《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》復(fù)習

第一章房地產(chǎn)投資概述一.房地產(chǎn)的概念二.房地產(chǎn)的種類三.房地產(chǎn)的特征四.房地產(chǎn)投資的形式五.房地產(chǎn)投資的利弊六.房地產(chǎn)投資的風險一.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)可視為實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。

要隨時注意從房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面去把握房地產(chǎn)。

1.實物實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。從實物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)：

（1）土地（2）建筑物（3）房地2.權(quán)益權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。房地產(chǎn)可抽象地視為由多種權(quán)利構(gòu)成的權(quán)利束，而完整的權(quán)利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本權(quán)利有：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)；由這些基本權(quán)利還可派生出其它權(quán)利，如：典權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等。3.區(qū)位區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除了房地產(chǎn)的地理坐標位置外，還包括房地產(chǎn)與其它地方往來的便捷性、周圍環(huán)境、在城市中的地位等。二.房地產(chǎn)的種類按開發(fā)程度劃分

土地房地產(chǎn)在建工程建成后的物業(yè)1.土地(1)按土地的權(quán)屬劃分

國有土地集體土地(2)按土地的開發(fā)程度劃分

生地毛地熟地2.在建工程在建工程是指已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種中間形態(tài)。3.建成后的物業(yè)按照建筑物的用途劃分居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)

工業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)三.房地產(chǎn)的特征1.不可移動性2.獨一無二性3.壽命長久性4.數(shù)量有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.保值增值性9.價值高大性10.難以變現(xiàn)性

四.房地產(chǎn)投資的形式開發(fā)投資直接投資置業(yè)投資間接投資要注意開發(fā)投資與置業(yè)投資的區(qū)別及各自的特點五.房地產(chǎn)投資的利弊1.相對較高的收益水平（注意財務(wù)杠桿運用的條件）2.能夠得到稅收方面的好處（正確理解其涵義）3.易于獲得金融機構(gòu)的支持4.能夠抵御通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級6.投資數(shù)額巨大7.變現(xiàn)性差8.投資回收期較長9.需要專門的知識和經(jīng)驗六.房地產(chǎn)投資的風險1.系統(tǒng)風險(1)通貨膨脹風險(2)市場供求風險(3)周期風險(4)變現(xiàn)風險(5)利率風險(6)政策風險(7)政治風險(8)或然損失風險2.個別風險(1)收益現(xiàn)金流風險(2)未來經(jīng)營費用風險(3)資本風險(4)比較風險(5)時間風險(6)持有期風險3.風險管理(1)確定合理的投資受益水平(2)盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風險

風險管理包括風險的辨識、評估、轉(zhuǎn)移和控制。第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成二.資金的時間價值及計算公式三.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構(gòu)成(1)房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量(2)房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構(gòu)成

投資、成本經(jīng)營收入利潤、稅金2.房地產(chǎn)投資分析中投資與成本（1）房地產(chǎn)項目中投資與成本的特點（2）開發(fā)項目總投資（3）開發(fā)成本（4）經(jīng)營成本（5）期間費用3.經(jīng)營收入、利潤和稅金（1）經(jīng)營收入銷售收入、出租收入、自營收入。（2）利潤

經(jīng)營利潤、稅前利潤、稅后利潤、可分配利潤。（3）稅金

銷售稅金（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加）、土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。二.資金的時間價值及計算公式1.利息與利率（1）利息與利率（基礎(chǔ)利率的決定因素）（2）單利與復(fù)利（3）名義利率、期利率、實際利率2.資金的時間價值計算公式（1）現(xiàn)值與終值的關(guān)系（2）現(xiàn)值與年金的關(guān)系（3）終值與年金的關(guān)系3.計算實例要會畫現(xiàn)金流量圖，重點掌握：例4－5例4－6會用計算器進行計算例4－5

解法二先求出組合貸款月綜合利率：再根據(jù)公式求出組合貸款的月還款額：例4－6

解法二貸款額為：4000×120×70％＝336000按月等額還款，每月應(yīng)還：第五年末的貸款余額數(shù)為：提前還8萬后，貸款余額數(shù)為：175390從第6年開始，月等額還款額為：三.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式（1）開發(fā)投資開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入。經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。（2）置業(yè)投資置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、權(quán)益增加這四個方面。2.投資回收與投資回報投資回收房地產(chǎn)投資收益投資回報（1）投資回收（2）投資回報3.收益率的概念及形式

收益率是投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)的收益能力。

收益率的形式：

（1）折現(xiàn)率（2）內(nèi)部收益率（3）全投資收益率（4）自有資金收益率第三章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序二.土地使用權(quán)的獲取三.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響四.政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一般包括四個階段、8個步驟：投資機會尋找投資機會選擇與決策分析投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)前期工作規(guī)劃設(shè)計與方案報批簽署有關(guān)合作協(xié)議建設(shè)階段施工建設(shè)與竣工驗收租售階段市場營銷與物業(yè)管理前期工作的主要內(nèi)容(1)對擬開發(fā)項目作進一步分析(2)獲取土地使用權(quán)(3)征地、拆遷、安置、補償(4)規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案制定(5)獲取規(guī)劃許可(6)施工現(xiàn)場三通一平(7)市政配套設(shè)施談判與協(xié)議(8)安排短期和長期信貸(9)尋找預(yù)租（售）客戶(10)對市場作進一步分析，確定目標(11)對開發(fā)成本作進一步測算(12)對承包商的選擇提出建議(13)開發(fā)項目保險事宜洽談二.土地使用權(quán)的獲取1.開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式（1）在一級土地市場上獲取國有土地使用權(quán)

1）劃撥方式2）出讓方式（2）在二級土地市場上購入國有土地使用權(quán)

1）購入已經(jīng)完成開發(fā)的熟地。

2）購入一項房地產(chǎn)，拆除原建筑物，重新開發(fā)。

3）購入半成品（在建工程），繼續(xù)開發(fā)。（3）合作開發(fā)

2.國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓（1）國有土地使用權(quán)的出讓

出讓方式：拍賣、招標、協(xié)議（2）國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（3）土地使用權(quán)使用年限（4）土地使用權(quán)出讓金（5）毛地價（6）熟地價（弄清毛地價與熟地價的區(qū)別）3.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點（1）比較適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目。（2）由于舊城區(qū)人口密度及建筑密度高，土地開發(fā)成本高。（3）建設(shè)項目規(guī)劃條件較為苛刻。4.新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點（1）比較適合建造高級住宅和公寓（2）土地開發(fā)成本較低（3）城市規(guī)劃條件限制較少（4）不完全具備開發(fā)項目的配套設(shè)施（5）綠地和代征地的攤派較多三.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

1.開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標

(1)居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標

(2)非居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標重點掌握規(guī)劃建設(shè)用地面積、居住建筑用地面積、居住建筑面積、居住建筑密度、容積率、建筑容積率、層數(shù)、層高等指標。2.土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的

規(guī)劃管理(1)土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理出讓城市國有土地使用權(quán)之前應(yīng)當制定控制性詳細規(guī)劃。

出讓的地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管部門出具的《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖。土地使用權(quán)受讓方必須持有附具《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖的土地出讓合同，方可辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及土地使用權(quán)權(quán)屬證明。(2)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

1)開發(fā)項目選址、定點審批階段。

2)申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。

3)規(guī)劃設(shè)計條件審批階段。

4)設(shè)計方案審批階段。

5)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。

6)竣工驗收階段。四.政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)1.政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則(1)目標的確定性(2)政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性(3)政策的針對性和導(dǎo)向性(4)政策的公平性和效率2.房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控宏觀調(diào)整手段主要有：

(1)土地供應(yīng)計劃的調(diào)整

(2)城市規(guī)劃的指導(dǎo)

(3)地價調(diào)整

(4)房地產(chǎn)稅收政策

(5)金融杠杠

(6)住房政策

(7)租金調(diào)整3.房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范(1)資質(zhì)審查對進入市場的主體資格進行規(guī)范(2)產(chǎn)權(quán)登記

對市場交易對象進行規(guī)范(3)建立房地產(chǎn)價格評估制度

對市場交易價格進行規(guī)范(4)交易程序的規(guī)范化對市場交易過程進行規(guī)范第四章房地產(chǎn)及其運行規(guī)律一.房地產(chǎn)市場的總體結(jié)構(gòu)二.房地產(chǎn)市場的分類三.房地產(chǎn)市場的特征與功能四.房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律一.房地產(chǎn)市場的總體結(jié)構(gòu)征地市場一級土地市場動遷市場

土地投資、土地使用權(quán)出讓市場

交易市場

二級土地市場（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場）

建筑施工市場一級房產(chǎn)市場

房產(chǎn)交易市場

二級房產(chǎn)市場二.房地產(chǎn)市場的分類1.按地域范圍劃分2.按房地產(chǎn)用途和等級劃分3.按房地產(chǎn)交易形式劃分4.按房地產(chǎn)購買目的劃分5.其他劃分方式三.房地產(chǎn)市場的特征與功能1.房地產(chǎn)市場的特征(1)分散的地區(qū)性市場(2)準市場(3)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓市場

(4)專業(yè)化的市場(5)易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷2.房地產(chǎn)市場的功能（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（2）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（4）指導(dǎo)政府制定科學的土地供應(yīng)計劃（5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化四.房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律1.房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場兩個市場有兩個結(jié)合點：第一，房地產(chǎn)使用市場確定的租金水平資產(chǎn)需求的中心。第二，兩個市場在房地產(chǎn)開發(fā)部分有連接。如果房地產(chǎn)開發(fā)量增加，房地產(chǎn)的供給量也隨著增加，這不僅會使房地產(chǎn)投資市場價格下滑，而且也會使房地產(chǎn)使用市場的租金水平下調(diào)。2.房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（1）房地產(chǎn)市場的自然周期（2）房地產(chǎn)市場的投資周期第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究一.可行性研究的含義、目的和作用二.可行性研究的工作階段三.可行性研究的內(nèi)容四.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算五.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價六.房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的不確定性分析

一.可行性研究的含義、目的和作用1.可行性研究的含義

可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法。2.可行性研究的目的可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。3.可行性研究的作用

（1）是項目投資決策的依據(jù)。

（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。（3）是開發(fā)商與有關(guān)合作部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。

（4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。二.可行性研究的工作階段1.投資機會研究階段

地區(qū)投資機會研究一般機會研究部門機會研究機會資源利用機會研究研究具體項目機會研究該階段投資估算的精度為±30％，研究費用一般占總投資的0.2～0.8％。

2.初步可行性研究階段初步可行性研究是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對房地產(chǎn)項目建設(shè)的可能性與效益進行論證分析。該階段投資估算的精度為±20％，研究費用一般占總投資的0.25～1.5％。3.詳細可行性研究階段詳細可行性研究是房地產(chǎn)項目投資可行性研究的主要內(nèi)容，其特點是周密、詳細。該階段投資估算的精度為±10％以內(nèi)。對于小型項目，研究費用一般占總投資的1.0～3.0％；對于大型項目，研究費用一般占總投資的0.2～1.0％。4.項目的評價和決策階段通過詳細可行性研究后，就要對擬建的房地產(chǎn)項目進行綜合評價，選定最佳方案。這一過程就是評價和決策的過程。三.可行性研究的內(nèi)容一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括以下方面：

1.項目概況

2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置

3.市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

4.規(guī)劃設(shè)計方案選擇

5.資源供給

6.環(huán)境影響和環(huán)境保護

7.項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用

8.開發(fā)建設(shè)計劃

9.項目經(jīng)濟及社會效益分析

10.結(jié)論及建議四.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算1.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成（1）土地費用（6）銷售費用（2）前期工程費（7）財務(wù)費用（3）房屋開發(fā)費（8）其它費用（4）專業(yè)人員費用（9）不可預(yù)見費（5）管理費(10）稅費2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的估算(1)土地費用的估算單元估算法(2)前期工程費的估算單位指標法(3)房屋開發(fā)費的估算工程量匡算法(4)專業(yè)人員費用的估算概算指標估算法(5)管理費的估算類似工程預(yù)決算估算法(6)銷售費用的估算(7)財務(wù)費用的估算(8)其它費用的估算(9)不可預(yù)見費的估算(10)稅費的估算3.房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的測算(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案

租售方案一般應(yīng)包括以下幾個方面：

1）項目是出租、出售還是租售并舉？出租面積和出售面積的比例。

2）可出租面積、可出售面積和可分攤面積及各自在建筑物中的位置。

3）出租和出售的時間進度安排和各時間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定。

4）租金和售價的確定。

5）收款計劃的確定。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的測算(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的測算

在明確了房地產(chǎn)項目租售方案之后，便可以對房地產(chǎn)項目租售收入進行測算。

五.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價1.財務(wù)評價的基本概念財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和財務(wù)支出，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。2.財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(1)反映開發(fā)項目盈利能力的指標

●財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

●財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)或財務(wù)凈現(xiàn)值比率

(FNPVR)

●投資回收期（Pt或Pt’）●開發(fā)商成本利潤率、資本金利潤率●成本收益率、投資收益率2.財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(2)反映開發(fā)項目清償能力的指標

●固定資產(chǎn)投資借款償還期

●資產(chǎn)負債率

●流動比率

●速動比率3.開發(fā)項目財務(wù)評價指標計算示例

在這一部分內(nèi)容中，要重點掌握開發(fā)商成本利潤率、凈現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率的計算。計算中要注意幾個時間段的關(guān)系：

開發(fā)期經(jīng)營期準備期建造期租售期重點掌握例5－1、例5－2、例5－5，會用計算器計算。六.房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的不確定性分析1.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的主要變

量（不確定性因素）（1）土地成本（6）容積率及有關(guān)（2）建造成本設(shè)計參數(shù)（3）租金或售價（7）貸款利率（4）開發(fā)期（8）空置率（5）投資收益率2.盈虧平衡分析盈虧平衡分析（又稱保本點分析）是分析利潤為零時項目的成本、售價、或銷售率所處的狀態(tài)。有時，盈虧平衡分析也用來分析到達目標收益水平時項目的銷售價格或租金、成本、銷售率或出租率所處的狀態(tài)。3.敏感性分析敏感性分析是房地產(chǎn)項目不確定性分析中的一種主要方法。敏感性分析是分析和反映開發(fā)項目經(jīng)濟評價指標對其主要變量（不確定性因素）的敏感程度的一種分析方法。敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益的影響程度。4.風險分析

雖然，敏感性分析可以在眾多的不確定性因素中找出對項目經(jīng)濟指標影響較大的因素、并判斷其對開發(fā)項目投資效益的影響程度；但敏感性分析不能提供項目盈利變化可能性的大小，無法對開發(fā)商所承擔的風險進行定量測算，它只能起定性說明的作用。風險分析則不同于敏感性分析，它可以根據(jù)各變量的概率分布來推求項目在風險條件下獲利的可能性大小。風險分析主要有兩種方法：

（1）解析法（2）蒙特卡洛法第六章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程一.項目管理二.工程項目的竣工驗收一.項目管理1.項目管理的概念項目管理是為成功的實現(xiàn)項目目標而進行的全過程、全方位的計劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項目管理的目標就是要尋求項目成本、時間、資源和質(zhì)量四要素的優(yōu)化均衡控制。2.項目管理的特點

（1）目標明確（2）項目經(jīng)理個人負責制（3）充分的授權(quán)保證系統(tǒng)3.項目管理的基本職能（1）計劃職能（2）組織職能（3）協(xié)調(diào)職能（4）控制職能4.房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理貫穿于開發(fā)過程的始終，其工作內(nèi)容涉及以下方面：

(1)開發(fā)建設(shè)用地(2)開發(fā)建設(shè)的法定手續(xù)

(3)合同文件的準備(4)承包商的選擇

(5)現(xiàn)場監(jiān)督(6)施工階段

(7)項目竣工驗收階段

(8)開發(fā)項目管理隊伍的管理

二.工程項目的竣工驗收1.竣工驗收的要求2.竣工驗收的依據(jù)3.竣工驗收的工作程序4.竣工結(jié)算5.編制竣工檔案第七章房地產(chǎn)投資的資金融通一.房地產(chǎn)金融與項目融資的概念二.房地產(chǎn)項目融資的資金來源三.房地產(chǎn)貸款四.金融機構(gòu)對項目貸款的審查內(nèi)容一.房地產(chǎn)金融與項目融資的概念1.房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融是指發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金和貨幣信用的融通。房地產(chǎn)金融也可以說是以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費的再生產(chǎn)過程而展開的各種融資活動。2.房地產(chǎn)項目融資

融資是以信用方式調(diào)節(jié)資金余缺的一種經(jīng)濟活動，其基本特征是具有償還性。房地產(chǎn)項目融資是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分。房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。二.房地產(chǎn)項目融資的資金來源股本金（自有資金）銀行貸款房地產(chǎn)項目發(fā)行股票融資的資金社會集資來源（對開發(fā)行債券發(fā)投資而言）預(yù)售或預(yù)租其它融資承包商墊資承建合作開發(fā)三.房地產(chǎn)貸款1.房地產(chǎn)貸款的分類（1）按資金使用性質(zhì)，分為固定資產(chǎn)投資貸款和流動資金貸款。（2）按貸款對象，分為單位貸款和個人貸款。（3）按貸款的用途，分為購建房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營貸款。（4）按貸款期限，分為短期和長期貸款。2.房地產(chǎn)貸款的原則（1）流動性原則（2）安全性原則通常遵循的原則

（3）盈利性原則（4）物質(zhì)保證原則（5）按期償還原則貸款發(fā)放中掌（6）擇優(yōu)扶持的原則握的原則（7）先評后貸原則3.房地產(chǎn)貸款擔保的形式貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。房地產(chǎn)貸款擔保通常采用以下三種形式：

（1）保證（2）抵押（3）質(zhì)押4.房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔保的行為。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。4.房地產(chǎn)抵押貸款(1)在建工程的抵押貸款

目前多以在建工程已完工部分連同建筑物所處宗地的土地使用權(quán)作為抵押擔保。(2)個人住房抵押貸款以個人所購住房作為抵押擔保。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和公積金住房抵押貸款兩種類型。四.金融機構(gòu)對項目貸款的審查內(nèi)容

企業(yè)資信等級項目評估報告審查內(nèi)容貸款數(shù)量、期限、利率抵押或擔保條件1.企業(yè)資信等級評價通常情況下，金融機構(gòu)主要根據(jù)下列評價指標確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級：(1)企業(yè)素質(zhì)(2)資金實力(3)企業(yè)償債能力(4)經(jīng)營管理能力(5)獲利能力(6)企業(yè)信譽(7)企業(yè)在貸款銀行的資金流量(8)其它指標2.開發(fā)建設(shè)項目的審查除對開發(fā)商進行資信等級評價外，金融機構(gòu)還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進行詳細的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本身的正常運作，具備充分的還款能力。金融機構(gòu)對項目的審查主要包括三個大的方面：即項目基本情況、市場分析結(jié)果和財務(wù)評價指標。各方面的具體指標如表7－1所示。3.貸款綜合評價

金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目本身之后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。貸款的綜合風險度＝信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)

×貸款期限系數(shù)×項目風險等級系數(shù)第八章房地產(chǎn)市場營銷一.房地產(chǎn)銷售形式二.促銷組合三.房地產(chǎn)定價方法與策略四.房地產(chǎn)營銷理念一.房地產(chǎn)銷售形式房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段(1)為使?jié)撛诘目蛻袅私馕飿I(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段。(引導(dǎo)、溝通)(2)就有關(guān)價格或租金及合同條件進行的談判階段。(談判)(3)雙方協(xié)商一致后的簽約階段。(簽約)

從房地產(chǎn)市場營銷的具體形式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。二.促銷組合1.促銷組合的概念促銷組合（即市場營銷與溝通組合）是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售促進、公關(guān)宣傳與人員推銷等各種促銷方式進行的適當選擇和綜合編配。促銷組合由五種主要工具組成：

（1）廣告（2）自銷（3）銷售促進（4）公關(guān)與宣傳（5）人員推銷2.確定促銷預(yù)算一般來說，房地產(chǎn)商品的促銷費約占銷售收入的2％～5％。對普通住宅項目促銷費可能是2％，而大型商業(yè)項目可能要達到5％。3.制定促銷組合