小區(qū)物業(yè)續(xù)聘方案

小區(qū)物業(yè)續(xù)聘方案xx小區(qū)xx物業(yè)的物業(yè)服務合同已到期。xx小區(qū)第三屆業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的相關規(guī)定和《xx小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定并與原物業(yè)服務企業(yè)（xxxx物業(yè)管理有限公司）溝通，共同擬定了《xx市xx小區(qū)xx物業(yè)續(xù)聘方案》，并在小區(qū)醒目位置和小區(qū)公眾號進行公示?，F(xiàn)業(yè)委會組織工作人員，在業(yè)主大會召開期間（xxxx年06月07日至xxxx年07月06日）上門征詢業(yè)主意見，請業(yè)主準備好身份證和房產(chǎn)證，積極配合上門征詢工作，請您仔細閱讀續(xù)聘方案內容后進行投票，真實表達自己的意愿。一、續(xù)聘工作的實施主體本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘工作，主體資格歸屬于業(yè)主大會，具體事宜由業(yè)委會組織實施。（網(wǎng)上查詢：xx小區(qū)共56棟，1270戶）二、續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的服務標準和收費標準、續(xù)聘程序（一）續(xù)聘的服務標準和收費標準、續(xù)聘條件。1.本小區(qū)物業(yè)管理服務內容、標準參照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準DB32/T538-2002》綜合三級執(zhí)行（請詳見后附物業(yè)服務等級標準和內容）；2.物業(yè)服務收費標準：本小區(qū)多層住宅：0.45元/月?平方米，代收代繳：0.10元/月?平方米；高層住宅：0.55元/月?平方米，代收代繳：0.6元/月?平方米；3.停車費：小區(qū)路面公共車位使用費為100元/月?個，整年交付1000元/個；外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費。4.公共收益分配：（1）小區(qū)路面車位使用費收入扣除法定稅金后50%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補貼物業(yè)公司。物業(yè)公司收取停車費應當開具發(fā)票。（2）小區(qū)廣告費、攤位費、快遞柜設施租金等收入扣除法定稅金后50%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補貼物業(yè)公司，物業(yè)公司收取費用應當開具發(fā)票。（3）小區(qū)公共用房出租租金扣除法定稅金后70%分成歸全體業(yè)主，剩余部分作為管理成本補貼物業(yè)公司。（4）公共收益除補貼物業(yè)企業(yè)外其余歸全體業(yè)主所有，主要用于小區(qū)公共設備設施的維修保養(yǎng)和小區(qū)建設；5.續(xù)聘后原物業(yè)服務企業(yè)為本小區(qū)配置的工作人員如下：職務人數(shù)學歷任職要求項目經(jīng)理1人高中以上學歷年齡在45歲以下。持證上崗出納1人高中以上學歷年齡在45歲以下。持證上崗客服1人中專以上學歷年齡在45歲以下工程維修1人年齡在45歲以下。持證上崗保安主管1人年齡在45歲以下保安班長2人年齡在65歲以下保安員6人年齡在65歲以下保潔主管1人年齡在60歲以下保潔員10人年齡在65歲以下綠化工2人年齡在65歲以下垃圾督導員7人年齡在65歲以下合計33人6.物業(yè)服務合同期內物業(yè)費維持不變，如需調整必須經(jīng)過業(yè)主（代表）大會表決通過。7.物業(yè)服務費的結算形式為包干制。8.每季度向業(yè)委會提交工作計劃及上季度工作報告。9.續(xù)聘承諾：（以下工作整改涉及資金由續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)承擔）。（1）新增兒童樂園一處由物業(yè)公司贊助；（2）小區(qū)廣場涼亭增設1組石桌、石凳，方便業(yè)主納涼娛樂；（3）加強對商業(yè)街商鋪門口的環(huán)境治理，制止占道經(jīng)營行為，安排專人管理監(jiān)督整治；（4）加強對綠化的養(yǎng)護工作的監(jiān)督，及時補種，按期澆水。10.如業(yè)主大會表決結果為續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決議與原物業(yè)服務企業(yè)簽定續(xù)聘合同時，同時簽定考核協(xié)議并設定一定的獎懲處罰?？己艘约径葹橹芷?，考核總分為100分，當季度物業(yè)服務考核達到80分以上的達標，80-90之間，按每高于80分1分獎勵：300元人民幣。90-100分之間，每高于90分1分獎勵500元人民幣。考核80-70分，按每低于80分1分扣罰：300元人民幣。70-60分以下，每低于70分1分扣500元人民幣。獎勵和處罰金從補貼物業(yè)企業(yè)的公共收益中增加、扣除。具體考核細則和執(zhí)行方案由業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)約定一致后執(zhí)行。針對考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務企業(yè)應在業(yè)委會規(guī)定期限內整改到位。期限內整改不到位或拒絕整改的，業(yè)委會可委托第三方進行整改，第三方整改所發(fā)生的費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔。11.如本次業(yè)主大會表決結果為續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)，續(xù)聘物業(yè)服務合同簽訂叁年。（二）續(xù)聘程序：1.續(xù)聘工作在xx市陸家鎮(zhèn)物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督指導下進行；2.業(yè)主大會通過本物業(yè)續(xù)聘方案且決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主大會決議在小區(qū)公示7天；3.業(yè)主委員發(fā)續(xù)聘通知給原物業(yè)服務企業(yè)；5.原物業(yè)服務企業(yè)草擬和提交物業(yè)服務合同草案；6.業(yè)主委員會審核、修改物業(yè)服務合同并表決物業(yè)服務合同；7.物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示7天；7.公示期滿后，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。三、本物業(yè)續(xù)聘方案的實施本續(xù)聘方案經(jīng)業(yè)主大會通過后，授權業(yè)主委員會具體實施。業(yè)主委員會實施過程中擬定和修改物業(yè)服務合同不得與本續(xù)聘方案相抵觸，不得侵害業(yè)主合法權益。如下雙方簽章證實如上續(xù)聘方案的內容，但需經(jīng)業(yè)主簽字表決同意續(xù)聘方案后，該續(xù)聘方案方可生效，并由業(yè)委會代表全體業(yè)主和物業(yè)簽署新一期的服務合同。業(yè)委會（簽字蓋章）物業(yè)公司（簽字蓋章）xxxx年月日xxxx年月日________________________________________《江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準》(DB32/T538-2002)摘錄綜合三級標準的內容1范圍本標準規(guī)定了住宅物業(yè)管理服務分等級服務標準。本標準適用于本省行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理活動。2規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準。鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準?！斗课菪蘅樂秶蜆藴省罚ㄔ囆校┏青l(xiāng)建設環(huán)境保護部城住字[1984]677號《江蘇省物業(yè)管理條例》江蘇省人大常委會（2000）公告第17號（2003年修訂）《住宅室內裝飾裝修管理辦法》建設部第110號令3總則通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務內容及標準，體現(xiàn)“質價相符”和“明明白白”消費，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，保護雙方當事人的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本標準可作為雙方當事人選擇或提供物業(yè)管理服務的參考依據(jù)，同時作為規(guī)范服務行為的標準，物業(yè)管理雙方當事人應根據(jù)分類、分項、分級選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。4公共服務4.1接待佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。文明用語見附錄A，服務忌語附錄B。對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。4.1.1值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。4.1.2服務時限4.1.2.3三級急修服務45分鐘內到位，24小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受3日限制）。4.2房屋、共用設施、設備維護與管理4.2.1巡檢每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發(fā)現(xiàn)質量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。4.2.2房屋4.2.2.1裝修管理4.2.2.1.1將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；4.2.2.1.2對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協(xié)議；4.2.2.1.3業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；4.2.2.1.4裝修結束組織驗收；4.2.2.1.5驗收合格2個月后組織復驗；4.2.2.1.6復驗合格后3個工作日內退還裝修保證金；4.2.2.1.7對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。4.2.2.2油漆粉飾4.2.2.2.3三級木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；8年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應5年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每8年應粉刷1次。4.2.2.3建筑物外立面建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。4.2.3給排水系統(tǒng)及其配套設施4.2.3.1給水設施4.2.3.1.3三級飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質每半年化驗1次，保持池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素，保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。每2個月檢查保養(yǎng)1次水箱人孔、進水管、溢水管、泄水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產(chǎn)生污染。保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；泵房內設備2年后，每年更新各種標志1次；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現(xiàn)故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；定期維護保養(yǎng)。4.2.3.2排水設施4.2.3.2.3三級化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；每旬清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草；每半年對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。4.2.4供配電系統(tǒng)建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保護接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥；每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運行記錄，建檔備查。4.2.5弱電系統(tǒng)操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗；工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時；對相關設備、設施定期進行調試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設備的進入經(jīng)過授權，密碼有有效保護；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。4.2.6避雷接地系統(tǒng)每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。4.2.7電梯運行與管理4.2.7.1安裝、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機均應持有關行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責任制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養(yǎng)計劃》。4.2.72安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應的應急報警、投訴電話號碼。4.2.7.3與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關資料報送設備所在區(qū)（縣）有關行政主管部門，經(jīng)核準后，方可自行維護保養(yǎng)。4.2.7.4電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。4.2.7.5保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。4.2.7.6確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。4.2.7.7電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容；住宅電梯年故障率低于7%。4.2.7.8制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。4.2.7.9使用有關行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機械安全技術檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：《起重機械安全技術檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質量合格證明；大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明（或質量驗收報告）；更改部分須有變更設計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術資料。4.2.7.10按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。4.2.8共用空調系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔小區(qū)共用空調系統(tǒng)及其配套設施的操作與維護的，應保持設備完好，運轉正常；保持主機房及主機清潔，至少每周清潔1次，要求主機和控制柜表面無污漬；根據(jù)運行及設備狀況，對空調系統(tǒng)及其附屬設施進行清潔、保養(yǎng)和維護；每年清潔2次出風口機，每年全面檢查2次主機房消防設備，保持消防設備完好，控制柜內線路每年吸塵2次；空調維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。4.2.9道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施；保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。4.3清潔管理4.3.1共用樓道保潔4.3.1.3三級每周打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周清潔1次樓梯扶手；每周擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施；每季度樓梯間墻面除塵1次；每季度擦1次樓梯道共用門窗玻璃;無垃圾、雜物,無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，目視基本干凈；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無積灰。4.3.2電梯及電梯廳保潔4.3.2.3三級每日清掃2次電梯轎箱內垃圾，抹布擦拭1次電梯門壁；每月對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；燈飾及轎箱頂部每月清潔1次。4.3.3共用衛(wèi)生間保潔4.3.3.3三級每日對共用衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進行消殺。室內無明顯異味、臭味；地面基本潔凈，每10㎡煙頭、紙屑不超過5個；墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無黃漬。4.3.4停車場、共用車庫或車棚保潔4.3.4.3三級每3日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1次；每2個月進行1次地下室消殺工作；每半年擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施；地面無明顯垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；空氣基本流通；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵。4.3.5道路保潔4.3.5.3三級每日清掃2次，清掃結束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔1次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。4.3.6標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔4.3.6.3三級標識、宣傳牌每周擦拭1次，雕塑每2個月擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭1次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。4.3.7綠化帶保潔4.3.7.3三級每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。4.3.8休閑、娛樂、健身設施保潔4.3.8.3三級每周清潔3次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。4.3.9門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔4.3.9.3三級門衛(wèi)、崗亭每日清潔1次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內外墻面每月清潔1次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每2周擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。4.3.10垃圾桶、果皮箱4.3.10.3三級垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每周抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。4.3.11垃圾收集與處理4.3.11.3三級生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。4.3.12衛(wèi)生消殺4.3.12.3三級針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行2次；標準：檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5％。4.4園林綠化養(yǎng)護與管理4.4.1草坪4.4.1.3三級草坪斑禿不明顯，成活率在80％以上，生長正常；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無大面積病蟲害，并能及時防治；綠期250日以上，草坪平整或坡度平緩，留茬高度控制在80mm以下；綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；無較嚴重人為破壞，無綠化生產(chǎn)垃圾，對人為損壞和違法行為能及時處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。4.4.2園林樹木4.4.2.3三級生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；90％以上樹木樹冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；枝干無明顯的機械損傷，葉色基本正常，嚴重黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在10％以下；喬木根部無20cm高以上蔭蘗枝，無過長雜草、雜物；缺株在4％以下；管理期間樹林基本未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本劃齊，葉色基本正常，無明顯的死株，有蟲株率在12%以下；蛀干害蟲和介殼蟲危害株數(shù)在6％以下，食葉害蟲咬食的葉片每株在25％以下。4.4.3花壇4.4.3.3三級花卉長勢良好；在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5～7次，保持清晰的圖案和適宜的高度；草本宿根花卉生長基本正常，缺株率在15%以下；定期防治病蟲害，發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10％以下。4.4.4人工湖、噴水池4.4.4.3三級每周清潔1次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每2個月對水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等）；目視池水清澈，水面無雜物，池邊無污跡。4.4.5假山、亭、廊、雕塑等建筑小品4.4.5.3三級每半年清潔1次，細致、認真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。4.5安全防范4.5.1人員組織4.5.1.3三級專職安全護衛(wèi)人員，身體健康，責任心強，工作認真負責；接受過相關的安全護衛(wèi)知識與技能崗位培訓，能勝任小區(qū)安全護衛(wèi)工作，對小區(qū)日常規(guī)護衛(wèi)事項做出正確反應，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；當班時應佩戴明顯標志，穿戴統(tǒng)一制服，制服干凈、整齊；配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。4.5.2門衛(wèi)4.5.2.3三級主出入口24小時有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。4.5.3巡邏4.5.3.3三級白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。4.5.4緊急事故反應制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)；書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練；高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應、搶救財產(chǎn)等。4.5.5其他防范措施設有業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理；涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；對小區(qū)內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。4.5.6交通、車輛管理有較為完善的車輛管理制度；小區(qū)設置明顯的交通標志；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設施等現(xiàn)象及時制止；設置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準并經(jīng)過公安交管部門審批，符合規(guī)劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交管部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。4.5.7消防執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規(guī)；健全消防組織，建立消防責任制；定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應種類、數(shù)量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；每日檢測1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。4.6檔案資料檔案資料齊全完整；分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。5專項服務業(yè)主或業(yè)主委員會與物