葫蘆島邴家村區(qū)域開發(fā)策劃報(bào)告

匯報(bào)目錄壹：引言貳：區(qū)域背景分析叁：區(qū)域發(fā)展定位肆：區(qū)域規(guī)劃建議伍：項(xiàng)目合作策略陸：投資估算分析柒：概念規(guī)劃成果引言壹引言“邴家項(xiàng)目”開發(fā)作為一個(gè)典型的“區(qū)域開發(fā)”項(xiàng)目，其開發(fā)理念與操作難度均要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其不確定性也將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出常規(guī)的想象；“區(qū)域開發(fā)”項(xiàng)目的成功運(yùn)作必須以良好的開發(fā)理念、系統(tǒng)的策劃思想以及科學(xué)的規(guī)劃為先導(dǎo)，需要緊扣市場(chǎng)需求對(duì)區(qū)域的整體概念、主題、功能、布局、乃至建筑風(fēng)格進(jìn)行完整的策劃與規(guī)劃；雖然我國(guó)就“區(qū)域開發(fā)”尚未形成明確的法律規(guī)定，各地的運(yùn)作方式也各有不同，其方式與流程均存在一定的“灰色”地帶，但必須保持其模式的合法、合理與可操作性；“區(qū)域開發(fā)”的運(yùn)作復(fù)雜，所需資金龐大，實(shí)際運(yùn)作過程中需要以“開放”的心態(tài)進(jìn)行資源整合與專業(yè)合作，并用“共贏”的思想解決項(xiàng)目推進(jìn)過程中可能存在的問題與障礙；“區(qū)域開發(fā)”必須有效平衡政府、企業(yè)以及參與者的利益與核心關(guān)注，必須保持與政府的良好溝通與合作。區(qū)域背景分析貳項(xiàng)目資源分析1興城邴家村地塊與世界上以溫泉療養(yǎng)、旅游度假聞名的日本北海道、俄羅斯索契在同一緯度，北緯41度線，是世界上不可多得的溫帶黃金海岸線之一。葫蘆島興城日本北海道俄羅斯索契北緯41度線海是世界的財(cái)富、海岸是任何地方都無法取代的。黃金海岸Goldcoast夏威夷Hawii陽光海岸Sunshinecoast“面向大海，春暖花開”……古今中外許多詩人都在闡述自己在大海畔所產(chǎn)生的感受，有些低聲吟唱，有些喃喃自語，有些高聲頌揚(yáng)，在海濱的感覺是獨(dú)特的，有些是滿懷傷感的，有時(shí)候是鼓舞人心的，有些時(shí)候是豪邁的，海濱與湖濱不同，她的浩淼、與天是那么的和諧和統(tǒng)一，是其他任何地方都無法取代的……濱海生活是稀有、財(cái)富與貴族的象征。濱海生活是一種近乎理想的生活，住在海濱的地區(qū)的人大多數(shù)非富即貴，從圣塔巴巴拉海濱到馬里布，從圣塔莫尼客海濱到新港，從拉古納海濱到圣地亞哥，那些社區(qū)雖然不一定全部是豪宅，卻一定有最好的畫廊和博物館、最杰出的社區(qū)、最具情調(diào)的旅館，最出名的餐館，住在那里的人生活是浪漫的，也是滿足的。區(qū)域的自然條件得天獨(dú)厚?？諝猓罕成矫婧＃諝馇逍赂伤?，整體感覺甚至超過大連與北戴河等一線旅游區(qū)；全年空氣質(zhì)量在Ⅱ級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的天數(shù)超過90.5%。氣象：氣溫：處于中緯度地帶，地處沿海（內(nèi)海），屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明。溫度最高30攝氏度，最低-20攝氏度，年平均氣溫在8.7攝氏度，無霜期150-190天。風(fēng)向、風(fēng)速：主導(dǎo)風(fēng)向冬季是東北風(fēng)，夏季是西南風(fēng)；年平均風(fēng)速為2.9-3.9米/秒。水文：潮汐：海區(qū)潮汐屬不規(guī)則半日潮。潮汐最高潮位2.89米，最低潮位-2.80米，平均高潮位1.34米。波浪：年平均浪高1.5米高?？纱蛟燧椛渲袊?guó)乃至東北亞的濱海生活新標(biāo)志。中國(guó)是一個(gè)濱海生活稀缺的國(guó)家，中國(guó)雖然有數(shù)千公里的漫長(zhǎng)海岸線，傳統(tǒng)來說人民的生活習(xí)慣卻依然是很內(nèi)陸的，即便有些城市靠近海濱，但是大多數(shù)城市由于自然條件的限制，城市發(fā)展和建筑還是盡量背朝大海，形成內(nèi)陸城市形態(tài)。青島匯泉灣大連星海灣香港淺水灣深圳大鵬灣國(guó)務(wù)院2009年7月1日常務(wù)會(huì)議原則通過了《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶（原有的“五點(diǎn)一線”規(guī)劃）開發(fā)建設(shè)已正式納入國(guó)家戰(zhàn)略。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，位于東北亞經(jīng)濟(jì)圈關(guān)鍵地帶包括大連、丹東、錦州、營(yíng)口、盤錦、葫蘆島等沿海城市在內(nèi)的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶，已超出了最初的“五點(diǎn)一線”，地區(qū)重大戰(zhàn)略意義凸顯。注：五點(diǎn)一線規(guī)劃的背景資料：

2004年，遼寧提出了沿海經(jīng)濟(jì)帶“五點(diǎn)一線”開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略包括大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)、遼寧(營(yíng)口)沿海產(chǎn)業(yè)基地、遼西錦州灣沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)，以及沿黃海一側(cè)的遼寧丹東產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)；“一線”是指西起葫蘆島市綏中縣、東至丹東東港市，連接“五點(diǎn)”全長(zhǎng)1400余公里的濱海公路?！拔妩c(diǎn)一線”省內(nèi)規(guī)劃已升格為國(guó)家沿海經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略，戰(zhàn)略定位給區(qū)域帶來巨大的發(fā)展空間。丹東花園口長(zhǎng)興島營(yíng)口錦州灣為興城乃至葫蘆島市域內(nèi)最后一塊大規(guī)模濱海開發(fā)用地。興城市地處遼西走廊中部，遼東灣西海岸，依山傍海，景色秀麗，四季分明，氣候宜人，境內(nèi)有唐代即開發(fā)利用的溫泉，素有“渤海明珠”之美譽(yù)。全市總面積2,113平方公里，現(xiàn)有人口55萬。興城區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。是連接?xùn)|北、華北的交通要塞，距沈陽270公里，距北京380公里，東鄰錦州機(jī)場(chǎng)和葫蘆島港，西靠山海關(guān)機(jī)場(chǎng)和秦皇島港，京哈鐵路、秦沈高速鐵路、京哈公路、京沈高速公路縱貫境內(nèi)，交通運(yùn)輸方便。邴家村地塊6km龍灣CBD3km5km興城市擁有古城、溫泉、菊花島、美麗的海岸線等眾多稀缺人文景觀資源。興城古城始建于明宣德三年（公元1428年），為寧遠(yuǎn)衛(wèi)城。寧遠(yuǎn)古城與西安古城，荊州古城（今江陵縣城）和山四平遙古城同被列為我國(guó)迄今保留完整的四座古代城池。全國(guó)溫泉有3,000多處，得到開發(fā)利用的只有800多處。以云南、廣東、臺(tái)灣居多。古代有文獻(xiàn)記載的有972處，其中溫度高于50度的有只有229處，興城市溫泉溫度可達(dá)70度，從泡溫泉習(xí)慣看，國(guó)人都偏愛于高溫溫泉，而能同時(shí)兼有海景和溫泉的區(qū)域全國(guó)罕有。項(xiàng)目發(fā)展用地地勢(shì)良好，海拔高度自西北郟山向東南海邊傾斜，面對(duì)大海，視野極好，景觀宜人，適合開發(fā)高檔居住社區(qū)。黑松黑松沖溝玉米果園花生地花生地民宅玉米民宅療養(yǎng)院漁家樂用地四至范圍：項(xiàng)目邴家村地塊位于興城市東北部，與葫蘆島市龍灣CBD相隔郟山交界，北至郟山、東至遼東灣海濱，西、南至秦屯、邴家村、療養(yǎng)院，地塊上主要由日偽時(shí)期即栽種的須嚴(yán)格保護(hù)的黑松林、果園（以蘋果、梨等為主）、花生地、玉米地、宅基地以及私自搭建的家庭旅館等構(gòu)成。地勢(shì)條件：本案發(fā)展用地地勢(shì)良好，海拔從山腳下向海邊遞減，最高處在海平面以上58米，由西向東，自北向南呈自然緩坡面對(duì)大海，視野極好，景觀宜人，適合開發(fā)中高檔物業(yè)。項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，機(jī)場(chǎng)、高速公路、濱海大道、高速鐵路等一應(yīng)俱全。濱海大道濱海大道項(xiàng)目地塊錦州機(jī)場(chǎng)京哈高速京沈鐵路項(xiàng)目交通條件：錦州機(jī)場(chǎng)；京沈鐵路大大拉近與北京、天津、沈陽的距離；京哈高速于周邊城市群連接一片；貫穿本地塊的濱海大道的通車，將成為渤海灣沿海的一條黃金旅游線路?，F(xiàn)狀土地整體特征為地塊西北為郟山，東南為海，地形走勢(shì)逐漸下降，形成自然緩坡，觀海視野極佳。

花生地郟山海邊首山地勢(shì)從高到低，緩緩過渡到海邊，觀海視野非常好。海邊現(xiàn)狀地形地貌極為原生態(tài)，呈農(nóng)用地、家庭旅館、漁家樂、農(nóng)民住宅及療養(yǎng)院天然混雜狀態(tài)。黑松黑松果園玉米果園花生地花生地民宅玉米民宅療養(yǎng)院漁家樂已廢棄豬場(chǎng)黑松林海軍建筑果園邴家村農(nóng)民房海景海邊自然形態(tài)家庭旅館玉米地漁家樂地塊可利用的景觀資源豐富，但較缺乏人文底蘊(yùn)，未來需要借引周邊人文歷史資源的深度挖掘。保留部分漁民原生態(tài)住宅或用具海邊漁家樂地塊中自然的溝壑優(yōu)美的海岸線東北側(cè)峭壁、礁石地貌郟山首山菊花島黑松林項(xiàng)目可借助和利用人文、歷史、自然等資源條件解析景點(diǎn)屬類現(xiàn)狀可發(fā)展價(jià)值興城溫泉?dú)v史人文歷史人文底蘊(yùn)深厚，水質(zhì)、水溫良好★★★★★菊花島歷史人文歷史人文深厚，美麗傳說賦予特別自然景觀★★★★漁家樂歷史人文休閑人文特色，富有地方特色及親和力★★★海邊漁民原生態(tài)住宅歷史人文漁具、漁民住宅等極具地方特色，人文氣息濃郁★★郟山自然景觀山勢(shì)平緩，有氣象觀測(cè)站地標(biāo)性景觀★★★★★海岸線自然景觀沙細(xì)浪平，有自然弧度，具有較強(qiáng)的景觀稀缺性★★★★★黑松林自然景觀歷史悠久，且植被質(zhì)量?jī)?yōu)良，已有一定規(guī)?！铩铩铩铩钍咨阶匀痪坝^山上有泉水，遠(yuǎn)近聞名，適合遠(yuǎn)眺★★★無名溝壑自然景觀有特色自然地貌，別有韻味★☆核心人文價(jià)值點(diǎn)核心自然價(jià)值點(diǎn)輔助自然價(jià)值點(diǎn)輔助人文價(jià)值點(diǎn)他山之石2關(guān)鍵字：

溫泉、多元化功能、逐級(jí)開發(fā)；1、南京浦口湯泉開發(fā)準(zhǔn)確把握溫泉產(chǎn)品的特征與方向和設(shè)施相和諧和人際相和諧和國(guó)際接軌和文化相和諧和自然相和諧溫泉產(chǎn)品特征與方向世界上對(duì)溫泉資源的養(yǎng)生功效的研究日漸深入，如果項(xiàng)目能夠融入國(guó)際化理念，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)將得到有效的拔高。溫泉旅游是需要設(shè)施的，設(shè)施的好壞，常常反映出溫泉旅游的品質(zhì)。溫泉旅游具有悠久歷史，是文化內(nèi)涵十分豐厚的休閑形式。溫泉項(xiàng)目與自然、設(shè)施、人際、文化相和諧，滿足旅客多方面需求。洗浴需要私秘空間，特別是獨(dú)浴或情浴，尊重私秘是人際和諧的前題。設(shè)計(jì)和策劃溫泉產(chǎn)品的第一原則是和自然相和諧。只有在這種氛圍下，人們才能夠充分實(shí)現(xiàn)休閑的目的項(xiàng)目的成功，得益于準(zhǔn)確把握了溫泉產(chǎn)品的特征與方向。項(xiàng)目功能定位集文化研究、人體理療研究、旅游度假、商務(wù)、居住于一體（一）項(xiàng)目具體功能體系會(huì)議中心企業(yè)會(huì)館國(guó)際俱樂部五星級(jí)酒店溫泉城街市區(qū)別墅、公寓居住區(qū)（二）項(xiàng)目發(fā)展對(duì)于區(qū)域的價(jià)值，聯(lián)動(dòng)區(qū)域發(fā)展的價(jià)值

通過自身價(jià)值拉升自身土地價(jià)值，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，提升城市價(jià)值項(xiàng)目綜合功能定位——功能多元化功能：品牌、高端享受型度假產(chǎn)品二期功能：商業(yè)及居住產(chǎn)品

三期功能：中高端居住產(chǎn)品四期一期功能：投資性度假產(chǎn)品項(xiàng)目分期開發(fā)逐漸完成“投資——度假——居住”的轉(zhuǎn)變合理布局項(xiàng)目分期開發(fā)產(chǎn)品類型，完成從投資性產(chǎn)品——度假型產(chǎn)品——第一居所居住產(chǎn)品的引導(dǎo)、過度。單一卻特色突出的產(chǎn)業(yè)格局；生態(tài)、寧靜、休閑的生活格調(diào)；世界盛名的依云溫泉；生態(tài)的都市貴族娛樂。

關(guān)鍵詞：生態(tài)、依云水、依云溫泉、高爾夫2、法國(guó)依云小鎮(zhèn)優(yōu)良的水域資源和溫泉資源是依云小鎮(zhèn)發(fā)展的基本引擎。依云鎮(zhèn)：用環(huán)境和資源詮釋一種真實(shí)的休閑生活！背靠阿爾卑斯山，隔著雷蒙湖和瑞士遙遙相望，只有7300居民的法國(guó)小鎮(zhèn)依云的地理位置得天獨(dú)厚。在法國(guó)，依云被評(píng)為“最多鮮花的城市”。依云鎮(zhèn)的空氣新鮮的像冰鎮(zhèn)檸檬水，彌漫著濃濃的自然的味道。依云鎮(zhèn)居民的月收入一般在1000-2500歐元左右，雖然與依云鎮(zhèn)一湖之隔的瑞士的工資會(huì)高一倍，而且坐渡輪過湖只需要半個(gè)小時(shí)，但鎮(zhèn)里大多數(shù)居民都不愿意離開依云。因?yàn)樵诜▏?guó)人的心里，依云鎮(zhèn)不僅僅是地域的代名詞，同時(shí)也是一種生活方式的象征?！皯?yīng)該學(xué)會(huì)在依云鎮(zhèn)里幸福地逃避?！斑@是大多數(shù)依云小鎮(zhèn)居民的真切想法！因?yàn)樵谝涝?，沒有浮躁，只有淡定，沒有緊張，只有從容，沒有煩惱，只有平和。依云水是依云小鎮(zhèn)發(fā)展的核心紐帶，有效保護(hù)和合理開發(fā)是依云小鎮(zhèn)的核心宗旨。依云水：未經(jīng)任何人工處理的”天然瓊漿“！依云鎮(zhèn)獨(dú)特的地理構(gòu)造成就了依云水，融自阿爾卑斯雪峰的冰川水在往山下流的時(shí)候，先要經(jīng)過一個(gè)封閉的砂石過濾層，水流滲過這層砂石，要用十五年的時(shí)間。經(jīng)過十五年的滲透，普通的冰川水就成了珠圓玉潤(rùn)的依云礦泉水。水廠將珍貴的依云水接進(jìn)來，不經(jīng)過任何人工處理，直接灌裝入瓶，貼上EVIAN標(biāo)簽，在世界各地銷售。每年十億瓶依云水就是從這兒流向全球的。在依云鎮(zhèn)，70%的財(cái)政收入和依云礦泉水相關(guān)；礦泉水廠900多名工人中，3/4來自當(dāng)?shù)?，也就是說，在這個(gè)7000多人的小鎮(zhèn)里，至少有10%的居民與依云水發(fā)生著直接的關(guān)系。法國(guó)政府特別立法規(guī)定：依云水源地周邊五百公里之內(nèi)，不許有任何人為的污染存在。這些措施，保證了依云礦泉水二百多年來的品質(zhì)和口味基本不變。靠水吃水的依云人對(duì)水源地也是無比珍惜。依云礦泉水的制造商將水源地周圍的村莊組織起來，組成一個(gè)叫APM的協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)出資保護(hù)土壤，鼓勵(lì)多植樹，盡量不使用化肥。

鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展與天然的生態(tài)體系相融合，使依云小鎮(zhèn)始終保持“生態(tài)之城”的形象！依云建筑：與自然和諧共融，承繼并發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)的承載物！無論是鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，還是建筑的風(fēng)格，無一不顯示了城市和自然合二為一的生態(tài)發(fā)展理念；休閑、生態(tài)的發(fā)展理念讓小鎮(zhèn)的建設(shè)處于合理有效的發(fā)展節(jié)奏中，沒有凌亂的建筑，沒有高聳入云的摩天大樓，所有的建筑都在詮釋一個(gè)概念：除了必須的建筑，不多占用自然一寸土地；休閑的發(fā)展理念和生活格調(diào)，并沒讓小鎮(zhèn)忘記傳統(tǒng)。相反，對(duì)于傳統(tǒng)的謹(jǐn)記和發(fā)揚(yáng)光大，都充分體現(xiàn)在了每棟建筑上。依云的溫泉成為小鎮(zhèn)旅游休閑的核心亮點(diǎn)。依云溫泉：療效神奇的SPA！依云溫泉是世界上惟一的天然等滲溫泉，也即溫泉水的PH值幾近中性，由于具有獨(dú)特的等滲透性，一接觸皮膚就可以迅速滲入皮膚表層，各種有效成分就能充分發(fā)揮作用，對(duì)皮膚有極佳的治療作用。小鎮(zhèn)的SPA所用的水都是依云水，所用的護(hù)理產(chǎn)品，如護(hù)膚水霧也是依云水。很多媽媽還會(huì)在嬰兒出生后的3至9個(gè)月，帶著寶寶來此SPA，寶寶在依云水泳池里游泳，產(chǎn)后的母親則在此恢復(fù)體形。代表消費(fèi)地：皇家酒店（EvianRoyalPalace），擁有依云鎮(zhèn)最好的SPA中心，2003年的G8會(huì)議在此舉辦，各國(guó)元首曾經(jīng)下榻于此。在這里，水療一次的費(fèi)用是57歐元，一個(gè)完整的療程需要3周。休閑生活中并不缺少都市化的娛樂活動(dòng)！利用優(yōu)良的旅游資源，依云鎮(zhèn)每年都舉辦一些大型的公共活動(dòng)，比如一年一屆的依云杯女子高爾夫球大師賽，總獎(jiǎng)金三百萬美元，是女子高爾夫球的國(guó)際頂級(jí)賽事之一，吸引了包括亞洲一姐魏圣美在內(nèi)的諸多高手參加。高爾夫：生態(tài)的都市貴族娛樂！在滿足都市階層娛樂和保持生態(tài)之間，依云選擇了平衡點(diǎn)——重點(diǎn)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)！通過案例的研究，總結(jié)出城市區(qū)域開發(fā)成功的KPI體系。區(qū)域聯(lián)系需要通過互補(bǔ)來實(shí)現(xiàn)；人文關(guān)懷需要進(jìn)行深入挖掘；開放空間提供吸引人氣的空間；需要讓更多的人享受特色的消費(fèi)體驗(yàn)；功能多樣化才能保證區(qū)域活力持有；與城市有淵源的文化才有深度和厚重感。與區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域發(fā)生聯(lián)系

有人文關(guān)懷作為主線有足夠多的開放空間與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力區(qū)域成功打造的KPI（關(guān)鍵詞）體系：城市某種文化淵源的載體整合精神歸屬感活力項(xiàng)目發(fā)展定位叁從中得出本項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵詞：開放性、多元性、人文性以一個(gè)與城市有淵源的人文關(guān)懷為區(qū)域發(fā)展的主線。關(guān)鍵詞一：開放性在布局上保證旅游者和市民的可進(jìn)入性和可參與性，提升區(qū)域活力，并保證與周邊區(qū)域形成聯(lián)系。關(guān)鍵詞三：人文性關(guān)鍵詞二：多元性多元化和功能復(fù)合能保證區(qū)域在不同的時(shí)間內(nèi)都有人的活動(dòng)，這是區(qū)域聚集人氣的軟件準(zhǔn)備因素。1、促進(jìn)區(qū)域的最優(yōu)整合：文化、產(chǎn)業(yè)與資源；3、提升投資者信心，實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地開發(fā)價(jià)值最大化。2、營(yíng)造區(qū)域旅游休閑度假的持續(xù)活力；作為區(qū)域?yàn)I海旅游度假區(qū)最后的價(jià)值提升機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三大核心使命。本案定位為：開放式濱海溫泉休閑小鎮(zhèn)定位釋義：開放式：一個(gè)開敞的、進(jìn)入性強(qiáng)的、能夠給人們提供自在悠閑的旅游休閑與生活空間；濱海：本案的首位地緣優(yōu)勢(shì)，區(qū)域構(gòu)建的首要特征便是濱海風(fēng)情，無論是建筑格調(diào)還是功能特色，都必須首先跟海洋緊密結(jié)合；溫泉：依托興城的溫泉資源，這是本案排他競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)造優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在；休閑：能夠?yàn)榭蛻籼峁┑幕顒?dòng)及生活格調(diào)是“休閑”，是脫離都市喧鬧稟性的嶄新體驗(yàn)；小鎮(zhèn)：脫離城市繁雜，體驗(yàn)“離塵不離城”的高貴生活情調(diào)?；景l(fā)展定位功能定位開放式濱海溫泉休閑小鎮(zhèn)開放式小鎮(zhèn)：開放式街道；多樣化公共空間；原生態(tài)漁村與漁家生活；豐富旅游休閑與度假設(shè)施；多層次住宅；完整的生活配套；和諧的鄰里關(guān)系。溫泉產(chǎn)業(yè)鏈：高檔溫泉會(huì)所；中檔溫泉度假中心；大眾溫泉休閑中心；高檔居住溫泉體驗(yàn)；街區(qū)溫泉節(jié)點(diǎn)展現(xiàn)。休閑產(chǎn)業(yè)鏈：大眾化休閑：海濱觀光、溫泉養(yǎng)身、游樂、漁家樂；都市休閑：風(fēng)情酒吧街、溫泉度假；商務(wù)休閑：高檔酒店、游艇碼頭、高端溫泉SPA。文化創(chuàng)意：創(chuàng)意集群設(shè)計(jì)；創(chuàng)意酒吧街：時(shí)尚創(chuàng)意秀場(chǎng)；漁家民俗文化展示；軍事主題文化展示。整體功能布局Townhouse居住區(qū)高檔酒店與溫泉休閑區(qū)地中海風(fēng)情居住區(qū)特色海景居住區(qū)溫泉度假及商業(yè)服務(wù)區(qū)漁文化、民俗、軍事題材旅游區(qū)

社區(qū)鄰里中心本案功能布局如右圖所示：12345671234567各功能相對(duì)獨(dú)立，卻又相鄰相通，便于整合形成一個(gè)相互支撐的產(chǎn)業(yè)鏈。各功能層次互補(bǔ)吸引消費(fèi)者，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。功能上有散點(diǎn)，但區(qū)域是一個(gè)整體！

總體功能布局1234567旅游休閑度假文化服務(wù)居住商業(yè)創(chuàng)意會(huì)議培訓(xùn)濱海休閑帶功能布局結(jié)合用地地形地貌，將濱海休閑帶分為海面、海灘與海岸三個(gè)層次予以打造。海岸：以活力的海濱休閑為主，主要為魚市、、酒吧、餐飲以及溫泉SPA等消費(fèi)業(yè)態(tài)。海灘：海面和海岸的過渡地帶，主要為浴場(chǎng)沙灘、觀光走廊、游艇碼頭與漁人碼頭等。海面：與海水零距離接觸的動(dòng)態(tài)項(xiàng)目，包括游泳、游艇、氣墊船、降落傘、軍艦、漁船與游覽碼頭等。主要功能和節(jié)點(diǎn)設(shè)置：A區(qū)-高端酒店、餐飲、溫泉SPA與游艇碼頭設(shè)置理由：地勢(shì)陡峭，適合做高端溫泉與SPA等功能；以文化藝術(shù)為主的酒吧街和高檔游艇碼頭能與高星級(jí)酒店定位相切合。

濱海休閑帶功能布局（1）A區(qū)：海岸：高檔酒店、餐飲與溫泉SPA等；海邊：靜態(tài)海濱游覽；海面：高檔游艇碼頭；主要功能和節(jié)點(diǎn)設(shè)置：B區(qū)-酒吧休閑街、觀光與海上娛樂。設(shè)置理由：海灘條件不適合做浴場(chǎng)，因此可充分利用海岸構(gòu)建觀光大道。此外，充分利用海面設(shè)置氣墊船、降落傘等娛樂活動(dòng)。

濱海休閑帶功能布局（2）B區(qū)：海岸：創(chuàng)意休閑酒吧街；海邊：觀光走廊通道；海面：海上娛樂。主要功能和節(jié)點(diǎn)設(shè)置：C區(qū)-休閑廣場(chǎng)、海濱浴場(chǎng)。設(shè)置理由：沙灘條件可改造為浴場(chǎng)；緊貼項(xiàng)目的核心旅游、溫泉體驗(yàn)、商業(yè)體驗(yàn)區(qū)，可設(shè)置聚眾活動(dòng)的公共休閑區(qū)；為區(qū)域引入動(dòng)態(tài)活力源，并聚集人氣。

濱海休閑帶功能布局（3）C區(qū)：海岸：旅游休閑廣場(chǎng)；海邊：沙灘區(qū)；海面：公共浴場(chǎng)區(qū)。主要功能和節(jié)點(diǎn)設(shè)置：D區(qū)-軍事公園、漁船碼頭、魚市與海鮮街。設(shè)置理由：緊鄰浴場(chǎng)，適合做動(dòng)態(tài)服務(wù)區(qū)，也可聚攏人氣；緊臨漁村與漁船碼頭區(qū)，形成功能互補(bǔ)，人流互動(dòng)；在海面設(shè)置軍事主題公園和漁人碼頭，可增強(qiáng)旅游休閑主題與功能。

濱海休閑帶功能布局（4）D區(qū)：海岸：魚市與海鮮街；海邊：觀光走廊通道；海面：軍事主題公園、漁人碼頭和漁船碼頭。主要功能和節(jié)點(diǎn)設(shè)置：高星級(jí)酒店、高端溫泉SPA等。設(shè)置理由：利用陡峭看海的地形，建造有強(qiáng)烈個(gè)性的、特色化海景高檔酒店；葫蘆島作為旅游城市缺乏高檔、服務(wù)良好的高星級(jí)賓館；葫蘆島一城七區(qū)的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃以及濱海大道的全線貫通，使得高檔的，有景觀資源的酒店市場(chǎng)前景看好。

濱海高星級(jí)溫泉酒店高星級(jí)酒店區(qū)：布置高星級(jí)酒店、高端溫泉SPA等。

濱海高星級(jí)溫泉酒店建筑風(fēng)格一：地中海風(fēng)格

濱海高星級(jí)溫泉酒店建筑風(fēng)格二：簡(jiǎn)約中式參考案例：臺(tái)灣日月潭邊的涵碧樓鄰里中心引入先進(jìn)的規(guī)劃理念設(shè)置社區(qū)集中式商業(yè)服務(wù)與配套中心。鄰里中心設(shè)置理由：將住區(qū)與商業(yè)區(qū)相對(duì)獨(dú)立，將生活配套、商業(yè)配套、服務(wù)配套等集中配置，解決了商住互相干擾的問題；使商業(yè)價(jià)值和居住用地價(jià)值同時(shí)得到提升；加強(qiáng)了鄰里之間的和諧交流。漁家民俗文化功能布局為營(yíng)造本案的文化氛圍與創(chuàng)意活力，設(shè)置漁文化展示、民俗與軍事博覽及原生態(tài)漁村的保護(hù)性開發(fā)等。民俗與軍事博覽區(qū)原生態(tài)漁村保留區(qū)漁文化展示區(qū)漁家民俗文化功能分區(qū)創(chuàng)意集群設(shè)計(jì)帶

起于郟山南坡A1啟動(dòng)區(qū)西側(cè)沖溝，止于濱海創(chuàng)意酒吧街創(chuàng)意集群設(shè)計(jì)：利用本區(qū)最大一條沖溝進(jìn)行濕地水景改造，采用創(chuàng)意集群設(shè)計(jì)方式營(yíng)造創(chuàng)意建筑集群。文化創(chuàng)意描述：與沖溝梯狀濕地改造相結(jié)合，形成水景、海景與創(chuàng)意集群的完美結(jié)合；吸引高端文化階層、創(chuàng)意階層客群，塑造和提升片區(qū)文化內(nèi)涵；營(yíng)造區(qū)域活力中心。參考案例：長(zhǎng)城腳下的公社興城“10＋10”10位藝術(shù)家的個(gè)性需求；10位建筑師的創(chuàng)意設(shè)計(jì)；10棟標(biāo)志性的建筑集群。整體動(dòng)線規(guī)劃動(dòng)線區(qū)分如右圖所示：核心交通動(dòng)線核心居住動(dòng)線核心旅游動(dòng)線發(fā)展體量分布各功能版塊發(fā)展體量如下表：1234567體塊開發(fā)方向占地面積（萬平方米）合占地（畝）綜合容積率建筑面積1聯(lián)排疊加別墅16.922541.091847502高星級(jí)酒店8.011200.50400503低密度別墅40.356060.622517154海景公寓53.017961.216395305溫泉商業(yè)14.822231.291907456民俗旅游商業(yè)區(qū)域14.982250.721079907鄰里中心9.971501.09108240總計(jì)158.0623740.9615230204區(qū)域規(guī)劃建議肆為了保證濱海公路的視覺通廊，區(qū)域內(nèi)西北版塊安排高層居住區(qū)，其余區(qū)域均定位為低密度住宅區(qū)，且建筑風(fēng)格分別建議為現(xiàn)代簡(jiǎn)約與地中海風(fēng)格。一、整體建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格關(guān)于地中海風(fēng)格建筑建筑與海洋實(shí)現(xiàn)融合并給人以完美視覺享受的，無疑當(dāng)屬愛琴海島嶼的地中海風(fēng)格。大面積的純白色調(diào)，使得即便是黃昏，建筑依然清晰可辨。即便是冬季，耀眼的暖色也不會(huì)讓人感到寒冷。關(guān)于地中海風(fēng)格建筑難怪詩人說：能夠讓海水生動(dòng)的，唯有白色……葫蘆島地處寒冷地帶，冬季時(shí)間較長(zhǎng)。因此，建筑宜采用暖色系，而白色則是暖色系中的極致代表。

地中海式建筑風(fēng)格1、低層居住物業(yè)簡(jiǎn)約、大氣、時(shí)尚且極具品質(zhì)感的風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格2、高層居住物業(yè)二、溫泉利用打造溫泉主題小鎮(zhèn)，必須構(gòu)建多層次溫泉消費(fèi)業(yè)態(tài)，以滿足不同客戶需求。高端：高星級(jí)溫泉主題酒店和濱海SPA會(huì)所、溫泉入戶。面向多樣的溫泉消費(fèi)體驗(yàn)層次大眾：溫泉休閑中心中端：溫泉度假中心中端：社區(qū)溫泉會(huì)所公共：溫泉主題節(jié)點(diǎn)擴(kuò)展后的鏈條包括康體健身、身心修復(fù)及病痛療養(yǎng)為目的業(yè)態(tài)，主要包括：1、溫泉產(chǎn)品流線：溫泉－泥浴－鹽浴－沙?。つw治療－人工洗浴－藥?。羝。Ｄ茫茨Γ璼pa－美容－美發(fā)－美體－減肥，由此構(gòu)成一個(gè)全面的修復(fù)療養(yǎng)產(chǎn)品鏈條，形成天然療養(yǎng)與人工療養(yǎng)相結(jié)合；2、生態(tài)氧吧－生態(tài)?。F浴－露天風(fēng)呂－森林浴等等，形成生態(tài)療養(yǎng)的產(chǎn)品線；3、藥膳、食補(bǔ)等與餐飲結(jié)合的療養(yǎng)項(xiàng)目，其中中草藥、野生動(dòng)植物、特殊礦物、藏藥、蒙藥、古方、民間偏方等，都可以成為重要亮點(diǎn)；

4、道家養(yǎng)生園等，這是特色心靈療養(yǎng)的主要賣點(diǎn)之一。全面突破傳統(tǒng)溫泉消費(fèi)模式，擴(kuò)展溫泉產(chǎn)業(yè)鏈條，營(yíng)造養(yǎng)身更養(yǎng)心的溫泉概念。本案溫泉消費(fèi)業(yè)態(tài)的設(shè)置須以超越市場(chǎng)同行的理念，讓客戶不僅只是感受溫泉消費(fèi)體驗(yàn)，更主要的是通過對(duì)各種溫泉療養(yǎng)的體驗(yàn)享受到從身體到心靈的護(hù)養(yǎng)。養(yǎng)身更養(yǎng)心，才是本案溫泉業(yè)態(tài)的核心功能！二、溫泉利用營(yíng)造視覺亮點(diǎn)二、溫泉利用營(yíng)造視覺亮點(diǎn)，構(gòu)建溫泉的獨(dú)特風(fēng)情特色。本案與其它同類產(chǎn)品鮮明區(qū)分，須設(shè)計(jì)與溫泉主題相切合，且能夠充分吸引客戶的景觀節(jié)點(diǎn)。設(shè)置溫泉的衍生演示節(jié)點(diǎn)，將溫泉的衍生過程公開在客戶的視覺范圍內(nèi)，一方面可以向公眾顯示本案溫泉的純粹性，同時(shí)可以營(yíng)造出特色化的景觀節(jié)點(diǎn)。本案溫泉消費(fèi)的目標(biāo)客群包括中低層次客戶與高端客戶。中高端客戶無論是消費(fèi)能力，還是認(rèn)可本案之后的忠誠(chéng)度和反復(fù)消費(fèi)頻率，都是中低端客戶所無法比擬的，所以，本案的目標(biāo)客群應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)鎖定在中高端客戶，并由此進(jìn)行產(chǎn)品的打造。業(yè)態(tài)層次分開，重點(diǎn)鎖定中高端客群。三、溫泉業(yè)態(tài)麗江悅榕莊位于海拔二千公尺，五十五棟納西式的里包括室外溫水按摩浴池或私人泳池。其建筑體均采用當(dāng)?shù)靥赜薪ú呐d建而成，例如五彩石及納西灰磚。傳統(tǒng)紅瓦屋頂乃取自于當(dāng)?shù)氐拇u窯,原貌重現(xiàn)納西現(xiàn)代彎屋頂。悅榕莊SPA推出天地五行（土、金、水、火、木）護(hù)膚療程，另外推出其特有的四季包括春、夏、秋、冬護(hù)理療程，與中國(guó)五行相互輝映。云南麗江悅榕莊：以獨(dú)院式民俗建筑形式構(gòu)建頂級(jí)奢華享受。高端溫泉體驗(yàn)消費(fèi)——悅榕莊的奢華三、溫泉業(yè)態(tài)針對(duì)中低端客戶，設(shè)置業(yè)態(tài)豐富的溫泉度假中心。三、溫泉業(yè)態(tài)以區(qū)別于當(dāng)前大部分溫泉度假中心的消費(fèi)體驗(yàn)內(nèi)容，滿足人體視覺、味覺、觸覺、聽覺、嗅覺等多層次需求，以使項(xiàng)目構(gòu)建強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。低端：溫泉度假中心特色池名稱池內(nèi)特色和主要內(nèi)容烏布洗禮池大小腿腳底按摩浴及泡泡浴，熱水爪哇浴池大小腿腳底按摩浴及泡泡浴，熱水枷姆泉浴池大小腿腳底按摩浴及泡泡浴，熱水死海浴池利用海水比重大的特點(diǎn)，讓游客體驗(yàn)漂浮的感覺，熱水礦砂浴池使用細(xì)膩礦沙，含豐富礦物質(zhì)，使用地?zé)崦倒寤ㄔ。壕哂叙B(yǎng)顏、消炎、行氣解郁、活血散瘀功效，熱水菊花花湯花?。壕哂惺枭L(fēng)熱、平肝明目、清熱解毒功效，熱水熏衣草湯花浴：具有安神、改善肌膚、抗衰老功效，熱水

美容健身池藥?。夯钛B(yǎng)血，潤(rùn)澤肌膚，養(yǎng)顏，熱水養(yǎng)血安神池藥?。吼B(yǎng)血安神、治心悸、失眠、煩躁、貧血，熱水奶浴池美容潤(rùn)膚，熱水魚療池用親親魚對(duì)人體啄食，感受奇特感覺，溫?zé)崴莩責(zé)崴鍦厝燃僦行模禾厣珒?nèi)容設(shè)置三、溫泉業(yè)態(tài)以現(xiàn)代的、時(shí)尚的建筑格調(diào)、開敞式通透的建筑空間，構(gòu)建個(gè)性化尊貴品質(zhì)。這不僅可以為客戶體驗(yàn)身心的療養(yǎng)，也能讓客戶的視覺有所收獲。并且，此種格調(diào)也能與項(xiàng)目的自然環(huán)境相融合。溫泉主題會(huì)所：融溫泉療養(yǎng)和私密消費(fèi)于一體三、溫泉業(yè)態(tài)在充分利用現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目分組團(tuán)式規(guī)劃開發(fā)為單位，進(jìn)行各組團(tuán)內(nèi)部主題景觀營(yíng)造，人工組建景觀主題。同時(shí)各搭配各類人工及自然景觀小品。組合成團(tuán)，以點(diǎn)帶面地組合成整體，以此增強(qiáng)項(xiàng)目的整體人視景觀性，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的可居、可觀、可感性。四、特色空間營(yíng)造營(yíng)造“文化秀場(chǎng)”，使其成為文化藝術(shù)的最佳表演的舞臺(tái)，表演的背景，表演的道具，滿足不斷提升的精神追求。文化秀場(chǎng)——營(yíng)造區(qū)域文化與創(chuàng)意的活力空間多功能創(chuàng)意秀場(chǎng)四、特色空間營(yíng)造沖溝階梯水景濕地公園充分利用區(qū)域內(nèi)自然形成的沖溝，融山體排水與景觀營(yíng)造于一體，通過分級(jí)筑壩進(jìn)行分層蓄水，形成梯狀水瀑的原生態(tài)濕地公園，并與創(chuàng)意集群設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合。燈塔與鐘塔在項(xiàng)目海拔較高的地段修建1—2個(gè)燈塔。以此成為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，同時(shí)以夜間的燈光渲染社區(qū)的溫馨與安寧。亮點(diǎn)小品五、景觀設(shè)計(jì)在項(xiàng)目的濱海主廣場(chǎng)上，設(shè)置數(shù)量適宜的鐘塔。根據(jù)不同植物的生長(zhǎng)周期和色彩變換，在區(qū)域內(nèi)設(shè)置多種植物層次，營(yíng)造四季景觀。春夏秋冬植物色彩五、景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目合作策略伍1、葫蘆島市沒有企業(yè)做區(qū)域開發(fā)的先例，也沒有明確的相關(guān)政策可供參考；2、自2003年1月1日起施行的《葫蘆島市國(guó)有土地儲(chǔ)備暫行辦法》的內(nèi)容比較粗泛，對(duì)區(qū)域開發(fā)的諸多內(nèi)容并沒有明確規(guī)定；3、鑒于以下原因，通過企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)或通過”毛地出讓“方式實(shí)施區(qū)域開發(fā)不僅具有現(xiàn)實(shí)必要性，同時(shí)也具有實(shí)際可操作性。葫蘆島市和興城市財(cái)政稅收相對(duì)困難，政府缺乏相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)資金；完全由政府運(yùn)作，無論在組織實(shí)施效率上，還是綜合效益上，都存在諸多問題；由企業(yè)參與運(yùn)作，則可在資金、團(tuán)隊(duì)、專業(yè)與效率等方面得到提升，綜合效果與效益良好。目前業(yè)內(nèi)對(duì)適度放開土地一級(jí)市場(chǎng)的呼聲不斷增大。其核心原因是：目前的土地開發(fā)與儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，既參與土地開發(fā)，又參與市場(chǎng)管理，職責(zé)混亂；單一的城市土地開發(fā)中心，難于滿足快速發(fā)展所需要的土地一級(jí)開發(fā)要求。在葫蘆島和興城市，企業(yè)做區(qū)域開發(fā)尚屬于一個(gè)新課題，沒有明確政策或規(guī)章，需要同時(shí)也具有一定創(chuàng)新空間。運(yùn)作環(huán)境分析合作方式分析根據(jù)目前我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，結(jié)合“邴家區(qū)域”項(xiàng)目的特點(diǎn)，有如下二種方式可供選擇：土地一級(jí)開發(fā)：企業(yè)與政府合作，并采取政府授權(quán)的方式將區(qū)域土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)委托給企業(yè)或由企業(yè)與政府(指政府背景的企業(yè))共同設(shè)立的合資公司。區(qū)域土地批租：也指大宗土地的出讓，即政府通過毛地或熟地批租方式將成片區(qū)域或土地出讓給企業(yè)，企業(yè)對(duì)區(qū)域?qū)嵤耙?、二?jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”或二級(jí)開發(fā)。鑒于熟地出讓方式為目前常規(guī)的土地運(yùn)作方式，故本報(bào)告不作詳述。土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域毛地批租或土地一級(jí)開發(fā)是企業(yè)與政府通過約定，通過授權(quán)方式形成的一種投資模式；投資方在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)僅僅是“一紙協(xié)議”的約定，并未持有土地使用權(quán)等明確的資產(chǎn)保障，而且當(dāng)前尚無明確的法律文件支持；一級(jí)開發(fā)不同于傳統(tǒng)的獲取土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其實(shí)質(zhì)為“協(xié)議投資”，存在一定的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，所以在考慮項(xiàng)目運(yùn)作模式時(shí)，必須重點(diǎn)考慮風(fēng)險(xiǎn)控制。土地一級(jí)開發(fā)特征土地一級(jí)開發(fā)實(shí)質(zhì)為“協(xié)議投資”，需重點(diǎn)注意風(fēng)險(xiǎn)控制。基于不同的開發(fā)主體，土地一級(jí)開發(fā)主要有政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式：

政府主導(dǎo)模式：完全由政府建立的土地儲(chǔ)備中心或國(guó)有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)模式：政府通過招投標(biāo)的方式從多家企業(yè)中擇優(yōu)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。土地一級(jí)開發(fā)模式比較土地一級(jí)開發(fā)模式分析1．政府主導(dǎo)型模式（重慶模式）

土地一級(jí)開發(fā)的主體是市政府，代表政府實(shí)行一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)為九大國(guó)有控股集團(tuán)，九大集團(tuán)分工也不同；土地一級(jí)開發(fā)與土地儲(chǔ)備緊密結(jié)合，九大集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)的權(quán)利，“生地”變“熟地”后再到土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓；出讓所得在市政府和企業(yè)之間按一定的比例進(jìn)行分配。2.企業(yè)主導(dǎo)型模式（北京模式）北京市目前為政府主導(dǎo)型和企業(yè)主導(dǎo)型兩種土地一級(jí)開發(fā)模式并存，并以企業(yè)主導(dǎo)型模式為主：通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。運(yùn)作模式的可行性分析綜合分析，建議優(yōu)先采用“模式二”。

1、該模式有效形成了政府與企業(yè)“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享”的合作機(jī)制；

2、該模式在保持政府行使“土地一級(jí)開發(fā)”中的主體權(quán)與監(jiān)督權(quán)的前提下，有效利用了企業(yè)在理念、資金與專業(yè)等方面的整合與運(yùn)作能力；

3、該模式也是國(guó)內(nèi)目前“區(qū)域土地開發(fā)”較為普遍采用的模式。企業(yè)承擔(dān)邴家村項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)，獲取土地增值利潤(rùn)。與政府聯(lián)合成立公司共同進(jìn)行邴家村項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)，與政府分享土地增值利潤(rùn)。協(xié)助政府進(jìn)行邴家村項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)，并優(yōu)先、優(yōu)惠取得部分地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)。土地一級(jí)開發(fā)模式選擇土地一級(jí)開發(fā)合作策略建議一級(jí)開發(fā)開發(fā)主體以企業(yè)為主，但建議預(yù)留10％左右的股權(quán)給政府指定企業(yè)，保證政府能夠從一級(jí)開發(fā)中享受到相應(yīng)的利益，同時(shí)保持一級(jí)開發(fā)公司與政府的關(guān)系更加緊密和密切，有助于一級(jí)開發(fā)工作的開展。一級(jí)開發(fā)公司所投入的直接成本、管理成本、利息、稅收等均應(yīng)計(jì)入一級(jí)開發(fā)總成本，土地出讓金地方留成部分應(yīng)優(yōu)先償還一級(jí)開發(fā)總成本和支付保底收益（建議按年6％～8％，具體需要協(xié)商）。一級(jí)開發(fā)土地出讓的地方留成超過償還一級(jí)開發(fā)總成本和保底收益的部分，在確保一級(jí)開發(fā)公司利益的前提下，必須保證政府相應(yīng)的收益空間，通常一級(jí)公司在該分配中的比例為50％～70％。在一級(jí)開發(fā)過程中，對(duì)于區(qū)域位置、規(guī)劃條件均很理想的地塊，建議由實(shí)施一級(jí)開發(fā)的企業(yè)先行獲取，實(shí)施“一級(jí)為主、二級(jí)跟進(jìn)”的策略，以保障必要收益與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。土地一級(jí)開發(fā)除了保證其運(yùn)作方式的基本合法性外，核心的需要關(guān)注：土地一級(jí)開發(fā)核心要素關(guān)注一合法性要素授權(quán)的合法性：一級(jí)開發(fā)應(yīng)該是由政府組織實(shí)施，而政府通過“授權(quán)委托”的方式交由企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，法律、政策上無明確規(guī)定禁止，但需注意政府方面應(yīng)由具有政府背景的開發(fā)主體（通常是土地儲(chǔ)備中心、城投公司等）與企業(yè)簽署相關(guān)正式協(xié)議，確保合法性。政府與企業(yè)聯(lián)合，共同參與土地一級(jí)開發(fā)均需要投入大量的資金與人力，為此保證項(xiàng)目合作的經(jīng)濟(jì)性是保證政府與企業(yè)利益平衡與積極性的基本要素。土地一級(jí)開發(fā)核心要素關(guān)注二經(jīng)濟(jì)性要素經(jīng)濟(jì)性：一級(jí)開發(fā)的贏利主要是通過土地增值效益來體現(xiàn)，對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期、投入產(chǎn)出的關(guān)系是參與一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的根本前提，“有利可圖”是各級(jí)參與者（包括政府與企業(yè)）決策的關(guān)鍵。打通“財(cái)政通道”：是一級(jí)開發(fā)的核心所在，也是整個(gè)運(yùn)作具備可操作性的前提條件，有很多一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目無法按預(yù)期推進(jìn)，就是因?yàn)闊o法打通財(cái)政通道所致。按規(guī)定，土地出讓金應(yīng)全額進(jìn)入財(cái)政，需要通過財(cái)政支出撥付給政府具有土地儲(chǔ)備資格的主體（通常是各級(jí)土地儲(chǔ)備中心），然后再通過一級(jí)開發(fā)協(xié)議的約定回流至一級(jí)開發(fā)的授權(quán)主體。土地一級(jí)開發(fā)核心要素關(guān)注三可操作性要素項(xiàng)目的財(cái)政通道建議（前提為興城市擁有土地出讓和掛牌權(quán)）：土地出讓金進(jìn)入興城市財(cái)政；興城市財(cái)政地方留成部分返回一級(jí)開發(fā)主體企業(yè)（如土地儲(chǔ)備中心）；一級(jí)開發(fā)主體企業(yè)根據(jù)合作協(xié)議支付給投資企業(yè)。合理避稅：是一級(jí)開發(fā)過程中必須關(guān)注的核心要素，也是爭(zhēng)取與保證各方利益的有效手段。一級(jí)開發(fā)過程中主要涉