xx物業(yè)管理有限公司簡介

XXXX物業(yè)管理服務(wù)投標書目錄第一章xx物業(yè)管理有限公司簡介第二章XXXX概況及物業(yè)管理特點分析第三章XXXX物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章物資裝備計劃預(yù)算第六章物業(yè)管理服務(wù)費測算第七章XXXX物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié)內(nèi)部管理、運行機制第二節(jié)設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)方案第三節(jié)公共秩序管理服務(wù)方案第四節(jié)保潔服務(wù)方案第五節(jié)綠化服務(wù)方案第八章物業(yè)管理服務(wù)工作標準第九章幾點說明結(jié)束語第一章xx物業(yè)管理有限公司簡介一、我們的實力xx物業(yè)成立于2001年8月，注冊資金300萬元，管理面積逾百萬平方米，現(xiàn)為國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，鄭州市物業(yè)管理協(xié)會理事單位，中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位。業(yè)內(nèi)率先通過ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系雙認證，并建立起了融“末位淘汰制”和“目標責任制”為一體的xx績效考核模式，全員持證上崗率高達100%。管理服務(wù)項目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字（辦公）樓、高校后勤、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型，融全程托管、顧問輸出于一體，并正以每年50萬平方的速度拓展著自己的管理服務(wù)領(lǐng)域。先后與深圳國貿(mào)、華新國際、三明國際、決策資源等知名企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，廣泛汲取其他企業(yè)的先進管理經(jīng)驗，以規(guī)范化、科學(xué)化、互動化為核心，構(gòu)造獨具xx特色的復(fù)合型生態(tài)發(fā)展系統(tǒng)。所管理服務(wù)項目達標（獲獎）率100%，先后有多個項目榮獲國家、省、市級榮譽稱號，公司也先后被評為“鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明號”和“鄭州市青年文明號”，2004年度更是成功入選“河南省物業(yè)管理十大誠信維權(quán)企業(yè)”。與深圳國貿(mào)合作組建“深圳國貿(mào)物業(yè)管理（鄭州）有限公司”二、我們的理念?服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責，善待每位客戶。?質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價值，讓客戶持續(xù)滿意。?團隊精神：企業(yè)的命運就是個人的命運，企業(yè)的發(fā)展就是個人的發(fā)展。?發(fā)展目標：以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，打造中原物業(yè)第一品牌。三、我們的目標立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹立xx物業(yè)誠信高效形象。強化服務(wù)意識，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。細化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨生活顛峰體驗”。四、我們的榮譽2001年度嘉和園小區(qū)鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)2002年度家和萬世花園金水區(qū)綠化達標先進單位鄭州市綠化達標先進單位鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)鄭州市首批旅游觀光小區(qū)河南省優(yōu)秀住宅小區(qū)xx物業(yè)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)“青年文明號”2003年度嘉和園小區(qū)金水區(qū)綠化達標先進單位鄭州市綠化達標先進單位金水區(qū)文明生活小區(qū)家和萬世花園全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)xx物業(yè)通過ISO9001國際質(zhì)量體系認證鄭州市物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會理事單位2004年度錦繡江南鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)京城花園鄭州市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)xx物業(yè)通過ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系認證河南省物業(yè)管理十大誠信企業(yè)第二章XXXX概況及物業(yè)管理特點分析一、XXXX概況鄭州市“XXXX”位于鄭州市航海路與世紀迎賓大道交叉口，緊鄰880畝世紀游樂園、200畝航海廣場、多路公交車直通全市，新東南板塊龍頭地位；經(jīng)濟繁華、交通便利，地理位置極其優(yōu)越。運用動靜、商住分離的設(shè)計手法，集合歐洲城邦百年精華，恢宏創(chuàng)就；集景觀大道、協(xié)和廣場、太陽廣場、和平走廊、月亮島、晨曦廣場、十二星座廣場、歐式園林有機結(jié)合，XXXX秉承“居住改變生活”的設(shè)計理念，針對客戶群體特點，強調(diào)建筑功能的整體性和時代性，從規(guī)劃、景觀、房型、建材等方面都充分體現(xiàn)了人文、自然、生態(tài)和未來。XXXX以國際最新流行的設(shè)計語言，從整體到局部無一不在體現(xiàn)歐洲古典建筑純粹之美，高低錯落、豐富多變的建筑輪廓回應(yīng)鄭州東南城市天際線；以歐洲截取生活為摹本突破鄭州東南商業(yè)格局，投資自用兩全其美。XXXX總建筑面積18萬平方米，24棟多層住宅，小區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)備設(shè)施齊全，綠化景觀廣場，高級會所等應(yīng)有盡有，處處體現(xiàn)了“以人為本”的居住理念，塑造了鄭州市小康居住生活的新典范。XXXX為河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的多層和小高層混合型住宅小區(qū)，是鄭州市重點項目，省委、市委、市政府及其他相關(guān)部門對其給予厚望。XXXX為高檔多層和小高層混合型住宅小區(qū)，機電設(shè)備眾多，管網(wǎng)也相對比較復(fù)雜。二、XXXX物業(yè)管理特點需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點，才能使物業(yè)物有所值。河南xx物業(yè)管理有限公司是河南xx集團的全資子公司，現(xiàn)為國家二級資質(zhì)。公司以發(fā)展求生存，通過先進的管理策劃，規(guī)范的操作實施，ISO9001和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的導(dǎo)入、科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)、有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進經(jīng)驗，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，實施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的xx物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。如今，xx物業(yè)已順利通過了ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系雙認證，并發(fā)展成為融住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理和復(fù)合型物業(yè)管理為一體的多元化全程物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個項目獲得國家、省、市級優(yōu)秀住宅小區(qū)（小區(qū)），園林式單位的榮譽稱號。xx物業(yè)人有實力、有決心、有信心，在XXXX的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。管理者需對高檔多層住宅小區(qū)整體運作具有經(jīng)驗和優(yōu)勢XXXX作為鄭州市首席小康生活住宅區(qū)，凝聚了河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無窮的心血和汗水，鄭州人民對其給予厚望，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備管理高檔住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗和優(yōu)勢。xx物業(yè)現(xiàn)管理多層住宅面積逾80萬平方米，高檔別墅逾10萬平方米，高層寫字樓10萬余平方。從高檔住宅小區(qū)的日常服務(wù)，到溫馨細致的客戶服務(wù)，再到獨具xx特色的社區(qū)文化活動服務(wù)，xx人形成了融“第一責任制”和“一站式服務(wù)”為一體的物業(yè)管理服務(wù)體系，并將在XXXX的管理上具有獨特的經(jīng)驗和優(yōu)勢。設(shè)備的安全運行是基本保障XXXX設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，要保證設(shè)備的高效、可靠、安全運行，需要一套行之有效的管理辦法。xx物業(yè)有專業(yè)的機電設(shè)備維修保養(yǎng)隊伍，形成一套獨特的機電設(shè)備管理模式。公司以ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系中制定的各類設(shè)備程序管理文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標準，全面推行TPM（TotalProductiveMaintenance）全面生產(chǎn)維修模式，變被動維修為主動保養(yǎng)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理更規(guī)范化、程序化。因此我們對于XXXX的設(shè)備管理胸有成竹，游刃有余。安全管理是重中之重XXXX地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復(fù)雜性，安全管理是重中之重。針對XXXX的特點，在護管員定崗方面，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的特點，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴格控制人流走向，重點加強居住區(qū)域安全力量，使業(yè)主安心、放心。采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式XXXX物業(yè)管理既要為業(yè)主提供舒適、安靜、有序的居住環(huán)境，又要面對外來單位和個人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中，從商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對獨立。在商業(yè)物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務(wù)，尊重業(yè)主的個性彰顯和自由空間；在住宅物業(yè)管理中更多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意，讓所有的用戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務(wù)。塑造良好的外在形象XXXX作為鄭州市的明星樓盤，承擔著引領(lǐng)小康生活標準區(qū)的重任，這就要求物業(yè)公司在作好各項基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，強化工作人員公務(wù)禮儀培訓(xùn)，對內(nèi)營造溫馨的生活環(huán)境，對外塑造良好的外在形象。第三章XXXX物業(yè)管理服務(wù)思路一、XXXX物業(yè)管理服務(wù)思路強化服務(wù)意識樹立振興公司誠信形象河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以務(wù)實的工作作風(fēng)和強大的開拓魄力全力打造鄭州市經(jīng)濟小康生活區(qū)——XXXX，足以彰顯開發(fā)商的雄厚實力和誠信形象，而作為開發(fā)商的合作伙伴，如何通過系統(tǒng)化的物業(yè)管理服務(wù)，樹立河南振興房地產(chǎn)有限公司誠信形象，則是xx人的首要問題。xx物業(yè)將力貫“源于心誠止于完美”的物業(yè)管理服務(wù)理念，強化服務(wù)意識，尤其要加強對護管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓(xùn)，優(yōu)化各項作業(yè)程序，全力配合鄭州XXXX的各項創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立振興公司的誠信形象，有力推動XXXX銷售的繼續(xù)火爆。細化服務(wù)質(zhì)量營造溫馨居住環(huán)境物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源，作為鄭州市標準生活區(qū)的窗口單位，XXXX則更是如此。xx物業(yè)將嚴格執(zhí)行ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系，細化服務(wù)質(zhì)量，嚴格落實各項操作流程及作業(yè)程序，尤其是護管、保潔等基礎(chǔ)性工作，xx物業(yè)將利用“Ｖ型質(zhì)量控制體系”加強考核，一方面可以促使xx物業(yè)加強客戶服務(wù)工作，另一方面也可加強各項質(zhì)量考核，為廣大業(yè)主和振興公司營造溫馨生活新環(huán)境。分區(qū)控制確保物業(yè)服務(wù)文明安全XXXX融多層、小高層、門面房，因此其人流量的復(fù)雜性和廣泛性，決定了XXXX安全工作的重要性。xx物業(yè)將結(jié)合其情況，把文明安全工作做為一項重要內(nèi)容安排在日常管理服務(wù)當中，嚴格按照ISO9001和ISO14001實行24小時巡邏監(jiān)控制度，為業(yè)主解除后顧之憂，使XXXX的物業(yè)迅速保值增值。健全服務(wù)體系導(dǎo)入物業(yè)服務(wù)新模式XXXX設(shè)備眾多，如何加強日常各項維護保養(yǎng)工作，延長使用壽命，確保正常生活秩序，是xx物業(yè)XXXX物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。xx物業(yè)將全面導(dǎo)入“綠色服務(wù)模式”，以“TPM全面生產(chǎn)維修模式”為核心，制訂規(guī)范的設(shè)備維修保養(yǎng)程序，加強設(shè)備的日常保養(yǎng)，健全各項服務(wù)體系，導(dǎo)入獨具特色的xx創(chuàng)新服務(wù)新模式。促進服務(wù)溝通建立有效溝通新渠道作為鄭州小康生活小區(qū)的標志性建筑，鄭州市領(lǐng)導(dǎo)和振興公司都對其寄予厚望，如何在日常管理中就服務(wù)質(zhì)量進行溝通，建立起開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是xx物業(yè)XXXX物業(yè)管理服務(wù)的核心內(nèi)容。xx物業(yè)將結(jié)合XXXX實際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會談或客戶回訪制度，并就單位意見或建議及時進行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合XXXX的各項迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為鄭州市小康生活標準區(qū)。傭金制管理確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)XXXX物業(yè)及周邊物業(yè)的特殊情況，方便于和開發(fā)商溝通，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，因此xx物業(yè)管理有限公司擬采用傭金制管理辦法。傭金制核心含義是指“物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請的管家，開發(fā)商可對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標準進行考核，人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際情況進行調(diào)整，即開發(fā)商可對物業(yè)管理服務(wù)成本進行控制”。按照國家及河南省物業(yè)管理條例有關(guān)傭金制的說明，所有發(fā)生的合理費用不經(jīng)由物業(yè)公司走賬，便于開發(fā)商有效地控制成本。第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾xx物業(yè)管理公司鄭重承諾，在XXXX基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管XXXX兩年內(nèi)使其成為河南省多層住宅小區(qū)物業(yè)管理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達到98％以上。一年內(nèi)達到鄭州市物業(yè)管理示范小區(qū)標準。兩年內(nèi)達到省級的物業(yè)管理示范小區(qū)標準。4.1管理承諾暨要求達到的最終效果序號指標名稱承諾指標完成承諾指標的措施1房屋及配套設(shè)施完好率99％以上采用分工負責制，責任到人。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急修及時率99％以上維修人員24小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3綠化完好率99%專人負責綠化養(yǎng)護、保潔工作4保潔率100％保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核。5維修工程質(zhì)量合格率100％維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。6公共照明完好率96％落實責任人，堅持對公共照明等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，并健全檔案記錄。7區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下實行24小時監(jiān)察制度，明確保安員職責，層層防衛(wèi)。8火災(zāi)發(fā)生率1‰以下全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由主任負責組織進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保安全。9客戶有效投訴率2‰以下采取措施,加強與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意見,強化服務(wù)意識,及時為客戶排憂解難。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。客戶投訴處理率100％投訴回訪率100％10客戶對管理服務(wù)滿意率95％以上實行人性化管理，增強服務(wù)意識，加強與客戶溝通，完善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。11大型及重要機電設(shè)備完好率99％制定嚴格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責任制，實行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃。4.2創(chuàng)建國家示范小區(qū)我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年內(nèi)達到鄭州市示范小區(qū)標準，兩年內(nèi)達到河南示范小區(qū)標準。4.3其他承諾4.3.1關(guān)于招投標的有關(guān)承諾：xx物業(yè)管理公司完全同意和接受XXXX招標要求，并承諾如下：公司中標后，將立即派人進駐XXXX，開展前期準備工作。在合同有效期內(nèi)本公司違約，給單位造成損失，xx物業(yè)管理有限公司將對此予以責任補償。合同期內(nèi)，本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標項目，對部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項目，管理處一定事前告知河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)部門。4.3.2物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果xx物業(yè)管理公司中標后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由XXXX管理處負責實施，管理處將嚴格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔的責任和義務(wù)，具體承諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)業(yè)委會同意后負責組織實施。每六個月向業(yè)主匯報服務(wù)費、專用維修基金（如設(shè)立）使用情況。對小區(qū)的公用設(shè)施如需整改、擴建或完善配套項目，必須與開發(fā)商協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報請有關(guān)部門批準方可執(zhí)行。本合同終止時，管理處將向開發(fā)商移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。4.3.3其他服務(wù)承諾服務(wù)內(nèi)容：除招標文件規(guī)定的有關(guān)服務(wù)內(nèi)容外，我們計劃提供一些客戶需要的、管理處力所能及的特約服務(wù)、商務(wù)服務(wù)及社區(qū)服務(wù)等項目，具體內(nèi)容如下：類別編號項目內(nèi)容特約服務(wù)1搬運家私2保潔上門服務(wù)3上門維修服務(wù)商務(wù)服務(wù)4代客打字5代購車船票6代寄、代領(lǐng)郵件7代訂報刊、雜志8臨時代為保管小件物品文化活動服務(wù)9節(jié)假日裝飾、宣傳10公益性宣傳活動11其他有意義的文體活動第五章物質(zhì)裝備計劃預(yù)算提要：1、物質(zhì)裝備本著高效、實用、節(jié)儉的原則進行測算和配置；5.1管理用房與護管員宿舍管理用房共計75㎡，其中：辦公室：45㎡（其中包括主任室15㎡，客戶服務(wù)部30㎡）維修部：30㎡（作為機電維修操作間）護管員宿舍和管理處食堂與開發(fā)商另行協(xié)商解決。5.2各類器械，工具裝備以及辦公用品計劃（對講機按三年折舊計算，其余物品按五年折舊計算）5.2.1行政辦公用品及生活必需品項目配置數(shù)量單價合計備注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅3套空調(diào)2臺電腦1臺不含中控室噴墨打印機1臺傳真機1臺保險柜1臺驗鈔機1臺沙發(fā)2套電話機3部照相機1部組合資料檔案柜5套其它辦公用品若干小計5.2.2維修工具項目配置數(shù)量單價合計備注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲物柜、工具柜2組75型室內(nèi)疏通機1臺電焊機1臺沖擊鉆1臺手電鉆2臺大小各一鋁合金梯1套長中短各一測試儀器2套萬用表、搖表等手工工具1批應(yīng)急燈9臺維修3臺，護管6臺潛水泵2臺小計5.2.3保潔綠化工具項目配置數(shù)量單價合計備注剪草機1臺玻璃水刮4套保潔及澆花用膠管300米綠化養(yǎng)護工具1套小計5.2.4護衛(wèi)、消防裝備項目配置數(shù)量單價合計備注員工工作桌椅5套鐵架床8套更衣、儲物柜、工具柜8組對講機5部警棍、機套等17副防毒面具17副小計第六章物業(yè)管理服務(wù)費用測算6.1物業(yè)管理服務(wù)費用測算（傭金制，按照一期24棟樓進行測算）即物業(yè)管理服務(wù)費用（傭金制）為42834元／月②其他費用序號項目測算依據(jù)月支出（元）一辦公費31501通訊費⑴市內(nèi)電話：200*2+150*1=3505502低值易耗品3003辦公水電5004業(yè)務(wù)費3005固定資產(chǎn)折舊對講機按三年折舊，其余物品按五年折舊計算1500二保潔、消殺費20661工具費按人均20元/月計算2202物料費按人均20元/月計算2203垃圾清運14.5*3*30.513264消殺費300三維保費用11001水系統(tǒng)綜合測算3002機電系統(tǒng)維修綜合測算5003低值易耗品按每月200元300四綠化費用5001肥、藥200五不可預(yù)見費按以上項目費用總數(shù)的2%計136七稅金按5.5%繳交382合計7334③物業(yè)管理服務(wù)收支測算Ａ.根據(jù)以上測算，振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理服務(wù)支出費用為42834元/月+7334元/月=50168元/月B、XXXX教坊24棟，多層住宅建筑面積為110445㎡，小高層住宅面積為46278㎡，xx物業(yè)擬按照鄭州市一級物業(yè)管理收費標準收費，即高層住宅部分1.1元/月*㎡，多層住宅面積0.38元/月*㎡，其他收費則嚴格按照國家及省市相關(guān)規(guī)定收取。因此，物業(yè)管理費為：1.1×46278+0.38×110445=92874元/月。6.2傭金制的幾點說明1.根據(jù)XXXX物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況，為便于和開發(fā)商溝通協(xié)調(diào)，同時也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，xx物業(yè)擬對XXXX的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。2.傭金制核心含義是指“物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請的管家，開發(fā)商可對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標準進行考核，人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際情況進行調(diào)整，即開發(fā)商可對物業(yè)管理服務(wù)成本進行控制”。3.按照國家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管理服務(wù)活動中所發(fā)生的所有合理費用（含辦公費、保潔費、維保費等）由開發(fā)商承擔，即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳，但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)列具詳細的支出報表報由開發(fā)商審核，而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費用、不可預(yù)見費、管理傭金和稅金共計50168元/月。4.按照國家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)“傭金制”的相關(guān)說明，物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費用應(yīng)全額交納給開發(fā)商，但開發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關(guān)發(fā)票的稅金。5.工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標準為600元/套，夏裝2套，標準為200元/套；維修人員冬裝2套，標準為200元/套，夏裝兩套，標準為140元/套；護管冬裝兩套，標準為300/套，夏裝兩套，標準為130元/套；保潔人員冬裝兩套，標準為160元/套，夏裝兩套，標準為80元/套。6.按照國家相關(guān)法律規(guī)定，社會統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的24.4%，其中包括社會養(yǎng)老保險（23%），工傷保險（0.4%），失業(yè)保險（1%）。7.按照國家相關(guān)法律規(guī)定，社會醫(yī)療保險企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。8.按照國家相關(guān)法律規(guī)定，稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5%，其中包括營業(yè)稅（5%），城建稅（營業(yè)稅的7%），教育費附加（營業(yè)稅的3%）。第七章XXXX物業(yè)管理服務(wù)方案根據(jù)目前對XXXX項目的了解和分析，我們將按照分類、細化原則提出具體的物業(yè)管理服務(wù)方案。第一節(jié)內(nèi)部管理、運行機制完善明晰的管理職責、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務(wù)成效的前提。為了確保“XXXX”物業(yè)管理目標承諾能夠按時有效地落實，保證管理成效，xx物業(yè)將選派高素質(zhì)的管理和技術(shù)骨干組成“XXXX”管理處，實行經(jīng)理責任制，并明確參與“XXXX”物業(yè)管理的各有關(guān)機構(gòu)或單位各自的職責和承擔的作用，對該物業(yè)的管理實行執(zhí)行機構(gòu)、責任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的管理機制，全面導(dǎo)入ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系，嚴格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達到理想的管理服務(wù)成效。xx物業(yè)管理公司根據(jù)XXXX的具體情況，提出以下管理架構(gòu)方案：1.內(nèi)部管理架構(gòu)2．管理服務(wù)人員配備方案部門崗位設(shè)置及人員配備數(shù)量小計管理處主任1人1人客戶服務(wù)部事務(wù)助理1人，管理員1人2人維修部主管1人，維修人員4人5人公共秩序維護部隊長1人，班長3人，護管員15人，廚師1人20人環(huán)境部班長1人，保潔員10人，綠化2人13人總計41人（暫定）3．管理人員崗位職責描述：①管理處主任：全面負責管理處工作，對管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負責。主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計劃，設(shè)立管理處組織機構(gòu)。負責管理處材料計劃、財務(wù)開支的審批。負責檢查、考核、總結(jié)、改進管理處工作，確定獎懲。負責對外聯(lián)絡(luò)、接待工作。分管客戶服務(wù)部和維修部，具體安排、指導(dǎo)和檢查相關(guān)工作。②事務(wù)助理：主要工作內(nèi)容：日常問詢、投訴接待。信息、資料檔案管理?？记诮y(tǒng)計。收入支出管理，財務(wù)報告。４．管理運行機制xx物業(yè)管理公司通過幾年的管理運作，建立了一套適應(yīng)時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括：具有xx管理特色的質(zhì)量管理體系及其實現(xiàn)辦法，其核心為：“計劃—實施—檢查—處理”（PDCA）的質(zhì)量管理循環(huán)。計劃目標責任制：按照國優(yōu)考評標準，結(jié)合管理處實際制定各項管理、經(jīng)濟目標，明確管理處相應(yīng)責任和權(quán)利，在實施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實施過程中的檢查和改進，進行目標成果評價，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結(jié)合。由工資激勵、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關(guān)懷機制等組成的激勵機制；如圖：說明：激勵機制不僅僅包含工資福利的激勵、獎罰刺激、升職的鼓勵，還包含員工對公司理念的認同、公司對員工無微不致的關(guān)懷等。員工只有認同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷，才會有強烈的回報意愿。由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機制，以及由員工意見反饋、省教育廳、上級公司定期審查的監(jiān)督機制；（如圖）說明：河南振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、市區(qū)政府主管部門、國基物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。管理處通過運行ISO9000和ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系進行自我約束；通過定期或不定期對員工工作質(zhì)量進行跟蹤檢查、考核，及員工隨時向上級反映問題、意見和建議，達到進一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。５．工作流程xx物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)中擁有一套完善的、實踐多年非常成功的工作流程。其中有：章節(jié)編號章節(jié)標題QP-4.2物業(yè)項目驗收接管程序QP-5.3物業(yè)裝修管理程序QP-5.4物品采購與管理控制程序QP-5.6建筑物使用與維護管理程序QP-5.7設(shè)備設(shè)施使用與維護管理程序QP-5.7.1供電管理程序QP-5.7.2弱電系統(tǒng)管理程序QP-5.7.4給排水管理程序QP-5.9護管服務(wù)管理程序QP-5.10消防管理程序QP-5.11緊急事件處理程序QP-5.12保潔衛(wèi)生管理程序QP-5.13綠化管理程序QP-5.14車輛交通管理程序QP-5.15報修服務(wù)管理程序QP-5.17社區(qū)文化活動管理程序QP-5.18公共物業(yè)標識管理程序QP-5.19用戶溝通程序QP-5.20用戶投訴處理程序QP-5.21物業(yè)管理費用收取程序QP-6.1用戶意見調(diào)查與分析程序QP-6.2內(nèi)部審核程序等等，具體內(nèi)容略。６．信息反饋（投訴處理）渠道及時間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶滿意率達到和保持95%以上，管理處將設(shè)立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。在管理處建立客戶意見登記本，隨時搜集有關(guān)客戶對物業(yè)管理方面的意見。設(shè)立24小時客戶投訴熱線，24小時接受投訴。公告管理處郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。每半年做一次對物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進行統(tǒng)計分析，查找問題原因，提出改進方案。對重要問題給予正面回復(fù)。建立與振興房地產(chǎn)開發(fā)公司定期座談的制度，虛心聽取開發(fā)商意見和建議。定期向上級單位做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。各種信息反饋處理時間：信息反饋類型處理時間備注一般的水電維修5~15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理客戶對服務(wù)質(zhì)量接到投訴即時提出誠懇的處理意見，的投訴并在適當?shù)臅r候進行回訪消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場其他各類緊急事件接報后有關(guān)人員最遲不超過3分鐘趕到現(xiàn)場７．物業(yè)資料管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學(xué)化”的管理原則，實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。小區(qū)運作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。以機電設(shè)備資料為例：（一）原始基礎(chǔ)資料包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗合格證書和質(zhì)量保證書，單機試運轉(zhuǎn)報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。（二）運行管理資料對所有設(shè)備設(shè)施及機房、管井進行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標示，各類安全警示牌放置到位；劃分責任區(qū)，指定責任人，并記錄在案。按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當位置，并復(fù)制存檔。建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。日常運行資料：如運行數(shù)據(jù)記錄表，設(shè)備巡查記錄，都應(yīng)忠實記錄并留存在檔。工程改造資料：在小區(qū)運作中，不可避免的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細編目留存，以備日后詢查。詳細檔案資料的分類管理（見表一、表二）表一物業(yè)接管移交資料名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖2、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋、消防竣工驗收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書及技術(shù)資料J：綠化工程竣工圖K：其他技術(shù)資料表二管理檔案資料名稱資料內(nèi)容物業(yè)資料房屋基本資料、分區(qū)資料事務(wù)資料A：事務(wù)值班表B：事務(wù)交接記錄表C：日常事務(wù)巡視記錄D：事務(wù)回訪登記表E：搬出（入）物品登記表維修資料A：日常維修記錄表B：公共設(shè)施維修記錄表C：大中修記錄表護管交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄C：物資搬運放行記錄、D：車輛管理記錄E：緊急事件處理記錄設(shè)備管理資料A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B：各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D：設(shè)備檢查記錄員工管理資料A：員工個人資料、聘用表B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄C：員工培訓(xùn)計劃及實施記錄D：員工培訓(xùn)考核記錄F：重要崗位員工地址、電話等記錄客戶反饋資料A：客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄B：客戶投訴及處理記錄表行政文件資料A：主管人員值班及督察記錄B：政府部門文件C：主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件及兄弟單位資料D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E：管理處榮譽一覽表F：管理處會議記錄第二節(jié)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理XXXX設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點之一，我們將落實崗位責任制，使設(shè)備的維修保養(yǎng)責任到人，強化巡檢、運行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進行管理，如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件，《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。本小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理主要由管理處維修部承擔，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導(dǎo)，并選派5名技術(shù)骨干負責維修部的工作，嚴格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍。2.1供配電設(shè)備工作內(nèi)容：維護供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應(yīng)正常，為營業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。工作要點：根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性特點，合理調(diào)整變壓器的運行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開辦公和營業(yè)時間。值班人員每班對配電室巡檢，加強預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。2.2公共照明、廣場照明、泛光照明工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點：加強巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。2.3給排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達到國家飲用水標準；保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。工作要點：定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預(yù)防各種故障發(fā)生。水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。每次暴雨洪水到來之前，重點檢查排水泵的運行情況，確保管路暢通。2.4消防系統(tǒng)工作內(nèi)容：負責消防設(shè)備的巡檢、維護、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽浚皶r消除各種消防隱患。工作要點：對于住宅小區(qū)，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強對員工消防意識和小區(qū)消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn)，加強對客戶消防知識的宣傳。24小時安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認真對待每一次報警和每一臺消防設(shè)備的動作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。對不經(jīng)常啟動的泵類設(shè)備，應(yīng)定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動作是否可靠等。定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習(xí)，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的應(yīng)急處理能力。2.5房屋及附屬設(shè)施的維護、修繕2.5.1建筑物主體工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復(fù)，確保小區(qū)各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。工作要點：對建筑物進行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報管理處，由管理處安排工程部負責修繕和養(yǎng)護。定期進行基礎(chǔ)和整體觀測，發(fā)現(xiàn)異常及時向業(yè)主委員會匯報，組織有關(guān)專家會診，提出意見。加強裝修管理，嚴格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進行有效的控制，重點關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報消防審批的，要及時辦理。2.5.2附屬設(shè)施工作內(nèi)容：保持小區(qū)附屬設(shè)施的完好、無損，確保小區(qū)附屬設(shè)施正常發(fā)揮作用。工作要點：定期對小區(qū)附屬設(shè)施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。廣場車輛出入口等其他附屬設(shè)施，要加強日常檢查維護，保證裝置靈活可靠。第三節(jié)公共秩序管理服務(wù)方案安全工作是重中之重。xx物業(yè)管理有限公司將在XXXX的物業(yè)管理范圍內(nèi)維護公共秩序，協(xié)助公安機關(guān)做好治安方案工作，為業(yè)主提供安全的工作、生活環(huán)境。XXXX巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，小區(qū)各入口、車場固定崗構(gòu)筑了小區(qū)的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了小區(qū)第三道安全防線，巡樓護管員構(gòu)筑了小區(qū)第四道安全防線。3.1安全管理職責巡查監(jiān)督--------防止罪案發(fā)生。消防安全--------消除火災(zāi)隱患。車輛管理--------維護交通秩序，確保車輛安全3.2安全崗的分類和分時設(shè)置安全崗設(shè)置類別固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進出管制，對安全重要部位進行定崗防范。巡邏崗（不定點安全崗）：設(shè)車場流動崗、樓內(nèi)巡查流動崗等。作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點，指揮交通疏導(dǎo)等。機動崗：特殊設(shè)置的安全崗。作用：作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。屬于非常設(shè)安全崗。（通常由主管擔任）安全崗的日間和夜間設(shè)置安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點而確定，且明確責任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點，覆蓋空間和時間。3.3公共區(qū)域管理工作內(nèi)容：公共秩序管理、消防管理，車輛進出管理，物品進出管理。工作要點：禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時向機動崗報告；作好車輛進出登記，嚴禁違規(guī)車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)。有貨物進出，必須查驗，嚴格禁止可疑物品進出。巡邏崗認真巡視、檢查廣場內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴禁任何有礙公共秩序的活動和行為。有大型活動時，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導(dǎo)、維護秩序等工作。發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護現(xiàn)場，快速報案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。3.4交通車輛管理工作內(nèi)容：車輛出入登記管理，交通疏導(dǎo)管理，車位管理。工作要點：要求車輛服從指揮，按標記駛?cè)腭偝?，交驗有關(guān)證件。嚴禁車輛在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。對在車場內(nèi)由車輛搬運進出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格查驗。指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。對VIP人員的預(yù)留車位進行監(jiān)督管理，確保VIP的正常停車。冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。3.5區(qū)內(nèi)管理工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點：嚴密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實行24小時巡邏守衛(wèi)制度。完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護管設(shè)備設(shè)施，配合人防確保安全。重點區(qū)域，重點管理。對樓房周圍、停車場等區(qū)域加強防范。按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄。各安全崗職責和安全責任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。日間重點在廣場、車場區(qū)域，夜間重點在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場區(qū)域等。非常氣候時，注意防風(fēng)、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好小區(qū)門窗，檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。3.6消防管理工作內(nèi)容：消防設(shè)備、設(shè)施管理，消防人員培訓(xùn)、管理，建立應(yīng)急處理程序，消防意識宣傳等。工作要點：建立消防隊伍：根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針及小區(qū)的本體結(jié)構(gòu)特點，不同部位的使用功能，消防硬件設(shè)施情況特點，設(shè)置消防組織機構(gòu)，成立消防緊急應(yīng)急分隊，任命義務(wù)消防隊員（原則上為管理處全體人員）。建立消防制度：根據(jù)小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責，并定期邀請消防專業(yè)人員進行專題消防講課并指導(dǎo)培訓(xùn)，以做到防患于未然。加強對管理處員工及客戶的消防觀念和防火意識的宣傳教育，任何人都有消除火災(zāi)隱患之責任。保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設(shè)施每周定期檢查，以確保完好無損。對停車場、售樓部等消防要害部門加強防范和巡查。每年不少于二次組織員工進行防火演習(xí)，熟悉掌握各種消防器材和設(shè)施的使用方法，提高對火警的應(yīng)付能力。各崗位人員在日常工作中均應(yīng)注意巡視，保持警惕。消防控制中心嚴密注視各樓層消防情況，一有情況，立即處理。針對各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應(yīng)的應(yīng)急措施和程序，建立快速反應(yīng)、快速支援的安全體系。3.7緊急事件處理程序各安全崗遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)作出快速反應(yīng)，并與機動崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強戒備，密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后，相關(guān)的安全崗也應(yīng)及時將處理結(jié)果反饋上級并做好質(zhì)量記錄。經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機動崗應(yīng)立即向上級報告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。如調(diào)動增援人員仍不能控制或解決，則需向社會機構(gòu)求助，并迅速向省教育廳有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。事件處理后，所有人員必須做好詳細的質(zhì)量記錄備查。固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應(yīng)根據(jù)情況報告機動崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與機動崗聯(lián)系，以便機動崗及時作出安排和決策。第四節(jié)保潔服務(wù)方案4.1保潔工作內(nèi)容、要點1．小區(qū)樓外區(qū)域工作內(nèi)容：指示牌、信報箱、煙灰桶、燈飾、消防設(shè)施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。工作要點：集中保潔工作一定在日常生活開始之前完成。保潔人員作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意保潔工具的擺放位置。擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時要注意安全，嚴格遵守操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時向有關(guān)人員反映。定時巡回檢查，勤于打掃。2.小區(qū)樓內(nèi)區(qū)域工作內(nèi)容：樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開關(guān)、四周墻身、天臺。工作要點：嚴禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。平日注意樓梯間的通風(fēng)，保持空氣新鮮，風(fēng)雨天注意關(guān)好門窗。擦玻璃、燈飾、電制開關(guān)等處時要注意安全，嚴格遵守操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施等有問題及時向有關(guān)人員反映。天臺定期打掃，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風(fēng)天檢查附屬設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)固性。3．消殺服務(wù)工作要點：根據(jù)季節(jié)不同調(diào)整消殺頻次，重點部位主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水溝、排污井等處。消殺人員必須嚴格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護。消殺前作好宣傳準備工作。第五節(jié)綠化服務(wù)方案5.1綠化服務(wù)人員配備：由2名綠化人員負責綠化工作。工作內(nèi)容：對小區(qū)的喬灌木進行養(yǎng)護、除草、澆水、施肥、防治病蟲害、清理垃圾，負責辦公區(qū)域花木的擺放。工作要點：熟悉區(qū)內(nèi)的綠化布局、花草樹木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。對花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補苗、淋水。要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。注意防治病蟲害，及時防治和護理。對一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。作好愛護綠化的宣傳、監(jiān)管工作。冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。每年5、7、9月進行定期的修剪，必要時可視情況增加或減少修剪次數(shù)。每年春、秋對草地及園林進行全面施肥，針對不同的喬灌木種類，做好入冬前的保暖防護。第八章物業(yè)管理服務(wù)工作標準一、保潔工作標準1、地面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的大理石、地磚）：目視地面50公分長，無明顯灰塵、污漬及雜物。2、墻面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭80公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。3、樓梯（室內(nèi)所有樓梯）：抽查2-3層，無痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。4、玻璃及鏡面（室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置3-5處，每處抽查1平方米，質(zhì)量達到無水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。5、衛(wèi)生間：墻面無水漬、污漬；地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等；洗手盆無水漬、潔凈；小便池無銹漬、煙頭等；大便池無銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。6、室內(nèi)外排水溝：抽查20米，無煙頭、泥沙等垃圾物，無明顯臭味。7、明溝：抽查1-3米，不積泥沙、垃圾物等，暢通。8、各類標牌、指示牌：抽查2-3個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，光亮。9、消防設(shè)備設(shè)施：抽查2-3個消防拴，無灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。10、垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查3-5個垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查2-3部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。11、廣場：抽查50平方米，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾物，地面保潔衛(wèi)生。12、綠化帶（池）：抽查10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。13、垃圾房：垃圾清運完后檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水；墻面與墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；設(shè)備保潔、干凈、光亮。14、停車場：地面抽查30平方米，無垃圾；墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝20米內(nèi)無煙頭、泥沙、垃圾物。15、樓梯扶手：抽查2-3層樓梯扶手，用衛(wèi)生紙擦拭，衛(wèi)生紙無明顯污漬。二、公共秩序維護工作標準項目內(nèi)容著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管員制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀念章、筆、BB機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。4、非當值班時間，除因公或經(jīng)批準外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時不得抽煙、吃零食，不得看小說雜志、報紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。內(nèi)務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放，保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。4、室內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險品。5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響其他隊員休息。作息規(guī)定1、護管實行24小時值班制，每班提前10分鐘進行交接班。2、每晚零時之前熄燈就寢。3、每周二、四下午二時至四時軍訓(xùn)，無特殊情況，不得無故缺席。4、嚴格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示。5、休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊，聽候調(diào)遣。軍訓(xùn)1、立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。2、稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。3、向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90°，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢。4、向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180°。5、齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。上體正直，兩臂前后自然擺動。6、敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時注視受禮者。7、注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。護管器材1．護管器械包括有對講機、警棍等，它是護管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器，屬公司的公共財產(chǎn)，每個護管員都有責任和義務(wù)將其保管好，防止遺失或損壞。2．護管器械只供護管員執(zhí)行公務(wù)時使用，嚴禁用作其他用途。3．護管器械嚴禁轉(zhuǎn)借他人，嚴禁個人攜帶外出，如因工作需要須報管理處批準。4．對講機使用應(yīng)嚴格按規(guī)定頻率正確操作，嚴禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。5．執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴禁在檢查時通風(fēng)報信。6．警棍是護管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴禁用來當作斗毆或威嚇他人的工具。7．護管員交接班時，應(yīng)做好護管器械的交接驗收記錄，防止出現(xiàn)問題時互相推卸責任。8．護管器械不用時，應(yīng)由當事人交管理處統(tǒng)一保管。固定崗位1、熟悉本崗位職責，熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進出時間等。2、當發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進出大門有困難時，應(yīng)主動提供幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士，應(yīng)立即起立敬禮。4、外來人員進出，值班人員填寫《來訪登記表》，謝絕推銷和其他閑雜人員進入。6、當用戶搬出物品時，應(yīng)區(qū)分不同情況，必要時值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行，同時收回《出入物品申報表》。7、需要給郵局辦理簽收的郵件，應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理，及時將郵件送給用戶簽收。8、對于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。9、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。流動崗位1、護管巡查參見《護管巡查細則》。2、當業(yè)主、顧客有困難求助時，應(yīng)及時提供熱情的幫助。3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士，應(yīng)敬禮、致謝。4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好，防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理，做好《值班記錄表》，并上報護管班長或管理處主任。5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員，要前往盤查，必要時檢查其所帶物品。屬三無人員，應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應(yīng)勸其離開轄區(qū)。6、對于出現(xiàn)的緊急情況，應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。7、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。三、綠化工作標準項目內(nèi)容著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時應(yīng)穿長袖衣服戴口罩等。4、要求工作服干凈整潔。行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。2、精神振作，姿態(tài)良好。3、使用禮貌用語。工作制度1、愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。2、按規(guī)定著裝上崗。3、遵守作息時間不遲到早退，有事請假。4、認真參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。5、綠化養(yǎng)護要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工成為一專多能的骨干力量。6、愛護各種機械器具，使用時按操作規(guī)程，使用完后妥善保管，未經(jīng)主管同意不得外借。草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內(nèi)磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。2、拔除綠地的雜草。3、草坪修剪，綠籬、花球造型。4、加土滾壓，填平坑洼。5、適時松土、淋水、施肥。6、裸露地、草皮死亡及時補植。7、加強草坪病蟲防治工作。蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形，及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。2、及時除草、松土、培土。3、臺風(fēng)季節(jié)對蕎灌木進行加固，防止刮倒。臺風(fēng)過后及時松綁，避免橡皮帶嵌入樹皮內(nèi)。4、淋水、施肥，保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。5、死亡喬、灌木及時補植。6、做好喬、灌木病蟲防治工作。7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀，多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草，保持土壤細粒疏松，不見雜草，清除石雜物。樹穴要美觀精致，大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。澆水、施肥1．草坪澆水1.1在干旱和少雨季節(jié)，要經(jīng)常進行草坪澆水，保證草正常生長的需要。1.2草坪澆水，最重要的是一次澆足透水，避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱，土層的濕潤度則應(yīng)增至8cm，否則就難以解除旱象。1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行，應(yīng)盡可能安排在早上與傍晚前后進行。1.4草坪澆水要噴灑均勻，免于遺漏，無固定噴灌設(shè)備的，澆水要先遠后近，逐步后移，避免重復(fù)踐踏。1.5久旱不雨，可連續(xù)澆水2～3次，否則難以解除旱情。正常情況下，無雨季節(jié)每周可澆水2～3次。2．草坪施肥2.1堆肥施用量一般為1000～1500Kg/畝，每2～3年施用一次。2.2化肥施用多以氮肥為主，以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。2.3氮、磷、鉀三種化肥的施用比例，通常控制在５:４:３為宜。2.4化肥的施用量為3kg/100m2為宜，入冬前忌施氮肥。2.5施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場地，或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進行，以防施用不當損壞禾苗。2.6在每年的4、7月進行。在其它時間，應(yīng)視其生長情況，適當補充追肥。2.7草坪施肥要適量、均勻，防止過量或不均勻引起肥傷。3．喬、灌木施肥細則3.1在喬、灌木根部挖條形溝，或在樹冠外緣的投影線下，每株挖對稱兩穴。3.2喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm，灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。3.3將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。3.4回填泥土，踏實，淋足水，切忌肥料裸露。4．注意事項4.1施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期，適時、適量、氮磷鉀配合施用。4.2施肥前要松土除草。4.3施肥后要淋足水，第二天早晨要淋清水，俗稱“回水”，這有利肥料的分解吸收。4.4施肥時，不論哪種肥料，切忌施于花卉幼芽和新葉上，以防灼傷。病蟲害防治1．病蟲檢查1.1調(diào)查采用隨機抽樣法：以每個管理區(qū)為單位，根據(jù)面積大小，間隔20－30米為一檢查點，檢查有無病、蟲害存在。2．噴施藥物2.1在噴藥前至少應(yīng)提前12小時張貼通知告知業(yè)主（業(yè)主），提醒注意，避免對人、畜造成危害。2.2噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液，將藥物和用具回收庫房并清洗全身。3．注意事項3.1配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長袖衣、褲；戴口罩、橡皮手套。3.2噴施時間以8:00～10:00點、14:00～15:00點為宜。3.3噴施時遇大風(fēng)、下雨時要停止噴施。3.4不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。3.5保管好農(nóng)藥，不要隨意丟放，以免誤使人、畜中毒。修剪1．草坪修剪1.1草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm—12cm。1.2正確使用割草機，嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。1.3在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣，應(yīng)用修剪刀進行人工修剪，使草坪修剪整齊。1.4草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀，應(yīng)采用月牙鏟進行切邊。2．喬木修剪2.1喬木修剪要注意冠形美觀，下緣線整齊，枝葉不宜密集、重疊，也不能太疏。2.2剪口要平滑，避免粗糙，要盡量縮小傷口面，不能起“樹釘”。2.3剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝，下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。2.4喬木移植后必須修剪，修剪程度以主枝2/3處修剪為度，保留4～5個主枝，每個主枝留取2～3個側(cè)枝，以利成活。3．灌木修剪3.1修剪以修枝為主，剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。3.2修剪要控制好株形。4．注意事項修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。綠化設(shè)施管理1、保護好綠化設(shè)施（護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等），對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報。2、綠地和綠化帶內(nèi)不準堆放東西，不準單車、機動車輛駛?cè)牒屯７啪G地，不準在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動，不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。4、保護好供水設(shè)施，節(jié)約用水，淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān)，嚴禁任何人盜用綠化用水。5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換，使其達到護樹效果。6、綠地設(shè)施遭到破壞，要自覺修補維護，保證綠地和設(shè)施完整。工具使用1、做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。2、熟悉各種工具的使用方法，保養(yǎng)要點，愛護工具。3、保持工具刀鋒利，定期打磨上油，隨時保潔，緊固接合部位。4、使用完畢，及時保潔并歸還存放保管。四、交通車輛管理工作標準項目內(nèi)容著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管制服，戴好帽，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，穿好皮鞋，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀念章、筆、BB機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。4、非當值班時間，除因公或經(jīng)批準外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時不得抽煙、吃零食，不得哼歌曲、吹口哨、跺腳，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。工作紀律1、愛業(yè)敬業(yè)，服從指揮；遵紀守法，嚴于律己；文明服務(wù)，禮貌待人；積極主動，勇敢無畏。2、按規(guī)定著裝上崗。3、提高警惕，堅守崗位。4、認真參加培訓(xùn)和消防演習(xí)。5、嚴格執(zhí)行交接班制度，不遲到、早退，更不能誤班、漏班。（出入口）固定崗位1．車輛進出1.1內(nèi)部車輛進場：敬禮，發(fā)《車輛出入卡》給車主（或核對車牌號，輸入電腦或記錄）。1.2內(nèi)部車輛出場:敬禮，車主交回《車輛出入卡》（或核對車牌號碼，確認無疑后放行車輛）。1.3外來臨時車輛進入：敬禮，確認是辦事人員，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間，交車主（或輸入車牌號碼）放行，其他閑雜車輛眼睛進入。1.4外來臨時車輛出場：敬禮，核對車牌號碼無誤后放行。1.5未經(jīng)批準，大貨車、泥頭車、集裝箱車、拖拉機及其他作業(yè)車輛不得進入轄區(qū)；禁止載有劇毒、易燃、易爆和其他危險品的車輛進入轄區(qū)；出租車進出不得無故停留拉客，屬搬家物品，值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行，同時收回《出入物品申報表》，涉及大批量鋼筋、水泥、磚頭、石子等材料，要有業(yè)主委員會或管理處批準的《出入物品申報表》方予放行，否則拒絕進場。1.6軍警車輛進場時，敬禮，在《臨時停車卡》上填寫車牌號碼、車輛進場時間后放行。1.7軍警車輛出場時，敬禮，憑《臨時停車卡》核對車牌號無誤后放行。1.8軍警車輛進出，應(yīng)嚴格記錄，有疑問要求出示行駛證，下半夜進出場的軍警車，要實行跟蹤管理。1.9所有車輛進出，必須在《車輛出入記錄表》上詳細填寫車牌號碼，進、出場時間。流動崗位1、按規(guī)定每半小時巡視所負地下室車輛情況，每15分鐘巡視廣場臨時停車情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主，并在《停車場交接班記錄表》上做好記錄。2、清點車場內(nèi)車輛及停放位置，隨時與崗?fù)ぢ?lián)系，以核對車輛數(shù)量，確保安全。3、發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場（庫），要及時勸其離開，若有緊急情況按有并規(guī)定進行處理。4、引導(dǎo)車輛有序停放，嚴密注視車輛情況和駕馭員的行為，若遇酒后或疲勞駕車者，應(yīng)及時勸阻，并報告車管主管及時處理，避免交通意外的發(fā)生。5、檢查車場內(nèi)設(shè)備設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)異常情況在《停車場交接班記錄表》記錄并及時上報，以便及時處理。6、協(xié)助保潔班維護好車場（庫）內(nèi)的保潔衛(wèi)生，保持停車場（庫）的整潔。五、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作標準序號項目周期內(nèi)容及標準一、供配電系統(tǒng)（一）變壓器1.1巡查每日通風(fēng)良好，無異常氣味和噪音，溫度正常1.2年檢1年保潔變壓器機身、線圈、電纜支架和通風(fēng)口；檢查溫控儀表和跳閘信號接線；測量高