房地產(chǎn)：工商業(yè)用地利好政策落地將會(huì)帶來(lái)哪些影響 20240905

前《民法典》并未明確非住宅用地到期后如何具體處置，由于工商業(yè)用地使用權(quán)期續(xù)期政策更為迫切。本次三中全會(huì)指明了工商業(yè)用地使用權(quán)到期續(xù)期問(wèn)題，或?qū)⑼苿?dòng)的相關(guān)政策文件加快出臺(tái)，有關(guān)工商業(yè)用地期滿(mǎn)續(xù)期的具城市房地產(chǎn)管理法土地管理法城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三百五十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期第五十八條有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府自然資源主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。第四十一條工商業(yè)用地使用權(quán)年限直接關(guān)系到房地產(chǎn)資產(chǎn)估值，剩余年限的長(zhǎng)短得抵押貸款、能否順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)交易，在城市更新、大宗交易等方面的重要性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法一般包括比較法、收益法和成本法三種基本估價(jià)法，在權(quán)剩余年限都是重要的參考指標(biāo)和影響因素，一般情況下，土地使用權(quán)剩余年限越長(zhǎng)，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)估計(jì)，允許工商業(yè)用地使用權(quán)到期續(xù)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，其持有的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)總值在總資產(chǎn)中占比越高，使用年限值減損，對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表的影響也會(huì)更明顯，也更值得關(guān)注。當(dāng)下國(guó)內(nèi)部分房企經(jīng)營(yíng)性不較高，以華潤(rùn)為例，近幾年其購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店的資華潤(rùn)萬(wàn)科整體來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整周期，房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值明顯下降，甚至少數(shù)房企出現(xiàn)資不抵債的情況，對(duì)于擁有較多工商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)用地使用權(quán)到期續(xù)期，將推動(dòng)相關(guān)資產(chǎn)重新估值，有利于提升企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而另外，為了獲得流動(dòng)性資金，房企擁有的部分工商業(yè)項(xiàng)目均處于抵押狀助于企業(yè)延續(xù)前期的抵押貸款或增加新的融資，保一方面，過(guò)去在房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒較高階段，根據(jù)較長(zhǎng)的土地使用權(quán)剩余年限評(píng)高，銀行對(duì)應(yīng)發(fā)放的貸款額度也會(huì)更高。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)整，工商業(yè)資產(chǎn)價(jià)土地使用權(quán)到期問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，工商業(yè)項(xiàng)目估值也有所下降，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)不良，加了銀行處置不良資產(chǎn)的難度，未來(lái)若工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期政策加快落地，或?qū)⒂辛硪环矫?，?duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，工商業(yè)用地使用權(quán)到期續(xù)期直接利好資產(chǎn)使用權(quán)即將到期，金融機(jī)構(gòu)選擇謹(jǐn)慎投資甚至不繼續(xù)投資策略，未來(lái)這部分項(xiàng)目，特加《綜合土地政策推進(jìn)要綱》出臺(tái)，加強(qiáng)土地稅收和強(qiáng)化土地合理評(píng)估，明顯加重了土450450——商業(yè)土地價(jià)格指數(shù)————商業(yè)土地價(jià)格指數(shù)——住宅土地價(jià)格指數(shù)工業(yè)土地價(jià)格指數(shù)4003503002502005002010=10019551955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021非住宅國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)到期問(wèn)題，其中一些地方按照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定城市文件名稱(chēng)發(fā)布時(shí)間延期方式/期限續(xù)期價(jià)格/補(bǔ)繳地價(jià)杭州蕭山區(qū)《蕭山工業(yè)用地使用權(quán)出讓續(xù)期辦法（試行）》2015年8月18日符合續(xù)期條件的工業(yè)用地項(xiàng)目，可通過(guò)辦理續(xù)期將土地使用權(quán)出讓年限延長(zhǎng)10年或20年。臨時(shí)續(xù)期的工業(yè)項(xiàng)目，續(xù)期年限根據(jù)不同的情況，分為2年、3年、4年、5年不對(duì)于租賃的費(fèi)用，則統(tǒng)一按照杭州市的相關(guān)規(guī)定，按年收取土地租金，土地租金標(biāo)準(zhǔn)按照相同條件下的續(xù)期出讓金乘以土地還原利率確定，土地還原利率暫定7%。《杭州市蕭山區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)續(xù)期辦法》2022年10月24日原則上最高不超過(guò)20年,并與首次出讓年限及多次續(xù)期后的累加年限不超過(guò)50年。以租賃方式辦理手續(xù)的，一次最長(zhǎng)年限按基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合畝產(chǎn)效益評(píng)價(jià)結(jié)果乘以續(xù)期年期所對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)(對(duì)照《不同年期續(xù)期出讓金標(biāo)準(zhǔn)表》)繳納出讓金。如遇基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，則相應(yīng)調(diào)土地續(xù)期出讓金按年計(jì)算，不滿(mǎn)一年的按一年計(jì)算嘉興海寧《海寧市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄗ赓U）到期土地處置管理辦法》2018年9月29日續(xù)期出讓年限工業(yè)用地不超30年，商業(yè)及其他用地不超20年，且原出讓年限與續(xù)期出讓年限之和不超該土地用途出讓法定最高年限。租賃續(xù)期長(zhǎng)期租賃年限不超10年，短期租賃年限不超5年。（一）出讓方式：按辦理續(xù)期時(shí)點(diǎn)土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)合畝產(chǎn)效益評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行地價(jià)修正系數(shù)后價(jià)格的50%繳納土地出讓金。上一年度評(píng)價(jià)為A類(lèi)企業(yè)的地價(jià)修正系數(shù)為1.0，B類(lèi)企業(yè)的地價(jià)修正系數(shù)為1.1，C類(lèi)企業(yè)的地價(jià)修正系數(shù)為1.3。涉及工業(yè)用地的，其出讓地價(jià)不得低于工業(yè)用地最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（二）租賃方式：按辦理時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)評(píng)估總租金的50%繳納土地租賃有償使用費(fèi)。深圳《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》2004年4月23日在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期。延長(zhǎng)方式包括補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價(jià)一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土管理部門(mén)定期公布?！杜R沂市國(guó)有出讓建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)土地處置暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》2022年7月28日出讓續(xù)期年限不得超過(guò)法律法規(guī)規(guī)定的最高土地使用年限標(biāo)準(zhǔn)租賃期限由合同約定，但最高不超過(guò)20以協(xié)議出讓方式續(xù)期的，出讓地價(jià)按照市、縣自然資源和規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估地價(jià)的100％執(zhí)行。涉及工業(yè)用地的，其出讓地價(jià)不得低于工業(yè)用地最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。以協(xié)議租賃方式續(xù)期的，租金按照市、縣自然資源和規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估地價(jià)計(jì)算。北京《北京市城市更新條例》2022年11月25日采取租賃方式配置的，土地使用年期最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年；采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過(guò)該用途土地出讓法定最高年限。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)剩余年期不足，確需延長(zhǎng)的，可以依法適當(dāng)延長(zhǎng)使用年限，但是剩余年期與續(xù)期之和不得超過(guò)該用途土地出讓法定最高年限。涉及繳納或者補(bǔ)繳土地價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)考慮土地取得成本、公共要素貢獻(xiàn)等因素，綜合確定土地價(jià)款。采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期繳納，租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)前款以及地價(jià)評(píng)估規(guī)定確定。土地租金按年支付的，年租金應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)租金水平定期評(píng)估后調(diào)整，時(shí)間間隔不得超過(guò)五年。2015年，蕭山首創(chuàng)出臺(tái)了工業(yè)用地使用權(quán)出讓續(xù)期辦法(試行),明確