商業(yè)開店研究大全

【房地產(chǎn)精品文檔】商業(yè)開店研究大全

目錄

I、商業(yè)開店選址策略研究

令商業(yè)項(xiàng)目啟動的九項(xiàng)定位

令商圈分析的內(nèi)容與步驟

令商業(yè)選址5A法則

令零售商圈選址的市場調(diào)查方法體系

令盈利商圈的確定及評估策略

令選址調(diào)查:人口與購買力分析

令開店選址先看顧客定位

II、商業(yè)各業(yè)態(tài)開店選址條件研究

令綜合大型商業(yè)賣場選址策略

令大型連鎖超市選址策略

令倉儲式超市建筑要求

令購物中心的用地選址分析

令商場最佳位置選擇的策略

令百貨店選址調(diào)查與商圈分析

令百貨店選址條件

令專賣商店地點(diǎn)選擇

令便利店店址調(diào)查要點(diǎn)與評估

令物流配送中心選址方法研究綜述

令加油站選址原則

II、著名品牌超市賣場開店選址研究

令沃爾瑪對選址的要求

令易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求

令日本大榮超級市場的店鋪開發(fā)政策

令人人樂商業(yè)集團(tuán)［大買場］開店要求

令百聯(lián)集團(tuán)［大買場］開店要求

令歐尚［大買場］開店要求

III、著名品牌餐飲商業(yè)開店選址研究

令星期五餐廳開店條件

令肯德基連鎖店的選址秘密

令仙蹤林簡介及選址標(biāo)準(zhǔn)

IV、著名品牌家居建材商業(yè)開店選址研究

令東方家園選址建店基本要求

令蘇寧電器集團(tuán)的連鎖進(jìn)展選址要求

令國美電器3c店開店要求

。永樂電器選址要求

V、其他

I、商業(yè)開店選址策略研究

今商業(yè)項(xiàng)目啟動的九項(xiàng)定位

第一.業(yè)態(tài)定位：

這是商業(yè)定位的第一步，也就是關(guān)于商業(yè)物業(yè)來講，它畢竟適合做什么，是做百

貨、大賣場、還是做便利店、家居建材、還是把它們組合在一起做購物中心？這

就是第一項(xiàng)業(yè)態(tài)定位。

第二.功能定位：

功能就是商業(yè)項(xiàng)目到底是做什么的？是做購物、還是做健身、運(yùn)動，還是做

餐飲、休閑、娛樂，還是做旅游、會展。

功能不僅僅是購物，很多人在定義商業(yè)的時候很狹隘，我們認(rèn)為商業(yè)不僅僅

是賣東西，實(shí)際上現(xiàn)代商業(yè)的功能是復(fù)合型的。

第三.品類定位：

商業(yè)項(xiàng)目是做服裝、還是做百貨？是做家電、還是做通信、數(shù)碼？是做家居、

還是做建材、還是做燈飾、還是做窗簾布藝？這叫品類組合。假如一個商業(yè)項(xiàng)

目做家居建材城，那也是需要品類定位的，比如紅木家居做不做？還是做現(xiàn)代家

居，藏品做不做？床做不做，還是只做廚房用具？這都是品類。做窗簾、燈具、

木地板、油漆、暖通，這都屬于品類定位。

第四.客群定位、客層定位：

這就是我們反復(fù)說的，商業(yè)項(xiàng)目是為哪種人服務(wù)的？我們在這里要弄清晰“客

群"與“客層”區(qū)別?！叭骸笔且换锶?，“層”是一個層次的人，有很多人把這兩個概念

混淆了，最后導(dǎo)致定位模糊、不清晰。

第六.模式定位：

假如是現(xiàn)代百貨，那么是采取聯(lián)營還是采取租賃的模式？假如是中等商鋪，

是招幾個大品牌，還是招眾多的小品牌？是統(tǒng)一收銀，還是分營收銀？是統(tǒng)一

管理，統(tǒng)一收銀，還是分營管理，分營收銀？那么這叫模式定位。這是直接影響

到招商的策略與招商的政策的，也是會直接影響到團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)、管理制度、

管理流程的。

第七.形象定位：

商業(yè)項(xiàng)目以什么樣的形象展示出來是很重要的，是高端時尚的形象，還是大眾

流行的形象呢？形象定位對企業(yè)來講是很重要的，是一種親與力，還是一種時尚,

都是需要設(shè)定的。

第八.策略定位：

我們認(rèn)為策略關(guān)于一個商業(yè)企業(yè)來講，在起步之前是非常重要的。這里有“一

點(diǎn)''策略的概念與大家分享，什么是“一點(diǎn)”策略呢？我的品牌要優(yōu)一點(diǎn)、我的管

理更現(xiàn)代一點(diǎn)、我的員工素養(yǎng)要高一點(diǎn)、我的服務(wù)要完善一點(diǎn)、我的營銷要現(xiàn)代

一點(diǎn)、我的組織構(gòu)架更科學(xué)一點(diǎn)、我的整體環(huán)境要更好一點(diǎn)。大家不要小瞧這

些“一點(diǎn)”，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭并不是很大方面的競爭，差距往往在細(xì)節(jié)上。

因此我們的策略就定位在“一點(diǎn)”上，只要有“一點(diǎn)”就能夠贏別人，也就有了“一

點(diǎn)”定位。

第九.戰(zhàn)略定位：

戰(zhàn)略定位是指商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)企業(yè)的進(jìn)展方向是怎么定位的？是如何設(shè)定的？

比如說開發(fā)商要物業(yè)持有，那這個商業(yè)項(xiàng)目就是企業(yè)的戰(zhàn)略決策。但是有的開

發(fā)商認(rèn)為住宅需要商業(yè)配套，但是并不想持有商業(yè)物業(yè)，那只能將商業(yè)項(xiàng)目分塊

賣掉。然后請一個管理公司幫忙管理一段時間以后金蟬脫殼，這樣開發(fā)商的戰(zhàn)略

定位就是做房地產(chǎn)開發(fā)，而商業(yè)只是作為一個點(diǎn)而已，那就沒有必要把商業(yè)作

為戰(zhàn)略目標(biāo)，不需要投入大量的人力、物力了，因此戰(zhàn)略定位對一個企業(yè)來講是

很重要的。

今商圈分析的內(nèi)容與步驟

一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的熟悉是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，通常而言，商圈形態(tài)可分為下列

幾種：

——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消

費(fèi)者群穩(wěn)固，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)鄰近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以

學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口

多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

—混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，

屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

二.商圈的確定

但是關(guān)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當(dāng)

然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，能夠針對設(shè)店地

區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流淌情形，

深入探討該地區(qū)人口集中的原因，與其流淌的范圍，以此作為基本資料來從事商

圈的設(shè)定。

三.商圈分析的內(nèi)容與步驟

商圈分析的內(nèi)容要緊由下列部分構(gòu)成：

(3)供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時間；制造商與批發(fā)商數(shù)目；可獲得

性與可靠性。

(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。

(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長；免除經(jīng)濟(jì)與季節(jié)性波動

的自由度。

(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)

方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點(diǎn)分析；競爭的

短期與長期變動；飽與程度。

下面對上述內(nèi)容作一具體分析。

先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水

平與年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知。

可從商業(yè)或者消費(fèi)統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售

額等資料。

令商業(yè)選址5A法則

商家對商業(yè)設(shè)施的要求各有不一致，開發(fā)企業(yè)很難做到逐一把握。什么是商家對

商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不一致的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么

呢？我們通過對零售商業(yè)選址技術(shù)的剖析，難題就會迎刃而解了。

一、店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力

現(xiàn)代零售商業(yè)的生命力，源于商家對消費(fèi)者需求的滿足。

早期，消費(fèi)者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。商家要滿足這一需

求，要緊是依靠自身擁有的商品經(jīng)營技術(shù)，其中包含對商品種類、商品質(zhì)量、商

品價格等要素的管理。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費(fèi)者對商家的選擇機(jī)會

也就相應(yīng)增多了。同時，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時間的價值也在提升，

促使消費(fèi)者對零售商家的需求己經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐步上升為

要能盡可能便利地買到商品，增加了對購物便利性的需求。要滿足這一需求，除

了商品經(jīng)營技術(shù)的作用外，要緊是依靠商家的選址技術(shù)。

能夠說，商品經(jīng)營技術(shù)與店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競爭力的兩大支

柱。

關(guān)于商品經(jīng)營技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善與提升。時

至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力與復(fù)制能力的加強(qiáng)，隨著人員的流淌，商品經(jīng)營

技術(shù)已經(jīng)與商品本身一樣具有了極強(qiáng)的流淌性。昨天你有的新商品，可能今天我

就也有了；今天我使用的銷售新策略，可能明天他就也使用了。不一致商家之間

在商品及商品經(jīng)營技術(shù)上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競爭

愈演愈烈。

二、便利性是零售商業(yè)店址的第一特性

連鎖經(jīng)營商業(yè)的店鋪進(jìn)展，已經(jīng)逐步形成一門新的特殊的邊緣性學(xué)科，它涉

及了商業(yè)營運(yùn)、法律、財務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系與項(xiàng)目管理等多個學(xué)科

領(lǐng)域的專業(yè)知識?？茖W(xué)地運(yùn)用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是店鋪進(jìn)展工作的

首要內(nèi)容。

店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過程中也會面臨各類不

一致的實(shí)際情況。如何在各類因素交錯之中把握住稍縱即逝的機(jī)會呢？常言道：

“萬變不離其宗"。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)與基本屬性，就能夠在眾多各有千秋

的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。

零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費(fèi)者選擇便利。

購物是否便利，往往是消費(fèi)者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品

及其質(zhì)量、價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在

選址中，一切都要立足于消費(fèi)者的立場，著眼于能否使消費(fèi)者在購物中感到便利。

消費(fèi)者購物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首

要標(biāo)準(zhǔn)。

三、5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心

5A法則即“便利法則”。“A”是Advantage（便利）圖行天下的英文字頭，由于便

利法則的基本內(nèi)容包含了五個層次的便利，因此便利法則也稱之“5A法則”。

5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它要緊涉及了五個方面的內(nèi)容：1、交

通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進(jìn)出便利；5、選購便利。圍繞這五方

面的內(nèi)容，以購物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個要緊環(huán)

節(jié)，為確定店址的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)提供了根據(jù)。

?交通時耗：針對大型綜合超市，單程5分鐘內(nèi)一滿意，10分鐘內(nèi)一能夠，15

分鐘一勉強(qiáng)。

?交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。

?交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、

步行街。

?自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。

確認(rèn)便利——是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)商場。即使是已被消費(fèi)者熟悉

的商場，由于其周邊社區(qū)、道路與其它相鄰建筑物的進(jìn)展變化，也會不可避免地

讓人一時“難找”甚至“找不到”。特別關(guān)于自駕車的消費(fèi)者而言，在

行駛中尋找想去的目標(biāo)商場會更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場建筑物的可視性。

而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會增加消費(fèi)者即興購物的可能性。要緊措施為：

?遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。

?中距離確認(rèn)：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大

型店標(biāo)，無遮擋（樹、其它大型標(biāo)牌等），周邊開闊。

?近距離確認(rèn)：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。

趨近便利——是指讓消費(fèi)者能便利地靠近到商場門前。不一致交通方式有不

一致的趨近便利性需求：

?關(guān)于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不一致車輛的道路出入口、

同意車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶；

?關(guān)于公交車：需有若干條公交線路的車站點(diǎn)距離商場不超過200米，其每日

的運(yùn)營時間很多于商場的營業(yè)時間；

?關(guān)于步行者：需有跨越公路的人行天橋或者過街人行道。

進(jìn)出便利——是指讓消費(fèi)者能便利地進(jìn)出商場。關(guān)于建筑面積超過1萬平方

米的大型超市，考慮的要緊因素包含:

?多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2

組自動門；

?門口外的臺階盡可能少且不宜超過4級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人

無障礙通道；

?門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；

?超市不設(shè)在首層且對首層無使用權(quán)時，應(yīng)有直接通向超市的自動步道且步道

的入口盡量靠近首層商場主入口；

?機(jī)動車停車位宜達(dá)到200個以上（倉儲式商場宜達(dá)到300個以上）。室外停

車場應(yīng)靠近商場主入口，購物小推車可到達(dá)每個車位；室內(nèi)停車場應(yīng)設(shè)在超市商

場的同層或者鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場的自動步

道；

?有出租車上下乘客的場地及出租車排隊(duì)候客的場地（不宜少于5個車位）；

?有自行車存車場地。可將兩輪機(jī)動車停車位與自行車存車場地相鄰。

購物便利——是指讓消費(fèi)者能便利地在商場內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需

商品與結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營技術(shù)高度統(tǒng)一與匹配。前者

通過選擇或者設(shè)定有關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過

提供經(jīng)營服務(wù)滿足商場軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求與商品經(jīng)

營技術(shù)的需求，大型超市商場對建筑條件的有關(guān)要求為：

?適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對展放空間的要求。對大型綜合超

市，通常需要約1萬平方米建筑面積，其中60~65%為賣場經(jīng)營面積。建筑層高

通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距9~12米為宜；

?適宜的通道，便于推購物車的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距

等因素。通常主通道寬4~6米，次通道寬2~4米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、

耐磨、抗碾壓；

?適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，務(wù)必跨層時，超市總層數(shù)不宜超

過2層?？鐚訒r應(yīng)設(shè)雙向自動步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區(qū)；

?適宜的收銀區(qū)域與適量的收銀臺。約1萬平方米建筑面積的大型綜合超市，

收銀機(jī)不宜少于25臺，通常為30-40臺，個別商家會超過50臺。收銀臺前應(yīng)留

有足夠的停滯區(qū)，通常需留出3~6米長度的排隊(duì)區(qū)域；

?充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明；

?舒適的空調(diào)，通常夏季室內(nèi)設(shè)計溫度26攝氏度，冬季室內(nèi)設(shè)計溫度17攝氏

度；

?小推車及其存放區(qū)；

?服務(wù)臺及存包處；

?配套經(jīng)營的小商鋪區(qū)，通常為10~40個不一致品類的小商鋪。

另外，除了滿足消費(fèi)者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在

經(jīng)營管理中對店址的便利性要求。比如貨運(yùn)通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫房、辦

公房位置等等，這些是消費(fèi)者便利需求之外的商家內(nèi)部的便利性需求。

綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是大型零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則。能

夠說,商家選址就是在選便利，商家競爭也將會更多的是對店址便利性的競爭。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔(dān)心

自己開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發(fā)出的

商業(yè)建筑，一定會成為品牌商家追捧的“香悖管依照5A法則要求的便利性

原理，同樣能夠開發(fā)建設(shè)出符合經(jīng)營者需求的賓館、酒店、影劇院、展覽館、餐

廳、歌舞廳、健身房、美容廳、及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各類終端消

費(fèi)的商業(yè)與服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所。

關(guān)于各類業(yè)態(tài)的商家而言，當(dāng)你熟練運(yùn)用了5A法則后，面對千差萬別的商業(yè)

設(shè)施還會無從下手嗎？還會擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營需求嗎？我同樣相

信，你必將成為行動最快、效率最高的選址高手。

令零售商圈選址的市場調(diào)查方法體系

2）便利性始終貫穿于選址的全過程：優(yōu)良店址的一個必備條件就是進(jìn)出暢通。

交通的便利性要緊表達(dá)在兩個方面：一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)?/p>

運(yùn)至超市是否方便。道路是否暢通不僅影響商品的質(zhì)量與安全性，而且影響商品

的運(yùn)達(dá)時間與運(yùn)輸費(fèi)用。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公交汽車路線，各公

交路線的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個市區(qū)。當(dāng)前在我國私家車沒有普及的

情況下，這點(diǎn)尤為重要，它直接關(guān)系到消費(fèi)者購物的便利程度。

4）購買力：一家具備優(yōu)良店址的超市必定擁有一批穩(wěn)固的目標(biāo)顧客，這就要

求在其商圈范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)與人口數(shù)。首先，對商圈內(nèi)人口的消費(fèi)能力

進(jìn)行調(diào)查，對這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡

人口規(guī)模與特征的調(diào)查，計算不一致區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量與密度、年齡分布、文化

水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等許多指標(biāo)，熟悉其商圈范圍內(nèi)的核心商圈、

次級商圈與邊緣商圈內(nèi)各自居民或者特定目標(biāo)顧客的數(shù)量與收入程度、消費(fèi)特點(diǎn)

與偏好。

解決的詞獸工作內(nèi)容

?通過多方面的調(diào)查研究，?國內(nèi)外零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

幫助客戶判斷進(jìn)入新行業(yè)與未來趨勢

的可行性；?特定區(qū)域零售業(yè)市場發(fā)擬進(jìn)入新行業(yè)前

?協(xié)助客戶選擇進(jìn)入新行業(yè)展環(huán)境分析

的時機(jī)?企業(yè)進(jìn)入新行業(yè)的自身

-協(xié)助客戶制定進(jìn)入新行業(yè)資源分析

?工絞套林區(qū)與住的模式

?可行性評估

?幫助客戶判斷業(yè)務(wù)擴(kuò)張■目標(biāo)區(qū)域市場分析

■了解不同市場的零售業(yè)

的可行性；■目標(biāo)區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)

發(fā)展環(huán)境，為制定進(jìn)入新城市市場進(jìn)入

?協(xié)助客戶選擇可進(jìn)行業(yè)特征分析

策略提供依據(jù)。前、業(yè)態(tài)擴(kuò)張研

務(wù)擴(kuò)張的區(qū)域或新興業(yè)

■目標(biāo)區(qū)域競爭生態(tài)環(huán)境兗

態(tài)；分析

）?目標(biāo)區(qū)域城市資源及成

本分析

;其他特定分近_______

■幫助客戶確定商業(yè)投資

選址和商圈范圍；

?協(xié)助客尸進(jìn)行商圈環(huán)境■了解商圈的形態(tài)（商業(yè)區(qū)

網(wǎng)點(diǎn)開業(yè)前

的分析，評估商圈的競/文教區(qū)/住宅區(qū)/辦公區(qū)/

爭格局、市場機(jī)會和發(fā)混合區(qū)）網(wǎng)點(diǎn)整頓期間

展?jié)摿??劃定商圈

■了解商圈消費(fèi)群體的購■商圈分析（包括人口特征

買行為和購買潛力，提分析、競爭分析及商圈內(nèi)

供市場經(jīng)營戰(zhàn)略的指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)狀況的分析）

依據(jù)

\?基本狀況

?幫助客戶把握全國性或?網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展

\[區(qū)域性競爭對手的發(fā)展

翻對手1?經(jīng)營模式?各階段均可

現(xiàn)狀、市場競爭力，從

財t1而評估企業(yè)自身的競爭?管理模式

優(yōu)劣勢與綜合競爭力，?供應(yīng)鏈分析

為制定企業(yè)競爭策略提

供依據(jù)。

具體而言，能夠把內(nèi)容細(xì)分為如下幾個模塊：

1）整體市場評估

居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人均可支配收入、人均消費(fèi)支出……

2）選址及商圈調(diào)查

確定三級商圈范圍及人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)……

商圈內(nèi)商貿(mào)狀況、道路交通狀況、業(yè)態(tài)業(yè)種配置狀況……

商圈內(nèi)行業(yè)調(diào)查，經(jīng)營模式、內(nèi)部裝潢設(shè)計、商品組合、商品陳列、商品價

格、物業(yè)管理、租金、基本人工費(fèi)用……

消費(fèi)者購買行為與習(xí)慣：購買場所、交通工具、購物時間……

4）商圈人流監(jiān)測

在工作日進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測，統(tǒng)計出不一致時段內(nèi)通過店址的人流總數(shù)、性別人

數(shù)、年齡層人數(shù)……

周日（節(jié)假日）進(jìn)行定點(diǎn)檢測，統(tǒng)計出不一致時段內(nèi)人流總量、人流結(jié)構(gòu)、

外來人口數(shù)量……

競爭者經(jīng)營情況：經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、進(jìn)展戰(zhàn)略、營銷管理、

員工質(zhì)素、顧客滿意度等。

今盈利商圈的確定及評估策略

一、顧客來源

居住人口。即居住在零售店鄰近的常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的的要

緊來源。

工作人口。即那些并不居住在零售店鄰近，但工作地點(diǎn)在零售店鄰近的人口。

這部分人口中很多利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈中基本顧客的要緊

來源。通常來說，零售店鄰近工作人口越多，商圈規(guī)模相對擴(kuò)張?jiān)酱?，潛在的?/p>

客數(shù)量就多，對零售店經(jīng)營越有利。

流淌人口。即在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這些

過路人口是位于這些地區(qū)零售店的要緊顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基

礎(chǔ)。一個地區(qū)的流淌人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營的零售店能夠捕獲的潛在顧客就

越多，同時經(jīng)營者云集，競爭亦越猛烈。

二、影響商圈大小的因素

三、商圈確定的理論方法

今選址調(diào)查:人口與購買力分析

有關(guān)人口數(shù)與家庭人口之構(gòu)成，可參考選址地域街道辦事處與派出所存檔的戶藉

人口數(shù)與人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包含：

1.常住人口數(shù)

2.家庭及構(gòu)成

3.人口密度

4.教育程度

5.從事行業(yè)

6.自然增加率

7.社會增加率

8.家庭人均收人

9.白天流淌人口數(shù)

10.年齡構(gòu)成

11.家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

現(xiàn)就一些要緊項(xiàng)目分述如下：

要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、

上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在

考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū),

應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項(xiàng)目等以

習(xí)慣需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密

度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

3.客流量

各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。

上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減

少。

根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可熟悉不一致年齡顧客的需求。

通常而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：

?居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

?日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚

集地區(qū)。

火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之

處。

體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

4.購買力

企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年與中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支

配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

今

II、商業(yè)各業(yè)態(tài)開店選址條件研究

今綜合大型商業(yè)賣場選址策略

一、區(qū)域選擇

1,應(yīng)接近公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域

2,雖遠(yuǎn)離公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)地區(qū)，但人口規(guī)模巨大，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平高，商業(yè)業(yè)

態(tài)以傳統(tǒng)百貨與雜貨店為的地區(qū)。

3,人口規(guī)模應(yīng)在300萬以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集,

城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的區(qū)域。

4,城市間交通便利，有高速公路相聯(lián)系。

5,城市分布呈面狀，盡量避免線狀分布。

6,城市間相互距離不超過三個小時車程。

7,在區(qū)域城市體系中有一個特大型中心城市為中心，或者有中心城市為依

托距離中心城市不超過三個小時車程。

8,中等收入水平的居民月收入應(yīng)在1000元以上。

9,區(qū)域內(nèi)商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會超市業(yè)銷售總額占全社會商品零

售總額不超過8%o

10,市場結(jié)構(gòu)接近完全競爭市場，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場份額

不超過15%0

二、城市選擇

1,在所選區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模在50萬人以上，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)

達(dá)。

2,中等水平的居民月收入應(yīng)在1000元以上。

3,政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。

4,商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，無或者少超市類商場與公司。

5,城市居住密度高。

6,城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。

城市新開發(fā)住宅增長快，城市環(huán)境質(zhì)量高。

三、商圈

1,位置

(1)在大中城市商圈應(yīng)位于城市中間區(qū)與新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，躲開中心

商務(wù)區(qū)與次級商務(wù)區(qū)。

(2)城鄉(xiāng)結(jié)合部與近效區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，通常不進(jìn)入。

(3)在中小城市中特別是小城市應(yīng)盡量接近城市中心或者次級中心。

(4)商圈所處區(qū)應(yīng)為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設(shè)水平中上，

道路、建筑等城市景觀無破舊感，公共設(shè)施完好，齊全。

(5)鄰近無污染企業(yè)或者危險品生產(chǎn)企業(yè)與倉庫。

(6)所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢與居民收入水平下降趨

勢。

(7)所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃。

2,目標(biāo)消費(fèi)者特征及行為描述

(1)商圈內(nèi)目標(biāo)顧客應(yīng)當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹?，家庭生命周期以已婚有孩階段的

占要緊部份。

(2)居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕?，以公?wù)員、公司職員、工人與商人為

主。

(3)高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。

(4)人均商品性消費(fèi)支出應(yīng)在每月300元以上。

(5)人均月收入應(yīng)在1000元以上。

(6)購物出行方式以步行與騎自行車、助動車為主。

(7)購物頻率在每周2-3次左右。

(8)對價格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。

(9)不愿意或者沒有足夠的閑暇時間至遠(yuǎn)距離的購物中心購物。

3,消費(fèi)者訴求重點(diǎn)

(1)家庭日常食品與用品均基本齊全。

(2)價格適度低。

(3)相對便利。

(4)品質(zhì)保證。

4,綜超的市場定位(商場提供的核心價值或者在消費(fèi)者心中的形象)

(1)能獨(dú)立成為居住區(qū)的服務(wù)中心地。

(2)相對便利的購物場所。

(3)提供較為齊全的品類。

(4)居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品。

(5)適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切。

(6)居住區(qū)內(nèi)最大、最有影響的商店。

(7)社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心。

5,人口規(guī)模

商圈人口規(guī)模應(yīng)不低人5萬人，應(yīng)在5-10萬之間。視所開設(shè)的賣場面積大

小而定，面積大相應(yīng)所需門檻人口高，商圈內(nèi)的人口規(guī)模也應(yīng)相應(yīng)增加，通常應(yīng)

保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。

6,人口分布

商圈內(nèi)人口分布呈面狀，而不是集中于一側(cè)或者局部，居住密度高，以高

層、多層住宅為主。

7,業(yè)態(tài)

商圈內(nèi)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為要緊業(yè)態(tài)

無超市等新興業(yè)態(tài)的商場。

8,形狀

(1)商圈的形狀以接近園形的不規(guī)則多邊形為最佳，盡量避免狹長狀、條帶

狀的商圈。

(2)商圈內(nèi)無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈。

(3)商圈內(nèi)無山丘、大面積水體、大面積綠化用地。

四、商場位置

(1)商場位置應(yīng)接近于于商圈的中心或者商圈內(nèi)人流的要緊出入通道上。

(2)商場位置應(yīng)位于至少兩條小區(qū)干道級以上道路的交*或者距交*口4分鐘

步行距離內(nèi)。

(3)商場周圍1公里內(nèi)沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商

場。

(4)商場周圍2公里內(nèi)沒的營業(yè)面積在與擬開商場相同的同業(yè)態(tài)商場。

(5)商場周圍3公里內(nèi)沒有大型超市、購物中心。

(6)商場周圍50-100米范圍內(nèi)最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能

上相補(bǔ)的商業(yè)設(shè)施。

(7)備選地點(diǎn)應(yīng)已有一定的人流匯合或者人流通過。

(8)在特大型城市中可區(qū)級購物中心內(nèi)部。

五、交通

(1)至少應(yīng)有兩條道路可直接到達(dá)店址，或者轉(zhuǎn)向后步行4分鐘內(nèi)到達(dá)店址

(2)商圈內(nèi)所有的居住組團(tuán)均有小區(qū)道路可到達(dá)備選店址。

(3)店址周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或者規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護(hù)

攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。

(4)店址鄰近步行4分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個公交車站有三路以上公交車線路通

過或者可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設(shè)立。

(5)備選物業(yè)正前方應(yīng)方便顧客(步行與駕車)進(jìn)出。

(6)應(yīng)方便大型貨車進(jìn)出。

六、場地

(1)門前人行道應(yīng)在4米以上，無不可拆除的有礙通行或者視線的鐵塔、電

線桿與其它構(gòu)筑物，地面鋪裝質(zhì)量較高或者可改進(jìn)。

(2)門前應(yīng)有寬度很多于4米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行與視線

的電線桿、水池、花壇等構(gòu)筑物。

(3)可供停車的場地面積不應(yīng)少于1000平方米，且停車場位置以與室外廣場

相連或者可直接進(jìn)入賣場為宜，若為公用停車場位置不宜超過100米。

(4)門前室外廣場標(biāo)高應(yīng)高過與道路標(biāo)高，但如以臺階相通，臺階級數(shù)不應(yīng)

超過超過4級。

(5)應(yīng)有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道。

(6)建筑物與其它建筑的間距應(yīng)符合規(guī)劃要求與消防要求。

(7)應(yīng)有可供貨車卸貨作業(yè)與回車場地，回車場不得小于300平方米。

七、物業(yè)

(1)房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2：1,以4:3、5：4為佳。

(2)房形應(yīng)無分割，空間完整，通透性好，無中空與中間有供公共使用的電

梯間等公共間或者雖有分隔，但均為可拆除的輕質(zhì)隔墻。

(3)開間朝向要緊街道，開間很多于30米。

(4)所租物業(yè)除考慮營業(yè)用面積外還應(yīng)有后備倉等輔助用房的面積，輔助用

房與營業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按2：8的比例劃分。

⑸進(jìn)深要求很多于30米，或者至少局部在30米以上，以30至60之間為

宜。

(6)柱間距應(yīng)在6米以上，或者至少可用作賣場的主體部份應(yīng)在6米以上。

(7)層高以?M梁底算起，應(yīng)很多于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜

起過8米。

(8)租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設(shè)于一、二層，

最多不能超過三層，若分層設(shè)賣場，每層賣場面積不應(yīng)少于2000或者4000平方

米，在特大城市可租用負(fù)一層。

(9)各層間以自動人行道相連，自動人行道以設(shè)賣場內(nèi)靠左一側(cè)緊貼墻面或

者靠里墻設(shè)置，物業(yè)應(yīng)能在上述位置提供3*30平方米的安裝位置。

(10)首層地面承重不低于500KG,各層樓面動荷載不低于350KGo

(11)用作商場的建筑物應(yīng)有較強(qiáng)的可視性，體量應(yīng)高大，應(yīng)至少在兩個方向

上，至少50米開外能看到賣場。

(12)用電量可根據(jù)賣場大小與設(shè)備配置而定，但最少不能低于500KW,供電

方式以市電雙回路為佳。

(13)高低壓配電設(shè)備應(yīng)齊全，或者有可提供安裝高低壓配電設(shè)備的位置。

(14)給水管應(yīng)接入室內(nèi)，管徑很多于—CM,并設(shè)有消防水池與消火栓。

(15)有排污管與雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應(yīng)設(shè)有專用的隔油排污池，雨水、

污水分開排放。

(16)應(yīng)有管道煤氣接至室內(nèi)。

(17)空調(diào)設(shè)備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應(yīng)在120w-180w

之間或者免費(fèi)提供安裝中央空調(diào)主機(jī)的機(jī)房與冷卻塔安裝位置。

(18)所選物業(yè)應(yīng)由業(yè)主提供(或者提供安裝位置)載重量很多于2噸的貨梯，

貨梯開門寬度不應(yīng)小于1.4米，且貨梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣場或者后備

倉，且不影響顧客動線。

(19)載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動人行道相通，或者能提供

4*30平方米的安裝位置，自動人行道寬度很多于1米，陂度不超過12度。

(20)冷鏈機(jī)房：所選物業(yè)應(yīng)有很多于12平米的冷鏈機(jī)房。

(21)所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置。

(22)消防系統(tǒng)：報選物業(yè)應(yīng)有按乙類以上設(shè)防設(shè)計的消防系統(tǒng)，或者由業(yè)主

安裝至少應(yīng)由業(yè)主提供基礎(chǔ)消防。

(23)所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置與廣告位置提供我方免費(fèi)使用。

八、商務(wù)

(1)計租面積應(yīng)按實(shí)際租賃垢建筑面積計算，應(yīng)盡量爭取按使用面積計算。

(2)負(fù)一層與二層以上的租金水平至少應(yīng)低于首層30%以上。

(3)輔助用房的租金水平應(yīng)爭取低于營業(yè)用房的水平。

(4)所有設(shè)備房均應(yīng)免費(fèi)。

(5)由我方安裝的貨梯、自動人行道等設(shè)備安裝的土建部份費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主負(fù)

擔(dān)。

(6)停車場與門前廣場應(yīng)免費(fèi)使用。

(7)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)免除。

(8)免租期應(yīng)在四個月以上，越長越好。

(9)租金遞增期應(yīng)一年一遞增，遞增率不可超過3%。

(10)免遞增期應(yīng)為一年。

(11)業(yè)主應(yīng)能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證與消防驗(yàn)收合格的

批文與法人資格證明。

(12)業(yè)主務(wù)必提供全套竣工圖。

(13)需加建、改建的土建工程費(fèi)應(yīng)由業(yè)主免擔(dān)。

(14)需增容水電、煤氣的費(fèi)用應(yīng)爭取業(yè)主負(fù)擔(dān)，至少負(fù)擔(dān)一半。

(15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，務(wù)

必要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營種類不與我方相同，避免一我方競爭。

(16)業(yè)主應(yīng)承諾協(xié)助我方辦理有關(guān)的工程、營業(yè)手續(xù)。

(17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權(quán)分租部份面積，業(yè)主無權(quán)干涉與向第三

方收取任何費(fèi)用。

(18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費(fèi)用的

要求。

(19)業(yè)主務(wù)必承諾在租賃期間任何有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)糾紛均與我方無關(guān)，不得

影響我方的正常營業(yè)，若影響我方營業(yè)，所造成的一切缺失由業(yè)主賠償。

令大型連鎖超市選址策略

關(guān)于競爭猛烈的零售業(yè)而言，“門店”二字不僅指店面裝修的水平，而且包含了所

處地段優(yōu)劣與否的含義。否則，即使是金字招牌，也有酒香怕巷子深的時候。零

售企業(yè)的地理位置不僅影響企業(yè)收益的高低，還表現(xiàn)出零售企業(yè)的市場定位與企

業(yè)形象，因而設(shè)店選址對零售企業(yè)來說尤為重要。

零售店選址的資金投入大，且長期受到約束。即便企業(yè)為追求投資最小化

選擇租賃的方式，而不是購買土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期內(nèi)需要

支付租金以外，零售商還需要在照明、固定資產(chǎn)、門店等方面投入。假如位置不

太理想，租賃期通常短于5年。假如位于鬧市區(qū)商業(yè)中心，租賃期則往往為5

年至10年，甚至更長。

那么，零售商選址通常遵循什么原則呢？

超市選址的當(dāng)?shù)貤l件

城市商業(yè)條件

選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件：

城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化

等社會條件，從而推斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是

歷史城市還是新興城市？

城市設(shè)施。學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公

共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。因此熟悉城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布

狀況等，對選址是很有意義的。

交通條件。在城市條件中，對店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包含

城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。

城市規(guī)劃。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設(shè)計劃、區(qū)域開發(fā)

規(guī)劃等，都會對未來商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時捕捉、準(zhǔn)確把握其進(jìn)展動態(tài)。

消費(fèi)者因素。包含人口、戶數(shù)、收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。

城市的商業(yè)屬性。包含商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，與由這

些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。

店鋪位置條件

商業(yè)性質(zhì)：規(guī)定開店的要緊區(qū)域與什么區(qū)域應(yīng)避免開店；

人口數(shù)及住戶數(shù)：熟悉一定商圈范圍（比如1000米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)；

競爭店數(shù)：熟悉一定商圈范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量；

客流狀況：調(diào)查通過店前的行人最少流量；

道路狀況：包含行人道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬

窄等；

城市的商業(yè)屬性：包含商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對值，與由這

些絕對數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額；

場地條件：包含店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、

道路銜接狀況等；

法律條件：在新建分店或者改建舊店時要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面

的法規(guī)，特別要熟悉各類限制性的規(guī)定；

租金：租金不宜過高，嚴(yán)格操縱成本;

必要的停車條件、顧客停車場地及廠商用進(jìn)貨空間；

投資的最高限額：以預(yù)估的營業(yè)額或者賣場面積為基準(zhǔn)來規(guī)定；

員工配置：以賣賣面積為基準(zhǔn)來規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于20平方米。

超市選址的原則

超市的店址以選擇在居民區(qū)為主；

超市的目標(biāo)顧客應(yīng)以穩(wěn)固的居民為主；

以店址鄰近的企事業(yè)單位上下班職工為主；

選擇在交通樞紐開設(shè)超市；

其經(jīng)營內(nèi)容務(wù)必視流淌顧客的不一致特點(diǎn)做出確定；

選擇在商業(yè)中心或者老城區(qū)開設(shè)超市，其經(jīng)營內(nèi)容務(wù)必同；

商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營內(nèi)容有一個互補(bǔ)作用。

超市店址的確定

便利店

選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊與車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、

企事業(yè)所在地；

營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率要高；

營業(yè)時間通常在16小時以上，甚至24小時；

商品以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主，有即時消費(fèi)性、少容量、應(yīng)

急性等特點(diǎn);

目標(biāo)顧客：居民購物徒步5分鐘可到達(dá)，80%顧客為有目的的購物。

食品超市

選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)；

營業(yè)面積在500至1000平方米；

商品結(jié)構(gòu)：以購買頻率高的商品為主；

營業(yè)時間不低于16小時；

以居民為消費(fèi)對象，10分鐘左右可到達(dá)。

倉儲式商場

選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場；

營業(yè)面積大，通常為10000平方米以上；

庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本；

商品要緊以食品（有一部分生鮮食品）、家用品、服裝衣料、文具、家用電

器、汽車用品、室內(nèi)用品為主。重點(diǎn)在商品的廣度要寬（指商品的種類要多）；

目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購買與有交通工具的消費(fèi)者為主。此

種店鋪大都實(shí)行大量銷售與大批訂貨等方式，從而實(shí)現(xiàn)廉價銷售。

綜合性超市

選址在住宅區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部或者商業(yè)密集區(qū)；

營業(yè)面積在2500平方米以上；

商品生鮮食品、衣食用品齊全。重點(diǎn)在商品的深度（指同一商品的規(guī)格、等

級、品種的多少）；

目標(biāo)顧客滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求;

設(shè)施裝飾較倉儲式商店好。

總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要

求，而且各類業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對方的不足，合理布

局能起到優(yōu)勢互補(bǔ)與繁榮市場的作用。只有切實(shí)熟悉各類零售業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣

泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)與需求，合理布局，才能充分發(fā)揮各

類業(yè)態(tài)的長處，以最小的投資取得最大的效益。

家樂福選址實(shí)例剖析

“每次家樂福進(jìn)入一個新的地方，都只派1個人來開拓市場。進(jìn)臺灣家樂福只派

了1個人，到中國內(nèi)地也只派了1個人。”9月11日，家樂福的企劃行銷部總監(jiān)

羅定中用這句令記者吃驚不已的話做他的開場白。

羅解釋說，這第一個人就是這個地區(qū)的總經(jīng)理，他所做的第一件事就是招一

位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場上的光桿總經(jīng)理，與他惟一的員工

做的第一件事，就是開始市場調(diào)查。他們會認(rèn)真地去調(diào)查當(dāng)時其它商店里的有什

么本地的商品出售，什么產(chǎn)品的流通量很大，然后再去與各類供應(yīng)商談判，決定

什么商品會在將來家樂福店里出現(xiàn)。一個龐大無比的采購鏈，完完全全從零開始

搭建。

這種進(jìn)入市場的方式粗看難以懂得，但卻是家樂福在世界各地開店的標(biāo)準(zhǔn)操

作手法。這樣做背后的邏輯是，一個國家的生活形態(tài)與另一個國家生活形態(tài)經(jīng)常

是大大不一致的。在法國超市到處可見的奶酪，在中國很難找到供應(yīng)商；在臺灣

十分熱銷的檳榔，可能在上海一個都賣不掉。因此，國外家樂福成熟有效的供應(yīng)

鏈，關(guān)于以食品為主的本地家樂福來說事實(shí)上意義不大。最簡單有效的方法，就

是熟悉當(dāng)?shù)?，從?dāng)?shù)亟M織采購本地人熟悉的產(chǎn)品。

1995年進(jìn)入中國市場后，短時間內(nèi)家樂福便在相距甚遠(yuǎn)的北京、上海與深

圳三地開出了大賣場，就是由于他們各自獨(dú)立地進(jìn)展出自己的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)

家樂福自己的統(tǒng)計，從中國本地購買的商品占了商場里所有商品的95%以上，

僅2000年采購金額就達(dá)15億美元。除了已有的上海、廣東、浙江、福建、及膠

東半島等各地的采購網(wǎng)絡(luò)，家樂福還會在今年年底分別在中國的北京、天津、大

連、青島、武漢、寧波、廈門、廣州及深圳開設(shè)區(qū)域化采購網(wǎng)絡(luò)。

十字路口的商圈這個“空降兵''的落點(diǎn)注定是十字路口，由于Carrefour的法

文意思就是十字路口，而家樂福的選址也不折不扣地表達(dá)這一個標(biāo)準(zhǔn)-----所有

的路都開在了路口，巨大的招牌500米開外都能夠看得一清二楚。而一個投資幾

千萬的店，當(dāng)然不可能是拍腦袋想出的店址，其背后精密與復(fù)雜的計算，常令行

業(yè)外的人士大吃一驚。

根據(jù)經(jīng)典的零售學(xué)理論，一個大賣場的選址需要通過幾個方面的全面測算：

第一就是商圈內(nèi)的人口消費(fèi)能力。中國目前并沒有現(xiàn)有的資料（GIS人口地

理系統(tǒng)）可資利用，因此店家不得不借助市場調(diào)研公司的力量來收集這方面的數(shù)

據(jù)。有一種做法是以某個原點(diǎn)出發(fā)，測算5分鐘的步行距離會到什么地方，然后

是10分鐘步行會到什么地方，最后是15分鐘會到什么地方。根據(jù)中國的本地特

色，還需要測算以自行車出發(fā)的小片、中片與大片半徑，最后是以車行速度來測

算小片、中片與大片各覆蓋了什么區(qū)域。假如有自然的分隔線，如一條鐵路線，

或者是另一個街區(qū)有一個競爭對手，商圈的覆蓋就需要根據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。

然后，需要對這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，計算這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的

詳盡的人口規(guī)模與特征的調(diào)查，計算不一致區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量與密度、年齡分布、

文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。家樂福的做法還會更細(xì)致

一些，根據(jù)這些小區(qū)的遠(yuǎn)近程度與居民可支配收入，再劃定重要銷售區(qū)域與普通

銷售區(qū)域。

第二，就是需要研究這片區(qū)域內(nèi)的城市交通與周邊的商圈的競爭情況。假如

一個未來的店址周圍有許多的公交車，或者是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻

射的半徑就能夠大為放大。上海的大賣場都非常聰明，比如家樂福古北店周圍的

公交線路不多，家樂福就干脆自己租用公交車定點(diǎn)在一些固定的小區(qū)間穿行，方

便這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門一次性購齊一周的生活用品。

當(dāng)然未來潛在銷售區(qū)域會受到很多競爭對手的擠壓，因此家樂福也會將未來

所有的競爭對手計算進(jìn)去。傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計算所有競爭對手的銷售情

況，產(chǎn)品線構(gòu)成與單位面積銷售額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛

力中減去，未來的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒有考慮到不一致對手的競

爭實(shí)力，因此有些商店在開業(yè)前索性把其它商店的短板摸個透徹，以打分的方法

發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價格比較高，生鮮產(chǎn)品的

新鮮程度如何等，然后根據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有殺傷力的打擊。

當(dāng)然一個商圈的調(diào)查并不可能隨著一個門店的開張大吉而結(jié)束。家樂福自己

的一份資料指出，顧客中有60%的顧客在34歲下列，70%是女性，然后有28%

的人走路，45%通過公共汽車而來。因此很明顯，大賣場能夠根據(jù)這些目標(biāo)顧客

的信息來微調(diào)自己的商品線。能表達(dá)家樂福用心的是，家樂福在上海的每家店都

有小小的不一致。在虹橋門店，由于周圍的高收入群體與外國僑民比較多，其中

外國僑民占到了家樂福消費(fèi)群體的40%,因此虹橋店里的外國商品特別多，如

各類葡萄酒，各類泥腸，奶酪與橄檻油等，而這都是家樂福為了這些特殊的消費(fèi)

群體專門從國外進(jìn)口的。南方商場的家樂福由于周圍的居住小區(qū)比較分散，干脆

開了一個迷你SHOPPINGMALL,在商場里開了一家電影院與麥當(dāng)勞，增加自己

吸引較遠(yuǎn)處的人群的力度。青島的家樂福做得更到位，由于有15%的顧客是韓

國人，干脆就做了許多韓文招牌。

高流轉(zhuǎn)率與大采購超市零售業(yè)的一個誤區(qū)是，總以為大批量采購壓低成本是大賣

場修理其它小超市的法寶，但是這事實(shí)上只是“果''而非"因商品的高流通性才

是大賣場真正的法寶。相對而言，大賣場的凈利率非常低，通常來說只有2—4%,

但是大賣場獲利不是靠毛利高而是靠周轉(zhuǎn)快。而大批量采購只是所有商場商品高

速流轉(zhuǎn)的集中表達(dá)而已。而表達(dá)高流轉(zhuǎn)率的具體支撐手段，就是實(shí)行品類管理(C

ategoryManagement),優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)。根據(jù)沃爾瑪與寶潔的一次合作，品類管

理的效果是銷售額上升32.5%,庫存下降46%,周轉(zhuǎn)速度提高11%。

而家樂福也完全有同樣的管理哲學(xué)。據(jù)羅介紹，家樂福選擇商品的第一項(xiàng)要

求就是要有高流轉(zhuǎn)性。比如，假如一個商品上了貨架走得不好，家樂福就會把它

30厘米的貨架展示縮小到20厘米。假如銷售數(shù)字還是上不去，陳列空間再縮小

10厘米。假如沒有任何起色，那么寶貴的貨架就會讓出來給其它的商品。家樂

福這些方面的管理工作全部由電腦來完成，由POS機(jī)實(shí)時收集上來的數(shù)據(jù)進(jìn)行

統(tǒng)一的匯總與分析，對每一個產(chǎn)品的實(shí)際銷售情況，單位銷售量與毛利率進(jìn)行嚴(yán)

密的監(jiān)控。這樣做，使得家樂福的商品結(jié)構(gòu)得到充分的優(yōu)化，完全面向顧客的需

求，減少了很多資金的擱置與占用。

涉及具體營運(yùn)的管理，羅專門用“RetailisDetail”這句簡潔無比的英語來解

釋。舉生鮮食品為例，流運(yùn)的每一個過程點(diǎn)都要加一個操縱點(diǎn)，從農(nóng)田里采摘上

來，放在車上，放在冷庫里，放到商場貨架上，全都要加以整理剔除與品質(zhì)操縱。

然后生鮮食品放在貨架上被第一批顧客采購了以后，還要進(jìn)一步的整理。所有的

這一切，都需要對一些細(xì)節(jié)進(jìn)行特別的關(guān)注。家樂福在這方面進(jìn)展出一套非常復(fù)

雜的程序與規(guī)則。比如說食品進(jìn)油鍋的時候油溫是多少度，切開后肉類保鮮的溫

度是多少度，多少時間務(wù)必要進(jìn)行一次清理貨架，商品的貼標(biāo)簽與商品新鮮度的

管理，全都有詳全面細(xì)的規(guī)定，用制度以確保自己“新鮮與質(zhì)量”的賣點(diǎn)不可能走

樣變形。為了使制度能夠被不折不扣的執(zhí)行，員工的培訓(xùn)也完全是從顧客的角度

出發(fā)的，讓他們把自己當(dāng)成消費(fèi)者來進(jìn)行采購,結(jié)果當(dāng)他們看到亂成一團(tuán)的蔬菜,

自己也不愿意買，終于對管理制度有了深刻的懂得。

這個從一個空降兵開始出發(fā)的事業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)變成了15個城市里27個商場,

轉(zhuǎn)眼間將家樂福的旗幟插上中國各個消費(fèi)中心城市的制高點(diǎn)。沃爾瑪經(jīng)典的“以

速度搶占市場”哲學(xué)(SPEEDTOMARKET),被家樂福搶了先機(jī)。

令倉儲式超市建筑要求

1、建筑面積：10000—20000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米

以上，進(jìn)深最少60米；柱距8.7米左右；

2、地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；

3、用電荷載：2X800KVA,雙回路用電；

4、照明：照度不小于6001ux；

5、用水:要緊以生活用水與生鮮冷凍用水為主，日用水量40噸；

6、冬季采暖:18攝氏度一20攝氏度；

7、夏季制冷：24攝氏度一26攝氏度；

8、通訊：一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門電話（應(yīng)有一條中繼線）；

9、收貨區(qū):應(yīng)有8個左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的

要求；

10、進(jìn)出口：顧客進(jìn)出應(yīng)與車輛進(jìn)出分開；

11、停車場：機(jī)動車停車位很多于300個，自行車位很多于400個。

令購物中心的用地選址分析

適當(dāng)?shù)挠玫嘏c合適的位置是購物中心開發(fā)的先決條件，購物中心對區(qū)位有嚴(yán)格

要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。用地的地理位置與周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況

與人口狀況決定購物中心能否生存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是

依托大居住區(qū)與消費(fèi)群，另一種是擴(kuò)大服務(wù)商圈范圍。

（一）用地區(qū)位與交通人口狀況分析

購物中心的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。為此，購物中心用

地應(yīng)符合商業(yè)用地選擇的通常區(qū)位原則：

最短時間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。商業(yè)活動的基本前提

是商業(yè)與購物者面對面進(jìn)行交易。因此，傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，

但是隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物

者行為的要緊因素，而更多地要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時間。

區(qū)位易達(dá)性原則指商業(yè)用地通常應(yīng)分布于交通便利、易達(dá)性好的位置。易

達(dá)性取決于交通工具與道路狀況。

聚集原則是商業(yè)活動具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體

吸引力。城市人流、物流與城市社會經(jīng)濟(jì)活動的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地

點(diǎn)。

接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或者高

消費(fèi)人口分布區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量稱之人口門檻。

因此，為了推斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經(jīng)濟(jì)與人口

基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，這要緊包含:

(1)購物人口分析。對擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力與經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，分析用

地鄰近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費(fèi)習(xí)慣

與消費(fèi)心理如何?人口增長變化包括人口自然增長與遷移，這是一個動態(tài)過程，

因此需要進(jìn)行動態(tài)預(yù)測。接下來需要對人口進(jìn)行收入與購買力的調(diào)查，并分析

人口構(gòu)成與消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而有可能

是高消費(fèi)者。

(2)交通易達(dá)性分析。交通易達(dá)性也就是交通便利程度，主要取決于購物者

從起點(diǎn)(通常是家里)到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時間。根據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不一致的

地方來到購物中心需要花費(fèi)的時間一般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。

特別需要指出的是，空間距離與時間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離

不僅僅是空間距離，由于空間距離與汽車行走需要的時間有區(qū)別。為此，有

必要對汽車到該地點(diǎn)所花的時間進(jìn)行測試，這個到達(dá)時間在一天之中、一周之

中與一年之中的不一致時間段都會發(fā)生變化。為了有效確定行車時間，能夠根

據(jù)所花費(fèi)的時間繪制等時間距離圖，理想的行車時間應(yīng)當(dāng)操縱在10—30min,

以此確定該地點(diǎn)的商圈覆蓋范圍。

此外，鄰近的競爭設(shè)施與居民的同意程度也是衡量一塊用地是否值得開發(fā)

的重要因素。收集的基礎(chǔ)資料還應(yīng)當(dāng)包含：鄰近的有關(guān)設(shè)施是否齊備，是否存

在競爭設(shè)施，服務(wù)商圈內(nèi)將來可能會出現(xiàn)的競爭設(shè)施。多數(shù)情況下競爭是不可

避免的，而且一定程度的競爭也是同意的，由于單一的商業(yè)設(shè)施不可能汲取本

地區(qū)的所有的銷售額。另外，假如需要在居住區(qū)內(nèi)尋找開發(fā)用地，需要考慮居

民的心理因素與對購物中心的同意程度，它影響今后的商業(yè)進(jìn)展。

(3)區(qū)位分析。不一致區(qū)位的人口狀況與交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。

傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè)施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市

中心區(qū)提供了相對完善的購物機(jī)會。工業(yè)革命之后，隨著人口的進(jìn)一步集中，

城市中心區(qū)變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時，由于郊區(qū)高速

公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢，

把大量消費(fèi)人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興起，引起

了零售額的重新分