試析商品房買賣合同糾紛的防范

內(nèi)容提要：商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。商品房買賣合同糾紛，是指當事人簽訂商品房買賣合同后因合同權利義務而引起的爭議。解決商品房買賣合同糾紛的主要方式有協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等。解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是有關房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章及司法解釋。本文從商品買賣合同糾紛實踐中提煉素材，歸納焦點，以法律理論剖析自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》帶給商品房買賣合同糾紛雙方當事人的不同影響，在理論分析的基礎上提出防范糾紛的建議，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中防范法律風險的能力，并對買受人規(guī)避商品房買賣合同糾紛提供比較現(xiàn)實的參考意見。最終歸納主題：以法律理論為指導，最大限度地防范商品房買賣合同糾紛。關鍵詞：商品房買賣；合同糾紛；防范一、商品房買賣合同糾紛相關概念及糾紛產(chǎn)生原因（一）商品房買賣合同糾紛相關概念商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項）。商品房買賣合同關系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為商品房買賣合同法律關系。商品房買賣合同關系是法律調(diào)整的對象，而商品房買賣合同法律關系是法律調(diào)整的結果。同任何法律關系一樣，商品房買賣合同法律關系也包含三個要素：1、商品房買賣合同法律關系的主體商品房買賣合同法律關系的主體，即簽訂商品房買賣合同的當事人，一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。也即通常商品房買賣合同的出賣人。（2）買受人是指簽訂商品房買賣合同，購買商品房并支付相應價款取得商品房產(chǎn)權的合同相對方當事人。2、商品房買賣合同法律關系的客體商品房買賣合同法律關系的客體，即商品房買賣合同法律關系主體的權利義務共同指向的對象。一般來說，客體為商品房。如果再深入分析，商品房買賣合同法律關系的客體還應包括商品房的權屬確認、變更、終止及其登記發(fā)證行為。[!--empirenews.]3、商品房買賣合同法律關系的內(nèi)容商品房買賣合同法律關系的內(nèi)容，即商品房買賣合同法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是商品房買賣合同法律關系的最基本的要素，也可以說是主體雙方關系的落腳點。商品房買賣合同糾紛，是指當事人簽訂商品房買賣合同后因合同權利義務而引起的爭議。（二）商品房買賣合同糾紛的產(chǎn)生原因商品房作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對單位、對個人事關重大。一方面，經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增長以及人們的消費水平和消費愿望的提高，使得土地、房屋的供應跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾；另一方面，某些客觀情況的變化，如價格波動、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時交付房屋等，也會引起利益矛盾；第三，商品房買賣合同本身不規(guī)范、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會引發(fā)利益矛盾；第四，商品房買賣合同當事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個主要原因。二、解決商品房買賣合同糾紛的主要方式和法律依據(jù)（一）解決商品房買賣合同糾紛的主要方式商品房買賣合同糾紛可以通過協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。（二）解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)解決商品房買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要有：1、法律文件：包括有關房地產(chǎn)的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和規(guī)章。2、司法解釋：最高人民法院關于審理房地產(chǎn)案件的解答、批復等，可作為立法的一種補充而運用于司法審判中，例如，2003年3月24日最高人民法院發(fā)布，自2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，就是一個很有針對性的司法文件。三、對《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的幾點認識自2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”），對商品房買賣合同糾紛案件的審理如何適用現(xiàn)有法律法規(guī)做出了更加明確、具體的規(guī)定。從司法解釋施行后的司法實踐來看，這些規(guī)定既有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）有利的地方，也有明顯不利之處，而一些尚待進一步明確的模糊性表述，既給法官留下了自由裁量的空間，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（買受人）通過完善商品房買賣合同及其補充條款，在經(jīng)營（購房）中趨利避害提供了可能。（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對有利、對買受人相對不利的規(guī)定1、規(guī)定了開發(fā)商在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定預售合同有效。司法解釋第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”在國務院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中，已明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明?！奔捶康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應取得并出示預售許可證明，這是行政法規(guī)中的一項強制性規(guī)定。我國《合同法》第52條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的“合同無效”。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預售合同時，只要未取得商品房預售許可證明，就應視為無效。[!--empirenews.]而此次司法解釋在本條中又通過書面形式，給開發(fā)商開了一個口子，形成開發(fā)商在預售時是否取得預售許可證明無所謂，只要在發(fā)生糾紛、且一方起訴前取得預售許可證明，即可認定合同有效；如果買受人發(fā)生糾紛后始終未提起訴訟，那么，均可以追認合同有效。這一條，本質(zhì)上造成了司法解釋與行政法規(guī)之間的沖突，但客觀上有利于開發(fā)商事后亡羊補牢。同時，對買受人造成的弊端也是顯而易見的。2、規(guī)定了對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。司法解釋第十一條規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！贝藯l規(guī)定實際是確認“交鑰匙”即為交房，并以此作為風險轉(zhuǎn)移的標志，即[1][2][3]下一頁不以房屋所有權的移轉(zhuǎn)作為交房和風險轉(zhuǎn)移的成立條件，從而解決了長期以來，在理論和實踐上一直存在爭議的關于商品房的交付和風險轉(zhuǎn)移的標志問題，使風險轉(zhuǎn)移的時間大大提前，因而有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護。客觀地說，由于在目前大量商品房入住的民事糾紛中，時常出現(xiàn)出賣人尚未通過竣工驗收（就洛陽而言，即未取得《建筑工程竣工驗收備案證書》），便先行向買受人發(fā)出入住通知，致使買受人在沒有竣工驗收手續(xù)的情況下接收房屋，由此產(chǎn)生了后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛和產(chǎn)權辦理糾紛。因此，由于此條款在強調(diào)對“房屋的轉(zhuǎn)移占有”的同時，并未強調(diào)必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房交付買受人，即未強調(diào)交房的合法性，因此，該條款對于買受人而言，其公平性尚需探討。（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對不利、對買受人相對有利的規(guī)定1、關于買受人不能取得房屋權屬證書的期限的規(guī)定。司法解釋第十八條規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算?！彼痉ń忉尩谑艞l規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！笔紫?，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理房屋權屬證書的義務人是買受人，出賣人只是協(xié)助辦理義務，而司法解釋中本條的規(guī)定將辦理房屋權屬證書的主要義務歸結于出賣人，違背了上述行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的原則，對出賣人不公。[!--empirenews.]其次，根據(jù)《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定，按照權屬登記機關的工作時限，對于預售商品房而言，買受人取得小產(chǎn)權證的合法期限為：竣工后3個月初始登記申請期+7天初始登記受理期+30天大產(chǎn)權證頒發(fā)期+90天轉(zhuǎn)移登記申請期+7天轉(zhuǎn)移登記受理期+30天小產(chǎn)權證頒發(fā)期共計254天。這還不包括一旦需要補辦規(guī)劃和土地出讓手續(xù)以及房管部門超過規(guī)定期限辦事的情形，因此，該條的規(guī)定缺乏現(xiàn)實中的可操作性。最后，現(xiàn)實中，有一種普遍存在的情況是：貸款購房的買受人，不交納相關稅費，使得出賣人無法協(xié)助其取得房屋權屬證書，由于沒有房屋權屬證書，無法辦理抵押登記，出賣人作為貸款擔保人，就要一直為買受人提供擔保，承擔相應的擔保風險。對此，目前尚無任何明確的法律規(guī)定，來保護出賣人作為擔保人的合法權益。2、關于買賣合同終止后的房款處理的規(guī)定司法解釋第二十五條規(guī)定“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！北緱l中規(guī)定了在三種（合同被確認無效、被撤銷、解除）情形下，出賣人應當將收受的購房款的本金及利息返還買受人，但未對造成上述三種情形的責任作任何規(guī)定和說明。在實際操作中，既有因出賣人缺少或編造政府有關許可證明，導致合同被確認無效、被撤銷、解除的，也有不少是購房人不能按期償還貸款或拖欠其他債務，使貸款人或債權人對所購房屋主張權利，而使出賣人不得不要求撤銷、解除合同的。在不明確造成上述三種情形的法律責任（包括損失賠償責任）的情況下，僅要求“出賣人應當將收受的購房款的本金及利息返還買受人”，極不利于對出賣人合法權益的保護，出賣人一旦返還了全部首付款本息，再向買受人主張違約責任，在執(zhí)行中，將會遇到很大的困難。3、關于司法解釋效力的規(guī)定司法解釋第二十八條規(guī)定“本解釋自2003年6月1日起施行。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋?！痹撍痉ń忉尰谏鐣辖谝詠黻P于對購房人作為弱勢群體要加大保護力度的呼聲，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，通過加重一方責任、擴大一方義務，來對另一方進行司法救濟，實際上更像一部新法，而并非僅僅是原有法律的解釋。開發(fā)商固然可以以司法解釋為參考和指針，對今后的工作做出相應的安排，但是司法解釋卻又規(guī)定了溯及既往的效力，則使得開發(fā)商對以往開發(fā)的項目幾乎無法亡羊補牢，從而面臨巨大的訴訟壓力。四、面對司法解釋如何防范商品房買賣合同糾紛（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對司法解釋應如何防范糾紛對于上述司法解釋已做了明確規(guī)定的地方，無論它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是有利還是不利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都只能作為企業(yè)經(jīng)營中必須遵循的準則切實加以履行，以使自身的行為符合司法解釋的要求，避免違法情形的發(fā)生，比如，已經(jīng)對外預售房屋而現(xiàn)在還沒有預售許可證的企業(yè)，盡快取得預售許可證就是企業(yè)的當務之急。而對于司法解釋中多處存在的規(guī)定的尚不明確，屬于法官辦案中自由裁量的條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則需要利用“法不禁止即自由”的基本法理，妥善加以利用，既要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益又不能違反司法解釋的規(guī)定，在經(jīng)營中掌握法律的底線，最大限度地防范糾紛。[!--empirenews.]1、銷售廣告司法解釋第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！贝藯l規(guī)定中“說明和允諾具體確定”、“有重大影響”等表述目前尚沒有具體的量化及判定標準，根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在做廣告時，對于自己沒有把握做到的承諾要盡量采取一些模糊性的處理，比如“高檔社區(qū)”、“升值潛力無限”、“交通十分便捷”等廣告詞就屬于非具體確定的表述，由于缺乏明確的評判依據(jù)，而很難作為要約加以認定。2、如何在認購書中約定定金條款司法解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”一般認為，購房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。但對于何時適用定金罰則？什么是不可歸責于當事人雙方的事由？司法解釋沒有明確，實踐中則存在著兩種不同的觀點，一種觀點認為，只要購房人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認購書的約定，開發(fā)商就可以沒收定金；另一種觀點則認為，只要購房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購房人即履行了認購書中的簽訂本約的義務，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導致合同無法簽訂，則開發(fā)商應當雙倍返還定金。其實，這兩種觀點都有失偏頗。按照第一種觀點，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補充協(xié)議，只要購房人不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，而按照第二種觀點，則會出現(xiàn)只要購房人前去售樓處簽約，即使購房人漫天要價，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金。這同樣有違公平原則，不利上一頁[1][2][3]下一頁于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。從客觀的角度來解釋，定金罰則的適用條件應是：如果因為合同一方無故不履行在認購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點去簽訂商品房買賣合同的義務，或一方擅自改變在認購書中雙方已經(jīng)確認同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當事人一方原因造成本約無法簽訂，應對該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因為不可抗力，或無法預見的客觀情勢的變化，或雙方就認購書中沒有提及的簽約細節(jié)和其它條款，進行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責于當事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔違約責任，開發(fā)商應將定金原額返還，而不應適用定金罰則。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益的維護，減少爭議的角度出發(fā)，建議開發(fā)商在與購房人簽訂認購書的同時，向購房人出示開發(fā)商已擬好的《商品房買賣合同》，同時在認購書中明確約定：“在本認購書簽訂的過程中，雙方已對雙方待簽的商品房買賣合同進行了初步審查，且雙方均無異議。任何一方不在認購書約定的地點和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買賣合同的，應承擔相應的違約責任，并對其適用定金罰則?！盵!--empirenews.]3、如何約定商品房的質(zhì)量問題司法解釋第十三條規(guī)定了“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！焙沃^“嚴重影響正常居住使用？”司法解釋將其納入了法官自由裁量權的范圍，由此使退房的條件增加了諸多變數(shù)，包括了主觀因素，比如墻皮裂縫、衛(wèi)生間漏水等等，從買受人角度看，均可認為是“嚴重影響正常居住使用?！币虼耍瑸榱嘶夂蜏p少這種風險，建議開發(fā)商在商品房買賣合同中通過補充協(xié)議，對于嚴重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題的情形作出具體約定，比如可以采取列舉式的約定，將上述表面瑕疵的質(zhì)量問題排斥在法官的自由裁量權限范圍之外。4、如何約定因購房貸款合同未能訂立而導致購房合同不能履行的處理問題司法解釋第二十三條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！庇捎诒緱l中關于“不可歸責于當事人雙方的事由”司法解釋未作詳解，因而買賣雙方在此問題上極易產(chǎn)生糾紛。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益保障的角度出發(fā)，建議開發(fā)商將實踐中因買受人不能有效提供貸款銀行要求提供的文件資料，或買受人提供的文件未通過貸款銀行的審核，而導致商品房擔保貸款合同未能訂立的，約定為出賣人有權請求解除合同的情形，從而將其排斥在“不可歸責于當事人雙方的事由”之外。（二）商品房買受人面對司法解釋應如何防范糾紛該司法解釋基于加大對商品房買受人作為弱勢群體保護力度的初衷，突破了現(xiàn)行法律、法規(guī)，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責任，擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務范圍，同時也擴大了商品房買受人的權利范圍，有側(cè)重地對商品房買受人進行了司法救濟，其頒布實施對商品房買受人具有十分現(xiàn)實的積極意義。商品房買受人在購買商品房時，可充分利用本司法解釋之規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商約定完備的合同條款（參照前述內(nèi)容），盡量使商品房買賣合同的內(nèi)容規(guī)范、具體、明確，以避免發(fā)生糾紛。為了最大限度地防范糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點：1、購房前應先驗看開發(fā)商的“五證”、“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房（預）銷售許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。2、慎交定金，支付定金前應在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應在商品房認購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔違約責任，開發(fā)商應無條件返還定金。[!--empirenews.]3、在簽訂商品房認購書前，應要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應要求復印作為認購