示范區(qū)城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明書

示范區(qū)城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明書

1.背景研究.........................................................5

1.1實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要...................................5

1.2順應(yīng)城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)的需要.........................................5

1.3響應(yīng)示范區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要.................................................5

1.4完善縣縣域城市功能的需要.................................................5

2.縣概況及區(qū)位條件.................................................6

2.1縣概況...................................................................6

2.2區(qū)位條件.................................................................7

2.3與周邊地區(qū)關(guān)系.........................................................7

3.現(xiàn)狀概況及分析...................................................8

3.1自然條件.................................................................8

3.2人口現(xiàn)狀分布............................................................9

3.3土地利用現(xiàn)狀............................................................10

3.4用地評(píng)定................................................................13

3.5土地利用權(quán)屬現(xiàn)狀........................................................14

3.6建筑現(xiàn)狀................................................................15

3.7道路交通現(xiàn)狀............................................................16

3.8市政設(shè)施及人防工程現(xiàn)狀..................................................16

3.9現(xiàn)狀存在的問題.........................................................18

4.上層次規(guī)劃分析..................................................18

4.1《城市群區(qū)域規(guī)劃》......................................................18

4.2《湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》解讀..................................19

4.3《市城市總體規(guī)劃》（2010-2020年）........................................20

4.4《縣縣城總體規(guī)劃》（2009-2020年）........................................20

4.5《河口鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（2008-2020年）.......................................22

4.6《梅林橋總體規(guī)劃》（2007-2020年）.......................................22

5.優(yōu)勢與劣勢分析..................................................23

5.1發(fā)展優(yōu)勢分析............................................................23

5.2發(fā)展劣勢分析...........................................................23

5.3發(fā)展機(jī)遇..............................................................24

5.4發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)..........................................................24

6.設(shè)計(jì)理念與案例分析..............................................25

6.1環(huán)境提升效率的發(fā)展模式..................................................25

6.2傳統(tǒng)鄰里社區(qū)模式.......................................................25

6.3開放空間，生態(tài)格局.....................................................26

6.4城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展策略.......................................................26

6.5可持續(xù)性的纖維綠廊設(shè)計(jì).................................................27

7.規(guī)劃依據(jù)與原則..................................................28

7.1規(guī)劃依據(jù)...............................................................28

7.2規(guī)劃原則...............................................................28

8.規(guī)劃目標(biāo)、功能定位和發(fā)展規(guī)模....................................29

8.1規(guī)劃目標(biāo)...............................................................29

8.2功能定位...............................................................30

9.整體構(gòu)思........................................................33

9.1生態(tài)格局建立...........................................................33

9.2人文脈絡(luò)的延續(xù).........................................................33

9.3濱水岸線的綜合利用.....................................................33

9.4縣城市總體規(guī)劃的延續(xù)...................................................34

9.5方案結(jié)構(gòu)生成...........................................................35

10.規(guī)劃用地布局...................................................35

10.1功能結(jié)構(gòu)...............................................................35

10.2用地布局...............................................................36

11.用地開發(fā)控制...................................................39

11.1土地使用性質(zhì)控制.......................................................39

11.2地塊強(qiáng)度控制...........................................................42

11.3建設(shè)要求控制...........................................................45

11.4三區(qū)四線控制...........................................................46

11.5配套設(shè)施控制...........................................................47

11.6、獎(jiǎng)勵(lì)與處罰...........................................................48

12.道路交通規(guī)劃.....................................................48

12.1道路現(xiàn)狀..............................................................48

12.2存在的問題............................................................48

12.3交通發(fā)展戰(zhàn)略..........................................................49

12.4道路系統(tǒng)規(guī)劃..........................................................49

13.1現(xiàn)狀概況...............................................................57

13.2規(guī)劃原則..............................................................57

13.3豎向規(guī)劃...............................................................57

14.公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃................................................58

14.1中學(xué)、小學(xué)、幼托.......................................................58

14.2街道辦事處、居委會(huì)、派出所.............................................59

14.3文化流動(dòng)站...........................................................60

14.4醫(yī)療衛(wèi)生站.............................................................60

14.5體育設(shè)施...............................................................61

14.6農(nóng)貿(mào)市場...............................................................61

15.綠地和景觀系統(tǒng)規(guī)劃..............................................61

15.1綠地系統(tǒng)規(guī)劃..........................................................61

15.2景觀系統(tǒng)規(guī)劃..........................................................62

16、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)....................................................65

16.1指導(dǎo)思想..............................................................65

16.2整體城市設(shè)計(jì)..........................................................66

17.市政公用設(shè)施規(guī)劃................................................69

17.1給水工程規(guī)劃...........................................................69

17.2排水工程規(guī)劃...........................................................71

17.3電力工程規(guī)劃...........................................................73

17.4電信工程規(guī)劃........................................................76

17.5燃?xì)夤こ桃?guī)劃..........................................................78

17.6管線綜合工程規(guī)劃......................................................78

17.7環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃..........................................................81

17.8生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃......................................................83

17.9綜合防災(zāi)規(guī)劃..........................................................84

18.村民安置用地規(guī)劃................................................87

18.1片區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)人口及用地現(xiàn)狀...............................................87

18.2農(nóng)業(yè)人口及用地現(xiàn)狀分析.................................................87

18.3安置規(guī)模確定..........................................................88

18.4安置辦法和措施........................................................88

19.湘蓮生態(tài)休閑園規(guī)劃...............................................89

19.1現(xiàn)狀概況...............................................................89

19.2規(guī)劃理念..............................................................89

19.3功能定位..............................................................89

19.4產(chǎn)業(yè)布局..............................................................89

19.5園區(qū)道路網(wǎng).............................................................90

19.6園區(qū)主要服務(wù)設(shè)施規(guī)劃...................................................90

19.7實(shí)施建議...............................................................91

20.歷史古跡保護(hù)規(guī)劃................................................91

20.1現(xiàn)狀概況..............................................................92

20.2存在的問題.............................................................92

20.3保護(hù)依據(jù)...............................................................92

20.4風(fēng)貌特征...............................................................92

20.5歷史古街保護(hù)規(guī)劃.......................................................92

20.6實(shí)施保護(hù)規(guī)劃的意見、建議...............................................93

21.分期建設(shè)規(guī)劃....................................................94

21.1近期建設(shè)...............................................................94

21.2中期擴(kuò)展...............................................................95

21.3遠(yuǎn)期發(fā)展完善.........................................................95

前言

為了科學(xué)合理地編制好示范區(qū)西部城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，受縣人民政府委

托，參與本次規(guī)劃設(shè)計(jì)，由縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)組織編制工作。

為了適應(yīng)城市群“兩型社會(huì)”的建設(shè)，實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)

展，完善縣城市功能的需求，并指導(dǎo)示范區(qū)西部城區(qū)的建設(shè)與管理，特編制本

規(guī)劃。

1.背景研究

1.1實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要

黨的十七屆三中全會(huì)指出，我國總體上已進(jìn)入以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展

階段，進(jìn)入加快改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、走中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路的關(guān)鍵時(shí)刻，進(jìn)入

著力破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局的重要時(shí)期。城

鄉(xiāng)規(guī)劃是落實(shí)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展最重要的公共政策，是城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的藍(lán)

圖，是管理城市和鄉(xiāng)村建設(shè)的重要依據(jù)。

1.2順應(yīng)城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)的需要

隨著“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建立，城市群的發(fā)展上升到

國家戰(zhàn)略層面。與此同時(shí)，隨著示范區(qū)的確立，縣的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的歷史起

點(diǎn)。要緊緊抓住這一重大歷史機(jī)遇，推進(jìn)城市科學(xué)跨越，實(shí)現(xiàn)國家賦予的重大

歷史使命，示范區(qū)西部城區(qū)作為新城開發(fā)區(qū)，就必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，

精心策劃、科學(xué)規(guī)劃。

1.3響應(yīng)示范區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要

2008年，城市群批準(zhǔn)了五大示范區(qū)：大河西，云龍、昭山、、濱湖示范區(qū)。

其中示范區(qū)位于城市群核心區(qū)南部湘江南岸，面積99平方公里，包括縣城

（易俗河鎮(zhèn)）全境和梅林橋鎮(zhèn)部分地域。

1.4完善縣縣域城市功能的需要

規(guī)劃區(qū)位于縣老城區(qū)的西部、涓水河的東側(cè)，隨著片區(qū)內(nèi)縣人民醫(yī)院、商

業(yè)金融設(shè)施和城市道路的建設(shè)，發(fā)展條件日趨成熟，為了進(jìn)一步完善縣縣域的

城市功能，合理指導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，急需編制規(guī)劃。

1.5推進(jìn)縣城市化建設(shè)，改善城市面貌的需要

規(guī)劃區(qū)位于縣政府和齊白石廣場的西部，鳳凰西路一東西向城市發(fā)展軸和

玉蘭路一南北向城市發(fā)展軸的交匯處。本片區(qū)的發(fā)展，是展示縣縣城的形象和

面貌的重點(diǎn)地帶之一；本片區(qū)的城市用地發(fā)展和現(xiàn)狀建成區(qū)的改造，有助于加

快縣城市化的進(jìn)度，改善縣的城市面貌。

2.縣概況及區(qū)位條件

2.1縣概況

2.1.1地理位置

縣位于省中部偏東，湘江下游西岸，衡山北麓，長衡丘陵盆地北段，北緯

27°20z—28°05'之間，東經(jīng)112°25'—113°03'之間。東臨株洲市、株洲

縣，南接衡東、衡山縣，西靠雙峰縣、湘鄉(xiāng)市，西北界韶山市。

2.1.2自然環(huán)境

縣位于長江中游平原與江南丘陵的交錯(cuò)地帶，西靠雪峰古陸東北緣，東濱

湘江，漣、涓兩水自西南向東北貫穿其境，地貌輪廓為西北、西南、東南三面

高，中部和東北部低，向東北湘江開口的傾斜盆地。最高為西南的昌山，海拔

755.1米，造成平原、崗地、丘陵、山地四種地貌，其中以平原、崗地為主。本

縣屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，具有冬冷夏熱、四季分明、嚴(yán)寒期短、暑熱期長、

熱量充足、雨水集中、災(zāi)害性天氣較多，光、溫、水的地域差異小等明顯的大

陸性氣候特性。縣城三江圍合北靠湘江，東鄰向東渠，西接涓水；縣城東部有

金霞山風(fēng)景區(qū)，西部有萬畝湘蓮基地。

2.1.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)

國民經(jīng)濟(jì)較快增長。據(jù)初步核算，2008年，全縣生產(chǎn)總值（GDP）129.5億

元，比上年增長13.7%,其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值43.2億元，增長5.2%；第二產(chǎn)

業(yè)增加值43.5億元，增長26.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值42.8億元，增長11.6%；全

縣人均生產(chǎn)總值11206元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展。2008年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

由上年的32.1：33.5：34.4調(diào)整為33.3：33.6：33.1,第二產(chǎn)業(yè)增加值占全縣

生產(chǎn)總值的比重首次躍居第一位。

2.1.4歷史沿革

以昭山下湘江中傳說中的深潭一一昭潭得名。明朝成為湘江交通樞紐，是

治筑城，工商業(yè)發(fā)達(dá)，易俗河成為著名米市。清朝經(jīng)招民墾荒，人口漸繁，生

產(chǎn)發(fā)展?？h城沿江帆船般集20余里，號(hào)稱天下第一壯縣。1950年1月，縣城關(guān)

區(qū)析出，建縣級(jí)市。1950年4月撤市，仍為縣的城關(guān)區(qū)。1951年5月，株洲鎮(zhèn)

及太平橋等7鄉(xiāng)從縣境析出，建株洲市。1959年，析出五星、衛(wèi)星、星星、上

游四個(gè)公社及紅旗公社的一部分和雷打石鎮(zhèn)入株洲市。1968年12月，析出原韶

山區(qū)5個(gè)公社，與湘鄉(xiāng)縣大坪公社及白田公社祝贊大山區(qū)析出為縣級(jí)區(qū)，為市

轄。縣城區(qū)于1990年由湘江北岸牽往南岸（易俗河鎮(zhèn)）?？h是重要的農(nóng)業(yè)大縣,

盛產(chǎn)湘蓮，1995年被命名為“中國湘蓮之鄉(xiāng)”。

2.2區(qū)位條件

2.2.1規(guī)劃區(qū)概況

規(guī)劃區(qū)東以玉蘭路為界，西以涓水河為界，南至金雀路，緊鄰現(xiàn)代工業(yè)風(fēng)

貌區(qū)，北接湘江。規(guī)劃區(qū)東西長約3.8km,南北寬約4.5km,總面積約17.66平

方公里。

2.2.2規(guī)劃區(qū)位置

規(guī)劃區(qū)屬易俗河鎮(zhèn)管轄范圍，位居湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶、城市群核心區(qū)內(nèi)，東

鄰縣中心城區(qū)，與市區(qū)僅一橋之隔（下攝司大橋），距市河?xùn)|中心城區(qū)約3km,

區(qū)位條件良好。

2.2.3交通區(qū)位條件

玉蘭路（原107國道）與規(guī)劃中的320國道南線（南二環(huán)）交匯于此，離

已建的京珠高速10km,新規(guī)劃的潭衡西線12km、滬昆高速2.6km,對(duì)外交通聯(lián)系

方便。

2.3與周邊地區(qū)關(guān)系

2.3.1與周邊地區(qū)功能關(guān)系

中心城區(qū)：城市群中心城市之一；國家“兩型”社會(huì)建設(shè)示范城市；省重

要的工業(yè)、科教和旅游城市。

縣中部城區(qū)：通過舊城改造，發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)辦公等，加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施

建設(shè)，提升城區(qū)的服務(wù)能力，優(yōu)化人居環(huán)境。

東部城區(qū)：打造具有核心競爭力的城市品牌，充分利用文化、生態(tài)、政策、

交通、區(qū)位五大優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。

南部產(chǎn)業(yè)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，選擇性的承接環(huán)保要求

較高的珠三角等區(qū)域的轉(zhuǎn)移性產(chǎn)業(yè)。

西部城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)：立足城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，面向農(nóng)村腹地，服務(wù)區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展服

務(wù)三農(nóng)的農(nóng)產(chǎn)品加工、貿(mào)易物流、休閑、教育等產(chǎn)業(yè)。

河口鎮(zhèn)：以觀光農(nóng)業(yè)為主的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌服務(wù)基地、新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)。

梅林橋鎮(zhèn)：以高效科技農(nóng)業(yè)服務(wù)為主的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌服務(wù)中心。

2.3.2與周邊地區(qū)的交通關(guān)系

目前，規(guī)劃區(qū)由二大橋可至市區(qū)、由鳳凰西路可至中部城區(qū)、由玉蘭路可

至南部產(chǎn)業(yè)區(qū)、由鄉(xiāng)道可至河口鎮(zhèn)和梅林橋鎮(zhèn)。依據(jù)縣縣城城市總體規(guī)劃可知,

規(guī)劃的下攝司大橋，加強(qiáng)了與市區(qū)之間的聯(lián)系，以及新規(guī)劃的大鵬路、金雀路

和含羞草路加強(qiáng)了與周邊地區(qū)之間的聯(lián)系

3.現(xiàn)狀概況及分析

3.1自然條件

3.1.1地形條件

規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀基本為農(nóng)田、丘陵，西北角為縣古鎮(zhèn)，西南側(cè)為經(jīng)濟(jì)生態(tài)園；

規(guī)劃區(qū)西面和北面地勢較平坦，東南面略有起伏，最高控制點(diǎn)為74.5m,最低點(diǎn)

為25m,高程一般在35-60m之間，用地整體呈現(xiàn)東南高，西北低的狀況。

3.1.2水體與自然植被

規(guī)劃區(qū)北靠湘江，西臨涓水河，內(nèi)部水渠縱橫、魚塘密布，水質(zhì)清澈，水資

源豐富。由于本區(qū)優(yōu)越的氣候、水資源和土壤條件，植被保存較好，未出現(xiàn)過

水土大量流失現(xiàn)象。

3.1.3地質(zhì)構(gòu)造

根據(jù)〈城市區(qū)域地質(zhì)調(diào)查報(bào)告）（株潭幅）可以看出，規(guī)劃區(qū)場地構(gòu)造較簡

單，未見斷裂構(gòu)造穿過，未發(fā)現(xiàn)其他不良地質(zhì)現(xiàn)象。

3.1.4現(xiàn)狀景觀資源影響分析

①自然與人文交融的景觀格局

規(guī)劃區(qū)內(nèi)山水景觀資源豐富，其中含將軍山生態(tài)園、京竹生態(tài)園，北靠湘

江，西臨涓水河，具有自然天成的擁山面水之勢。內(nèi)部既有丘陵綿延起伏，崇

山峻嶺，茂林修竹；又有水渠縱橫，魚塘密布，清流激湍；西南角遠(yuǎn)眺鄉(xiāng)村，

綠意昂然，涓水起舞。與西北角的縣古鎮(zhèn)共同構(gòu)成人文景觀與自然景觀交相呼

應(yīng)的生態(tài)新城景觀形象。

②富有特色的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)

規(guī)劃區(qū)內(nèi)將軍山生態(tài)園和京竹生態(tài)園內(nèi)植被茂盛，山清水秀；可供游客旅

游觀光、休閑娛樂，是一個(gè)良好的休閑度假場所。

規(guī)劃區(qū)西側(cè)的涓水河蜿蜒曲折，是湘江的重要支流之一，水體清澈，具有

良好的景觀塑造性。

③重大基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響

規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀主要有易俗河變電站及高壓走廊線，對(duì)沿線的生態(tài)環(huán)境及山

體等有一定的影響，尤其在變電站周圍等較為敏感地帶處，會(huì)給原有的生態(tài)平

衡環(huán)境帶來許多未知的影響，在規(guī)劃中應(yīng)予以規(guī)劃引導(dǎo)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境的平衡。

3.2人口現(xiàn)狀分布

3.2.1人口概況

規(guī)劃區(qū)涵蓋兩個(gè)社區(qū)（城塘社區(qū)和牛頭嶺社區(qū)），涉及到8個(gè)村，總?cè)丝跒?/p>

19210人，其中城鎮(zhèn)人口為9162人，農(nóng)村人口為10048人。其中，人口密度分

布為：城塘社區(qū)4552人/平方公里，牛頭嶺社區(qū)6068人/平方公里，煙塘村北

2646人/平方公里，煙塘村南1641人/平方公里，京竹村1100人/平方公里，樟

樹村465人/平方公里，賦江村654人/平方公里，青獅村400人/平方公里，山

塘村382人/平方公里，河洲村259人/平方公里，楊溪村980人/平方公里。主

要經(jīng)濟(jì)來源是務(wù)農(nóng)和外出打工。具體如表3.2.1-1

表3.2.1-1現(xiàn)狀人口分布情況表

洲

城塘牛頭嶺煙塘京竹山塘青獅樟樹可楊溪

名稱賦江村村合計(jì)

社區(qū)社區(qū)村村村村村村

人口（人）49624200320020931045101587598045538519210

3.2.2人氣分析

目前，規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱，部分地區(qū)（西北角）為洪水淹沒區(qū)，遷

出人口較多，遷入人口較少。但是隨著規(guī)劃區(qū)地位的確定，湘蓮公園的建設(shè)和

基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將會(huì)吸引周邊地區(qū)（河口鎮(zhèn)、梅林橋鎮(zhèn)、老城區(qū)以及市市區(qū)

等）人口入住，遷入人口將會(huì)增加。

遷出人口主要是外出務(wù)工人員和子女上學(xué)，遷往縣城、市區(qū)等地區(qū)。根據(jù)規(guī)

劃區(qū)的現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展?jié)摿?，可預(yù)測，遷入人口大于遷出人口，其比例為6：

5o人氣指數(shù)將會(huì)上升，有利于本規(guī)劃區(qū)的發(fā)展。

3.3土地利用現(xiàn)狀

規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀城市建設(shè)用地較少，主要為村鎮(zhèn)建設(shè)用地、丘陵和農(nóng)田。建

設(shè)區(qū)主要位于玉蘭路西側(cè)，鳳凰西路兩側(cè)；有部分村莊散落其間。（詳見《現(xiàn)狀

土地利用一覽表》）

3.3.1、居住用地

規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀居住用地分為二類居住用地、三類居住用地和教育設(shè)施用地。

總用地面積36.31公頃。占城市建設(shè)用地的比例為25.69%o

二類居住用地總面積為7.52公頃，占城市建設(shè)用地的5.53虬主要分布于

鳳凰西路北側(cè)的城塘社區(qū)和玉蘭路西側(cè)的牛頭嶺社區(qū)，屬于中等密度住宅區(qū)。

三類居住用地總面積為28.79公頃，占城市建設(shè)用地的20.37臨主要沿鳳凰西

路兩側(cè)和玉蘭路西側(cè)零散布置。規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀居住配套的教育設(shè)施用地總面積為

16.61公頃，占城市建設(shè)用地的11.75%；主要為江聲中學(xué)用地，位于鳳凰西路

北側(cè)，玉蘭路以西；另在玉蘭路西側(cè)山塘村和鳳凰西路南側(cè)煙塘村內(nèi)各有一所

小學(xué)。

3.3.2公共設(shè)施用地

3.3.2.1行政辦公用地

現(xiàn)狀行政辦公用地面積為0.66公頃，占城市建設(shè)用地面積的0.47隊(duì)其中，

梅林橋鎮(zhèn)人民政府和稅務(wù)所位于玉蘭路西側(cè)。

3.3.2.2商業(yè)金融用地

現(xiàn)狀商業(yè)金融設(shè)施用地面積為6.1公頃，占城市建設(shè)用地面積的4.32%o鳳

凰西路南側(cè)有易俗河大市場，北側(cè)有鑫億隆購物廣場；牛頭嶺社建材市場和縣

農(nóng)村信用社合作聯(lián)社易俗河分社位于玉蘭路西側(cè)。其它商業(yè)設(shè)施沿鳳凰路兩側(cè)

和玉蘭路西側(cè)布置。

3.3.2.3醫(yī)療衛(wèi)生用地

規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生用地面積為9.06公頃，占城市建設(shè)用地面積的6.41虬

分別是位于鳳凰西路北側(cè)的縣中醫(yī)院，玉蘭路西側(cè)的縣人民醫(yī)院和易俗河鎮(zhèn)醫(yī)

院，規(guī)劃區(qū)西南側(cè)的縣易俗河醫(yī)院。

3.3.2.4其它公共服務(wù)設(shè)施用地

規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀有寺廟、易俗河教會(huì)和敬老院，總用地面積為0.35公頃，占

城市建設(shè)用地面積的0.25%,分別位于煙塘村和鳳凰西路南側(cè)。

3.3.2.5教育科研用地

規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有科旺教育集團(tuán)，用地規(guī)模為4.49公頃，占城市建設(shè)用地面積

的3.18%,位于玉蘭路西側(cè)。

3.3.3工業(yè)用地

現(xiàn)狀工業(yè)用地主要是二、三類工業(yè)用地，總用地面積22.03公頃，占城市

建設(shè)用地的15.59%。有玉蘭路西側(cè)的鋼筋冷拉廠、達(dá)文生物科技、貢蓮酒業(yè)有

限公司，沿江地段的縣林峰造紙廠、船舶機(jī)械加工廠、造紙廠、易俗河鎮(zhèn)機(jī)械

廠和規(guī)劃區(qū)西南面的京燕化工廠。其中部分工廠已較為破舊或停產(chǎn)。

3.3.4倉儲(chǔ)用地

規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)有倉儲(chǔ)用地面積為0.62公頃，占城市建設(shè)用地的0.44機(jī)位于

玉蘭路西側(cè)的機(jī)械堆場和湘江北側(cè)的堆煤場。

3.3.5道路廣場用地

規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀主要是道路用地，無公共廣場用地，總用地面積9.03公頃，占

城市建設(shè)用地的6.39%0東西向主要有鳳凰西路，濱江路。南北向主要有玉蘭路。

其中鳳凰西路、玉蘭路和部分鄉(xiāng)村道路為混凝土路面，濱江路為湘江防洪堤頂

簡易道路，碎石路面，其它均為土路。

3.3.6市政公用設(shè)施用地

市政設(shè)施用地面積為5.43公頃，占城市建設(shè)用地的3.84%。鳳凰西路西側(cè)

有一處鵬程機(jī)動(dòng)車檢驗(yàn)站和一個(gè)京廣加油站，在規(guī)劃區(qū)的西北面有一個(gè)污水處

理簡易設(shè)施，南面有110KV的易俗河變電站。

3.3.7水域及其它用地

水域及其它用地總面積達(dá)1624.79公頃。其中水域?yàn)?88.69,占總用地的

10.18%；村鎮(zhèn)建設(shè)用地為247.18公頃，占總用地的14%；農(nóng)田為767.71公頃,

菜地為26.49公頃，林地為306.70公頃，園地為2.34公頃，其它耕地85.69

公頃。具體情況如表3.3.7T,表3.3.7-2

表3.3.7-1現(xiàn)狀用地匯總表

序號(hào)類別名稱面積（公頃）占總用地比例（%）

1總用地1766.14100.00

2城市建設(shè)用地141.348.00

4水域和其他用地1624.7992.00

水域188.6910.68

菜地26.491.50

基本農(nóng)田767.7143.47

其中

3園地2.340.13

林地306.7017.37

其他耕地85.694.85

村鎮(zhèn)建設(shè)用地247.1814.00

表3.3.7-2現(xiàn)狀城市建設(shè)用地一覽表

用地面積

序號(hào)用地性質(zhì)比例的備注

代碼（公頃）

居住用地R36.3125.69

二類居住用地R27.525.53

1

其中三類居住用地R328.7920.37

其中中小學(xué)托幼R(shí)3216.6111.75

公共設(shè)施用地C20.6618.43

行政辦公用地010.660.47

商業(yè)金融用地C26.104.32

商業(yè)用地C215.213.69

其中金融保險(xiǎn)業(yè)用地C220.450.32

2市場用地C260.440.31

其中

醫(yī)療衛(wèi)生用地C59.066.41

醫(yī)院用地C514.142.93

其中

衛(wèi)生防疫用地C524.923.48

教育科研設(shè)計(jì)用地C64.493.18

其中高等學(xué)校用地C614.493.18

其他公共設(shè)施用地C90.350.25

工業(yè)用地M22.0315.59

3二類工業(yè)用地Ml22.034.34

其中

三類工業(yè)用地M215.9011.25

倉儲(chǔ)用地W0.620.44

4

其中堆場用地W10.620.44

道路廣場用地S9.036.39

道路用地S18.946.32

5

其中其中主干路用地S118.686.14

社會(huì)停車場用地S30.090.07

市政公用設(shè)施用地U5.433.84

6其中供應(yīng)設(shè)施用地U10.930.65

其中供電用地U120.930.65

交通設(shè)施用地U23.392.40

其中其他交通設(shè)施用地U293.392.40

其中環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地U40.370.26

其中雨水、污水處理用地U410.370.26

殯葬設(shè)施用地U60.740.52

綠地G47.2733.44

公共綠地G10.100.07

7其中其中街頭綠地G120.100.07

生產(chǎn)防護(hù)綠地G247.1733.37

其中其中防護(hù)綠地G2247.1733.37

總計(jì)141.34100.00

3.4用地評(píng)定

根據(jù)對(duì)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀地形的坡度、高程等因素的綜合分析，將本區(qū)用地分成

三大類。

一類用地：即適宜建設(shè)的用地。地形坡度在10%以下，較平坦、規(guī)整，地質(zhì)

條件良好，沒有被洪水淹沒的危險(xiǎn)，自然條件較為優(yōu)越，總用地面積為511.75

公頃，占總用地28.98虬

二類用地：即經(jīng)采取一定的工程措施，才適宜建設(shè)的用地。地形坡度在

10M25%之間，需動(dòng)用較大的土石方工程，總用地面積為558.82公頃，占總用

地31.64%o

三類用地：即不適宜建設(shè)的用地，包括地形坡度25%以上的用地和農(nóng)田保護(hù)

用地以及洪水經(jīng)常淹沒區(qū)，總用地面積為404.50公頃，占總用地22.90虬（詳

見表3.4-1）

表3.4T城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)表

序號(hào)項(xiàng)目面積（公頃）百分比（％）

1建成區(qū)109.486.20

2一類建設(shè)用地511.7528.98

3二類建設(shè)用地558.8231.64

4三類建設(shè)用地404.5022.90

5水域181.5910.28

6合計(jì)1766.14100.00

3.5土地利用權(quán)屬現(xiàn)狀

規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀征用土地主要分布在玉蘭路以西。主要有江聲中學(xué)、科旺教育

集團(tuán)、縣中醫(yī)院、縣人民醫(yī)院、易俗河鎮(zhèn)醫(yī)院、易俗河醫(yī)院、易俗河大市場、

新城汽車駕校、鵬程機(jī)動(dòng)車檢驗(yàn)站、達(dá)文生物科技，貢蓮酒業(yè)有限公司、老爺檳

榔廠、縣容發(fā)集裝袋廠、新皇營養(yǎng)米業(yè)有限公司等用地。其中縣醫(yī)院和湘軍建

筑有限公司世紀(jì)康城在建。具體情況如表3.5T：

表3.5-1已出讓用地情況一覽表

序號(hào)單位名稱用地面積（畝）用地情況所在位置

1造船廠128.52有證用地玉蘭路以西

2造船廠27.97有證用地玉蘭路以西

3縣林峰造紙廠11.15有證用地玉蘭路以西

4船舶機(jī)械加工廠12.59有證用地玉蘭路以西

5易俗河鎮(zhèn)機(jī)械廠7.15有證用地玉蘭路以西

6塑料加工廠6.89有證用地玉蘭路以西

7造紙廠36.98有證用地玉蘭路以西

8污水處理廠7.97有證用地玉蘭路以西

9老爺檳榔20.00有證用地玉蘭路以西

10縣容發(fā)集裝袋廠4.09有證用地玉蘭路以西

11江聲中學(xué)143.34有證用地玉蘭路以西

12縣中醫(yī)院60.38有證用地玉蘭路以西

13包裝廠17.82有證用地玉蘭路以西

14加油站4.48有證用地玉蘭路以西

15煙塘小學(xué)8.13有證用地玉蘭路以西

16七彩幼兒園1.52有證用地玉蘭路以西

17敬老院2.52有證用地玉蘭路以西

18盛世康城工程項(xiàng)目56.03有證用地玉蘭路以西

19易俗河鎮(zhèn)醫(yī)院8.97有證用地玉蘭路以西

20梅林鎮(zhèn)財(cái)稅所1.64有證用地玉蘭路以西

21譚家山工商所1.95有證用地玉蘭路以西

22牛頭嶺社建材市場25.82有證用地玉蘭路以西

23梅林橋鎮(zhèn)人民政府3.69有證用地玉蘭路以西

24梅林橋鎮(zhèn)個(gè)企業(yè)管理站0.68有證用地玉蘭路以西

25縣人民醫(yī)院106.99有證用地玉蘭路以西

26市利仕化工廠14.48有證用地玉蘭路以西

27易俗河變電站13.27有證用地玉蘭路以西

28科技教育集團(tuán)60.41有證用地玉蘭路以西

29鵬程機(jī)動(dòng)車檢驗(yàn)站14.76有證用地玉蘭路以西

30山塘小學(xué)19.30有證用地玉蘭路以西

31京廣加油站5.98有證用地玉蘭路以西

縣農(nóng)村信用社合作聯(lián)社易俗

321.97有證用地玉蘭路以西

河分社

達(dá)文生物科技貢蓮酒業(yè)有限

3327.75有證用地玉蘭路以西

公司

34京燕化工廠93.70有證用地玉蘭路以西

35易俗河大市場34.00有證用地玉蘭路以西

36預(yù)制廠7.56有證用地玉蘭路以西

37新城立車駕校18.03有證用地玉蘭路以西

38鋼筋冷拉廠12.58有證用地玉蘭路以西

39金輝大廈3.92有證用地玉蘭路以西

40縣易俗河醫(yī)院11.57有證用地玉蘭路以西

41未知名小學(xué)3.98有證用地玉蘭路以西

42京竹村委會(huì)1.21有證用地玉蘭路以西

43山塘村委會(huì)2.29有證用地玉蘭路以西

44樟樹村委會(huì)1.58有證用地玉蘭路以西

45易俗河教會(huì)1.02有證用地玉蘭路以西

46塑料制品有限公司13.71有證用地玉蘭路以西

47億豐養(yǎng)豬12.41有證用地玉蘭路以西

3.6建筑現(xiàn)狀

規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類現(xiàn)狀建筑物的總建筑面積約1776365.39平方米，居住建筑包

括村民住宅和居住配套教育設(shè)施，占現(xiàn)狀總建筑面積的74.4遇，其次是市政設(shè)

施建筑和工業(yè)建筑，分別占現(xiàn)狀建筑面積的9.99%和15.06猊規(guī)劃區(qū)毛容積率

達(dá)0.2,除去已建城市道路、水面、農(nóng)田、菜地、綠地，容積率達(dá)0.47。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)卜3層的建筑最多，主要是民房和工業(yè)建筑，其次是4層的建筑,

主要是辦公樓，最高的建筑為鑫億隆購物廣場，共7層?，F(xiàn)狀建筑根據(jù)建設(shè)年

代、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、裝修標(biāo)準(zhǔn)四個(gè)參數(shù)分為四類。一類建筑物是建造年代較短的

在五年以內(nèi)的多層住宅或商鋪；二類建筑物是建造年代較短的在五到十年內(nèi)的

多層建筑或近年內(nèi)新建的框架工業(yè)廠房，以磚混結(jié)構(gòu)為主；三類建筑物是建造

年代較長(10年以上)的多層建筑或近年內(nèi)建的3層低層建筑，以磚混或磚木

結(jié)構(gòu)為主；四類建筑物是建造年代在15年以上的民宅和低層廠房和臨時(shí)搭建的

低層建筑。三、四類質(zhì)量的建筑物質(zhì)量相對(duì)較差，是城市更新改造的重點(diǎn)對(duì)象,

二類以上的建筑物原則上保留，可局部更新，各類質(zhì)量建筑物的面積和比例見

圖和表3.6-1：

表3.6-1各類建筑質(zhì)量的面積統(tǒng)計(jì)表

建筑質(zhì)量類別建筑面積(M2)所占比例(%)

建筑質(zhì)量差224270.3212.6

建筑質(zhì)量一般969662.7754.6

建筑質(zhì)量較好386745.0821.8

建筑質(zhì)量好195687.2211.0

合計(jì)1776365.39100

3.7道路交通現(xiàn)狀

規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要有城市道路和鄉(xiāng)村道路兩種類型，具體情況如下：

3.7