東方世紀大廈建設項目 項目建議書

PAGE東方世紀大廈建設項目項目建議書目錄TOC\o"1-2"一、項目基本情況 1二、項目背景 3三、項目建設的必要性 5五、項目建設條件 7六、工程方案 11七、建設年限 12八、投資估算 12九、經濟效益分析 15十、結論 16一、項目基本情況1、項目名稱東方世紀大廈建設項目2、項目類型新建3、項目建設地點*********4、建設內容項目占地面積14畝，規(guī)劃總建筑面積41600平方米，共26層（包括地下一層），其中地上建筑面積40000平方米，地下建筑面積為1600平方米。其中，一層至五層為商業(yè)用房，建筑面積8000平方米；六至十五層為四星級酒店，建筑面積16000平方米；十六層至二十三層為商務辦公用房，建筑面積12800平方米；二十四層至二十五層為研發(fā)中心，建筑面積3200平方米；地下一層為停車場，建筑面積1600平方米，地下停車場有160個車位；5、項目投資及資金籌措本項目總投資為10000萬元，其中：建設投資8800萬元，占總投資比例88.00%；流動資金1200萬元，占總投資比例12.00%。所需資金由******出資6000萬元（控股），由*****出資4000萬元。6、項目效益：經綜合分析，項目建成達到設計能力后，正常年可實現銷售收入為9169.60萬元，年均利潤總額為2651.48萬元，總投資收益率26.51%，稅后內部收益率為20.89%，年上繳稅金550.05萬元，具有較好的經濟效益。二、項目背景太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地，位于阜陽、亳州兩市之間，面積1822平方公里，人口162.7萬。京九鐵路、漯阜鐵路穿境而過，境內建有7個車站；105國道、308省道和南洛高速公路在縣內縱橫交織，潁河黃金大道經過太和40多公里，縣城距阜陽4C級機場和京九鐵路阜陽編組站僅37公里，形成了立體交通網絡。城市建設日新月異，城市功能不斷完善，"六縱六橫"的道路框架使城區(qū)面積擴展到12平方公里，常住人口增加到15萬。改革開放以來，太和縣步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就?！笆濉逼陂g，太和縣的主要經濟指標年均增速達10%以上。但由于該縣經濟底子薄，歷史欠賬多，城市發(fā)展相對較為落后，整個太和縣沒有像樣的寫字樓，功能單一，檔次不高，滿足不了人們對辦公環(huán)境的要求，并導致大量人才流失。為了進一步發(fā)展太和經濟，樹立太和良好形象和地位，太和縣提出：加快提高城鎮(zhèn)化水平。繼續(xù)實施中心城市、中心鎮(zhèn)帶動戰(zhàn)略，加快構筑經濟支撐有力、城鎮(zhèn)基礎設施完善、服務功能健全、人居環(huán)境優(yōu)美、發(fā)展協(xié)調有序的現代化城鎮(zhèn)體系。加快推進政務新區(qū)項目進程。加強城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設與管理。完善城鎮(zhèn)綜合服務功能，增強城鎮(zhèn)的吸納力和承載力，加快農村人口向城鎮(zhèn)轉移?！涌斐擎?zhèn)基礎設施建設。提高全縣城鎮(zhèn)路網密度，帶動全縣城鎮(zhèn)布局、城鄉(xiāng)空間結構的戰(zhàn)略性調整和優(yōu)化。加快城區(qū)供水、供氣、污水處理和垃圾處理建設步伐，完善城市功能。以創(chuàng)建文明城鎮(zhèn)、衛(wèi)生城鎮(zhèn)為目標，提高城鎮(zhèn)居民文明意識，抓好城鎮(zhèn)綠化、美化、亮化、凈化工作，使城鎮(zhèn)形象明顯改觀，城鎮(zhèn)品位全面提升。加快項目建設步伐。爭取各類建設投資，加快大項目運作速度，狠抓配套資金和建設條件落實，爭取國家及省把更多的項目資金投放到我縣。完善融資平臺、項目組織和協(xié)調服務功能。促進和加強與各銀行的密切合作，提高金融信貸投資水平。搞好項目推介工作，優(yōu)化投資結構，積極引導投資重點向新農村建設、社會事業(yè)、城市基礎設施及產業(yè)結構調整方面傾斜，保持固定資產投資合理較快增長，增強發(fā)展后勁。作為誕生于太和，成長于太和，騰飛于太和的本項目的發(fā)展商**縣東方有限公司敏銳地觀察到了這一機會。該公司經過長期的調研，決定適應市場的需要，建設一個最大的集商務、辦公、研發(fā)中心、餐飲、酒店為一體的商業(yè)大廈。該項目從一開始醞釀就得到了各方面的大力支持，太和縣縣委、縣政府的相關領導也對項目的發(fā)展給予了十分關心和支持。三、項目建設的必要性1、項目建設是豐富城市景觀，滿足人民更高的辦公環(huán)境的需求。目前，太和縣尚無高檔次、多功能的辦公樓，辦公環(huán)境大都臟、差、亂，不利于太和縣經濟發(fā)展，同時導致部分人才流失。項目建成后，有利于豐富城市景觀，并帶動周邊商業(yè)的繁榮，人民辦公環(huán)境將得到極大的改善，有利于我縣人民生活方式和精神文明的進一步提高，強大的輻射影響，對提高太和縣人民高端消費和辦公條件具有一定的推動作用。2、項目建設是提升太和縣城市形象的需要項目的建設是提升城市形象，完善城市功能，趕超現代城市發(fā)展步伐的需要，也符合近年來國內外城市發(fā)展的潮流。從國內外許多有影響的城市看，建設綜合型大樓已成為城市發(fā)展的必然趨勢。項目的建設，同時具備各方面比較成熟的操作條件，它的成功將進一步提升太和縣城市功能和形象。3、項目建設是太和縣經濟快速發(fā)展的需要。國內外成功經驗表明，集中必要的財力和物力，在一定的范圍內搞好基礎設施建設，創(chuàng)造一個良好的投資環(huán)境，吸引投資，作為外向型經濟的突破口，輻射全縣，以帶動整個地區(qū)的經濟發(fā)展，是實施趕超戰(zhàn)略和崛起戰(zhàn)略，實現經濟增長方式轉變和構建強勢產業(yè)的重要前提，是創(chuàng)建和諧社會的重要保證。本項目的建設是太和縣經濟發(fā)展的需要，是太和縣加快發(fā)展的前提條件和重要措施。4、優(yōu)化資源配置，實現太和縣可持續(xù)發(fā)展的需要。長期以來，太和縣城市功能區(qū)域布局較為分散、雜亂，資源綜合利用率和共享性較差，不利于新形勢下城市的發(fā)展。通過項目建設，可為區(qū)域經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的自下而上環(huán)境和發(fā)展空間，可以統(tǒng)一規(guī)劃道路、供電、供水等基礎設施建設；可以實現人流、物流、信息流的充分利用；可以提高土地資源利用率、緩解建設用地緊缺的矛盾。同時，通過有效集聚，還可以加快商業(yè)市場的形成、辦公聚集、最終實現經濟和社會的協(xié)調發(fā)展。五、項目建設條件1、政策背景（1）《安徽省“十一五”發(fā)展規(guī)劃》指出，按照合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的原則，統(tǒng)籌做好區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，拓展城市發(fā)展空間?！涌熨Y源型城市轉型步伐，加強小城鎮(zhèn)建設，強化產業(yè)支撐力、綜合承載力和對人才的吸引力，增強輻射帶動作用，加快形成大中小城市和小城鎮(zhèn)布局合理的城鎮(zhèn)體系?！黾映鞘泄簿G地和休閑空間。培育城市文化，提高城市品位。（2）《太和縣國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出，加強房地產市場調控，規(guī)范房地產市場交易行為，擴大房地產有效需求。建立合理的住房供給體系，大力發(fā)展經濟適用住房、廉租房。提升商務樓宇規(guī)劃建設檔次，完善配套設施，提高綜合服務能力。實施BOT工程，加快工業(yè)標準廠房建設，培育工業(yè)房地產市場?！⒔∪鐣目萍挤阵w系，推動自主創(chuàng)新，促進科技成果的轉化和產業(yè)化。以科研機構為依托，積極興辦各類科技服務機構；建設公共科技平臺，提高科技資源社會共享程度。2、項目選址項目選址在太和縣祥和東路與長征路交叉路北。該地交通發(fā)達，供電、供水條件好。3、建場條件（1）太和縣概況太和縣位于阜陽西北部，北鄰亳州，南接潁泉區(qū)，東靠利辛、渦陽縣，西連界首市，西北與河南省鄲城縣相連。面積1822平方公里，耕地1758601畝，人口162.7萬人，非農業(yè)人口135449人，轄24個鎮(zhèn)，7個鄉(xiāng)，772個村委會，25個居委會，3757個自然村。地處東徑115°25′—115°55′，北緯33°04′—33°35′之間。南北長約53公里，東西寬約60公里。市區(qū)位于市域的最南部潁河與漯阜鐵路之間，南距阜陽市35公里，北距亳州市75公里，東距渦陽縣城66公里，西距界首市27公里。區(qū)內地勢平坦，自然坡降很小，市區(qū)地面標高在33.0～36.0之間（黃海高程），東北略高，西南略低。（2）自然條件①地形境內全是平原坡地，河間地貌較低洼，全縣西北略高，海拔最高處為36.5米，東南略低，海拔最低處為30.5米，自然坡降1：7000至1：10000。②氣象氣候屬暖溫帶半濕潤季風氣候。太陽輻射總量年均124.7千卡/平方厘米，日照時數年均2377.4小時，年均氣溫14.6℃，大于0℃的活動積溫年均5363.9℃，大于10℃的活動積溫年均4801.1℃。年無霜期平均215天，降雨量年均823.7毫米，但時空分布不均。日照充足，氣候溫和，雨量適中，四季分明，無霜期長。年極端最高氣溫40.6℃，極端最低氣溫－25.4℃；平均濕度73%；冰凍深度0.13米，常年主導風向為東南風，次之東北風，夏季主導風向東南風。③工程地質A、地質狀況太和縣處于潁河的半懷抱之中，使得原河漫灘較為發(fā)育，造成太和縣城工程地質特征較為復雜，大體分為四個區(qū)：Ⅰ區(qū)：舊城以北、以西。上部粉土較薄，一般1—2m，再向被漸滅。其粉土以下的粘土層，土質較密實，承載力一般大于200kPa。Ⅱ區(qū)：老城區(qū)。上部分為素填土，局部為雜填土或淤泥，厚度在2—4m。大部分素填土無固結，土質強度較差，承載力在70—90kPa間，局部小于70kPa。Ⅲ區(qū)：老城區(qū)以南至潁河，細陽路與國泰路之間的地段。該區(qū)為黃泛沖積土復雜，表現為粉土與淤泥質粉土互存，鏡湖古暗濱處為淤泥粉質粘土，厚度一般在3—4m，鏡湖古暗濱處厚達12m左右，其土質松軟，承載力一般都小于90kPa。Ⅳ區(qū)：以上區(qū)域外地段。大多數是潁河河漫灘沖擊面形成的粉土，厚度在4m左右，其密實性相對較好，承載力在120—140kPa之間。B、地震災害分析太和縣位于周口坳陷的東部，淮南至許昌斷裂帶的中段，區(qū)內均為第四紀浮土，厚度達600—800m，土質疏松。東西走向有太和—五河斷裂帶、南北走向的亳州淮濱斷裂帶和東南、西北走向的阜潁斷裂帶從太和城郊交叉穿過。另有近東西走向的原墻斷裂帶距項目區(qū)約18km，南北走向的王老人斷裂帶距項目區(qū)約29km，東西走向的明龍山斷裂帶距項目區(qū)約22公里。以上斷裂帶中，太和五河斷裂帶和明龍山斷裂帶屬控制性斷裂帶，歷史上曾發(fā)生過破壞性地震和多次發(fā)生有感地震，其他斷裂帶也曾發(fā)生有感地震，因此，項目區(qū)屬小地震多發(fā)區(qū)。據《安徽地震目錄》和《太和縣志》記載：1598年到1993年共發(fā)生過14次地震，其中3.5級以上的11次，3級2次。鳳臺地震波及太和烈度6.7度一次。因與阜陽渦陽兩個地震烈度7度區(qū)相鄰，有發(fā)生烈度7度地震的可能性。根據國家地震局《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990年度）劃定該地區(qū)屬于地震烈度6度地區(qū)。（3）交通區(qū)位條件太和地理位置重要，交通發(fā)達，鐵路、公路、水運條件好。現已形成公、鐵、水綜合運輸網絡，京九鐵路從縣域東部穿江，過境長33公里，設有三堂、二郎、三塔3個火車站。漯阜鐵路經縣城從縣域西南部穿過，過境長34公里，設有城關鎮(zhèn)、舊縣、稅鎮(zhèn)、界牌4個火車站。過境公路有105國道（北京－廣州）自北向南橫貫全縣。境內長50公里。308省道從縣境穿過，境內長50公里。內河航運有潁河、茨河，潁河枯水期通行100噸，洪水期通行500噸，沿河設有35個碼頭。六、工程方案1、建設規(guī)模東方世紀大廈建筑規(guī)模初步占地14畝。東方世紀大廈由下列設施組成：規(guī)劃總建筑面積41600平方米，共26層（包括地下一層），其中地上建筑面積40000平方米，地下建筑面積為1600平方米，其中：（1）一層至五層為商業(yè)用房，建筑面積8000平方米；（2）六至十五層為四星級酒店，建筑面積16000平方米；（3）十六層至二十三層為商務辦公用房，建筑面積12800平方米，設有辦公室、大中小會議室等；（4）二十四層至二十五層為研發(fā)中心，建筑面積3200平方米；（5）地下一層為停車場，建筑面積1600平方米，地下停車場有160個車位；（6）配套給排水、電、暖、消防、空調通風、弱電工程、綠化等輔助工程。2、設計說明（1）建筑標準：內外墻體為19cm空心磚墻，鋼筋混凝土墻，內部采用輕質隔墻；頂棚用泰柏板，硅鈣板吊天棚；門窗采用鋁合金；內外飾面采用外貼面磚，低層貼磨光花崗巖，內墻噴塑、涂料。（2）建筑特征：設計總建筑面積約41600平方米；地下一層，地上25層；建筑外形為長方體，建筑耐火等級為二級，建筑耐久年限為100（3）結構特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎采用鋼筋砼筏板基礎；抗震等級為抗震設防烈度8度；結構為鋼筋砼框架結構。（4）裝修標準：以最終進駐商家的實際要求為依據，結合相關部門的有關規(guī)定執(zhí)行。（5）設備配置：設備用房主要設在地下室；水、電、暖、消防、空調通風、弱電工程等按需求各層也有布置，并對多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設有客貨電梯多部，各層設自動扶梯8部；供電為雙回路10KV線路進線，容量滿足各種需要。（6）安裝工程特征①衛(wèi)生設施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。②采暖通風：風機、排氣扇或空調。③電器照明：安配管線、日光燈、吸頂燈、花燈。④其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。七、建設年限項目建設年限為18個月。八、投資估算1、固定資產投資估算項目工程固定資產投資10000萬元。其中：第一部分：工程費用為7673.92萬元，占總投資比例76.74%，主要包括建筑工程費6789.89萬元，設備購置費1923.32萬元，安裝費42.33萬元，其他費用29.39萬元；第二部分：工程建設其他費用為474.23萬元（包括土地費用、可研編制費、勘察設計費、建設單位管理費、監(jiān)理費和招標代理費等），占總投資比例4.74%；第三部分：預備費用為651.85萬元（基本預備費按工程建設費用和其他費用之和的8%計算，漲價預備費不計），占總投資比例6.52%。2、流動資金估算本項目流動資金的估算參照類似項目資料，并結合該項目具體情況，按國際上通用的分項詳細估算法進行估算，項目滿負荷運作年需流動資金1200.00萬元，占總投資比例12.00%。3、本項目總投資為10000.00萬元，其中：建設投資8800.00萬元，占總投資比例88.00%；流動資金1200.00萬元，占總投資比例12.00%。詳見下表：表8-1項目總投資估算表序號工程或費用名稱建筑

工程費設備

購置費安裝

工程費其他

費用合計1工程費用5678.891923.3242.3329.397673.921.1主體工程5632.001500.000.000.007132.001.1.1研發(fā)中心384.001500.000.001884.001.1.2商務辦公用房1536.001.1.3四星級酒店2560.000.002560.001.1.4商業(yè)部分（超市、銀行等）960.001.1.5停車場192.001.2輔助工程18.670.000.0029.3948.051.2.1道路18.670.0018.671.2.2綠化0.0029.3929.391.3公用工程28.22423.3242.330.00493.871.3.1給排水9.98149.7614.98174.721.3.2供電7.42111.3211.13129.871.3.3消防10.82162.2416.22189.282工程建設其他費用0.000.000.00474.23474.232.1土地使用權0.000.002.2專有技術和專利權0.002.3可研報告編制費7.677.672.4建設單位管理費115.11115.112.5設計費153.48153.482.6監(jiān)理費82.8682.862.7招標費115.11115.113預備費0.000.000.00651.85651.853.1基本預備費651.85651.853.2漲價預備費0.000.004建設投資合計5678.891923.3242.331155.478800.005流動資金0.001200.006總投資0.0010000.00九、經濟效益分析1、產品銷售收入參照承辦單位提供的價格及現行市場價格而定，產品銷售價格為不含稅價。投產后第一年達到設計