地產項目二次改造工作制度

XX集團項目二次改造工作制度編號：版號：頁碼：XX集團項目二次改造工作制度修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人一、目的明確二改范圍、優(yōu)化工藝做法、降低交付風險、減少缺陷數(shù)量、提高項目一次交付率。二、適用范圍XX集團負責開發(fā)的，涉及到二次改造的項目。三、組織與分工1、集團項目管理中心負責本制度的編制、修訂、解釋；組織第三方進行過程評估、交付前品質評估工作。2、項目在集團可研評審通過后，項目所在事業(yè)部（若事業(yè)部尚未成立，則由區(qū)域公司負責）開發(fā)、設計部門負責收集當?shù)卣P于贈送面積的相關規(guī)定、周邊項目二改資料，并及時提交區(qū)域公司設計、營銷部門及設計單位參考，以便明確二改范圍及方案。3、在集團評審概念方案前，區(qū)域公司設計部門負責組織營銷、開發(fā)、成本、項目管理、法務等部門明確贈送面積的部位、贈送面積的方式及二改實施方案，并在概念方案的評審文本中體現(xiàn)。如有特殊情況（當?shù)靥厣蚨噘浰湍墚a生較大溢價）超出集團贈送面積標準的需向集團投資發(fā)展中心、設計研發(fā)中心申請單獨審批。4、項目概念方案通過集團評審后，區(qū)域公司設計部門負責按照評審意見具體落實二改深化設計，妥善解決報規(guī)方案與實施方案的矛盾點，確保公司利益最大化。5、項目報規(guī)方案通過當?shù)刈〗ú块T批復后，區(qū)域公司設計和營銷部門負責審核、落實家配圖、報批版施工圖、實施版施工圖、二改施工圖。6、區(qū)域公司營銷部門負責落實銷售戶型單頁及家配圖、關于二改的單方申請協(xié)議書。其編制依據(jù)以集團概念方案評審會的意見及最終的二改施工圖為準，不得隨意變更、調整，且需經事業(yè)部（設計、成本、項目、開發(fā)）、區(qū)域公司（設計、法務、成本、項管）等部門審核會簽后方能對外宣傳；營銷對外說辭（與二改相關內容）由設計部門提供，不得自行增減內容。7、區(qū)域項目管理部對家配圖、銷售說辭進行審核、會簽；參加二改樣板驗收，對二改施工進行監(jiān)管和巡查；交付前組織區(qū)域聯(lián)合驗收；配合集團組織的二改過程評估和交付前品質評估工作；督促現(xiàn)場整改。8、區(qū)域成本部門將二改工作納入監(jiān)理、總包、門窗、景觀等單位投標范圍，后期不再另行招標，需規(guī)避二改合同風險。9、事業(yè)部組織施工單位對二改圖紙進行深化，完成各階段圖紙對接和現(xiàn)場實施；負責二改樣板施工，組織各部門交付前自查，負責缺陷問題整改；交付前應將項目移交物業(yè)公司。四、二改范圍實施原則1、由業(yè)主自理的改造1.1、地下室贈送區(qū)域戶內的夾層樓板、樓梯；1.2、復式住宅套內挑空部位補板；1.3、套內隔墻、飄窗窗臺拆除；1.4、贈送庭院內部景觀的調整；2、涉及外立面效果和小區(qū)品質形象及業(yè)主共用的，由開發(fā)商組織開展2.1、地下室贈送區(qū)域的戶間分戶墻；2.2、復式住宅套內挑空部位設計時考慮結構荷載預留和構造措施預留，不應預設牛腿或預埋板；2.3、僅采用增設外窗的方式將空調設備間或陽臺改為功能房間（若改造后空調設備無其他安裝位置的，空調設備間禁止改造）；2.4、地方政策允許贈送的頂部樓層中，屋面層樓板開洞、增設斜屋面板、外墻、外窗的；2.5、門廳主體、內部、外立面改造的；2.6、上述改造所涉及的水電工程；3、對實施難度大、存在較大隱患、政策風險或違反強制性條文的改造，嚴禁實施3.1、增設衛(wèi)生間或原廚房間，衛(wèi)生間移位或戶內廚衛(wèi)立管移位的；3.2、套外挑空區(qū)域增設樓板、圍護結構的；3.3、拆除剪力墻、結構梁等影響結構安全的；3.4、影響消防功能實現(xiàn)的電梯廳/電梯前室分割、占用消防通道/疏散空間的；3.5、公共設備入戶后，影響物業(yè)功能正常實現(xiàn)的；3.6、空調機位拆除后，影響后續(xù)使用功能的；3.7、贈送涉及地下室人防區(qū)域的；3.8、其他違反規(guī)范強制性條文和項目所在地明文禁止的事項。4、依據(jù)項目所在地的相關政策、法規(guī)，編制合理的二改實施方案，在最大程度提升產品溢價的同時需避免法律法規(guī)及投訴風險。如上述實施范圍與項目當?shù)卣哂袥_突，以地方政策規(guī)定為準。5、產品銷售時，涉及項目改造的相關手續(xù)、流程、補充合同等文件均須法務等相關部門審核通過，銷售案場務必實施到位。五、二次改造實施1、樣板先行1.1、主體施工前，結合樣板房、二改實施圖紙，對二改設計方案進行優(yōu)化，盡量在不違背地方政府監(jiān)管的前提下，提前實施部分二改工作；盡早實施交付樣板，并經區(qū)域公司（營銷客服、設計、成本部、項目管理部）、物業(yè)公司和事業(yè)部（設計、成本、開發(fā)、項目部）聯(lián)合驗收確認。編制、完善二改施工方案并按專項方案報審要求進行審批1.2、二改實施前，事業(yè)部項目部組織實施工序樣板，經區(qū)域項目管理部、事業(yè)部（設計、營銷、成本、開發(fā)等部門）、監(jiān)理單位驗收通過后，現(xiàn)場方可大面積實施。1.3、樣板要求：按照工序要求，分層實施，明確施工控制要點和驗收注意事項。1.4、樣板內容：拆除工程、混凝土工程、砌體工程、門窗欄桿工程、保溫工程、防水工程、外墻飾面工程、管線預埋預留工程、空調工程、景觀工程、成品保護等。2、施工內容及注意事項可參照附件1《二改施工操作指引》。3、二改方案設計及管控重點可參照附件2《二改工程專項技術指引》。4、過程評估改造期間，引入第三方過程評估，檢查要求詳見附件3，評估成績納入檢查所在期次的過程評估綜合排名并參與區(qū)域公司年度工程評比排名。檢查重點為二改區(qū)域、新舊施工區(qū)域交接面的實體質量以及未改造區(qū)域缺陷整改情況并對上述區(qū)域進行過程評估。具體評分細則參照《第三方過程評估（實測實量）工作制度》。六、工程驗收6.1、項目正式交付前60天，事業(yè)部組織總包單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司及各專業(yè)施工單位進行自檢，形成《交付前自檢質量問題銷項清單》（含整改計劃）（附件4），督促各責任單位及時進行整改，整改結果各方共同簽確。自查有重大風險、可能影響正常交付的風險存在的，事業(yè)部需自查結束后3天內書面上報區(qū)域公司項目管理部及區(qū)域董事長。6.2、交付前35天，事業(yè)部將《交付前自檢質量問題銷項清單》中整改未完項匯總報區(qū)域項目管理部備案，同時組織各單位繼續(xù)整改。6.3、交付前30天，區(qū)域項目管理部組織區(qū)域公司營銷、設計、客服等部門進行聯(lián)合檢查，形成《交付前聯(lián)檢問題銷項清單》（含整改計劃）（附件5），并共同簽確，向事業(yè)部下發(fā)，且督辦事業(yè)部組織整改到位；若交付存在重大風險的，區(qū)域項目管理部向事業(yè)部下發(fā)《項目交付風險預警單》（附件6），抄送集團項目管理中心。聯(lián)合檢查內容：a）交付必備條件；b）觀感類問題；c）功能類問題；d）交付風險排查；e）事業(yè)部自查問題整改情況。6.4交付前20天，項目管理中心組織第三方實測實量單位進行交付評估檢查、形成《項目交付評估報告》。6.5交付評估過程中，對交付項目進行分戶驗收，并形成《項目交付評估分戶驗收缺陷統(tǒng)計》（附件7）。6.6《項目交付評估報告》、《項目交付評估分戶驗收缺陷統(tǒng)計》等報告由集團項目管理中心下發(fā)區(qū)域公司和事業(yè)部并抄送集團相關中心，由區(qū)域公司督辦事業(yè)部組織整改。6.7獎罰在集團組織的第三方實測實量檢查中，每期排名倒數(shù)第一的，從區(qū)域成就共享機制中扣罰10萬元/次。在集團組織的第三方實測實量檢查中，每期排名第一的，獎勵10萬元/次。在集團組織的第三方交付評估檢查中，戶均缺陷以3.5（含）條為基準，超過3.5條以上部分從區(qū)域成就共享機制中扣罰10萬元（戶均缺陷條數(shù)每多超過3條，則以10萬的倍數(shù)進行處罰：暨3.5-6.5（含）條，扣罰10萬；6.5-9.5（含）條扣罰20萬，以此類推）。七、項目復盤二改完成、項目交付后三個月內，區(qū)域公司常務副總組織區(qū)域相關部門及事業(yè)部開發(fā)、設計、工程、成本、營銷客服等部門進行復盤，總結項目運營過程中存在的經驗、教訓，將相關數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一匯總、分析，總結，應用于對后期項目的指導。復盤會議應邀請集團相