田家湖生態(tài)新城控制性詳細(xì)規(guī)劃

PAGEPAGE24目錄第一部分 田家湖生態(tài)新城開發(fā)營銷策劃第一章背景解讀，問題思考 11、空間區(qū)位與歷史文脈 12、社會經(jīng)濟(jì)背景 13、場地現(xiàn)狀解讀 24、區(qū)域發(fā)展問題思考 6第二章整合發(fā)展，謀城布略 81、資源整合與目標(biāo)總括 82、功能整合與新城定位 83、市場整合與項(xiàng)目發(fā)展定位 94、空間整合與容量預(yù)測 105、文化整合與內(nèi)涵提升 12第三章營銷城市，策略新城 131、政府引導(dǎo)，分期開發(fā) 132、市場運(yùn)作，經(jīng)營土地 143、城市品牌營銷與推廣 164、開發(fā)政策引導(dǎo) 17第四章經(jīng)濟(jì)分析，效益評估 181、政府行為經(jīng)濟(jì)分析 182、開發(fā)商行為經(jīng)濟(jì)分析 213、消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)買樓 234、初步評估結(jié)論 23第二部分 田家湖生態(tài)新城控制性詳細(xì)規(guī)劃第五章方案構(gòu)思，總體布局 241、規(guī)劃目標(biāo)與理念 242、方案構(gòu)思 243、用地布局規(guī)劃 264、方案比較 28第六章專項(xiàng)規(guī)劃，空間支持 291、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃 292、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 303、綠地系統(tǒng)規(guī)劃 314、空間景觀系統(tǒng)規(guī)劃 315、防洪排澇 326、六線導(dǎo)控要點(diǎn) 32第七章開發(fā)導(dǎo)控，形態(tài)塑造 331、土地使用相容性控制 332、密度分區(qū)與開發(fā)強(qiáng)度控制 333、高度控制 344、后退紅線 345、建筑形體與色彩 346、規(guī)劃實(shí)施時(shí)序 34第三部分 田家湖生態(tài)新城中心區(qū)詳細(xì)設(shè)計(jì)第八章總體設(shè)計(jì)，空間塑造 351、設(shè)計(jì)目標(biāo) 352、設(shè)計(jì)原則 353、設(shè)計(jì)構(gòu)思及概念 354、交通規(guī)劃 365、整體空間形態(tài)塑造 366、開發(fā)強(qiáng)度控制 37第九章節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，空間導(dǎo)控 381、新城中心 382、田家湖公園 393、城市設(shè)計(jì)導(dǎo)控 43第四部分 附件附件一現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告 451、調(diào)研工作概況 452、規(guī)劃編制的背景 453、本次規(guī)劃的任務(wù) 454、規(guī)劃區(qū)位置及范圍 465、規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀概況及分析 466、縣城周邊水系分布情況及分析 507、主要結(jié)論 51附件二基礎(chǔ)資料匯編 511、地理區(qū)位、自然條件、自然資源 512、行政區(qū)劃 523、國民經(jīng)濟(jì) 524、人口、土地利用 535、市政基礎(chǔ)設(shè)施 536、公共設(shè)施現(xiàn)狀 54附件三圖紙 55

田家湖生態(tài)新城開發(fā)營銷策劃PAGE2PAGE1第一章背景解讀，問題思考1、空間區(qū)位與歷史文脈1.1位置與范圍本次開發(fā)地區(qū)（規(guī)劃區(qū)）——田家湖新城位于華容縣城西南部，馬鞍行政新區(qū)以南，具體范圍為東起護(hù)城港，西至華容護(hù)城220KV變電站進(jìn)線（明護(hù)線）西邊約100米處，南自華護(hù)渠—五星港，北接華鲇路。規(guī)劃區(qū)整體呈梯形狀，總規(guī)劃面積約7.4平方公里（方案二為7.2平方公里）華容在湖南省的位置圖規(guī)劃區(qū)在華容縣城的位置圖1.2歷史文脈背景1.2.1華容縣城歷史發(fā)展對田家湖新城華容，又稱容城縣，距今已有1700多年歷史（西晉太康元年，即公元280年建立縣治），歷史上的華容縣城規(guī)模很小，史載：“縣故城為土城，周七百余丈”。直至民國，城區(qū)面積僅0.6平方公里。解放后，華容開始市政建設(shè)，后經(jīng)幾十年的發(fā)展，城區(qū)范圍不斷增大，目前縣城已基本形成了河西生活商貿(mào)老城區(qū)、馬鞍行政新區(qū)及河?xùn)|老城區(qū)與石伏山工業(yè)新區(qū)的總體發(fā)展框架和空間格局。行政中心往西部馬鞍新區(qū)的搬遷，帶動(dòng)了縣城“西擴(kuò)南移”的發(fā)展大趨勢，田家湖新城作為縣城西南部的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，早在上世紀(jì)90年代，田家湖新城曾獲得第一次開發(fā)，建設(shè)了港西路，在其沿線建設(shè)了部分行政辦公設(shè)施，刺激了該區(qū)域的首次發(fā)展。但受到交通條件和發(fā)展動(dòng)力不足等因素的制約，該區(qū)域發(fā)展并不理想，形成了城鄉(xiāng)結(jié)合部某些特征——用地混雜、功能不全、空間分異、景觀破碎。近年來，隨著縣城行政中心的西遷，刺激了縣城西部板塊的發(fā)展，城西成為建設(shè)的熱點(diǎn)與焦點(diǎn)，是華容縣城“謀城之路”的重要板塊，田家湖新城位于縣城西南部，成為城市“擴(kuò)質(zhì)提容”的重點(diǎn)地帶。1.2.2深厚的歷史文化底蘊(yùn)華容歷史文化悠久燦爛，車轱山新石器時(shí)代文化遺址的發(fā)掘顯示，早在五、六千年前，華容先民就在此區(qū)域活動(dòng)，創(chuàng)造人類文明。自華容建立縣治以來，人文、物產(chǎn)代不絕書，著名的歷史名人諸如禮部尚書黎淳、兵部尚書劉大夏、保定侯孟善以及程萬里、嚴(yán)永浚、毛永震、王儼、鄧浩等，著名的物產(chǎn)有糧食、苧麻、蠶絲、棉花等?，F(xiàn)存的劉大夏墓、車轱山遺址、黎淳墓、章華臺元墓、范蠡墓、咬梳坡遺址、七星墩遺址等歷史文物可以表明，華容具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)。1.2.3水鄉(xiāng)特色、魚米之鄉(xiāng)華容縣城地處洞庭湖區(qū)，河湖水網(wǎng)密集，城市建成區(qū)內(nèi)和周邊有華容河、田家湖、朱家湖、李家湖、蔡家湖、王家垱、二郎湖、板橋湖等眾多水體，“城—水”交融，“水—城”共生。打造水鄉(xiāng)特色生態(tài)城市，是體現(xiàn)華容城市建設(shè)的重要目標(biāo)。規(guī)劃區(qū)所在的田家湖，歷史上曾是華容境內(nèi)的一個(gè)內(nèi)湖，據(jù)華容明萬歷《華容縣志》記載：“出城門而西，有田家湖，方十余里，有官渡通安鄉(xiāng)，今廢……”，在后代的圍湖造田運(yùn)動(dòng)中，田家湖漸漸被改造成目前的農(nóng)田、魚塘、湖泊。新一輪城市總體規(guī)劃中，明確提出建設(shè)田家湖大型綜合公園，作為城市的游憩區(qū)，構(gòu)建城市的核心景觀，以展示具有水鄉(xiāng)特色的城市景觀。規(guī)劃區(qū)的荷塘規(guī)劃區(qū)的湖泊規(guī)劃區(qū)的水塘2、社會經(jīng)濟(jì)背景2.1縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢近年來我國宏觀經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，五年來我國GDP年平均增長率在10%以上，華容縣域的GDP也保持了較高增長趨勢，2006年全縣完成GDP共71.70億元，增長率為12.5%，高于全國（11.7%）、湖南?。?2.1%）的平均水平，略低于岳陽市（12.4%）的平均水平，2002、2003、2004、2005年華容GDP增長率分別達(dá)10%、11.2%、12.6%、13.1%，2007年預(yù)計(jì)GDP增長實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81.38億元，同比增長12.5%。近10年華容縣GDP增長率變化資料來源：華容統(tǒng)計(jì)年鑒1998-2006，華容縣計(jì)劃統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)21世紀(jì)以來，遵照“主攻工業(yè)、調(diào)優(yōu)農(nóng)業(yè)”的發(fā)展思路，華容工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)良好勢頭、發(fā)展迅速，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)明顯，帶來了華容由一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)強(qiáng)縣轉(zhuǎn)變。2006年，華容的人均GDP達(dá)到了10029萬元（約合1250美元），突破了人均1000美元這一門檻。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的推進(jìn)、國家重點(diǎn)項(xiàng)目的上馬、國有企業(yè)成功改制和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，華容的經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)質(zhì)量均將獲得飛躍，按相對保守估計(jì)未來5-10年，全縣GDP將保持10%以上的速度增長，2015年人均GDP將達(dá)到2500美元。2.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于起步階段、未來住房需求前景看好近年來，雖然華容縣的房地產(chǎn)業(yè)得到較快增長，目前所建成的住宅小區(qū)有金谷花園、富豪花園、華府山莊、錦繡華城、金瑞花園等，都是近7年建設(shè)形成的中高檔住宅小區(qū)，從現(xiàn)有銷售情況看，個(gè)人購房是市場主體，從2003、2004、2005、2006年四年時(shí)間，華容房地產(chǎn)業(yè)投資量的變化趨勢來看，城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段（圖1-6）。近4年華容縣商品房發(fā)展情況變化圖資料來源：華容統(tǒng)計(jì)年鑒2004、2005、2006另外，從住宅開發(fā)形式和市民消費(fèi)觀念和來看，同樣反應(yīng)出房地產(chǎn)業(yè)處于起步階段的特點(diǎn)。目前，舊城區(qū)及近郊區(qū)居住用地以私人自建住宅和廠礦企事業(yè)單位自建職工住宅為主；而較大規(guī)模的小區(qū)開發(fā)僅有金谷花園、富豪花園、華府山莊、錦繡華城、金瑞花園小區(qū)；市民消費(fèi)觀念仍處于感觀消費(fèi)階段，也促成了開發(fā)商只“注重建筑、不注重環(huán)境”的短期行為。隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化、住房消費(fèi)支出的提高和房地產(chǎn)交易市場的完善，房地產(chǎn)必將成為供需兩旺的發(fā)展局面。未來10～15年華容縣城區(qū)要建構(gòu)25萬人左右的大城市，而現(xiàn)在僅有12余萬人，住房的市場需求必將旺盛，開發(fā)商深受鼓舞，從而促進(jìn)市場的發(fā)展。另外，金谷花園、富豪花園等中高檔居住小區(qū)的出現(xiàn)，既為華容的住區(qū)開發(fā)提供了示范，也為住房的品牌消費(fèi)帶來了新理念。在市場需求和消費(fèi)觀念巨大變化的情況下，未來華容縣城商業(yè)地產(chǎn)和中高檔居住小區(qū)的開發(fā)必將受到市場的青睞。3、場地現(xiàn)狀解讀規(guī)劃區(qū)與周邊區(qū)域交通關(guān)系圖3.1新城與周邊地區(qū)的基本關(guān)系3.1.1周邊地區(qū)發(fā)展肌理●杭瑞高速公路從規(guī)劃區(qū)北部和西部穿過，在規(guī)劃區(qū)西北和東北部有兩個(gè)出口，規(guī)劃區(qū)距離西北出口僅2.5千米，對外交通條件優(yōu)越?！馭306省道從規(guī)劃區(qū)北面和南面穿過，S203省道從規(guī)劃區(qū)西北部穿過，根據(jù)規(guī)劃意向，S306省道將改線通過規(guī)劃區(qū)中部。●規(guī)劃區(qū)東面的港西路一帶建成區(qū)，緊靠護(hù)城港，水城交融、垂柳成蔭、小橋流水，是一個(gè)具有水鄉(xiāng)特色、生活情趣濃厚的城市街區(qū)?！褚?guī)劃區(qū)北面的馬鞍新區(qū)，是整個(gè)縣城的行政中心，雄偉的縣委縣政府辦公大樓、大氣的人民廣場，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代的城市景觀。3.1.2功能組織關(guān)系●規(guī)劃區(qū)北面的馬鞍新區(qū)，是新建設(shè)形成的行政中心，集中縣城的主要行政辦公設(shè)施，往南的景觀軸線空間開敞，與規(guī)劃區(qū)的視線關(guān)系緊密。規(guī)劃區(qū)北部人民廣場規(guī)劃區(qū)東部護(hù)城港“水鄉(xiāng)特色”城市肌理●規(guī)劃區(qū)南面是規(guī)劃的縣城南部邊貿(mào)中心，是縣城的南大門，具體的定位在本次規(guī)劃中可論證和調(diào)整?！褚?guī)劃區(qū)西面是規(guī)劃的縣城西部工業(yè)園和物流中心，該地段依托建設(shè)中的杭瑞高速華容出口，交通優(yōu)勢相當(dāng)明顯，該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃區(qū)有一定聯(lián)系?？h城總體規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖資料來源：《華容縣縣城總體規(guī)劃修編（綱要）》●規(guī)劃區(qū)東面是老城區(qū)，其空間尺度與空間肌理對規(guī)劃區(qū)有一定的借鑒作用，規(guī)劃區(qū)在一定程度上要體現(xiàn)與老城區(qū)的協(xié)調(diào)和延續(xù)?！褚?guī)劃區(qū)中部的田家湖及其周邊區(qū)域，是整個(gè)縣城南部的綠核，也是本次規(guī)劃的重點(diǎn)。3.2現(xiàn)狀交通聯(lián)系●規(guī)劃區(qū)北面的華鲇路，是華容縣城通往鲇魚須的縣級公路，承擔(dān)一定量的過境交通功能，是縣城西部幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)與縣城的主要聯(lián)系通道?，F(xiàn)狀道路寬6.5米，規(guī)劃區(qū)內(nèi)長3.2千米，道路兩側(cè)“節(jié)點(diǎn)”狀分布部分居民點(diǎn)?！褚?guī)劃區(qū)東面的港西路，是縣城道路的主要骨架，該路與港東路以護(hù)城港相隔，搭建小橋多座，是縣城水鄉(xiāng)特色城市的典型代表地段之一?！褚?guī)劃區(qū)北面的人民路，是縣委縣政府前的放射型大道，是縣城西部的主要景觀大道，本次規(guī)劃中人民南路將南延穿越規(guī)劃區(qū)，作為S306省道改線后穿越城區(qū)的一段，是規(guī)劃區(qū)重要的主干道，近期將承擔(dān)一定過境交通功能?！褚?guī)劃區(qū)內(nèi)部的通村公路，整體呈樹枝狀，路面為未鋪筑的土路和水泥路，道路質(zhì)量一般。區(qū)內(nèi)交通最終匯集在華鲇路、港西路等外圍道路上。規(guī)劃區(qū)道路分布現(xiàn)狀3.3土地利用現(xiàn)狀3.3.1用地類型較為簡單，水域面積大根據(jù)城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀用地涵蓋了4大類用地標(biāo)準(zhǔn)，總共涉及到11個(gè)中類。其中城市建設(shè)用地38.52公頃，占整個(gè)規(guī)劃區(qū)用地的5.22%，非城市建設(shè)用地699.74公頃，占整個(gè)規(guī)劃區(qū)用地的94.78%。城市建設(shè)用地中，主要為居住用地、公共設(shè)施用地、道路廣場用地和市政公用設(shè)施用地。其中，居住用地21.82公頃，占整個(gè)城市建設(shè)用地的56.65%；公共設(shè)施用地9.66公頃，占整個(gè)城市建設(shè)用地的25.08%；道路廣場用地6.33公頃，占整個(gè)城市建設(shè)用地的16.42%；市政公用設(shè)施用地0.71公頃，占整個(gè)城市建設(shè)用地的1.85%。（表1-1）非城市建設(shè)用地中，主要為耕地、水域、村鎮(zhèn)建設(shè)用地，其中，耕地437.15公頃，占整個(gè)規(guī)劃區(qū)用地的59.24%；水域用地195.36公頃，占整個(gè)規(guī)劃區(qū)用地的26.47%；村鎮(zhèn)建設(shè)用地66.96公頃，占整個(gè)規(guī)劃區(qū)用地的9.07%。（表1-2）現(xiàn)狀城市建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)表序號用地代號用地性質(zhì)面積(公頃)比例（%）1R居住用地21.8256.65其中：R22中小學(xué)用地1.223.172C公共設(shè)施用地9.6625.08其中C1行政辦公用地4.448.77C2商業(yè)金融業(yè)用地2.586.69C6教育科研用地1.744.52C7文物古跡用地0.040.11C9其他公共設(shè)施用地1.924.993S道路廣場用地6.3316.42其中：S1道路用地6.3316.424U市政公用設(shè)施用地0.711.85其中：U1供應(yīng)設(shè)施用地0.711.85總計(jì)38.52100現(xiàn)狀總用地統(tǒng)計(jì)表序號用地性質(zhì)面積(公頃)占總用地比例（%）一城市建設(shè)用地38.525.22二水域和其它用地699.7494.78其中水域195.3626.47耕地437.1559.24村鎮(zhèn)建設(shè)用地66.969.07三規(guī)劃區(qū)總用地737．991003.3.2用地形態(tài)呈現(xiàn)出明顯的空間分異從空間角度看，規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地利用存在明顯的空間差異特征?！裎鞑?、北部區(qū)域：普勝堂湖以西、以北區(qū)域，建成度極低。該區(qū)域存在大面積的農(nóng)田和菜地，現(xiàn)僅在白頂村、華光村、普圣堂村幾個(gè)組場零星分布居住建筑?！駯|部區(qū)域：港西路沿線建成度高，建筑密度大，土地利用較為緊湊。該區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)的一部分，主要分布著住宅小區(qū)、行政事業(yè)單位辦公場所、公共設(shè)施等，布局較為零亂?！裰胁?、南部區(qū)域：中部普勝堂湖周邊以及南部華護(hù)渠——五星港一帶，建設(shè)程度低，散布著部分村落居民點(diǎn)，該區(qū)域的現(xiàn)狀建筑呈點(diǎn)狀、帶狀布置在水塘及水渠周邊。3.3.3土地利用較為松散，公共設(shè)施和市政設(shè)施缺乏除了規(guī)劃區(qū)東部港西路沿線土地利用較為緊湊以外，其它區(qū)域土地利用非常松散，村鎮(zhèn)建設(shè)用地和公共服務(wù)設(shè)施用地等均呈現(xiàn)出散點(diǎn)分布的態(tài)勢，且內(nèi)部功能非常不完善，居民的生產(chǎn)生活不便。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有公共設(shè)施主要集中在東部，主要公共服務(wù)設(shè)施有1所職校、2所小學(xué)、2處農(nóng)貿(mào)市場、1座寺廟和部分縣屬行政機(jī)關(guān)單位等。市政設(shè)施如給排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施等很不完善，嚴(yán)重影響了規(guī)劃區(qū)內(nèi)居民的生活質(zhì)量。土地利用現(xiàn)狀圖場地水系分布情況場地耕地分布情況場地村莊分布情況場地城鎮(zhèn)分布情況3.4現(xiàn)狀景觀環(huán)境評價(jià)3.4.1自然景觀規(guī)劃區(qū)地勢平坦，整體呈平原景觀特征，區(qū)內(nèi)主要的自然景觀界面為水體景觀、水岸景觀、農(nóng)田景觀、荷塘景觀?！袼w景觀：區(qū)內(nèi)湖泊、水塘、水渠，數(shù)量眾多，總面積約1.95平方公里，約占整個(gè)規(guī)劃區(qū)面積的27%，田家湖和普勝堂湖是規(guī)劃區(qū)面積最大的水體，水塘主要分布在普圣堂村、田家湖漁場，另外城南村、白鼎村和馬鞍村也有少數(shù)分布，規(guī)劃區(qū)共有水渠、溝渠20條（具體情況參見基礎(chǔ)資料匯編及現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告）。規(guī)劃區(qū)眾多的水體為建設(shè)水鄉(xiāng)特色的城市提供了基礎(chǔ)?！袼毒坝^：規(guī)劃區(qū)眾多的水渠，水渠兩側(cè)樹木茂盛，形成規(guī)劃區(qū)具有特色水岸景觀?！褶r(nóng)田景觀：農(nóng)田是規(guī)劃區(qū)最大的自然景觀界面，總面積約占規(guī)劃區(qū)面積的一半，主要種植水稻。該景觀特點(diǎn)季節(jié)變化大，景觀價(jià)值不大，特色不明顯?！窈商辆坝^：荷塘景觀是體現(xiàn)水鄉(xiāng)特色景觀的重要內(nèi)容之一，規(guī)劃區(qū)中部分布著大量荷塘，其他區(qū)域點(diǎn)綴性散布。3.4.3人工景觀規(guī)劃區(qū)主要的人工景觀為道路景觀、建筑景觀和市政設(shè)施景觀?！竦缆肪坝^：規(guī)劃區(qū)道路多為直線型，呈現(xiàn)湖區(qū)道路的特點(diǎn)，道路及其沿線行道樹，構(gòu)成獨(dú)特的線性景觀帶?！窠ㄖ坝^：規(guī)劃區(qū)東部建筑密集，呈現(xiàn)城市空間景觀形態(tài)，中部、西部主要呈農(nóng)村村落建筑景觀，景觀較為破碎。●市政設(shè)施景觀：規(guī)劃區(qū)有四根高壓走廊穿越，一方面形成目前規(guī)劃區(qū)獨(dú)有的地標(biāo)，另外一定程度上給規(guī)劃區(qū)的景觀造成影響。規(guī)劃區(qū)的自然景觀規(guī)劃區(qū)的人工景觀3.5現(xiàn)狀建筑情況3.5.1建筑分布規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建設(shè)強(qiáng)度低，最高建筑為7層，除東部港西路沿線以外，區(qū)內(nèi)大部分建筑為村民自發(fā)建設(shè)的2～3層居住樓房，建筑風(fēng)格單調(diào)，整體布局凌亂，主要沿公路、水渠、水塘建設(shè)，呈散點(diǎn)狀布局，公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施配套差。3層以上的建筑主要分布在規(guī)劃區(qū)東部港西路沿線，3層以下的建筑主要散布在區(qū)內(nèi)各個(gè)村落。3.5.2建筑分類評價(jià)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有各類建筑物2246棟，因規(guī)劃區(qū)西南角基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不詳，共計(jì)有226棟未參與評價(jià)，本次參與質(zhì)量評價(jià)的建筑總數(shù)為2020棟，總建筑面積46.10萬平方米。按照分類標(biāo)準(zhǔn)，建筑質(zhì)量好、一般、差的建筑棟數(shù)分別為216、657、1147棟，總建筑面積分別為25.54、13.69、6.86萬平方米，具體分類情況見表1-3。規(guī)劃區(qū)建筑質(zhì)量評價(jià)圖規(guī)劃區(qū)建筑質(zhì)量評定表建筑質(zhì)量棟數(shù)（棟）比例（%）總建筑面積（㎡）比例（%）評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)好21610.69255462.8655.423層以上建筑一般65732.53136938.5029.702-3層磚混結(jié)構(gòu)、3層磚結(jié)構(gòu)差114756.7868601.1714.882層磚、木、土結(jié)構(gòu)建筑及2層以下建筑總計(jì)2020100461002.53100各類用地建筑面積統(tǒng)計(jì)根據(jù)現(xiàn)狀土地利用分類，對規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀建筑按用地分類做統(tǒng)計(jì)評價(jià)，計(jì)算各類用地上的建筑的總面積以及凈容積率，基本情況如下表。規(guī)劃區(qū)各類用地建筑面積統(tǒng)計(jì)表序號用地性質(zhì)代號用地總面積（公頃）總建筑面積（萬m2）凈容積率1二類居住用地R221.8220.310.93其中：中小學(xué)用地R221.220.730.602行政辦公用地C14.444.971.123商業(yè)金融業(yè)用地C22.584.601.784教育科研用地C61.741.660.955其他公共設(shè)施用地C91.920.620.326供應(yīng)設(shè)施用地U10.710.250.357村鎮(zhèn)建設(shè)用地E666.9613.690.20總計(jì)100.1746.10.464、區(qū)域發(fā)展問題思考4.1如何評價(jià)和體現(xiàn)這一區(qū)域的價(jià)值田家湖新城水面多，拆遷少，東、北兩面分別被老城區(qū)和馬鞍新區(qū)圍合，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，隨著縣城的“西移南擴(kuò)”，S306的改線穿越，田家湖區(qū)域必將成為華容城市發(fā)展的重點(diǎn)和熱點(diǎn)地區(qū)。近幾年，華容的對外交通條件大大改善，城市建設(shè)整體發(fā)展迅速，完成了行政中心往馬鞍新區(qū)的搬遷，啟動(dòng)了石伏工業(yè)園的建設(shè)，城市格局東西發(fā)展趨勢明顯，在西部區(qū)域已經(jīng)建設(shè)一批級別較高的居住區(qū)，西部成為老城疏散、新城拓展的重要區(qū)域，根據(jù)總體規(guī)劃，到2020年，華容將建設(shè)成為具有25萬人的中等城市，城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市用地空間擴(kuò)張發(fā)展是城市發(fā)展的必然出路。田家湖地區(qū)定位為居住、商務(wù)、文體娛樂、休閑游憩區(qū)域，依托規(guī)劃建成后所擁有的良好交通優(yōu)勢、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢、靠近政府行政中心的政策傾斜和強(qiáng)大吸引力，必將成為縣城人居環(huán)境優(yōu)美的新中心，屆時(shí)將是縣城地產(chǎn)大腕及中產(chǎn)階級追捧的熱點(diǎn)地區(qū)。4.2如何明確本區(qū)域在城市整體布局中的功能定位新城的開發(fā)，定位是關(guān)鍵，有了明確的定位，就有了新城開發(fā)建設(shè)的目標(biāo)。根據(jù)總體規(guī)劃，田家湖區(qū)將是縣城主要居住用地發(fā)展方向，縣城新的居住拓展空間，也是縣城商貿(mào)、文化娛樂、體育用地的拓展空間；據(jù)總體規(guī)劃意象，為提高居住空間環(huán)境品質(zhì)，將恢復(fù)田家湖湖泊自然景觀，建設(shè)縣城大型濱水公園；又從“具有水鄉(xiāng)特色的生態(tài)城市”的城市性質(zhì)來看，田家湖新城具有反映水鄉(xiāng)特色城市的優(yōu)越條件，充裕的水面，低廉的建設(shè)成本，處縣城行政中心景觀軸線上的重要節(jié)點(diǎn)，是體現(xiàn)城市特色的重要區(qū)域；從區(qū)位來看，該區(qū)域?qū)⑹荢306南面進(jìn)入華容的門戶性節(jié)點(diǎn)，是展現(xiàn)城市風(fēng)貌的標(biāo)志性區(qū)域。從以上分析可以看出，本區(qū)域的規(guī)劃主題為：生態(tài)，現(xiàn)代，宜居，游憩，規(guī)劃原則為：以“水”為系，以“人”為本，因此可將該區(qū)域功能定位為：集商貿(mào)辦公、文化娛樂、休閑游憩、居住于一體，具有濃郁水鄉(xiāng)氣息的現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)。4.3恢復(fù)田家湖是否可行？代價(jià)有多大？效應(yīng)如何？規(guī)劃區(qū)污染嚴(yán)重的護(hù)城港要把田家湖區(qū)域建設(shè)成為一個(gè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明的高尚居住板塊，恢復(fù)田家湖是關(guān)鍵，因此從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、效應(yīng)上分析其可行性是必要的。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研了解，由于地勢平坦，華容縣城內(nèi)部及周邊的水系水體流動(dòng)性較差，又加上污水處理率較低，造成了一定程度上的污水淤積，水質(zhì)惡化，并形成惡性循環(huán)，給城市造成不良影響，破壞城市景觀和生態(tài)環(huán)境。為此，要恢復(fù)田家湖，就必須盤活縣城周邊地區(qū)水系，讓水變的“活動(dòng)”起來，是一件十分重要的和必要的事情。據(jù)水利部門初步意見，針對田家湖引水問題，提出了兩個(gè)初步方案設(shè)想，方案一：從南支渠進(jìn)水，八灣溝排水。該方案設(shè)想在南支渠上修建水閘一座，修通連通南支渠與八灣溝的水渠，將兩渠連通，在田家湖西面八灣溝上修建水閘一座，將八灣溝水引入田家湖，在田家湖東面修建設(shè)置出水口，連通八灣溝，排入護(hù)城港，再排入華容河。該方案工程實(shí)施難度相對較大，但從田家湖湖水流向組織看，西進(jìn)東出，整個(gè)湖水都處于流動(dòng)體系之中，對水質(zhì)更有保障。方案二：從東支溝進(jìn)水，八灣溝排水。該方案設(shè)想通過東支溝連通華護(hù)渠與田家湖，在五星港上修建水閘一座，通過該新修的水閘和走馬崗閘，將水匯至華護(hù)渠，通過東支溝進(jìn)入田家湖，然后在田家湖東面修建排水口，連通八灣溝，排入護(hù)城河，再排入華容河。該方案實(shí)施難度較小，但從田家湖湖水流向組織看，南進(jìn)東出，西北部的湖水流動(dòng)性較差，在赤眼湖引水水流較小的情況在，水質(zhì)難以保障。方案的實(shí)施性、經(jīng)濟(jì)性、效應(yīng)性問題，還需要在后一階段做深入的研究，這是本次規(guī)劃中重點(diǎn)需要解決的問題。4.4如何塑造優(yōu)美的城市空間形態(tài)做為新城，特別是作為一個(gè)在規(guī)劃理論指導(dǎo)下建設(shè)起來的新城區(qū)，城市空間形態(tài)的塑造也是重中之重，關(guān)系到一個(gè)城市的空間發(fā)展與形象塑造，空間形態(tài)塑造也是和諧城市構(gòu)建的重要內(nèi)容之一。城市空間是一個(gè)城市基于經(jīng)濟(jì)實(shí)力、建造技術(shù)、文化內(nèi)涵、城市形象、政治影響等多重因子綜合作用下的空間表現(xiàn)，既包括城市平面空間形態(tài)，又包括城市豎向空間形態(tài)。在平面形態(tài)塑造方面，應(yīng)考慮到場地特點(diǎn)、周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)及區(qū)域遠(yuǎn)景發(fā)展情況，規(guī)劃區(qū)地勢平坦，利于各種城市平面空間形態(tài)布局，場地內(nèi)現(xiàn)有的道路、水渠走向基本上呈現(xiàn)出方格網(wǎng)狀格局；從北面馬鞍新區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況來看，為了突出行政中心地位，結(jié)合人民設(shè)置了一半圓形道路，清晰凸現(xiàn)出一條景觀中軸線，田家湖新城作為行政區(qū)的南向延伸，很大程度上應(yīng)考慮到與北面的協(xié)調(diào)，強(qiáng)化已有的軸線關(guān)系，避免其他軸線出現(xiàn)削減該軸線的地位；從遠(yuǎn)景發(fā)展來看，規(guī)劃區(qū)西部是縣城遠(yuǎn)景建設(shè)用地的選擇方向，考慮到以后路網(wǎng)銜接，規(guī)劃中應(yīng)為遠(yuǎn)景規(guī)劃留足余地。綜合以上因素考慮，新城平面形態(tài)宜以方格網(wǎng)布置，適當(dāng)加以對稱式變化曲線，強(qiáng)調(diào)人民南路景觀軸線。在豎向形態(tài)塑造方面，應(yīng)考慮到城市天際線塑造、城市地標(biāo)布局、城市空間視廊保護(hù)、城市開敞空間分布等因素。城市天際線是一個(gè)城市空間豎向生命力的體現(xiàn)，縣城整體平面形態(tài)呈東西向長條形，東西向天際線是城市的主天際線，目前，西部地區(qū)建設(shè)開發(fā)范圍較小，東面屬于老城區(qū)和工業(yè)區(qū)，高層建筑少，整體天際線起伏不大，特點(diǎn)不鮮明，為突出城市中心，在人民路兩廂應(yīng)適當(dāng)布置高層建筑，塑造城市天際線的高潮。從城市地標(biāo)體系來看，目前建成區(qū)沒有明顯的標(biāo)志性建筑，因此，新城建設(shè)時(shí)應(yīng)借用田家湖開敞的城市空間來布置可視面廣的標(biāo)志性建筑或建筑群。同時(shí)應(yīng)注意人民南路景觀軸線視廊的保護(hù)，在建筑布局時(shí)應(yīng)考慮縣委縣政府南望的視線通達(dá)，也要保證站在田家湖北觀的視線通透，其他次要視廊的保護(hù)根據(jù)規(guī)劃予以控制。綜合考慮，在人民南路兩廂宜布置高層建筑，在田家湖南北地段適宜布置標(biāo)志性建筑，整個(gè)新城形成中間開敞（湖），南北高、外圍略矮、視廊通透的城市豎向空間形態(tài)。馬鞍新區(qū)天際線縣城老城區(qū)城市天際線4.5如何構(gòu)筑充滿現(xiàn)代氣息的濱水城市空間現(xiàn)代氣息是田家湖新城規(guī)劃建設(shè)的主題之一，要體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，在城市景觀、建筑形態(tài)和立面、城市街道界面等方面應(yīng)本著現(xiàn)代化的原則，規(guī)劃區(qū)宜布局現(xiàn)代建筑為主，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，街道界面設(shè)計(jì)應(yīng)整體考慮，形成相互協(xié)調(diào)、界面連續(xù)的現(xiàn)代化街區(qū)。另外，城市設(shè)計(jì)不僅是空間空間，更重要是滿足人需求的場所設(shè)計(jì)，現(xiàn)代城市具有其基本的文化特征（權(quán)利性、公民性、法治性、多元性和開放性）。因此，在設(shè)計(jì)的時(shí)候要充分考慮“人”，以人為本，從人的實(shí)際感受和需求出發(fā)，構(gòu)建一系列包容人、吸引人、尊重人的場所。濱水地區(qū)景觀信息量豐富，是一個(gè)城市景色最優(yōu)美的地區(qū)，是形成城市景觀特色最重要的地段，影響城市的整體景觀風(fēng)貌。城市濱水空間規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本模式是:確立核心思想→提出戰(zhàn)略目標(biāo)→擬定總體框架→進(jìn)行空間設(shè)計(jì)。田家湖新城濱水空間構(gòu)建的核心思想是保持并增強(qiáng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力和社會職能作用。戰(zhàn)略目標(biāo)首先是保護(hù)該區(qū)域的自然生態(tài)環(huán)境，維持區(qū)域生態(tài)平衡，從而保護(hù)人類聚居環(huán)境和生物棲息環(huán)境；其次應(yīng)滿足多元化的城市職能需求，充分提升該區(qū)域的活力；最后是提升濱水區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，吸引公眾和社會各界的關(guān)注、合作和投資?？傮w框架為先確定該區(qū)域在城市分布的網(wǎng)絡(luò)形態(tài)特征，然后進(jìn)行各職能區(qū)（功能區(qū)）、標(biāo)志性核心區(qū)的劃分，最后分析其輻射影響范圍；空間設(shè)計(jì)主要包括活動(dòng)空間、自然空間、綠化空間及生物自然生長棲息地、交通空間、親水空間、濱水界面空間等內(nèi)容，在后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)整體考慮。

第二章整合發(fā)展，謀城布略1、資源整合與目標(biāo)總括1.1區(qū)域價(jià)值資源整合區(qū)域價(jià)值資源整合先天資源優(yōu)勢整合資源優(yōu)勢聯(lián)動(dòng)多元化的功能嫁接資源自身資源田家湖濱水特色區(qū)域價(jià)值資源整合先天資源優(yōu)勢整合資源優(yōu)勢聯(lián)動(dòng)多元化的功能嫁接資源自身資源田家湖濱水特色城市西移南擴(kuò)土地資源水鄉(xiāng)文化資源●城市“西移南擴(kuò)”既為新城開發(fā)提供了動(dòng)力，也為新城區(qū)位價(jià)值、土地價(jià)值的提升提供了機(jī)遇?！裥鲁堑耐恋刭Y源儲備，既為華容城市發(fā)展提供了空間，也為規(guī)?；某鞘虚_發(fā)提供了條件?！袼l(xiāng)文化、湖區(qū)文化的融合與延續(xù)，為打造文化新城，豐富新城內(nèi)涵提供了精神食糧。●南部門戶、景觀體系中的重要節(jié)點(diǎn)，為新城的價(jià)值提升奠定了基礎(chǔ)。1.2新城發(fā)展目標(biāo)總括1.2.1生態(tài)新城、水鄉(xiāng)城市生態(tài)新城、水鄉(xiāng)城市圍繞總體規(guī)劃“具有水鄉(xiāng)特色的生態(tài)城市”的城市性質(zhì)，秉承該區(qū)域獨(dú)特的水資源和優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，以水城相融為理念，創(chuàng)造充滿現(xiàn)代氣息的濱水城市空間，凸顯水鄉(xiāng)特色。1.2.2活力新城、商務(wù)中心充分利用該區(qū)域的優(yōu)勢資源，打造華容的活力新城，成為體現(xiàn)華容城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，為華容城市持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。以全新的理念構(gòu)筑新城活力之源，以活力帶動(dòng)新城發(fā)展，以發(fā)展增加活力，營造現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境。活力新城、商務(wù)中心復(fù)合新城、人居典范1.2.3復(fù)合新城、人居典范構(gòu)建功能復(fù)合的新城，形成“居住·生活·工作·休閑·娛樂·游憩”于一體化互動(dòng)的具有“復(fù)合功能結(jié)構(gòu)模式”的新城，為社會各階層提供共享、交流、娛樂的平臺和場所。2、功能整合與新城定位2.1城市中心區(qū)發(fā)展趨勢與田家湖新城發(fā)展機(jī)會2.城市中心區(qū)發(fā)展基本規(guī)律：通常而言，中心區(qū)的職能主要有三種類型：零售商業(yè)中心、商務(wù)中心和行政中心。從國內(nèi)外大中城市發(fā)展歷程看，在城市發(fā)展的初級階段，城市零售商業(yè)中心和城市商務(wù)中心、行政中心往往混合在一起，統(tǒng)稱為城市中心區(qū)。隨著城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，商務(wù)中心逐漸從傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心剝離出來，形成獨(dú)立的商務(wù)中心，并與傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心互動(dòng)發(fā)展，如廣州的北京路、上下九傳統(tǒng)零售商業(yè)中心與天河現(xiàn)代商務(wù)中心的互動(dòng)發(fā)展。是否需要建設(shè)新的行政中心？一方面取決于現(xiàn)狀的行政中心是否有擴(kuò)建的需要，另一方面也取決于城市是否需要大力建設(shè)新區(qū)。從國內(nèi)城市發(fā)展的歷程來看，如果政府希望引導(dǎo)城市向新區(qū)發(fā)展，在新區(qū)建設(shè)行政中心則表達(dá)了政府的一種決心，并給市民和開發(fā)商對該地區(qū)的未來一個(gè)很好的預(yù)期，建設(shè)一個(gè)新的行政中心也往往成為一種很好的催化劑，也是政府引導(dǎo)城市發(fā)展的重要策略。城市中心區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)模式長期以來，華容的行政中心和零售業(yè)商業(yè)中心、商務(wù)中心基本連片發(fā)展，體現(xiàn)出城市的緊湊發(fā)展。但近10余年來隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，而老城區(qū)發(fā)展空間又狹小，大部分縣級行政辦公機(jī)構(gòu)及職工宿舍、一些酒店賓館、專業(yè)市場分別往老城區(qū)的邊緣地帶或新區(qū)搬遷，因此帶動(dòng)了城市空間的拓展，也呈現(xiàn)出行政中心、零售商業(yè)商務(wù)中心逐步分離的發(fā)展態(tài)勢。隨著華容向中等城市邁進(jìn)，行政中心與零售商業(yè)中心的成功分離。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，零售商業(yè)、行政辦公、商務(wù)三大中心的分離過程中，通常表現(xiàn)為行政中心與商務(wù)中心首先從老城區(qū)遷出，往新城區(qū)發(fā)展。目前，華容行政中心座落在縣城西面馬鞍新區(qū)，發(fā)展比較成熟，而商務(wù)中心發(fā)育不夠成熟，需要大力培育。因此行政中心搬遷是刺激新城發(fā)展的最主要?jiǎng)恿?，同時(shí)，將會帶來商務(wù)中心從老城區(qū)的分離。2.1.2目前，馬鞍新區(qū)建設(shè)已基本成規(guī)模，在其周邊逐漸建設(shè)了部分商務(wù)設(shè)施和居住小區(qū)，城市重心西移的趨勢已十分明顯，田家湖新城緊靠馬鞍新區(qū)，在城市商務(wù)中心未完全發(fā)育成熟之前，該區(qū)域發(fā)展應(yīng)具有長遠(yuǎn)的目光，瞄準(zhǔn)商務(wù)這一中心功能，構(gòu)建商務(wù)中心，最終形成馬鞍行政中心、田家湖商務(wù)中心、老城區(qū)零售商業(yè)中心三足鼎立的整體格局。2.2周邊區(qū)域發(fā)展與田家湖新城發(fā)展機(jī)會田家湖新城所處的地理位置獨(dú)特，其周邊地區(qū)有許多因素或在制約，或在激勵(lì)著該地區(qū)的發(fā)展。2.2.1東部老城區(qū)的發(fā)展推力田家湖新城東部為縣城老區(qū)（護(hù)城港以東、華容河兩側(cè)區(qū)域），人口密度高，居住環(huán)境較差，人口密度高，建筑密度大；功能布局混亂，工業(yè)、居住、行政辦公、商業(yè)服務(wù)用地相互混雜，是城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的重點(diǎn)區(qū)域。未來隨著城市新城的開發(fā)和相關(guān)配套設(shè)施的完善，人口、相關(guān)服務(wù)業(yè)向新城轉(zhuǎn)移是必然趨勢。因此，田家湖新城的開發(fā)將承擔(dān)疏解舊城區(qū)人口擁擠、居住環(huán)境惡化到來的壓力，從而居住功能將成為田家湖新城重要功能之一，同時(shí)為新城居住功能配套的服務(wù)設(shè)施將得到相應(yīng)發(fā)展。圖2-1縣城土地利用現(xiàn)狀圖目前，老城區(qū)的商業(yè)呈線性發(fā)展，各種市場、超市、商場等設(shè)施分布在道路兩廂，沒有形成明顯的商業(yè)中心（圖2-1），很難滿足今后居住人群的消費(fèi)水平及消費(fèi)檔次，我們認(rèn)為，田家湖新城有成片發(fā)展商業(yè)的潛力。另外，現(xiàn)狀文化娛樂和體育設(shè)施用地缺乏，隨著居住人群生活水平的提高，文化娛樂活動(dòng)需求增大，必將建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施提供服務(wù)，田家湖具有良好的條件建設(shè)休閑娛樂中心。2.2.2北部馬鞍行政新區(qū)的發(fā)展拉力馬鞍新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)已經(jīng)有八年多，目前建成區(qū)面積約1.5平方公里，已建設(shè)成為環(huán)境秀美，充滿活力，初顯魅力的新區(qū)，成為縣城建設(shè)的一個(gè)亮點(diǎn)，其作為標(biāo)志性地域景觀的人民廣場，為市民提供了一個(gè)休閑漫步的好場所。目前已有20多家企事業(yè)單位進(jìn)駐該區(qū)，并帶動(dòng)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)了一批中高檔住宅小區(qū)，該區(qū)域已成為縣城的主要發(fā)展板塊，田家湖區(qū)域的發(fā)展，可依托馬鞍新區(qū)的拉動(dòng)和帶動(dòng)。2.2.3西北部高速公路的修建對田家湖新城的影響目前正在修建的杭瑞高速公路，從田家湖西、北面穿過，在華容縣城東西各設(shè)一個(gè)出口，西出口距田家湖僅2公里多，預(yù)計(jì)于2008年將建成通車，為縣城西移發(fā)展提供了外動(dòng)力，優(yōu)越的交通條件，將吸引部分廠商在縣城西部投資建廠。隨著政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)化的重視，縣城西部將逐步成為華容縣重要的外向型工業(yè)基地。屆時(shí)，田家湖新城也將成為該工業(yè)基地進(jìn)入城市中心的最近、最便捷區(qū)域之一。田家湖在居住、商務(wù)辦公、投資服務(wù)、休閑娛樂等方面可為該基地提供服務(wù)。2.2.4西、南部小城鎮(zhèn)對田家湖新城開發(fā)的期望小城鎮(zhèn)的發(fā)展往往通過中心城市的輻射帶動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，田家湖新城作為縣城南通新河、北景港、終南、南山、插旗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西通宋家嘴、操軍、鲇魚須等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重要門戶，其開發(fā)對于這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)則意味著發(fā)展機(jī)遇的到來，這種機(jī)遇就是期望田家湖新城能承擔(dān)起輻射帶動(dòng)西部、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展，期望田家湖新城在市場信息、商品集散、休閑娛樂、居住品質(zhì)等方面為小城鎮(zhèn)建設(shè)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供平臺與借鑒。2.3田家湖新城功能定位綜上所述，田家湖新城作為東連舊城區(qū)、北承馬鞍行政新區(qū)、縣城西部和南部的“門戶”，應(yīng)該發(fā)揮“合縱連橫”的地位，承東啟西、促北帶南，形成集商貿(mào)辦公、文化娛樂、休閑游憩、居住于一體，具有濃郁水鄉(xiāng)氣息的現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)，成為華容城市品質(zhì)升級的重要板塊。具體功能定位體現(xiàn)在：●以酒店賓館、商務(wù)辦公為主的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)●縣城的文化娛樂、體育中心●以田家湖公園、水城融合為特色的休閑游憩區(qū)●以住區(qū)開發(fā)為主的居住功能區(qū)3、市場整合與項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目發(fā)展定位來自三個(gè)基礎(chǔ)條件，一是新城自身的資源；二是華容縣城房地產(chǎn)發(fā)展趨勢；三是縣城現(xiàn)有重大服務(wù)設(shè)施的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢。其中第一個(gè)基礎(chǔ)條件為共性條件，是項(xiàng)目發(fā)展定位的基礎(chǔ)。新城自身的資源條件：從新城規(guī)模來說，新城用地規(guī)模7平方公里余，適合進(jìn)行大盤開發(fā)和大型商業(yè)建筑及公共建筑的發(fā)展需要。從新城的先天條件來看，區(qū)內(nèi)水面充裕，生態(tài)環(huán)境良好，土地開發(fā)強(qiáng)度較小；北部、東部有城市主干道（華鲇路、港西路）經(jīng)過，中部人民南路大道即將南延建設(shè)，交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢較明顯。下面就結(jié)合第二、第三條件進(jìn)一步解析項(xiàng)目發(fā)展定位。3.1中高檔住宅開發(fā)華容的住房消費(fèi)在政策的引導(dǎo)下已經(jīng)啟動(dòng)，在縣城“西移南擴(kuò)”的發(fā)展策略下，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展以及城市規(guī)劃處于上升階段。但整個(gè)縣城房地產(chǎn)市場還未進(jìn)入強(qiáng)競爭階段，區(qū)域市場相對較小，市民對房地產(chǎn)的消費(fèi)觀念仍處在感觀消費(fèi)階段，這也使當(dāng)?shù)匕l(fā)展商形成了“重建筑、輕環(huán)境”的開發(fā)習(xí)慣。隨著先進(jìn)開發(fā)理念的引入，華容的地產(chǎn)商也開始向品牌化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展，也將引領(lǐng)著消費(fèi)者向品牌和中高檔消費(fèi)品看齊。目前，華容的收入水平在全省排名靠前，人均GDP達(dá)到了1250美元，人民群眾的需求處于溫飽需求型與追求舒適型的過渡階段，高檔住區(qū)的開發(fā)有一定的市場需求。但從縣城現(xiàn)有居住質(zhì)量看，未來的住房需求較大，市場爭奪也將較激烈。因此，新城的開發(fā)應(yīng)朝中高檔住宅方向發(fā)展。從田家湖新城周邊現(xiàn)有的住宅開發(fā)來看，中高檔住宅的房價(jià)格在每平方米1000～1300元，基本適合縣城中高收入人群的消費(fèi)需求。而田家湖新城所在區(qū)位條件及地價(jià)水平也決定了土地性質(zhì)應(yīng)以中高檔住宅開發(fā)為主。華容作為環(huán)洞庭湖區(qū)域的重要城市之一，承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來活動(dòng)，一方面是新興物流產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，另一方面是不少外地企業(yè)進(jìn)駐，都為新城房地產(chǎn)的發(fā)展提供了大量的消費(fèi)潛力。綜上分析，新城的開發(fā)應(yīng)以市區(qū)中高收入階層、在華容投資創(chuàng)業(yè)人群、企業(yè)中高級管理人員為主要的目標(biāo)消費(fèi)群，開發(fā)中高檔產(chǎn)品，以順應(yīng)主流市場，達(dá)到新城開發(fā)的總體目標(biāo)設(shè)想。當(dāng)然，在新城開發(fā)中必須關(guān)注社會公平，考慮區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，宜開發(fā)部分中低檔的經(jīng)濟(jì)適用房（安置小區(qū)），以確保當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w安置。3.2中高檔商務(wù)酒店、辦公大廈華容目前開發(fā)的多為6—7層的多層建筑，連電梯房都少見，更不用說具有現(xiàn)代氣息的商務(wù)大廈。縣城現(xiàn)有的中高檔酒店較少，僅有華容賓館（三星級）、長城賓館（三星級）、華康賓館、銀河大酒店、神禹賓館等幾家。隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的夯實(shí)和市場消費(fèi)能力提高，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必將獲得發(fā)展空間，商務(wù)、辦公大廈也將在華容拔地而起，為現(xiàn)代城市的商務(wù)、辦公、會議提供平臺。因此，中高檔商務(wù)酒店、辦公大廈的發(fā)展是新城項(xiàng)目發(fā)展的重要內(nèi)容，也符合新城開發(fā)的功能定位，目的是為各類商務(wù)洽談、重要會議、公司（企業(yè)）辦公甚至政府行政機(jī)關(guān)辦公等提供空間。3.3大型文化、休閑設(shè)施目前，縣級以上文化娛樂設(shè)施有電影院、新華書店、文匯書店等。設(shè)施配套上存在種類不齊、檔次不高，區(qū)域性大型設(shè)施缺乏，博物館、展覽館、青少年活動(dòng)中心仍未建設(shè)。娛樂設(shè)施方面，大多場地偏小、項(xiàng)目內(nèi)容單一，且多是贏利性質(zhì)，缺乏開放性、具有一定文化品位的、面向青少年及老年人的娛樂場所。另外，在馬鞍新區(qū)建設(shè)中也未充分考慮大型文化、體育設(shè)施的布局。因此，在田家湖新城規(guī)劃建設(shè)中，可結(jié)合新城中心的建構(gòu)或田家湖公園開發(fā)來安排一些大型文化、娛樂設(shè)施，如展覽館、文化館、博物館、青少年活動(dòng)中心、體育館、田徑運(yùn)動(dòng)場等，進(jìn)一步促進(jìn)新城開發(fā)，打造新城的文化氣息。4、空間整合與容量預(yù)測4.1空間整合空間整合的第一步是對現(xiàn)狀的空間碎片進(jìn)行完形和系統(tǒng)化處理，通過整合規(guī)劃區(qū)內(nèi)外各類要素，進(jìn)行關(guān)聯(lián)性分析，使每一塊碎片空間相互發(fā)生關(guān)系，進(jìn)而組織成體系完整、層次明晰的空間整體。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀交通網(wǎng)絡(luò)很不完善、自然山水要素與城市空間也相互割裂，既沒有形成視角上的聯(lián)系，也沒有形成使用功能上的聯(lián)系，未能形成有機(jī)的空間體系。為此，通過人民路的南延和華鲇路的擴(kuò)改，建構(gòu)兩條城市發(fā)展軸，在兩軸交匯區(qū)域形成新城中心，將擬建的部分大型建筑（如星級酒店、大型商務(wù)辦公大廈、青少年活動(dòng)中心、體育中心等），同時(shí)啟動(dòng)田家湖公園建設(shè)，將大型建筑與公園置于其中共同打造出新城的中心，同時(shí)通過預(yù)留綠廊建立人民廣場與田家湖的視角與功能關(guān)系；圍繞新城中心，結(jié)合地形、地貌和山水關(guān)系，按照組團(tuán)布局的模式，建構(gòu)合理的交通組織，從而形成有機(jī)的整體空間。4.2空間形態(tài)構(gòu)建——以湖為心、點(diǎn)軸發(fā)展、組團(tuán)聯(lián)動(dòng)尊重規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀發(fā)展的空間特征和自然山水生態(tài)格局，將規(guī)劃區(qū)劃分為東、西、南、北、中五個(gè)組團(tuán)，構(gòu)建“以湖為心、點(diǎn)軸發(fā)展、組團(tuán)聯(lián)動(dòng)”空間結(jié)構(gòu)，并以人民南路與華鲇路的交匯區(qū)域所形成的新城核心，南向延展，形成華鲇路商務(wù)軸線和人民路景觀軸線。中部組團(tuán)：以田家湖公園為中心的綠化公園，恢復(fù)田家湖，建設(shè)濱水公園，是河西新城最大的開敞空間，是整個(gè)新城的綠化中心、景觀中心、人文中心。北部組團(tuán)：人民南路與華鲇路交匯處及華鲇路兩廂，主要布置大型商業(yè)、文化、體育建筑，構(gòu)建新城地標(biāo)建筑群，是以商務(wù)辦公、商業(yè)為主，文化體育為輔的區(qū)域。南部組團(tuán)，結(jié)合南大門的“門戶”區(qū)位和靠近田家湖公園的獨(dú)特區(qū)位，布置商貿(mào)設(shè)施和部分文化娛樂設(shè)施，形成田家湖新城的次中心，服務(wù)東西兩大居住組團(tuán)。東、西組團(tuán)：田家湖東面和西面主要布置居住用地，建設(shè)大型居住社區(qū)，間雜布置相應(yīng)的配套設(shè)施。4.3場所空間塑造除了空間格局的總體設(shè)計(jì)，新城的開發(fā)還應(yīng)對體現(xiàn)城市社會功能的場所空間進(jìn)行塑造，也即為活動(dòng)空間和精神空間的塑造。4.在人民南路、華鲇公路兩條城市發(fā)展軸所形成新城交匯區(qū)域，規(guī)劃新城的組織核心和中心視點(diǎn)，并在此區(qū)域布置部分公共建筑和商務(wù)、辦公大廈、文體建筑，打造新城的商務(wù)、金融、辦公、購物、休閑中心。結(jié)合田家湖公園的打造和新城中心的建構(gòu)，在人民路兩側(cè)將布置一些綜合性用地和公園綠地、文化娛樂設(shè)施，形成新城中心區(qū)邊緣的商業(yè)、居住、休閑娛樂空間。在新城南、北、東部入口的三個(gè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域，延續(xù)其他區(qū)域功能，布置商業(yè)廣場、文化廣場或休閑廣場，將其他城區(qū)的繁華引入新城。4.3.2精神功能塑造從整個(gè)縣城格局入手，今后縣城的主要文化活動(dòng)場所是華容河風(fēng)光帶及北部山體綠廊、人民廣場—田家湖軸線。因此，田家湖將成為整個(gè)縣城的重要節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)田家湖公園的建設(shè)也是新城開發(fā)的重點(diǎn)。結(jié)合濱水空間的塑造，在田家湖北面布置文化、休閑設(shè)施或商務(wù)辦公設(shè)施，聯(lián)動(dòng)發(fā)展、滾動(dòng)開發(fā)。借助田家湖良好的自然環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，在其周邊地區(qū)布局高檔的居住區(qū)和文化教育設(shè)施，形成生態(tài)化居住功能區(qū)。在田家湖東南面和西南面布置拆遷安置區(qū)，建設(shè)區(qū)內(nèi)和市區(qū)的中低收入人群的家園。4.4空間容量與開發(fā)強(qiáng)度預(yù)測4.4.1未來10年華容縣城住宅需求預(yù)測根據(jù)《華容統(tǒng)計(jì)年鑒2006》以及《華容縣縣城總體規(guī)劃（修編）》（綱要）（下稱總規(guī)調(diào)整綱要），2005年華容縣城主城區(qū)（現(xiàn)狀建成區(qū)）人口約12.56萬人，戶數(shù)約6萬戶，戶均人口為2.3人/戶，建成區(qū)面積13.20平方公里，人口密度0.95萬人/平方公里。其中居住用地5.53平方公里，占總用地的41.89%、人均居住用地44.02平方米，202計(jì)算依據(jù)一：以總規(guī)調(diào)整綱要預(yù)測的人口規(guī)模為依據(jù)，未來10年，縣城增加人口8萬人，只計(jì)算新增加人的住房需求，按照人均居住面積30平方米計(jì)算，新增人員住宅的需求量為240萬平方米，這意味著平均每年需建設(shè)24萬平方米左右的住房來滿足新增人員需求。而目前每年縣城住宅竣工面積不足12萬平方米，市場供應(yīng)量明顯不足。再加上現(xiàn)有居民中潛在的需求量，每年缺口至少在1525萬人8.93萬戶1/3＝2.98萬人不具備購買力1/3＝2.98萬人已購新房1/3＝2.98萬人擬購新房或換房按2.8人/戶計(jì)算計(jì)算依據(jù)二：按照華容主城區(qū)2.8人/戶計(jì)算(現(xiàn)有2.3人/戶明顯低于國家通用標(biāo)準(zhǔn)3-3.2人/戶，計(jì)算是適當(dāng)折中)，25萬市區(qū)人口可折算為8.93萬戶居民，按照三分之一的家庭有需要買房計(jì)算，大約2.98萬戶的家庭有購房需求，總的需求量約為250萬平方米【2.8×2.25萬人8.93萬戶1/3＝2.98萬人不具備購買力1/3＝2.98萬人已購新房1/3＝2.98萬人擬購新房或換房按2.8人/戶計(jì)算4.4.2新城開發(fā)需求預(yù)測現(xiàn)狀建成區(qū)現(xiàn)有建筑面積估計(jì)有1800萬平方米左右，其中住宅建筑約450萬平方米，可以估算現(xiàn)狀整個(gè)縣城現(xiàn)有人均居住面積為35.83平方米。同時(shí)測得田家湖新城的建筑面積46.10萬平方米，其中居住建筑面積為33.90萬平方米（包括村民居住建筑13.69萬平方米）。由人口統(tǒng)計(jì)資料可知規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀共有人口1.17萬人，規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有人均居住面積為28.97平方米。華容縣城現(xiàn)狀人口密度為0.95萬人/平方公里，其中舊城區(qū)人口密度約1.3萬人/平方公里。在總規(guī)調(diào)整綱要中，規(guī)劃建成區(qū)人口密度約1.02萬人/平方公里。未來規(guī)劃區(qū)人口密度按1.1萬人/平方公里計(jì)（規(guī)劃區(qū)主要為居住區(qū)，人口密度會有所偏高），則未來田家湖新城的人口為：7.4×1.1＝8.14萬人。同時(shí)，按照總規(guī)調(diào)整綱要中人口分片布局規(guī)劃，整個(gè)縣城人口分三大片，河西老城區(qū)居住8萬人、馬鞍新區(qū)片居住12萬、河?xùn)|居住片區(qū)居住5萬人?？梢钥闯觯R鞍新區(qū)、田家湖新城共居住人口12萬，從規(guī)劃區(qū)面積來看，馬鞍新區(qū)規(guī)劃面積為3.7平方公里，可計(jì)算的出整個(gè)河西新城人口密度為：12/（3.7+7.4）=1.08萬人/平方公里，則未來田家湖新城的人口為：7.4×1.08＝7.99萬人。在以上分析基礎(chǔ)上，考慮到田家湖主要為生活居住功能，因此，其居住人口密度比馬鞍新區(qū)（大部分行政辦公用地和工業(yè)用地）應(yīng)大，所以綜合認(rèn)定，未來田家湖區(qū)居住人口為8萬人。除現(xiàn)有的1.17萬人口外，至少還需為約7萬人（8-1.17=6.83萬）常住人口提供居住空間。按照2.8人/戶，可得出共有25000戶。按照100平方米/戶【小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積30×2.8/85%（建筑實(shí)用率）＝98.82，取100】計(jì)算，可得出田家湖新城規(guī)劃居住建筑面積至少應(yīng)達(dá)到250另外，依據(jù)規(guī)劃人口容量，按照20000人左右配置一所中學(xué)，整個(gè)田家湖新城需設(shè)4所中學(xué)。但從區(qū)內(nèi)及附近地區(qū)的中學(xué)數(shù)量及分布來看，區(qū)外現(xiàn)有1所中學(xué)（護(hù)城鄉(xiāng)中學(xué)），區(qū)內(nèi)需增加3所中學(xué)。同時(shí)按照中學(xué)、小學(xué)與幼兒園的比例1：2：4的比例，區(qū)內(nèi)需設(shè)8所小學(xué)（現(xiàn)有3所，增設(shè)5所）、16所幼兒園。按千人指標(biāo)，區(qū)內(nèi)配套居住區(qū)的其他公建設(shè)施配套指標(biāo)及建筑面積見表2-1。配套居住區(qū)的公建設(shè)施配置指標(biāo)單位教育醫(yī)療衛(wèi)生文化體育商業(yè)服務(wù)金融郵電市政設(shè)施行政辦公千人指標(biāo)（m2）600～1200160～280100～200700～91060～80460～80085～150千人指標(biāo)取值（m2）100022018085070630120建筑面積（萬m2）81.761.446.80.565.040.96同時(shí)，適應(yīng)新城開發(fā)的功能定位與開發(fā)目標(biāo)，除居住區(qū)或居住小區(qū)內(nèi)配套文化體育、商業(yè)金融服務(wù)、行政辦公外，還應(yīng)布置部分服務(wù)全市的行政辦公、商務(wù)辦公、文化休閑等設(shè)施用地，以體現(xiàn)新城作為行政辦公、商務(wù)居住、文化休閑的功能定位。4.4.3開發(fā)強(qiáng)度預(yù)測通過對規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量的分析，可得到以下結(jié)果，見表2-2。改造投資表建筑類型用地面積（ha）容積率建筑面積（萬m2）建筑保留（較新）32.870.7825.55建筑改造（較舊）27.150.5013.69建筑拆除（破舊）45.460.156.86合計(jì)105.480.4446.10通過對較舊建筑的拆改和破舊建筑的拆除，保留和改造的建筑占地約60公頃，除去田家湖公園用地約165公頃，再除去場地內(nèi)水系改造保留約占地20公頃，則預(yù)計(jì)可進(jìn)行開發(fā)的用地約經(jīng)初步估算，要完成新城的開發(fā)建設(shè)，總投資至少需要72億元（其中政府方面至少需投入資金20億元左右）。對于這些投入，按照目前中高檔住宅1200元/平方米的售房價(jià)格，商品房建筑面積必須達(dá)到600萬平方米。由此可知，新城開發(fā)地塊的容積率必須達(dá)到1.28以上。但考慮新城開發(fā)的目標(biāo)定位和政府、開發(fā)商及居民的共贏，我們將該地區(qū)的建筑容積率適當(dāng)下調(diào)，結(jié)合保留地塊以及一類居住建筑地塊，該地區(qū)的容積率總體控制在1.2～1.5比較合適。但各地塊的功能和價(jià)值不一樣，可適當(dāng)提高或降低容積率，原則上不宜超過3。4.5交通組織整合4.5.1與外部交通的聯(lián)系打通出入口，銜接新城周邊的道路網(wǎng)絡(luò)，使新城與周邊區(qū)域聯(lián)系更加緊密?！衲涎尤嗣衲下?，成為新城南北向主干道，北連馬鞍行政新區(qū)，南接S306省道通南縣，也是新城開發(fā)的一個(gè)發(fā)展軸（景觀軸）。●拓寬改造華鲇路，成為新城東西向主干道，西接今后的杭瑞高速出口、東連老城區(qū)，是新城開發(fā)的另一個(gè)發(fā)展軸（商務(wù)軸），也是未來連接多個(gè)功能區(qū)的主要道路之一?！窀畚髀?，連接多個(gè)組團(tuán)的生活性主干道，是規(guī)劃區(qū)東面的主要外部道路。4.5.2內(nèi)部交通組織根據(jù)“以湖為心、點(diǎn)軸發(fā)展、組團(tuán)聯(lián)動(dòng)”的空間發(fā)展格局，新城內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)的組織應(yīng)充分考慮五個(gè)組團(tuán)之間順暢連接，形成“中”字式整體結(jié)構(gòu)。組團(tuán)間聯(lián)系干道連接各組團(tuán)中心，組團(tuán)內(nèi)部和濱水區(qū)域，結(jié)合景觀節(jié)點(diǎn)、公交體系和服務(wù)設(shè)施的布局，建構(gòu)人行步道系統(tǒng)，讓在新城居住、工作、游玩的人們盡情享受現(xiàn)代都市風(fēng)景。5、文化整合與內(nèi)涵提升田家湖地區(qū)的發(fā)展已受到湖區(qū)文化、水（岸）文化和現(xiàn)代城市文明的影響。在新城的開發(fā)建設(shè)中，本著繼往開來的思想，應(yīng)該將湖區(qū)文化、水文化的精髓和現(xiàn)代城市文明結(jié)合起來，既繼承水鄉(xiāng)文化特色，又要加入新時(shí)代的新內(nèi)容，這一點(diǎn)不僅要體現(xiàn)在物質(zhì)形態(tài)方面，更要體現(xiàn)在精神文化當(dāng)中。具體來說，從物質(zhì)形態(tài)上來講，需要尊重自然，保持水城相融、與水共生的空間特色、構(gòu)成符號、景觀意象，打造親水近水的生活模式，營造生態(tài)化的居住、休閑空間。同時(shí)加入現(xiàn)代景觀構(gòu)成要素，使人工化的現(xiàn)代景觀與自然水體景觀在新能夠互交互融，形成一個(gè)統(tǒng)一整體。從精神生活上來說，自給自足的傳統(tǒng)生活方式和宅基地式的建設(shè)模式，已不適應(yīng)現(xiàn)代城市文明的發(fā)展要求。因此，新城的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)考慮統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一安置村民，充分考慮停車位、公共綠地、消費(fèi)等設(shè)施的配套，使居住在新城的居民可以充分享受現(xiàn)代城市的文明。

第三章營銷城市，策略新城1、政府引導(dǎo)，分期開發(fā)1.1新城開發(fā)模式選擇模式1——自由發(fā)展模式。該模式意味著政府對地區(qū)發(fā)展的干預(yù)極小，讓大部分的開發(fā)項(xiàng)目按照開發(fā)商的投資興趣自由進(jìn)行。而這種興趣基本上是由市場力量即收益率來驅(qū)動(dòng)的。該模式更多地考慮到經(jīng)濟(jì)利益，但由于市場對生態(tài)環(huán)境和人文社區(qū)的要求，也會關(guān)注到地區(qū)的社會、環(huán)境效益，但效果一般。模式2——政府引導(dǎo)模式。該模式強(qiáng)調(diào)政府的干預(yù)和調(diào)控。即政府首先由提出功能分區(qū)，制定一個(gè)詳細(xì)的地區(qū)性戰(zhàn)略，并對地區(qū)開發(fā)提供相當(dāng)?shù)那捌诮?jīng)濟(jì)技術(shù)資源的支持，以有效改善現(xiàn)狀及利用潛在的資源，力圖保持經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境發(fā)展的平衡。政府根據(jù)對未來發(fā)展的一定預(yù)期，對市場投資進(jìn)行積極的引導(dǎo)，使其符合政府干預(yù)的意圖，并按照時(shí)序發(fā)展模式進(jìn)行協(xié)調(diào)。模式1——自由發(fā)展模式。該模式意味著政府對地區(qū)發(fā)展的干預(yù)極小，讓大部分的開發(fā)項(xiàng)目按照開發(fā)商的投資興趣自由進(jìn)行。而這種興趣基本上是由市場力量即收益率來驅(qū)動(dòng)的。該模式更多地考慮到經(jīng)濟(jì)利益，但由于市場對生態(tài)環(huán)境和人文社區(qū)的要求，也會關(guān)注到地區(qū)的社會、環(huán)境效益，但效果一般。模式2——政府引導(dǎo)模式。該模式強(qiáng)調(diào)政府的干預(yù)和調(diào)控。即政府首先由提出功能分區(qū)，制定一個(gè)詳細(xì)的地區(qū)性戰(zhàn)略，并對地區(qū)開發(fā)提供相當(dāng)?shù)那捌诮?jīng)濟(jì)技術(shù)資源的支持，以有效改善現(xiàn)狀及利用潛在的資源，力圖保持經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境發(fā)展的平衡。政府根據(jù)對未來發(fā)展的一定預(yù)期，對市場投資進(jìn)行積極的引導(dǎo)，使其符合政府干預(yù)的意圖，并按照時(shí)序發(fā)展模式進(jìn)行協(xié)調(diào)。政府引導(dǎo)型城建開發(fā)模式解析圖華容縣政府對規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地實(shí)行統(tǒng)一征地、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理，將生地變熟地后，采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；同時(shí)，為兼顧公眾利益，政府應(yīng)對公共空間（如田家湖公園）、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，帶動(dòng)其區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)新城土地資源的保值、增值，實(shí)現(xiàn)新城建設(shè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化生態(tài)的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。另一方面，對地區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控，就具體干預(yù)方法而言，政府可通過預(yù)先發(fā)布規(guī)劃消息，公開相關(guān)信息，激發(fā)、引導(dǎo)市場力量進(jìn)行先期的相關(guān)投人，以盡快形成與規(guī)劃目標(biāo)相一致的外圍環(huán)境和所需氛圍，以便于政府在最為適合的時(shí)機(jī)，以較小的投入即可實(shí)現(xiàn)原先的規(guī)劃建設(shè)意圖。1.2分期開發(fā)行動(dòng)路線新城用地面積較大，可新開發(fā)建設(shè)用地約700公頃1.2.1分期開發(fā)的基本依據(jù)——新城成長的動(dòng)力機(jī)制●政策與政府投資導(dǎo)向力：新城作為政府謀城布略的重點(diǎn)區(qū)域，是城市近期建設(shè)重點(diǎn)，應(yīng)盡快制定新城開發(fā)一系列政策，成立由縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的新城開發(fā)建設(shè)指揮部和專項(xiàng)資金啟動(dòng)新城開發(fā)。●老城區(qū)拓力：新城位于承接縣城西移、南擴(kuò)的重要區(qū)域，舊城區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)、設(shè)施的外遷，將為新城開發(fā)提供外動(dòng)力?！耨R鞍新區(qū)南延力：人民南路的南延和田家湖大橋的建設(shè)，直接推動(dòng)了馬鞍新區(qū)建設(shè)的南延，承接這股南延力，田家湖近水樓臺的位置，理應(yīng)先得月，成為馬鞍新區(qū)的腹地空間?！裆鐣Y金的注入力：在政府自上而下和城市西移南擴(kuò)的發(fā)展動(dòng)力下，將打動(dòng)各級投資商的心，推動(dòng)社會資金、地產(chǎn)大腕的注入?！裥鲁前l(fā)展的井噴力：以新城中心區(qū)的建設(shè)為帶動(dòng)，通過商務(wù)辦公區(qū)、大型文化體育設(shè)施、田家湖公園等項(xiàng)目的建設(shè)落位，形成新城的發(fā)展井噴效應(yīng)，提高新城凝聚力；利用自然環(huán)境優(yōu)勢，進(jìn)行高品質(zhì)住宅的建設(shè)，提高新城的吸引力，激發(fā)新城活力。近期，政策與政府投資導(dǎo)向力、舊城區(qū)西拓力、馬鞍新區(qū)南延力作用下比較明顯，新城中心區(qū)和人民南路、華鲇路沿線地區(qū)，以及拆遷安置區(qū)為首期開發(fā)建設(shè)用地。此后隨著社會資金注入和新城中心的形成，其他地區(qū)可得到開發(fā)。1.2.2分期開發(fā)路線依據(jù)從北往南、從中心往外圍逐步推進(jìn)的開發(fā)原則，田家湖新城開發(fā)可分三期進(jìn)行。首期開發(fā)區(qū)域是華鲇路與人民南路的交匯區(qū)域（新城中心區(qū)）、田家湖公園及華鲇路沿線地區(qū)、拆遷安置區(qū)，約242.83公頃（方案二為233.70公頃）。該區(qū)域現(xiàn)狀建筑344棟，總面積3.54萬平米（方案二為18.55萬平米，645棟，其中拆遷5.12萬平米），開發(fā)阻力較小，可確定為公建性質(zhì)的開發(fā)和商務(wù)辦公二期開發(fā)區(qū)域?yàn)榭拷鲁侵行牡牡貐^(qū)，主要包括田家湖公園四周地帶、東部靠近老城區(qū)地帶、華鲇路、人民南路兩廂，面積約251.49公頃（方案二為232.38公頃）三期開發(fā)區(qū)域?yàn)槲鞑?、東部居住組團(tuán)的建設(shè)，面積約243.67公頃（方案二為255.73公頃）。此時(shí)新城的中部組團(tuán)與北部組團(tuán)基本連片，在中部組團(tuán)的帶動(dòng)下，東部組團(tuán)的整治改造已提議事日程。該區(qū)域采取政府投入與開發(fā)商投入相結(jié)合方式，改善人居環(huán)境，該組團(tuán)的整治改造預(yù)計(jì)需要三年時(shí)間，后期以售房或物業(yè)出租形式回收成本。此時(shí)，整個(gè)新城已基本成熟，西各期建設(shè)時(shí)間一覽表分期第1-2年第3-4年第5-6年第7-8年第9-10年第11-12年第13年一期拆遷、平地、道路建成二期拆遷、土地平整建成三期拆、改、留并舉建成各期建設(shè)時(shí)間一覽表分期建設(shè)內(nèi)容第一期第二期第三期總計(jì)方案一方案二方案一方案二方案一方案二方案一方案二一、建設(shè)用地總面積（ha）242.83233.70251.49232.38243.67255.73737.99721.811.1新開發(fā)土地面積（ha）242.83225.39244.7232.38204.08242.55691.61700.32其中用于商業(yè)開發(fā)（ha）34.8138.6924.2720.664.927.946467.29用于住宅開發(fā)（ha）15.127.42137.12119.28117.22153.88269.46280.58用于文化娛樂建設(shè)（ha）5.794.41————————5.794.41用于行政辦公、文教衛(wèi)體、福利建設(shè)（ha）——17.8322.7911.6724.596.8147.3836.31用于道路建設(shè)（ha）30.0332.8343.7645.9126.0647.999.85126.64用于綠地（ha）157.08124.2116.7634.8631.2926.02205.13185.091.2保留用地（ha）——8.316.79——39.5913.1846.3821.49其中改造保留用地面積（ha）——8.316.79——39.5913.1846.0821.49改造保留建筑面積（萬m2）——13.439.39——23.1318.0632.5231.49拆遷量（萬m2）3.545.122.892.727.156.7713.5814.61安置人口（人）1200170010009001600220048004800建設(shè)量（萬m2）134.95158.44260.61231.06212.33240.66607.89630.16其中商業(yè)（萬m2）104.44117.9772.862.5419.6724.45196.91204.96住宅（萬m2）18.1418.07152157.37153.08200.9323.22376.34行政辦公、文教衛(wèi)體（萬m2）——17.1234.119.5434.347.3968.4534.05文化娛樂（萬m2）8.683.53————————8.683.53其他（萬m2）3.691.751.71.615.247.9210.6311.28建成綠化（萬m2）157.08124.2117.0434.8635.1126.02209.23185.09建成廣場（萬m2）0.730.881.05——————1.780.881.3拆遷安置區(qū)開發(fā)策略拆遷戶的安置是新城開發(fā)的重要內(nèi)容，也是新城近期開發(fā)應(yīng)當(dāng)解決的問題?？紤]到新城中心的打造與新城整體的協(xié)調(diào)，安置區(qū)將布置在相對獨(dú)立的區(qū)域，形成配套設(shè)施自身完善綜合區(qū)塊。同時(shí)，安置用地的選擇也要根據(jù)規(guī)劃建設(shè)分期來考慮，每一期內(nèi)拆遷安置應(yīng)相互協(xié)調(diào)，避免安置落空。規(guī)劃安置用地結(jié)合居住用地的布局，在東西兩大居住板塊內(nèi)布置拆遷戶安置區(qū)，同時(shí)考慮華容縣城低收入階層住房改善的需求，預(yù)留較大用地，打造為華容縣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)示范區(qū)域。拆遷安置區(qū)的建設(shè)應(yīng)由政府統(tǒng)一規(guī)劃、三通一平后，土地?zé)o償出讓，由田家湖新城開發(fā)公司按照規(guī)劃要求進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，按成本價(jià)優(yōu)先出售給拆遷安置戶或按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給拆遷安置戶。在滿足拆遷戶需求后，可政府指導(dǎo)價(jià)出售給中低收入階層。2、市場運(yùn)作，經(jīng)營土地2.1土地出讓方式在政府控制土地一級市場的前提下，根據(jù)華容土地市場不同消費(fèi)方的特性，針對市場上土地出讓方式的特點(diǎn)，制定針對不同的土地市場消費(fèi)方的土地出讓方式。同時(shí)，針對新城土地經(jīng)營的不同的發(fā)展階段，制定分階段的土地出讓方式的方向，以根據(jù)市場的實(shí)際情況而判斷。2.1.1針對土地市場不同的消費(fèi)方的出讓方式土地市場的消費(fèi)方出讓方式的選擇作用與意義區(qū)域強(qiáng)勢品牌的發(fā)展商（領(lǐng)頭羊）與一級開發(fā)市場發(fā)展商招標(biāo)出讓方式有利于對強(qiáng)勢品牌發(fā)展商的對比評估，掌控發(fā)展商的品牌理念對于土地整體包裝、人文理念、經(jīng)營主題理念的支持度，進(jìn)行從優(yōu)選擇。二級開發(fā)市場的發(fā)展商掛牌出讓方式（加入對投標(biāo)方的項(xiàng)目開發(fā)策劃方案的審核要求，必須由田家湖新城開發(fā)指揮部認(rèn)可的策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行）使土地在合理的價(jià)值和利潤基礎(chǔ)上，成規(guī)模的成交，促進(jìn)土地經(jīng)營的房產(chǎn)市場快速形成。三級開發(fā)市場的發(fā)展商土地拍賣方式有利于土地價(jià)格的提升，并對土地消費(fèi)市場形成形象價(jià)值。投資商土地拍賣方式有利于土地價(jià)格的提升，但對投資商的審核一定要要求，防止出現(xiàn)閑置土地。發(fā)展前期發(fā)展中期發(fā)展后期發(fā)展前期發(fā)展中期發(fā)展后期招標(biāo)出讓與掛牌出讓掛牌出讓與土地拍賣，中前期以掛牌為主，中后期以土地拍賣為主土地拍賣土地經(jīng)營的發(fā)展階段出讓方式的選擇2.2土地經(jīng)營策略——土地品牌化經(jīng)營模式2.2.1策略思路資本運(yùn)營空間提供與總領(lǐng)土地供應(yīng)與管理揮部資金投入方——投資商土地消費(fèi)方資本運(yùn)營空間提供與總領(lǐng)土地供應(yīng)與管理揮部資金投入方——投資商土地消費(fèi)方——發(fā)展商華容縣政府田家湖新城開發(fā)公司與投資商、發(fā)展商的戰(zhàn)略關(guān)系新城土地經(jīng)營資本聯(lián)合體的合作構(gòu)成關(guān)系是：發(fā)展商注入資金和品牌、開發(fā)經(jīng)營，田家湖新城開發(fā)指揮部（開發(fā)公司）提供土地資源、政策資源和資本。利用資本聯(lián)合體的品牌發(fā)展商進(jìn)行示范開發(fā)，打造土地經(jīng)營的門面，再對土地的經(jīng)營方式采用品牌輸出的模式，使整個(gè)土地在統(tǒng)一強(qiáng)勢品牌的光環(huán)下經(jīng)營。利用品牌化的土地經(jīng)營，整合本地或外地的發(fā)展商或投資財(cái)團(tuán)進(jìn)入，快速擴(kuò)大房產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的利潤。2.2.2土地經(jīng)營策略策略一：土地整體包裝，形成新城土地發(fā)展的優(yōu)勢戰(zhàn)略背景與潛力。策略二：引入強(qiáng)勢品牌發(fā)展商，形成土地經(jīng)營的資本聯(lián)合體。實(shí)行共同投資，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤分成。用融資模式增強(qiáng)本案土地經(jīng)營的實(shí)力，快速推動(dòng)發(fā)展。策略三：土地一體化、品牌化經(jīng)營，增強(qiáng)土地獲利渠道，強(qiáng)化抗風(fēng)險(xiǎn)能力。策略四：土地品牌策略化，與土地整體包裝同步進(jìn)行，互為支持。2.3土地招商策略2.3.1土地招商對象及范圍（1）土地招商對象的分類土地招商的層次土地招商對象作為資本運(yùn)營方面的對象投資商投資聯(lián)合體（投資商與發(fā)展商的聯(lián)合體）作為土地經(jīng)營操作實(shí)體的對象一級開發(fā)市場的發(fā)展商二級開發(fā)市場的發(fā)展商三級開發(fā)市場的發(fā)展商作為土地引爆的領(lǐng)頭羊的對象岳陽市內(nèi)及全省強(qiáng)勢品牌的發(fā)展商（2）新城土地招商對象范圍資本運(yùn)營方面的對象范圍：華容縣、岳陽市及湖南省的投資商或投資財(cái)團(tuán)全國范圍的投資商或投資財(cái)團(tuán)外商和港澳臺資的引進(jìn)土地經(jīng)營操作實(shí)體的對象范圍：華容縣、岳陽市具有一定品牌和實(shí)力的發(fā)展商全省、全國范圍的知名品牌連鎖發(fā)展商土地引爆的領(lǐng)頭羊的對象范圍：從岳陽市甚至全省強(qiáng)勢品牌中從優(yōu)選擇發(fā)展商，以符合和最能帶動(dòng)新城土地經(jīng)營發(fā)展；有利于為新城造勢，引爆新城發(fā)展?？偲放啤鬯l(xiāng)生態(tài)、匯城市精英、體驗(yàn)都市生活總品牌外延構(gòu)成總品牌——聚水鄉(xiāng)生態(tài)、匯城市精英、體驗(yàn)都市生活總品牌外延構(gòu)成水面充裕、水城相融的生態(tài)景觀，規(guī)劃區(qū)將成為縣城的高尚人居首選地。伴隨縣城西移南擴(kuò)，規(guī)劃區(qū)將成為縣城西南部的“門戶”和“東工西居”格局的重要區(qū)域。土地價(jià)值的提升體現(xiàn)在區(qū)域投資收益巨大，同時(shí)政府政策的引導(dǎo)，使規(guī)劃區(qū)土地價(jià)值自然升值。通過土地經(jīng)營以及逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施、高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品，成為華容最適宜居住和投資開發(fā)的區(qū)域。水文化和湖區(qū)文化的繼承，現(xiàn)代文明的注入與精英階層的聚合，將形成新城獨(dú)特的居住文化和區(qū)域文化。生態(tài)新區(qū)，高尚人居。黃金區(qū)位、鉆石區(qū)域，城市西南部“地膽”所在。湘北及環(huán)洞庭湖區(qū)價(jià)值巨大投資整合力量平臺湘北及環(huán)洞庭湖區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的進(jìn)化舞臺。華容都市生活的新坐標(biāo)。隨著新城開發(fā)的滾動(dòng)開發(fā)，分期推進(jìn)，制定相應(yīng)的價(jià)格策略。新城開發(fā)的土地價(jià)格策略土地經(jīng)營發(fā)展階段新城發(fā)展指數(shù)土地物業(yè)發(fā)展指數(shù)價(jià)格策略核心發(fā)展前期處于新城首期開發(fā)階段，新城功能區(qū)局部發(fā)展發(fā)展指數(shù)停在規(guī)劃藍(lán)圖和區(qū)位形象，政府信譽(yù)的支持下，屬于信心指數(shù)土地處于招商階段發(fā)展指數(shù)停留在使生地向熟地的轉(zhuǎn)化階段，優(yōu)惠讓利，共同發(fā)展，形成一級開發(fā)市場價(jià)格指數(shù)應(yīng)屬于初始最低價(jià)，略高于基準(zhǔn)地價(jià)的前提上提價(jià)價(jià)格策略行動(dòng)屬于政府行為發(fā)展中期進(jìn)入新城開發(fā)的一期末、二期，新城功能區(qū)進(jìn)入發(fā)展軌道，人氣開始形成發(fā)展指數(shù)進(jìn)入正常發(fā)展階段，新城具備實(shí)質(zhì)發(fā)展前景土地進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，房地產(chǎn)市場正式形成土地價(jià)值通過房地產(chǎn)市場得到體現(xiàn)，形成熟地資源價(jià)值開始引入入地價(jià)值和物業(yè)價(jià)值，區(qū)位形象提升對部分有價(jià)值的品牌發(fā)展商小幅讓利，形成二級開發(fā)市場以一二級開發(fā)市場的成績帶動(dòng)為前提，擴(kuò)大三級開發(fā)市場，地價(jià)以市場競爭價(jià)格提升土地經(jīng)營開始進(jìn)入受益階段，價(jià)格策略主要屬于市場行為發(fā)展后期進(jìn)入新城開發(fā)第三期，新城功能區(qū)進(jìn)入發(fā)展成熟，活力顯現(xiàn)新城成為華容縣城的形象代言人。土地內(nèi)良性競爭發(fā)展并形成，物業(yè)價(jià)值和價(jià)格提升迅速土地價(jià)值進(jìn)入后提升階段，附加值得到體現(xiàn)資源價(jià)值與房地產(chǎn)市場一體化發(fā)展開發(fā)市場壯大，土地供不應(yīng)求策略上規(guī)劃土地的戰(zhàn)略儲備，制造土地資源的稀缺性，以高價(jià)拋售完全市場行為進(jìn)行土地經(jīng)營3、城市品牌營銷與推廣3.1城市品牌——聚水鄉(xiāng)生態(tài)、匯城市精英、體驗(yàn)都市生活都市，繁華城市的概括。為造勢新城、炒熱新城，吸引投資者和城市潛在的消費(fèi)群體，應(yīng)積極打造“聚水鄉(xiāng)生態(tài)、匯城市精英、體驗(yàn)都市生活”這一城市品牌，整合區(qū)域價(jià)值資源與地域功能，使本區(qū)域成為華容縣城現(xiàn)代化形象的最佳代言人，實(shí)現(xiàn)“水鄉(xiāng)城市、商務(wù)中心、人居典范”的總目標(biāo)。3.2城市品牌推廣策略3.2.1品牌塑造策略圍繞“聚水鄉(xiāng)生態(tài)、匯城市精英、體驗(yàn)都市生活”總品牌，通過相應(yīng)的公關(guān)活動(dòng)和媒體配合，實(shí)現(xiàn)以階段性品牌策略塑造主線。總品牌總品牌：：：3.2.2品牌塑造各階段的廣告主題第一階段廣告主題：開創(chuàng)華容都市新空間訴求點(diǎn)：以新城總品牌：“聚水鄉(xiāng)生態(tài)、匯城市精英、體驗(yàn)都市生活”為主線第二階段廣告主題：共建田家湖新城訴求點(diǎn)：推進(jìn)土地招商，進(jìn)行媒體配合和公關(guān)活動(dòng)對土地價(jià)值、戰(zhàn)略區(qū)位價(jià)值分品牌進(jìn)行重點(diǎn)推廣對經(jīng)營價(jià)值分品牌預(yù)熱，以配合強(qiáng)勢品牌發(fā)展商（領(lǐng)頭羊品牌）的預(yù)熱性招商第三階段廣告主題：潛力無限，投資熱土，經(jīng)營保證訴求點(diǎn)：對土地運(yùn)營操作上的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)引爆或推廣全面展開對經(jīng)營價(jià)值分品牌的推廣建立，重點(diǎn)配合品牌招商借品牌招商成功的節(jié)點(diǎn)，對總品牌進(jìn)行提升性引爆推廣，為全面進(jìn)行實(shí)質(zhì)土地運(yùn)營預(yù)測第四階段廣告主題：資源共享，品牌共建，效益共創(chuàng)訴求點(diǎn)：對前期品牌積累的美譽(yù)度擴(kuò)大推廣配合領(lǐng)頭羊項(xiàng)目和配套投入情況，進(jìn)行廣告保溫配合實(shí)質(zhì)性項(xiàng)目土地運(yùn)營進(jìn)度和成績，延續(xù)進(jìn)行總品牌引爆，進(jìn)一步擴(kuò)大認(rèn)知度，配合大規(guī)模的土地品牌輸出和拆分出售進(jìn)行推廣。第五階段廣告主題：共享輝煌，共創(chuàng)新城之顛訴求點(diǎn)：首期開發(fā)實(shí)體初型，新城品牌價(jià)值上升，投資及開發(fā)環(huán)境逐步成熟。4、開發(fā)政策引導(dǎo)4.1公眾參與政策新城的開發(fā)涉及政府、開發(fā)商、公眾三者的利益。公眾參與政策的實(shí)施主要針對于規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)強(qiáng)度、田家湖公園和濱水空間的開發(fā)利用進(jìn)行總體控制。對于田家湖公園的開發(fā)，就是要以社會效益最大化為原則，加強(qiáng)規(guī)劃控制與引導(dǎo)，適度開發(fā)，以保持其自然特色，成為社會公眾休閑娛樂的公共空間。4.2拆遷安置與開發(fā)補(bǔ)償政策田家湖新城內(nèi)現(xiàn)有土地權(quán)屬比較復(fù)雜，既有單位辦公用地、單位宿舍，也有村民住宅、耕地和養(yǎng)殖地，在新城的開發(fā)中肯定會涉及到拆遷補(bǔ)償問題。因此，為保證房屋拆遷和用地功能置換的順利進(jìn)行，政府應(yīng)該采取拆遷安置和開發(fā)補(bǔ)償政策，一方面保證村民和中低收入居民獲得經(jīng)濟(jì)或?qū)嵨镅a(bǔ)償，另一方面也要降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，留住開發(fā)商，采取用一塊收益率大、風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目來帶動(dòng)一塊收益小、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目。4.3優(yōu)惠政策對于田家湖開發(fā)，可實(shí)行無費(fèi)區(qū)政策，在征地建設(shè)過程中享受政府規(guī)定的收費(fèi)優(yōu)惠政策。對于首期開發(fā)，政府可提供資金優(yōu)惠政策，將“三通一平”后的熟地出讓給開發(fā)商后，除減免甚至全免部分行政事業(yè)性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)外，還可在土地使用稅、企業(yè)所得稅等方式提供減免。對一次性繳納土地出讓金的給予一定的折扣優(yōu)惠或不再收取城市配套費(fèi)；對企業(yè)投資總額大、占地規(guī)模大的給予土地出讓金或稅收上的一定優(yōu)惠。對品牌企業(yè)、具有帶動(dòng)作用的龍頭項(xiàng)目，可采取分期付款的方式交付土地出讓金或一定程度上的優(yōu)惠。在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中，對整體開發(fā)的公建配套或綠化等城市建設(shè)方面作出共享的，在稅收或土地出讓金的交付均給予優(yōu)惠。對利于本區(qū)發(fā)展的社會支撐服務(wù)體系和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，則對基準(zhǔn)地價(jià)作折扣上優(yōu)惠。

第四章經(jīng)濟(jì)分析，效益評估根據(jù)前面分析所確定的“政府引導(dǎo)型”開發(fā)模式，田家湖新城的開發(fā)以政府引導(dǎo)、市場參與的方式進(jìn)行。要保證新城的順利開發(fā)，應(yīng)兼顧政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方的利益，即政府不虧損、開發(fā)商有利可圖、消費(fèi)者買得起房。只有上述三個(gè)目標(biāo)同時(shí)達(dá)到，開發(fā)建設(shè)才能順利地進(jìn)行。1、政府行為經(jīng)濟(jì)分析政府通過出讓土地獲得資金，對規(guī)劃區(qū)進(jìn)行拆遷安置、三通一平（道路、通水、通電＋土地平整）、大型公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、公共綠化等開發(fā)基礎(chǔ)工作，在保證不虧損的前提下引導(dǎo)規(guī)劃區(qū)的開發(fā)。1.1政府投入分析1.1田家湖新城規(guī)劃總用地737.99公頃（方案二為721.81公頃），扣除保留及改造建筑用地（46.38公頃、方案二為21.49公頃），需要征用的開發(fā)建設(shè)用地為691.61公頃（方案二為700.32公頃），扣除居民安置用地23.82公頃（方案二為20.66公頃），扣除綠化用地209.23公頃（方案二為185.09公頃），其中有收益用地（如居住、商務(wù)金融用地、商住混合用地、文化娛樂用地、道路等用地）為458.56公頃（方案二為494.57公頃），占總用地的1.1田家湖現(xiàn)狀用地產(chǎn)權(quán)多樣，涉及居民安置、農(nóng)田變更、現(xiàn)有建筑的拆遷補(bǔ)償?shù)?。從土地投入的?gòu)成看，主要集中在兩部分，一是征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；二是土地平整與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。（1）征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要涉及征地補(bǔ)償費(fèi)用（包括土地補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置以及有關(guān)征地管理費(fèi)、耕地占用稅等）和現(xiàn)有建筑物（職工宿舍、居民住宅）拆遷費(fèi)用。根據(jù)華容縣現(xiàn)有拆遷安置實(shí)施辦法，考慮到新城現(xiàn)狀用地以村莊用地、農(nóng)田、水塘比重較大，參照現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（約3.2萬元/畝），平均而言，規(guī)劃區(qū)征地費(fèi)取平均值3.5萬元/畝，691.61公頃（方案二為700.32公頃）土地需要征地補(bǔ)償費(fèi)36309.53萬元（方案二為在現(xiàn)有建筑物中，需拆除的建筑13.58萬平方米（方案二為14.61萬平方米），參考華容目前建設(shè)拆遷戶住宅補(bǔ)償評估價(jià)380元/平方米左右，商鋪門面補(bǔ)償評估價(jià)500元/平方米，考慮到新城現(xiàn)有村民住宅比重達(dá)90%以上，取