北海高端樓盤客戶分析-0

1/1北海高端樓盤客戶分析北海高端樓盤市場及客戶群體分析前言前言北海市作為濱海旅游城市，高端樓盤銷售價格嚴(yán)重偏離北海市當(dāng)?shù)厝说某惺苣芰?，購買人群主要以外來客戶為主。

基于永高未來城將來定位于高端樓盤，現(xiàn)在對北海在售高檔樓盤市場以及客戶群體進(jìn)行了系統(tǒng)地調(diào)查。

一、北海高端樓盤1、天隆三千海一、北海高端樓盤1、天隆三千海◆項目地址：

銀灘西區(qū)美景路88號（大墩海東）◆項目開發(fā)商：

北海天隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司◆項目規(guī)模：

3000畝，總建面168.17萬㎡，容積率1.7，綠化率38%，共13575戶。

◆項目規(guī)劃：

預(yù)計8年時間建成，是一個擁有高層住宅、別墅、購物廣場、娛樂城、寫字樓的海岸綜合體。

擁有亞洲第一大高爾夫球會設(shè)計師尼克勞斯二世執(zhí)筆打造的18洞海上國際高爾夫球場、亞洲十優(yōu)五星級度假酒店、私人停機(jī)場、奢華游艇會、保健養(yǎng)生會所等等國際頂級配套，將成為最宜居的濱海度假、旅游、休閑、養(yǎng)生的人間天堂。

◆項目配套：

◆項目配套：

北海一線精華海景、2.3公里銀灘、18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、五星級度假酒店、社區(qū)精英會所、游艇會所、冠頭嶺國家森林公園等。

◆項目戶型配比一期首批戶型配比◆項目戶型配比一期首批戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)比例1房1廳74.09-76.8911016%2房2廳90.68-94.8617125%64%117.56568%120.22128.4423033%3房2廳160.94-166.5410215%復(fù)式167.49-181.56967%3%218.09-266.86202%合計697100%◆項目推售價格2011年2月20日首次推售均價12000元/㎡。

2011年5月6日價格區(qū)間11500-18500元/㎡，均價13000元/㎡2011年7月，均價上調(diào)至14500元/㎡優(yōu)惠折扣：

一次性99折，首次推售當(dāng)天成交可獲高爾夫消費(fèi)卡和禮品。

◆項目銷售情況：

銷售情況和銷售速度：

2011年2月20日-6月，共推出泊心岸1-5#共697套，已售出約380套，銷售率約為54.5%，7月份售出24套，8月份售出29套，9月份售出19套。

◆主要客戶來源地：

95%以上是外地客戶，東三省占20%、福建占11%、重慶占7%、海南占3%、內(nèi)蒙占5%、北京占6%、上海占5%、廣東占5.5%、美英外籍占3.2%，其他占34.3%東三省20%福建11%重慶7%海南3%內(nèi)蒙古5%北京6%上海5%廣東5.50%美英籍3.20%其他34.30%東三省福建重慶海南內(nèi)蒙古北京上海廣東美英籍其他2、北部灣1號2、北部灣1號◆項目地址：

北海茶亭路49號◆項目開發(fā)商：

北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司◆項目規(guī)模：

占地面積約165畝，總建筑面積49萬㎡，建筑密度17.85%,綠地率38.6%，約4800戶。

◆項目規(guī)劃：

總體外形特征是桂林山水，由1棟板樓（綿延山形群住宅32層，其下是三到四層車庫）、7棟塔式樓和1棟52層超五星級酒店（獨(dú)秀峰）組成，是一個集居住、休閑、旅游、購物、渡假、運(yùn)動等于一身的北海標(biāo)志性項目工程。

◆項目配套：

配置了超五星級酒店、私家游艇碼頭、空中網(wǎng)球場、無邊際泳池、海濱休閑商業(yè)區(qū)、商務(wù)會所、幼兒園、大面積觀海景觀露臺及各種活動場所等◆項目最大賣點(diǎn)：

藝術(shù)建筑造型+頂級配套+700多米長海岸線◆項目戶型特點(diǎn)主要是單間35-38㎡、一房61-65㎡、二房91-94㎡、二房107㎡、三房130-136㎡五種戶型，由32層的綿延山形群板樓是連廊式公寓因此戶型成長條形，而且面積區(qū)間都比較小。

◆項目推售價格2009年12月4日首次推售均價13000元/㎡2011年5月均價17000元/㎡（精裝修2000元/㎡）◆項目銷售情況：

自2009年12月4日首次開盤以來，陸續(xù)推出海怡閣、海悅閣、海頌閣、海馨閣4個單元共1411套，至2011年6月共計售出1009套，銷售率70%，7月份售出15套，8月份售出4套，9月份售出4套。

◆主要客戶來源地：

90%以上是外地客戶，東三省占15%、江浙一帶占13%、福建占4%、重慶占3%、海南占7%、深圳占5%、京津占6%、上海占5%、廣東占4%，其他占38%。

東三省,15%福建,4%重慶,3%海南,7%深圳,5%京津,6%上海,5%廣東,4.00%江浙一帶,13.00%其他,38.00%東三省福建重慶海南深圳京津上海廣東江浙一帶其他3、恒宇海岸華府◆項目地址：

北海市廣東路中段（市公務(wù)員小區(qū)北面）◆項目開發(fā)商：

恒宇置業(yè)有限公司◆項目規(guī)模：

◆項目規(guī)模：

占地120畝，總建筑面積20萬㎡，容積率2.0，綠化率40%，約1500戶。

◆項目規(guī)劃：

項目由由2棟3層、10棟6層和13棟18層的建筑組成。

◆項目配套：

◆項目配套：

會所、900㎡陽光泳池、地下停車場◆項目最大賣點(diǎn)：

N+1/N+2創(chuàng)變空間的拓展戶型，全部南北朝向且最高獲贈40%（平均贈送面積25%）的創(chuàng)變空間，贈送面積多，確立該項目有較高的升值潛力。

一期戶型配比一期戶型配比一區(qū)1、4、7#和二區(qū)2#戶型配比戶型面積（㎡）套數(shù)比例2+1房2廳72.656821%8592.220061%127.51-138.363610%3房2廳101.54-107.9221%114.86-117.2621%121.55-124.2193%133.92-144.56103%合計481100%◆項目推售價格高層折后價格區(qū)間6200-8200元/㎡，均價7000元/㎡；多層洋房折后價格區(qū)間7800-10000元/㎡，均價9000元/㎡。

◆項目銷售情況：

從2010年8月份開盤以來，共售出300余套，銷售率達(dá)45.2%。

◆主要客戶來源地：

80%以上是外地客戶，北方占25%以上、溫州占6%、海南占7%、深圳占7%、區(qū)內(nèi)占8%、北海占7%、廣東占5%、港澳占3%、外籍人士占2%，其他占25%.北方25%溫州6%廣東5%海南7%深圳7%區(qū)內(nèi)8%北海7%廣東5%外籍人士2%其他25%港澳3%北方溫州廣東海南深圳區(qū)內(nèi)北海廣東外籍人士其他港澳4、海岸國際假日花園◆開發(fā)商：

北海恒昌實業(yè)有限公司北海合駿房地產(chǎn)開發(fā)公司◆項目地址：

海景大道與上海路、茶亭路84號交匯處◆銷售熱線：

07793222888◆占地面積：

總占地13.4畝◆項目規(guī)模：

1棟28層:1棟32層高層，共367戶◆總建筑面積：

33885㎡，容積率：

3.8綠化率：

35%◆最新動態(tài)：

目前主推2#樓，公188套房源，57-142㎡的1-3房在售，海岸國際假日花園推的房源均為送家電、家具的精裝房，目前均價13000元/㎡，現(xiàn)購房可享一次性付款92折、按揭94折優(yōu)惠。

◆項目銷售情況：

從2010年5月分開盤以來，項目至今銷售不到50套，去化僅14%左右。

戶型配比戶型類型不到50套，去化僅14%左右。

戶型配比戶型類型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例一房兩廳64.07-70.3111230.5%兩房兩廳84.06-89.4919452.8%三房兩廳124.43-143.076116.7%合計367100%◆主要客戶來源地：

90%以上是外地客戶，北方占15%、山西占10%、浙江占5%、海南占3%、廣東占5%、重慶占3%、關(guān)系戶占10%、其他占49%.北方15%重慶3%廣東5%海南3%關(guān)系戶10%浙江5%其他49%山西10%北方山西廣東海南重慶關(guān)系戶其他浙江5、21公館◆開發(fā)商：

北海新河山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司◆項目地址：

金海岸大道與廣東南路交匯處，電占地面積：

72.7畝，總建筑面積：

177000㎡，容積率：

2.95，綠化率：

45.93%◆項目規(guī)模共9棟，首期推出的是1#樓24層五星級精裝酒店式公寓和2#樓24層的空中雙景別墅式公館◆配套設(shè)施：

1000㎡的中央會所、東南亞風(fēng)情商業(yè)步行街、1500多㎡的無邊際疊浪泳池、全地下車庫◆總戶數(shù)1548戶（1#、2#共522套）◆主力戶型兩房86.5㎡88㎡89㎡戶型面積一房42㎡58.9㎡兩房86.5㎡88㎡89㎡三房131㎡◆最新動態(tài)：

目前主推的是1#樓42-59㎡精裝酒店式公寓和2#樓一單元90套房源的87、88㎡的兩房戶型，毛坯房起步價仍為6380元/㎡，每層加50元/㎡；精裝房在8-11F，價格為7000-9000元/㎡。

售購房仍只有一次性付款可以享受98折的優(yōu)惠、分期、按揭無折扣◆銷售情況：

從2011年6月30新售樓部開放推出1#68套和2#樓一單元90套房源，共158套房源，至今售出62套，去化達(dá)40%。

◆主要客戶來源地：

80%以上是外地客戶，北京占30%、東三省占10%、區(qū)內(nèi)占13%、福建占10%、重慶占3%、四川占5%、深圳占8%、上海占6%、其他占14%。

深圳8%上海10%北京30%其他14%東三省10%區(qū)內(nèi)10%重慶3%四川5%福建10%北京上海深圳四川重慶福建區(qū)內(nèi)東三省其他6、恒大御景半島6、恒大御景半島◆項目地址：

銀海銀灘西區(qū)金海岸大道88號◆開發(fā)商：

恒大地產(chǎn)集團(tuán)南寧有限公司，代理商：

世聯(lián)地產(chǎn)◆占地面積:373350㎡建筑面積:1000000㎡總戶數(shù)：

8128戶◆物業(yè)公司：

◆物業(yè)公司：

金碧物業(yè)，綠化率：

30%、容積率：

3.00、產(chǎn)權(quán)年限:70年④小區(qū)配套：

五星酒店，（餐飲、休閑保健、棋牌、健身中心、地下中心泳池、會議中心、兒童活動中心）◆最新動態(tài)：

◆最新動態(tài)：

2011年10月5日盛大開盤，推出樓棟：

推出首期1、2、4、8#樓四棟80-179㎡共286套；◆銷售價格：

起步價折后7680元/㎡，折后均價7900元/㎡，含1500元/㎡的豪裝，層差70-100元；◆折扣：

開盤前認(rèn)籌階段，推出開盤前交5萬元認(rèn)購誠意金的客戶可享受三重折扣，分別是85*96*88折，一次性付款95折，按揭97折，準(zhǔn)時換簽額外99折；◆銷售情況：

開盤當(dāng)天共推出286套，售出163套，至今已售出240套左右，去化達(dá)83.9%。

開盤當(dāng)天共推出286套，售出163套，至今已售出240套左右，去化達(dá)83.9%。

◆截止2011年10月5日24時，價格會上調(diào)30%（取消85折），折后均價9000元/㎡以上。

◆恒大首次開盤戶型配比戶型配比戶型戶型面積（㎡）套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)80.15-87.479031.5%三房二廳二衛(wèi)112.98-136.9615052.4%四房二廳二衛(wèi)163.73-179.054616.1%◆主要客戶來源地：

85%以上是外地客戶，東三省占40%、石家莊、重慶、海南、成都、北京、天津、上海、廣州、深圳、南寧各占4%左右、北海占3%、其他占17%.東三省40%成都4%重慶4%南寧4%海南4%天津4%石家莊4%廣州4%深圳4%北海3%其他17%北京4%上海4%北京上海深圳成都重慶南寧海南天津石家莊廣州東三省北海其他總結(jié)：

從上訴幾個高端樓盤資料可以看出：

外地客戶是北海房地產(chǎn)市場的主體；外地客戶地域分布特點(diǎn)：

主要客戶群來源于東北三省、一線城市、環(huán)渤海地區(qū)以及東南沿海發(fā)達(dá)城市。

（注：

上述客群數(shù)據(jù)存在一定的出入，不具有代表性）（注：

上述客群數(shù)據(jù)存在一定的出入，不具有代表性）二、高端樓盤目標(biāo)客戶群細(xì)分(1)區(qū)外北方休閑度假客群二、高端樓盤目標(biāo)客戶群細(xì)分(1)區(qū)外北方休閑度假客群★年齡：

2545歲★居住地：

廣西區(qū)外，黑吉遼東北片區(qū)、山西山東華北片區(qū)，收入較高，生活穩(wěn)定的家庭或個體★特點(diǎn)：

長期居住在北方工業(yè)城市，不怎么呼吸到新鮮空氣，不怎么看的到藍(lán)天白云大海，海洋消費(fèi)觀強(qiáng)，。

對良好的居住環(huán)境渴望度極高。

對城市配套要求高，由于長途跋涉，對項目娛樂、休閑配套要求高。

階段性居住為主，一方面希望入住有一個便捷、舒適的居住環(huán)境，另一方面，希望能夠盤活資產(chǎn)，避免物業(yè)閑置。

★需求重點(diǎn)：

環(huán)境、服務(wù)、配套(2)北海及近北海休閑度假商客★年齡：

3040歲★居住地：

北海及離北海較近的城市（廣州、湛江等地）★特點(diǎn)：

在北海做生意或者與北海有聯(lián)系的周邊城市人群，在北海需要一個居住點(diǎn)，便于商務(wù)，希望既能享受北海的自然環(huán)境又能照顧到自己的生意。

★需求重點(diǎn)：

城市、環(huán)境(3)海南度假溢出的休閑度假客群★年齡：