物業(yè)項目管理方案投標文件投標方案范本（技術(shù)標）

物業(yè)全程物業(yè)管理文本范例

目錄

第一章物業(yè)管理方案.................................................23-

前言..................................................................23-

第一節(jié)物業(yè)管理要點.......................................................24-

一、一種模式..........................................................24-

二、二項承諾..........................................................24-

三、三個重點..........................................................24-

1.完善服務(wù)、誠信待人...............................................24-

2.環(huán)境管理責(zé)任到人.................................................24-

3.安全、消防真抓實干...............................................25-

四、四項措施..........................................................25-

第二節(jié)擬采用的管理模式...................................................26-

一、物業(yè)管理架構(gòu)......................................................26-

1.管家(客服)(客服)管理部..........................................26-

2.環(huán)境管理部.......................................................26-

3.秩序維護部.......................................................27-

4.工程管理部.......................................................27-

5.財務(wù)部...........................................................27-

二、物業(yè)管理崗位編制..................................................28-

1.管家(客服)(客服)管理部..........................................28-

2.環(huán)境管理部.......................................................28-

3.秩序維護部.......................................................29-

4.工程管理部.......................................................29-

5.財務(wù)部...........................................................29-

第三節(jié)員工招聘...........................................................30-

一、物業(yè)服務(wù)中心管理人員..............................................30-

1.服務(wù)中心主任(項目總))...........................................30-

2.服務(wù)中心主任助理(項目副總)......................................30-

二、物業(yè)管家(客服)管理部..............................................30-

1.物業(yè)管家(客服)管理部經(jīng)理........................................30-

2.物業(yè)管理文員.....................................................30-

3.寫字樓接待員.....................................................30-

4.收發(fā)員..........................................................30-

三、環(huán)境管理部........................................................31-

1.環(huán)境管理經(jīng)理.....................................................31-

2、保潔員..........................................................31-

3.綠化護理員.......................................................31-

4、四害防治員......................................................31-

四、工程管理部........................................................31-

1.工程管理部經(jīng)理...................................................31-

2.資料員兼文員、倉庫管理員.........................................31-

3.弱電技工.........................................................31-

4.強電技工.........................................................31-

5.空調(diào)技工.........................................................32-

6.維修工...........................................................32-

五、秩序維護部........................................................32-

1.秩序維護經(jīng)理....................................................32-

2.秩序維護員.......................................................32-

六、財務(wù)部.........................................................32-

1.財務(wù)部經(jīng)理......................................................32-

2.會計.............................................................32-

3.出納............................................................33-

4.車場收費員.......................................................33-

第四節(jié)物業(yè)管理人員培訓(xùn)...................................................33-

一、新員工上崗培訓(xùn).....................................................33-

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)..................................................33-

第五節(jié)物業(yè)管理所需物質(zhì)條件...............................................34-

一、辦公及員工住宿用房計劃............................................34-

1.辦公用房.........................................................34-

2.住宿用房.........................................................34-

二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表......................................34-

物業(yè)管理工具與裝備價格參照表.......................................35-

第六節(jié)物業(yè)管理工作崗位職責(zé)...............................................39-

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)..................................................39-

二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)..............................................39-

三、客服部經(jīng)理崗位職責(zé).................................................39-

四、物業(yè)客服文員崗位職責(zé)..............................................40-

五、物業(yè)客服員崗位職責(zé).................................................40-

六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)............................................40-

七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé).................................................41-

八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)............................................41-

九、工程技術(shù)員崗位職責(zé).................................................41-

十、強電技工崗位職責(zé)..................................................42-

十一、弱電技工崗位職責(zé)................................................42-

十二、暖通技工崗位職責(zé).................................................42-

十三、維修工崗位職責(zé)..................................................43-

十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)................................43-

十五、秩序維護部經(jīng)理崗位職責(zé)..........................................43-

十六、秩序維護員崗位職責(zé)..............................................44-

十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé).................................................44-

十八、財務(wù)會計崗位職責(zé).................................................44-

十九、財務(wù)出納崗位職責(zé).................................................45-

二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)..............................................45-

第七節(jié)物業(yè)管理預(yù)算........................................................46-

一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算..............................................46-

物業(yè)管理開支分類預(yù)算表.............................................46-

二、物業(yè)管理處開支明細預(yù)算............................................47-

物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表...........................................47-

第九節(jié)物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理..................................50-

一、管理規(guī)章制度......................................................50-

1.公眾制度........................................................50-

2.崗位職責(zé)......................................................50-

3.運作管理制度...................................................51-

4.員工培訓(xùn)考核制度...............................................52-

二、物業(yè)檔案建立與管理..............................................53-

1.資料收集......................................................53-

2.資料分類整理..................................................53-

第十節(jié)各項專業(yè)管理工作方案.............................................53-

一、公共設(shè)施設(shè)備管理...............................................53-

1.管理目標......................................................53-

2.管理措施......................................................53-

二、安全管理.......................................................54-

1.管理目標......................................................54-

2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)........................................54-

3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施......................................55-

三、裝修管理.......................................................55-

1.日常裝修管理..................................................55-

2.裝修安全管理..................................................55-

四、消防管理.......................................................55-

2.建立各項消防制度..............................................56-

3.防火措施......................................................56-

4.消防知識培訓(xùn)..................................................56-

5.消防設(shè)備管理..................................................57-

五、車輛管理.......................................................57-

六、清潔管理.......................................................58-

第二章員工手冊..................................................58-

前言...............................................................58-

總經(jīng)理致詞..........................................................60-

人事宗旨............................................................61-

公司組織架構(gòu).......................................................62-

勞動條例...........................................................63-

一、受聘手續(xù)...................................................63-

二、員工類別....................................................63-

三、體格檢查....................................................63-

四、工作時間....................................................63-

五、超時工作....................................................63-

六、工作考評....................................................64-

七、升職與降職..................................................64-

八、工資分類....................................................64-

工資分類表.....................................................64-

九、工資調(diào)整.......................................................65-

十、調(diào)職...........................................................65-

十一、辭職.........................................................65-

十二、解聘.........................................................66-

管理規(guī)則...........................................................67-

一、人事記錄....................................................67-

二、個人儀表....................................................67-

三、員工證.....................................................67-

四、更衣柜.....................................................67-

五、制服.......................................................67-

六、員工出入通道...............................................67-

七、員工出入管理................................................67-

八、嘉賓設(shè)施...................................................68-

九、值班時間....................................................68-

十、曠工.......................................................68-

十一、通告.....................................................68-

十二、拾遺.....................................................68-

十三、親友探訪及電話使用........................................68-

十四、物業(yè)公司財產(chǎn)..............................................68-

十五、鐘卡記錄..................................................68-

十六、保密.....................................................68-

十七、部門內(nèi)部規(guī)則..............................................69-

福利制度............................................................69-

一、休息日......................................................69-

二、年假.......................................................69-

三、有薪假期....................................................69-

四、病假.......................................................70-

五、婚假.......................................................70-

六、事假.......................................................70-

七、探親假.....................................................70-

八、請假制度...................................................70-

九、產(chǎn)假.......................................................70-

十、慰唁假期...................................................70-

十一、因工受傷或死亡............................................70-

十二、全勤獎...................................................70-

十三、工資發(fā)放..................................................71-

十四、養(yǎng)老保險..................................................71-

十五、醫(yī)療保險.................................................71-

十六、雇主責(zé)任險................................................71-

獎罰條例...........................................................71-

一、獎勵.......................................................71-

二、處分........................................................72-

三、處分執(zhí)行...................................................73-

公事處理程序.......................................................74-

一、直屬主管....................................................74-

二、部門經(jīng)理...................................................74-

三、總經(jīng)理.....................................................74-

四、仲裁小組....................................................74-

安全守則...........................................................75-

一、因工意外受傷...............................................75-

二、火警及防火措施..............................................75-

三、緊急事故...................................................75-

第三章接管驗收手冊...............................................76-

物業(yè)驗收程序..........................................................76-

接管驗收應(yīng)檢索提交資料................................................77-

一、產(chǎn)權(quán)資料.......................................................77-

二、技術(shù)資料.......................................................78-

物業(yè)檔案資料移交......................................................78-

一、綜合資料.......................................................79-

二、土建資料.......................................................79-

三、給排水、消防資料...............................................79-

四、電氣資料.......................................................80-

五、施工圖.........................................................80-

六、聲像資料.......................................................80-

物業(yè)接收工程項目驗收依據(jù)..............................................80-

物業(yè)工程驗收流程...................................................81-

物業(yè)工程驗收移交項目...............................................82-

物業(yè)工程移交項目表(一).............................................82-

物業(yè)工程移交項目表(二).............................................83-

物業(yè)工程移交項目表(三).............................................84-

物業(yè)工程移交項目表(四).............................................85-

物業(yè)設(shè)施交接.......................................................86-

物業(yè)設(shè)施交接書.....................................................86-

消防系統(tǒng)驗收及表格.................................................87-

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)調(diào)試報告...........................................87-

系統(tǒng)竣工表.........................................................88-

驗收表.............................................................90-

暖通空調(diào)系統(tǒng)驗收及表格.............................................91-

設(shè)備開箱檢查記錄...................................................91-

隱蔽工程驗收記錄...................................................92-

風(fēng)管漏風(fēng)檢測記錄...................................................93-

現(xiàn)場組裝除塵器、空調(diào)機漏風(fēng)檢測記錄.................................94-

冷凍水管道壓力試驗記錄.............................................95-

制冷系統(tǒng)氣密性試驗記錄.............................................96-

設(shè)備單機試驗記錄...................................................97-

采暖管道安裝的允許偏差和檢驗方法...................................98-

采暖系統(tǒng)水壓實驗及調(diào)試.............................................98-

中間驗收記錄.......................................................99-

金屬管道工程驗收及表格...............................................100-

一、質(zhì)量檢驗.........................................................100-

1.保證項目檢驗記錄................................................100-

保證項目檢驗記錄表................................................100-

2.允許偏差項目檢驗...............................................101-

允許偏差項目檢驗表................................................101-

3.質(zhì)量保證資料核查................................................102-

質(zhì)量保證資料核查表................................................102-

二、建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管...................................102-

1.橫管坡度........................................................102-

2.伸頂通氣管......................................................103-

3.清掃口、檢查口..................................................103-

4.管道穿越樓板構(gòu)造要求...........................................103-

5.驗收應(yīng)檢查的項目................................................104-

三、地下防水工程.....................................................104-

1.調(diào)查............................................................104-

2.滲漏水現(xiàn)象描述使用的術(shù)語、定義和標識符號........................104-

3.不宜進行滲漏水檢測的現(xiàn)象........................................105-

4.房屋建筑地下室滲漏水現(xiàn)象檢測...................................105-

四、室內(nèi)給水系統(tǒng).....................................................106-

1.保證項目........................................................106-

2.基本項目........................................................106-

3.允許偏差項目....................................................107-

管道和閥門安裝的允許偏差和檢驗方法................................107-

室內(nèi)給水設(shè)備安裝的允許偏差和檢驗方法..............................107-

4.檢查數(shù)量........................................................107-

五、室內(nèi)排水系統(tǒng).....................................................108-

室內(nèi)排水管道和雨水管道安裝的允許偏差和檢驗方法....................108-

六、衛(wèi)生器具驗收.....................................................109-

衛(wèi)生器具安裝的允許偏差和檢驗方法..................................109-

室內(nèi)給水管道附件及衛(wèi)生器具給水配件安裝............................109-

衛(wèi)生器具排水管道安裝的允許偏差及檢驗方法..........................110-

電氣施工驗收.............................................................111-

一、電氣照明裝置驗收.................................................111-

1.驗收項目........................................................111-

2.驗收應(yīng)提交的技術(shù)資料和文件......................................111-

二、IKV及以下配線工程................................................111-

1.驗收項目........................................................111-

2.驗收應(yīng)提交的技術(shù)資料和文件......................................112-

電氣線路與管道間最小距離(mm).....................................112-

三、低壓電器施工.....................................................112-

1.交接驗收時應(yīng)符合的要求..........................................112-

2.通電后應(yīng)符合的要求..............................................113-

3.驗收時應(yīng)提交的資料和文件........................................113-

四、高壓電器施工.....................................................113-

1.真空斷路器......................................................113-

2.操動機構(gòu).......................................................114-

3.隔離開關(guān)、負荷開關(guān)及高壓熔斷器..................................114-

4.避雷器..........................................................115-

5.電容器..........................................................115-

五、電力變壓器施工...................................................116-

1.工程交接驗收...................................................116-

2.電氣裝置安裝工程母線裝置施工....................................116-

3.電纜線路施工...................................................117-

4.盤柜及二次回路接線施工..........................................117-

5.旋轉(zhuǎn)電機.......................................................118-

混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收...............................................119-

一、質(zhì)量驗收.........................................................119-

質(zhì)量驗收記錄.....................................................119-

二、分項工程質(zhì)量驗收.................................................120-

分項工程質(zhì)量驗收記錄.............................................120-

三、混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程質(zhì)量驗收.....................................121-

混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程質(zhì)量驗收記錄.................................121-

磚石工程施工驗收.....................................................122-

磚砌體的尺寸和位置的允許偏差.....................................122-

建筑地面工程驗收.....................................................122-

各種塊料面層相鄰兩塊板的高度差的允許偏差.........................123-

各種面層板塊行列(接縫)直線度的允許偏差...........................124-

建筑地面各層表面平整度的允許偏差.................................125-

玻璃幕墻工程驗收.....................................................125-

一個分格合金料表面質(zhì)量...........................................126-

鋁合金構(gòu)件安裝質(zhì)量...............................................127-

隱框玻璃幕墻的安裝質(zhì)量...........................................127-

裝飾工程驗收.........................................................128-

一、抹灰工程.........................................................128-

一般抹灰質(zhì)量的允許偏差...........................................129-

二、吊頂工程.........................................................129-

三、隔斷工程.........................................................130-

隔斷罩面板工程質(zhì)量允許偏差.......................................131-

四、飾面板(磚)工程...................................................131-

飾面工程質(zhì)量允許偏差.............................................133-

五、涂料工程.........................................................133-

薄涂料表面的質(zhì)量要求.............................................134-

厚涂料表面質(zhì)量要求...............................................134-

復(fù)層涂料表面質(zhì)量要求.............................................135-

溶劑型混色涂料表面質(zhì)量要求.......................................135-

六、裱糊工程.........................................................136-

七、刷漿工程.........................................................136-

刷漿工程質(zhì)量要求.................................................137-

八、花飾.............................................................137-

園林綠化工程驗收.....................................................138-

一、施工前驗收.......................................................138-

二、工程中間驗收工序.................................................138-

三、竣工驗收文件.....................................................138-

四、竣工驗收時間.....................................................138-

五、綠化工程質(zhì)量驗收規(guī)定.............................................138-

六、驗收表單.........................................................139-

綠化工程竣工驗收單...............................................139-

第四章入伙管理手冊................................................140-

業(yè)入伙管理制度...........................................................140-

一、入伙準備工作.....................................................140-

二、入伙審查登記.....................................................140-

三、預(yù)交費用.........................................................141-

四、入伙后的裝修管理.................................................141-

入伙期間業(yè)主接待標準.....................................................142-

入伙程序指南.............................................................143-

入伙通知.................................................................144-

入伙須知.................................................................145-

入伙手續(xù)書...............................................................146-

入住(租用)協(xié)議書..........................................................147-

入戶聲明.................................................................148-

簽領(lǐng)鑰匙登記表...................................................148-

管理規(guī)約.................................................................149-

一、本住宅區(qū)情況.....................................................149-

二、業(yè)主大會的召集和決定住宅區(qū)重大事項的方式.........................150-

三、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù).................................................151-

四、業(yè)主應(yīng)付的費用...................................................154-

五、違約責(zé)任.........................................................154-

六、其他事項.........................................................155-

第五章業(yè)戶服務(wù)手冊................................................156-

業(yè)戶接待與聯(lián)系...........................................................156-

一、接待與聯(lián)系形式...................................................156-

二、接待與聯(lián)系要求...................................................156-

三、來訪接待.........................................................157-

四、來電接待.........................................................157-

五、走訪與回訪.......................................................157-

六、報修及服務(wù)接待...................................................158-

七、業(yè)戶投訴接待.....................................................158-

維修單處理...............................................................159-

一、處理標準.........................................................159-

二、處理用圖表.......................................................160-

用戶維修委托單...................................................160-

物業(yè)維修報告單...................................................161-

返修申請表.......................................................162-

維修記錄表.......................................................163-

便民服務(wù).................................................................164-

一、便民服務(wù)制度.....................................................164-

1.精神面貌.......................................................164-

2.上班紀律........................................................164-

3.服務(wù)質(zhì)量........................................................164-

4.對外服務(wù)內(nèi)容...................................................164-

5.附件...........................................................165-

二、便民服務(wù)程序.....................................................166-

三、小區(qū)便民服務(wù)一覽表...............................................168-

四、有償便民服務(wù)一覽表...............................................169-

五、接受長期服務(wù)業(yè)戶名單.............................................170-

委托服務(wù).................................................................170-

一、委托服務(wù)項目......................................................170-

二、價格表...........................................................171-

委托性服務(wù)項目及價格表………171-

會所服務(wù)……………………172-

一、會所服務(wù)要求……………………172-

1.網(wǎng)球場…………172-

2.游泳池和更衣室………………172-

3.高爾夫球練習(xí)設(shè)施.............................................173-

4.健身房、桑拿浴、推拿服務(wù)......................................173-

5.彈子房.......................................................173-

6.麻將和紙牌室.................................................174-

7.運動器械的租借...............................................174-

8.會員管理....................................................174-

二、會所服務(wù)程序.........................................