工程作業(yè)指導(dǎo)書

（建筑工程管理）工程作業(yè)

指導(dǎo)書

2020年4月

多年的企業(yè)咨詢顧問經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地執(zhí)行的卓越管理方毫值得您下載擁有!

物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書

工程設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理

青島XXXX物業(yè)管理有限公司

一、房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法4

二、公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法9

三、電梯值班制度12

四、電梯機(jī)房管理規(guī)定13

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定14

六、電梯安全操作規(guī)程15

七、電梯困人救援規(guī)程16

八、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)定17

九、電表箱保養(yǎng)規(guī)定19

十、水泵房管理規(guī)定20

十一、水泵房定期保養(yǎng)規(guī)定21

十二、供水管理規(guī)定23

十三、風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)24

十四、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)25

十五、對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)27

十六、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)28

十七、消火栓的保養(yǎng)29

十八、煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)30

十九、干粉滅火器的使用與保養(yǎng)31

二十、疏散出口指示燈保養(yǎng)32

二十一、水池、水箱的清洗33

二十二、汽車道閘定期保養(yǎng)規(guī)定35

二十三、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)36

二十四、公共建筑設(shè)施的維修保養(yǎng)規(guī)程39

二十五、登高作業(yè)安全操作規(guī)程40

二十六、維修工作流程圖41

二十七、"來訪卡"使用制度42

二十八、工程服務(wù)質(zhì)量檢查制度43

二十九、維修人員服務(wù)規(guī)范44

三十、公共設(shè)施設(shè)備損壞情況與處理方法45

三十一、維修工具領(lǐng)用/借用制度46

三十二、工程部月檢規(guī)定47

三十三、門窗修理方法49

三十四、室外公共設(shè)施的維修方法50

三十五、房屋本體公共設(shè)施的維修方法53

三十六、室內(nèi)維修方法58

三十七、住戶家無電的處理方法68

三十八、燈頭無電的處理方法68

三十九、漏電開關(guān)故障處理方法69

四十、住戶電子對(duì)講門鈴不響的處理方法70

四十一、停水的處理方法71

四十二、水管爆裂的應(yīng)急處理方法72

四十三、瓷盆漏水的維修方法73

四十四、瓷盆堵塞的維修方法73

四十四、瓷盆堵塞的維修方法74

四十五、馬桶漏水的維修方法75

四十六、馬桶堵塞的維修方法75

四十六、馬桶堵塞的維修方法76

四十七、疏通地漏的方法77

四十八、浴缸堵塞和漏水的維修方法78

四十九、水龍頭開關(guān)、接頭漏水的處理方法79

五十、燈不亮的處理方法80

一、房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

1.0目的

規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。

3.2接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。

3.3接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

4.0程序要點(diǎn)

4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。

4.1.1新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小

組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿

足業(yè)主的質(zhì)量及使用要求。

4.1.2成立物業(yè)接管小組：

a.在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽

調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組；

b.接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：

令公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、預(yù)、售樓合同、售樓資

料等驗(yàn)收移交工作；

令公司管理部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移

交工作；

令公司工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋主體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備、工程設(shè)

備資料、隱蔽工程資料的驗(yàn)收移交工作。

4.1.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：

4.1.4接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

a.與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

b.派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

c.提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有

數(shù)；

d.準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

令《房屋本體接管驗(yàn)收表》;（參照全國房地產(chǎn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)制定）

令《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

令《接管驗(yàn)收問題整改表》。

4.2接管驗(yàn)收的工作程序：

4.3資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。

4.3.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

a.項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

b.規(guī)劃許可證；

c.投資許可證；

d.土地使用合同；

e.建筑開工許可證；

f.用地紅線圖。

432綜合竣工驗(yàn)收資料：

a.竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、B爰、電氣、設(shè)備、附屬工程各

專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；

b.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；

c.建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；

d.公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；

e.供水合同；

f.供電協(xié)議書、許可證；

g.供氣協(xié)議書、許可證；

h.有線電視合格證；

i.通信設(shè)施合格證；

j.電梯準(zhǔn)用證。

4.3.3施工設(shè)計(jì)資料：

a.地質(zhì)報(bào)告書；

b.全套設(shè)計(jì)圖紙；

c.圖紙會(huì)審記錄；

d.設(shè)計(jì)變更通知單；

e.工程預(yù)決算報(bào)告書；

f.重要的施工會(huì)議紀(jì)要；

g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

h.沉降觀測記錄；

i.其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。

434機(jī)電設(shè)備資料：

a.機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

b.機(jī)電使用說明書（要求中文）；

c.機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；

d.設(shè)備保修卡、保修協(xié)議、購售合同復(fù)印件。

4.3.5業(yè)主資料：

a.已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話、房屋測繪表等；

b.已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.4物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別。

441接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用

是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

4.4.2接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主

廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)

價(jià)行為。

4.5接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。

451驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

4.5.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

4.6樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

461主體結(jié)構(gòu)：

a.外墻不得滲水；

b.屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、

不滲漏。

462樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂;

塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、

無明顯色差。

4.6.3內(nèi)墻面：

a.抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

b.塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；

對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。

4.6.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水

痕跡、無污漬。

4.6.5衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

4.6.6木地板平整近視眼固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

4.6.7門、窗：

a.門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；

b.門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；

c.玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷；

d.油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

e.電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；

f.不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；

g.高檔裝飾門裝飾完整。

4.6.8樓梯、扶手：

a.鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；

b.碎樓新穎無裂轉(zhuǎn)、無表皮肅落。

4.6.9木裝修工程表面光潔、線條）11頁直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。

4.6.10飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。

4.6.11油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

4.6.12電器插座安裝牢固，符合"左零右火"規(guī)定，電源已接通正常。

4.6.13有線電視已開通，收視良好。

4.6.14開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好。

4.6.15燈具安裝牢固、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。

4.6.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。

4.6.17衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無

堵塞、排水通暢。

4.6.18給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。

4.6.19地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實(shí)、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排

水通暢、完好無損。

4.6.20門鈴、對(duì)講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。

4.6.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻、無脫皮、銹跡、無裂

紋、折損。

4.6.22其他配備設(shè)施要求齊全、完好,型號(hào)與設(shè)計(jì)、工作正常。

二、公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法

1.0范圍

2.0住宅小區(qū)和大廈的公共場所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及其水電等。

3.0標(biāo)準(zhǔn)

4.0參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)

準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

5.0驗(yàn)收標(biāo)推

3.1公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3.1.1天臺(tái)：

a.天溝、落水口暢；

b.隔熱層、防水層完好。

3.1.2散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。

3.1.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。

3.1.4路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。

3.1.5綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗、無死株、無大面積雜草；

3.1.6道路：

a.路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂；

b.路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；

c.塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角;

d.交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。

317室外消防栓：

a.消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好；

b.消防設(shè)施配件齊全；

c.消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好、無滲漏水、水壓充足。

3.1.8樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。

3.1.9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。

3.1.10保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標(biāo)識(shí)清晰、完好無損。

3.1.11保安道閥安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無損。

3.1.12停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。

3.1.13單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

3.1.14明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

3.1.15沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。

3.1.16護(hù)坡、檔土墻泄水通暢、砌筑牢固。

3.1.17臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無裂縫。

3.1.18水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。

3.1.19信報(bào)箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔。

3.1.20雕塑、小品牢固、完好、安全。

3.1.21招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

3.2機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。

321電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)

證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮。

322變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全、

標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

323中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、

標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

324發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面

油漆完好無損傷、設(shè)備安裝牢固、機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

325消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表

面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

326給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工和狀態(tài)良好、標(biāo)識(shí)清楚、設(shè)備表面

油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機(jī)房配置完整。

327保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

3.3接管驗(yàn)收遺留問題的處理。

3.3.1遺留問題的登記確認(rèn)：

a.對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將

問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字

確認(rèn)；

b.對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐

項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

3.3.2對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時(shí)公司總

經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

333對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩

周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公

司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié),助進(jìn)行。

334對(duì)于長期解決不了、勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄

的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

3.4《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

三、電梯值班制度

1.電梯運(yùn)行維修人員負(fù)責(zé)對(duì)各大廈的電梯實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控及值班工作。

2.值班人員在值班期間不得會(huì)客、無故離崗、串崗；電梯出現(xiàn)故障，從接到通知起,

不得超過15分鐘到場。

3.電梯工每周全面維保所管電梯一次。密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，并認(rèn)真填

寫《周檢記錄》。

4.當(dāng)電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)方面原因而無法修復(fù)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告工

程部主管，通知專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修，并填寫《電梯故障維修登記

表》。

5.當(dāng)電梯出現(xiàn)故障困人時(shí)，值班人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，安慰乘客不要驚慌，并立即

通知電梯工迅速到崗，嚴(yán)格按照《電梯困人救援規(guī)程》執(zhí)行解救。

6.交接班時(shí)，交班者應(yīng)詳細(xì)交代清楚各電梯的運(yùn)行■情況；停用的電梯應(yīng)停在基站放

置告示牌。

四、電梯機(jī)房管理規(guī)定

1.每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)

不得住人、堆放雜物。

2.保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40。（：。

3.保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。

5.機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施,

防止小動(dòng)物進(jìn)入。

6.《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。

7.按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

8.每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的及時(shí)處理。

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定

1.0職責(zé)

1.1電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定。

2.0內(nèi)容

2.1電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告

示牌。

2.2在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等

工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。

2.3在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂需停車長時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開轎頂急停開

關(guān)，嚴(yán)禁一腳站在轎頂和轎內(nèi)長時(shí)間工作。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎

箱頂探身到另一井道檢查電梯。

2.4在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè),如需同時(shí)

作業(yè)，作業(yè)人員必須戴安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。

2.5操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。

2.6操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格耳覬維修人

員的指令。

2.7嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。

2.8使用的手提燈具必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。

2.9電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)

2.9.1非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎小心。

2.9.2工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理人員不得留工具在設(shè)備內(nèi)。

2.9.3離去前拆除加上的臨時(shí)短接線，電梯檢查正常后方可使用。

六、電梯安全操作規(guī)程

1.0電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作

1.1開啟層門進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停止在該層。

1.2開啟轎廂內(nèi)照明。

1.3每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異常現(xiàn)象后方可使用。

1.4層門關(guān)門后，從層門外不能用手撥啟,當(dāng)層門或轎門未完全關(guān)閉時(shí),電梯不能

正常啟動(dòng)。

1.5平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)X

1.6經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。

2.0電梯行駛中應(yīng)注意事項(xiàng)

2.1轎廂的載重量應(yīng)不超過額定載重量。

2.2乘客電梯不許作為載貨電梯使用。

2.3不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，需管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加

安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。

2.4不允許利用轎廂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運(yùn)長物件。

2.5電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門上。

2.6轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。

3.0當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修。

3.1層、轎門完全關(guān)閉后，電梯末能正常行駛時(shí)；

3.2運(yùn)行速度顯著變化時(shí)；

3.3層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)：

3.4行駛方向與選定方向相反時(shí)；

3.5內(nèi)選、停層、召喚和層顯信號(hào)失靈失控時(shí)；

3.6發(fā)覺有異常噪音、較大震動(dòng)和沖擊時(shí)：

3.7當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)；

3.8安全鉗誤動(dòng)作時(shí)；

3.9接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)；

3.10發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時(shí)。

4.0電梯使用完畢停用時(shí)，電梯管理人員應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部

斷開，并將層門關(guān)閉。

5.0電梯長期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總開關(guān)電源關(guān)掉。

七、電梯困人救援規(guī)程

凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工,電梯工必須在30分鐘內(nèi)，以下列步驟先行釋放被困

乘客：

1.0轎廂停于接近電梯口的位置；

1.1確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門查看）；

1.2關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)；

1.3用專用外門鎖匙開啟外門；

1.4用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）；

1.5協(xié)助乘客離開轎廂；

1.6重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止1

2.0轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)：

2.1利用電話或其他方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng),

不必驚慌，同時(shí)如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；

2.2進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；

2.3拆除電機(jī)之軸端蓋（如有），安上旋柄座及手柄；

2.4救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動(dòng)釋放桿,輕輕撬開掣動(dòng)，

注意觀察平層標(biāo)志,使轎廂逐步移動(dòng)至最接近之電梯門口；

2.5確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤,放開盤車手輪；

2.6然后按照上述"1.0"中所列步驟救出乘客。

3.0此規(guī)程如與個(gè)別電梯實(shí)際情況不符，則以該電梯的困人救援程序?yàn)闇?zhǔn)。

八、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)定

1.0目的

2.0確保低壓配電柜的正常、安全運(yùn)行。

3.0范圍

4.0低壓配電柜每年總體檢查、保養(yǎng)。

5.0職責(zé)

5.1全面認(rèn)真地檢修配電柜內(nèi)全部設(shè)備。

5.2以最少的停電時(shí)間完成維修。

6.0內(nèi)容及步驟

6.1根據(jù)檢修的內(nèi)容填寫工作票，征得工程主管批準(zhǔn)。

6.2檢修前一天通知業(yè)主停電時(shí)間。

6.3先檢修勿需停變壓器的部分，關(guān)掉空氣開關(guān)。

6.3.1取出抽屜柜，檢查抽屜柜中的自動(dòng)空氣開關(guān)、接觸器，緊固所有接線；觸點(diǎn)

凹凸不平部分用細(xì)挫挫平，彈簧墊片不行的應(yīng)進(jìn)行更換，檢查主回路的銅鼻

子是否接觸牢固，清潔灰塵，完畢后放回配電柜中，母線合上空氣開關(guān)，檢

查控制部分及指示部分。

6.3.2檢修電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開電容柜總開關(guān)，用截面10MMZ以上的導(dǎo)線逐個(gè)把

電容器對(duì)地進(jìn)行放電，后檢查與緊固接觸器、電抗器、電容器的緊固螺絲，

接地裝置是否良好，修挫觸點(diǎn)，用吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行除塵清潔，然后合閘進(jìn)行指示

部分及自動(dòng)補(bǔ)償?shù)恼{(diào)試。

6.3.3變電柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修，先斷開所有負(fù)荷后，用手柄搖出短路器。

重新緊固接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧擁有否破裂或損壞,

手動(dòng)調(diào)試機(jī)械連鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查修挫觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊

片、螺絲有無松動(dòng)、變形、脫落，并進(jìn)行清潔、除塵處理。

6.4母線、變電柜的檢修

6.4.1檢查前操作步驟：逐個(gè)斷開低壓側(cè)的負(fù)荷，斷開高壓側(cè)的斷路器，合上接地

開關(guān)，并鎖好高壓開關(guān)柜，掛上"禁止合閘，有人工作”的標(biāo)志牌，此時(shí)另

一路電源自動(dòng)接通，檢查無誤后，拉開市電雙路電源連鎖柜中的隔離開關(guān)然

后對(duì)受電柜邊的母排用10MM2以上導(dǎo)線短接并掛接地線，緊固母排螺絲，有

松動(dòng)的母排應(yīng)拆下螺絲。

6.4.2檢修操作步驟：母排接觸處重新擦靜，抹上凡士林，用新彈簧墊片螺絲加以

緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無異象，檢查電流、電壓、互

感器的二次繞組的可靠性。

6.4.3操作完畢送電前檢查測試：拆除所有接地線、短接線，檢查是否留有工具在

柜內(nèi)，確定無誤后，合上隔離開關(guān)，斷開高壓倒接地開關(guān)，合上運(yùn)行變壓器

的高壓短路器，取下標(biāo)志牌，變壓器送電，然后再合上變電柜的短路器，向

母排送電，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜和各支路自動(dòng)空氣開關(guān)，讓另一路電源自動(dòng)

切斷。

九、電表箱保養(yǎng)規(guī)定

電表箱是直接引至住戶用電的配電和計(jì)量裝置，因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行定期保養(yǎng)，排除故

障，使之安全運(yùn)行。具體保養(yǎng)項(xiàng)目如下：

I、查電表箱外表有無破損和箱鎖是否完好，是否有亂搭接現(xiàn)象。

2、清潔電表箱內(nèi)外塵污，確保箱體整潔，用電安全，電表讀數(shù)清楚。

3、試驗(yàn)總空氣開關(guān)跳閘的靈敏性。

4、檢查電表、開關(guān)、導(dǎo)線有無損壞和發(fā)熱現(xiàn)象.

5、檢查電線接頭座（如電表、開關(guān)、零錢、接地線等）有無松脫和氧化現(xiàn)象。

6、檢查電表標(biāo)簽是否齊全，是否有損壞現(xiàn)象。

7、檢查保養(yǎng)必須由合格電工進(jìn)行，檢修中應(yīng)注意安全，檢修前必須先停電驗(yàn)電。

8、檢查保養(yǎng)周期為每年一次，檢查中應(yīng)認(rèn)真填寫《電表箱保養(yǎng)記錄》。

十、水泵房管理規(guī)定

1.水泵房應(yīng)保持燈光明亮，道路暢通，嚴(yán)禁堆放雜物。

2.水泵房設(shè)備關(guān)系小區(qū)住戶日常生活和消防安全必須由專人管理嚴(yán)禁閑人入內(nèi)。

3.對(duì)消防水泵應(yīng)每隔1-2周進(jìn)行一次運(yùn)行試驗(yàn)（水泵運(yùn)行時(shí)間不少于5分鐘），對(duì)

濕式報(bào)警閥每隔一周檢查一次，以確保設(shè)備一直處于正常工作狀態(tài)。

4.每天對(duì)生活水泵要進(jìn)行認(rèn)真巡檢，做到"一聽"，"二看"，"三摸"，并認(rèn)真

做好

記錄。

一聽：電機(jī)、水泵運(yùn)行聲音是否正常。

二看：水泵出水壓力是否正常,填料室是否滲漏。

三摸：電機(jī)溫升是否正常，水泵軸座是否發(fā)燙，基座是否震動(dòng)。

5.生活水泵每周切換一次使用，嚴(yán)禁單一水泵長期運(yùn)行，并認(rèn)真做好記錄。

6.水泵控制箱開關(guān)工作是否正常，認(rèn)真做好記錄。

7.一旦發(fā)現(xiàn)水泵及電氣控制箱出現(xiàn)異常,及時(shí)采取停車措施，防止事故擴(kuò)大并及時(shí)

向工程主管匯報(bào)工程主管應(yīng)立即組織人員維修。重大事故應(yīng)及時(shí)通報(bào)物業(yè)經(jīng)理。

8.進(jìn)出水泵房應(yīng)做好登記手續(xù)，外來人員進(jìn)入水泵房必須由工程主管同意，并由專

管人員陪同才能進(jìn)出，同時(shí)做好登記手續(xù)。

十一、水泵房定期保養(yǎng)規(guī)定

1.0定期保養(yǎng)規(guī)定

1.1生活水泵的運(yùn)行泵與備用泵每周互相輪換一次。

1.2生活水泵每月進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)。

1.3消防泵、噴淋泵、補(bǔ)壓泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

1.4與泵體相連的5米范圍內(nèi)閥門、壓力表、管道等隨泵體同時(shí)保養(yǎng)。

1.5定期保養(yǎng)均必須認(rèn)真填寫記錄并存檔。

2.0保養(yǎng)規(guī)范

2.1泵體

2.1.1檢查、補(bǔ)充及更換變色潤滑油，磨損嚴(yán)重部件全部更換。

2.1.2泄漏檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、沙眼,泵軸滲水無流到地面。

2.1.3轉(zhuǎn)動(dòng)靈活、無卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線，機(jī)座緊固，螺絲無銹（有

防銹措施），墊片齊。

2.1.4外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。

2.2閥門、管道、附件

2.2.1閥門開閉靈活、無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無漏水。

2.2.2閥體手柄完好，閥桿潤滑好,外觀整潔。

2.2.3單向閥動(dòng)作靈活，無漏水。

2.2.4壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及

接頭無滲水。

2.3電機(jī)

2.3.1外觀整潔，銘牌清晰，各部件緊固，電機(jī)接地線接地良好。

2.3.2線及聯(lián)結(jié)端片連接緊密牢靠，接觸良好，無發(fā)熱變色跡象，無裸露部分，編

號(hào)清晰。外連線無松動(dòng)或妨礙操作，絕緣電阻符合規(guī)定（不小于0.5兆歐X

2.4運(yùn)轉(zhuǎn)

2.4.1點(diǎn)動(dòng)一次，觀察轉(zhuǎn)向、起動(dòng)電流、電器動(dòng)作順序、指示訊號(hào)等均正常后投入

正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.4.2泵輸出水壓力正常，水壓能滿足樓房用水要求，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無跳動(dòng)，無明顯

的振動(dòng)，無異聲,壓力表指示穩(wěn)定，三相電流平衡度小于2%，轉(zhuǎn)速、電流接

近額定值。

2.4.3控制柜元件齊全，操作手柄完好無過熱，基本無聲，前后動(dòng)作順序符合要求,

訊號(hào)指示正確。

3.0相關(guān)文件及記錄

3.1《水泵定期保養(yǎng)檢查記錄》

3.2《水泵維修保養(yǎng)記錄》

十二、供水管理規(guī)定

1.0目的

2.0加強(qiáng)用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。

3.0內(nèi)容

3.1水池、水箱蓋應(yīng)上鎖，鑰匙由專人管理，開啟箱蓋應(yīng)得到部門領(lǐng)導(dǎo)的許可。

3.2每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后方能供

水,并將檢驗(yàn)結(jié)果幫當(dāng)。

3.3定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。

3.4經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修，杜絕浪費(fèi)。

3.5盡量保障對(duì)住戶供水的連續(xù)性，若確需短時(shí)停水，應(yīng)提前出示通告通知住戶停

水時(shí)間，以便住戶做好準(zhǔn)備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)向住戶作出解釋。

十三、風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)

1.0目的

2.0確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。

3.0范圍

4.0每半年對(duì)小區(qū)所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)，應(yīng)對(duì)風(fēng)機(jī)控制柜風(fēng)閥電氣控

制回路一同保養(yǎng)。

5.0內(nèi)容

5.1保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。

5.2手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或連軸器間隙和對(duì)中度。

5.3檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。

5.4清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。

5.5向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活可靠。

5.6檢測電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。

5.7檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。

5.8檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠，電線有無破損，電線接頭緊固是否良好。

5.9合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

5.10開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無異樣

F日。

5.11每月有消防管理人員開機(jī)試驗(yàn),檢查一次。

6.0相關(guān)文件及記錄

6.1《風(fēng)機(jī)保養(yǎng)記錄》

十四、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)

1.0目的

2.0保證小區(qū)防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作｝

3.0適用范圍

4.0本管理處管理區(qū)域的防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

5.0職責(zé)

6.0由工程部維修組負(fù)責(zé)。

7.0內(nèi)容

7.1監(jiān)視器圖象不清晰的檢修步驟：

7.1.1調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；

7.1.2檢查視頻線有無松動(dòng)；

7.1.3校正鏡頭焦距；

7.1.4清理鏡片和防塵罩上的灰塵；

7.1.5檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

7.2監(jiān)視器沒有圖象的檢修步驟；

7.2.1檢查攝像頭是否通電；

7.2.2檢查視頻連線有無斷裂；

7.2.3檢查攝像頭是否損壞。

7.3控制器不能控制的檢修步驟

7.3.1檢查控制器控制電壓有無輸出；

7.3.2檢查控制電壓有無輸入；

7.3.3檢查輸入插件是否損壞；

7.3.4檢查輸出插件是否損壞。

7.4保養(yǎng)：

7.4.1規(guī)定每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)；

7.4.2檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距；

7.4.3檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好：

7.4.4檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連接線接觸是否良好；

7.4.5對(duì)于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷外接地是

否良好。

8.0相關(guān)文件

8.1《設(shè)備維修記錄》

8.2《防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

十五、對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)

1.0目的

2.0保證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報(bào)警

求援的可靠性。

3.0職責(zé)

4.0小區(qū)保安隨時(shí)解答住戶對(duì)使用方法的咨詢；工程部維修組負(fù)責(zé)對(duì)講防盜報(bào)警系

統(tǒng)的維修。

5.0內(nèi)容

5.1本公司全體人員一旦發(fā)現(xiàn)主機(jī)出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)助理，由物業(yè)助理開

出維修工作單送工程部進(jìn)行維修。

5.2工程部維修組應(yīng)根據(jù)故障情況及時(shí)派人員維修。

5.3每半年對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線路、層接解碼器進(jìn)行一次全面檢查維修。

5.4檢查機(jī)箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線，清掃機(jī)箱內(nèi)外灰塵。

5.5維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進(jìn)行，其他人員不得隨意撥動(dòng)解碼器開關(guān)，不得對(duì)主

機(jī)箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。

5.6清潔工清潔墻壁時(shí)，應(yīng)避免對(duì)主機(jī)產(chǎn)生強(qiáng)大震動(dòng)，并注意防止水流入主機(jī)箱內(nèi)。

6.0相關(guān)文件及記錄

6.1《對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

十六、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)

1.0目的

2.0確?；馂?zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)行在良好狀態(tài)，能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。

3.0職責(zé)

4.0由工程部負(fù)責(zé)完成。

5.0內(nèi)容

5.1周檢（對(duì)火災(zāi)報(bào)警主控屏進(jìn)行自檢功能檢查）：

5.1.1按自檢鍵，讓主控屏進(jìn)行自檢，觀察主控屏液晶顯示，并把自檢結(jié)果打印出

來。

5.1.2按消聲鍵，消除聲音。

5.1.3按復(fù)位鍵，使主控屏恢復(fù)到正常狀態(tài)。

5.2月檢：

5.2.1完成周檢全部內(nèi)容。

5.2.2測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常，并進(jìn)行備用電源

的自檢試驗(yàn)。

5.2.3檢查樓層井道內(nèi)的分線箱箱門及箱體外觀情況，箱內(nèi)外有無缺損和故障隱患。

5.2.4檢查3440介面單元箱內(nèi)外電路和指示燈指示是否正常。

5.2.5對(duì)消防中心集控柜進(jìn)行清掃除塵，檢查接線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號(hào)是

否完整清晰。

5.2.6因受環(huán)境影響而導(dǎo)致煙感器、溫感器臟污應(yīng)及時(shí)清潔。

5.3鉗僉：

5.3.1逐個(gè)拆下煙感器、溫感器，對(duì)其上的灰塵、銹斑進(jìn)行清潔，并對(duì)電線接頭進(jìn)

行緊固。

5.3.2對(duì)每個(gè)樓層并道內(nèi)的分線箱，3440介面單元進(jìn)行開箱清掃，并對(duì)箱內(nèi)外導(dǎo)線

進(jìn)行緊固。

5.3.3噴煙檢查每個(gè)煙感器報(bào)警的正確性。

6.0相關(guān)文件及記錄

6.1《消防中心值班記錄》

6.2《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

十七、消火栓的保養(yǎng)

1.0目的

2.0保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時(shí)能迅速正常地輸出消防水。

3.0職責(zé)

4.0工程部負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)內(nèi)的消火栓、箱的維修保養(yǎng)。

5.0內(nèi)容

5.1月保養(yǎng)；

5.1.1栓外檢查：

5.1.1.1檢查消火栓箱把手是否完好，栓門開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞；

5.1.1.2指示燈、報(bào)警按鈕、警鐘是否齊全，有無脫落；

5.1.1.3栓門是否完好。

5.1.2測試：隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的5%,按消火栓報(bào)警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的

報(bào)警顯示。

5.2年保養(yǎng)：

5.2.1完成月保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。

5.2.2開栓門取出水帶，仔細(xì)檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進(jìn)行

修補(bǔ)、清洗或更換。

5.2.3將水帶交換展開交換把過后重新卷起。

5.2.4檢查水槍頭與水帶，水帶與水槍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)即

使修復(fù)。

5.2.5將箱內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥口附近銹渣，將閥桿上油防

銹。

5.2.6將箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后關(guān)上箱門。

5.2.7逐個(gè)測試報(bào)警按鈕的靈敏性和指示燈顯示的正確性。

十八、煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

1.0目的

2.0確保煙、溫感系統(tǒng)始終在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時(shí)準(zhǔn)確地報(bào)警。

3.0職責(zé)

4.0由工程部對(duì)煙感系統(tǒng)每月保養(yǎng)一次。

5.0適用范圍

6.0小區(qū)內(nèi)所有煙溫感自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。

7.0內(nèi)容

7.1日常情況下，主控屏自檢時(shí)若發(fā)出煙感報(bào)警信號(hào)，監(jiān)控中心值班人員應(yīng)迅速通

知巡邏保安趕赴現(xiàn)場檢查報(bào)警原因，若為誤報(bào)警，由有關(guān)人員對(duì)接收?qǐng)?bào)警信號(hào)

的煙感作出清潔和復(fù)位處理。

7.2每月抽取總煙感數(shù)的5%,用燃著的香煙等煙源使煙感報(bào)警，試驗(yàn)煙感的靈敏

度，應(yīng)該全部合格，若其中有一個(gè)不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10%試驗(yàn)，直

到全部合格為止。

7.3對(duì)檢查出的不合格品進(jìn)行及時(shí)修復(fù)或更換。

7.4檢查3440介面單元箱的信號(hào)燈指示應(yīng)正常,通過煙感報(bào)曾試驗(yàn)其功能是否正

常。

7.5對(duì)有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時(shí)作出特別檢查。

7.6溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進(jìn)行，試驗(yàn)報(bào)警靈敏度時(shí)加溫使其報(bào)警。

十九、干粉滅火器的使用與保養(yǎng)

1.0目的

2.0確保手持式干粉滅火器的正確使用與保養(yǎng)。

3.0職責(zé)

4.0小區(qū)設(shè)備房滅火器由工程部負(fù)責(zé)。

5.0使用

5.1滅火操作方法

5.1.1手持滅火器，先將滅火器上下翻轉(zhuǎn)幾次，將粉筒內(nèi)的干粉抖松；

5.1.2然后扯去鉛封，拔除保險(xiǎn)銷，操作者立于有效距離處，手握膠管，將噴嘴對(duì)

準(zhǔn)火焰根部，按下壓把，干粉即可噴出；

5.1.3同時(shí)適當(dāng)擺動(dòng)噴嘴，使粉霧橫掃整個(gè)著火區(qū)，并逐漸向前推移。

5.1.4如遇多處明火，可移動(dòng)位置噴射，直至火焰完全熄滅，不留明火，以免復(fù)燃。

5.1.5滅火完畢，松開壓把，滅火器即可停止噴射。

5.2使用注意事項(xiàng)

5.2.1滅火時(shí)，應(yīng)站在上風(fēng)處切不可沖擊液面，以防飛濺。

5.2.2滅火器一經(jīng)開啟使用，應(yīng)重新灌氣、裝粉，才能保證使用。

5.2.3使用時(shí)若發(fā)現(xiàn)干粉噴不出，應(yīng)慢慢的擰松益，讓氣粉噴出。

6.0保養(yǎng)

6.1月檢：每月進(jìn)行滅火器檢查，檢查壓力表指針應(yīng)在紅、綠、黃三色的綠色位置,

如發(fā)現(xiàn)重量太輕,應(yīng)立即替換。檢驗(yàn)標(biāo)識(shí)是否在有效期內(nèi)。

6.2鉗僉：

6.2.1取下滅火器上下翻動(dòng)幾次，使粉簡內(nèi)干粉抖松。

6.2.2檢查插銷有無生銹，是否能抖動(dòng)。

6.2.3檢查每個(gè)滅火器指針位置，并抽取總數(shù)的10%測定重量，以驗(yàn)證壓力表指針

顯示的正確性。

6.2.4檢查滅火器存放地點(diǎn)應(yīng)干燥通風(fēng)，切忌日光暴曬和強(qiáng)烈輻射，懸掛存放于防

火區(qū)，環(huán)境溫度應(yīng)在-10°C~45°C之間。

6.2.5正常情況下，滅火器使用有效期為三年，過期的滅火器應(yīng)及時(shí)更換。

6.2.6檢驗(yàn)合格后，張貼合格證。

7.0相關(guān)文件及記錄

7.1《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

二十、疏散出口指示燈保養(yǎng)

1.0目的

2.0使疏散出口指示燈運(yùn)行良好，當(dāng)交流電斷電之后能保證每個(gè)出口指示燈亮以引

導(dǎo)人員疏散。

3.0職責(zé)

4.0由工程部負(fù)責(zé)。

5.0內(nèi)容

5.1檢查出口指示燈玻璃有無劃傷或破裂現(xiàn)象。

5.2檢查電源指示燈應(yīng)常亮，當(dāng)斷開交流電而采用備用電池供電時(shí)，也應(yīng)能亮，否

則應(yīng)檢查修復(fù)。

5.3出口指示燈在交流電供電時(shí)應(yīng)能常亮，若不亮，則檢查修復(fù)。

5.4檢查燈具安裝是否牢固可靠。

5.5清潔燈箱外殼及顯示屏表面。

5.6每月每盞燈用各用電池亮燈半個(gè)小時(shí)，使電池放電后再充電，延長電池使用壽

叩。

5.7發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理，每月檢查一次。

6.0相關(guān)文件及記錄

6.1《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄》

二十一、水池、水箱的清洗

1.0目的

2.0保證樓宇供水清潔衛(wèi)生，符合標(biāo)準(zhǔn)。

3.0適用范圍

4.0水池水箱及與之相連的管道的清洗消毒，管道閥門及電控線路的檢查維修。

5.0職責(zé)

6.0由工程部組織人員進(jìn)行，清潔班人員予以協(xié)助，參加人員應(yīng)取得健康合格證。

7.0內(nèi)容

7.1地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗兩次，若遇特殊需要可增加清洗次

數(shù)，清洗時(shí)間安排由工程部視情況列出保養(yǎng)計(jì)劃。

7.2一般情況下，清洗程序按工作手冊(cè)中的規(guī)定進(jìn)行,特殊情況下則應(yīng)擬定水池水

箱清洗方案，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

7.3清洗前一天應(yīng)出通告通知用戶停水時(shí)間，以便用戶做好貯水準(zhǔn)備。

7.4清洗前應(yīng)做好所需機(jī)電工具、檢測器具、清潔工具及消毒藥物的準(zhǔn)備工作。

7.5對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水時(shí)，應(yīng)輪流清洗，以避免停水。

7.6清洗程序：

7.6.1關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中

的水。

7.6.2讓泄水閥門處于開啟位置,用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹風(fēng)兩小時(shí)以上,以

便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。

7.6.3用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池、水箱中的空氣新鮮。

7.6.4安裝一盞36V行燈供水池、水箱內(nèi)照明用。

7.6.5清洗和檢驗(yàn)人員進(jìn)入池內(nèi)工作。

7.6.6清潔人員用檸檬洗潔精對(duì)池壁和池底洗刷不少與三遍，維修人員對(duì)水池中的

管道、閥門、浮球水位控制電路進(jìn)行檢查維修。

7.6.7清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥

水。

7.6.8檢查各種設(shè)施正常后，注入水，取水樣到市衛(wèi)生防疫站化驗(yàn)取證。

8.0安全注意事項(xiàng)

8.1使用安全行燈，導(dǎo)線絕緣良好，并安裝漏電開關(guān)。

8.2人員上、下水地應(yīng)小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊。

8.3未經(jīng)實(shí)驗(yàn)證明水池中有無氧氣前,不得進(jìn)入水池。

8.4消毒人員必須戴防護(hù)眼鏡和口罩。

9.0相關(guān)文件及記錄

9.1《水池、水箱加藥清洗記錄》

二十二、汽車道閘定期保養(yǎng)規(guī)定

1.0目的

2.0保證道閘外觀良好，開閉操作靈活可靠。

3.0職責(zé)

4.0工程部維修組負(fù)責(zé)完成。

5.0保養(yǎng)周期

6.0每月檢查保養(yǎng)一次。

7.0內(nèi)容

7.1修整擋車桿，對(duì)反光膜脫膠或脫落的進(jìn)行修復(fù)。

7.2取下頂蓋，打開箱門，對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤滑油。

7.3補(bǔ)充齒輪箱內(nèi)機(jī)油。

7.4全面緊固電線接頭，修鋰電器觸點(diǎn)。

7.5檢查電容器有變質(zhì)漏油時(shí)，立即替換。

7.6檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進(jìn)入。

7.7每年6月~12月打開齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損及眼位開關(guān)緊固。

7.8全面抹擦箱內(nèi)各部件灰塵。

二十三、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn)

設(shè)備在進(jìn)行維修保養(yǎng)后，由工程主管對(duì)其進(jìn)行基本性能的檢查，檢查合格后在

記錄表審核人欄中簽名。

序設(shè)備保養(yǎng)

檢測標(biāo)準(zhǔn)方法備注

號(hào)名稱周期

1.耳聽。

1.手動(dòng)盤轉(zhuǎn)應(yīng)無異常聲2.用1000V搖表搖測。

響無卡阻。3.連軸器連接間隙約

2.三相繞阻絕緣合乎要2-3毫米，傳動(dòng)皮

根據(jù)

求。帶、傳動(dòng)鏈在兩傳動(dòng)

手冊(cè)

電3.聯(lián)軸器的連接可靠，輪中部下壓可壓下

和設(shè)

—?jiǎng)娱g隙合乎標(biāo)準(zhǔn)，傳動(dòng)一指高為松緊適度。

備規(guī)

機(jī)皮帶或傳動(dòng)鏈的連接4.用長螺絲刀一端與

定而

可靠，松緊適度。電動(dòng)機(jī)相接觸,另一

定

4.帶負(fù)荷運(yùn)行無異常聲端與耳朵相貼，聽其

響。內(nèi)部聲響。

5.三相電流應(yīng)平衡。5.用鉗形電流表測電

流。

1.配電柜內(nèi)外清潔無

塵、無異物。

1.目測

2.母線、電纜線之間聯(lián)

2.抽取部分連接處用

低壓結(jié)處接觸良好。

手扳動(dòng)無松動(dòng)感。

配電半年3.各電器開關(guān)完好無

3.抽取部分操作作試

柜損。

驗(yàn)。

4.各電器在投入運(yùn)行后

4.綜合觀察。

能正常運(yùn)行，無異常

聲響。

1.泵體外觀清潔，標(biāo)記1.目測

無破損。2.耳聽

三水泵一月

2.手動(dòng)盤轉(zhuǎn)無卡阻、無3.聯(lián)軸器圓周對(duì)稱抽

異常聲響。四點(diǎn)檢查間隙是否

3.泵體和附近與之相連一致。

的管道閥門無漏水。4.目測。

4.壓力表壓力指示正常5.目測。

單向閥無倒流。6.打開旋塞觀察。

5.潤滑油脂在規(guī)定范圍7.耳聽。

內(nèi)其密封良好。

6.試運(yùn)行無異常聲響。

1.風(fēng)機(jī)及其相連的軟管

1.目測。

滯吉無雜物。

2.手壓皮帶輪間的皮

2.傳動(dòng)皮帶連接良好，

帶中部可壓下一指

四風(fēng)機(jī)半年松緊適度。

lW)o

3.手動(dòng)盤轉(zhuǎn)風(fēng)機(jī)皮帶輪

3.耳聽。

無卡阻、無異聲。

4.耳聽。

4.試運(yùn)行無異常聲響。

1.用手搖動(dòng)具有穩(wěn)定

感。

1.天線架牢固可靠。

公共2.目測。

2.天線架防銹良好

五天線一月3.用場強(qiáng)儀抽取部分

3.放大器、分配器性能

系統(tǒng)天線終端插座測量

良好，接線良好

其信號(hào)輸出不低于

65db。

1.電視圖像清晰逼真。

防盜2.主動(dòng)功能齊全。1.目測。

六監(jiān)控一月3.攝像鏡頭覆蓋范圍調(diào)2.試機(jī)檢查。

系統(tǒng)節(jié)適當(dāng)，鏡頭防護(hù)良3.目測。

好，清潔無塵。

1.主機(jī)無破損，外觀清

1.目測。

對(duì)講潔無塵。

2.目測。

七報(bào)警半年2.功能可靠，線路無故

3.耳聽目測。

系統(tǒng)障。至各個(gè)住戶的對(duì)

4.目測。

講都暢通。

L消防中心集控柜內(nèi)外

清潔無塵。1.目測。

一月

火災(zāi)2.接線端子的導(dǎo)線聯(lián)接2.抽取部分檢查。

報(bào)警緊固無松脫。

八

控制1.煙、溫感清潔無塵，

1.抽檢部分。

系統(tǒng)無銹斑，線頭緊固。

銅僉2.用手撥動(dòng)線頭，無松

2.3440介面單元箱線

脫。

頭緊固，內(nèi)外清潔。

1.配件無破損缺失。

消1.目測。隨機(jī)抽

2.栓箱內(nèi)外清潔無塵。

九防一月2.目測。取5%

3.報(bào)警按鈕靈敏可靠，

栓3.試驗(yàn)。檢測

指示燈顯示正常。

疏散1.燈箱無破損。1.目測。抽取

十出口一月2.燈箱內(nèi)外清潔無塵。2.目測。5%檢

指示3.各按鈕功能正常。3.試驗(yàn)。測

1.系統(tǒng)管網(wǎng)、閥門無漏

水1.目測。

自動(dòng)

十2.噴頭外觀清潔2.目測。

噴淋一月

3.壓力表指示正常。3.目測。

系統(tǒng)

4.放水試驗(yàn)其報(bào)警性能4.試驗(yàn)。

應(yīng)可靠。

1.壓力表指示正常。

2.器身無銹蝕。1.目測。

干粉

十3.滅火其存放位置合