天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目建議書

天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目建議書A107地塊項目建議書天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇一四年五月目錄一、項目發(fā)展依據(jù)及概況 4二、土地基本情況 51、土地自然情況 52、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響 73、土地市場 84、土地綜合分析結(jié)論 8三、城市及區(qū)域市場分析 91、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 91.1地區(qū)生產(chǎn)總值 91.2固定資產(chǎn)投資 101.3人口情況 111.4收入和消費 122、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 142.1地區(qū)生產(chǎn)總值 142.2房地產(chǎn)資產(chǎn)投資 152.3人口情況 162.4收入和消費 173、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 183.1珠海市土地市場概述 183.2珠海市商品房市場概述 194、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 204.1唐家灣板塊土地市場概述 204.2唐家灣板塊商品房市場概述 205、宗地周邊區(qū)域市場研究 21(1)格力海岸 21(2)遠(yuǎn)大美域 236、市場分析結(jié)論 24四、項目定位 251、項目整體定位 251.1品類定位 251.2市場定位 251.3產(chǎn)品分析 251.4客戶定位 262、規(guī)劃布局分析 283、產(chǎn)品定位 294、開發(fā)及銷售計劃 294.1開發(fā)思路 294.2定價依據(jù) 294.3年度建設(shè)計劃 294.4銷售計劃 305、項目定位結(jié)論 32五、經(jīng)濟(jì)測算 331、成本構(gòu)成 331.1規(guī)劃方案 331.2土地費用 351.3前期準(zhǔn)備費 351.4建安成本 352、三項費用及稅金 363、銷售價格 374、分期開發(fā)銷售、銷售設(shè)想 375、項目年度利潤情況 386、資金來源與運用 396.1投資計劃 396.2資金計劃 406.3測算結(jié)論 42六、項目SWOT分析 431、優(yōu)勢： 432、劣勢： 433、機會 444、挑戰(zhàn)： 44七、項目發(fā)展計劃 451、結(jié)論建議： 452、當(dāng)前工作進(jìn)展及下步工作計劃 46一、項目發(fā)展依據(jù)及概況珠海市唐家灣科技一路北，留詩路西地塊位于珠海市唐家灣新區(qū)發(fā)展的金鼎核心片區(qū)，隨著唐家灣片區(qū)的發(fā)展和大企業(yè)的紛紛入駐，未來置業(yè)需求旺盛，地塊升值空間較大。項目東鄰留詩路、南鄰科技一路、北鄰田館二街、西鄰鋼鐵廠，占地面積84,000㎡。2014年4月21日，天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過土地競拍形式取得項目地塊。根據(jù)對項目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等各項因素的綜合分析，該項目定位為天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的新住宅項目——綠色、幸福中小套型住宅項目，產(chǎn)品主要包括本項目的產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等，以滿足不同年齡區(qū)間、購房動機、置業(yè)狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，主力產(chǎn)品為面向?qū)ι鐓^(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對項目物業(yè)環(huán)境氛圍更加注重和樓盤價格比較敏感的客戶。該項目總投資18359萬元，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入19515萬元，可實現(xiàn)利潤總額為18359萬元，投資利潤率為14.34%，符合《天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目流程管理標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的項目評價標(biāo)準(zhǔn)（投資利潤率達(dá)到12%）。天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年開發(fā)建設(shè)天泉城堡項目，現(xiàn)在已經(jīng)交付使用。目前天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亟需開發(fā)建設(shè)新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴(kuò)大天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在珠海市場上品牌影響力。唐家灣科技一路北，留詩路西地塊地塊規(guī)模適宜，處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快，對天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略布局都有非常重要的影響。二、土地基本情況1、土地自然情況（1）宗地位置唐家灣科技一路北，留詩路西地塊珠海市唐家灣新區(qū)發(fā)展的金鼎核心片區(qū)，地塊緊鄰民營科技大廈。距離城軌唐家灣站僅5.8公里；距離金鼎市場不到2.6公里；距離拱北口岸不到24公里；距南方軟件園約1.1公里。（2）宗地四至項目東鄰留詩路、南鄰科技一路、北鄰田館二街、西鄰鋼鐵廠，唐家灣處于香洲區(qū)北部的范圍內(nèi)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，旅游特色優(yōu)勢明顯。其中，西側(cè)為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；南側(cè)臨近峰濤光子科技公司；北側(cè)臨近遠(yuǎn)亮教育高四復(fù)讀學(xué)校；東側(cè)臨近廣東省韶關(guān)技師學(xué)院珠海分校。北側(cè)有一個在建的房地產(chǎn)項目，其在建的房地產(chǎn)項目首層將建設(shè)為一條商業(yè)街。（3）宗地現(xiàn)狀項目地塊規(guī)整，基本呈正方形，屬于珠海市唐家灣規(guī)劃發(fā)展片區(qū)的核心片區(qū)，港灣大道發(fā)展軸北部。地塊內(nèi)部目前處于荒地狀態(tài)，待規(guī)劃建設(shè)。（4）社區(qū)配套交通情況：區(qū)域離城軌唐家灣站僅5.8公里，離城軌珠海北站僅6.3公里。有公交站：國際賽車場站、經(jīng)濟(jì)港站、南方軟件園站、寶萊特科技站，有3a路;3路;10a路;10路;10路班車;66路;68路;69路;k1路;k2路;k3路等十多條公交線直達(dá)。位于重要的交通路段，附近公共交通設(shè)施比較完善；以港灣大道為發(fā)展依托，去往市區(qū)只需20分鐘的車程；臨近鳳凰山隧道，到達(dá)珠海市西區(qū)具有方便的交通樞紐；靠近京珠告訴珠海收費站，到達(dá)廣州等城市十分方便。道路交通較為發(fā)達(dá)。教育情況：在項目地塊的東側(cè)有廣東省韶關(guān)技師學(xué)院珠海分校、珠海市博藝職業(yè)學(xué)校。項目東北側(cè)，東坪學(xué)校、東坪小學(xué)、東坪幼兒園。在項目南西側(cè)，廣東省工業(yè)高級技工學(xué)校珠海分校，珠海工貿(mào)技工學(xué)校。此外，在距項目4km范圍內(nèi)還有北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海分校、香洲金鼎第一小學(xué)等。醫(yī)療情況：金鼎醫(yī)院、一六八醫(yī)院、珠海民康醫(yī)療購物娛樂：項目西側(cè)緊鄰金鼎商業(yè)街，涵蓋多家百貨、商行，批發(fā)部等，現(xiàn)已成熟使用。距項目2km范圍內(nèi)現(xiàn)有匯客超市、信和超市、惠客生活廣場等。生活情況：距項目15分鐘車程內(nèi)為發(fā)展較為成熟的金鼎市場及，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活需求。（5）市政配套目前，唐家灣科技一路北，留詩路西地塊已實現(xiàn)了道路、水、電、氣、通訊等“八通一平”，為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了必要的開發(fā)條件。供電：電力來源于珠海供電局供電，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定，區(qū)內(nèi)設(shè)110kv變電站兩座。供水：由珠海市供水總公司唐家供水管理所直供，日供水量2萬噸。通訊：宗地片區(qū)設(shè)有通訊中心，已安裝程控電話及電信光纜，已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動通訊等多項服務(wù)。排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制。供氣：高新區(qū)設(shè)有中海廣東天然氣有限公司天然氣分輸站。（6）控規(guī)條件地塊用地面積為84,000㎡，用地性質(zhì)為居住用地。（地塊總用地面積為84000㎡）容積率≤2.0且≥1.0，集中獨立商業(yè)區(qū)建筑密度≤35%，住宅區(qū)建筑密度≤20%，綠地率≥35%。2、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響唐家灣科技一路北，留詩路西地塊——處于唐家高新技術(shù)區(qū)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園和校園一帶，屬于2002年起珠海市重點新城開發(fā)規(guī)劃。為進(jìn)一步呼應(yīng)珠?！疤萍覟承鲁且?guī)劃”戰(zhàn)略，整合資源，加大唐家灣新區(qū)港灣大道與留詩路一帶的建設(shè)力度，于2014年4月成立開發(fā)建設(shè)項目。天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的共同愿景是創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，提供住戶的高品質(zhì)生活需求，打造中國最美麗、最幸福住宅，其唐家灣科技一路北，留詩路西宗地是綠色、幸福中小套型住宅項目新住宅項目。項目宗地主導(dǎo)定位為中小套型住宅，包括本項目的產(chǎn)品主要包括高層住宅，15層高層住宅及2層商業(yè)、車位等。地塊所在片區(qū)為高新開發(fā)區(qū)及唐家灣新城核心發(fā)展片區(qū)，隨著各類型企業(yè)紛紛進(jìn)駐，對該地區(qū)的置業(yè)需求將越來越大。3、土地市場2014年1月珠海土地市場新增供應(yīng)18宗地塊，土地市場成交13宗地塊，土地市場成交金額224969.9107萬元，商住用地7宗，工業(yè)用地6宗，商辦用地3宗，工業(yè)及商業(yè)商務(wù)用地1宗，綜合用地1宗。2月份，土地成交市場冷清的慘況或會有所改變；據(jù)統(tǒng)計，2月珠海將有19宗地塊近123萬㎡土地入市，且商住類用地居多，土地成交將迎來機遇。4、土地綜合分析結(jié)論宗地位于珠海唐家灣新區(qū)發(fā)展規(guī)劃片區(qū)的核心片區(qū)，高新開發(fā)區(qū)附近，隨著珠海唐家灣規(guī)劃發(fā)展和大企業(yè)的紛紛入駐，未來置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大。近年來唐家灣片區(qū)土地供應(yīng)偏少，該地塊目前的關(guān)注度不高，僅有四五家開發(fā)商關(guān)注，可充分發(fā)揮天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司優(yōu)勢，減少競爭壓力。宗地日照充足，空氣平均相對濕度為79%。屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫24℃，1998年榮獲聯(lián)合國頒發(fā)的“國家改善環(huán)境最佳范例獎”，將給項目提供更加優(yōu)美的景觀。在工業(yè)區(qū)和高新區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能凸顯。通過對土地各項屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè)——綠色、幸福中小套型住宅項目。項目占地面積8.4萬平米，容積率≤2，規(guī)模較大，便于產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)。且區(qū)域宗地價值分區(qū)西側(cè)、南側(cè)為項目低價值區(qū)，北側(cè)為中價值區(qū)，中部、東部為項目的核心高價值區(qū)此時入市拿地將會比較容易獲得升值利潤。該項目優(yōu)勢明顯，對維持天天清泉開發(fā)有效公司的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展、提高知名度有重大的戰(zhàn)略意義。三、城市及區(qū)域市場分析1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析珠海，珠江口西岸的核心城市，經(jīng)濟(jì)特區(qū)，珠江三角洲南端的一個重要城市，位于廣東省珠江口的西南部，區(qū)位優(yōu)越，東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤。設(shè)有拱北、九洲、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業(yè)區(qū)等8個國家一類口岸，是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有“百島之市”之稱。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流。珠海是中國最早實行對外開放政策的四個經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，陸地面積有1701平方千米，戶籍人口106.01萬（2011年末），是廣東省人口規(guī)模最小的地級市。2013中國城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)報告珠海綜合排名全國第一，珠海為中國新興城市50強，新型花園城市；珠海屬國家新頒布的“幸福之城”，有“浪漫之城”的稱號。1.1地區(qū)生產(chǎn)總值2013年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1662.38億元，同比增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值43.11億元，增長5.4%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率為1.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值849.05億元，增長11.8%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率為59.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值770.21億元，增長9.2%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率為39.2%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2.6:51.6:45.8調(diào)整為2.6:51.1:46.3。在服務(wù)業(yè)中，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值441.64億元，增長10.3%，占GDP的26.6%。在第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售業(yè)增長11.1%，住宿和餐飲業(yè)增長2.0%，金融業(yè)增長12.0%，房地產(chǎn)業(yè)增長18.4%。民營經(jīng)濟(jì)增加值535.77億元，增長11.1%，占GDP的32.2%。2013年，珠海市人均GDP達(dá)10.48萬元，按平均匯率折算為1.69萬美元，同比增長9.7%。分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三個行政區(qū)分別實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1053.93億元、370.00億元和238.45億元，分別增長9.9%、12.2%和10.5%。1.2固定資產(chǎn)投資全年完成固定資產(chǎn)投資960.89億元，比上年增長23.0%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資272.58億元，增長12.6%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資947.64億元，增長21.7%；農(nóng)村投資13.25億元，增長47.8%。分投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)投資456.42億元，增長57.5%；非國有經(jīng)濟(jì)投資504.47億元，增長8.6%；其中民營經(jīng)濟(jì)投資260.55億元，增長7.5%；港澳臺、外商經(jīng)濟(jì)投資113.53億元，下降41.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資254.40億元，增長36.2%，其中工業(yè)投資254.26億元，增長36.2%，制造業(yè)投資114.18億元，下降23.4%；第三產(chǎn)業(yè)706.14億元，增長17.8%。全年在建項目559個，下降12.2%；新開工項目375個，增長46.5%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資272.58億元，比上年增長12.6%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房住宅投資209.66億元，增長15.3%。其中，90平方米以下住宅投資48.58億元，增長3.2%；144平方米以上住宅投資73.88億元，減少10.5%；別墅、高檔公寓投資4.75億元，減少26.8%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資11.49億元和18.23億元，分別增長72.3%和26.2%。保障性住房投資3.20億元，減少60.3%。全年商品房施工面積1853.75萬平方米，增長4.4%，其中商品住宅1306.81萬平方米，減少0.6%。商品房竣工面積381.62萬平方米，減少5.2%，其中住宅300.09萬平方米，減少8.8%。商品房銷售面積342.25萬平方米，增長36.2%，其中住宅307.55萬平方米，增長33.3%。年末商品房待售面積163.43萬平方米，增長17.1%，其中住宅115.6萬平方米，增長19.2%。1.3人口情況普查資料顯示，以2010年11月1日零時為標(biāo)準(zhǔn)時點的第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，珠海市常住人口為1560229人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的1235582人相比，十年共增加324647人，增長26.27%，年平均增長率為2.36%。普查資料顯示，珠海占全省常住人口總量的1.50%。1.4收入和消費全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36375元，比上年增長10.3%；扣除物價因素，實際增長7.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出26131元，增長8.5%。全年農(nóng)村居民人均純收入14940元，增長11.5%。全年居民消費價格總水平上漲2.3%。其中，食品、煙酒、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住等七類價格分別上漲2.9%、0.8%、0.7%、2.0%、1.1%、1.5%和4.7%；交通和通信的價格下降0.4%。全年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格下降1.4%。2、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析香洲區(qū)是廣東省珠海市中心城區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和金融中心，陸地總面積300平方公里，全區(qū)常住人83.23萬人，其中戶籍人口50.56萬人。香洲區(qū)位于南海之濱、珠江口西岸，東水連香港，南接壤澳門，背倚經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲腹地。處于北緯21°48'至22°27'，東經(jīng)113°3'至114°18'之間，屬于低緯度亞熱帶季風(fēng)區(qū)，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫22.4℃，全年1、2月份氣溫最低，進(jìn)入4月，溫度漸升，5-9月天氣較熱亦多雨，年平均降雨量1700-2300毫米。東風(fēng)為常向風(fēng)，夏以西南風(fēng)和東南風(fēng)為主，冬以東北風(fēng)為主，夏秋季有臺風(fēng)侵襲?？諝馄骄鄬穸葹?9%。景點有梅溪牌坊、共樂園、圓明新園、夢幻水城等。香州區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫24℃，1998年榮獲聯(lián)合國頒發(fā)的“國家改善環(huán)境最佳范例獎”。2.1地區(qū)生產(chǎn)總值2010年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值756.86億元，同比增長12.3%，增幅比預(yù)期目標(biāo)高出2.3個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為0.4:45.5:54.1。截止到2010年第三產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入1764.23億元，同比增長25.8%；實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值409.25億元，同比增長7.7%。以現(xiàn)代物流、商務(wù)、金融、軟件信息等為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，占服務(wù)業(yè)的比重達(dá)55.4%。消費市場保持暢旺,完成社會消費品零售總額400.05億元，同比增長22.5%，全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1447.65億元，同比增長16.8%，其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)889.66億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的61.5%。2010年共引進(jìn)內(nèi)外資項目324個，其中服務(wù)業(yè)項目288個，占引進(jìn)項目總數(shù)的88.9%。實際到位1000萬美元以上的外資項目6個，新引進(jìn)及增資億元以上內(nèi)資項目4個。全年實際直接利用外資6.05億美元，同比增長25.8%，占全市的49.4%；引進(jìn)市外內(nèi)資16.95億元，完成年度預(yù)期目標(biāo)的120.5%，均超額完成全年任務(wù)。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)投資全年房地產(chǎn)開發(fā)投資272.58億元，比上年增長12.6%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房住宅投資209.66億元，增長15.3%。其中，90平方米以下住宅投資48.58億元，增長3.2%；144平方米以上住宅投資73.88億元，減少10.5%；別墅、高檔公寓投資4.75億元，減少26.8%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資11.49億元和18.23億元，分別增長72.3%和26.2%。保障性住房投資3.20億元，減少60.3%。全年商品房施工面積1853.75萬平方米，增長4.4%，其中商品住宅1306.81萬平方米，減少0.6%。商品房竣工面積381.62萬平方米，減少5.2%，其中住宅300.09萬平方米，減少8.8%。商品房銷售面積342.25萬平方米，增長36.2%，其中住宅307.55萬平方米，增長33.3%。年末商品房待售面積163.43萬平方米，增長17.1%，其中住宅115.6萬平方米，增長19.2%。2.3人口情況（第五次人口普查數(shù)據(jù)）：唐家灣鎮(zhèn)總?cè)丝?0186

男14319

女15867

家庭戶戶數(shù)6648

家庭戶總?cè)丝?總)19207

家庭戶男9710

家庭戶女9497

0-14歲(總)39480-14歲男22270-14歲女172115-64歲(總)2507315-64歲男1156915-64歲女1350465歲及以上(總)116565歲及以上男52365歲及以上女642戶口本地住在本地90912.4收入和消費經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果惠及廣大人民，居民收入穩(wěn)步增長。2012年，在崗職工人均年工資28370元，比上年增長11.8%。人均消費性支出為14,616.16元，同比增長14.09%。其中食品支出為8,045元，占總支出的37.05%，同比增長6.89%；居住支出為4,619.35元，占總支出的19.24%，同比增長191.17%。3、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述3.1珠海市土地市場概述據(jù)珠海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014年1月珠海土地市場新增供應(yīng)18宗地塊，共1227675.1平方米，環(huán)比上漲26.87%，同比上漲500.44%；1月珠海土地市場成交13宗地塊，共387715.786平方米，環(huán)比下降71.39%，同比上漲22.14%；1月珠海土地市場成交金額224969.9107萬元，環(huán)比下降81.55%，同比下降27.45%。

從供地類型看，商住用地7宗，共481616.54平方米；工業(yè)用地6宗，共356148.88平方米；商辦用地3宗，共104960.55平方米；工業(yè)及商業(yè)商務(wù)用地1宗，共68310.98平方米；綜合用地1宗，共216638.15平方米。

1月份珠海土地市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面：成交量及土地收入大跌，而供應(yīng)量卻呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象。成交市場的慘淡，究其原因，一方面是總體的入市量低，且成交地塊多是一些低總價的工業(yè)用地等；另一方面是去年珠海地市最火爆的橫琴區(qū)遭遇零地塊成交，令土地市場遜色不少。而進(jìn)入2月份，土地成交市場冷清的慘況或會有所改變；據(jù)統(tǒng)計，2月珠海將有19宗地塊近123萬㎡土地入市，且商住類用地居多，土地成交將迎來“井噴”。3.2珠海市商品房市場概述2012年1-9月份，珠海商品房銷售金額累計186.87億元億元，同比減少5.39%，其中商品住宅銷售金額累計174.34億元，同比減少5.04。均價方面，整體易均價為每平方米10830.08元，同比下降10.91%。2012年珠海主城區(qū)商品住宅的總供應(yīng)量為14631套，其中2011年存量為5694套，2012年新增供應(yīng)量為8937套。供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以80-90平方米（3225套）和0-60平方米（2144套）相對較多，其次為120-144平方米（2120套）和144-180平方米（1853套），占到總供應(yīng)量的64%。2012年珠海城區(qū)商品房住宅網(wǎng)簽量為7309套。主要消化面積段為80-90平方米（2084套）、120-144平方米（1266套）、0-60平方米（831套）、144-180平方米（801套），與供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本吻合。4、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展概述4.1唐家灣板塊土地市場概述2013年上半年，唐家灣板塊上市土地面積56萬方，總建面積達(dá)158萬方，主要集中在唐家鎮(zhèn)區(qū)域。淇澳島還有待開發(fā)。4.2唐家灣板塊商品房市場概述唐家灣在各大品牌開發(fā)商進(jìn)駐后，借著強勢資源背景，近年成為外地投資度假客的首選區(qū)域之一，目前已形成珠海豪宅區(qū)這一印象，因這種開發(fā)背景，唐家灣片區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)基本為中大戶型為主，典型的項目如格力海岸，中海銀海灣。而剛需盤則有中海桃花源和華發(fā)蔚藍(lán)堡。項目名稱總建面（萬m2）容積率主力戶型銷售情況目前均價（元/m2）整體銷售率華發(fā)蔚藍(lán)堡311.389m2：2+1房130-140m2：4房目前已取預(yù)售證約1375套小高層14000-15000（含裝修）高層54%格力海岸103390m2：2房160m2：3房已推191套18000元/m2（含3000元裝修）銷售30套，網(wǎng)簽3套中海銀海灣232.1200-160m2：4房2012年預(yù)售179套16000元/m2起價（含4000-5000精裝修）網(wǎng)簽125套中海桃花源122112-175m2：3房/4房2012年預(yù)售474套13800元/m2（含2500元/m2裝修）網(wǎng)簽353套數(shù)據(jù)來源世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報5、宗地周邊區(qū)域市場研究(1)格力海岸項目簡介：格力海岸，踞珠三角臻罕南向半島之上，位處與近代文明伴生的南中國海第一灣——珠海唐家灣，千年福地，靠山向海。擁1.5公里陽光海岸線，享200萬平米原生山脈天然氧吧，鄰5000公頃紅樹林濕地。壯美自然，生態(tài)人居。擁1.5公里陽光海岸線，享200萬平米原生山脈天然氧吧，鄰5000公頃紅樹林濕地。壯美自然，生態(tài)人居。項目位于情侶北路唐家灣新城核心片區(qū)，周邊千米范圍內(nèi)五大主題公園縈繞，郊野公園、體育公園、城市公園、社區(qū)公園、濱海公園，其中南中國海沿岸規(guī)劃為生態(tài)濱海公園，設(shè)計總長5.2公里觀海綠色長廊。鄰近總部基地核心片區(qū)，金山軟件園、藍(lán)灣智島等重大項目均已啟動，大學(xué)園區(qū)集結(jié)了北師大、北理工、中大等知名學(xué)府。娛樂、休閑、生活、交通等配套一應(yīng)俱全。格力海岸，珠海海景第一豪宅。雄踞珠三角臻罕南向半島之上，位處與近代文明伴生的南中國海第一灣——珠海唐家灣，千年福地，始于山開向海。格力海岸媲美全球八大灣區(qū)，緊鄰200萬平米原生山脈天然氧吧與5000公頃紅樹林濕地，擁有珠海最美的陽光海岸線，享受湛藍(lán)海天的絕美勝景。格力海岸總建面百萬平方米，由風(fēng)帆洋房、蝶式高層、凌云高層等多元化建筑錯落布局而成，與自然共生共處，綠化率高達(dá)53%，項目打造200個泊位的私家游艇會、50萬平米山水主題園林、6000平米高端瞰海會所、國際化幼兒園以及后續(xù)18萬平米濱海風(fēng)情商業(yè)街等優(yōu)越配套。頂級度假生活，時刻奢享。項目銷售動態(tài)：格力海岸在售蝶式高層20棟和21棟，91㎡-98㎡兩房，178㎡四房，起價20000元/㎡，均價24000元/㎡。格力海岸新品88-158平米凌云高層將在五一期間正式接受公開認(rèn)購，樣板房也將于五一傾城綻放。(2)遠(yuǎn)大美域項目簡介：珠海遠(yuǎn)大美域總占地面積23萬平方米，建筑面積40萬平方米，是珠海目前房地產(chǎn)市場上規(guī)模領(lǐng)先的大盤之一。遠(yuǎn)大美域項目東臨鳳凰山余脈、規(guī)劃中的石坑山生態(tài)公園；南部與唐家灣商業(yè)中心區(qū)隔路相望，生活配套齊全；西側(cè)是該公司代政府規(guī)劃建設(shè)的八萬平米城市綠地，距窄處80米，最寬處達(dá)140米，將在年內(nèi)建成與項目渾然一體的綠地公園，建成超大景觀綠地；再往西就是通往廣州的高速公路起點，以及正在建設(shè)的廣珠輕軌車站。北望淇澳島海景：淇澳島是珠海最大的島嶼，也是紅樹林保護(hù)區(qū)所在地。整個項目由TH（雙拼及聯(lián)排別墅）、4+1退臺洋房、7層電梯洋房和小高層組成，將分為四期建設(shè)完成，整體容積率1.7，其中一期容積率只有1.05，是珠海罕有的低層、低密度、低容積率住宅區(qū)。遠(yuǎn)大美域由美國紐約WNB+A設(shè)計事務(wù)所擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，以南北向板樓為主，以自由靈活的建筑布局，營造出美國南海岸佛羅里達(dá)的建筑設(shè)計風(fēng)情，項目內(nèi)將建成近萬平米中心湖景，貫穿整個社區(qū)，營造親水生活氛圍；還將建成八萬平方米城市綠地景觀。建成后，整個項目將擁有外部的山海景觀、內(nèi)部的中心湖和城市綠地、貫通整個小區(qū)的景觀節(jié)點走廊、以及每家每戶宅前屋后的私家景觀，構(gòu)成由外而內(nèi)的四級景觀系統(tǒng)。遠(yuǎn)大美域配套設(shè)施完善，將建有小學(xué)、幼兒園，將建成一期佛羅里達(dá)風(fēng)情及二期會所，提供各類生活配套設(shè)施，并設(shè)有室內(nèi)外雙泳池、湖景健身房、劍橋書院、中西餐廳等高尚休閑設(shè)施。項目銷售動態(tài)：在售165㎡四房、201㎡、203㎡五房，均價12000元/㎡，一次性付款97折，按揭98折。6、市場分析結(jié)論近年來珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。唐家灣處于香洲區(qū)北部的范圍內(nèi)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，旅游特色優(yōu)勢明顯，隨著廣珠城軌的開通，將拉近唐家鎮(zhèn)與珠海主城區(qū)之間的距離，區(qū)位優(yōu)勢不斷增強。在較為嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，珠海市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷，但是放眼長遠(yuǎn)，市場形勢還是相對樂觀。經(jīng)過慎重和科學(xué)的決策后，此時拿地將會獲得非常明顯的成本優(yōu)勢?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、開發(fā)商資金情況的普遍惡化，以及地方政府財政緊張情況，政府不會讓市場長期低迷下去，明年下半年以后，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⑺蓜印Ｋ?、項目定?、項目整體定位1.1品類定位通過對項目所在區(qū)域及土地各項屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè)天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的新住宅項目——綠色、幸福中小套型住宅項目1.2市場定位根據(jù)該項目的位置及未來規(guī)劃，項目的市場定位是：“幸福住宅區(qū)，綠色宜居小區(qū)”1.3產(chǎn)品分析本地中小套型市場分析

（1）現(xiàn)狀分析：由于本項目處于唐家高新技術(shù)區(qū)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園和校園一帶，因此越來越多的白領(lǐng)階層不斷涌現(xiàn)，工廠對中高層管理人員需求的增大和學(xué)生教師群體的增加，使該地區(qū)呈現(xiàn)年輕化和知識化的結(jié)構(gòu)，年輕人獨立意識逐步加強，而管理人員則追求高品質(zhì)的環(huán)境。個性追求和對私人空間的向往逐步走向成熟，使本地區(qū)中小套型住宅有了極大的需求，而我們的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也順應(yīng)該潮流，推出不少的具有針對性的中小套型住宅，由于具有定位準(zhǔn)確，適銷對路，市場接受力強等特色，而深受市民，特別是年輕一族和小家庭的喜愛，從而使這些項目開發(fā)的成功成為必然。

（2）未來分析：中小套型的建設(shè)，一方面是，我們把握了市場需求這一點。另一方面是中小套型市場的客戶群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，客戶購買門檻低等特點，將成為長期的開發(fā)熱點，因為年輕一代總是不斷成長，而小家庭結(jié)構(gòu)的數(shù)目大，潛在的消費群體廣從而使需求總量不斷涌現(xiàn)，市場機會不斷出現(xiàn)。所以，中小套型開發(fā)是大有前途的。

1.4客戶定位通過對宗地相關(guān)因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對項目物業(yè)環(huán)境氛圍更加注重和樓盤價格比較敏感的客戶。（1）客戶特征分析職業(yè)：目標(biāo)客戶以附近工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和校區(qū)、高新技術(shù)區(qū)和珠三角地區(qū)為中心，輻射整片唐家地區(qū)和珠海片區(qū)，以及珠三角地區(qū)和港澳地區(qū)的投資者；或者家境較好需改善居住環(huán)境的當(dāng)?shù)鼐用竦?。年齡：根據(jù)項目的所在地段和未來前景，本項目購買客群的主要年齡段為25－45歲的首置及首改客戶，其中以30-35歲客戶為主力客群。教育程度：以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。家庭結(jié)構(gòu)：以1－3人居住為主。家庭收入：以家庭收入每月4000-10000元為主。置業(yè)目的：首次置業(yè)為主，改善性居住為輔，自住為主要購房目的。消費偏好：在現(xiàn)有的市場狀況與區(qū)域環(huán)境下，購買行為理性，消費者對價格比較敏感，對生活方式，配套設(shè)施等的要求較高。（2）客源分布在考慮項目體量和物業(yè)形式的基礎(chǔ)上，為了爭取最大客源積累和擴(kuò)大客戶來源，我們的目標(biāo)客戶群體重點為各大工業(yè)區(qū)人群及周邊工作居住的人群、高新區(qū)白領(lǐng)和科研人員、附近校區(qū)的教師和珠三角地區(qū)的投資者。其次是潛在消費群體，如：少數(shù)有支付能力的學(xué)生、單親家庭和老年人等，他們的具體情況如下：在工業(yè)區(qū)或周邊工作居住的中高收入人群他們在工業(yè)區(qū)工作或居住，是工廠的主管人員、企業(yè)的骨干人員或中高級管理人員，以及周邊工業(yè)園區(qū)域的科技產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的從業(yè)人員和中高等專業(yè)技術(shù)人員，他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來無限便捷。高新區(qū)白領(lǐng)和科研人員來珠海工作時間不長或大學(xué)畢業(yè)參加工作3-5年的白領(lǐng)人士，在高新區(qū)一帶上班，待遇相對較高，不過積蓄不多，他們購房一般在父母的幫助下購買自己的居所，偏好戶型相對較小的，如60平方米的兩房兩廳。然而來珠海多年，經(jīng)過多年的積累的科研人員，他們不滿足于租房或現(xiàn)有的住房，追求高品質(zhì)的生活，他們把眼光放在了綜合素質(zhì)比較高的樓盤上，戶型一般比較偏好三房兩廳。附近校區(qū)的教師由于唐家灣地區(qū)有幾所大學(xué)聚集此地，因此為該地區(qū)的房地產(chǎn)市場增加了一定的需求量，也將成為項目部分客群所在地。此外，校區(qū)的需求者作為學(xué)校的教師擁有一定的購買力，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的居住生活，他們對本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受,為更方便工作和生活，從而產(chǎn)生了購房需求。部分投資客戶及當(dāng)?shù)鼐用裉萍铱萍家宦繁?，留詩路西地區(qū)作為珠海價格的洼地，在價格上必然更具優(yōu)勢和吸引力，相對的低價格加上較為方便的生活及交通配套，可以吸引珠三角地區(qū)的投資人群；同時，唐家的居民包括宗地周邊居民仍然存在改善性需求。潛在消費群體：少數(shù)有支付能力的學(xué)生、單親家庭和老年人等隨著城市老齡化趨勢與年輕人獨立意識的不斷增強，這一批市場必然會有比較大的需求，而且與當(dāng)前使用客戶群不同，老年客戶與單親家庭并非將小戶型住宅視為過渡性產(chǎn)品，而是看作家庭住宅來使用。而少數(shù)有支付能力的學(xué)生則希望有一個私人的獨處空間在父母的幫助下購買住宅。因此，該項目位于唐家灣地區(qū)作為非城市中心與亞中心地帶的小戶型住宅，雖然缺乏時尚、現(xiàn)代的高檔配套，但只要擁有相對成熟的生活配套，便能夠獲得這部分客源的認(rèn)可。2、規(guī)劃布局分析該項目北鄰田館二街、西鄰鋼鐵廠、東鄰留詩路、南鄰科技一路，總用地面積8.4萬㎡。其中，項目西側(cè)為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；項目南側(cè)臨近峰濤光子科技公司和哈爾濱工業(yè)大學(xué)珠海校區(qū)；項目北側(cè)臨近遠(yuǎn)亮教育高四復(fù)讀學(xué)校；項目東側(cè)臨近廣東省韶關(guān)技師學(xué)院珠海分校和沙場。項目北側(cè)有一個在建的房地產(chǎn)項目，其在建的房地產(chǎn)項目首層將建設(shè)為一條商業(yè)街。然而，該區(qū)域附近未來將規(guī)劃建設(shè)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、綜合服務(wù)片區(qū)和休閑旅游片區(qū)共三大片區(qū)。規(guī)劃還對公共設(shè)施布局進(jìn)行調(diào)整，將在留詩山核心區(qū)內(nèi)建設(shè)行政辦公中心；留詩山及唐家島布局商業(yè)中心；而文化中心則在留詩山核心區(qū)。因此，受道路系統(tǒng)、商業(yè)環(huán)境、教育氛圍、工業(yè)園區(qū)私密性等因素的影響，宗地價值分區(qū)西側(cè)、南側(cè)為項目低價值區(qū)，北側(cè)為中價值區(qū)，中部、東部為項目的核心高價值區(qū)。根據(jù)項目強排方案，高價值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)2層商業(yè)和15層住宅，中低價值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)15層住宅。商業(yè)部分沿項目東側(cè)道路分布。3、產(chǎn)品定位根據(jù)地塊區(qū)域位置、周邊項目、地塊特點綜合考慮，本項目的產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等。具體定位描述如下：高層產(chǎn)品：15層高層住宅，平均面積95㎡左右，以兩居室及三居室為主，總戶數(shù)為1260戶。商業(yè)：在項目東側(cè)設(shè)置2層商業(yè)，總面積為84000㎡，同時為本項目的主體商業(yè)區(qū)。車位：共有地上車位0個，產(chǎn)權(quán)地下車位1050個，面積為40㎡/個，人防車位0個，面積為0㎡/個，整體車戶比為1:0.83。4、開發(fā)及銷售計劃4.1開發(fā)思路根據(jù)珠海市香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場情況、項目自身的具體情況及天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的開發(fā)能力，項目開發(fā)思路為：項目分二期開發(fā)，一邊開發(fā)一邊銷售，項目開工面積總計168,000平方米，2014年計劃開發(fā)46,667平方米，2015年計劃開發(fā)46,667平方米，2016年計劃開發(fā)37,333平方米，2017年計劃開發(fā)37,333平方米。4.2定價依據(jù)根據(jù)對珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及項目周邊樓盤銷售情況的分析，項目2014年住宅產(chǎn)品入市價格為6,500元/平米。4.3年度建設(shè)計劃項目由于規(guī)模較中等，為“四年建設(shè)、四年銷售”，項目建設(shè)期為2014年—2017年，2014年5月一期開工，項目總建筑面積為168,000平米，2017年5月全部竣工，2015年5月一期具備入住條件。表4-1A017塊建設(shè)計劃4.4銷售計劃2015年5月一期正式開盤，上市15層小高層產(chǎn)品。項目整體銷售周期為四年，在2015年及2016年銷售收入達(dá)到峰值，2017年及2018年銷售速率減緩，詳細(xì)銷售指標(biāo)如下：表4-2A017地塊整體銷售計劃5、項目定位結(jié)論本項目為天天清泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的新住宅項目——綠色、幸福中小套型住宅項目。市場定位為“幸福住宅區(qū)，綠色宜居小區(qū)””。目標(biāo)客戶以附近工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和校區(qū)、高新技術(shù)區(qū)和珠三角地區(qū)為中心，輻射整片唐家地區(qū)和珠海片區(qū)，以及珠三角地區(qū)和港澳地區(qū)的投資者；或者家境較好需改善居住環(huán)境的當(dāng)?shù)鼐用竦?。產(chǎn)品主要包括小高層住宅及商業(yè)、車位等，主力戶型為60-100㎡，中等價格入市，契合市場需求。項目開發(fā)思路為二期開發(fā)，一邊開發(fā)一邊銷售，項目開工面積總計168,000平方米。由于項目規(guī)模較中等，為“四年建設(shè)、四年銷售”，項目建設(shè)期為2014年—2017年，2014年5月一期開工，項目總建筑面積為168,000平米，2017年5月全部竣工，2015年5月一期具備入住條件。結(jié)合本項目的中高端定位，主體建設(shè)材料按當(dāng)?shù)赝ㄓ脴?biāo)準(zhǔn)，重點是提高外立面及園區(qū)景觀等的標(biāo)準(zhǔn)，打造具現(xiàn)代氣息的品質(zhì)典范幸福綠色住宅，與區(qū)域的大量中低檔樓盤形成差異化，吸引剛需改善型住房需求，提高產(chǎn)品知名度和品牌效應(yīng)。五、經(jīng)濟(jì)測算1、成本構(gòu)成A017地塊項目總開發(fā)成本共計170,024萬元，按照可售面積169800平米（不含地下人防車庫）計算，每平米可售面積開發(fā)成本為10,121元/平方米。表5-1A017地塊項目成本構(gòu)成表序號類別金額（元）成本單價1、出讓金1,083,600,0006,4502、咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測、設(shè)計、監(jiān)理86,688,0005163、建安費用302,400,0001,8004、管理費用（工資和辦公費用）32,508,0001945、營銷費用（含廣告費）32,508,0001946、融資費用6,400,000387、稅費162,540,0009688、裝修費用009、合計1,700,244,00010,121170,024（萬元）1.1規(guī)劃方案（1）用地指標(biāo)表5-2A017地塊項目用地指標(biāo)表總占地面積84000m2總建筑面積168000m2容積率2可售面積169800m2（2）住宅產(chǎn)品指標(biāo)表5-3A017地塊項目住宅產(chǎn)品指標(biāo)表（3）公建產(chǎn)品指標(biāo)表5-4A017地塊項目公建產(chǎn)品指標(biāo)表公建產(chǎn)品指標(biāo)用地指標(biāo)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積可售面積綠化面積31,920道路面積17,940配套設(shè)施（辦公、娛樂、體育設(shè)備）17,640商業(yè)建筑面積（2層）8,40016,800住宅建筑面積8,100121,500合計84,000138,300（4）車庫產(chǎn)品指標(biāo)表5-5A017地塊項目車庫產(chǎn)品指標(biāo)表產(chǎn)品構(gòu)成車位數(shù)建筑面積可售面積車位車庫地上車位0地下車位（人防）042,000地下車位1,05042,00031,500非機動車庫0小計1,05084,00031,5001.2土地費用A017地塊項目按照土地12900元/㎡單價進(jìn)行計算，包括土地契稅等在內(nèi)共計108360萬元，按照可售面積169800平米（不含地下人防車庫）計算，可售土地成本為6450元/平方米。詳見六合地塊項目測算。1.3前期準(zhǔn)備費包括勘察、設(shè)計、場地平整、臨時設(shè)施費等，共計8668,8萬元，按照可售面積169800平米（不含地下人防車庫）計算，可售前期成本為516元/平方米。詳見六合地塊項目測算。1.4建安成本本項目共計建安成本為36990萬元，按照可售面積169800平米（不含地下人防車庫）計算，可售建安成本單價為2178元/㎡。表5-6A017地塊項目各類產(chǎn)品建安成本2、三項費用及稅金銷售費用按照銷售收入的2.0%計提，管理費用按照銷售收入的1.5%計提，財務(wù)費用為零，項目的貸款利息資本化后計入項目開發(fā)成本。表5-7A017地塊項目費用測算表類別金額（萬元）可售面積單方（元/平方米）銷售費用32,508,000191管理費用32,508,000191合計65,016,000383表5-8A017地塊項目銷售費用及附加表3、銷售價格表5-9A017地塊項目各類產(chǎn)品售價情況產(chǎn)品類型上市售價（元/m2）產(chǎn)品類型兩梯六戶60㎡12,000兩梯六戶60㎡兩梯四戶100㎡12,000兩梯四戶90㎡沿街商業(yè)20,000沿街商業(yè)地下車位5,000地下車位銷售均價12,250銷售均價4、分期開發(fā)銷售、銷售設(shè)想表5-10A017地塊項目各年度開竣工面積根據(jù)項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，本項目自2014年入市銷售，2018年項目售罄。表5-11A017地塊項目各年度銷售情況5、項目年度利潤情況項目2014-2018年的年度可實現(xiàn)利潤情況如下表所示，五年項目利潤總額為2.49億元，凈利潤總額1.84億元.。表5-12A017地塊項目各年度利潤情況表6、資金來源與運用6.1投資計劃A017地塊項目成本費用為170670萬元，為“五年建設(shè)、五年銷售”，2014年投資138366萬元，主要為土地費用、報批報建費用、開發(fā)前期準(zhǔn)備費，2014年6月開工面積為46,667平米，2018年5月全部竣工，2016年6月一期具備入住條件。表5-13A017地塊項目投資計劃6.2資金計劃A017地塊項目啟動資金為5.97億元，為集團(tuán)投資，投入時間為2014年10月。用于土地資金、報批報建費用及前期費用。2014年實現(xiàn)銷售收入后，項目具備滾動開發(fā)條件，于2016年一季度末償還全部集團(tuán)借還，共計發(fā)生利息資本化640萬元。項目開發(fā)周期為5年，銷售周期為5年，項目投資回收期為1.7年，共計實現(xiàn)利潤18359萬元，投資利潤率為14.34%，項目盈利能力及資金回流能力較強。表5-14A017地塊項目資金計劃估算表7、經(jīng)濟(jì)效益6.3測算結(jié)論A017地塊項目的經(jīng)營收入為195150萬元，商品房平均銷售價格為12000元/m2。項目總投資170670萬元，預(yù)計實現(xiàn)利潤總額為24479萬元，投資利潤率為14.34%（項目啟動資金為5.97億元，項目周期為5年）。表5-15A017地塊項目利潤測算表六、項目SWOT分析1、優(yōu)勢：（1）、項目位于城市郊區(qū)地段，環(huán)境優(yōu)美，隨著該區(qū)域進(jìn)一步綠化改造，未來將給項目提供更加優(yōu)美的景觀。在高新開發(fā)區(qū)的工廠附近，宗地的綠色宜居功能凸顯。項目周邊有情侶北路、淇澳島、石坑山森林公園……為人們生活提供優(yōu)美的環(huán)境。（2）、項目附近是高新科技區(qū)，附有學(xué)校、工廠、政府部門及村落，具有一定的生活人群和生活配套。距項目15分鐘車程內(nèi)為發(fā)展較為成熟的唐家街道商業(yè)中心，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，為項目提供了“15分鐘生活圈”。（3）、唐家區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，大企業(yè)云集，且隨著政府的規(guī)劃與大企業(yè)的投資建設(shè)，又有大型企業(yè)紛紛進(jìn)駐，項目客群基礎(chǔ)較好。（4）、項目位于重要的交通路段，附近公共交通設(shè)施比較完善；臨近港灣大道，去往市區(qū)只需20分鐘的車程；臨近鳳凰山隧道，到達(dá)珠海市西區(qū)具有方便的交通樞紐；靠近京珠告訴珠海收費站，到達(dá)廣州等城市十分方便。（5）、項目的市場定位是綠色、幸福中小套型住宅，因此作為中小套型住宅的項目其客戶群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，客戶購買門檻低等特點，將成為長期的開發(fā)熱點，因為年輕一代總是不斷成長，而小家庭結(jié)構(gòu)的數(shù)目大，潛在的消費群體廣從而使需求總量不斷涌現(xiàn)，市場機會不斷出現(xiàn)。（6）、由于項目的定價適中，具有定位準(zhǔn)確，適銷對路，市場接受力強等特色，從而深受市民，特別是年輕一族和小家庭的喜愛，使這些項目開發(fā)的成功成為必然。2、劣勢：（1）、項目位于國際賽車場附近，賽車比賽時有噪音影響，對隔音材料的需求十分嚴(yán)格。（2）、項目周邊配套設(shè)施較為不完善，對人們的日常生活有一定的影響。（3）、項目位于唐家地區(qū)，然而唐家地區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢，發(fā)展條件欠缺，珠海本地甚至存在一定的居民對唐家地區(qū)還不了解甚至不認(rèn)識。（4）、項目樓面地價獲取較高，由于項目既要滿足中低階層的需求，也要達(dá)到一定的利潤，樓價定位有一定的難度，從而在一定的程度上影響公司利潤的獲取。（5）、項目周邊環(huán)境需要進(jìn)行一定的改進(jìn)，路面灰塵較多，對附近的沙場要進(jìn)行一定的應(yīng)對措施，也需要對旁邊的鋼鐵廠進(jìn)行拆遷安置。3、機會（1）、項目位于珠海的東部地區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，珠海市內(nèi)的住房供給存在一定的壓力，人口未來將會向東、西兩部分分散。加上政府的規(guī)劃，對唐家未來的投入加大，項目附近將會打造一座“唐家新城”，配套設(shè)施不斷完善，新市區(qū)的建設(shè)方便人們的生活。（2）、未來港珠澳大橋與深中大橋的開通，入口均位于珠海的東部地區(qū)，居住在珠海東區(qū)具有一定的地理交通優(yōu)勢。（3）、附近樓盤普遍檔次較低，產(chǎn)品力較差，改善型客戶存在一定外溢情況，本案將著力打造高質(zhì)量低價位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求。（4）、項目周邊的生活配套區(qū)域，隨著科技園的發(fā)展和大企業(yè)的紛紛入駐，未來職業(yè)需求旺盛。（5）、由于“唐家新城”樓盤屬于高檔建筑，房價較高，會導(dǎo)致需求外溢到該項目。4、挑戰(zhàn)：（1）、項目周邊樓盤較多，價格較低，競爭比較激烈，本項目需要在產(chǎn)品特色上做文章。（2）