海南省臨高福臨城農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可研報告

I 11.1項目概況 1 4 62項目建設(shè)的背景及必要性 7 72.2項目建設(shè)的必要性 3場址條件 3.1項目建設(shè)地址 3.2自然條件 3.3建設(shè)條件 4.1我國農(nóng)副產(chǎn)品市場體系的發(fā)展方針 4.4項目市場定位 5建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 5.1指導(dǎo)思想 5.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 6.1項目概況 6.3工程方案 7節(jié)水、節(jié)能 7.1編制依據(jù) 7.2編制原則 7.3節(jié)水、節(jié)能措施 8環(huán)境影響評價 8.2建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀 8.4環(huán)境治理措施 8.5環(huán)境影響評價 9.3建筑消防設(shè)計 9.4消防給水設(shè)計 9.7燃氣消防設(shè)計 10項目管理及運營 10.1項目管理 11項目招投標(biāo) 11.1招標(biāo)范圍 11.2招標(biāo)組織形式 12項目實施進度 13.2投資估算 14融資方案與資金償還計劃 14.1融資方案 14.2資金償還計劃 15財務(wù)評價 15.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 16社會評價 16.3項目建設(shè)將有力帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和創(chuàng)造相當(dāng)數(shù)量就業(yè) 17.2項目風(fēng)險評估 18.2建議 附表1項目總投資估算表(概算法) 附表3流動資金估算表 附表4項目總投資使用計劃與資金籌措表 附表6總成本費用估算表(生產(chǎn)要素法) 9 附表6-4工資及福利費估算表 附表8項目資本金現(xiàn)金流量表 附表9利潤與利潤分配表 附表10財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 附表12借款還本付息計劃表 臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告1.1項目概況1.1.1項目名稱1.1.2項目性質(zhì)1.1.3項目建設(shè)期項目建設(shè)期18個月，2015年7月至2016年12月。1.1.4項目承辦單位情況海南巨成實業(yè)投資有限公司成立于2001年2月，是一家集實業(yè)投資、房地產(chǎn)、貿(mào)易、農(nóng)業(yè)開發(fā)及工程承包的綜合性民營企業(yè)。公1.1.5項目建設(shè)地點積16376.94m2,總建筑面積45855.43m2,年交易量為14萬噸，主倉儲區(qū)7636.87m2,檢驗包裝及信息中心3868.44m2,配套門面1675.67m2,配套服務(wù)區(qū)917.11m2,地下室10000.00m2,地下停(3)配套基礎(chǔ)設(shè)施工程321.00米，綠化工程5240.40平方米。項目總投資12000.00萬元，其中：建設(shè)投資萬11460萬元，建設(shè)期利息480.00萬元，項目流動資金60.00萬元。建設(shè)投資包括工臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告資金來源渠道為：業(yè)主自籌資金4000.00萬元；貸款8000.00萬元，資金共計12000.00萬元。項目資本金占項目總投資的33.00%,1.1.8項目經(jīng)濟效益分析所得稅前：項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為31.30%,財務(wù)投資凈現(xiàn)值(Ic=8%)17030.48萬元，稅前投資回收期為4.62年。所得稅后：項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為24.56%,財務(wù)投資凈現(xiàn)值(Ic=8%)11639.77萬元，稅后投資回收期為5.37年。1.1.9主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表1-1主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表序號數(shù)據(jù)及指標(biāo)備注—→主要數(shù)據(jù)1項目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金萬元2資金來源貸款額度萬元項目資本金3貸款利率借款年利率%流動資金借款年利率%4年均營業(yè)收入5年均營業(yè)稅金及附加萬臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告元6年均可變成本萬元7年均固定成本8年均經(jīng)營成本9年均總成本年均利潤總額萬元年均凈利潤萬元年均息稅前利潤年均息稅折舊攤銷前利潤萬元年均所得稅二財務(wù)評價指標(biāo)1項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)%2項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)%3項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值4項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)(ic=8%)萬元5項目投資回收期(所得稅前)(年)年含建設(shè)期6項目投資回收期(所得稅后)(年)年含建設(shè)期7資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%8總投資收益率%9項目資本金凈利潤率%盈虧平衡點%按生產(chǎn)能力利用率1.2可行性研究報告編制依據(jù)(2)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版);(3)《農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》;(4)《國家計委、發(fā)改委、農(nóng)業(yè)部2003年及今后對農(nóng)產(chǎn)品市場(5)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于進一步加強農(nóng)村工作提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力若干政策的意見》(中發(fā)〔2005〕1號);(國辦發(fā)(2011)59號);(7)《商務(wù)部辦公廳關(guān)于2013年加強農(nóng)產(chǎn)品流通和農(nóng)村市場體系建設(shè)工作的通知》(商辦建函〔832〕號);(8)《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通綜合試點指導(dǎo)意見的通知》;(10)《商務(wù)部關(guān)于貫徹落實<中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)(11)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020)》;(12)《海南省“十二五”規(guī)劃綱要(2011-2015)》;(13)《海南省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2010-2020年)》;(15)《臨高縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十(16)業(yè)主提供的相關(guān)資料。1.3問題與建議(1)項目建設(shè)目標(biāo)明確具體，市場前景廣闊。在規(guī)劃布局、功(2)確保建設(shè)資金足額按期到位，如果資金不足或資金到位不(4)選擇好監(jiān)理單位。監(jiān)理工程師應(yīng)能全面履行監(jiān)理職責(zé)，做臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告2項目建設(shè)的背景及必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1國家背景體制逐漸轉(zhuǎn)向社會主義市場經(jīng)濟體制以及農(nóng)業(yè)市場化改革以及國際早在2003年國家就發(fā)布了《國家計委、發(fā)改委、農(nóng)業(yè)部2003年的意見》(國辦發(fā)(2011)59號)指出，要以加強產(chǎn)銷銜接為重點，臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告體系，保障鮮活農(nóng)產(chǎn)品市場供應(yīng)和價格穩(wěn)定；2013年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進一步增強農(nóng)村發(fā)展活電子結(jié)算”;《商務(wù)部關(guān)于貫徹落實<中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展2.1.2海南省背景流體系建設(shè)”;《海南省“十二五”規(guī)劃綱要(2011-2015)》中提2.1.3臨高縣政策背景光充足。年平均氣溫23.5℃氣溫最低的1月份，月平均氣溫16.9℃,極端低溫為2.7℃;月平均氣溫大于或等于10℃的年積溫為8562℃;年降雨量1580-1800毫米。夏季時間長，冬季時間195萬畝，耕地面積80萬畝，其中水(旱)田18萬畝。全縣水利設(shè)膠等，水稻制種3萬畝，香蕉4萬畝，其它熱帶水果5萬畝，橡膠9萬畝，甘蔗15萬畝。全縣總?cè)丝?2萬人，其中農(nóng)業(yè)人口30萬人，占總?cè)丝诘?1%,勞動力18萬人。臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。目前，臨高海洋捕撈業(yè)在GDP占比高達50%,成為縣水底播養(yǎng)殖已達到3.3萬畝，羅非魚養(yǎng)殖達到2.6萬畝。三是力爭到2016年底深水網(wǎng)箱養(yǎng)殖達到8000口，底播養(yǎng)殖達到5萬畝，成為臨這為農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的發(fā)展提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)和提出了新的要提高市場占有率。2014年臨高縣農(nóng)村工作會議指出：2014年臨高要2.1.4臨高縣行政區(qū)劃與社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀臨高位于海南西北部，距省會海口市56公里，東鄰澄邁縣，西南與儋州市接壤，北瀕瓊州海峽。全境東西寬34公里，南北長47公里，陸地面積1334平方公里。人口51萬人。轄11個鎮(zhèn)、18個居委會、157個村委會、784個自然村，境內(nèi)有2個國有農(nóng)場?？h政府駐2014年臨高縣完成GDP139.9億元，增長8.6%,增速排在全省第四位；縣本級的財政收入11.5億元；固定資產(chǎn)投資68.23億元，增長37.5%,增速在全省排名第一；房地產(chǎn)銷增長46.6%,增速在全省排名第一。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大大縮短了和全省平均水平，達20718元，增長9.8%;農(nóng)村居民人均可支配收入8833元，增長12.8%。業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、瀾江新城、10個鎮(zhèn)等重點區(qū)域總規(guī)和36個控制性詳規(guī)2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)零售一體化經(jīng)營及流通設(shè)施是國家目前重點鼓特別是通過發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品的精深加工，可以提高農(nóng)村的綜合生產(chǎn)能 (產(chǎn)地市場)、消費市場(零售市場)和高層次的批發(fā)市場(集散市臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告的戰(zhàn)略措施。國內(nèi)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展增勢強勁及海南省流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)增強群眾對農(nóng)產(chǎn)品消費的信心，推動“放心工程”、“菜藍子工程”2.2.5項目的建設(shè)是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的需要本項目的建設(shè)能夠調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決農(nóng)漁副產(chǎn)品“賣難”3場址條件3.1項目建設(shè)地址圖3-1項目區(qū)位示意圖3.2自然條件高山嶺。各山嶺的海拔均在306米以下。臺地海拔在50~100米之間，坡度為50-150米左右。位于東江鄉(xiāng)的馬鞍嶺，海拔306米為境3.2.2氣候內(nèi)高溫多雨，光照充足。年平均氣溫23-24℃,1月份平均氣溫16.9℃,7月份平均氣溫為28.3℃。年平均雨日為135.9天，降雨量為1417.8毫米。一般最低月均溫在15℃以上就是熱帶了，臨高縣1月份平均3.2.3自然資源(1)土地森林資源臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告該縣共開發(fā)熱帶水果基地128個，面積近6萬畝；冬季瓜菜種植面積達10萬多蓋率44%。有林地面積增長126732畝，增長了11%,蓄積增長了14%,森林覆蓋(2)海洋資源臨高縣瀕臨北部灣漁場，魚種類多，可捕撈量大，經(jīng)濟價值高，3.3建設(shè)條件速公路和225國道(海榆西線)穿過境內(nèi)，縣城距?？谑?6公里、洋浦港50臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告3.3.2基礎(chǔ)設(shè)施條件(1)通訊網(wǎng)絡(luò)(2)電力設(shè)施縣有110kv變電所2座，35kv變電所8座，500千瓦以上水電站8個，500千瓦以下水電站13個，總裝機容量1.54萬千瓦，年發(fā)電量6500萬千瓦時。臨高城市天然氣供氣工程每日可向臨高城地區(qū)供氣1.5—2萬m3,可同進為(3)水利設(shè)施內(nèi)5個鎮(zhèn)(流長50公里)。據(jù)有關(guān)資料顯示，該縣有中小型水庫7宗，總庫容量為8000立方米。地下水儲藏量約6億立方米，理論可采量4.3億立方米。3.3.3建筑材料條件臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告4市場分析4.1我國農(nóng)副產(chǎn)品市場體系的發(fā)展方針(1)建設(shè)目標(biāo)(2)建設(shè)原則(3)發(fā)展重點4.2海南省農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀目前海南省瓜果蔬菜年產(chǎn)量達761萬噸，運銷全國170個大中城市，成為全國人民的“菜籃子”、“果盤子”,已經(jīng)形成了100億規(guī)(1)熱帶農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量和商品化率日益提高，物流規(guī)模越來越南省各類熱帶經(jīng)濟作物種植面積達1300多萬畝，產(chǎn)量達900萬噸，全部熱帶農(nóng)產(chǎn)品商品化率90%以上，出島出口率達58%,已成為我國(2)熱帶農(nóng)產(chǎn)品市場交易網(wǎng)絡(luò)建設(shè)已有一定基礎(chǔ)。的關(guān)鍵。海南現(xiàn)有遍及全島各產(chǎn)區(qū)和消費區(qū)的各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場23個(6個為農(nóng)業(yè)部定點農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場),其中水產(chǎn)品市場1個、果菜市場15個、畜禽產(chǎn)品市場4個、網(wǎng)上批發(fā)市場1個、糧油市場2個；在全國主要大中城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建立了40多個物流鏈節(jié)(3)良好交通條件為農(nóng)產(chǎn)品物流體系建立打下堅實的物質(zhì)基海南四面環(huán)海，擁有1617公里海岸線，共有68個自然港，現(xiàn)有24灣經(jīng)營港口業(yè)務(wù)，形成了北有?？诟邸⑽饔醒笃趾桶怂?、南有及率達100%。4.3臨高縣農(nóng)副產(chǎn)品市場分析4.3.1臨高縣農(nóng)林牧漁業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告1.7萬噸，增長19%;乳豬出欄46萬頭，增長25%;生豬出欄量11.6萬頭，增長0.6%;家禽出欄210萬只，增長14.1%。4.3.2臨高縣農(nóng)產(chǎn)品市場現(xiàn)狀目前大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場仍然停留在提供交易場地等最簡易規(guī)范和健全。由于農(nóng)民個體戶或農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人是目前承擔(dān)農(nóng)產(chǎn)品運銷的主要力將農(nóng)產(chǎn)品擴散到社區(qū)集貿(mào)市場、超市及團體消費單位費用高，除了運輸費用(租車費、油錢、過路過橋費等)以外，在城4.4項目市場定位4.4.1立足臨高、輻射周邊4.4.2綜合經(jīng)營、突出特色4.4.3批發(fā)為主、兼顧配送4.5營銷策略4.5.1總體營銷戰(zhàn)略思路(1)從供貨渠道上，以資金鏈條為核心，強化現(xiàn)金流對供貨商(2)從銷售渠道上，通過自有配送體系建設(shè)和采取對經(jīng)銷商(終端網(wǎng)點)鋪貨以及制定賬期，給終端經(jīng)銷商一個強勢品牌的形象，便(3)從自身角度，擴大對外宣傳和影響，形成對上下游資源的塑造知名流通品牌，最終形成較好的經(jīng)濟和社會效益具有決定性作4.5.2營銷策略(1)常規(guī)銷售常規(guī)銷售就是按照目前已有成熟的銷售手段和銷售渠道進行銷(2)網(wǎng)絡(luò)銷售(3)形象銷售(4)售后服務(wù)臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告5建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模5.1指導(dǎo)思想5.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目是臨高福臨城農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心。項目用地面積表5-1工程建設(shè)內(nèi)容表序號名稱單位數(shù)量一場地平整工程1挖方2填方二主體建筑工程1交易區(qū)2倉儲區(qū)3檢驗包裝及信息中心4配套門面5配套服務(wù)區(qū)6地下室臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告地下停車庫17公廁8地下水池及泵房9室內(nèi)安裝工程供電工程給排水工程消防工程安防監(jiān)控工程三配套基礎(chǔ)設(shè)施工程1道路工程2廣場工程3供電工程m4給排水工程m5綠化工程臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告6項目建設(shè)方案6.1項目概況展、高效益”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出6.1.1經(jīng)營品種6.1.2建設(shè)目標(biāo)(1)信息自動化：對市場內(nèi)部所有供求信息進行計算機網(wǎng)絡(luò)化(3)管理自動化：對市場內(nèi)人員、設(shè)備、設(shè)施、商品、資金等(4)交易自動化：商品交易可以采用傳統(tǒng)方式，也可以采取現(xiàn)6.2指導(dǎo)思想和原則6.2.1設(shè)計指導(dǎo)思想6.2.2設(shè)計原則(1)滿足各種規(guī)范及規(guī)定要求；(3)總圖布局合理，滿足使用功能要求；(5)注重環(huán)保、注重可持續(xù)發(fā)展。6.2.3設(shè)計依據(jù)(2)《城市規(guī)劃編制辦法》(2006);(3)《臨高縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2010-2030);(4)《臨高縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》(5)《農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》;(6)國家及地方現(xiàn)行的政策法規(guī)，規(guī)范，規(guī)定。6.3工程方案6.3.1場地平整方案(1)清理施工區(qū)域內(nèi)樹根、草皮、耕植土、淤泥(2)測量放線③高程控制首要條件；場區(qū)內(nèi)至少應(yīng)有三個水準(zhǔn)點，水準(zhǔn)點的間距小于1公里，距離建筑物大于25米，距離回土邊線不小于15米；每道具體工序開④測量保證措施(3)場地平整施工①土方開挖臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告確定開挖的順序和坡度→確定開挖的邊界與深度→分層開挖→用人工夯實，分層夯實中，分層厚度不大于300毫米，每層夯擊3~6.3.2主體建筑工程方案(1)建筑結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)表6-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表數(shù)量用地面積(m2)總建筑面積(m2)建筑基地面積(m?)綠地面積道路及廣場面積其中計容積率建筑面積(m2)不計容積率建筑面積(m2)容積率建筑密度(%)建筑限高(米)綠地率(%)機動車停車位(個)(2)交易區(qū)建設(shè)方案總建筑面積5620.17平方米，其中糧油區(qū)和日用品區(qū)各占地(3)檢驗包裝及信息中心(4)配套門面配套門面面積1675.67平方米，每個門面5×5=25平方米，共67(5)配套服務(wù)區(qū)6.3.3配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案(1)對外交通系統(tǒng)(2)內(nèi)部道路系統(tǒng)(2)綠地工程方案臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告(3)管網(wǎng)工程建設(shè)方案1)給水管網(wǎng)方案①設(shè)計依據(jù)與規(guī)范②供水水源③管網(wǎng)布設(shè)2)排水管網(wǎng)方案①規(guī)劃排水體制污分流制，分流制排水管網(wǎng)應(yīng)與項目工程建設(shè)和道路建設(shè)同步實施。②污水處理臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告 3)電力管網(wǎng)方案①設(shè)計依據(jù)臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告規(guī)范，取需要系數(shù)為0.65,然后按有關(guān)公式并以年工作300天。項目有功耗電=p×全部工作時×負荷因素(取0.75)平均日耗電=項目有功耗電/300無功耗電=有功耗電×tg0(取0.45)③建設(shè)方案4)管網(wǎng)綜合布置下空間內(nèi)和滿足各專業(yè)管線需求的前提條件下，保證管線運行的安臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告7.1編制依據(jù)(1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》:(2)《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》(國發(fā)(2006)28號);(3)《中國節(jié)能水技術(shù)政策大綱》(國家發(fā)改委、科技部、水利部、建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合公告2005第17號);(4)《公共機構(gòu)節(jié)能條例》;(5)《海南省公共機構(gòu)節(jié)能管理辦法》;(6)《“十二五”節(jié)能減排全民行動實施方案》;(7)《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資(2004)2505號);7.2編制原則(1)在確?，F(xiàn)行經(jīng)營的前提下，盡可能選用國內(nèi)機械行業(yè)中節(jié)(2)在設(shè)計中，盡可能做到布局緊湊、流程合理，盡量減少各(3)采用行之有效的節(jié)水、節(jié)電、降低能耗等措施，盡可能降7.3節(jié)水、節(jié)能措施7.3.1排水節(jié)能7.3.2電氣節(jié)能7.3.3建筑節(jié)能7.4節(jié)能效果評價8.1設(shè)計的依據(jù)與評價原則8.1.1設(shè)計的依據(jù)8.2建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀8.2.1大氣環(huán)境—1996)的要求。8.2.2水環(huán)境8.2.3生態(tài)環(huán)境8.3項目主要污染源8.3.1大氣污染本項目在建設(shè)和運營過程中可能會產(chǎn)生部分一氧化碳和氮氧化8.3.2水污染污廢水主要是營業(yè)污水和生活污水(洗浴污水和糞便污水)。生8.3.3噪聲污染8.3.4固體廢棄物8.4環(huán)境治理措施(1)嚴(yán)格執(zhí)行《國家環(huán)境保護法》的有關(guān)規(guī)定，做到建設(shè)項目(2)該項目經(jīng)營管理中應(yīng)加強環(huán)境保護，限制易造成“三廢”(3)污水處理：污水處理采用厭氧生物處理法或可直接接入市政管網(wǎng)系統(tǒng)，統(tǒng)一進行污水處理；臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心8.5環(huán)境影響評價 臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告9.1勞動安全(2)加強農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心經(jīng)營秩序的管理，避免擁擠、(3)農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心應(yīng)加強通風(fēng)換氣，采用機械通風(fēng)和9.2消防總圖設(shè)計9.2.1設(shè)計依據(jù)9.2.2總平面(1)防火間距：每棟建筑之間的間距均大于24米，建筑之間的(2)消防車道：基地外圍市政道路及展示區(qū)內(nèi)部道路作為消防(3)消防撲救場地：按國家規(guī)范及海南省要求，每棟建筑沿建臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告9.3建筑消防設(shè)計9.3.1防火分區(qū)9.3.2安全疏散(1)安全出口(2)疏散樓梯樓梯間前室面積>4.5平方米，合用前室面積>6.0平方米，開9.3.3耐火構(gòu)造臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告9.4消防給水設(shè)計9.4.1水源表9-1消防用水標(biāo)準(zhǔn)及用水量序號火火系統(tǒng)用水量標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)延續(xù)時間123總計9.4.2消防給水系統(tǒng)(1)消火栓給水系統(tǒng)(2)水池及泵房地下一層地下車庫集中設(shè)消防水池一座，貯存火災(zāi)延續(xù)時間2h臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告(3)水箱(4)室外消防系統(tǒng)在室外設(shè)置四座水泵接合器(供消火栓及自動噴灑用);在室外9.5滅火器配置9.6電氣消防設(shè)計9.6.1概述9.6.2火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動系統(tǒng)臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告9.6.3火災(zāi)事故廣播及消防專用通訊9.6.4火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志9.6.5其它防火措施平敷設(shè)在電纜橋架上的電纜在建筑防火分區(qū)處和進出消防設(shè)備用房9.7燃氣消防設(shè)計10項目管理及運營10.1項目管理10.1.1項目領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)組建方案易中心工程指揮部”,使其在“昌江景富農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心領(lǐng)導(dǎo)10.1.2項目管理機構(gòu)組建方案及管理體系圖指揮部在領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)中的規(guī)劃、揮部下設(shè)各職能部門，并明確各職能部門的職責(zé)。工程建設(shè)項目管理機構(gòu)圖，見圖10-1。10.1.3人力資源配置序號職能部門人數(shù)備注臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告1指揮長1人2副指揮長2人3辦公室4財務(wù)處3人5規(guī)劃處2人6建設(shè)處7保衛(wèi)處5人21人10.1.4項目建設(shè)管理(1)嚴(yán)格執(zhí)行項目法人制(2)嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)及監(jiān)理制(3)嚴(yán)格執(zhí)行竣工驗收制度及基本建設(shè)財務(wù)管理制度10.2項目運營10.2.1組織機構(gòu)物物業(yè)科出納科總經(jīng)理辦公室管理部行政科倉儲科信息科經(jīng)營部圖10-2項目經(jīng)營管理機構(gòu)圖10.2.2勞動定員項目勞動定員為67人，其中領(lǐng)導(dǎo)3人，管理人員9人，其他工表10-2項目各部門人員構(gòu)成表領(lǐng)導(dǎo)管理人員其他上作人員備注112總經(jīng)理131412516137158辦公室14915出納科12結(jié)算部1保安143910.2.3員工培訓(xùn)(1)制定全面的培訓(xùn)計劃，包括培訓(xùn)人數(shù)、培訓(xùn)時間、培訓(xùn)地(2)根據(jù)員工各自的工作范圍和要求，結(jié)合各部門有關(guān)協(xié)調(diào)與(3)培訓(xùn)過程中應(yīng)把重點防在提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)、發(fā)現(xiàn)問題、(4)在培訓(xùn)時還要強調(diào)團隊精神、進取精神，提高員工的責(zé)任11項目招投標(biāo)11.1招標(biāo)范圍2000年第3號)的要求，本項目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全11.2招標(biāo)組織形式11.3招標(biāo)方式11.4資質(zhì)要求11.5招標(biāo)流程圖臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告不圖11-1招標(biāo)流程圖12項目實施進度12.1建設(shè)期12.2項目實施進度安排3個月。(4)項目竣工驗收期為1個月。序號項目時間(月份)建設(shè)期2015年2016年789123456789一項目前期準(zhǔn)備及可行性報告編制階段二項目勘察設(shè)計階段三項目主體工程施工階段四安裝工程設(shè)施工階段五設(shè)備訂購安裝階段六人員培訓(xùn)試運行階段七竣工驗收★臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告13投資估算13.1編制依據(jù)及說明13.1.1編制依據(jù)數(shù)》(第三版);13.1.2編制說明13.2投資估算表13-1工程費用估算表序號名稱單位數(shù)量建安工程費用設(shè)備及工器具購置費合計(萬元)單價(元)小計(萬元)單價(元)小計萬元)12填方二主體建筑工程1交易區(qū)2倉儲區(qū)3檢驗包裝及信息中心4配套門面5配套服務(wù)區(qū)6地下室7公廁8地下水池及泵房臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告9室內(nèi)安裝工程消防工程安防監(jiān)控工程三配套基礎(chǔ)設(shè)施工程mm綠化工程四合計(2013-021)》,本項目用地面積為16376.94m2,土地費用單價為1200元/m2,土地費用共計1965.23萬元；(5)勘察設(shè)計費：根據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格(2002)10號(6)環(huán)境影響評價費：根據(jù)國家計委、國家環(huán)保總局計價格服務(wù)收費管理暫行辦法>的通知》(計價格(2002)1980號)文件的(瓊價費管(2010)99號)文件的規(guī)定收取。(13)人防易地費：根據(jù)《海南省物價局省財政廳省人民防空(2010)329號)文件的規(guī)定收取。13.2.3基本預(yù)備費13.2.4建設(shè)期利息本項目貸款總額8000.00萬元，按照中國人民銀行2014年11月發(fā)布的五年基準(zhǔn)利率6.00%計算。建設(shè)期利息共計360.00萬元。13.2.5鋪底流動資金13.3項目總投資估算項目總投資12018.94萬元，其中：建設(shè)投資11096.27萬元，建設(shè)期利息360萬元，項目鋪底流動資金570.00萬元。建設(shè)投資包括工程費用7944.53萬元，其他費用3151.74萬元，基本預(yù)備費491.40臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告14融資方案與資金償還計劃14.1融資方案14.2資金償還計劃計劃。(詳細情況見附表4投資計劃與資金籌措表)15財務(wù)評價15.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取15.1.1財務(wù)價格15.1.3利率表15-1其他計算參數(shù)匯總表名稱計算參數(shù)備注燃料費營業(yè)收入×1.5%動力費營業(yè)收入×0.5%固定資產(chǎn)折舊設(shè)備15年、工程費用35年無形資產(chǎn)攤銷推銷年限40年臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告工資及福利費52人，公司領(lǐng)導(dǎo)、管理人員、工作人員每月工資分別按4000、3000、2000元計算福利費根據(jù)實際情況，按10%估計提取修理費固定資產(chǎn)原值×2%管理費用營業(yè)收入×1%營業(yè)費用營業(yè)收入×2%營業(yè)稅營業(yè)收入×5%《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》(2008城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅×5%教育費附加營業(yè)稅×3%地方教育附加稅營業(yè)稅×2%4部門關(guān)于海南省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》(瓊府辦(2011)15號)所得稅以利潤總額為基數(shù)房產(chǎn)稅15.2業(yè)主自身綜合收益估算價時近期類似物業(yè)的實際成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種方(1)農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易區(qū)出租收入易。項目周邊類似案例的租金單價在80元/m2·月—185元/m2·月之間，采取謹(jǐn)慎性原則，本項目交易區(qū)租賃價格為120元/m2·月，(2)倉庫出租收入通過對類似倉庫調(diào)查，項目周邊類似案例的租金單價在20元/(3)門面出租收入通過對類似門面調(diào)查，項目周邊類似案例的租金單價在80元/m2·月—180元/m2·月，結(jié)合項目地理位置和臨高縣的實際情況，采取謹(jǐn)慎性原則，本項目門面租金按135元/m2·月計算，本項目可(4)車庫租金收入費管理實施細則》(瓊計價管(2012)362號)和《海南省物價局關(guān)于各類停車場車輛停放管理收費的通知》(瓊價管(1999)68號)按30元/日.車位計算，停車位共120個，年收入為131.40萬元。(5)裝卸服務(wù)費收入本項目年吞吐量保守按臨高縣農(nóng)副產(chǎn)品總量(71萬噸)的20%計算，吞吐量為14萬噸，每噸裝卸服務(wù)費按10元計算，則本項目裝卸服務(wù)費收入為140.00萬元/年。(6)農(nóng)產(chǎn)品檢測費農(nóng)產(chǎn)品檢測費按每噸25元，裝卸量按14噸/年計算，則本項目農(nóng)產(chǎn)品檢測費收入為350.00萬元/年。(7)銷售管理服務(wù)提成收入銷售管理服務(wù)提成收入主要是指業(yè)主公司為入駐的農(nóng)副產(chǎn)品銷年銷售額可達到145000萬元，每年年末業(yè)主公司按年銷售收入的1%(8)物業(yè)管理費(9)營業(yè)稅金及附加 (瓊府辦(2011)15號)的規(guī)定，本項目地方教育附加費為營業(yè)稅15.3成本費用估算15.3.5財務(wù)費用2014年11月發(fā)布的5年基準(zhǔn)利率6.00%計算，財務(wù)費用共為360.0015.3.6其他費用15.4財務(wù)盈利能力分析值(Ic=8%)17030.48萬元，稅前投資回收期為4.62年。值(Ic=8%)11639.77萬元，稅后投資回收期為5.37年。15.5項目償債能力分析15.6財務(wù)生存能力分析15.7不確定性分析表15-5敏感性分析表序號不確定因素項目投資內(nèi)部收益率(所得稅后)度系數(shù)臨界點臨界值臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告12345建設(shè)投資15.8財務(wù)分析結(jié)論16社會評價16.1項目建設(shè)將為縣政府“保供穩(wěn)價”工作提供穩(wěn)定抓手16.2項目建設(shè)將逐步解決居民“買菜難、買菜貴”問題16.3項目建設(shè)將有力帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和創(chuàng)造相當(dāng)數(shù)量就業(yè)16.4項目建設(shè)有利于規(guī)范臨高縣農(nóng)副產(chǎn)品交易市場16.5項目建設(shè)將大力促進地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進程17風(fēng)險分析17.1項目風(fēng)險識別及分析17.1.1市場風(fēng)險17.1.5組織管理風(fēng)險17.1.6外部協(xié)作風(fēng)險17.2項目風(fēng)險評估表17-1項目風(fēng)險程度、風(fēng)險發(fā)生分析表序號風(fēng)險因素名稱災(zāi)難性嚴(yán)重一般度可能性度可能性度可能性度可能性1市場風(fēng)險市場需求變化競爭能力變化23工程風(fēng)險水文地質(zhì)工期臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告4資金風(fēng)險資金來源資金供應(yīng)及時性5組織管理風(fēng)險組織機構(gòu)內(nèi)部控制制度管理層能力6外部協(xié)作風(fēng)險供電市政17.3項目風(fēng)險防范對策17.3.1市場風(fēng)險的防范措施17.3.2政策風(fēng)險的防范措施17.3.3工程風(fēng)險的防范措施17.3.4資金風(fēng)險的防范措施17.3.5組織管理風(fēng)險的防范措施17.3.6外部協(xié)作風(fēng)險的防范18結(jié)論及建議18.1結(jié)論附表1項目總投資估算表(概算法)單位：萬元序號工程或費用名稱建安工程費設(shè)備及工其他費用合計比例1工程費用主體建筑工程2其他費用土地費用建設(shè)管理費工程監(jiān)理費前期工作咨詢費勘察設(shè)計費環(huán)境影響評價費勞動安全衛(wèi)生評審費場地準(zhǔn)備費與臨時設(shè)工程保險費招標(biāo)代理服務(wù)費施工圖審查費城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費人防易地費3基本預(yù)備費臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告建設(shè)投資4建設(shè)期利息5項目流動資金項目總投資比例(100%)附表2建設(shè)期利息估算表單位：萬元序號建設(shè)期121中長期借款建設(shè)期利息期初借款余額當(dāng)期借款當(dāng)期應(yīng)計利息期末借款余額其他融資費用小計(1.1+1.2)2建設(shè)期利息期初債務(wù)余額當(dāng)期債務(wù)金額當(dāng)期應(yīng)計利息期末債務(wù)余額其他融資費用小計(2.1+2.2)3合計(1.3+2.3)建設(shè)期利息合計(1.1+2.1)附表3流動資金估算表單位：萬元序號最低周轉(zhuǎn)天數(shù)數(shù)計算期1234567891流動資產(chǎn)存貨外購原材料、燃料在產(chǎn)品產(chǎn)成品現(xiàn)金預(yù)付賬款2流動負債預(yù)收賬款3流動資金(1-2)4流動資金當(dāng)期增附表4項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號合計12人民幣人民幣人民幣1總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金2資金籌措項目資本金用于建設(shè)投資項目業(yè)主用于流動資金項目業(yè)主用于建設(shè)期利息項目業(yè)主債務(wù)資金用于建設(shè)投資中長期借款用于建設(shè)期利息中長期借款用于流動資金流動資金借款其他資金臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告單位：萬元合計計算期234567891營業(yè)收入交易區(qū)租金收入面積(m2)4出租率單價(元/月)數(shù)量(m2)出租率收入單價(元/月)數(shù)量(m2)出租率車庫租金收入入單價(元/噸)吞吐量(萬噸/農(nóng)產(chǎn)品檢測費單價(元/噸)吞吐量(萬噸/銷售管理服務(wù)提成收入000000000提成比例物業(yè)管理費單價(元/月.m2)面積(m2)42稅金與附加營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加地方教育附加3房產(chǎn)稅臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心可行性研究報告附表6總成本費用估算表(生產(chǎn)要素法)單位：萬元序號計算期234567891外購原材料費2外購燃料及動力費3工資及福利費4修理費5其他費用管理費用營業(yè)費用6經(jīng)營成木(1+2+3+4+5)7折口費8攤銷費9利息支出長期借款利息支出短期借款利息支出總成本費用合計(6+7+8+9)固定成本臨高巨成農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易中心