅小區(qū)項目的成本核算成本核算對象的確認(rèn)、開發(fā)成本和費用的歸集、成本的分配需用合理的成本分?jǐn)偡椒ㄈミM行分配等這三點是萬科集團對此項目進行成本核算的主要步驟。并且產(chǎn)品的售價和一些開發(fā)費用等差異是受項目的特點所影響的。萬科集團在這個項目上的成本核算區(qū)域有：屋頂、車庫、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、房地產(chǎn)服務(wù)、幼兒園、社區(qū)住房和體育中心等區(qū)域。并且這個項目的主要成本核算內(nèi)容包括建筑安裝費、間接開發(fā)費、土地開發(fā)費、前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費等相關(guān)費用。4.2.1開發(fā)成本核算的科目設(shè)置萬科集團在對開發(fā)成本進行核算時，需要建立開發(fā)成本總賬科目，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的所有費用記入該賬戶借方，而開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品賬戶的實際開發(fā)產(chǎn)品成本應(yīng)包含在該賬戶的貸方中。未完成的開發(fā)項目和實際發(fā)生的成本在期末計入借方余額。同時，該賬戶應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容去設(shè)置開發(fā)成本二級賬戶，在二級賬戶中，進行分類核算時還需設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等二級賬戶。在開發(fā)成本二級賬的基礎(chǔ)上，繼續(xù)去設(shè)置土地開發(fā)、住房開發(fā)等明細(xì)賬（三級賬）進行詳細(xì)核算。在三級賬戶中，每個開發(fā)項目都要建立三級賬戶。開發(fā)成本采用三欄賬頁的為一、二級賬戶，采用借方多欄賬頁三級賬戶，這樣分類的作用是可以對不同的成本項目分別記錄和反映。4.2.2項目總體成本核算（1）土地征收及拆遷補償費是指根據(jù)建設(shè)工程需要所產(chǎn)生的征用土地費及其相關(guān)費用，主要包括繳納的耕地占用稅、市政配套費和土地征地費。其中征地費的主要成本核算是契稅和耕地占用稅等相關(guān)費用。而土地征用費則是付給一些市政公司的一些水電燃?xì)饧巴ㄓ嵸M等。具體情況如表1所示：表1土地征用及拆遷補償費明細(xì)表科目名稱余額（萬元）土地征用及拆遷補償費18031.04土地征用費16849.73市政配套費471.96契稅595.83耕地占用稅60.07其他53.45數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（2）前期工程費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)所產(chǎn)生的前期費用。具體核算內(nèi)容如表2所示：表2前期工程費明細(xì)表科目名稱余額（萬元）前期工程費2375.19規(guī)劃設(shè)計費1192.84勘測丈量費201.42報建報批費18.79三通一平509.51臨時設(shè)施費9.91質(zhì)量監(jiān)督費34.12審圖費3.88服務(wù)費0.071咨詢費92.25檢測費9.00監(jiān)理費57.36其他246.04數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（3）建筑安裝工程費建筑安裝工程費主要由在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中所產(chǎn)生的費用，和應(yīng)劃入建設(shè)安裝工程施工方案預(yù)算項目里的各種成本支出，以及建設(shè)安裝工程施工方案預(yù)算項目里的各種成本支出等，具體包含主體及安裝的工程費、電氣安裝等。具體核算內(nèi)容如表3所示：表3建筑安裝工程費明細(xì)表科目名稱余額（萬元）建筑安裝工程費20905.57主體工程費18904.51安裝工程費74.60電氣安裝工程費50.25給排水安裝工程費19.87燃?xì)獍惭b工程費3.17采暖安裝工程費6.98監(jiān)理費64.61電梯采購及安裝費507.59其他1273.99數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費主要是核算房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的各項費用。以及在建設(shè)安裝、施工方案預(yù)算項目范圍之外的各種費用支出，具體核算內(nèi)容如表4所示：表4基礎(chǔ)設(shè)施費明細(xì)表科目名稱余額（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施費6368.22供電工程費2026.55給排水工程費382.81燃?xì)夤こ藤M2122.51供暖工程費212.77綠化工程費10.58道路工程費151.49通訊工程費83.57電視工程費8.88監(jiān)控工程費29.84消防工程費218.64中水回用工程款9.00照明工程25.02人防建設(shè)費357.06供水工程323.47熱力工程260.27其他145.76數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（5）開發(fā)間接費開發(fā)間接費是為了核算房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場直接參與開發(fā)項目的管理而產(chǎn)生的間接費用且不能將其直接歸集到成本核算對象中所產(chǎn)生的費用。具體情況如表5所示：表5開發(fā)間接費明細(xì)表科目名稱余額（萬元）開發(fā)間接費580.85行政管理費5.70資本化利息184.90監(jiān)理費3.90其他386.35數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)4.2.3項目成本合計經(jīng)過各項費用的核算。項目成本合計具體情況如表6所示：表6項目成本合計明細(xì)表科目名稱余額（萬元）項目成本合計48260.87土地征用及拆遷補償費18031.04前期工程費用2375.19建筑安裝工程費用20905.57基礎(chǔ)設(shè)計建設(shè)費6368.22開發(fā)間接費用580.854.3項目案例評析按照案例分析各章節(jié)的理論思考，根據(jù)萬科集團對房地產(chǎn)成本核算的研究上所得出的問題和結(jié)論，其他房地產(chǎn)企業(yè)可以從中認(rèn)識到很多問題并自身尋找去解決，也可起到很重要的指導(dǎo)和借鑒，具有很大的現(xiàn)實意義。但是萬科集團在成本對象的選擇、項目的匯總、分配、核算等方面還存在很多問題。萬科集團成本核算項目的核算對象是整個住宅小區(qū)。當(dāng)成本核算的目的過于寬泛，界限不清時，就會使項目在開發(fā)過程中各個產(chǎn)品的實際開發(fā)成本就沒能準(zhǔn)確的去反映出來。并且成本對象不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對此會導(dǎo)致沒辦法更全面的反映出項目的實際成本。還會因此對萬科集團的核算和控制工作產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)項目的開發(fā)是根據(jù)用地規(guī)劃許可證上的土地面積的具體內(nèi)容去實施開發(fā)的?？梢园凑债a(chǎn)品的實際內(nèi)容去開發(fā)公寓、洋房等等，并且必須明確區(qū)分成本核算的對象。增設(shè)各個明細(xì)核算項目時，需嚴(yán)格地根據(jù)開發(fā)的對象去增設(shè)。否則會導(dǎo)致成本分配不清晰。還存在未根據(jù)規(guī)定來對期間費用、開發(fā)產(chǎn)品成本等去進行計算；和對還未竣工的驗收成本在營業(yè)成本里去計算等問題，沒有對基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等等前期工程費用進行分?jǐn)?，根?jù)預(yù)計金額和合同金額等進行列支，未根據(jù)工程結(jié)算單據(jù)來列支項目開發(fā)成本，列支項目成本提前；并且在驗收竣工工程的過程中，未完全歸集會計核算的成本，這也是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長的原因所導(dǎo)致的。如：工程結(jié)算及基礎(chǔ)設(shè)施費未辦理完畢的，會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表中利息的列報發(fā)生延誤，和使財務(wù)核算的賬面成本與實際成本產(chǎn)生差異。由于萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容相對于比較雜亂、而在核算的過程中會計核算人員的嚴(yán)謹(jǐn)性不夠強烈，這樣的情況本質(zhì)上會對成本核算和控制以及結(jié)算形成了很大的困惑。從而使得開發(fā)成本項目在分?jǐn)偡椒ㄉ蠒狈?zhǔn)確性。分配開發(fā)成本的過程中，雖然成本分?jǐn)傂枰喾N成本分?jǐn)偡绞胶筒煌姆椒ú拍芨玫谋憩F(xiàn)出它的實質(zhì)性，但在實際的工作情況里，還是會受到由于工作量過于繁重、分?jǐn)偡椒ǖ姆N類太多和開發(fā)成本分配制度的不夠全面等原因的影響，萬科集團財務(wù)人員選擇更簡便的方法對成本進行分配，這屬于投機取巧，會因此使得各開發(fā)項目的產(chǎn)品成本缺乏必要的準(zhǔn)確性。對于萬科集團以及房地產(chǎn)企業(yè)而言，讓財務(wù)人員更加的掌握好房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識水平和增強財務(wù)人員的嚴(yán)謹(jǐn)性，是非常重要的。并且由于房地產(chǎn)這個行業(yè)存在獨有的特殊性，也因此側(cè)面的提醒財務(wù)人員，不止要具備相關(guān)的房地產(chǎn)專業(yè)知識，還需具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識、建筑工程知識等更高更全面的房地產(chǎn)專業(yè)知識。由于本案例所涉及到的情況有限，所以沒有辦法將所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的成本核算的情況一一研究說明。5房地產(chǎn)企業(yè)成本核算優(yōu)化建議5.1準(zhǔn)確劃分成本核算對象成本核算對象在確定的過程中，需要考慮好開發(fā)項目的地點、規(guī)模等項目資源需求等當(dāng)?shù)厍闆r，建議按項目單位去劃分核算對象，并且根據(jù)相關(guān)的成本核算體系理論去確定。一開始，先去考慮好國家對這些項目的一些要求，如：建設(shè)面積、建筑功能、建筑設(shè)施等。然后將政府各部門批準(zhǔn)的各類單獨項目作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本核算的對象，并且這個方式適合分階段開發(fā)且開發(fā)周期較長的規(guī)模大的房地產(chǎn)公司。然后進行成本核算對象的區(qū)分時根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)的方式去進行；把項目功能和完成時間差不多的建筑物作為一類成本核算對象，而單獨建筑的如游樂園等視為另一類成本核算對象，這樣成本核算模式在某個角度上就會形成可比性。并且根據(jù)某個產(chǎn)品單獨去作為成本核算對象，而成本較高且規(guī)模較大的產(chǎn)品比較適合此類情況。當(dāng)確定會計對象時通過以上所表達的原則去落實，將會有利于企業(yè)監(jiān)控成本及費用正確的收入配比到產(chǎn)成品成本中去。并且一經(jīng)確認(rèn)，則成本對象不可隨意更改，只有這么做，才能更好的去保證成本核算的合理性及一致性。5.2合理確定成本核算的分配方法建筑面積法、預(yù)算造價法和占地面積法是目前房地產(chǎn)企業(yè)使用較普遍的三種成本分配方法，并且不一樣的分配方法會運用到不一樣的成本項目里。一般土地成本的核算會根據(jù)占地面積法去進行分配。按照此時總成本和所占用的的面積的比例，以此去對某個成本對象去進行成本的分?jǐn)偂＞拖駝e墅這種相同的開發(fā)建筑用地等；若分配開發(fā)成本是根據(jù)建筑面積法去分配的話，會導(dǎo)致此類產(chǎn)品的土地成本分?jǐn)偺?，這樣要想正常的去將收入和成本進行匹配，以及項想供可靠的產(chǎn)品定價依據(jù)，是很難的。按照合同規(guī)定的工程進度計劃，計入工程建設(shè)成本的各項費用分別是：基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、建筑安裝費和前期工程費等，并且在開發(fā)產(chǎn)品對象中根據(jù)建筑面積法去進行分配。簡單來說，建筑安裝費的歸集一般是比較清楚明了的。當(dāng)運用平均分?jǐn)傇搮^(qū)域的比例的方式去進行成本核算時，那一般就是房地產(chǎn)開發(fā)非自用的項目時。當(dāng)然也可以使用如目標(biāo)成本法、作業(yè)成本法等更先進高效的成本核算方法。剛好鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，可知其更適合使用以宏觀經(jīng)濟市場為導(dǎo)向的目標(biāo)成本去計算；當(dāng)目標(biāo)成本明確后，就可以將房地產(chǎn)項目去進行規(guī)劃；然后及時反饋成本的變動情況到管理層，保證成本能保持在可以控制的范圍里面。若將所有資源耗費合理地按照不同的成本動因去分?jǐn)偨o開發(fā)產(chǎn)品，則可以采用作業(yè)成本法，這樣就可以更好的去測算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。5.3明確成本核算周期，及時竣工決算開發(fā)項目的時間，我們可以按照實際情況去確定。而確定成本核算的周期，可以按照整個項目的建設(shè)周期去確認(rèn)，規(guī)模大耗時長的項目這么確認(rèn)是不可行的；因為這會降低了成本信息的及時性，并且要及時的進行竣工結(jié)算。倘若項目規(guī)模小、時間短，那就可以按照整個項目周期來確定成本核算的時間。這樣既可以匹配項目的建設(shè)周期又可以按時完成成本核算工作。對于還沒有完工的項目，對于可能會產(chǎn)生的費用和成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照現(xiàn)實的可能進行估算。6結(jié)論此論文是以房地產(chǎn)企業(yè)成本核算為對象去進行研究，其中以萬科集團為案例去進行分析，并從中提及了目前的行業(yè)產(chǎn)生的主要問題及其發(fā)展情形。本論文對房地產(chǎn)市場和行業(yè)的研究主要運用的是數(shù)據(jù)查詢和案例分析的方法，并且在文中指出房地產(chǎn)公司成本核算發(fā)展的重要性，通過資料的查詢我們可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算國內(nèi)外專業(yè)人士對其研究都比較少。而如果從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來講，企業(yè)財務(wù)管理重要的組成部分就是成本核算，成本核算的順利進行不僅為企業(yè)的成本控制提供了有效的保障更有利于企業(yè)做出有效的管理決策。因此每個企業(yè)都應(yīng)該要重視成本核算，任何企業(yè)都應(yīng)對此產(chǎn)生重視并去關(guān)注。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，核算難度大、項目復(fù)雜且開發(fā)周期長都是成本核算所具有的特點。要有效地解決這些問題，需要全面的且具有針對性的提出解決措施，、長期的決策周期和有針對性的決策、準(zhǔn)確的成本核算對象和明確的成本計算和費用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型類國家的政府和還處在發(fā)展中國家和其他利益攸關(guān)方應(yīng)該支持所有的各方其中包括非政府組織區(qū)域與私營部門在區(qū)域和國際各級建立伙伴關(guān)系。加強支出監(jiān)管，完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，完善項目成本核算，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠支撐，并且還要準(zhǔn)確的去區(qū)分成本核算的對象，并能夠準(zhǔn)確地挑選分配方法和成本核算，確定成本核算周期，加速解決完工后的決算。地產(chǎn)公司應(yīng)充分的根據(jù)以上所指出的問題去對照公司里的具體情況并且積極去進行完善。倘若房地產(chǎn)企業(yè)想去加強成本控制、提升企業(yè)的自身財務(wù)管理水平，就必須加強項目成本核算，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展取做好一個更好的保障。因房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算受到其行業(yè)獨特的特點及復(fù)雜性影響不容易做到各方面都充足完善，所以此論文只對房地產(chǎn)企業(yè)存在的一些共性問題進行了歸納總結(jié)，所提出的優(yōu)化建議和問題分析也存在著一定的局限性和普遍性，目的是為了給房地產(chǎn)行業(yè)的進步提供參照。參考文獻：[1]劉良娣.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題與對策研究[J].知識經(jīng)濟,2017,(02):108-109.[2]馬曉琳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究-以A公司為例[D].沈陽大學(xué)，2018.[3]梁杰.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制[J].時代金融，2018(06):96-97.[4]肖瑋敏.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理效果評價研究[D].重慶大學(xué),2016.[5]張振霞.對房地產(chǎn)開發(fā)成本核算問題的思考［J］.會計師，2016(21):19-20.[6]鄭勝華.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計探討［J］.當(dāng)代經(jīng)濟，2013(07):104-106.[7]姚源.淺談房地產(chǎn)成本核算新模式的發(fā)展方向［J］.現(xiàn)代商業(yè),2010（21）：160-161.[8]梁潔.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算探究［J］.會計師，2016,(24):17-18.[9]呂萍萍.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與控制［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010(12):43-45.[10]張靜.淺議企業(yè)成本核算存在的問題及完善對策［J］.中國商論，2016(33):115-116.[11]武曉娣.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策［J］.中國市場，2018(30):157-158.[12]胡啟明.H房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算研究[D].西安理工大學(xué),2019. 致謝：在完成這篇論文的過程中，首先感謝指導(dǎo)老師給予我非常大的幫助，同時還感謝為我提供意見和相關(guān)資料的同學(xué)。當(dāng)中最重要的是非常感謝指導(dǎo)老師每次的耐心指導(dǎo)，在每一次論文撰寫遇到瓶頸時，她都給予我很大的幫助，她給予我的每一次建議都是我畢業(yè)論文上濃墨的一筆。正因有老師的專業(yè)指導(dǎo)，才使得我更順利的完成這篇論文并達到學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)如期上交。畢業(yè)論文的完成，意味著大學(xué)四年的學(xué)習(xí)也進入的尾聲，這四年的學(xué)習(xí)讓我收獲了很多，有苦也有累，有收獲也有付出，大學(xué)的成長帶給我的是對即將踏入社會的認(rèn)識，開啟我人生的新篇章。最后再次感謝在完成論文的過程中幫助過我的老師和同學(xué)。

畢業(yè)設(shè)計（論文）文獻（作用與分類）文獻檢索是完成畢業(yè)設(shè)計（論文）的一個必要環(huán)節(jié)。學(xué)生通過廣泛查閱科技文獻，了解選題相關(guān)方向的國內(nèi)外研究動態(tài)等，對明確課題研究范圍、研究重點；對開展課題研究、分析結(jié)果與確定結(jié)論等，將提供充分的依據(jù)。下面我們就為大家介紹一下文獻的作用與分類。1、文獻的作用與分類畢業(yè)設(shè)計（論文）資料的來源有文