黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范

1黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范本文件規(guī)定了黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)基本要求、服務(wù)要求、監(jiān)督管理與服務(wù)質(zhì)量評價(jià)改進(jìn)。本文件適用于各級黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB/T10001公共信息圖形符號GB13495.1消防安全標(biāo)志第1部分：標(biāo)志GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范GB/T17242投訴處理指南GB/T18883室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB/T19095生活垃圾分類標(biāo)志GB19210空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理GB25506消防控制室通用技術(shù)要求GB/T25894疏散平面圖設(shè)計(jì)原則與要求GB/T41568機(jī)關(guān)事務(wù)管理術(shù)語GB/T43542機(jī)關(guān)辦公區(qū)域物業(yè)服務(wù)監(jiān)管和評價(jià)規(guī)范GB50222建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB/T50365空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)GB51348民用建筑電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB55036消防設(shè)施通用規(guī)范GB50966電動(dòng)汽車充電站設(shè)計(jì)規(guī)范DL408電業(yè)安全工作規(guī)程（發(fā)電廠和變電所電氣部分）TSGT5002電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則DB15/T2007黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則DB15/T2009黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)及服務(wù)管理規(guī)范3術(shù)語和定義GB/T41568界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本文件。23.1黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)officeareaofpartyandgovernmentorgans黨的機(jī)關(guān)、人大機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、政協(xié)機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)，以及工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)等人民團(tuán)體和參照公務(wù)員法管理的事業(yè)單位用于辦公和開展業(yè)務(wù)、技術(shù)工作的場所。3.2物業(yè)服務(wù)propertyservices對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。[注：物業(yè)服務(wù)主要包括房屋養(yǎng)護(hù)維護(hù)，公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)，保潔服務(wù)，綠化服務(wù)和安全保衛(wèi)服務(wù)等][來源：GB/T41568-2024，6.4]3.3物業(yè)服務(wù)單位propertyservicesdepartment依法成立，具有獨(dú)立法人資格，提供物業(yè)服務(wù)管理的單位。3.4物業(yè)監(jiān)管單位propertysupervisionandadministrationdepartment對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理、考核評價(jià)的單位。3.5物業(yè)服務(wù)對象propertyservicesobject實(shí)際接受物業(yè)服務(wù)的單位和人員。4基本要求4.1物業(yè)服務(wù)單位4.1.1根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和辦公區(qū)實(shí)際情況設(shè)置相應(yīng)的專業(yè)部門，配備相應(yīng)數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)人員、服務(wù)設(shè)備和用品。4.1.2建立完善的規(guī)章制度，包括物業(yè)服務(wù)方案、崗位職責(zé)、工作流程、服務(wù)規(guī)范、內(nèi)部管理制度等。4.1.3應(yīng)加強(qiáng)對服務(wù)人員的管理：——配合物業(yè)服務(wù)對象做好對服務(wù)人員的從業(yè)資格等審核；——對服務(wù)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，合格后方可上崗；——應(yīng)每季度至少開展1次崗位培訓(xùn)；——明確服務(wù)人員相對的責(zé)任區(qū)域和范圍，保持相對固定，合理控制服務(wù)人員流動(dòng)率。4.1.4有特定要求的物業(yè)服務(wù)如電梯日常維修保養(yǎng)、消防維保，應(yīng)委托具備法定專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。4.1.5物業(yè)服務(wù)合同解除或終止后，物業(yè)監(jiān)管單位選聘了新的物業(yè)服務(wù)單位的，物業(yè)服務(wù)單位之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。4.2服務(wù)人員3服務(wù)人員應(yīng)符合如下基本要求：——遵守國家法律法規(guī)及物業(yè)監(jiān)管單位和服務(wù)對象的相關(guān)要求規(guī)定；——身體健康，具備正常履行崗位職責(zé)的身體條件；——具備良好的職業(yè)道德，遵守崗位紀(jì)律；——具備所需專業(yè)的從業(yè)資格以及技能證書和知識；——熟悉服務(wù)區(qū)域的基本情況，能正確使用與崗位適配的專用設(shè)備；——統(tǒng)一著裝，主動(dòng)服務(wù)，語言文明；——不詢問、打聽、傳播物業(yè)服務(wù)對象個(gè)人事項(xiàng)，不應(yīng)透露有關(guān)工作信息。4.3施工管理4.3.1物業(yè)施工應(yīng)符合法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，滿足合同要求。4.3.2維修應(yīng)遵循文明施工的原則：——人員要統(tǒng)一著裝，維修現(xiàn)場各類警示標(biāo)志設(shè)置明顯；——合理安排維修施工時(shí)間，以不影響辦公區(qū)正常辦公及秩序?yàn)橐?；——至少提?4小時(shí)張貼作業(yè)安排公告；——各種設(shè)施設(shè)備、材料、苗木等物料應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)、有序存放，用后及時(shí)清理。4.4檔案管理4.4.1建立完善的檔案管理制度，檔案資料應(yīng)建立及時(shí)，完整齊全，分類管理，方便查閱，使用、查閱、銷毀流程有明確規(guī)定。4.4.2檔案內(nèi)容分為物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)記錄檔案。應(yīng)包括但不限于：——辦公區(qū)相關(guān)資料，如物業(yè)承接查驗(yàn)資料、物業(yè)服務(wù)對象相關(guān)資料、房屋臺(tái)賬等；——設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；——日常管理文件如制度、流程等；——物業(yè)服務(wù)、物業(yè)維修、投訴處理等資料。4.5保密管理4.5.1根據(jù)物業(yè)監(jiān)管單位和物業(yè)服務(wù)對象的保密需求及密點(diǎn)設(shè)置情況，建立保密制度，涉密崗位服務(wù)人員應(yīng)簽訂保密協(xié)議，提出保密要求，采取保密措施。4.5.2定期對服務(wù)人員進(jìn)行保密教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)服務(wù)人員保密意識，履行保密職責(zé)。4.6標(biāo)識管理4.6.1應(yīng)遵循安全、醒目、協(xié)調(diào)、便利的原則設(shè)置各類標(biāo)識。4.6.2公共信息圖形符號使用應(yīng)符合GB/T10001的要求。4.6.3消防與安全標(biāo)識應(yīng)符合GB2894、GB13495.1的要求。4.6.4生活垃圾分類標(biāo)識應(yīng)符合GB/T19095的要求。4.6.5根據(jù)實(shí)際需要，應(yīng)提供臨時(shí)性標(biāo)識（如“維修進(jìn)行中”“小心地滑”等）。4.6.6定期檢查各類標(biāo)識，確保標(biāo)志標(biāo)牌規(guī)范清晰，及時(shí)更新，安裝穩(wěn)固。4.7節(jié)能管理4.7.1物業(yè)監(jiān)管單位和物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)按照權(quán)責(zé)清晰、人員明確的原則設(shè)置能源資源管理崗位和節(jié)能監(jiān)督員。4.7.2物業(yè)監(jiān)管單位應(yīng)根據(jù)DB15/T2238.1，結(jié)合歷史能耗監(jiān)測數(shù)據(jù)，合理設(shè)定能耗定額，并依據(jù)GB/T29149的要求配備和使用能源資源計(jì)量器具。44.7.3物業(yè)服務(wù)單位需開展以下工作：——應(yīng)按照節(jié)能工作制度和實(shí)施方案，配合開展節(jié)約型機(jī)關(guān)建設(shè)；——應(yīng)定期監(jiān)控重點(diǎn)用能部位以及重點(diǎn)用能設(shè)備的能源消耗和利用效率，采取有效措施降低能耗形成臺(tái)賬；——應(yīng)在節(jié)能重點(diǎn)部位張貼節(jié)能標(biāo)識提示，發(fā)現(xiàn)能耗問題，及時(shí)提報(bào)節(jié)能改造方案建議；——每年至少開展1次節(jié)能政策法規(guī)宣傳教育和節(jié)能措施培訓(xùn)。4.8機(jī)械化和信息化4.8.1宜結(jié)合服務(wù)場所實(shí)際，采用機(jī)械化設(shè)備和智能化設(shè)備，如掃雪機(jī)、智能門禁等。4.8.2宜建立或使用物業(yè)服務(wù)智慧化信息平臺(tái)，提供人員車輛門禁、報(bào)修、投訴處理等一站式辦理服務(wù)。4.8.3配合信息化建設(shè)單位和物業(yè)監(jiān)管單位對數(shù)據(jù)采集、傳輸、應(yīng)用等進(jìn)行安全管控。5服務(wù)要求5.1客戶服務(wù)5.1.1接待服務(wù)5.1.1.1工作時(shí)間應(yīng)有現(xiàn)場接待人員，接待時(shí)應(yīng)遵循服務(wù)禮儀，其余時(shí)間設(shè)值班人員，公布值班電話。5.1.1.2現(xiàn)場辦理時(shí)等待時(shí)間不宜超過5分鐘，等待較長時(shí)間應(yīng)及時(shí)與客戶溝通。5.1.1.3對咨詢、建議、求助等事項(xiàng)，應(yīng)答盡答，做好記錄。5.1.1.4受理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)進(jìn)行記錄存檔。5.1.2信報(bào)服務(wù)5.1.2.1對代收的郵件、包裹單和掛號信等各類信報(bào)進(jìn)行登記，當(dāng)日投送完畢或通知收件人領(lǐng)取，送達(dá)或領(lǐng)取時(shí)做好簽收記錄。5.1.2.2需由收件人憑有效證件親自領(lǐng)取簽收的，不應(yīng)代領(lǐng)、代收。5.1.3報(bào)修維修服務(wù)5.1.3.1應(yīng)按照GB/T41568將維修分為日常維修和大中修，進(jìn)行分類管理，建立報(bào)修服務(wù)管理制度，明確報(bào)修流程、維修時(shí)效、服務(wù)承諾等內(nèi)容。5.1.3.2宜設(shè)立24小時(shí)報(bào)修服務(wù)熱線或網(wǎng)上報(bào)修等便捷方式，及時(shí)受理報(bào)修申請。5.1.3.3建立報(bào)修、維修和回訪記錄，維修結(jié)束及時(shí)回訪，回訪率100%，維修滿意度宜達(dá)到95%及以上。定期對常見維修區(qū)域、類型和維修滿意度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)整改。5.1.3.4如需大中修，應(yīng)報(bào)告物業(yè)監(jiān)管單位，配合維修工作。5.1.4信息公示5.1.4.1應(yīng)設(shè)置信息公示欄，公示欄與建筑物標(biāo)識系統(tǒng)協(xié)調(diào)、無褪色、無破損。5.1.4.2在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息，包括但不限于：——物業(yè)服務(wù)單位營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目部組織架構(gòu)；——服務(wù)事項(xiàng)、時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)；——服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息；——咨詢投訴方式；5——綠色節(jié)能環(huán)保信息。5.1.4.3公示或公告內(nèi)容清晰明確，過期及時(shí)撤下。5.1.4.4如遇停水停電、維修施工等影響正常辦公的作業(yè)計(jì)劃應(yīng)提前公告。5.2房屋養(yǎng)護(hù)維護(hù)5.2.1基本要求5.2.1.1按要求對房屋分類巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋所屬單位告知，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)對象正確使用房屋。5.2.1.2應(yīng)制定房屋年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度，確保維護(hù)巡查記錄齊全。5.2.2養(yǎng)護(hù)維護(hù)5.2.2.1房屋結(jié)構(gòu)巡查——每年至少安全普查1次房屋，根據(jù)普查結(jié)果配合制定維修計(jì)劃；——每季度至少巡視1次梁、柱、板等結(jié)構(gòu)構(gòu)件。5.2.2.2建筑部件巡查——每季度至少檢查1次外墻貼飾面、幕墻玻璃、散水、雨棚、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等；——每半月至少巡查1次共用部位的門、窗、玻璃、樓梯、通風(fēng)道等；——每2個(gè)月至少檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面；——每2個(gè)月至少檢查1次天棚和室外屋面等，發(fā)現(xiàn)有可能超出載荷的物品時(shí)，應(yīng)及時(shí)組織清理；——每年汛期前和強(qiáng)降雨天氣后檢查屋面防水和雨落管等。5.2.2.3附屬構(gòu)筑物巡查——每半月至少巡查1次大門、圍墻（欄）、道路、場地、景觀等；——每年至少檢測1次防雷設(shè)施；——每半月至少檢查1次雨水管井、污水管井、化糞池、溝渠等配套設(shè)施。5.2.2.4裝飾裝修對進(jìn)行房屋裝修的物業(yè)服務(wù)對象要盡到安全提示的義務(wù)，包括但不限于：——房屋主體結(jié)構(gòu)以及水電、消防設(shè)施情況；——擅自損壞、變更房屋主體結(jié)構(gòu)及相關(guān)設(shè)施所面臨的后果及承擔(dān)的責(zé)任；——用水用電安全須知；——?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)審批流程以及安全措施；——辦公區(qū)文明施工要求；——物業(yè)服務(wù)單位相關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式；——裝飾裝修的材料和設(shè)備應(yīng)使用符合GB50222要求的節(jié)能環(huán)保等綠色產(chǎn)品；——裝修垃圾應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)清運(yùn)。5.3公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)5.3.1基本要求5.3.1.1建立管理制度、應(yīng)急預(yù)案和安全操作規(guī)程。65.3.1.2定期對公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、清潔，做好運(yùn)行記錄和維修檔案等工作臺(tái)5.3.1.3重大節(jié)日、重大活動(dòng)及惡劣天氣前后，組織對公用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)巡檢1次，及時(shí)排除故障隱患。5.3.1.4配置的作業(yè)工具、工作器具應(yīng)建立臺(tái)賬，責(zé)任到人，安全工作器具按期進(jìn)行檢測和保養(yǎng)，確認(rèn)使用的計(jì)量器材檢定（校準(zhǔn)）合格。5.3.1.5特種設(shè)備應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)服務(wù)單位配合。5.3.1.6在顯著區(qū)域懸掛或張貼各類管理制度、系統(tǒng)圖、緊急聯(lián)系方式、人員資質(zhì)證件、設(shè)備標(biāo)識、安全防護(hù)和警示標(biāo)識等。5.3.1.7設(shè)施設(shè)備或部件到期后強(qiáng)制報(bào)廢的，不應(yīng)繼續(xù)使用。即將超過建議使用期限的，應(yīng)在超期前及時(shí)更換。5.3.2維護(hù)管理內(nèi)容5.3.2.1設(shè)備機(jī)房5.3.2.1.1設(shè)備機(jī)房應(yīng)根據(jù)不同設(shè)施設(shè)備的要求分類管理，設(shè)備機(jī)房應(yīng)符合GB51348的要求，需具備以下安全、穩(wěn)定運(yùn)行的條件：——設(shè)備機(jī)房每月至少清潔1次，整潔有序，無雜物；——應(yīng)保持地面防靜電、防滑、防水性能良好；——在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材以及設(shè)備維修專用工具；——空調(diào)機(jī)房、水泵房設(shè)備周圍應(yīng)設(shè)置排水管、溝，且排水設(shè)備完好可用；——應(yīng)對有溫度、濕度及空氣質(zhì)量要求的機(jī)房做好監(jiān)測及管理。5.3.2.2供電及照明系統(tǒng)5.3.2.2.1建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，一般故障8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；涉及供電部門維修處置的，應(yīng)及時(shí)與供電部門聯(lián)系，向物業(yè)監(jiān)管單位和物業(yè)服務(wù)對象報(bào)告。5.3.2.2.2從業(yè)人員操作時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行DL408的規(guī)定，熟練掌握觸電緊急急救法。5.3.2.2.3對供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備定期巡視維護(hù)，對低壓配電柜、配電箱、控制柜及線路等進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測。公共電器設(shè)備、公共照明系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)缺損或故障，及時(shí)處置。5.3.2.2.4接受供電部門委托，對高（低）壓供電系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)管理的，內(nèi)容包括但不限——每半年至少1次對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)；——變（配）電柜操作運(yùn)行正常，檢測表計(jì)顯示準(zhǔn)確；——變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常；——變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；——功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠；——變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自動(dòng)切換正常。5.3.2.2.5燈具維修保養(yǎng)內(nèi)容包括但不限于：——每月巡查與維護(hù)公共部位照明設(shè)施，及時(shí)修復(fù)損壞設(shè)備；——每季度對所有公共照明進(jìn)行1次表面清潔、除塵；——照明燈具應(yīng)選用節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品。5.3.2.2.6應(yīng)保持應(yīng)急供電系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)應(yīng)急啟用，確保在突發(fā)情況下正常運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)管理內(nèi)容包括但不限于：a）發(fā)電系統(tǒng)7——每月對發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，每月至少啟動(dòng)及維護(hù)備用發(fā)電機(jī)（組）1次，確保隨時(shí)可應(yīng)急啟用，及時(shí)填寫工作記錄存檔；——發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各類表計(jì)顯示正常；自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常；——油料儲(chǔ)存應(yīng)符合相關(guān)安全要求。b）UPS和EPS電源系統(tǒng)——控制柜運(yùn)行正常，檢測表計(jì)顯示正常；——輸出負(fù)荷不得超出設(shè)計(jì)范圍；——蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；——電源切換功能正常，不出現(xiàn)電火花、輸出中斷等現(xiàn)象；——確保運(yùn)行時(shí)散熱功能正常；——蓄電池?fù)p壞或達(dá)到使用壽命應(yīng)及時(shí)更換，保證系統(tǒng)正常運(yùn)行。5.3.2.3弱電系統(tǒng)5.3.2.3.1定期檢查弱電設(shè)備和信號線路，及時(shí)更換配件，排除運(yùn)行安全隱患。5.3.2.3.2弱電機(jī)房不應(yīng)設(shè)置在廁所、浴室或其他潮濕、易積水場所的正下方或與其貼鄰。5.3.2.4電梯系統(tǒng)5.3.2.4.1物業(yè)服務(wù)單位至少應(yīng)配備1名取得相關(guān)資格證的電梯安全管理人員，電梯安全管理人員維護(hù)內(nèi)容包括但不限于：——每日至少檢查2次電梯安全狀況，執(zhí)行電梯特檢所的日常檢查上報(bào)制度，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)立即采取相應(yīng)措施予以消除；——每年應(yīng)接受進(jìn)行至少1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證具備必要的安全知識。5.3.2.4.2電梯系統(tǒng)維護(hù)管理內(nèi)容包括但不限于：——在電梯明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志、電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話；——在電梯轎廂內(nèi)設(shè)置可視監(jiān)控裝置、語音提示廣播、五方聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、無線通訊裝置，確保隨時(shí)可取得有效聯(lián)系；——每15日至少進(jìn)行1次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查；——按照TSGT5002的要求，對電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，至少每月進(jìn)行1次檢查；——電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出檢驗(yàn)申請；——有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，至少每半年演練1次；——發(fā)生電梯困人時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，安撫被困人員情緒，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場實(shí)施救援。5.3.2.5空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)5.3.2.5.1空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理符合GB50365的相關(guān)要求。5.3.2.5.2空調(diào)清洗應(yīng)符合GB19210的規(guī)定。5.3.2.5.3辦公樓內(nèi)溫濕度、空氣質(zhì)量等符合GB/T18883的相關(guān)要求。5.3.2.5.4定期維保做好記錄，保證空調(diào)設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)。5.3.2.5.5空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)管理內(nèi)容包括但不限于：——中央空調(diào)運(yùn)行前應(yīng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查，運(yùn)行期間每日應(yīng)巡查1次；——每半年檢查1次管道、閥門安排除銹；——每年對系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)，檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音；8——每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；——每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；——每2年清洗消毒1次風(fēng)管；——分體式空調(diào)應(yīng)定期清洗，每月至少巡查1次掛機(jī)和室外支架是否穩(wěn)固。5.3.2.6給排水系統(tǒng)5.3.2.6.1生活飲用水衛(wèi)生應(yīng)符合GB5749的要求。5.3.2.6.2二次供水衛(wèi)生應(yīng)取得衛(wèi)生部門頒發(fā)的衛(wèi)生許可證，需符合GB17051要求，包括但不限于：——每日至少巡視1次水泵房、水箱間等供水設(shè)施，記錄數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)解決；——每月至少應(yīng)檢查1次水泵情況；——每季度應(yīng)切換啟用1次備用水泵；——每年至少養(yǎng)護(hù)1次水泵；——水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好加鎖，鑰匙由專人保管；——溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)；——每年應(yīng)對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前應(yīng)對暴露管道進(jìn)行防凍處——生活水箱有防護(hù)網(wǎng)罩等安全措施，水箱周圍2m內(nèi)不應(yīng)有污水管線及污染物；——生活用水管理人員每年進(jìn)行1次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，合格上崗；——每年對設(shè)施進(jìn)行2次全面清洗和消毒，清洗單位及清洗人員應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)；——每年至少對水質(zhì)進(jìn)行1次檢驗(yàn)，水質(zhì)檢測報(bào)告符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)公示。5.3.2.6.3有直飲水系統(tǒng)的，應(yīng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，包括但不限于：——對直飲水站、管線及其附屬設(shè)施進(jìn)行周期性巡查；——直飲水站鑰匙由專人保管，做好使用記錄；——定期對管網(wǎng)進(jìn)行水力沖洗，清潔管道內(nèi)壁；——每半年應(yīng)對凈水罐（箱）進(jìn)行1次清洗和消毒，保持管道衛(wèi)生，定期采用投加消毒藥劑進(jìn)行管道消毒，消毒后應(yīng)檢驗(yàn)合格；——應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和設(shè)計(jì)等要求及時(shí)更換過濾芯、吸附等水處理材料；——對直飲水系統(tǒng)每年至少進(jìn)行1次水質(zhì)檢測，水樣采集應(yīng)在不同的用水點(diǎn)，抽樣點(diǎn)有處理機(jī)房總出水點(diǎn)、最不利飲水水嘴用水點(diǎn)和回水點(diǎn)；——凈水過程中產(chǎn)生的濃水，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況最大限度地進(jìn)行利用。5.3.2.6.4限水、停水時(shí)，應(yīng)提前通知辦公區(qū)內(nèi)工作人員。5.3.2.6.5排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容包括但不限于：——每季度至少檢查1次給排水系統(tǒng)，清理疏通1次窨井、雨水井、排水管道；——每年汛期前后對雨（污）水井、屋面雨水口、明溝等排水設(shè)施進(jìn)行檢查。5.3.2.7供熱系統(tǒng)——定期對供暖管道、安全附件、閥門、儀表進(jìn)行檢查和維護(hù)；——應(yīng)制止和勸阻對供熱管道、散熱器、安全附件、閥門等的涂抹、粘貼、覆蓋、遮擋、私自開閥放水等行為；——供暖期結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)統(tǒng)計(jì)所轄供熱區(qū)域存在的問題予以解決。5.3.2.8消防系統(tǒng)95.3.2.8.1消防設(shè)施平面圖、火警疏散示意圖應(yīng)按照GB/T25894設(shè)置在樓層明顯位置，消火栓和滅火器箱應(yīng)張貼消防設(shè)施器材使用方法。5.3.2.8.2應(yīng)配備完善的消防器材，定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，消防設(shè)施的維護(hù)管理應(yīng)符合GB25201等標(biāo)準(zhǔn)要求，滅火器的配備應(yīng)符合GB55036的相關(guān)要求。5.3.2.8.3消防設(shè)施應(yīng)滿足下列要求：——疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現(xiàn)象；——嚴(yán)禁占用防火間距；——室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應(yīng)能夠正常啟動(dòng)消防水泵；——室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現(xiàn)象；——滅火器保險(xiǎn)及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)至少每年進(jìn)行1次維修、檢測；——消防水池等消防儲(chǔ)水設(shè)施水量達(dá)到規(guī)定水位，冬季應(yīng)有防凍措施；——自動(dòng)消防設(shè)施運(yùn)行正常，各設(shè)施啟停均在消防控制室有信號反饋；——常閉式防火門處于常閉狀態(tài)；——消防車道設(shè)置禁止占用的明顯標(biāo)志。5.3.2.8.4每月檢查1次消防設(shè)施設(shè)備，檢查內(nèi)容包括但不限于：——消火栓是否損壞，消防水帶、槍頭是否在位；——消防水管是否漏水；——防火門、安全出口指示燈、消防疏散圖、安全通道照明是否完好；——手提式滅火器是否有效；——煙感、溫感探測器是否正常；——消防報(bào)警按鈕、警鈴以及指示燈、消防廣播系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、氣體滅火裝置等是否正常。5.3.2.8.5消防系統(tǒng)每月進(jìn)行1次專項(xiàng)檢查，檢查應(yīng)有記錄。每半年至少進(jìn)行1次聯(lián)動(dòng)測試。5.3.2.8.6設(shè)置消防控制室的，應(yīng)符合GB25506的要求，包括但不限于：——實(shí)行24小時(shí)值班制度，每班不少于2人；——自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)取得國家認(rèn)可的職業(yè)資格證書，持證上崗；——消防控制室值班期間每2小時(shí)記錄1次消防設(shè)備的運(yùn)行情況；——對火災(zāi)報(bào)警控制器進(jìn)行每日檢查，檢查和交接班記錄清晰。5.3.2.8.7每月對應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，每月1次對蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)。5.3.2.9信息化和自動(dòng)化系統(tǒng)5.3.2.9.1樓宇自動(dòng)化和智能化系統(tǒng)的維護(hù)內(nèi)容，包括但不限于：——服務(wù)器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等正常、整潔；——末端設(shè)備接線正確、安裝牢固；——每年委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對儀器儀表等相關(guān)設(shè)備進(jìn)行檢定和校準(zhǔn)。5.3.2.9.2電子安全防范系統(tǒng)的維護(hù)內(nèi)容，包括但不限于：——工作站整潔，巡更器具正常，巡更點(diǎn)位置正確，防盜探測器安裝牢固、整潔；——防盜報(bào)警控制器無損、正常、整潔；——攝像機(jī)安裝位置正確、視頻記錄設(shè)備正常、圖像清晰、線路整齊、標(biāo)識清楚；——對講機(jī)的使用和頻率范圍執(zhí)行國家無線電使用相關(guān)規(guī)定；——門禁系統(tǒng)應(yīng)約定使用人、使用權(quán)限等。5.3.2.9.3多媒體的維護(hù)內(nèi)容，包括但不限于：——多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像設(shè)備工作正常；——視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾；——每半年進(jìn)行1次全面檢查與調(diào)試。5.3.2.9.4車位管理系統(tǒng)的維護(hù)內(nèi)容，包括但不限于：——區(qū)域及車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；——圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)功能工作正常；——定期進(jìn)行系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)。5.3.2.9.5避雷系統(tǒng)的維護(hù)內(nèi)容，包括但不限于：——避雷系統(tǒng)應(yīng)由取得資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測合格；——每年雷雨季節(jié)前檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置；——每年檢查1次重要機(jī)房；——每月檢查1次變配電室。5.3.2.10新能源汽車及電動(dòng)自行車充電系統(tǒng)5.3.2.10.1應(yīng)設(shè)置新能源汽車及電動(dòng)自行車（電動(dòng)工具車）充電區(qū)域，張貼充電樁安全使用須知、管理制度、安全提示，放置滅火器具。5.3.2.10.2安排專人負(fù)責(zé)充電系統(tǒng)和場地日常管理，每日巡檢1次。檢查維護(hù)的內(nèi)容包括但不限于：——檢查充電樁的外部和內(nèi)部結(jié)構(gòu)、接線端子、電源線和充電線、電子元器件和控制系統(tǒng)、接地系統(tǒng)，確保其正常運(yùn)行；——進(jìn)行功能測試和安全測試，確保充電樁能夠正常充電，符合GB50966要求。5.3.2.11運(yùn)動(dòng)設(shè)施維護(hù)管理5.3.2.11.1應(yīng)公示運(yùn)動(dòng)設(shè)施的基本功能、安全提示等須知。5.3.2.11.2應(yīng)有專人對運(yùn)動(dòng)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，記錄設(shè)施運(yùn)行情況。5.3.2.11.3每月檢查1次運(yùn)動(dòng)設(shè)施，檢查內(nèi)容包括但不限于：——設(shè)施的結(jié)構(gòu)是否破損；——固定部件是否松動(dòng)，表面是否磨損；——設(shè)施是否存在安全隱患。5.4安全保衛(wèi)5.4.1消防安全5.4.1.1防火檢查5.4.1.1.1消防安全管理人每月應(yīng)至少組織1次防火檢查。5.4.1.1.2消防工作人員每日進(jìn)行防火巡查，填寫記錄。對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患應(yīng)進(jìn)行逐項(xiàng)登記，立即整改。5.4.1.1.3防火檢查包括下列內(nèi)容：——用火、用電、用油、用氣有無違章；——新建、改建、擴(kuò)建及裝修工程是否依規(guī)定申報(bào)；——疏散通道、安全出口和通道是否暢通，防火間距是否被占用；——安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明的設(shè)置及完好情況；——滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案制定、演練及員工消防知識掌握情況；——消防控制室值班情況、消防控制設(shè)備運(yùn)行情況及相關(guān)記錄；——防火巡查、火災(zāi)隱患的整改以及防范措施落實(shí)情況；——水泵房、配電室、電梯機(jī)房等消防安全重點(diǎn)部位的管理情況；——廚房、灶間煙道清洗情況；——消防水源情況，滅火器材配置及完好情況，室內(nèi)外消火栓、水泵接合器有無損壞、埋壓、遮擋等影響使用情況；——消防安全重點(diǎn)部位的人員在崗在位情況；——其他消防安全情況。5.4.1.2動(dòng)火作業(yè)5.4.1.2.1禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場所使用明火；5.4.1.2.2因施工等特殊情況需要使用明火作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先辦理審批手續(xù)，采取相應(yīng)的消防安全措施；——進(jìn)行電焊、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)作業(yè)的人員和自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員，必須持證上崗，遵守消防安全操作規(guī)程；——焊接、切割、烘烤或加熱等動(dòng)火作業(yè)前，應(yīng)對作業(yè)現(xiàn)場的可燃物進(jìn)行清理；作業(yè)現(xiàn)場及其附近無法移走的可燃物應(yīng)采用不燃材料對其覆蓋或隔離；——?jiǎng)踊瘘c(diǎn)附近如有陰井、地溝、水封等應(yīng)進(jìn)行檢查，根據(jù)現(xiàn)場的具體情況采取相應(yīng)的安全防火措施，確保安全；——五級風(fēng)以上（含五級風(fēng)）天氣，禁止露天動(dòng)火作業(yè)。確需動(dòng)火作業(yè)時(shí)，應(yīng)采取可靠的擋風(fēng)措施；——焊接、切割、烘烤或加熱等動(dòng)火作業(yè)應(yīng)配備滅火器材，應(yīng)設(shè)置動(dòng)火監(jiān)護(hù)人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)護(hù)，每個(gè)動(dòng)火作業(yè)點(diǎn)均應(yīng)設(shè)置1個(gè)監(jiān)護(hù)人；——?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)現(xiàn)場的通排風(fēng)要良好，以保證作業(yè)環(huán)境安全；——?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)后，應(yīng)對現(xiàn)場進(jìn)行檢查，應(yīng)在確認(rèn)無火災(zāi)危險(xiǎn)后，動(dòng)火操作人員再離開。5.4.1.3消防培訓(xùn)5.4.1.3.1應(yīng)建立志愿消防員制度，人數(shù)不低于本單位從業(yè)人員的30%，每年至少舉行1次消防演習(xí)。5.4.1.3.2至少每半年組織1次消防安全教育培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括但不限于：——火災(zāi)危險(xiǎn)性和防火措施；——消防器材設(shè)施的性能及使用方法；——報(bào)火警、撲救初起火災(zāi)以及疏散逃生知識和方法；——安全用電、新能源汽車及電動(dòng)自行車安全充電知識；——消防安全教育應(yīng)使員工達(dá)到“四懂四會(huì)”。5.4.1.3.3結(jié)合每年的119消防宣傳日，開展消防宣傳活動(dòng)。5.4.2秩序維護(hù)5.4.2.1出入管理5.4.2.1.1辦公區(qū)主出入口應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制，若有多棟辦公樓，可在每棟辦公樓出入口設(shè)出入管理崗。5.4.2.1.2人員及車輛應(yīng)憑有效證件或通行授權(quán)后進(jìn)入辦公區(qū)。5.4.2.1.3來訪人員申請進(jìn)入辦公區(qū)時(shí)，接待登記人員應(yīng)請其說明事由、受訪單位和人員，逐一驗(yàn)證身份，與受訪單位聯(lián)系，得到答復(fù)后辦理登記手續(xù)。5.4.2.1.4物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)配合接訪單位做好信訪應(yīng)急處置工作。5.4.2.2監(jiān)控監(jiān)控管理內(nèi)容包括但不限于：——監(jiān)控室環(huán)境應(yīng)符合系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行要求，定期進(jìn)行檢查和檢測；——監(jiān)控室實(shí)行專人24小時(shí)值班制度，做好記錄；——物業(yè)監(jiān)管單位和物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)約定監(jiān)控調(diào)閱權(quán)限，建立調(diào)閱管理制度；——值班人員值班期間應(yīng)遵守操作規(guī)程和保密制度；——監(jiān)控記錄保持完整，保存時(shí)間不應(yīng)少于30天；——收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號后應(yīng)以最快方式確認(rèn)現(xiàn)場情況，配合實(shí)施應(yīng)急管理處置。5.4.2.3巡查日常巡查包括但不限于：——應(yīng)根據(jù)辦公物業(yè)區(qū)域及樓內(nèi)實(shí)際情況，制定相對固定的巡查路線；——應(yīng)每3小時(shí)至少巡查1次所有區(qū)域、部位、設(shè)備機(jī)房；——巡查應(yīng)使用巡更設(shè)備。如無巡更設(shè)備，宜保持兩人1組進(jìn)行巡查；——巡查過程和監(jiān)控室實(shí)行聯(lián)動(dòng)，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場；——巡查中發(fā)現(xiàn)異常聲響、氣味、煙霧、溢水等情況，應(yīng)立即查明上報(bào)物業(yè)監(jiān)管單位或服務(wù)對象，現(xiàn)場對緊急情況采取必要的處理措施；發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往盤問，檢查證件。5.4.2.4車輛停放管理5.4.2.4.1合理規(guī)劃機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停放區(qū)域，張貼車輛引導(dǎo)標(biāo)識，規(guī)范管理。5.4.2.4.2車輛停放實(shí)行專人管理，避免堵塞或妨礙其他車輛通行。5.4.2.4.3停車場（庫）內(nèi)不得存放易燃易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品或其他違禁物品。5.4.2.4.4每季度清理1次長期不使用車輛。5.4.2.5重大活動(dòng)安保5.4.2.5.1重大活動(dòng)開始前，應(yīng)制定相應(yīng)的活動(dòng)安保方案和突發(fā)事件處理預(yù)案，對活動(dòng)場所安全隱患進(jìn)行排查。應(yīng)提前控制停車位，做好停車場車位牌等標(biāo)識信息。5.4.2.5.2活動(dòng)舉辦過程中，應(yīng)做好交通疏導(dǎo)、現(xiàn)場治安秩序維護(hù)和突發(fā)事故的處置工作。5.5保潔服務(wù)5.5.1基本要求5.5.1.1物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)建立保潔管理制度和保潔服務(wù)方案。5.5.1.2根據(jù)不同部位的保潔需求，采用日常保潔、專項(xiàng)清潔或深度清潔相結(jié)合的方式。5.5.1.3清理報(bào)紙等雜物時(shí)，應(yīng)注意檢查是否夾帶其他文字性資料，若夾帶其他文字性資料，應(yīng)經(jīng)辦公人員許可后清運(yùn)。5.5.1.4保潔所使用的拖布、抹布、手套均需要進(jìn)行分色分類使用放置。5.5.1.5清潔時(shí)要避開進(jìn)出高峰時(shí)間。5.5.1.6進(jìn)行高空清潔等專項(xiàng)作業(yè)時(shí)，作業(yè)人員須佩戴好勞動(dòng)保護(hù)用品，在采取充分安全措施的前提下實(shí)施作業(yè)。5.5.1.7雨雪天氣應(yīng)采取安全防護(hù)措施，冬季應(yīng)隨時(shí)關(guān)注屋檐冰凌，及時(shí)設(shè)置警示線或清5.5.2保潔內(nèi)容5.5.2.1辦公用房公共區(qū)域?qū)莾?nèi)公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清潔。清潔內(nèi)容及要求見附錄A。5.5.2.2公共場地區(qū)域?qū)峭夤矆龅亍⑺?、綠化景觀區(qū)域進(jìn)行清潔。清潔內(nèi)容及要求見附錄A。5.5.2.3室內(nèi)保潔5.5.2.3.1重要領(lǐng)導(dǎo)辦公室和重要會(huì)議室的保潔服務(wù)，應(yīng)由相對固定的專人負(fù)責(zé)。清潔內(nèi)容及要求見附錄A。5.5.2.3.2應(yīng)妥善保管領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室鑰匙，除日常保潔外，其他時(shí)間內(nèi)不應(yīng)擅自進(jìn)入辦公室，不應(yīng)將鑰匙提供給他人，不得私自向領(lǐng)導(dǎo)辦公室傳遞、擺放外來文件、資料等。5.5.2.3.3室內(nèi)保潔時(shí)，應(yīng)保持桌面材料及室內(nèi)設(shè)施原狀。5.5.2.3.4保潔過程中，應(yīng)注意檢查辦公室安全情況，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備破損應(yīng)及時(shí)報(bào)修。5.5.2.4除雪5.5.2.4.1物業(yè)服務(wù)單位制定除雪責(zé)任路段劃分及不同降雪等級除雪預(yù)案。5.5.2.4.2物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，做好除雪應(yīng)急準(zhǔn)備，完成除雪工作。5.5.2.4.3除雪內(nèi)容及要求見附錄A。5.5.2.4.4應(yīng)綜合考慮屋頂（尤其是鋼結(jié)構(gòu)屋頂）載荷和降雪程度，及時(shí)組織屋頂除雪。5.5.2.4.5機(jī)械掃雪使用應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：——除雪融雪機(jī)械設(shè)備應(yīng)安全可靠、方便操作、性能完好；——裝掛的除雪融雪設(shè)備應(yīng)與配裝車輛連接牢固；——除雪融雪機(jī)械應(yīng)有作業(yè)警示標(biāo)志、警示燈和夜間照明裝備；——推雪鏟應(yīng)配備避障裝置；——融雪劑撒布機(jī)應(yīng)撒布劑量可調(diào)