營改增講解不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

營改增講解生活服務(wù)篇——不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（不含其他個人出租）一、納稅人自2016年5月1日起，在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的單位和個人，為增值稅納稅人。注釋：納稅人以經(jīng)營租賃的方式出租其取得的不動產(chǎn)，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。二、納稅人分類增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額(以下稱應(yīng)稅銷售額)超過500萬元的為一般納稅人，未超過500萬元的為小規(guī)模納稅人。注釋：年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的小規(guī)模納稅人，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請登記為一般納稅人，未超過500萬元的為小規(guī)模納稅人，如果會計核算健全，也能夠申請登記成為一般納稅人,但一經(jīng)登記為一般納稅人，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。三、稅率和征收率一般納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，稅率為11%;符合政策規(guī)定的，按照5%征收率征收。小規(guī)模納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，征收率為5%。注釋：一般納稅人出租4月30日后取得的不動產(chǎn)，按照11%適用稅率計算應(yīng)納稅額;出租4月30日前取得的不動產(chǎn)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。四、計稅方法(一)基本規(guī)定增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。(二)一般計稅方法的應(yīng)納稅額一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)例：某一般納稅人將其2016年5月4日取得的寫字樓對外出租，7月取得房租111萬元(含稅)，購進(jìn)消防設(shè)備，取得增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明的銷售額為10萬元，稅額為1.7萬元。7月該納稅人的應(yīng)納稅額=111÷(1+11%)×11%-1.7=9.3萬元(三)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額一般納稅人發(fā)生特定應(yīng)稅行為和小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)注釋：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。例：某一般納稅人將其2016年2月4日取得的寫字樓對外出租，7月取得房租105萬元(含稅即總價)，購進(jìn)消防設(shè)備，取得增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明的銷售額為10萬元，稅額為1.7萬元。納稅人選擇按照簡易方法計稅7月該納稅人的應(yīng)納稅額=105÷(1+5%)×5%=5萬元(用于簡易計稅項目的進(jìn)項稅額不得抵扣)五、銷售額納稅人的銷售額為納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)收取的全部價款和價外費(fèi)用。六、進(jìn)項稅額(一)下列進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣：增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額;農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和扣除率計算的進(jìn)項稅額。注釋：納稅人取得增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書需在規(guī)定期限內(nèi)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證或稽核比對，解繳稅款的完稅憑證需附送相關(guān)資料。(二)下列進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣：納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的;用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費(fèi)的;非正常損失項目的;購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù);財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。例：納稅人購買食品作為職工福利發(fā)放，則購入食品所取得的增值稅發(fā)票上注明的稅額不得用于抵扣。七、納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。八、納稅地點及異地預(yù)繳稅款規(guī)定固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人異地出租不動產(chǎn)，需要向不動產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，并向所在地國稅機(jī)關(guān)納稅申報。注釋：北京市內(nèi)跨區(qū)出租不動產(chǎn)，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報，不需要預(yù)繳稅款。(一)一般納稅人預(yù)繳稅款1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市)的不動產(chǎn)，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。例1：某企業(yè)為一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為北京市石景山區(qū)，納稅人以其2016年4月30日前在河北省保定市高開區(qū)取得的不動產(chǎn)對外出租，2016年5月共取得租金收入10.5萬元(含稅)，為對外出租更換照明燈20個，購買照明燈取得增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明的銷售額為1萬元，稅額為1700元。該納稅人2016年5月應(yīng)在河北省保定市高開區(qū)國家稅務(wù)局預(yù)繳的稅額為：預(yù)繳稅額=10.5÷(1+5%)×5%=0.5萬元向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=10.5÷(1+5%)×5%-0.5萬元(已在保定預(yù)繳稅額)=0元(用于簡易計稅項目的進(jìn)項稅額不得抵扣)例2：如例1中取得的不動產(chǎn)在北京市石景山區(qū)，那5月該納稅人應(yīng)向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=10.5÷(1+5%)×5%=0.5萬元2.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。例3：某企業(yè)為一般納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為北京市石景山區(qū)，納稅人以其2016年5月1日后在河北省保定市高開區(qū)取得的不動產(chǎn)對外出租，2016年7月共取得租金收入11.1萬元(含稅)，為對外出租更換照明燈20個，購買照明燈取得增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明的銷售額為1萬元，稅額為1700元。該納稅人2016年7月應(yīng)在河北省保定市高開區(qū)國家稅務(wù)局預(yù)繳的稅額為：應(yīng)預(yù)繳稅額=11.1÷(1+11%)×3%=0.3萬元向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=11.1÷(1+11%)×11%-0.3(已在保定預(yù)繳稅額)-0.17(購買錐桶的進(jìn)項稅額)=1.1-0.3-0.17=0.63萬元例4：如例3中取得的不動產(chǎn)在北京市懷柔區(qū)，那7月該納稅人應(yīng)向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=11.1÷(1+11%)×11%-0.17=0.93萬元(二)小規(guī)模納稅人預(yù)繳稅款3.小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租其取得的不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。例5：某企業(yè)為小規(guī)模納稅人，機(jī)構(gòu)所在地為北京市石景山區(qū)，納稅人以其在河北省保定市高開區(qū)取得的不動產(chǎn)對外出租，2016年5月共取得租金收入10.5萬元(含稅)。該納稅人2016年5月應(yīng)在河北省保定市高開區(qū)國家稅務(wù)局預(yù)繳的稅額為：預(yù)繳稅額=10.5÷(1+5%)×5%=0.5萬元向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=10.5÷(1+5%)×5%-0.5萬元(已在保定預(yù)繳稅額)=0元例6：如例5中取得的不動產(chǎn)在北京市東城區(qū)，那5月該納稅人應(yīng)向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=10.5÷(1+5%)×5%=0.5萬元4.個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房的應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額=含稅銷售額(總價)÷(1+5%)×1.5%納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。納稅人出租其取得的與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市)的不動產(chǎn)，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。例7：某納稅人為個體工商戶，機(jī)構(gòu)所在地為北京市石景山區(qū)，納稅人以其在河北省保定市高開區(qū)取得的住房對外出租，2016年5月共取得租金收入10.5萬元(含稅)。該納稅人2016年5月應(yīng)在河北省保定市高開區(qū)國家稅務(wù)局預(yù)繳的稅額為：預(yù)繳稅額=10.5÷(1+5%)×1.5%=0.15萬元向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)納稅額=10.5÷(1+5%)×1.5%-0.15萬元(已在保定預(yù)繳稅額)=0元例8：如例7中取得的住房在北京市東城區(qū)，那5月該納稅人應(yīng)向石景山區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)行納稅申報時的應(yīng)納稅額為：應(yīng)