概念性規(guī)劃設計任務書

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世聯清水灣旅游地產項目概念性規(guī)劃設計任務書清水灣旅業(yè)陽光·卡梅爾項目概念性規(guī)劃設計任務書目錄TOC\o"1-2"\u1.項目概況及周邊條件 21.1項目區(qū)位 21.2建筑規(guī)模 21.3地塊條件 31.4道路交通 41.5周邊區(qū)域環(huán)境及設施 41.6周邊基礎設施 52規(guī)劃設計的基本原則 72.1設計理念及意向 72.2規(guī)劃設計要求 82.3項目總體布局 92.4啟動區(qū)（前期策劃成果之一，僅供提示） 103規(guī)劃設計要求 123.1總體要求 123.2項目住宅產品布局 123.3項目住宅產品戶型配比 133.4配套及功能設施建議 133.5建筑風格建議 173.6園林風格建議 183.7區(qū)域識別系統建議 204設計成果要求 224.1設計成果 224.2方案數量 235設計時間計劃 24.項目概況及周邊條件項目區(qū)位項目地塊位于陵水黎族自治縣東部沿海清水灣度假區(qū)內，距三亞市區(qū)航空距離45公里，距離三亞機場60分鐘車程；距離陵水縣18公里。三亞市三亞市三亞市區(qū)45公里清水灣海棠灣土福灣亞龍灣三亞灣紅塘灣大東海香水灣陵水縣英州鎮(zhèn)三亞機場項目區(qū)位圖本項目位于清水灣一線臨海核心位置。本項目本項目清水灣區(qū)域規(guī)劃圖建筑規(guī)模本項目占地面積824畝，容積率1.0，建筑面積55萬M2左右。用地性質為旅游度假居住用地。790790760800620項目用地范圍示意圖地塊條件地塊周邊條件東至：規(guī)劃為區(qū)域內次要交通干道；道路以東為雅居樂用地，已取土地證，目前為沙地未開始建設；南至：防護林和沙灘，一線強勢海景；西至：規(guī)劃為區(qū)域內次要交通干道，目前仍為土路，路的西側為高坡及防護林；北至：規(guī)劃為區(qū)域內主要交通干道，目前仍為土路；規(guī)劃路以北為湖和椰樹林。西北側：雅居樂在建規(guī)劃路西北側：雅居樂在建規(guī)劃路北側：以規(guī)劃待建路為項目北向邊界，目前仍為土路北側：相隔土路為湖和椰樹林，并可眺山景，景觀良好西側：待建規(guī)劃路，目前仍為土路西側：高坡及防護林南側：防護林和沙灘南側：一線強勢海景東側：以電線桿為東側界線，雅居樂用地，已取土地證，目前為沙地未開始建設地塊內部條件項目地勢平坦，北向略高；內部有部分蝦塘。內部仍有部分蝦塘內部沙地，地勢平整，北向略高，無特殊資源道路交通本項目西、兩側臨交通干道，未來交通通達性較好。①②③號路規(guī)劃為內部次干道。目前待建，①號路聯通海榆西路和本地塊；②號路、③號路聯通高速公路與清水灣區(qū)域；④號路為雅居樂在建的規(guī)劃路，直接聯通東線高速公路，為未來區(qū)域內外交通通行主線；隨著東環(huán)鐵路的建設修通，將有力加強項目與鳳凰機場、美蘭機場等地區(qū)的聯系，交通便捷性大大提高。①①③④②東環(huán)鐵路高峰站本項目周邊區(qū)域環(huán)境及設施本項目位于清水灣中央位置。清水灣的發(fā)展規(guī)劃為——以沙灘、海水為主要資源特色，以旅游度假、休閑運動、旅游社區(qū)為主要功能，是集旅游、房地產等支柱產業(yè)于一體的多功能綜合型旅游度假目的地。未來項目周邊配套非常豐富，沿海形成高星級酒店群，周邊多個國際標準高爾夫球場、溫泉度假村等。高爾夫球場高爾夫球場高爾夫球場五星級酒店七星級酒店高峰溫泉五星級酒店五星級酒店五星級酒店周邊基礎設施供水目前清水灣區(qū)內無凈水廠和供水管網，但東西兩側城鎮(zhèn)已有自給供水廠，隨著本項目開發(fā)，規(guī)劃利用周邊水廠設備為本區(qū)供水，考慮到規(guī)模的擴大，其設施擴建可與當地政府共同投入。清水灣度假區(qū)最大日生活用水量約27387M3/d，最大時用水量約1751.2M供電區(qū)內電源采用英州鎮(zhèn)鵝仔110千伏變電站電源供給。清水灣區(qū)內設置10kv開關站4座，分別位于項目西側和東側，10kv配電室19座，分布在各個組團。供電網絡由10KV送電網組成，結線方式采用放射式，低壓配電網絡采用干線式和放射式相結合的方式。線路采用埋地敷設。燃氣規(guī)劃本項目北側九所嶺處設儲氣站一座，占地面積約為1500平方米，然后通過燃氣管道輸送到各用氣點。燃氣管道采用PE管沿主要道路埋地敷設，凈覆土深度大于0.8米。電信清水灣區(qū)域采用電信電纜沿主要道路敷設至各功能區(qū)。線路采用管道埋地敷設，埋深不小于0.9米。排污項目周邊污水管網沿道路敷設，根據道路紅線及道路寬度情況可布置在機動車道下或綠化帶下；項目周邊沿主干道和次干道敷設雨水管，再通過雨水口收集雨水匯集到雨水管中，然后再通過雨水管就近原則排至區(qū)中天然水體，規(guī)劃區(qū)內支路上采用直接在道路兩側設置鑄鐵箅子明溝排水。綜合防災防震規(guī)范：度假區(qū)內新建的各類建筑均按國家現行《建筑抗震設計規(guī)范GBJ11-89》進行設計和施工，由區(qū)建設行政主管部門監(jiān)督實施。防洪規(guī)范：區(qū)內防洪標準參照《海南省防洪規(guī)劃》，按百年一遇標準設計。防風規(guī)范：本區(qū)位于臺風登陸面，在防風規(guī)劃上做相應的預防設施。

.規(guī)劃設計的基本原則設計理念及意向整體定位三亞東岸?頂級濱海人文度假居住區(qū)項目形象定位三亞東岸，卓爾不凡的產品，與眾不同的度假居住體驗！在三亞東岸，打造一種被向往的人文度假生活！“我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活替代它。”形象關鍵詞：格調、品味、人文項目客戶定位度假需求可分為享樂需求、休養(yǎng)需求、享受需求和品味需求，依次由較低層次到較高層次。追求格調品味的度假客戶講求度假生活的精致享受，不注重價格，但注重品質；講求度假生活的氣質享受，不看重新奇概念，但看重藝術性、審美性；講求度假生活的圈層享受，不喜歡大眾化，但偏愛與圈子里的人分享快樂……這是度假生活享受的最高境界。追求格調品味的度假客戶在進行度假物業(yè)的置業(yè)時，主要考慮的是項目是否具有品味的居住環(huán)境、純粹的社交圈子、人文的度假氛圍和格調的休閑活動等等。目前，三亞已開發(fā)的灣區(qū)，充斥著各類游客，漫溢著喧囂與浮華，缺少純粹的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍。而清水灣，純粹的高尚度假居住區(qū)，遠離世俗與虛華，是度假客戶追求格調品味度假生活的理想之地。而本項目通過高品質打造，將成為格調品味型度假客戶置業(yè)的首選。產品定位產品定位原則本項目為820畝大盤，產品應多元化、復合化，擴大客戶層面，降低開發(fā)風險不同產品承擔不同的功能，實施合理的開發(fā)節(jié)奏本項目以高層物業(yè)為主流產品，迎合主流客戶群需求產品功能劃分價值標桿產品形式：獨棟和聯排別墅承擔功能：項目價值標桿，提升項目品質，形成自身價格比較機制產品點：強調對稀缺資源的占有，注重享受感和身份標簽盈利空間產品形式：高層承擔功能：預留發(fā)展彈性，爭取更多盈利空間，后期機動調整產品點：適當的戶型創(chuàng)新，強調實用度假配套配套形式：酒店、會所、商墅街承擔功能：一個超星級酒店，提升項目整體形象；一個精品小酒店，用于長期經營，沉淀資金；一個公寓區(qū)會所，滿足公寓人群的生活需求；一個別墅區(qū)會所，滿足別墅區(qū)客戶的健身、休閑、娛樂需求；一個卡梅爾風情商墅街，啟動展示，塑造項目格調、文化。規(guī)劃設計要求整體規(guī)劃必須充分考慮項目的統一性，盡量保持項目與周邊環(huán)境資源的協調，以頂級濱海人文度假居住區(qū)的規(guī)劃理念強調各個地塊之間的銜接。1、將核心資源轉化為核心競爭力本項目最核心資源為海景，充分利用地塊資源，人工制造合適坡度，力求實現戶戶觀海。2、滿足整體定位要求最大化提升住宅的海景可視度考慮地塊現有的地形地貌，進行科學的地塊價值評價，布置相應的物業(yè)類型充分挖掘北側山體及高爾夫球場的景觀價值，最大限度提升住宅價值不同密度物業(yè)組團布置綠化隔離帶，保證住戶圈層的純潔性保證地塊內部的私密性和地塊之間的開放性，并能便利享受周邊的資源設置不同層次的開放空間，形成良好空間層次過渡3、滿足分期開發(fā)要求首期以酒店及價值標桿產品啟動，樹立項目高檔形象。設施分布提升區(qū)域均好性，形成分散的地價峰值點，保證每期均有良好的價值點4、規(guī)劃空間強調整體結構的層次性開放空間：公眾可以到達，隨意走動，商業(yè)區(qū)、會所半開放空間：由私密空間開放空間過渡，組團之間的過渡地帶私密空間：組團內部空間5、酒店排布于沿海通達性較好處海景酒店可以提高酒店經營收益，實現持續(xù)的經濟效益；6、住宅設計的朝向要求住宅產品保證戶型通透，增加采光面；盡量增加主景觀面正南、東南、西南朝向產品。7、公寓產品公用部分公用部分盡量做到自然采光、通風；樓梯間及屋頂水箱等公用分攤面積在滿足規(guī)范及使用要求的前提下，應盡量設計得經濟合理，以提高實用率8、人防、消防等要求按照國家和陵水縣有關法規(guī)項目總體布局本項目自南向北依次排布獨棟別墅、聯排別墅和中高層公寓；酒店布置于地塊西南角位置。（下圖為物業(yè)排布示意，可根據規(guī)劃實際情況進行調整）五星級酒店精品酒店商墅街獨棟聯排中高層五星級酒店精品酒店商墅街獨棟聯排中高層各物業(yè)用地情況：物業(yè)類型占面（畝）占面（平方米）占面比獨棟別墅5133,6866.14%聯排別墅425283,27451.62%中高層222147,82526.94%商業(yè)街—商墅（聯排）3.752,5000.46%酒店12080,00014.58%風情會所2.251,5000.27%總計824548,784100.00%啟動區(qū)（前期策劃成果之一，僅供提示）啟動策略啟動物業(yè)：本項目以酒店、獨棟、聯排及商墅街啟動；啟動規(guī)模：（單位：平方米）序號項目名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）1獨棟別墅5,1761,5532聯排別墅38,77723,2664酒店77,00038,5005商墅3,3332,0006合計124,28765,319展示區(qū)展示區(qū)末期酒店用地，啟動區(qū)作園林處理展示區(qū)設置在啟動區(qū)內展示區(qū)內容：綜合、體驗式酒店會所（于酒店內部設置）風情商墅街小型水車廣場、渡口等濱水設施打造公共活動空間售樓處（利用商墅，后期改作商業(yè)）社區(qū)入口（項目開盤起勢的重要節(jié)點，社區(qū)形象展示點與煽情點，吸引人氣）水車廣場和木筏渡口（初步建議）是將水資源價值最大化的經濟設施，為度假人群營造娛樂場所，點綴以風情商墅，成為情趣十足的公共空間規(guī)劃設計要求總體要求用地性質：本項目用地為旅游度假居住用地；限高：本項目限高，建議高層18層左右；綠化率：本項目綠化率不低于30%；占地面積：本項目用地面積824畝；建筑面積：本項目總建筑面積為54878平方米。項目總建面(㎡)建面占比住宅獨棟別墅9,7061.77%聯排別墅145,41426.50%中高層公寓326,16459.43%住宅合計484,28487.7%配套酒店(含1500㎡會所)60,00010.93%商墅(聯排)2,0000.36%底商1,0000.18%風情會所(別墅區(qū))1,5000.27%高層會所(公寓區(qū))3,0000.55%總計548,7841項目住宅產品布局商墅街獨棟聯排中高層商墅街獨棟聯排中高層項目住宅產品布局示意圖項目住宅產品戶型配比本項目共建住宅5149套，其中獨棟別墅占0.68%、聯排別墅占18.82%、公寓占80.49%。項目總建面(㎡)總套數戶型面積(㎡)同類物業(yè)建筑比例建面(㎡)約合套數占總套數比獨棟別墅970636200-25040%3,882170.33%250-30040%3,882140.27%300-60020%1,94140.08%聯排別墅145414969100-200100%145,41496918.82%中高層公寓329164414450-7040%130,4662,17442.23%70-10040%130,4661,53529.81%100以上20%65,2334358.45%合計5149484,2835,149100.00%配套及功能設施建議商業(yè)設施設計基本原則符合項目高檔總體定位通過充滿藝術氣息的商業(yè)，積聚人氣和提高影響力以商業(yè)創(chuàng)造價值和制造亮點商業(yè)設施設計建議商業(yè)主題：休閑的、開放的、時尚的啟動區(qū)商業(yè)是商業(yè)街形式，后期商業(yè)可設計成高層臨街底商部分商業(yè)可進行功能轉換，如商墅可擴展出居住功能；啟動區(qū)商墅先行打造，提升展示區(qū)形象高層底商經營業(yè)態(tài)——以滿足社區(qū)居民度假生活所需的快速消費品零售及服務為主，如洗衣店、西點店、便利店、酒吧、特色餐飲、銀行、可外賣的快餐店、美容理發(fā)店等等商墅街風格建議——卡梅爾風情參考卡梅爾小鎮(zhèn)的OceanAvenue原形，體現格調品味生活。在項目中的作用是項目開發(fā)過程中重要的展示性配套，展示度假生活氛圍與場景；實現項目營銷展示的重要功能，增加項目吸引力；為社區(qū)建立生活氛圍；商業(yè)體前期用以展示和自營，后期可以銷售，實現價值收益；規(guī)模類似聯排別墅的商業(yè)體，每個商業(yè)體約250平方米，可連接為商業(yè)街。約8個，總共約2000平方米。規(guī)劃主干道規(guī)劃主干道主入口商墅酒店建議卡梅爾風情度假酒店——營造風情展示的同時提供度假生活的休閑配套。酒店設置在啟動展示區(qū)的最佳位置，擁有最好的資源，和一線海資源及濱海娛樂配套形成良好的景觀面，給客戶帶來震撼的視覺沖擊。規(guī)劃主干道超星級酒店規(guī)劃主干道超星級酒店會所建議設置三個會所：在酒店底層設置酒店會所、在主景觀盡端設置風情會所以及在高層底層設置公寓會所。規(guī)劃主干道規(guī)劃主干道主入口酒店會所，1500㎡風情會所1500㎡主景觀公寓會所3000㎡別墅區(qū)會所風格建議采用卡梅爾風情。主景觀盡端及會所的結合展示主景觀盡端及會所的結合展示建立與海的聯系通過社區(qū)道路體系合理規(guī)劃，強調加強與海的互動和聯系，凸顯濱海風情特色－社區(qū)主景觀軸與海的直達，建立強烈的關聯性－設置眾多步行式小徑通往海邊，通過道路表達人對海的主動參與－打造具備活力與休閑意向的海岸線主入口濱?；顒訁^(qū)主入口濱海活動區(qū)－動區(qū)濱海沙灘區(qū)－靜區(qū)*視圖僅作為道路體系的演示，無實際參考意義次要道路通海次要道路通海主要道路通海主要道路通海打造一條濱海漫步長廊在項目中的作用是項目前期階段重要的度假配套，使項目直接與海建立聯系，創(chuàng)造濱海意境，提升整個項目的資源價值；滿足是社區(qū)內常住者的休閑需求位置建議建于酒店東側沿酒店與別墅區(qū)的水景軸線向南面延伸，具體位置根據實際情況確定。功能構想便于漫步行走的曲折幽靜的小路，路段之中設置座椅等休憩設施；規(guī)模道路一直延伸到海邊，約2~3公里長。建筑風格建議建筑風格設計基本原則建筑的色彩統一，形式相異；建筑元素符號與濱海風情相關；建筑風格體現休閑氛圍；建筑風格設計建議整體設計可以考慮南太平洋NOOSA風格形態(tài)簡潔、具有沖擊力的建筑外形暖色調、幾何感、挺拔的立面建筑細節(jié)體現南太平洋熱帶風格元素以國際上著名的濱海主題為主基調建筑主題一定要通過建筑形象明確傳達，給消費者以直觀的感受建筑設計開闊、開放，整體感強、通透性好，體現出濱海特色建筑外部色彩為對比強烈、清爽的明亮色系建筑風格通過外觀色彩和線條傳達建筑細節(jié)上體現樓盤高品質低密度產品采用與海洋相聯的立面特色，具備濱海別墅的元素高層建筑外觀輕巧通透、富于變化，體現寬敞、透明的海洋系高層建筑符號園林風格建議園林風格設計基本原則園林風格可與建筑風格形成差異化和諧以濱海國際風格為園林主題建立圍繞商業(yè)街區(qū)、公共綠地打造景觀核心區(qū)與濱海景觀形成互動，體現水休閑特色園林風格設計建議要求：體現濱海休閑文化、格調及品味整體設計可采用主題鮮明、風格清晰、風情引入打造強勢園林－大溪地主題情景風格多組團園林：各組團之間采用不同的小主題，主題要與產品在項目中的級次相匹配加強品質感，注重細節(jié)處理，以細節(jié)體現品質集中展現集中展現水景結合風格說明：水系的運用：本身具備觀賞性的同時，強調人的參與性及自然結合植被的搭配：野花叢、椰林、古樹色彩的穿插：豐富的色彩來源與多樣化布置人文自然元素：主題下特有的圖騰，紋飾；原生態(tài)材質使用；特色風情的園林小品道路設計建議設計原則：人車分流人行道路避免過多使用直路人行道路鋪設－道路功能便利通達性好，避免過于復雜，注重與景觀的結合－步行道宜曲不宜直不宜大，突出蜿蜒形態(tài)；加強鋪裝的精致度，雖有野趣－要體現人工雕琢的價值感，配合高尚社區(qū)形象駐留空間建議駐留空間設置原則：把控駐留空間尺度，小體量多數量的駐留點散布于社區(qū)考慮到度假客戶特點，注意與景觀的結合和步行便利性停車位建議停車位設置原則：別墅區(qū)：保證一戶一車庫，半地下或地上獨立車庫，設置在樓體內，另外再設置部分地上臨時停車位；高層區(qū)：地下停車為主，地上停車為輔，此外設置部分組團外臨時停車位，解決大約0.1:1的停車需求；別墅類產品的車位設置建議圖示：別墅類產品的車位設置建議圖示：層高低于2.2米地下室改建的多功能空間組團外地上停車高層產品的車位設置建議圖示：半地下停車場地下停車場社區(qū)精神關鍵詞：曲徑/組團/格調建筑布局脫離兵營式的建筑排布，形成組團式、錯落有致的發(fā)展格局，增強心理認同感與歸屬感，體現濱海格調生活的社區(qū)精神。社區(qū)內部曲折蜿蜒的步行道路