任務二-房產稅實務

任務二房產稅實務會計與金融學院$項目七其他稅種實務2.1房產稅法規(guī)解析（一）房產稅的概念及特點房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅具有三方面的特點：房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經營性房屋；區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于只用的按房產計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。（二）房產稅的納稅人房產稅的納稅義務人是征稅范圍內的房屋的產權所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產權所有人、經營管理單位、承典人、代管人或使用人。具體規(guī)定如下。（1）產權屬于國家所有的，由經營管理單位繳納；產權屬于集體和個人的，由集體和個人繳納。（2）產權出典的，由承典人繳納。（3）產權所有人、承典人不在房產所在地的，或產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。（4）無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。$項目七其他稅種實務自2013年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，也應依法繳納房產稅。

（三）課稅對象、征稅范圍房產稅的征稅對象是房產，它是有屋面和圍護結構，能遮風避雨，可供人們生產、學習、工作、生活的場所。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，也屬于房屋，應一并征收房產稅；但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產稅。房產稅的征稅范圍是位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不包括農村房屋。$項目七其他稅種實務（四）計稅依據(jù)和稅率（一）計稅依據(jù)房產稅的計稅依據(jù)按房產用途不同，分為從價計征或從租計征。（1）從價計征計稅依據(jù)是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。對房產原值需要說明的是：房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價；房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施；納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。（2）從租計征計稅依據(jù)為房產租金收入，即房產所有人出租房產使用權所得的各種報酬，包括貨幣收入和實物收入。$項目七其他稅種實務（二）稅率（1）從價計征：稅率為1.2%。（2）從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。$項目七其他稅種實務（五）稅收優(yōu)惠（一）規(guī)定的免稅項目（1）國家機關、人民團體、軍隊自用房產免征房產稅。但上述免稅單位出租出借房產及生產、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位的自用房產免征房產稅。上述單位出租出借房屋、生產營業(yè)用房，以及附屬工廠、商店、招待所用房，均應照章納稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡的自用房產免征房產稅；但其附設的營業(yè)單位（如影劇院、飲食部、茶莊、照相館等）使用的房產及出租的房產，應照章納稅。（4）個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。個人擁有的營業(yè)用房或出租房產，照章納稅。（5）對中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構的自用房免征房產稅。$項目七其他稅種實務（二）財政部批準免稅的其他房產（1）損壞不堪使用的房屋和危房；大修停用半年以上的房產等。（2）對高校后勤實體免征房產稅。（3）對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產，免征房產稅。$項目七其他稅種實務2.2房產稅的計算（一）從價計征從價計征房產稅應納稅額的計算公式為：全年應納稅額＝應稅房產原值*(1—扣除比例)*1.2％【例7-6】2016年某國有企業(yè)主要經營小家用電器的生產和銷售，該企業(yè)房屋賬面原值為180萬元，當?shù)卣?guī)定允許扣除比例為25%。計算該企業(yè)2016年應繳納多少房產稅？【解】該企業(yè)2016年全年應繳納房產稅稅額=180×（1-25%）×1.2%=1.62（萬元）$項目七其他稅種實務（二）從租計征從租計征房產稅應納稅額的計算公式為：全年應納稅額=租金收入*12％(個人為4％)【例7-7】某企業(yè)2016年出租房屋，全年租金收入40000元。計算該企業(yè)2016年應繳納多少房產稅？【解】該企業(yè)2016年全年應繳納房產稅稅額=40000×12%=4800（元）$項目七其他稅種實務2.3房產稅的會計核算企業(yè)房產稅的會計核算應設置“應交稅費——應交房產稅”賬戶。企業(yè)按規(guī)定繳納的房產稅應在“管理費用”賬戶中據(jù)實列支。企業(yè)計提房產稅時，應借記“管理費用”，貸記“應交稅費——應交房產稅”；企業(yè)實際繳納房產稅時，應借記“應交稅費——應交房產稅”，貸記“銀行存款”。出租房產做其他業(yè)務核算的，企業(yè)繳納的房產稅計入“其他業(yè)務成本”賬戶。

$項目七其他稅種實務【例7-8】企業(yè)2017年1月1日“固定資產”分類賬中，房產原值為240萬元。當年2月份，企業(yè)將50萬元的房產租給其他單位使用，每年收取租金6萬元之后3月份～12月份房產無變化。當?shù)卣?guī)定房產原值扣除比例為20%，按年計算，分季繳納。計算該企業(yè)2013年各季度應繳納多少房產稅？并做出相應的會計處理。（1）計算各季度應繳納的房產稅1月份應繳納的房產稅稅額=[240×（1-20%）×1.2%]÷12=0.192（萬元）2月份按余值計算的房產稅=[（240-50）×（1-20%）×1.2%]÷12=0.152（萬元）2月份按租金計算的房產稅=[6×12%]÷12=0.06（萬元）2月份房產稅合計=0.152+0.06=0.212（萬元）3-4月份每月房產稅合計均為0.212（萬元）第一季度應交房產稅合計=0.192+0.212+0.212=0.616（萬元）第二季度應交房產稅合計=3×0.212=0.636（萬元）第三、第四季度應交房產稅與第二季度相同。$項目七其他稅種實務（2）會計處理①1月份計提房產稅時借：管理費用 1920 貸：應交稅費——應交房產稅 1920②2月份計提房產稅時的會計處理如下。借：管理費用 1520

其他業(yè)務成本 600 貸：應交稅費——應交房產稅 2120③3月份會計處理與2月份相同（略）企業(yè)實際繳納第一季度房產稅時借：應交稅費——應交房產稅 6160 貸：銀行存款 6160④4月～6月計提房產稅會計處理與2月份相同實際繳納第二季度房產稅時的會計處理如下。借：應交稅費——應交房產稅 6360 貸：銀行存款 6360第三季度、第四季度會計處理與第二季度相同（略）。$項目七其他稅種實務2.4房產稅的納稅申報一、納稅義務發(fā)生時間（1）將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起。（2）自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起。（3）委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，應從使用或出租、出借的當月起）。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起。（5）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起。（6）納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起。（7）房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借自建商品房，自房屋使用或交付之次月起。$項目七其他稅種實務（8）因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。二、納稅期限房產稅實行按年計算，分期（季度或半年）繳納的征收辦法，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。三、納稅地點房產稅應向房產所在地稅務機關繳納。房產不在一地的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。四、納稅申報納稅人申報繳納房產稅，應填寫《房產稅納稅申報表》，如表7-4所示。$項目七其他稅種實務表7-4

房產稅納稅申報表稅款所屬期：自年月日至年月日填表日期：年月日

金額單位：元至角分；面積單位：平方米$項目七其他稅種實務納稅人識別號

納稅人信息名稱

納稅人分類單位□

個人□登記注冊類型

所屬

行業(yè)

身份證件類型身份證□

護照□

其他□

身份證件號碼

聯(lián)系人

聯(lián)系

方式

一、從價計征房產稅

房產原值其中：出租房產原值計稅比例稅率所屬期起所屬期止本期應納稅額本期減免稅額本期已繳稅額本期應補（退）稅額1

2

3

合計

續(xù)表$項目七其他稅種實務二、從租計征房產稅

本期申報租金收入稅率本期應納稅額本期減