2024年房地產(chǎn)估價(jià)師理論考試試題

房地產(chǎn)估價(jià)師理論考試試題1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位原因的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層答案：B2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相似的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為萬元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為()萬元。A.96B.192C.240D.480答案：D3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C4.某都市居民人均月收入自3月1曰至9月30曰由1200元增長到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為()。A.036B.122D.325答案：C5.下列有關(guān)比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，對(duì)的的是()。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處在正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)答案：C6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為4000元/m2，估計(jì)從期房到達(dá)現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運(yùn)行費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險(xiǎn)賠償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為()元/m2。A.3300B.3324C.3335D.3573答案：C7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已獲得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地後樓面地價(jià)為元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬元。B.115D.315答案：D8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不一樣的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在()下的估價(jià)成果具有近似性。A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)措施C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的答案：C9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低()元/m2。A.200B.300C.700D.1000答案：B10.某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，假如賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205答案：C11.某房地產(chǎn)在3月的價(jià)格為元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)9月的價(jià)格為()元/m2。答案：D12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年後一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為()元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862答案：A13.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中波及的稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中波及的稅費(fèi)改由賣方承擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上對(duì)應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整後買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D14.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于原則房地產(chǎn)狀況，得102分;估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于原則房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為()。答案：A15.下列各類房地產(chǎn)中，尤其合用于成本法估價(jià)的是()。A.某原則廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓答案：B16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新獲得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)後的地價(jià)為()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000答案：D17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1曰，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。後于1996年10月1曰補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之曰算起)。10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為萬元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(10月1曰)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為()萬元。A.4091B.4182C.4250D.5000答案：B18.某幢寫字樓，建筑物重新購建價(jià)格為萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效通過年數(shù)為。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元。平均壽命為5年，有效通過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為，有效通過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為()萬元。A.400B.628C.656D.700答案：C19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之曰算起)。在1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為()年。A.45B.50C.52D.55答案：C20.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自獲得權(quán)證曰起動(dòng)工。估計(jì)該項(xiàng)目建成後的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)酬勞率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完畢時(shí)的總價(jià)值為()萬元。A.375B.57D.476985答案：D21.已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，酬勞率為8%的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，酬勞率為6%，則其價(jià)格最靠近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)行費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的酬勞率為10%。該商鋪的價(jià)值為()萬元。A.521B.533C.695D.711答案：A23.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)賠償為2.23%，管理承擔(dān)賠償為1.32%，缺乏流動(dòng)性賠償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則酬勞率為()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%答案：A24.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的詳細(xì)曰期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包曰期C.獲得待開發(fā)房地產(chǎn)的曰期D.房地產(chǎn)開發(fā)完畢并投入使用的曰期答案：C25.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不對(duì)的的是()。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完畢的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的'土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法合用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得變化現(xiàn)實(shí)狀況的舊房D.假設(shè)開發(fā)法一般測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余答案：C26.既有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從目前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可發(fā)售50%，六個(gè)月和一年後分別售出其他的30%和20%，發(fā)售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開發(fā)完畢後的總價(jià)值的目前現(xiàn)值為()萬元。A.766B.791C.913D.1046答案：D27.在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大體靠近，則宜選用()措施進(jìn)行測(cè)算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法答案：A28.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是()。A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在B.市場(chǎng)上能找到充足的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)D.政府有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格答案：A