某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的計(jì)劃管理

某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的計(jì)劃管理三期項(xiàng)目計(jì)劃大綱三期項(xiàng)目總體概述：三期項(xiàng)目是整個(gè)社區(qū)的重要部分，處于中央組團(tuán)的核心位置，對(duì)整個(gè)小區(qū)的品牌品質(zhì)具有極大的影響意義。三期建筑面積13萬(wàn)平方米，酒店一幢，8幢住宅，（其實(shí)為4幢，2幢連在一起，中間一道沉降縫）均為23+1層。項(xiàng)目目標(biāo)：總體目標(biāo)：建成XX市具有南洋風(fēng)情的特大景觀小區(qū)進(jìn)度目標(biāo)：三期竣工時(shí)間為2007年5月1日主樓主體進(jìn)度2006年5月1日完工，裝修至主樓驗(yàn)收2006年10月1日，配套及景觀2007年5月1日質(zhì)量目標(biāo)：X市安全文明工地、X市市優(yōu)工程力創(chuàng)省優(yōu)成本目標(biāo)：控制在2.6億元（包括主樓及配套和景觀成本）一、范圍計(jì)劃1、范圍管理計(jì)劃：主要分為4個(gè)階段：前期階段、主樓階段、配套階段、景觀階段前期階段：平整場(chǎng)地；地質(zhì)勘察；配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖；監(jiān)理招標(biāo)；施工招標(biāo)；規(guī)劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；主樓施工階段：基礎(chǔ)開(kāi)槽；基礎(chǔ)施工；主體1-23層；主樓裝修；水電安裝；消防安裝；防水工程；門(mén)窗工程；電梯安裝；平整場(chǎng)地室外配套階段：管網(wǎng)工程、有線工程、電話分項(xiàng)；智能工程；道路工程；室外配電；景觀階段：苗木栽種；水景及游泳池；燈具配置；宅前路；建設(shè)三期：1、樓號(hào)比較集中，易于管理。2、先開(kāi)酒店是便于展示小區(qū)入口形象，有利于銷售；3、能將一期和二期連成一體，塑造整體小區(qū)形象。二、質(zhì)量安全計(jì)劃1、爭(zhēng)創(chuàng)安全文明工地為了樹(shù)立我公司良好的企業(yè)形象，嚴(yán)格按照X市安全文明工地的要求執(zhí)行，爭(zhēng)創(chuàng)X市安全文明工地樣板。需要在招標(biāo)選擇施工隊(duì)伍時(shí)考慮此項(xiàng)費(fèi)用。X市安全文明工地相關(guān)規(guī)定如下：(附后)2、工程主體質(zhì)量保證措施①施工單位標(biāo)準(zhǔn)：*選擇有資金實(shí)力*土建一級(jí)資質(zhì)建筑公司*項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)一級(jí)（在招標(biāo)文件中注明不得更換、需施工單位出承諾書(shū)）*ISO9000認(rèn)證企業(yè)②監(jiān)理公司標(biāo)準(zhǔn)：*選擇有技術(shù)實(shí)力*信譽(yù)良好*敢于承擔(dān)責(zé)任對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的*無(wú)建設(shè)主管部門(mén)不良記錄的監(jiān)理公司③總工辦學(xué)習(xí)熟悉建筑高層施工規(guī)范，鍛煉自身能力，在施工管理過(guò)程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制協(xié)調(diào)工作。④配合監(jiān)理公司對(duì)施工單位作好監(jiān)督管理工作，為監(jiān)理公司樹(shù)立堅(jiān)強(qiáng)的后盾，充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性，更好的為我方服務(wù)。⑤嚴(yán)格合同管理，對(duì)所達(dá)到的質(zhì)量要求嚴(yán)格控制。⑥作好主體隱蔽驗(yàn)收工作，防止工程主體留下質(zhì)量隱患，提倡監(jiān)理旁站制⑦作好廚衛(wèi)間防水、水電等后期工作，減少維修率，提高客戶滿意度⑧對(duì)易出問(wèn)題的工程部位提前做好細(xì)化防范方案。⑨定期召開(kāi)工程技術(shù)專題會(huì)，加強(qiáng)內(nèi)部溝通，及早解決問(wèn)題于萌芽之中。三、投資控制1、綜合制定出控制總項(xiàng)目造價(jià)成本的基數(shù)。參考以往信息，匯總一期、二期造價(jià)成本信息，分部門(mén)分類整理作為三期成本控制的依據(jù)。①總工辦造價(jià)控制成本：（以下為以往承包信息）*前期地質(zhì)勘察：二期60元/米；三期53元/米*白蟻防治：2.5元/米2*地基處理：二期單樁樁長(zhǎng)13米，施工單價(jià)64/米，高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力混凝土管樁（Ф400×95）材料單價(jià)78元/米*工程主體：1100—1200元/米2*外網(wǎng)配套（煤氣、水電接入、有線電視、管道等）300元/米2*景觀工程：140元/米2*商品混凝土：；如果為了趕工期，使用商品混凝土；如果為了節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，建議部分使用或不使用，當(dāng)然還得考慮項(xiàng)目辦手續(xù)辦理的難度和公司整體營(yíng)銷策略的整體進(jìn)程及銷售資金回籠程度。視具體情況而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）總量；三期混凝土總量約4.5萬(wàn)m3，C20：280元/m3；C30：330元/m3；現(xiàn)場(chǎng)施工攪拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差價(jià)：90元/m3左右總差價(jià)：4.5萬(wàn)×90元/m3=405萬(wàn)建設(shè)局費(fèi)用和罰款；補(bǔ)給攪拌站費(fèi)用2項(xiàng)合計(jì)計(jì)劃約80萬(wàn)還差325萬(wàn)?決策是否用商品混凝土？同公司發(fā)展戰(zhàn)略相一致：是求速度盡快占領(lǐng)市場(chǎng)，銷售資金盡快回籠；還是暫時(shí)節(jié)約325萬(wàn)成本？②項(xiàng)目辦前期手續(xù)成本：各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用。③銷售部成本：營(yíng)銷策劃宣傳費(fèi)用（廣告、樓書(shū)等）、銷售提成。營(yíng)銷策劃方面：1、宣傳方式：報(bào)紙、風(fēng)景片、樓書(shū)、展覽會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、標(biāo)牌等，2、制定總營(yíng)銷策略，何時(shí)以何種宣傳方式推出。能起到良好的效果。有一個(gè)統(tǒng)籌安排；每個(gè)階段都有不同的內(nèi)涵和主題3、有創(chuàng)新的營(yíng)銷建議：如請(qǐng)一個(gè)有名的跳水運(yùn)動(dòng)員，贈(zèng)其一套房子，讓其允許作為我方形象代言人。小區(qū)景觀水景和游泳池較多，在游泳池旁邊做一個(gè)跳臺(tái)；小區(qū)建成后平時(shí)舉行游泳比賽。在廣告語(yǔ)中加上一句：你想體會(huì)與名人一起游泳的感覺(jué)嗎？想必具有購(gòu)房的煽動(dòng)性。4、推出極具震撼力的廣告宣傳語(yǔ)：如萬(wàn)科天景花園宣傳語(yǔ)：“深圳住宅的明天”。聯(lián)想集團(tuán)的：“如果失去聯(lián)想，世界將會(huì)怎樣”。像這類廣告語(yǔ)都是萬(wàn)科和聯(lián)想自己想出來(lái)的，只有自己才能體會(huì)本身項(xiàng)目的賣點(diǎn)和價(jià)值觀念。④材料部采購(gòu)成本：材料成本（主要指甲供材料）2、確定銷售收益定出三期銷售價(jià)位便于以后進(jìn)行成本核算。比較投入與產(chǎn)出。事先確定利潤(rùn)空間。實(shí)施過(guò)程中及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。財(cái)務(wù)是不可缺少的重要一環(huán)。現(xiàn)在都講究部門(mén)整和和項(xiàng)目化運(yùn)做項(xiàng)目。3、確定變更程序流程，防止隨意變更增加成本4、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)投資；深圳設(shè)計(jì)院圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完畢后，審核圖紙及概算，在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程的概念合理規(guī)劃成本。四、進(jìn)度計(jì)劃1、合理安排前期手續(xù)進(jìn)度（見(jiàn)總部批件表），總部要求2005年7月18日開(kāi)工2、前期階段：平整場(chǎng)地；地質(zhì)勘察；配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖；標(biāo)高的確定、地基處理、施工工期的確定、監(jiān)理招標(biāo)；施工招標(biāo)；規(guī)劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；該階段進(jìn)度待修繕。3、春節(jié)上班后，首先進(jìn)行白蟻防治合同的簽訂、地質(zhì)勘察合同的簽訂、商品混凝土合同的簽訂、天然氣合同的簽定；為項(xiàng)目辦跑前期手續(xù)作好鋪墊；以上工作計(jì)劃2005年5月1日前完成以上事項(xiàng)，簽定合同后就算閑置1個(gè)月，也不能出現(xiàn)到使用時(shí)因程序問(wèn)題耽誤工作。4、主樓施工階段：2005年7月18日-2006年5月31日主體階段；2005年7月18日—7月31日臨建搭設(shè)、基礎(chǔ)開(kāi)挖8月1日—9月1日基礎(chǔ)施工9月1日—2006年4月31日主體23層施工（按每層10天計(jì)，其中基礎(chǔ)檢測(cè)及基礎(chǔ)驗(yàn)收10天）5月1日—5月31日主體驗(yàn)收階段；2006年6月1日-2006年10月1日主樓裝修階段5、配套施工階段：2006年10月1日—2007年1月31日6、景觀施工階段：2006年2月1日—2006年5月1日如2005年7月18日開(kāi)工日期延后，其余時(shí)間相應(yīng)順延。建議銷售交房日期在開(kāi)工日期后22個(gè)月五、人員計(jì)劃1、三期應(yīng)配備人員：經(jīng)理A、土建工程師2名、王明中、黃永仁、于洪波、1名景觀工程師2、人員分工：經(jīng)理A負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)及處理日常性事務(wù)土建甲負(fù)責(zé)酒電公寓及1棟樓土建和社區(qū)內(nèi)土建雜事土建乙負(fù)責(zé)其余3棟樓土建水暖甲負(fù)責(zé)整體三期給排水及消防方面電氣甲負(fù)責(zé)其余3棟樓電氣電氣乙負(fù)責(zé)酒電公寓及1棟樓電氣和檔案行政性事務(wù)景觀ⅹ負(fù)責(zé)二、三期景觀、入口處景觀、一期景觀調(diào)整3、隊(duì)伍建設(shè)①建立與業(yè)績(jī)考核相應(yīng)的獎(jiǎng)罰機(jī)制（得公司支持）②加強(qiáng)公司企業(yè)文化核心理念的灌輸，消除拜金主義、個(gè)人主義、工作腐敗主義。③每月定期開(kāi)展專業(yè)技術(shù)討論會(huì)④適當(dāng)時(shí)候開(kāi)展相應(yīng)專業(yè)培訓(xùn)，提高管理班子素質(zhì)⑤加強(qiáng)內(nèi)部溝通，防止各專業(yè)人員各自為是⑥加強(qiáng)外部溝通，防止因?yàn)椴块T(mén)不協(xié)調(diào)影響項(xiàng)目進(jìn)程六、內(nèi)外溝通①與總部人員的溝通：前期工作：安排專人與總部總工辦聯(lián)系，當(dāng)前緊要問(wèn)題1、督促總部住宅集團(tuán)讓深圳設(shè)計(jì)院盡快拿出三期報(bào)建方案，項(xiàng)目辦才能開(kāi)始三期項(xiàng)目的前期手續(xù)工作，報(bào)建方案經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)后，才能進(jìn)行地質(zhì)勘察工作。2、完成三期的設(shè)計(jì)交接工作，作好平穩(wěn)過(guò)度。3、以后施工階段遇到需總部總工辦解決問(wèn)題再及時(shí)聯(lián)系。②與分集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)溝通：及時(shí)制定出三期項(xiàng)目計(jì)劃，安排工程進(jìn)度，說(shuō)明質(zhì)量目標(biāo)、成本情況。便于上司及時(shí)了解情況，作出英明決斷。計(jì)劃每月寫(xiě)一份績(jī)效報(bào)告，匯報(bào)項(xiàng)目正在進(jìn)展情況，存在問(wèn)題及解決辦法，項(xiàng)目今后工作安排。③與分集團(tuán)各部門(mén)的溝通項(xiàng)目是一個(gè)整體，工程施工不僅是總工辦的份內(nèi)職責(zé)，同時(shí)涉及到材料部門(mén)、預(yù)算部門(mén)、項(xiàng)目辦前期，各部門(mén)只有緊密配合，才能達(dá)到良好效果。項(xiàng)目前期總工辦配合項(xiàng)目辦工作：1、配合項(xiàng)目辦總規(guī)報(bào)批，同深圳設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)，提出工程技術(shù)方面的意見(jiàn)，盡快將總規(guī)拿下，便于其他手續(xù)的辦理和各項(xiàng)工作的開(kāi)展。2、施工圖審查前期階段，配合項(xiàng)目辦作好具備審圖的條件，提前簽好白蟻防治合同、商品混凝土合同、天然氣合同3、施工圖審查階段配合項(xiàng)目辦解答建設(shè)行政主管部門(mén)提出的疑問(wèn)，盡量使我方的施工圖少做調(diào)整。4、招標(biāo)備案階段，配合項(xiàng)目辦辦好監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)等重大招標(biāo)事項(xiàng)，提供相關(guān)資料。與材料部門(mén)的協(xié)調(diào)：1、待深圳設(shè)計(jì)院施工圖紙完畢，各部門(mén)碰頭一致后，將甲供材料列清單交于材料部門(mén)，讓其及早詢價(jià)。2、盡量在施工階段及早尋價(jià)，不至于影響三期工程進(jìn)度④與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位的溝通設(shè)計(jì)方面：1、從總部接手深圳設(shè)計(jì)院后，作好與該院的溝通，督促其盡快完成施工圖紙。并在設(shè)計(jì)圖紙完畢后，同設(shè)計(jì)院溝通協(xié)調(diào)作好設(shè)計(jì)階段投資控制；2、搞好深圳設(shè)計(jì)院和景觀設(shè)計(jì)公司三期的協(xié)調(diào)工作。使景觀設(shè)計(jì)公司盡快找到三期項(xiàng)目的切入點(diǎn)。盡早完成三期項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)（在不影響二期景觀設(shè)計(jì)的前提下）⑤與X市建設(shè)行政部門(mén)的溝通⑥與各施工單位的溝通七、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃1、資金斷鏈這是最大的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮和順馳董事局主席汪浩接班以前都是財(cái)務(wù)總監(jiān)。最能說(shuō)明這一點(diǎn)，資本運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重?？紤]公司現(xiàn)有資金及總部支持資金還是分公司自己自足。開(kāi)工13萬(wàn)平方米?？傮w需要資金2.6個(gè)億（130000平方米×2000元，主樓按1500元/m2，配套及景觀按500m2）。主樓主體按總造價(jià)的50%計(jì)，主體封頂需要130000平方米×1500元/m2×50%=9750萬(wàn)元。主體封頂后可取得預(yù)售許可證，可大面積回籠資金，如每家墊資1000萬(wàn)，實(shí)際周轉(zhuǎn)資金需5000萬(wàn)即可；考慮到公司人員工資基本開(kāi)支和日常消耗及主體封頂后銷售可能不暢等不利因素，籌措資金保守一點(diǎn)7500萬(wàn)即可。①資金緊張寬松情況下，酒店公寓1個(gè)施工單位，剩下每4幢樓一個(gè)施工單位，這樣3個(gè)施工單位；這種風(fēng)險(xiǎn)較大方案②資金緊張情況下，酒店公寓1個(gè)施工單位，其余每2幢樓一個(gè)施工單位，這樣5個(gè)施工單位；2、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)：①合理安排前期手續(xù)辦理，開(kāi)工時(shí)間確定后，嚴(yán)格按照安排執(zhí)行，遇見(jiàn)不可控制因素及時(shí)調(diào)整。②注重細(xì)節(jié)，防止因公司程序誤事，提前計(jì)劃好程序需要時(shí)間，合理安排。③選擇有資金實(shí)力、質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍，招標(biāo)是其中關(guān)鍵一環(huán)。招標(biāo)文件中應(yīng)明確標(biāo)明