生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目投資可行性計劃書

11.1項目背景 11.1.1項目名稱 1 1 1 1 2 3 3 4 52項目背景、市場預(yù)測與分析 7 72.1.1政策背景 72.1.2項目建設(shè)的重要性和必要性 2.1.3項目的由來 2.2項目市場預(yù)測與分析 2.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景 2.2.3生態(tài)旅游概述 2.2.5市場趨勢分析 2.3項目發(fā)展優(yōu)勢 2.3.1獨特的市場賣點 2.3.2資源優(yōu)勢 2.3.3政府的大力支持 2.4投資必要性 3.2項目區(qū)的建設(shè)條件 3.2.1項目區(qū)地理位置 3.2.2自然條件 3.2.3社會經(jīng)濟狀況 3.3項目選址意見 4項目總體方案設(shè)計 4.1項目建設(shè)總體方案 4.3總平面布置 4.3.1總平面布置方案 4.3.2占地面積及分析 4.4工程建設(shè)方案 4.4.2配套工程建設(shè) 4.4.3工程建設(shè)投資估算 5環(huán)境保護 5.1項目主要污染源和污染物評價分析 5.1.1項目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析 5.1.2項目運行期主要污染源及污染物影響分析 5.2項目擬采用的環(huán)境保護標準 5.3環(huán)境保護措施 5.3.3節(jié)能措施 5.3.4節(jié)水措施 5.3.5消防工程 6項目的組織管理和勞動定員 6.1工程項目管理 6.2組織機構(gòu) 6.3人力資源 6.4員工培訓(xùn) 6.6勞動定員 7項目施工條件和進度計劃 8項目投資估算和資金籌措 8.2項目總投資估算 8.3.1資金來源 8.3.2資金籌措方案 8.4資金使用和管理 8.5投資使用計劃 9項目招標 9.1項目招標范圍 9.3發(fā)包方式 9.5項目招標方式 10項目經(jīng)濟評價 10.2.1銷售(營業(yè))收入 10.2.2銷售(營業(yè))稅金及附加 10.3盈利能力分析 10.5敏感性分析 11.1社會效益 11.2生態(tài)效益 12項目主要風(fēng)險分析 13.2建議 14附錄 14.1.1企業(yè)組織機構(gòu)代碼 14.1.2企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 14.1.3建設(shè)單位關(guān)于編制可行性研究報告的委托書 14.1.4項目土地租賃合同 14.1.5項目用地、用水、用電、用氣等的批復(fù)、協(xié)議和證明.115 14.2.1項目地理位置圖 14.2.2項目總體規(guī)劃平面布置圖 14.2.3項目建設(shè)部分效果圖 1.1.2項目承辦單位1.1.3項目擬建地址、地點1.1.4項目建設(shè)規(guī)模與目標項目規(guī)劃用地200畝，總投資約1.5億元人民幣，分兩期建設(shè)。其1.1.5項目投資資金及效益情況項目建成后總產(chǎn)值為4577.44萬元/年，實現(xiàn)利稅1185.33萬元/年，率水平進行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為3.85年，投資回收率在20%表1-1本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標單位：萬元序號單位數(shù)量評價標準是否可行1建設(shè)規(guī)模占地面積畝建筑規(guī)模2公司定員人管理人員人技術(shù)人員和工人人經(jīng)濟指標總投資億元年均銷售收入萬元年均總本本費用萬元年均銷售稅金及附加萬元年均利潤總額萬元年均所得稅萬元年均凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%財務(wù)內(nèi)部收益率%是財務(wù)凈現(xiàn)值(I=12%)是全部投資回收期年是盈虧平衡點%1.1.6承擔(dān)可行性研究工作的單位1.2研究工作概況該項目經(jīng)內(nèi)江市發(fā)展和改革委員會企業(yè)投資景資料的基礎(chǔ)上，認真分析和理解了本工程的技術(shù)基礎(chǔ)資料，并于2011年4月上旬，組織工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場開展實地調(diào)查、數(shù)據(jù)收集等工作。1.3編制依據(jù)(6)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收問題的(8)內(nèi)江市城市總體規(guī)劃(1996—2020年);(9)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《2009年國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)(10)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《關(guān)于2009年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營種(11)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的((2009年國家旅游綜合開發(fā)(12)財政部印發(fā)的《國家旅游綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》號】(15)發(fā)改部門或主管部門批復(fù)的項目建議書(16)企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料(17)企業(yè)提供的相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書1.4可行性研究結(jié)論本項目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護性開發(fā)為基本原則，2項目背景、市場預(yù)測與分析2.1項目背景2.1.1政策背景1、養(yǎng)老院相關(guān)政策背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.43億，超過了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預(yù)測，2030年我國的老年人口將達2.48億，2050年將達4.37億，屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關(guān)部門高度重視老齡化問題，并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關(guān)優(yōu)惠及扶持政策，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》(國辦發(fā)[2000]19號)、《四川省人民政府關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定利機構(gòu)管理實施細則》(試行)、財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知》、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇：更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會?！崩^而強調(diào)要(2)2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。(1)國家相關(guān)政策2001年，國務(wù)院出臺《關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》(國發(fā)務(wù)院出臺了《關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展的決定》(中發(fā)(2003)9號),提出要加開展了多種多樣的生態(tài)旅游實踐活動。2005年6月，國家旅游局、國家計財發(fā)(2005〕5號),提出要在切實保護生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上積極發(fā)展生(2)地方相關(guān)政策——旅游業(yè)被確立為四川省重點發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)2.1.2項目建設(shè)的重要性和必要性(1)解決老齡化社會問題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù)達到10%以上 (60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%,即每4個人中就有一位老年人；又預(yù)測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億(占總?cè)丝诘?.3%)增加到2050年的3.34億(占總?cè)丝诘?2.6%),我國已成為老齡化速度最快，老年人口最(2)緩解獨身子女壓力(3)構(gòu)建和諧社會的需要(4)加快內(nèi)江市社會福利事業(yè)發(fā)展的需要2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設(shè)的重要性和必要性(1)是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。(2)項目建設(shè)是適應(yīng)川南、內(nèi)江市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要(3)推進城-郊休閑旅游市場互動，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展(4)項目建設(shè)是適應(yīng)加快內(nèi)江市旅游經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)比重僅占34.5%,遠遠(5)項目建設(shè)是進一步保護旅游資源的需要(6)在旅游空間布局上，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈(7)旅游業(yè)發(fā)展促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)人均收入達到3850元(2010年農(nóng)民人均2097元),增收任務(wù)重；20102.1.3項目的由來大佛；17處國家4A級風(fēng)景區(qū)，16處國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，15處世界級中的精品。從省統(tǒng)計局獲悉，2010年8月份四川省實現(xiàn)社會消費品零售總額220.7億元，比上年同月增長13.7%,比上月的增幅提高1.3個百分點。1-8月的社會消費品零售總額實現(xiàn)1755.7億元，同比增長13.8%。旅游總收入495.6億元，同比增長23.6%,接待總旅客9445.1萬人次，游客5萬人次，實現(xiàn)營業(yè)收入4577.44萬元/年，為政府創(chuàng)稅約1185.33萬元/年，解決當?shù)鼐蜆I(yè)人口100-150人，還可為300人以上提供靈活就2.2項目市場預(yù)測與分析據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.43億，超過了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預(yù)測，2030年我國的老年人口將達2.48億，2050年將達4.37億，屆時老年人口的比重將達到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%,或65歲以上人口占總年代末就已進入老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億(1)老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1/5,是亞洲老年人口的1/2。(2)老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過程發(fā)達國家用了100年。(3)高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總?cè)丝诘?.7%,而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之(1)歷史欠帳較多。在計劃經(jīng)濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，(2)“未富先老”,人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐美一些發(fā)達國家在進入老齡社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000—10000(3)家庭養(yǎng)老負擔(dān)加重。生育率下降、人均壽命延長直接導(dǎo)致家庭(4)目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配。中國的傳統(tǒng)文化決定了單純2.2.2國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式(1)英國老年社區(qū)(2)丹麥老年住宅(3)德國的養(yǎng)老社區(qū)(1)國外養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總?cè)丝诘?8%,75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50%。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢?從20世紀90年代開始，第一，生活照料(飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等)。生第二，物質(zhì)支援(提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等)。如，地方第三，心理支持(治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等)。如，保健醫(yī)生美國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米(2)其他養(yǎng)老模式哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資 英鎊(7917美元),但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3,展比較快的國家之一。在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式(1)家庭養(yǎng)老(2)機構(gòu)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構(gòu)(包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%,目前有1600(3)社區(qū)居家養(yǎng)老2.2.3生態(tài)旅游概述2.2.4現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)2.2.5市場趨勢分析中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，2.2.6項目建成時市場容量與游客結(jié)構(gòu)景或突發(fā)奇想的運作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場細分劃經(jīng)濟要1、游客性別構(gòu)成1。其特性在于遠高于全國平均出游性別比(1.27:1),這在四川生態(tài)旅游2、游客年齡構(gòu)成本項目建成后游客的年齡構(gòu)成的特點在于25~35、36~45、46~60三個3、游客職業(yè)與學(xué)歷構(gòu)成%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客總數(shù)的7成以上(73.47%)。工人以及包括軍人在內(nèi)的其他自由型職業(yè)也有一定比例(分別占9.52%和8.44%)。服務(wù)銷售商貿(mào)人員等所占比例極低(分別為3.40%、3.06%及1.70%)。其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對優(yōu)勢(>90%)。高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。進一步統(tǒng)計表明，月人均收入大于32.3項目發(fā)展優(yōu)勢2.3.1獨特的市場賣點按照國際公認的標準，當一個國家60周歲及以上的人口占到總?cè)丝谔峁┛驮刺峁┛驮催\營單元強化顧客生態(tài)農(nóng)場運營單元生產(chǎn)單元提供客源(1)生態(tài)度假區(qū)運營單元：依靠原生態(tài)農(nóng)家樂特性(住高檔農(nóng)家別50畝生態(tài)農(nóng)場租賃給農(nóng)家樂的顧客，讓顧客真實的參與到生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)2.3.2資源優(yōu)勢2.3.3政府的大力支持臺階。2009年GDP成功超越自貢市，2011年將繼續(xù)加大招商力度，深入因而必須通過培育和建立可持續(xù)產(chǎn)業(yè)來保證市域國民經(jīng)濟的長期穩(wěn)2.4投資必要性3建設(shè)項目選址3.1場址位置項目總占地面積約200畝，其中，一期占地70畝，二期占地130畝。3.2項目區(qū)的建設(shè)條件3.2.1項目區(qū)地理位置3.2.2自然條件-28℃,一月均溫6℃-8℃,七月均溫26℃-28℃,最高氣溫可達41℃,約占全年雨量的60%,高溫期與多雨季基本一致，春季約占17%,冬季僅占4%。米，平均比降4.5%,水能蘊藏量有14.5萬千瓦可供開發(fā).較大支流有9.2億千瓦時，現(xiàn)已開發(fā)的水能資源僅占可開發(fā)量的21.7多年平均流量317m3/s,年徑流量100億m3,年徑流量變差系數(shù)(Cv)為長2.5km,為常年性支流，集雨面積為1539km2,年均徑流量4.9億m3;小清流河發(fā)源于安岳縣南熏鄉(xiāng)，全長56km,在高寺山5、植被資源生長。樹種資源有60多個科，110多個屬，190多個種。內(nèi)江由于海拔高3.2.3社會經(jīng)濟狀況遠縣、資中縣、隆昌縣。111個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2070個253個社區(qū)居民委員會。2008年總?cè)丝?25.05萬，其中非農(nóng)業(yè)人口84萬，農(nóng)業(yè)人口341.06萬，耕地16.37萬公頃，人均占有耕地面積0.0385植面積為143萬余畝；其次是玉米、紅苕和小麥等；經(jīng)濟作物主要有油3、基礎(chǔ)設(shè)施kVA,水電資源豐富，有一座裝機容量達1.8萬千瓦的110kV電壓等級的4、旅游資源內(nèi)江現(xiàn)有旅游景區(qū)28處，旅游景點180多處。其中資重龍山——白3.2.4交通運輸情況132條鄉(xiāng)道公路縱橫交錯于全市112個鎮(zhèn)(鄉(xiāng));內(nèi)河航道現(xiàn)有10條，通航里程達416公里，有74個鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水路。內(nèi)河航運以沱江為主，沱江自境內(nèi)全長119.062千米。內(nèi)江至昆明鐵路自成渝線內(nèi)江站重慶端道岔 資威線自成渝線資中站重慶端道岔(190.376千米)接軌引出，經(jīng)宋家鋪抵威遠縣坭河。正線長29.3千米，站線長2.7千米。建橋梁3座，隧道1個，涵洞65道。目前正在建設(shè)的成渝客運專線縱貫內(nèi)江全境，設(shè)計時規(guī)劃修建綿(陽)遂(寧)資(陽)內(nèi)(江)自(貢)宜(賓)和內(nèi)瀘(州)有成自瀘高速公路、內(nèi)遂(寧)高速公路(在建),內(nèi)威高速公路、資威快速通道(規(guī)劃中),成(成都)廣(廣州)公路、川鄂(湖北)公路、川云(云南)公路、內(nèi)宜公路縱橫境內(nèi)。境內(nèi)國道干線(高速公路)149.2千米，國道134.3千米，省道152.2千米，縣道89.3千米，跨地區(qū)縣道境內(nèi)段303.3千米，縣內(nèi)縣道394.5千米。成都距內(nèi)江為172公里，全程每20分鐘一班，票價為50元左右。由四川省和當?shù)毓餐顿Y300多萬元新建成的這座岸線長700多米，年5月開工修建，到今年7月213.3項目選址意見選場址具備發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假區(qū)的各項條件，可以選擇。4項目總體方案設(shè)計(1)主題定位(2)市場定位(3)功能定位(4)檔次定位老(含食宿、養(yǎng)身保健等);(2)生態(tài)休閑度假(含高端度假消費、散客休閑度假消費、其他項目如生日和婚宴等收入);(3)苗圃效益。4.3總平面布置4.3.1總平面布置方案類型面積(m2)所占比例(%)備注老年標準公寓醫(yī)療康復(fù)中心高檔四合院公寓豪華貴賓公寓臨江娛樂室餐廳茶坊活動健身室廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場利用空閑地總有效面積4.4工程建設(shè)方案4.4.1主體工程建設(shè)豪華貴賓公寓3棟，每棟建筑面積約120m2;共計360m2。充分利用沱兩個相對獨立的四合院，每個庭院17個房間，每間約20m2,共計約800寓分兩棟，每棟6層樓，每間約22m2,共計98間，約7000m2。(1)養(yǎng)生餐廳(2)休閑茶坊(3)臨江娛樂室(4)活動健身室(5)廚房、食堂(6)戶外庭院、綠化(7)停車場表4-2輔助工程項目組成工程分類項目名稱建設(shè)內(nèi)容輔助工程給水給水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供電用電設(shè)備均為二級負荷供氣天然氣管道從市政天然氣干道就近引入，在管道入口處設(shè)控制閥沼氣池編號工程或費用名稱建安工程費設(shè)備購置費其他費用投資合計1老年標準公寓2醫(yī)療康復(fù)中心3高檔四合院公寓4豪華貴賓公寓5臨江娛樂室6餐廳7茶坊8活動健身室9廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場圍墻二期工程(一期配套擴建、醫(yī)療服務(wù)、苗圃工程建設(shè)其他配套(配電、安全、消防等)合計5環(huán)境保護5.1.1項目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析1、水(1)施工期平均施工人員50人，用水定額0.03m3/d,年用水850m3/年，生活用水排放系數(shù)為0.75,則生活污水排放量為675m2/a,主要污2、空氣污染(2)廢氣：廢氣污染主要來源于施工機械及運輸車輛排放的尾4、噪聲(1)固定噪聲源攪拌機等施工設(shè)備晝間噪聲限值為70dB(A)-75dB(A),夜間噪聲限值為55dB(A),根據(jù)以往監(jiān)測資料顯示，單臺設(shè)備在40m以外產(chǎn)生的聲級值滿足施工噪聲晝間的限值標準，夜間施工設(shè)備噪聲達標距離在200m以外。施工區(qū)附近沒有村屯，施工機械噪聲僅對施工區(qū)施工人員造成影響。(2)流動噪聲源村鎮(zhèn)時，居民生活將受到一定影響，需要采取措施防止噪聲污染。運輸內(nèi)容車輛類型噪聲級土石方階段土方運輸大型載重車結(jié)構(gòu)階段商品混凝土等混凝土罐車、載重車5、生態(tài)環(huán)境影響分析(1)施工對植被的影響(2)施工對水土流失的影響工期將使地表處于疏松和裸露狀態(tài)，這將為地面徑流水蝕提供墊面基礎(chǔ)，(3)施工對土壤環(huán)境的影響NH-N,各污染物排放量為COD.產(chǎn)生量8760kg/a;NH?-N產(chǎn)生量876kg/a;(1)廚房油煙(2)汽車尾氣空燃比：12:1。車輛怠速狀態(tài)(V≤5km/hr)運行，平均耗油量為0.15表5-3。表5-2汽車尾氣中各污染物濃度污染物單位怠速正常行駛備注%2容積比容積比容積比表5-3汽車尾氣排放源強計算結(jié)果泊車位園區(qū)道路合計5.2項目擬采用的環(huán)境保護標準主要污染物主要污染物濃度限值日平均值：小時平均值：晝間≤65dB(A)夜間≤55dB(A)(3)噪聲：運營期執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲環(huán)境排放標準》5.3環(huán)境保護措施5.3.1施工期環(huán)境保護措施(2)施工現(xiàn)場周邊應(yīng)設(shè)置符合要求的圍擋。22:00~次日6:00停止施工。5.3.2運行期環(huán)境保護措施表5-4不同的自然生態(tài)處理系統(tǒng)的要求場地要求慢速滲濾快速滲濾地表滲流地下滲流穩(wěn)定塘土層厚度(m)地表坡度(%)土壤類型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土氣候冬季水需終年運行冬季降低負荷運行或儲存終年運行終年運行冬季降低負荷運行或儲存占地性質(zhì)征地綠化經(jīng)濟作物征地或廢地利用占地面積預(yù)處理最低程度一級處理一級處理格柵篩濾化糞池一級處理格柵篩濾格柵沉砂污水最終去向下滲蒸散下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散外排可收集利用典型植物谷類牧草林木無需求牧草草皮花木蘆葦?shù)葻o沼氣沼氣有機肥圖5-1生活污水處理工藝流程圖3、噪聲治理5.3.3節(jié)能措施(1997)2542號《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇(二)工程措施(三)防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生(四)防洪6項目的組織管理和勞動定員(2)國土資源局辦理土地預(yù)審。(1)規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審(4)人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。(5)國土資源局進行用地預(yù)審。(6)市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)(1)公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。(2)人防辦進行人防設(shè)施審查。(3)建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)(4)規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建(1)建設(shè)單位辦理施工報建登記。(2)建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊(3)建委組織職能部門對工程開工條件進行(1)以下證明材料：(3)工程施工合同；(1)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告6.2組織機構(gòu)6.3人力資源6.4員工培訓(xùn)組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。6.5管理機構(gòu)和設(shè)置辦公室：負責(zé)度假區(qū)內(nèi)部管理、對外宣傳、招商、協(xié)調(diào)等業(yè)務(wù)。財務(wù)科：負責(zé)內(nèi)部財務(wù)計劃、財務(wù)管理及外部收費管理。餐飲部：負責(zé)養(yǎng)老院和度假區(qū)所有餐飲服務(wù)工作。環(huán)衛(wèi)科：負責(zé)維護景區(qū)日常衛(wèi)生、垃圾清運、綠地及苗圃管理等。6.6勞動定員序號部門人員備注1總經(jīng)理室3高級管理人員32辦公室3中級管理人員13財務(wù)科3中級管理人員14醫(yī)療保健中心中級管理人員35餐飲部中級管理人員36保衛(wèi)、消防科5中級管理人員17環(huán)衛(wèi)科5中級管理人員18服務(wù)員及苗圃工人中級管理人員2合計不含苗圃臨時增加工人隨著項目的逐漸推進，其組織機構(gòu)及項目運行人員配置將增加至7項目施工條件和進度計劃7.2進度計劃(1)項目決策階段(2)項目準備階段(3)項目實施階段(4)項目施工階段(5)竣工驗收階段年4月一2012年6月；二期工程2012年7月一2014年4月。(1)前期工作階段(2011年4月-2011年6月)4)施工單位和主要材料的招投標工作。(2)一期工程施工階段(2011年7月一2012年6月)(3)二期工程施工階段(2012年7月一2014年4月)序號年2011年2011年2012年2013年2014年季度工程名稱4-6月3-4季度1-4季度1-4季度1-4月一前期工作階段二1老年標準公寓、醫(yī)療康復(fù)中心、四合院高2活動健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場、門衛(wèi)室、配電房34二期工程(一期配套擴建、醫(yī)療服務(wù)、苗圃工程建設(shè))三8項目投資估算和資金籌措(5)不可預(yù)見費。8.2項目總投資估算(一)投資估算說明(1)項目論證費(2)工程勘察設(shè)計費價格[2002]10號)規(guī)定計算。(3)施工圖審查費(4)環(huán)境影響評價費的重在影響所需的費用，包括編制環(huán)境影響報告書(含大綱),環(huán)境影響(5)工程造價咨詢服務(wù)費(6)工程建設(shè)監(jiān)理費(1)建設(shè)管理代理費(2)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(3)建設(shè)工程綜合服務(wù)費按中標額的2.8%計算。3、預(yù)備費(1)基本預(yù)備費費率可按5%—8%計取，本工程按5%計取。(2)價差預(yù)備費(二)投資估算表編號工程或費用名稱建安工程費設(shè)備費其他費用投資合計占總投資比例備注單位單價(元)第一部分：工程費用1土地租用(3年建設(shè))年2老年標準公寓3醫(yī)療康復(fù)中心4高檔四合院公寓5豪華貴賓公寓6臨江娛樂室7餐廳8茶坊m9二期工程(一期配套擴建、醫(yī)療服務(wù)、苗圈工程建設(shè)等)3其他配套(配電、安全、消防等)二第二部分：其他費用1勘察設(shè)計費02施工圖審查費3可行性研究編制費334可行性研究評估費5環(huán)境影響評價費556工程造價咨詢費887工程建設(shè)監(jiān)理費8建設(shè)管理代理費三第三部分：預(yù)備費1基本預(yù)備費(—+二)*5%計2漲價預(yù)備費Z項目總投資比例(%)8.3資金來源及資金籌措8.3.1資金來源2、申請四川省紅十字會專項資金1500萬元。8.3.2資金籌措方案本項目總投資1.5億元，其中一期工程投資4000萬元，二期工程投資1.1億元，籌資方案如下表。表8-2項目資金籌措方案股東各占比例序號建設(shè)內(nèi)容籌集方案金額(萬元)占總投資比例1一期工程企業(yè)股東自籌申請四川省紅十字會專項資金2二期工程股東增資和一期利潤合計8.4資金使用和管理8.5投資使用計劃1、前期(規(guī)劃、設(shè)計、地勘、咨詢、招標等)預(yù)計投入90萬元。2、土地租用，按3年建設(shè)期計算，預(yù)計投入72萬元。3、一期工程建設(shè)預(yù)計投入3045萬元。4、二期工程建設(shè)預(yù)計投入1.1億元。5、預(yù)備費和流動資金等預(yù)計投入793萬元。9項目招標9.1項目招標范圍位。9.2招標單位資質(zhì)要求9.3發(fā)包方式9.4項目招標的組織形式9.5項目招標方式2、評標原則10項目經(jīng)濟評價3、項目建設(shè)期為3年，計算期為10年。4、貼現(xiàn)率取8%。為150-200人。率6%。10、固定資產(chǎn)凈殘值率取5%,設(shè)備按10年進行折舊，房屋按20年10.2財務(wù)計算10.2.1銷售(營業(yè))收入(1)高級養(yǎng)老院食宿收入(按80%入住率計算)萬2)四合院公寓：34間×0.8×4000元/間/月×12月=130.56萬(2)醫(yī)療康復(fù)中心：500人×500元/人/月×12月=300萬1)豪華貴賓室(含生日、婚宴等):3間×4000元/間/天×300天=360萬2)普通散客：200人/天×50元/天/人×300天=300萬(2)一期度假區(qū)擴建收益：700萬；(3)苗圃收益：估計銷售額2.5萬元/畝，可實現(xiàn)直接銷售收入約300萬元/年。收入約4577.44萬元/年。10.2.2銷售(營業(yè))稅金及附加建設(shè)稅和教育費附加分別按增值稅的5%、3%計算。正常經(jīng)營年份稅金及附加總額134.62萬元，其中：增值稅124.65萬元，城建稅6.23萬元，教育費附加3.74萬元。2、二期工程正常經(jīng)營年份稅金及附加總額162萬元，其中：增值稅150萬元，城建稅7.5萬元，教育費附加4.5萬元。本項目累計銷售稅金及附加共計296.62萬元。10.2.3成本概算采用要素法測算企業(yè)的生產(chǎn)總成本為726萬元，詳見下表10-1。表10-1成本估算表序號規(guī)模單價投資額(萬元/年)一一期工程1土地租賃70畝2養(yǎng)老院營運成本3度假區(qū)營運成本4工資及福利費100人5管理維護費6年折舊費小計二二期工程1土地租賃130畝1200元/畝2擴建養(yǎng)老院營運成本3擴建度假區(qū)營運成本4苗圃生產(chǎn)成本小計合計10.2.4利潤及分配(1)一期工程銷售(營業(yè))額2077.44萬元-固定成本409.4萬元-銷售稅金及附加134.62萬元=1533.42萬元(2)二期工程銷售(營業(yè))額2500萬元-固定成本316.6萬元-銷售稅金及附加162(3)綜合利潤銷售(營業(yè))額4577.44萬元-固定成本726萬元-銷售稅金及附加296.62萬元=3554.82萬元2、分配10.3盈利能力分析(1)一期投資凈利潤率=(1533.42-383.36)÷4000×100%=28.75%(2)二期投資凈利潤率=(2021.4-505.35)÷11000×100%=13.78%(1)一期投資利稅率=(134.62+383.36)÷4000×100%=12.95%(2)二期投資利稅率=(162+505.35)÷11000×100%=6.07%(3)項目平均利稅率=(296.62+888.71)÷15000×1