北海高端樓盤(pán)客戶(hù)分析-0

1/1北海高端樓盤(pán)客戶(hù)分析北海高端樓盤(pán)市場(chǎng)及客戶(hù)群體分析前言前言北海市作為濱海旅游城市，高端樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格嚴(yán)重偏離北海市當(dāng)?shù)厝说某惺苣芰?，?gòu)買(mǎi)人群主要以外來(lái)客戶(hù)為主。

基于永高未來(lái)城將來(lái)定位于高端樓盤(pán)，現(xiàn)在對(duì)北海在售高檔樓盤(pán)市場(chǎng)以及客戶(hù)群體進(jìn)行了系統(tǒng)地調(diào)查。

一、北海高端樓盤(pán)1、天隆三千海一、北海高端樓盤(pán)1、天隆三千?！繇?xiàng)目地址：

銀灘西區(qū)美景路88號(hào)（大墩海東）◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：

北海天隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司◆項(xiàng)目規(guī)模：

3000畝，總建面168.17萬(wàn)㎡，容積率1.7，綠化率38%，共13575戶(hù)。

◆項(xiàng)目規(guī)劃：

預(yù)計(jì)8年時(shí)間建成，是一個(gè)擁有高層住宅、別墅、購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂(lè)城、寫(xiě)字樓的海岸綜合體。

擁有亞洲第一大高爾夫球會(huì)設(shè)計(jì)師尼克勞斯二世執(zhí)筆打造的18洞海上國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、亞洲十優(yōu)五星級(jí)度假酒店、私人停機(jī)場(chǎng)、奢華游艇會(huì)、保健養(yǎng)生會(huì)所等等國(guó)際頂級(jí)配套，將成為最宜居的濱海度假、旅游、休閑、養(yǎng)生的人間天堂。

◆項(xiàng)目配套：

◆項(xiàng)目配套：

北海一線精華海景、2.3公里銀灘、18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)度假酒店、社區(qū)精英會(huì)所、游艇會(huì)所、冠頭嶺國(guó)家森林公園等。

◆項(xiàng)目戶(hù)型配比一期首批戶(hù)型配比◆項(xiàng)目戶(hù)型配比一期首批戶(hù)型配比戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)比例1房1廳74.09-76.8911016%2房2廳90.68-94.8617125%64%117.56568%120.22128.4423033%3房2廳160.94-166.5410215%復(fù)式167.49-181.56967%3%218.09-266.86202%合計(jì)697100%◆項(xiàng)目推售價(jià)格2011年2月20日首次推售均價(jià)12000元/㎡。

2011年5月6日價(jià)格區(qū)間11500-18500元/㎡，均價(jià)13000元/㎡2011年7月，均價(jià)上調(diào)至14500元/㎡優(yōu)惠折扣：

一次性99折，首次推售當(dāng)天成交可獲高爾夫消費(fèi)卡和禮品。

◆項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：

銷(xiāo)售情況和銷(xiāo)售速度：

2011年2月20日-6月，共推出泊心岸1-5#共697套，已售出約380套，銷(xiāo)售率約為54.5%，7月份售出24套，8月份售出29套，9月份售出19套。

◆主要客戶(hù)來(lái)源地：

95%以上是外地客戶(hù)，東三省占20%、福建占11%、重慶占7%、海南占3%、內(nèi)蒙占5%、北京占6%、上海占5%、廣東占5.5%、美英外籍占3.2%，其他占34.3%東三省20%福建11%重慶7%海南3%內(nèi)蒙古5%北京6%上海5%廣東5.50%美英籍3.20%其他34.30%東三省福建重慶海南內(nèi)蒙古北京上海廣東美英籍其他2、北部灣1號(hào)2、北部灣1號(hào)◆項(xiàng)目地址：

北海茶亭路49號(hào)◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：

北海馨平廣洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司◆項(xiàng)目規(guī)模：

占地面積約165畝，總建筑面積49萬(wàn)㎡，建筑密度17.85%,綠地率38.6%，約4800戶(hù)。

◆項(xiàng)目規(guī)劃：

總體外形特征是桂林山水，由1棟板樓（綿延山形群住宅32層，其下是三到四層車(chē)庫(kù)）、7棟塔式樓和1棟52層超五星級(jí)酒店（獨(dú)秀峰）組成，是一個(gè)集居住、休閑、旅游、購(gòu)物、渡假、運(yùn)動(dòng)等于一身的北海標(biāo)志性項(xiàng)目工程。

◆項(xiàng)目配套：

配置了超五星級(jí)酒店、私家游艇碼頭、空中網(wǎng)球場(chǎng)、無(wú)邊際泳池、海濱休閑商業(yè)區(qū)、商務(wù)會(huì)所、幼兒園、大面積觀海景觀露臺(tái)及各種活動(dòng)場(chǎng)所等◆項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)：

藝術(shù)建筑造型+頂級(jí)配套+700多米長(zhǎng)海岸線◆項(xiàng)目戶(hù)型特點(diǎn)主要是單間35-38㎡、一房61-65㎡、二房91-94㎡、二房107㎡、三房130-136㎡五種戶(hù)型，由32層的綿延山形群板樓是連廊式公寓因此戶(hù)型成長(zhǎng)條形，而且面積區(qū)間都比較小。

◆項(xiàng)目推售價(jià)格2009年12月4日首次推售均價(jià)13000元/㎡2011年5月均價(jià)17000元/㎡（精裝修2000元/㎡）◆項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：

自2009年12月4日首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，陸續(xù)推出海怡閣、海悅閣、海頌閣、海馨閣4個(gè)單元共1411套，至2011年6月共計(jì)售出1009套，銷(xiāo)售率70%，7月份售出15套，8月份售出4套，9月份售出4套。

◆主要客戶(hù)來(lái)源地：

90%以上是外地客戶(hù)，東三省占15%、江浙一帶占13%、福建占4%、重慶占3%、海南占7%、深圳占5%、京津占6%、上海占5%、廣東占4%，其他占38%。

東三省,15%福建,4%重慶,3%海南,7%深圳,5%京津,6%上海,5%廣東,4.00%江浙一帶,13.00%其他,38.00%東三省福建重慶海南深圳京津上海廣東江浙一帶其他3、恒宇海岸華府◆項(xiàng)目地址：

北海市廣東路中段（市公務(wù)員小區(qū)北面）◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：

恒宇置業(yè)有限公司◆項(xiàng)目規(guī)模：

◆項(xiàng)目規(guī)模：

占地120畝，總建筑面積20萬(wàn)㎡，容積率2.0，綠化率40%，約1500戶(hù)。

◆項(xiàng)目規(guī)劃：

項(xiàng)目由由2棟3層、10棟6層和13棟18層的建筑組成。

◆項(xiàng)目配套：

◆項(xiàng)目配套：

會(huì)所、900㎡陽(yáng)光泳池、地下停車(chē)場(chǎng)◆項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)：

N+1/N+2創(chuàng)變空間的拓展戶(hù)型，全部南北朝向且最高獲贈(zèng)40%（平均贈(zèng)送面積25%）的創(chuàng)變空間，贈(zèng)送面積多，確立該項(xiàng)目有較高的升值潛力。

一期戶(hù)型配比一期戶(hù)型配比一區(qū)1、4、7#和二區(qū)2#戶(hù)型配比戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)比例2+1房2廳72.656821%8592.220061%127.51-138.363610%3房2廳101.54-107.9221%114.86-117.2621%121.55-124.2193%133.92-144.56103%合計(jì)481100%◆項(xiàng)目推售價(jià)格高層折后價(jià)格區(qū)間6200-8200元/㎡，均價(jià)7000元/㎡；多層洋房折后價(jià)格區(qū)間7800-10000元/㎡，均價(jià)9000元/㎡。

◆項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：

從2010年8月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，共售出300余套，銷(xiāo)售率達(dá)45.2%。

◆主要客戶(hù)來(lái)源地：

80%以上是外地客戶(hù)，北方占25%以上、溫州占6%、海南占7%、深圳占7%、區(qū)內(nèi)占8%、北海占7%、廣東占5%、港澳占3%、外籍人士占2%，其他占25%.北方25%溫州6%廣東5%海南7%深圳7%區(qū)內(nèi)8%北海7%廣東5%外籍人士2%其他25%港澳3%北方溫州廣東海南深圳區(qū)內(nèi)北海廣東外籍人士其他港澳4、海岸國(guó)際假日花園◆開(kāi)發(fā)商：

北海恒昌實(shí)業(yè)有限公司北海合駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司◆項(xiàng)目地址：

海景大道與上海路、茶亭路84號(hào)交匯處◆銷(xiāo)售熱線：

07793222888◆占地面積：

總占地13.4畝◆項(xiàng)目規(guī)模：

1棟28層:1棟32層高層，共367戶(hù)◆總建筑面積：

33885㎡，容積率：

3.8綠化率：

35%◆最新動(dòng)態(tài)：

目前主推2#樓，公188套房源，57-142㎡的1-3房在售，海岸國(guó)際假日花園推的房源均為送家電、家具的精裝房，目前均價(jià)13000元/㎡，現(xiàn)購(gòu)房可享一次性付款92折、按揭94折優(yōu)惠。

◆項(xiàng)目銷(xiāo)售情況：

從2010年5月分開(kāi)盤(pán)以來(lái)，項(xiàng)目至今銷(xiāo)售不到50套，去化僅14%左右。

戶(hù)型配比戶(hù)型類(lèi)型不到50套，去化僅14%左右。

戶(hù)型配比戶(hù)型類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例一房?jī)蓮d64.07-70.3111230.5%兩房?jī)蓮d84.06-89.4919452.8%三房?jī)蓮d124.43-143.076116.7%合計(jì)367100%◆主要客戶(hù)來(lái)源地：

90%以上是外地客戶(hù)，北方占15%、山西占10%、浙江占5%、海南占3%、廣東占5%、重慶占3%、關(guān)系戶(hù)占10%、其他占49%.北方15%重慶3%廣東5%海南3%關(guān)系戶(hù)10%浙江5%其他49%山西10%北方山西廣東海南重慶關(guān)系戶(hù)其他浙江5、21公館◆開(kāi)發(fā)商：

北海新河山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司◆項(xiàng)目地址：

金海岸大道與廣東南路交匯處，電占地面積：

72.7畝，總建筑面積：

177000㎡，容積率：

2.95，綠化率：

45.93%◆項(xiàng)目規(guī)模共9棟，首期推出的是1#樓24層五星級(jí)精裝酒店式公寓和2#樓24層的空中雙景別墅式公館◆配套設(shè)施：

1000㎡的中央會(huì)所、東南亞風(fēng)情商業(yè)步行街、1500多㎡的無(wú)邊際疊浪泳池、全地下車(chē)庫(kù)◆總戶(hù)數(shù)1548戶(hù)（1#、2#共522套）◆主力戶(hù)型兩房86.5㎡88㎡89㎡戶(hù)型面積一房42㎡58.9㎡兩房86.5㎡88㎡89㎡三房131㎡◆最新動(dòng)態(tài)：

目前主推的是1#樓42-59㎡精裝酒店式公寓和2#樓一單元90套房源的87、88㎡的兩房戶(hù)型，毛坯房起步價(jià)仍為6380元/㎡，每層加50元/㎡；精裝房在8-11F，價(jià)格為7000-9000元/㎡。

售購(gòu)房仍只有一次性付款可以享受98折的優(yōu)惠、分期、按揭無(wú)折扣◆銷(xiāo)售情況：

從2011年6月30新售樓部開(kāi)放推出1#68套和2#樓一單元90套房源，共158套房源，至今售出62套，去化達(dá)40%。

◆主要客戶(hù)來(lái)源地：

80%以上是外地客戶(hù)，北京占30%、東三省占10%、區(qū)內(nèi)占13%、福建占10%、重慶占3%、四川占5%、深圳占8%、上海占6%、其他占14%。

深圳8%上海10%北京30%其他14%東三省10%區(qū)內(nèi)10%重慶3%四川5%福建10%北京上海深圳四川重慶福建區(qū)內(nèi)東三省其他6、恒大御景半島6、恒大御景半島◆項(xiàng)目地址：

銀海銀灘西區(qū)金海岸大道88號(hào)◆開(kāi)發(fā)商：

恒大地產(chǎn)集團(tuán)南寧有限公司，代理商：

世聯(lián)地產(chǎn)◆占地面積:373350㎡建筑面積:1000000㎡總戶(hù)數(shù)：

8128戶(hù)◆物業(yè)公司：

◆物業(yè)公司：

金碧物業(yè)，綠化率：

30%、容積率：

3.00、產(chǎn)權(quán)年限:70年④小區(qū)配套：

五星酒店，（餐飲、休閑保健、棋牌、健身中心、地下中心泳池、會(huì)議中心、兒童活動(dòng)中心）◆最新動(dòng)態(tài)：

◆最新動(dòng)態(tài)：

2011年10月5日盛大開(kāi)盤(pán)，推出樓棟：

推出首期1、2、4、8#樓四棟80-179㎡共286套；◆銷(xiāo)售價(jià)格：

起步價(jià)折后7680元/㎡，折后均價(jià)7900元/㎡，含1500元/㎡的豪裝，層差70-100元；◆折扣：

開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌階段，推出開(kāi)盤(pán)前交5萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金的客戶(hù)可享受三重折扣，分別是85*96*88折，一次性付款95折，按揭97折，準(zhǔn)時(shí)換簽額外99折；◆銷(xiāo)售情況：

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共推出286套，售出163套，至今已售出240套左右，去化達(dá)83.9%。

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共推出286套，售出163套，至今已售出240套左右，去化達(dá)83.9%。

◆截止2011年10月5日24時(shí)，價(jià)格會(huì)上調(diào)30%（取消85折），折后均價(jià)9000元/㎡以上。

◆恒大首次開(kāi)盤(pán)戶(hù)型配比戶(hù)型配比戶(hù)型戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)80.15-87.479031.5%三房二廳二衛(wèi)112.98-136.9615052.4%四房二廳二衛(wèi)163.73-179.054616.1%◆主要客戶(hù)來(lái)源地：

85%以上是外地客戶(hù)，東三省占40%、石家莊、重慶、海南、成都、北京、天津、上海、廣州、深圳、南寧各占4%左右、北海占3%、其他占17%.東三省40%成都4%重慶4%南寧4%海南4%天津4%石家莊4%廣州4%深圳4%北海3%其他17%北京4%上海4%北京上海深圳成都重慶南寧海南天津石家莊廣州東三省北海其他總結(jié)：

從上訴幾個(gè)高端樓盤(pán)資料可以看出：

外地客戶(hù)是北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體；外地客戶(hù)地域分布特點(diǎn)：

主要客戶(hù)群來(lái)源于東北三省、一線城市、環(huán)渤海地區(qū)以及東南沿海發(fā)達(dá)城市。

（注：

上述客群數(shù)據(jù)存在一定的出入，不具有代表性）（注：

上述客群數(shù)據(jù)存在一定的出入，不具有代表性）二、高端樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分(1)區(qū)外北方休閑度假客群二、高端樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分(1)區(qū)外北方休閑度假客群★年齡：

2545歲★居住地：

廣西區(qū)外，黑吉遼東北片區(qū)、山西山東華北片區(qū)，收入較高，生活穩(wěn)定的家庭或個(gè)體★特點(diǎn)：

長(zhǎng)期居住在北方工業(yè)城市，不怎么呼吸到新鮮空氣，不怎么看的到藍(lán)天白云大海，海洋消費(fèi)觀強(qiáng)，。

對(duì)良好的居住環(huán)境渴望度極高。

對(duì)城市配套要求高，由于長(zhǎng)途跋涉，對(duì)項(xiàng)目娛樂(lè)、休閑配套要求高。

階段性居住為主，一方面希望入住有一個(gè)便捷、舒適的居住環(huán)境，另一方面，希望能夠盤(pán)活資產(chǎn)，避免物業(yè)閑置。

★需求重點(diǎn)：

環(huán)境、服務(wù)、配套(2)北海及近北海休閑度假商客★年齡：

3040歲★居住地：

北海及離北海較近的城市（廣州、湛江等地）★特點(diǎn)：

在北海做生意或者與北海有聯(lián)系的周邊城市人群，在北海需要一個(gè)居住點(diǎn)，便于商務(wù)，希望既能享受北海的自然環(huán)境又能照顧到自己的生意。

★需求重點(diǎn)：

城市、環(huán)境(3)海南度假溢出的休閑度假客群★年齡：