新城規(guī)劃建設(shè)投融資良性循環(huán)模式

新城規(guī)劃建設(shè)投融資的良性循環(huán)模式內(nèi)容提綱科技新城總體規(guī)劃科技新城投融資模式科技新城投融資效益分析一、科技新城總體規(guī)劃濟(jì)寧高新區(qū)科技新城將黃屯街道32個村、柳行街道7個村、王因街道4個村進(jìn)行合村并點，土地集約利用。原村莊占地9424.7畝（集中居住占地2624畝，節(jié)省出6800.7畝土地），與規(guī)劃占地1300畝的高新區(qū)廖溝河片區(qū)共同提供了該項目的土地來源。該項目定位為濟(jì)寧市的科技新城，共劃分為六個功能區(qū)域：新型社區(qū)、公益事業(yè)服務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、高科技現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。功能區(qū)域劃分目的：2、科技新城建設(shè)項目符合國家對社會主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，有利于取得國家政策支持。

3、科技新城劃分為六大功能區(qū)域，有利于制定科學(xué)合理的融資規(guī)劃，符合銀行的行業(yè)信貸政策，有利于獲得銀行信貸資金支持。1、按照城市空間結(jié)構(gòu)理論，根據(jù)科技新城內(nèi)各結(jié)構(gòu)性因素，科學(xué)合理劃分為六大功能區(qū)域。功能區(qū)域一：新型社區(qū)新型社區(qū)主要包括居民居住區(qū)、專家公寓和教師公寓。教師公寓教師公寓位于濟(jì)寧高新區(qū)黃屯鎮(zhèn)黃王路南、德源路東、廖溝河西，總占地面積203畝，綠化率：30%，總建筑面積19.5萬平方米。地處濟(jì)寧市組群式結(jié)構(gòu)大城市的中心地帶，該區(qū)域占地1676畝，總建筑面積109萬㎡，其中：住宅建筑面積96萬㎡，公共建筑面積13萬㎡。居民居住區(qū)專家公寓專家公寓位于崇文大道以南、嘉達(dá)路以北、海川路以東、榮昌路以西，總占地面積700畝，該區(qū)域主要用于商業(yè)開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)小高層36幢，預(yù)計總建筑面積為84萬平方米。功能區(qū)域二：公益事業(yè)服務(wù)區(qū)公益事業(yè)服務(wù)區(qū)主要包括如下內(nèi)容：廖溝河沿岸綠化、道路及配套設(shè)施建設(shè)、體育館及展覽館、綜合體育場、文化廣場、學(xué)子公園、文藝廣場、圖書館、社區(qū)公園、幼兒園、教學(xué)樓、綜合性醫(yī)院。公益事業(yè)服務(wù)區(qū)體育館醫(yī)院學(xué)校圖書館影視城功能區(qū)域三：商業(yè)服務(wù)區(qū)

商業(yè)服務(wù)區(qū)主要包括如下建設(shè)內(nèi)容：大型綜合超市、購物中心、商業(yè)會所、商務(wù)酒店等各類服務(wù)設(shè)施，銀行、保險、證券等金融設(shè)施，建材等各類生產(chǎn)、生活用品批發(fā)市場。購物中心商業(yè)步行街功能區(qū)域四：產(chǎn)業(yè)配套區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)主要是工業(yè)園廠區(qū)外道路、排水、景觀、綠化、供水、供電等工程，進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施的投入建設(shè)。工業(yè)園產(chǎn)業(yè)配套規(guī)劃科技研發(fā)區(qū)是集新產(chǎn)品研發(fā)、技術(shù)集成創(chuàng)新、科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化、科技合作與交流為一體的公共創(chuàng)新服務(wù)平臺。主要為：4棟研發(fā)大廈（魯南工程技術(shù)研究院、生命醫(yī)學(xué)孵化器、機械及汽車產(chǎn)業(yè)孵化器、光電產(chǎn)業(yè)孵化器）、研發(fā)辦公樓、總部基地、產(chǎn)學(xué)研基地、產(chǎn)業(yè)中心花園、創(chuàng)研中心、企業(yè)單元、科技廣場、研發(fā)廣場等。功能區(qū)域五：科技研發(fā)區(qū)科技研發(fā)區(qū)科技研發(fā)區(qū)大學(xué)生公寓科技中心B區(qū)科技中心A區(qū)功能區(qū)域六：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)集生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技示范、休閑觀光、科普教育、生產(chǎn)經(jīng)營、餐飲購物于一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園。區(qū)內(nèi)各具特色的世界菜博園、世界名花園、珍奇瓜果大世界、花卉大世界、歐洲風(fēng)情園、百糧園、百藥園、果蔬采摘園、農(nóng)家寵物園、青少年科普園、生態(tài)美食園等遍布其中。二、科技新城投融資模式（一）總體思路政府

管委會采取資本運作、產(chǎn)權(quán)管理、間接調(diào)控的方式，優(yōu)化整合高新區(qū)政府資源，充實融資平臺凈資產(chǎn)規(guī)模，通過運用信貸資金和引導(dǎo)社會資本，采用市場化方式進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運營和管理，促進(jìn)投融資工作的良性發(fā)展。公司以經(jīng)濟(jì)效率為目標(biāo)，按照“資本經(jīng)營、資產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)品經(jīng)營”相結(jié)合的思路，大力爭取銀行貸款，廣泛吸引社會資金，形成以財政補助為引導(dǎo)，銀行貸款為支持，吸引社會資金積極參與，市場化運作城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營，實現(xiàn)“借-用-還”一體化的可持續(xù)性融資機制。（二）融資規(guī)劃以“先規(guī)劃后建設(shè)”為核心理念，按照科技新城總體規(guī)劃，科學(xué)合理的制定各功能區(qū)的融資規(guī)劃，在開發(fā)建設(shè)中嚴(yán)格遵照執(zhí)行，并將融資與新城的開發(fā)、招商緊密結(jié)合，實現(xiàn)科技新城的有序開發(fā)，保證科技新城的均衡、可持續(xù)發(fā)展。1、尋找戰(zhàn)略性金融合作伙伴

以科技新城規(guī)劃和建設(shè)為基礎(chǔ)，在已經(jīng)合作銀行的基礎(chǔ)性，尋找戰(zhàn)略性的金融合作伙伴，制定總體融資規(guī)劃，積極爭取銀行信貸資金支持。目前已就科技新城總體規(guī)劃和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行進(jìn)行溝通，下步繼續(xù)溝通國家開發(fā)銀行等其他金融機構(gòu)。2、采取多種融資方式廣泛吸引社會資金針對準(zhǔn)公益性項目和經(jīng)營性項目，采用多元化方式，積極吸收社會資本參與建設(shè)、經(jīng)營，采用BT、BOT等多種融資方式，堅持這種融資方式，在做好區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，可以提高開發(fā)區(qū)利用外資的水平，一舉兩得。3、發(fā)行城市建設(shè)債券、上市融資公司運作達(dá)到一定規(guī)模后，向上級有關(guān)部門申請發(fā)行城市建設(shè)債券，并最終實現(xiàn)企業(yè)上市融資，廣泛籌集社會各界資金用于科技新城的建設(shè)。（三）運作模式公司根據(jù)科技新城六大功能分區(qū)區(qū)分三種不同情況，采取不同的融資建設(shè)模式：以公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，由政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃，財政提供資金保障公益型項目對水務(wù)、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)、經(jīng)營和管理，通過運用信貸資金，吸引社會資本，成立股權(quán)多元化的子公司，實行市場化運作準(zhǔn)公益型項目主要包括土地一級整理和房地產(chǎn)開發(fā)，參與舊村改造、城區(qū)建設(shè)開發(fā)和物業(yè)管理及房屋租賃，獲得利潤經(jīng)營型項目1、公益型項目公益型項目主要包括居民社區(qū)（農(nóng)民返遷房）及公益配套區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)。政府根據(jù)科技新城總體規(guī)劃，財政提供項目建設(shè)啟動資本金（不超過項目總投資的30%）。公司以財政資金作引導(dǎo)，發(fā)揮財政資金的杠桿作用，申請銀行項目貸款作支持，承建公益型項目。公司

建設(shè)工程款回購資金稅收和非稅收入經(jīng)濟(jì)效益項目資產(chǎn)社會效益委托代建、啟動資金規(guī)劃稅費項目貸款償還本息公益型項目建成后，公司通過合理運用資源，實現(xiàn)土地的運營收益及公司經(jīng)營收益，用收益歸還貸款。在新城建設(shè)過程中，借鑒外地機制，管委會應(yīng)建立穩(wěn)定的償貸機制，每年將城建維護(hù)費和城建資金以資本金或代建費的名義注入公司。招商引資2、準(zhǔn)公益型項目準(zhǔn)公益型項目主要包括產(chǎn)業(yè)配套區(qū)的自來水、污水處理等水務(wù)設(shè)施和固廢處理、熱力配套等基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)。水利工程污水處理固廢處理熱力配套準(zhǔn)公益型項目有一定的收費機制和資金流入，且承擔(dān)著公共職能，具有明顯的外部性與一定的經(jīng)營性。公司按照科技新城總體規(guī)劃，以充分吸引社會資本參與為主，政府提供適當(dāng)補貼或提供必要的資本金為輔，運作準(zhǔn)公益型項目的開發(fā)建設(shè)。政府海達(dá)公司A公司B公司C公司母公司股權(quán)多元化子公司財政補助社會資本準(zhǔn)公益型項目信貸資金

政府職能由準(zhǔn)公益型項目的投資者、建設(shè)者、經(jīng)營者，轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖靠傮w規(guī)劃者與項目經(jīng)營實施的監(jiān)管者。監(jiān)督海達(dá)公司調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)和管控模式：母公司為保證公益投資的持續(xù)穩(wěn)定和國有資產(chǎn)不流失，實行國有獨資，把財政補助資金和信貸資金結(jié)合運作；通過控股、參股等形式，吸收、引導(dǎo)大量的社會資本參與，組建股權(quán)多元化的二級或三級子公司，共同開發(fā)建設(shè)經(jīng)營，實現(xiàn)準(zhǔn)公益項目市場化運作。準(zhǔn)公益型項目實行“政府監(jiān)督、社會參與、市場運作”的投融資模式。3、經(jīng)營型項目經(jīng)營型項目包括房地產(chǎn)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、科技研發(fā)區(qū)等開發(fā)建設(shè)及工業(yè)園區(qū)的建設(shè)、經(jīng)營和管理。公司充分利用政策性貸款，引導(dǎo)社會資本參與，實施房地產(chǎn)開發(fā)，獲得經(jīng)營利潤。堅持“開發(fā)一片、建成一片、收益一片”的滾動式發(fā)展模式，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、利益共享”的原則，促使科技新城的建設(shè)和發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)。

組建物業(yè)公司，對新開發(fā)建設(shè)的社區(qū)、園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、管理，海達(dá)公司通過收取租金和管理費獲得持續(xù)盈利。

公司通過運用經(jīng)營性資源，對實體產(chǎn)業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，即扶持實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又獲得產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益。通過經(jīng)營型項目獲得持續(xù)經(jīng)營所需要的持續(xù)盈利和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。項目開發(fā)貸款財政撥付增資經(jīng)營盈利經(jīng)營租賃出售物業(yè)管理社會服務(wù)土地整理開發(fā)新城建設(shè)開發(fā)資金來源運作方式經(jīng)營收入園區(qū)服務(wù)股權(quán)投資4、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗，按照土地流轉(zhuǎn)的法規(guī)程序，吸引社會資本參與，引進(jìn)現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和生產(chǎn)管理方法，成立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)，對農(nóng)業(yè)區(qū)進(jìn)行規(guī)?；?、集約化、市場化和農(nóng)場化經(jīng)營。農(nóng)民承包的土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)企業(yè)，獲得土地租金，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)農(nóng)業(yè)工人，獲得工資收入。土地使用權(quán)土地租金工作工資報酬土地A農(nóng)業(yè)工人A現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)土地使用權(quán)土地租金工作工資報酬土地B農(nóng)業(yè)工人B1、社會效益項目的建設(shè)有利于拉動投資和消費，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。三、科技新城投融資效益分析（一）政府宏觀層面項目建設(shè)完成，優(yōu)化了社會投資環(huán)境，吸引更多的企業(yè)落地投資，促進(jìn)了我區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項目建設(shè)完成，區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展更加受益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大，增加了我區(qū)財政收入。2、經(jīng)濟(jì)效益廖溝河沿岸具有獨特的生態(tài)景觀資源，通過科技新城的建設(shè)可以創(chuàng)造豐富的濱河公共空間，為市民提供一個環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化社區(qū)。3、生態(tài)環(huán)境效益4、產(chǎn)業(yè)功能完善隨著科技新城功能的不斷提升，產(chǎn)業(yè)功能逐步復(fù)合化，更加完善。功能策劃：科技新城憑借自身所處的外部環(huán)境和內(nèi)部需求判斷應(yīng)具有以下功能為一體的綜合化平臺——高新產(chǎn)業(yè)功能（研發(fā)、管理、孵化、培訓(xùn)、居住……）產(chǎn)業(yè)高端配套服務(wù)（會議、會展、商務(wù)交流、商貿(mào)金融……）都市休閑功能（生態(tài)景觀、休閑娛樂、文化體育、餐飲購物……）序號名稱工程費用工程建設(shè)其他費預(yù)備費建設(shè)期利息總投資一新型社區(qū)（二、三期）103888.0011227.8610100.1018500.00143715.96二新農(nóng)村公益事業(yè)服務(wù)區(qū)129088.0013081.4010822.1123824.28176817.79三商業(yè)服務(wù)區(qū)37385.006809.378000.167410.5259604.95四產(chǎn)業(yè)配套區(qū)63968.533838.115424.5312679.9685911.11五科技研發(fā)區(qū)74291.7018457.707419.9414726.24114895.37六現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)13199.33395.9813595.31

合計421622.5653416.3841766.8477141.01593946.791、科技新城建設(shè)總投資估算表單位（萬元）（二）公司經(jīng)濟(jì)效益分析序號名稱指標(biāo)盈利模式總投資(萬元)總收入（萬元）備注1金色嘉苑出售部分13.25萬㎡銷售收入18806.9117225按1300元/㎡2金色嘉苑公建部分13.46萬㎡代建收入22986.2225284.8510%代建利潤3新農(nóng)村教師公寓19.5萬㎡銷售收入28399.9632659.9610%投資利潤4新農(nóng)村產(chǎn)業(yè)配套區(qū)4797.4畝代建收益85911.1396220.4712%代建利潤5現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)22平方公里政府補貼13595.3113595.31政府補貼6新農(nóng)村公益事業(yè)區(qū)1000畝政府回購176817.81194499.610%代建利潤7新農(nóng)村商業(yè)服務(wù)區(qū)1500畝銷售收入59604.9971525.9920%投資利潤8土地招拍掛收益（估算）3000畝土地收益21000070萬/畝合計

593946.79661011.182、項目收益分析項目總投資預(yù)計59億元，總收益預(yù)計66億元，從經(jīng)濟(jì)效益上分析是切實可行的。項目總投資59.4億元，高新區(qū)財政及海達(dá)公司3年內(nèi)需提供項目建設(shè)資本金17億元，占總投資的28.6%。向中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等金融機構(gòu)申請項目建設(shè)貸款42.4億元。3、投融資實施方案4、壯大公司規(guī)模，實現(xiàn)良性發(fā)展（1）整合資源，科學(xué)經(jīng)營，壯大公司規(guī)模

管委會向海達(dá)公司注入項目啟動資本金，是公司重要的現(xiàn)金流管委會向海達(dá)公司支付項目代建款，是公司重要的資金來源政府購買海達(dá)公司服務(wù)，是公司穩(wěn)定的現(xiàn)金流自主經(jīng)營型項目（房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理），是公司實現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)的盈利和現(xiàn)金流現(xiàn)金流

科技新城路橋、水務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃入海達(dá)公司，增加公司的凈資產(chǎn)規(guī)模，擴大了公司融資能力（發(fā)展初期）海達(dá)公司通過控股、參股等方式，吸收引導(dǎo)社會資本，組建子公司，參與準(zhǔn)公益型項目的建設(shè)、經(jīng)營和管理，增強其融資能力資產(chǎn)壯大（2）完善公司治理結(jié)構(gòu)，突出公司主業(yè)，開拓業(yè)務(wù)范圍公司通過科