ST雪發(fā)：青島市市北區(qū)延吉路4項商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值項目資產(chǎn)評估報告

共4項商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值項目二O二四年六月十四日地址：山東省濟南市歷下區(qū)解放路11號1號辦公樓1層電話：0531-828000590546—8975050天昊國際合同字[2024]第Z-0100號非法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告天昊資評報字【2024】第0222號雪松發(fā)展股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及其持有的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4項商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值項目2024年06月14日天昊國際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估集團有限公司張衛(wèi)東(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)會員編號：37090023會員編號：37150001(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22 2 3 5 5二、評估目的 6 6 8五、評估基準(zhǔn)日 8 8七、評估方法 九、評估假設(shè) 十、評估結(jié)論 十一、特別事項說明 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 十四、簽名蓋章 天昊國際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估集團有限公司 76-19、76-20、76-21及76-22共4項商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值項目資產(chǎn)評估報告聲明 76-21及76-22共4項商業(yè)用途房地產(chǎn)。評估范圍：位于青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-2雪松發(fā)展股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及其持有的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22評估基準(zhǔn)日：2024年4月30日。評估價值類型：市場價值。評估方法：市場法、收益法。評估結(jié)論：本資產(chǎn)評估報告選用市場法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。于評估基準(zhǔn)日2024年4月30日，雪松發(fā)展股份有限公司委托評估的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4項商業(yè)用途房地產(chǎn)不含增值稅的市場價值總價為2,746.61萬元。本資產(chǎn)評估報告僅為資產(chǎn)評估報告中描述的經(jīng)濟行為提供價值參考，評估結(jié)論的使用有效期限自評估基準(zhǔn)日起一年，即2024年4月30日起至2025年4月29特別事項說明：評估中，評估專業(yè)人員對房屋建構(gòu)筑物外貌進行了觀察，在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修和使用情況，但未對建構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉眼所能觀察的部分)做技術(shù)檢測，而是在假定產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料真實有效前提下，未借助任何檢測儀器，通過實地勘察作出的判斷。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。 天昊國際房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估集團有限公司接受貴單位(公司)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用市場法、收益法，按照必要的評估程序，對雪松發(fā)展股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及的其持有的青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22共4項商業(yè)用途房地產(chǎn)在2024年4月30日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)成立日期：2003年12月17日營業(yè)期限：2003年12月17日至無固定期限 集成服務(wù)；信息系統(tǒng)運行維護服務(wù)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));旅(二)委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系(三)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用，除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托人確認(rèn)的機構(gòu)或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用人。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象和評估范圍 委托的評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。(二)評估范圍內(nèi)資產(chǎn)情況序號利性質(zhì)房屋用1雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止2雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止3路76-21雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止4雪松發(fā)展股份有限公司出讓日止序號12012年6月27日22012年6月27日32012年6月27日42012年6月27日根據(jù)委托人提供的租賃合同、《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》及現(xiàn)場查勘情況，評估對象第2項一樓的部分(租賃面積119.78m2)及第4項一樓部分(租賃面積230.22m2)已出租，承租方為濰坊景致通訊技術(shù)有限公司青島分 公司，租賃建筑面積合計350m2,租賃期限為2023年11月1日至2028年12月31日，年租金為440,000.00元，每2年上浮3%。本項目評估基準(zhǔn)日為2024年4月30日。(二)法律法規(guī)依據(jù) 2.《中華人民共和國公司法》(根據(jù)2018年10月26日第十三屆全國人民代表大3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常6.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日修訂);7.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號，財政部令第97號修9.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號);3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)[2018]35號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)[2018]36號);5.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—-資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)[2018]37號);6.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號);7.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2017]46號);8.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]48號);9.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2017]47號);10.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2017]38號);11.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評估方法》(中評協(xié)〔2019〕35號); 12.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》(中評協(xié)(2020)31號)。(四)權(quán)屬依據(jù)1.《不動產(chǎn)權(quán)證》:魯(2022)青島市不動產(chǎn)權(quán)第0051120號、魯(2022)青島市不動產(chǎn)權(quán)第0051152號、魯(2022)青島市不動產(chǎn)權(quán)第0051124號、魯(2022)青島市不動產(chǎn)權(quán)第0051163號；(五)取價依據(jù)1.評估專業(yè)人員收集的市場資料；2.評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查及調(diào)查所得的有關(guān)資料。(六)其他參考資料1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015);2.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《資產(chǎn)評估申報明細(xì)表》;3.雪松發(fā)展公司與天昊國際簽訂的《資產(chǎn)評估委托合同》;4.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其他有關(guān)資料。七、評估方法(一)評估方法的選擇青島市市北區(qū)延吉路76-19、76-20、76-21及76-22(二)評估方法簡介市場法是將評估對象與在評估基準(zhǔn)日有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理價格或價案例修正后單價=比較案例成交單價(統(tǒng)一價格內(nèi)涵后)×交易情況修正×評估對象評估單價=案例1修正后單價×影響權(quán)重1+案例2修正后單價×影響權(quán)重2+案例3修正后單價×影響權(quán)重3影響權(quán)重1+影響權(quán)重2+影響權(quán)重3=100%V=a/(r—g)×{1-[(1+g)/((一)評估前期準(zhǔn)備工作階段 (一)基本假設(shè) (二)一般假設(shè)(三)特殊假設(shè)本次評估采用市場法和收益法進行了評定估算。(一)市場法評估結(jié)果采用市場法評估得出評估對象在評估基準(zhǔn)日不含增值稅的房地產(chǎn)市場價值總(二)收益法評估結(jié)果(三)確定評估結(jié)論共4項商業(yè)用途房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日不含增值稅的房地產(chǎn)市場價值總價為(四)評估結(jié)論與賬面價