大廈物業(yè)設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)工作計

大廈物業(yè)設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)工作計劃表,,,,,,,,,,,,,,,,,

分類,序號,設(shè)備設(shè)施,保養(yǎng)內(nèi)容,保養(yǎng)時間,執(zhí)行人,保養(yǎng)時間,,,,,,,,,,,

,,,,,,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月

供配電,1,專變變壓器,1.保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標(biāo)示牌和掛接地線，檢查接線、接頭、母排節(jié)點是否過熱變色并進(jìn)行緊固，除塵2.檢查接地線、絕緣瓷瓶、接線端、散熱風(fēng)扇、驅(qū)潮燈、溫度顯示儀、自動裝置是否正常，3.測量接地電阻，搖測高、低壓側(cè)相與相、相與地的絕緣電阻并記錄存檔，4.清掃地面，檢查標(biāo)識、門鎖，房間溫度確保不超過35℃。5.視運行情況調(diào)整檔位和優(yōu)化運行.,6月、12月的1-5號,供電局/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,2,專變高低壓柜,1.保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標(biāo)示牌和掛接地線，檢查各開關(guān)接線、接頭、母排節(jié)點是否過熱變色并進(jìn)行緊固，除塵，2.對燒蝕觸頭用金相紗紙進(jìn)行打磨，并用97%酒精進(jìn)行清洗，3.每年一次對真空斷路器、接觸器進(jìn)行拆件維護(hù)；4.檢查浪涌裝置、直流屏、接地線、散熱風(fēng)扇、驅(qū)潮燈、指示燈、儀表、繼電保護(hù)裝置、電容器等是否正常，5.檢查各抽屜柜是否靈活，6.測量接地電阻，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄。7.清掃地面，檢查標(biāo)識、門鎖，溫度確保不超過35℃，8.現(xiàn)場電路圖、上墻資料完好。,6月、12月的1-5號,供電局/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,3,發(fā)電機,1.保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標(biāo)示牌和掛接地線，除塵，檢查各開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固，2.每年一次對真空斷路器、接觸器進(jìn)行拆件維護(hù)；3.檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4.檢查蓄電池電壓和電液比重，5.檢查皮帶的張緊程度，6.清洗機油泵及濾網(wǎng)、空氣濾清器、機油和燃油濾清器、渦輪增壓器的機油濾清器及進(jìn)油管，7.定期更換機油和冷卻水(詳細(xì)查看說明書)，8.檢查柴油箱、輸油管有無滲漏，9.檢查接地線有無松脫，10.檢查運水煙箱運轉(zhuǎn)是否正常，11.模擬斷電測試自動起機及來電自動停機，12.所有選擇開關(guān)打至自動狀態(tài)，13.清掃地面，檢查標(biāo)識、門鎖，14.現(xiàn)場電路圖、上墻資料完好。,1、4、7、10月的10-13號,維修組,,,,,,,,,,,,

,4,樓層配電間,1.保養(yǎng)前需停電、懸掛標(biāo)示牌，2.檢查各開關(guān)接線、接頭、母排節(jié)點是否過熱變色并進(jìn)行緊固，除塵，3.對燒蝕觸頭用金相紗紙進(jìn)行打磨，并用97%酒精進(jìn)行清洗，4.每年一次對接觸器進(jìn)行拆件維護(hù)；5.檢查浪涌裝置、接地線、指示燈、零序檢測裝置等是否正常，6.清掃地面，檢查標(biāo)識、門鎖，溫度確保不超過35℃。7.測量接地電阻，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，8.現(xiàn)場電路圖完好。,1、4、7、10月的14-25號,維修組,,,,,,,,,,,,

,5,風(fēng)機、水泵配電柜(包括AHU、PAU、排風(fēng)、車場送排風(fēng)、消防送排風(fēng)、生活水泵、消防水泵、冷凍冷卻水泵、集水井),1.保養(yǎng)前需停電、除塵，2.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固，3.檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4.清掃地面，檢查儀表、指示燈、按鈕開關(guān)、標(biāo)識、門鎖。5.對變頻器進(jìn)行除塵緊固接線，6.每年一次對接觸器進(jìn)行拆件維護(hù)；7.現(xiàn)場電路圖完好。,3、6、9、12月的1-10號,維修組,,,,,,,,,,,,

,6,廣場噴泉配電控制系統(tǒng),1.保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標(biāo)示牌，2.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固，除塵，3.檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4.檢查標(biāo)識，定期重調(diào)電腦參數(shù)，確保運作正常，5.每年一次對接觸器進(jìn)行拆件檢查，6.現(xiàn)場電路圖完好。,3、6、9、12月的11-20號,維修組,,,,,,,,,,,,

,7,公共配電箱,1.保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標(biāo)示牌，2.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固，除塵，3.檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4.檢查標(biāo)識、門鎖，5.每年一次對接觸器、變頻器進(jìn)行拆件檢查，6.現(xiàn)場電路圖完好。,3、6、9、12月的11-20號,維修組,,,,,,,,,,,,

供水,8,生活用水水池,1.排清池內(nèi)存水用藥水進(jìn)行清洗和消毒，2.確保清洗質(zhì)量，并出具符合國標(biāo)的水質(zhì)檢驗報告。,1、4、7、10月,專業(yè)維保公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,9,廣場噴泉,1.檢查水泵噴頭有無堵塞、機械配件有無磨損，2.停電檢查電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據(jù)，各參數(shù)是否正常，3.每半年對電機軸承、傳動軸承加潤滑油，擰緊電機固定螺絲，接地線牢固，4.定期測試，保證功能正常。,1、4、7、10月的25-30號,維修組,,,,,,,,,,,,

,10,生活消防水泵房,1.保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標(biāo)示牌，2.搖測電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據(jù)，3.各類電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換)；4.擰緊電機固定螺絲，5.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，地面衛(wèi)生打掃，6.現(xiàn)場電路圖完好，溫度確保不超過35℃，7.每月至少一次對消防泵、噴淋泵起動運行，運行時需打開泄壓閥，并密切留意壓力表。8.檢查標(biāo)識是否完好清晰，9.檢查緩閉式液位控制器是否正常。,1、4、7、10月的25-30號,維修組,,,,,,,,,,,,

,11,市政給水管,1.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，2.閥門、壓力表是否正常，每季度對閥門螺桿加潤滑油，3.每二年除銹刷漆翻新。4.清洗Y隔。,1、4、7、10月的30號,維修組,,,,,,,,,,,,

,12,各層給水管,1.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，壓力表、水表是否正常，2.檢查標(biāo)識是否完好清晰，每季度對閥門螺桿加潤滑油，3.每二年除銹刷漆翻新(不銹鋼除外)。4.清洗Y隔。,2、5、8、11月的1-5號,維修組,,,,,,,,,,,,

排水,13,隔油池,1.每日清理隔渣油脂等殘留物，2.每月至少一次全面清理隔油池，3.每日至少二次投放藥物，4.廢水主排放口檢測水樣并提交化驗報告，5.各隔油系統(tǒng)維護(hù)。,,專業(yè)維保公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,14,化糞池（井）,1.每半年徹底清理抽排一次，2.確保不滿溢、不板結(jié)、不堵塞。,1、7月,專業(yè)維保公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,15,污水、雨水、糞管,1.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，卡箍是否松脫，2.檢查標(biāo)識是否清晰，3.每二年除銹刷漆翻新(不銹鋼、PVC管除外)，4.定期檢查雨水、污水井、天臺和首層路面水溝、地漏囗是否積水，面蓋是否完好，并定期清除雜物和污泥(遇雨水季節(jié)需增加巡檢次數(shù))。,2、5、8、11月的6-10號,維修組,,,,,,,,,,,,

,16,集水井,1.定期檢查是否積水，并定期清除雜物和污泥、沙石，(遇雨水季節(jié)需增加巡檢次數(shù))，2.檢查液位浮子、手自動狀態(tài)是否正常，3.檢查連接管有無松動，標(biāo)識是否清晰，4.每半年將止回閥解體維修。,2、5、8、11月的11-15號,維修組、清潔部,,,,,,,,,,,,

空調(diào),17,空調(diào)主機,1.定期表面除塵，2.檢查保溫層有無翻松，3.主機機體上各駁接口有無滲漏油、水，4.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并緊固，5.檢查接地線是否牢固，6.停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，7.檢查各參數(shù)是否在允許范圍內(nèi)，8.每年對主機冷凝器進(jìn)行通炮，每二年至少對蒸發(fā)器進(jìn)行一次通炮，（當(dāng)小溫差大于3時需進(jìn)行通炮）。,,專業(yè)空調(diào)公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,18,冷凍泵,1.定期表面除塵，2.檢查保溫層有無翻松，3.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并緊固，4.檢查接地線是否牢固，5.停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，6.檢查各參數(shù)（運行電流、電壓）是否在允許范圍內(nèi)，電流為額定值內(nèi)，電壓為額定值的±5％。7.每月對電機水泵軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換)；8.擰緊電機固定螺絲，9.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，10.配電柜現(xiàn)場電路圖完好，11.檢查標(biāo)識是否清晰，12.每年一次更換水系統(tǒng)。13.清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。,3、6、9、12月的21-25號,維修組,,,,,,,,,,,,

,19,冷卻泵,1.定期表面除塵，2.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并緊固，3.檢查接地線是否牢固，4.停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，5.檢查各參數(shù)（運行電流、電壓）是否在允許范圍內(nèi)，6.每月對電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換)；7.擰緊電機固定螺絲，8.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，9.檢查標(biāo)識是否完好清晰，10.配電柜現(xiàn)場電路圖完好。11.清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。,3、6、9、12月的25-30號,維修組,,,,,,,,,,,,

,20,冷卻塔,1.定期檢查電機開關(guān)接線接頭是否過熱，2.檢查接地線是否牢固，3.停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4.檢查各參數(shù)（運行電流、電壓）是否在允許范圍內(nèi)，電流為額定值內(nèi)，電壓為額定值的±5％。5.每月對電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換)；6.擰緊電機固定螺絲，7.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表、浮球閥是否正常，8.每周一次吸泥并進(jìn)行水處理，9.每半月檢查電機皮帶(必要時調(diào)整)，10.每月至少一次清洗冷卻塔和填料，11.每季對風(fēng)輪除塵，12.每年一次更換水系統(tǒng)，13.清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。14.檢查標(biāo)識是否完好清晰。15.清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。,,專業(yè)空調(diào)冷卻水維保公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,21,盤管風(fēng)機,1.搖測電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據(jù)，2.每半年對電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換)；3.擰緊電機固定螺絲，4.檢查各水、風(fēng)閥門、駁接法蘭是否滲漏、異常，5.冷凝排水管和風(fēng)管保溫層有無翻松，6.排水是否順暢，7.每月疏通排水管和清洗風(fēng)濾網(wǎng)，8.每季用0.6-0.8MPa水壓沖洗翅片，9.每年更換風(fēng)濾網(wǎng)(必要時提前更換)，10.地面衛(wèi)生打掃，11.檢查標(biāo)識是否完好清晰。,3、6、9、12月的25-30號,專業(yè)空調(diào)維保公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,22,AHU、送(新)風(fēng)、排風(fēng)機,1.搖測電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據(jù)，2.每半年對電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換)；3.每月檢查電機皮帶張緊度(從靜止位置能壓下2cm為正確)，4.擰緊電機固定螺絲，5.檢查各水、風(fēng)閥門、駁接法蘭是否滲漏、異常，6.保溫層有無翻松，傳感器、壓力表是否正常，冷凝排水是否順暢，7.每月清洗風(fēng)濾網(wǎng)，8.每季用0.6-0.8MPa水壓沖洗翅片，9.每半年對風(fēng)閥的轉(zhuǎn)動部分加注潤滑油，10.每年更換風(fēng)濾網(wǎng)，11.地面衛(wèi)生打掃，12.檢查標(biāo)識是否完好清晰。,3、6、9、12月的25-30號,專業(yè)空調(diào)維保公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

消防,23,主機,1.停電除塵，2.檢查內(nèi)部線路，緊固接線，3.定期檢查主機各功能是否正常(每季度至少一次進(jìn)行聯(lián)動試驗),2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,24,水管,1.每二年對金屬部分進(jìn)行除銹刷漆翻新（不銹鋼除外），2.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，3.壓力表、水表、標(biāo)識是否正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,25,消火栓,1.每二年對金屬部分進(jìn)行除銹刷漆翻新（不銹鋼除外），2.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏。3.配套設(shè)施是否完好，標(biāo)識是否清澈。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,26,防火卷簾,1.手動試驗上升、下降靈活，2.檢查電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據(jù)，3.電機軸承、傳動齒輪加潤滑油，擰緊電機固定螺絲，4.每季度定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,27,噴淋,1.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，2.閥門桿加潤滑油，3.噴淋頭定期抹塵。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,28,煙感、溫感,1.每年由有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行徹底清沽(電路、感應(yīng)器)，2.定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,29,消防、送風(fēng)、排風(fēng)排煙機,1.對配電柜進(jìn)行除塵，2.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固，儀表、指示燈、按鈕是否正常，3.搖測電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據(jù)，4.每半年對電機軸承加潤滑油，擰緊電機固定螺絲，地面衛(wèi)生打掃。5.檢查各風(fēng)閥門是否處于正常狀態(tài)(排煙平時關(guān)閉，火警狀態(tài)開啟，防火閥70℃或270℃關(guān)閉)，6.每半年對風(fēng)閥的轉(zhuǎn)動部分加注潤滑油，7.定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,30,破玻,1.檢查接線有無松動，膠片有無破損，2.定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,31,對講,1.檢查接線有無松動，音量能滿足要求，2.定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,32,警報器,1.檢查接線有無松動，音量能滿足要求，2.定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,33,濕式報警閥,1.檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，2.傳感器、壓力表是否正常，3.定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,34,消防、噴淋及相關(guān)恒壓水泵,1.手動試驗水泵檢查機械、各參數(shù)是否正常，2.停電檢查電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據(jù)，3.每半年對電機軸承、傳動軸承加潤滑油，擰緊電機固定螺絲，4.定期測試聯(lián)動，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,35,安全通道,1.防火門定期檢查閉門器是否正常，2.門體有無破損，3.門鉸轉(zhuǎn)軸加潤滑油。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,36,安全出口、應(yīng)急燈(包括地下室),1.定期充放電測試，保證功能正常。2.每次放電不小于30分鐘。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

安防監(jiān)控,37,攝像頭、錄像機,1.錄像機除塵，檢查各功能是否正常，2.每半年由有資質(zhì)的專業(yè)公司對攝像頭進(jìn)行徹底清潔抹塵，3.定期測試，保證功能正常。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

BA系統(tǒng),38,電腦主機、DDC控制器、模塊,1.每半年除塵，緊固接線，2.檢查各功能是否正常，,2、5、8、11月,專業(yè)公司、維修組,,,,,,,,,,,,

車道閘,39,收費系統(tǒng),1.除塵，檢查內(nèi)部線路，緊固接線，2.定期測試，保證功能正常。,2、5、8、11月,專業(yè)維保公司/維修組,,,,,,,,,,,,

電梯,40,機房,1.電源箱除塵，2.檢查開關(guān)接線接頭是否過熱并進(jìn)行緊固，3.檢查接地線，4.搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，5.清掃地面，溫度確保不超過35℃，6.檢查標(biāo)識、門鎖。,,專業(yè)電梯公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

,41,轎廂,1.定期檢查按鍵，顯示器，平層功能是否正常，2.檢查五方通話系統(tǒng)是否達(dá)到通話標(biāo)準(zhǔn)，3.檢查門縫門坑、門感應(yīng)是否正常，4.檢查照明、空調(diào)及標(biāo)識是否正常。,,專業(yè)電梯公司/維修組配合跟進(jìn),,,,,,,,,,,,

樓宇土木建筑、公共設(shè)施,42,樓體,1.檢查屋面層、女兒墻、隔熱層、防水層是否完好、無裂紋，如有裂紋應(yīng)及時修補，2.每年測量沉降、防雷接地電阻是否正常范圍內(nèi)。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,,,,,,,

,43,公共廣場、園林,1.檢查排水溝無雜物，無積水，溝蓋完整，2.檢查燈桿牢固度，無生銹，電線無外露，3.木地臺木質(zhì)結(jié)構(gòu)完整，無毛刺，每二年對木質(zhì)進(jìn)行刷光漆翻新，4.綠化水龍頭無滲漏，5.路面地磚是否松脫，6.井蓋標(biāo)識是否清晰，金屬邊框有無彎邊。,2、5、8、11月,維修組,,,,,,