城市房地產(chǎn)規(guī)劃與管理基本知識(shí)

城市規(guī)劃與管理的基本內(nèi)容

（一）城市規(guī)劃的定義城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和全面安排。（二）城市規(guī)劃的發(fā)展

1、第一代城市規(guī)劃的理念——城市規(guī)劃脫胎于建筑學(xué)；

2、第二代城市規(guī)劃理念——城市規(guī)劃的整體觀；

3、第三代城市規(guī)劃的理念——城市規(guī)劃擴(kuò)展到社會(huì)經(jīng)濟(jì)等宏觀規(guī)劃領(lǐng)域。二、城市規(guī)劃的任務(wù)和原則

（一）城市規(guī)劃的任務(wù)中國現(xiàn)階段城市規(guī)劃的基本任務(wù)是保護(hù)和修復(fù)人居環(huán)境，尤其是城鄉(xiāng)空間環(huán)境的生態(tài)系統(tǒng)，為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化協(xié)調(diào)、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展服務(wù)，保障和創(chuàng)造城市居民安全、健康、舒適的空間環(huán)境和公正的社會(huì)環(huán)境。

（二）編制城市規(guī)劃應(yīng)遵循的原則

1、人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則；

2、歷史環(huán)境與未來環(huán)境相和諧的原則；

3、城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活和諧的原則。

三、城市規(guī)劃的基本內(nèi)容

城市規(guī)劃工作的基本內(nèi)容是依據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和環(huán)境保護(hù)的要求，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃等更高層次的空間規(guī)劃的要求，在充分研究城市的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和技術(shù)發(fā)展條件的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)測(cè)城市發(fā)展規(guī)模，選擇城市用地的布局和發(fā)展方向，按照工程技術(shù)和環(huán)境的要求，綜合安排城市各項(xiàng)工程設(shè)施，并提出近期控制引導(dǎo)措施。

城市規(guī)劃的內(nèi)容

1、收集和調(diào)查基礎(chǔ)資料，研究滿足城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的條件和措施；

2、協(xié)助制訂城市發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)測(cè)發(fā)展規(guī)模，擬定城市分期建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

3、確定城市功能的空間布局，合理選擇城市各項(xiàng)用地，并考慮城市空間的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向；

4、提出市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，確定區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃原則；

5、擬定新區(qū)開發(fā)和原有市區(qū)利用、改造的原則、步驟和方法；

6、確定城市各項(xiàng)市政設(shè)施和工程措施的原則和技術(shù)方案；

7、擬定城市建設(shè)藝術(shù)布局的原則和要求；

8、根據(jù)城市基本建設(shè)的計(jì)劃，安排城市各項(xiàng)重要的近期建設(shè)項(xiàng)目，為各單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)；

9、根據(jù)建設(shè)的需要和可能，提出實(shí)施規(guī)劃的措施和步驟。（二）城市規(guī)劃內(nèi)容的層面

一般城市規(guī)劃分為城市發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)控制引導(dǎo)兩個(gè)層面。

（三）城市規(guī)劃體系

1、城市總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃是指導(dǎo)城市建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，是分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)，是城市政府進(jìn)行城市規(guī)劃管理的法律依據(jù)。城市總體規(guī)劃的期限一般為20年，建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限可以為10年至20年。

2、城市分區(qū)規(guī)劃

3、城市詳細(xì)規(guī)劃四、城市規(guī)劃工作的特點(diǎn)

（一）綜合性；（二）法治性、政策性；（三）地方性；（四）長(zhǎng)期性、經(jīng)常性；（五）實(shí)踐性。

第二節(jié)城市規(guī)劃管理要

一、城市規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)我國建設(shè)部的城鄉(xiāng)規(guī)劃司是國家對(duì)城市規(guī)劃管理的主管部門。省、自治區(qū)政府的建設(shè)委員會(huì)或城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)省、自治區(qū)內(nèi)各城市的城市規(guī)劃管理工作，并下設(shè)城市規(guī)劃處負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)

（一）城市規(guī)劃的編制主體，城市規(guī)劃工作總體來說是一種政府行為，城市規(guī)劃的主體即是各級(jí)城市的政府。（二）城市規(guī)劃的編制程序

我國的城市編制城市規(guī)劃，一般分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn)行。1、第一階段——編制城市總體規(guī)劃

編制城市總體規(guī)劃又分為下列步驟：（1）勘察、搜集和分析城市的基礎(chǔ)資料（2）編制城市總體規(guī)劃綱要（3）起草城市總體規(guī)劃（4）評(píng)議城市總體規(guī)劃草案（5）審議和通過城市總體規(guī)劃（6）上級(jí)政府審查、批準(zhǔn)城市總體規(guī)劃。（二）城市規(guī)劃的調(diào)整四、城市規(guī)劃實(shí)施與控制（一）城市規(guī)劃管理中的行政法制原則行政法制原則也即行政法基本原則，它是貫穿于行政法之中，指導(dǎo)行政法制定和實(shí)施的基本準(zhǔn)則。城市規(guī)劃的實(shí)施依據(jù)已經(jīng)審批的城市規(guī)劃，實(shí)質(zhì)上是一種行政行為，對(duì)于規(guī)劃行政而言，必不可少的有行政合法原則、行政合理原則、行政效率原則、行政統(tǒng)一原則和行政公開原則

1、行政合法原則行政法首要的和基本的原則是行政合法性原則，它是社會(huì)主義法制原則的體現(xiàn)和具體化。行政合法性原則的核心是依法行政，其主要內(nèi)容是：（1）任何行政法律關(guān)系的主體都必須嚴(yán)格執(zhí)行和遵守法律，在法定范圍內(nèi)依照法律規(guī)定辦事。（2）任何行政法律關(guān)系的主體都不能夠享有不受行政法調(diào)節(jié)的特權(quán)，權(quán)利的享受和義務(wù)的免除都必須有明文的法律依據(jù)。（3）國家行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政管理必須有明文的法律依據(jù)。（4）任何違反行政法律規(guī)范的行為都是行政違法行為，它自發(fā)生之日起就不具有法律效力。一切行政違法主體和個(gè)人都必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2、行政合理原則

如果說行政合法原則解決了行政機(jī)關(guān)行政行為合法性的問題，那么行政合理原則的宗旨在于解決行政機(jī)關(guān)行政行為的合理性問題。這就是要求行政機(jī)關(guān)的行政行為在合法的范圍之內(nèi)還必須做到合理。

行政合理原則的具體要求是：行政機(jī)關(guān)在行使自由裁量權(quán)時(shí)，不僅應(yīng)該事實(shí)清楚，在法律、法規(guī)規(guī)定的條件和范圍內(nèi)做出行政決定，而且要求這種決定符合立法目的。

3、行政效率原則

4、行政統(tǒng)一原則行政統(tǒng)一原則分為三項(xiàng)內(nèi)容：

（1）行政權(quán)統(tǒng)一我國實(shí)行人民代表大會(huì)制度和權(quán)力分工原則，行政權(quán)由行政機(jī)關(guān)統(tǒng)一行使。（2）行政法制統(tǒng)一（3）行政行為統(tǒng)一5、行政公開原則

（1）行政立法程序、行政決策程序、行政裁決程序和行政訴訟程序公開。（2）一切行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件必須向社會(huì)公開，未經(jīng)公布者不能發(fā)生法律效力，更不能作為行政處理的依據(jù)。（3）國家行政機(jī)關(guān)及公務(wù)員在進(jìn)行行政處理時(shí)，必須把處理的主體、處理的程序、處理的依據(jù)、處理的結(jié)果公開，接受相對(duì)人的監(jiān)督，并告知相對(duì)人對(duì)不服處理的申訴或起訴的時(shí)限和方式。（4）行政相對(duì)人向行政主體了解有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、政策時(shí)，行政主體有提供和解釋的義務(wù)。（二）城市規(guī)劃實(shí)施控制的內(nèi)容

1、建設(shè)項(xiàng)目的審批（1）建設(shè)項(xiàng)目選址管理；（2）建設(shè)用地管理；（3）建設(shè)工程管理。

2、違法建設(shè)的查處第三節(jié)城市土地利用規(guī)劃和用途管制

（一）土地利用的概念土地利用即是人類根據(jù)土地的自然特點(diǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的需要，通過采取一系列生物、技術(shù)手段，對(duì)土地進(jìn)行的長(zhǎng)期性或周期性的經(jīng)營(yíng)管理和治理改造活動(dòng)。它是自然過程和社會(huì)經(jīng)濟(jì)過程的統(tǒng)一。

土地利用的內(nèi)容

（1）土地利用方式：即據(jù)土地自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)所確定的土地利用類型，反映了土地利用的單元外貌特征；（2）土地利用程度：土地開發(fā)的深度，體現(xiàn)土地利用質(zhì)量和密度，可以從低級(jí)到高級(jí)不等；（3）土地利用的結(jié)構(gòu)：在一定區(qū)域內(nèi)各種單元土地利用方向的有機(jī)組合，是有效利用土地的關(guān)鍵之一；（4）土地利用的地域分布：指相同或相似土地利用類型在地域上的集中與分散狀況；（5）土地利用的效益：是指土地利用產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境生態(tài)效益，三者是辯證統(tǒng)一的。土地利用規(guī)劃的概念

土地利用規(guī)劃是據(jù)土地開發(fā)利用的自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件、歷史基礎(chǔ)與現(xiàn)狀的特點(diǎn)，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要等，對(duì)一定地區(qū)范圍內(nèi)的土地資源進(jìn)行合理的組織利用和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

土地利用規(guī)劃一般應(yīng)遵循以下四項(xiàng)原則

1、效益原則。即應(yīng)全面綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境生態(tài)三方面的效益；

2、市場(chǎng)調(diào)節(jié)與計(jì)劃控制相結(jié)合；

3、動(dòng)態(tài)原則；

4、協(xié)調(diào)原則。（三）我國土地利用規(guī)劃的體系

1、土地利用的總體規(guī)劃；

2、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃；

3、土地利用詳細(xì)規(guī)劃。

（四）我國的土地利用規(guī)劃工作進(jìn)展

二、土地用途管制土地用途管制制度，是指國家為保證土地資源的合理利用，以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地的制度。（一）土地用途管制的概念

土地用途管制制度是以實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡為基礎(chǔ)，以切實(shí)保護(hù)耕地為主題，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展為最終目標(biāo)。土地用途管制是一些國家普遍采用的有效管理土地的基本方式。其目的是通過土地利用規(guī)劃引導(dǎo)合理利用土地，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。其核心是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃對(duì)土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制。

（二）土地用途管制的主要任務(wù)

土地用途管制的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。

1、城鎮(zhèn)建成區(qū)用途管制

2、城郊土地用途管制三、城市土地使用制度

（一）城市土地使用制度改革的背景（二）城市土地使用制度改革的核心步驟（三）城市土地市場(chǎng)管理城市土地市場(chǎng)的地出現(xiàn)的問題：

1、城市存量土地供應(yīng)失控；2、協(xié)議出讓，政府讓利；

3、生地出讓，效益粗放；4、“有地沒人用，有人沒地用”。

四、城市土地供給和土地儲(chǔ)備制度

土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)收回、收購、置換和征用等方式取得的土地，進(jìn)行前期開發(fā)和儲(chǔ)存，以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)土地，調(diào)控各類建設(shè)用地需求的制度。（二）土地儲(chǔ)備的運(yùn)行環(huán)節(jié)

土地儲(chǔ)備的運(yùn)行過程，不單單是由土地“存儲(chǔ)”構(gòu)成，而是由土地的征購集中、土地的儲(chǔ)備和土地的出讓三個(gè)環(huán)節(jié)連接而成。

1、土地的收購；

2、土地的儲(chǔ)備；3、土地的出讓。

（三）我國城市土地儲(chǔ)備的實(shí)踐

各地在探索和實(shí)踐中，形成了幾種各具特點(diǎn)的土地儲(chǔ)備運(yùn)行模式。目前國內(nèi)學(xué)者一般認(rèn)為我國土地儲(chǔ)備的運(yùn)行模式可以分四種類型：

（1）按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的上海模式；（2）行政指導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的杭州模式；（3）行政指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合的南通模式；（4）土地儲(chǔ)備與交易許可相結(jié)合的武漢模式。

第四節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)涵城市基礎(chǔ)設(shè)施，或稱城市公共設(shè)施、城市公用事業(yè)工程、市政工程設(shè)施等。涵義從城市生態(tài)系統(tǒng)平衡的角度看，是直接為維持城市生產(chǎn)與生活正常秩序和保證城市發(fā)展的必不可少的物質(zhì)條件；從城市社會(huì)再生產(chǎn)角度看，是為在城市進(jìn)行物質(zhì)、精神和人本身再生產(chǎn)而創(chuàng)造的一般的、共同的、社會(huì)化的物質(zhì)條件。綜合而論，城市基礎(chǔ)設(shè)施就是為城市生產(chǎn)和生活提供的一般公共設(shè)施，是城市賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施的分類

1、按城市基礎(chǔ)設(shè)施的性質(zhì)，可分為社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施兩大類；

2、按城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容分類可分為城市能源動(dòng)力（供電、供熱、供氣等）系統(tǒng)，供水排水系統(tǒng)，交通道路系統(tǒng)，郵政通訊系統(tǒng)，環(huán)境衛(wèi)生排渣系統(tǒng)，防災(zāi)戰(zhàn)備系統(tǒng)，治安報(bào)警系統(tǒng)等方面的物質(zhì)載體與社會(huì)組織條件；

3、按城市基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，可分為壟斷性和競(jìng)爭(zhēng)性兩類；

4、按城市基礎(chǔ)設(shè)施的資金運(yùn)行狀態(tài)，可分為自我平衡收支和國家補(bǔ)貼兩類；

5、按城市基礎(chǔ)設(shè)施的空間位置和技術(shù)性能，可分為地下和地上兩部分。（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施的特性1、地方公共物品性與效益的外部性；2、經(jīng)營(yíng)管理的壟斷性與多樣性；3、建設(shè)的同步性與超前性；4、運(yùn)行的協(xié)調(diào)性與系統(tǒng)性

二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)途徑

（一）國外城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資方式（二）構(gòu)建以項(xiàng)目為主體的投融資機(jī)制

具體到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，城市政府可以通過多種投融資方式的選擇和組合創(chuàng)新，來實(shí)現(xiàn)有效的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金融通。換句話說，政府不再以直接投資者或直接借款人的身份介入城市公共建設(shè)項(xiàng)目，而是通過為項(xiàng)目提供市場(chǎng)優(yōu)惠政策、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或管理權(quán)等方式來組織投融資的機(jī)制。

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)

1、在投融資中政府不再以負(fù)債人身份出現(xiàn)。債權(quán)人主要針對(duì)項(xiàng)目公司及其資產(chǎn)和現(xiàn)金流量追索其債權(quán)；

2、投資將與項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)相結(jié)合；

3、有效分散各種風(fēng)險(xiǎn)；

4、融資結(jié)構(gòu)中的信用支持形式多樣。如根據(jù)受益者負(fù)擔(dān)原則，以項(xiàng)目使用費(fèi)作為投融資信用支持；以提供固定價(jià)格、固定工期合同或“交鑰匙”工程合同等方式從工程承包公司獲得信用支持；以項(xiàng)目竣工后的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或管理權(quán)來獲得信用支持；

5、技術(shù)較為復(fù)雜，融資時(shí)間較長(zhǎng)，前期成本有所增加。

投融資方式

1、投資者共同組建項(xiàng)目公司；

2、以“設(shè)施使用協(xié)議”為載體的投融資方式；

3、以“有償供給”為基礎(chǔ)的投融資方式；

4、BOT投融資方式，BOT（Build-Operate-Transfer建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－移交）是指建設(shè)項(xiàng)目由企業(yè)投資建設(shè)，企業(yè)同時(shí)獲得該項(xiàng)目一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，期滿后再將設(shè)施轉(zhuǎn)讓給政府的一種投資建設(shè)方式，是國際通用的投資運(yùn)營(yíng)模式；

5、捆綁式組合型投融資方式，通過兩個(gè)或兩個(gè)以上無投資回報(bào)項(xiàng)目和有投資回報(bào)項(xiàng)目的捆綁和組合，將投資負(fù)擔(dān)和投資回報(bào)相結(jié)合，從而形成一個(gè)項(xiàng)目成為另外一個(gè)項(xiàng)目信用保證的投融資方式；

6、

PPP模式，PPP（Public-PrivatePartnerships）模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式，指政府、營(yíng)利性企業(yè)和非營(yíng)利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的相互合作關(guān)系的形式。

（三）我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金渠道

1、國家和城市的財(cái)政支出，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的主要來源

2、積極開拓城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)化融資渠道（四）我國完善城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制的總思路

1、重新界定城市基礎(chǔ)設(shè)施的可市場(chǎng)化與不可市場(chǎng)化的界；

2、充分發(fā)揮政府在基礎(chǔ)設(shè)施投資中的主導(dǎo)作用；

3、利用項(xiàng)目的盈利性吸引非財(cái)政投資。

三、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)與管理

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施管理機(jī)構(gòu)城市政府是基礎(chǔ)設(shè)施的最高主管機(jī)構(gòu)，其下屬的工作部門或附屬機(jī)關(guān)為具體主管機(jī)構(gòu)。（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制

城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制，是在市政府及其職能部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，在市政府其他工作部門的配合和區(qū)、縣政府職能部門的分工協(xié)作下，改革和依靠城市基礎(chǔ)設(shè)施的企事業(yè)單位的經(jīng)營(yíng)和管理，發(fā)揮“人民城市人民建”的積極性，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施綜合效益的組織體制。

1、市政府及其職能部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，是健全城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制的根本保證；

2、市政府其他有關(guān)部門的配合，以及區(qū)、縣政府城市建設(shè)管理部門的分工協(xié)作，是健全城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制的組織保障；

3、改革和依靠基礎(chǔ)設(shè)施的企、事業(yè)單位的經(jīng)營(yíng)和管理，是健全城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制的關(guān)鍵；

4、吸收多種所有制經(jīng)濟(jì)投資和經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施，是搞活城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制的新途徑；

5、人民城市人民建，是發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制的源泉。

（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施管理的內(nèi)容

城市基礎(chǔ)設(shè)施的管理主要包括城市供電管理、城市供水管理、城市供氣管理、城市道路管理、城市災(zāi)害管理等。

1、城市供電管理；2、城市供水管理；3、城市供氣管理；

4、城市道路管理；5、城市災(zāi)害管理（四）城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理

1、根據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施部門和單位在公益性方面同市場(chǎng)化程度上的區(qū)別，實(shí)行不同類型的經(jīng)營(yíng)管理模式；

2、根據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式的不同，實(shí)行不同的定價(jià)制度；

3、無論實(shí)行哪一種經(jīng)營(yíng)管理的模式，城市基礎(chǔ)設(shè)施的部門和單位都要努力提高經(jīng)濟(jì)效益。（五）城市基礎(chǔ)設(shè)施管理體制改革

管理體制上應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型

1、使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從事業(yè)型轉(zhuǎn)向企業(yè)型。從根本上說，城市基礎(chǔ)設(shè)施是城市進(jìn)行再生產(chǎn)的一個(gè)組成部分，是城市進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)，所以，它本身就是生產(chǎn)性的建設(shè)。

2、使基礎(chǔ)設(shè)施從福利型轉(zhuǎn)為營(yíng)利型。長(zhǎng)期將城市基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)作非生產(chǎn)性的福利事業(yè)，結(jié)果造成了公用事業(yè)單位不講經(jīng)濟(jì)效益，只花錢不掙錢，缺乏財(cái)力，靠國家養(yǎng)活，導(dǎo)致了這些單位的長(zhǎng)期虧損經(jīng)營(yíng)，挫傷其生產(chǎn)積極性。把它納入商品化的軌道，進(jìn)行營(yíng)利經(jīng)營(yíng)，對(duì)于增強(qiáng)其內(nèi)部活力極為重要。這是城市基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)軌換型的關(guān)鍵。

3、使城市基礎(chǔ)設(shè)施由保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)型。打破原來那種非競(jìng)爭(zhēng)型的封閉的經(jīng)營(yíng)形式，可以采取中央辦、地方辦、集體辦、個(gè)人辦、大家競(jìng)爭(zhēng)辦的多種方式，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)。

4、使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從人治型轉(zhuǎn)為法治型。我國的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃是軟計(jì)劃，錢多多建，錢少少建，建多少通常不定，甚至可有可無，而這些又都是領(lǐng)導(dǎo)說了算，屬人治型。這與城市有計(jì)劃、按比例的發(fā)展不相適應(yīng)。應(yīng)將軟計(jì)劃改為硬計(jì)劃，實(shí)行法治，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金列出戶頭，按比例投資，以確保城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的人、財(cái)、物的供應(yīng)，使其有計(jì)劃、按比例地合理發(fā)展。此外，國家也應(yīng)加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

5、城市基礎(chǔ)設(shè)施的管理應(yīng)當(dāng)科學(xué)化。應(yīng)用現(xiàn)代管理的先進(jìn)方法、現(xiàn)代科技的先進(jìn)成果來管理基礎(chǔ)設(shè)施。第五節(jié)城市成長(zhǎng)的空間管理

一、城市成長(zhǎng)管理內(nèi)涵（一）城市成長(zhǎng)的概念（二）城市成長(zhǎng)管理理念產(chǎn)生的背景（三）城市成長(zhǎng)管理的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)城市成長(zhǎng)管理是一種以政府為主體的對(duì)城市空間成長(zhǎng)的管理行為

二、西方國家城市成長(zhǎng)的空間管理制度簡(jiǎn)介

（一）西方城市成長(zhǎng)管理的發(fā)端（二）美國現(xiàn)代城市成長(zhǎng)管理措施

三、中國城市成長(zhǎng)管理的起步

城市空間成長(zhǎng)中的問題

1、城市用地?cái)?shù)量增長(zhǎng)過快，我們通常用城市人均建設(shè)用地指標(biāo)來衡量城市用地的相對(duì)數(shù)量。近些年來，我國城市用地迅速擴(kuò)張的現(xiàn)狀也是不容忽視的；

2、城市土地利用效率低下，在城市空間過度擴(kuò)張的同時(shí)，由于沒有足夠經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的充實(shí)和支撐，使得城市成長(zhǎng)方式不經(jīng)濟(jì)的問題表現(xiàn)為城市土地利用效率的低下。土地利用效率的低下主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出率較低，另一方面土地的開發(fā)利用程度較低；3、城市新區(qū)開發(fā)的傾向嚴(yán)重；

4、城市空間結(jié)構(gòu)不合理，在我國城市成長(zhǎng)的過程中，城市空間結(jié)構(gòu)還存在一些不合理的狀況，某種程度上，這些不合理的現(xiàn)象還在繼續(xù)產(chǎn)生。城市成長(zhǎng)中的空間結(jié)構(gòu)不合理，主要表現(xiàn)為土地利用總體結(jié)構(gòu)的失衡和空間利用方式違背地租規(guī)律。（二）中國城市成長(zhǎng)的特殊性

1、城市化階段差異，以美國為代表的西方從19世紀(jì)開始進(jìn)入城市化高速發(fā)展階段，目前，主要的西方發(fā)達(dá)國家城市化水平已達(dá)70%以上，進(jìn)入后城市化發(fā)展階段。而中國2000年的城市化水平只達(dá)到36.1%，剛剛具備進(jìn)入高速城市化進(jìn)程的一般性條件；

2、城市化發(fā)展速度差異，西方國家已經(jīng)進(jìn)入后城市化階段，對(duì)多數(shù)城市而言，城市化進(jìn)程的速率已經(jīng)放緩。反觀中國，改革開放以來經(jīng)歷了城市化加速發(fā)展的過程，總體而言，城市發(fā)展速度和城市化速度遠(yuǎn)高于西方，中國同時(shí)面臨過往城市化滯后的補(bǔ)課效應(yīng)和國際經(jīng)驗(yàn)公認(rèn)的高速增長(zhǎng)的雙重沖擊；

3、土地所有制基礎(chǔ)差異，西方國家城市土地多為私人所有，國有土地主要集中于各種保護(hù)用地，城市政府擁有的土地則多以城市公共用地的形式出現(xiàn)。而中國不存在土地私有，城市土地全部歸國家所有，對(duì)于集體公有的農(nóng)村土地，國家也有比較強(qiáng)硬的征用權(quán)；

4、中西方城市行政基礎(chǔ)差異，西方城市推行的是以代議制為基礎(chǔ)的行政體系，而中國人民代表大會(huì)制的選舉體系與西方行政管理體系具有很大的差異，對(duì)這一點(diǎn)，公共經(jīng)濟(jì)學(xué)和行政學(xué)中已有不少經(jīng)典論述；

5、市場(chǎng)化程度不一，西方市場(chǎng)體系相對(duì)完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入的時(shí)間早，認(rèn)可度高，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的最基本的假設(shè)條件之一，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)也是承認(rèn)市場(chǎng)的先天存在。而中國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，從計(jì)劃到市場(chǎng)的過渡中還留存有大量的問題。（三）中國城市成長(zhǎng)管理的主要內(nèi)容

1、土地投放的規(guī)模、時(shí)序和區(qū)位；

2、成長(zhǎng)模式——內(nèi)涵與外延；

3、功能分區(qū)——純化或復(fù)合。樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。9月-249月-24Sunday,September22,2024人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。13:15:4013:15:4013:159/22/20241:15:40PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。9月-2413:15:4013:15Sep-2422-Sep-24加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。13:15:4013:15:4013:15Sunday,September22,2024安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。9月-249月-2413:15:4013:15:40September22,2024踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年9月22日1:15下午9月-249月-24追求至善憑技術(shù)開拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。22九月20241:15:40下午13:15:409月-24嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。九月241:15下午9月-2413:15September22,2024作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2024/9/2213:15:4013:15:4022September2024好的事情馬上就會(huì)到來