【民法典中居住權制度若干問題的探究13000字（論文）】

PAGE1PAGE《民法典》中居住權制度若干問題的研究摘要我國《民法典》在用益物權編中一共用了六個條文增設了居住權制度，其中，規(guī)定物權性居住權采用登記生效主義。在適用過程中，必須要厘清我國之前就已經(jīng)出現(xiàn)的債權性居住權和《民法典》中新增的物權性居住權之間的區(qū)別。為了完善物權性居住權制度，本文通過遴選出的四個居住權典型案例，探討公租房居住權的設立主體、同一住宅不同部分上設立居住權、構建法定居住權、遺囑設立居住權的生效要件、居住權消滅事由完善等問題。通過閱讀不同學說、對比國內(nèi)外立法規(guī)定，對此提出以下意見：（一）嚴格限制在公租房上設立居住權的主體，禁止承租人為他人設定居住權。（二）有條件地允許同一住宅就不同部分設定多個物權性居住權。（三）為了保障特定人群的居住需要，應當增設法定的物權性居住權。（四）明確通過遺囑設定的物權性居住權的生效要件。（五）增加物權性居住權的消滅事由。關鍵詞：物權性居住權居住權變動規(guī)則設立要件生效要件目錄摘要 I引言 1一、 問題的提出 2（一）關于公租房之居住權的設立問題、同一房屋設定多個居住權 2（二）在共有房屋上設定居住權的條件、法定居住權的設立 3（三）以遺囑方式設定居住權的生效要件 3（四）居住權的消滅事由 4二、 我國《民法典》新增居住權制度的意義與解讀 4（一）居住權的產(chǎn)生與發(fā)展 5（二）新增物權性居住權制度的意義 5（三）解讀物權性居住權的具體規(guī)定 61.居住權的主體 62.居住權的客體 73.居住權的設立方式 8（四）居住權主體的權利義務 91.居住權人獲得孳息的權利 92.住宅所有人的撤銷權 10三、 居住權的域內(nèi)外立法對比 10（一）我國對居住權的立法現(xiàn)狀 101.立法規(guī)定 102.立法不足 10（二）域外立法的規(guī)定 111.德國居住權制度 112.英國的居住權制度 113.中國澳門地區(qū)的居住權制度 11四、 居住權的完善建議 12（一）明確居住權的適用 121.居住權關系的主體 122.居住權的客體界定 13（二）完善居住權的設立與生效規(guī)定 141.適當增設法定居住權 142.厘清遺囑設立居住權的生效要件 14（三）補充居住權的消滅事由 14結(jié)語 15參考文獻 16

引言2021年我國開始實施的《民法典》，在用益物權編中，用六個條文專章規(guī)定了居住權制度。在《民法典》第三百六十八條中提到，未經(jīng)登記的居住區(qū)不具有物權效力。換言之，我國存在兩種不同性質(zhì)的居住權：一是經(jīng)過登記后，在用益物權編中規(guī)定的物權性居住權。二是未經(jīng)過登記，僅具有債權效力的居住權。出現(xiàn)物權性居住權之前，我國就已經(jīng)在一些法律法規(guī)、司法解釋中出現(xiàn)過有關“居住權”的規(guī)定，例如，2001年《婚姻法》的司法解釋中提到的，離婚后對生活困難一方提供的幫助性“居住權”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題解釋（一）》第二十七條中規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題解釋（一）》第二十七條中規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權”。《上海市房屋租賃條例》第四十條第三款：“租賃關系變更后，原承租人的共同居住人仍享有居住權”。問題的提出在無訟網(wǎng)上以“居住權”為關鍵詞進行檢索，相關案例高達五萬多篇，筆者在閱讀了四十篇案例后發(fā)現(xiàn)，在《民法典》實施之前，因為缺少法律依據(jù)認定居住權性質(zhì)，又不得突破“物權法定原則”，所以我國大多數(shù)的案例中的居住權都被認定為債權。在2021年《民法典》出臺后，無訟網(wǎng)上還沒有刊載關于物權性居住權的案例。筆者在網(wǎng)絡上對2021年1月1日以后關于居住權的裁判進行檢索，截止五月份，我發(fā)現(xiàn)僅僅只有三個相關案例。由此，我選取了兩個2021年之前的案例和兩個2021年的案例展開對我國居住權制度的研究。（一）關于公租房之居住權的設立問題、同一房屋設定多個居住權上海閘北區(qū)某房屋參見“王小詹與詹崇忻、詹崇大債權人撤銷權糾紛一審民事判決書”（2015）閘民三（民）撤初字第1號來源于無訟網(wǎng)，訪問時間：2021年5月14日（下稱系爭房屋）原來由被告詹大和詹二的父母進行承租，原告王小詹是詹大的外孫，1997年出生后至2015年期間，一直落戶并實際居住在系爭房屋內(nèi)。1986年，詹大與詹二的父母去世后，詹大寫信給詹二，承諾詹二在系爭房屋內(nèi)享有同等居住權，并將承租戶主改為了詹大。1987參見“王小詹與詹崇忻、詹崇大債權人撤銷權糾紛一審民事判決書”（2015）閘民三（民）撤初字第1號來源于無訟網(wǎng)，訪問時間：2021年5月14日本案立案受理于2015年，根據(jù)物權法定原則，本案所提到的居住權還不屬于用益物權。假如本案中的居住權具有物權效力，詹大作為公租房的承租人能否為他人設定物權性居住權？在本案的系爭房屋上，存在王小詹主張作為同住人享有的居住權，也存在詹二經(jīng)過民事調(diào)解書確認的居住權，那么在同一房屋上能否設定多個物權性居住權？（二）在共有房屋上設定居住權的條件、法定居住權的設立《〈民法典〉實施，海淀法院宣判首例居住權案件》海淀法院網(wǎng)《〈民法典〉實施，海淀法院宣判首例居住權案件》海淀法院網(wǎng)王某訴王某甲、張揚確權之訴中原告王某是被告王某甲與前妻所育之女，在王某甲與前妻離婚時達成協(xié)議，王某隨王某甲共同居住在涉案房屋內(nèi)，并且以此為條件由王某甲取得了房屋的所有權。但是王某甲與被告張揚再婚后將該房屋的產(chǎn)權變更為與張揚共同共有。此后，張揚以自己作為房屋的共有人，不認可房屋上設置的任何用益物權為由，否認了王某對房屋有居住權。隨后王某提起訴訟，請求法院確認自己對涉案房屋有居住權。但是法院在經(jīng)過審理以后，并沒有支持王某的請求。法院認為王某主張的居住權利是由于父母的離婚協(xié)議中約定父親要對其履行監(jiān)護義務，而并不是現(xiàn)在的法律意義上所指的物權性居住權。其次，在王某甲與張揚對涉案房屋進行產(chǎn)權變更時，并沒有為王某設定居住權。所以法院認為，作為成年人的王某已經(jīng)不能再由于父親的監(jiān)護義務繼續(xù)主張自己對涉案房屋具有居住權，沒有支持王某的訴訟請求。本案值得探討的問題在于，共有房屋上設定居住權的規(guī)定和法定居住權的設立。王某的父母在離婚時為其設定的居住權，被法院認定為是父親要履行的監(jiān)護義務，不屬于《民法典》中規(guī)定的居住權。為了能夠更好地保障離婚中無房一方、未成年人、老年人等特定群體的居住權益，我國是否應當增設法定居住權也是值得探討的問題之一。（三）以遺囑方式設定居住權的生效要件參見《居住權實施后武漢首例居住權案件塵埃落定》瀟湘晨報參見《居住權實施后武漢首例居住權案件塵埃落定》瀟湘晨報2006年，李先生和許女士結(jié)婚，兩人婚后沒有生育子女。2014年，許女士患病后立下遺囑，表示自己過世后將她和李先生現(xiàn)居住的房屋贈與給其弟許先生，但李先生再婚前仍可居住其中。2016年許女士病逝以后，許先生和李先生就遺產(chǎn)繼承問題對簿公堂。經(jīng)過法院查明后認定，房屋是許女士的婚前財產(chǎn)，判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有居住使用權。2021年，李先生發(fā)現(xiàn)自己居住的房子被許先生在網(wǎng)絡平臺上掛售，因擔心房子被賣以后，影響自己繼續(xù)居住。于是李先生依據(jù)2016年的判決書向法院執(zhí)行局申請居住權強制執(zhí)行。2021年2月26日，法院依據(jù)《民法典》的居住權，作出執(zhí)行裁定，將該房屋的居住權登記在李先生名下。2016年許女士在遺囑中提到的居住權，因為沒有法律規(guī)定，應當認定為債權性居住權。而李先生在2021年《民法典》生效以后，申請強制執(zhí)行的居住權在法院的認定下，經(jīng)過登記后，屬于物權性居住權。依據(jù)《民法典》第230條，因繼承取得物權的，無須登記即可取得。但是《民法典》中同時也規(guī)定了，居住權要經(jīng)過登記才具有物權效力。我國法律并沒有明確表示，以遺囑設立的居住權是否適用第230條的規(guī)定，是否在遺囑生效后權利人不經(jīng)過登記也能享有物權性居住權。（四）居住權的消滅事由參見“胡惠群與楊飛所有權確認糾紛之訴”（2017參見“胡惠群與楊飛所有權確認糾紛之訴”（2017）川0402民初2309號來源于無訟網(wǎng)，訪問時間：2021年5月14日1993年至1997年期間，胡某向單位繳納購房款共計6449元，購入攀枝花市京劇團自有產(chǎn)權的公有住房。1997年12月，胡某與攀枝花市京劇團簽訂攀枝花市共有住房房改成本價售購協(xié)議書，其中載明將位于攀枝花市東區(qū)某房屋（下稱系爭房屋）售給胡某，已交房款2727元，應補交6197元。1998年1月，原告胡某與被告楊某登記結(jié)婚。2002年1月至次年，原告相繼取得系爭房屋的住房房產(chǎn)證和國有土地使用證。2010年7月，原告與被告簽訂《夫妻協(xié)議》載明，由被告負責裝修房屋，作為夫妻二人晚年的住宅。并且被告楊某付給胡某叁萬元，雙方對系爭房屋的產(chǎn)權不得再分彼此。2016年9月，原、被告簽訂離婚協(xié)議，對系爭房屋做出分配：從辦理離婚手續(xù)起，此房由原告胡某所有，被告楊某有權居住使用直至其去世，期間胡某不得私自轉(zhuǎn)賣出售或出租。2017年4月，系爭房屋被政府征收。原告提起訴訟，認為因政府危樓棚戶區(qū)改造征收，被告繼續(xù)占有、使用系爭房屋發(fā)生了情勢變更，被告無權再享有永久居住權。法院認為，本案中被告享有的永久居住權不具有物權效力，只是合同權利。系爭房屋現(xiàn)屬于政府拆遷征收范圍，該拆遷行為實際已導致協(xié)議履行的基礎消滅，協(xié)議已經(jīng)無法繼續(xù)履行，所以法院判決解除原、被告離婚時簽訂的協(xié)議。系爭房屋是胡某的婚前財產(chǎn)，歸其所有。因為房屋已經(jīng)滅失，楊某的永久居住權也隨之消滅。本案發(fā)生在2017年，居住權仍屬于債權性，但若在2021年《民法典》生效后，物權性居住權的消滅事由只是居住權期限屆滿和權利人死亡。即使出現(xiàn)案例中房屋滅失的情況，居住權也未必消滅?？梢姡覈餀嘈跃幼嗟南麥缡掠捎写黾?。我國《民法典》新增居住權制度的意義與解讀（一）居住權的產(chǎn)生與發(fā)展居住權起源于古羅馬時期，一開始是為了保障家族成員和配偶的生存而適用的權利。隨著繼承制度的改革和羅馬共和國的擴張，家長或者財產(chǎn)所有權人通過遺贈的方式，將部分財產(chǎn)的使用權、傳統(tǒng)的居住權贈予給除指定的繼承人以外的其他家庭成員、外省人和被解放的奴隸，以此來保障他們的基本生活。肖俊《居住權的定義與性質(zhì)研究——從羅馬法到〈民法典〉的考察》后來大多數(shù)西方國家都相繼設定了居住權制度。除了繼承古羅馬人役權性質(zhì)居住權的《法國民法典》規(guī)定了居住權以權利人及其家庭居住所需為限，不得轉(zhuǎn)讓和出租。居住權人的家庭成員也可以享有該居住權。《法國民法典》以外，還有美國終身地產(chǎn)制度終生地產(chǎn)制是指在轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，可以保留對房產(chǎn)終生地產(chǎn)權。保證轉(zhuǎn)讓后仍有繼續(xù)居住的權利。肖俊《居住權的定義與性質(zhì)研究——從羅馬法到〈民法典〉的考察》《法國民法典》規(guī)定了居住權以權利人及其家庭居住所需為限，不得轉(zhuǎn)讓和出租。居住權人的家庭成員也可以享有該居住權。終生地產(chǎn)制是指在轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，可以保留對房產(chǎn)終生地產(chǎn)權。保證轉(zhuǎn)讓后仍有繼續(xù)居住的權利?！兜聡穹ǖ洹?093條規(guī)定，居住權是將建筑物或建筑物的一部分作為住宅而使用并具有排除所有人效力的權利。德國《住宅所有權及長期居住權權法》規(guī)定了長期居住權，可以用于對抗所有權人，擁有以居住為目的使用房屋或者住宅的權利。長期居住權人經(jīng)過登記后，在無期限或者一定期限內(nèi)使用住宅。我國早在2001年的《婚姻法司法解釋（一）》第二十七條第三款婚姻法司法解釋（一）》第二十七條第三款：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權”?；橐龇ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返诙邨l第三款：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權”。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，國家要求完善產(chǎn)權保護制度，結(jié)合現(xiàn)實需要，為了使我國物權法能夠更好地發(fā)揮明晰產(chǎn)權、定紛止爭的作用，2018年3月的《民法典各分編（草案征求意見稿）》中再次提出要設立居住權制度。有學者指出“這一制度能夠為公租房的使用人和老年人以房養(yǎng)老模式提供更有力的法律保障，這也是這個制度最后能夠被寫入民法典的理由?！薄渡晷l(wèi)星：民法典居住權制度的解釋與適用》京法網(wǎng)事（二）新增物權性居住權制度的意義物權性居住權和債權性居住權的區(qū)別在于是否以登記為生效要件。物權性的居住權以登記為生效要件。債權性的居住權只要合同成立即生效。即使不經(jīng)過登記，也不影響居住權合同的效力，只是該合同僅有相對性。從檢索的案例中來看，我國一直存在以雙方達成合同的形式設置的債權性居住權，但是之前的居住權都不要求登記，不具有物權效力。相比起債權性的居住權，物權性居住權更能夠保障居住權人的權利不受侵犯。首先，物權具有優(yōu)先效力?？梢詫雇晃锷洗嬖诘钠渌麢嗬?yōu)先效力分為對內(nèi)和對外優(yōu)先。對外優(yōu)先是指，債權和物權同時存在于一個標的物上時，物權優(yōu)先于債權實現(xiàn)。例如，物權性居住權可以對抗租賃權。對內(nèi)優(yōu)先是指，同一物上存在多個物權的，根據(jù)法律規(guī)定以及物權設立的時間先后確立多個物權的效力優(yōu)先。也就是說，如果同一房屋上存在與居住權相沖突的其他物權，居住權人也可以依據(jù)法律規(guī)定或者登記時間的順序先后，對抗第三人，繼續(xù)行使權利。其次，物權具有排他效力。物權人可以依法直接支配特定物，享有排他性權利。經(jīng)過登記的居住權能夠?qū)股埔獾谌?，也是基于物權的排他效力。?jīng)過登記的物權性居住權不僅可以保障居住權人的支配權，還可以保障第三人的利益，維護交易安全。債權性居住權不具備排他性，在面對善意第三人對主張權利時，債權性居住權人不能與之對抗，繼續(xù)占有使用住宅。再次，法律為了保護物權人對物的支配權，賦予物權人物上請求權，能對第三人提出排除妨礙、消除危險以及返還原物的請求。物權性居住權人在面對第三人的侵權行為時，能通過行使物權請求權及時維護自己的權益。而債權性居住權只能向合同的相對人主張權利，要求相對人作出相應的行為保障自己的權利實現(xiàn)。王利明《物權法》中國人民大學出版社P11-p12（三）解讀物權性居住權的具體規(guī)定1.居住權的主體（1）居住權主體的范圍我國居住權制度中沒有限制居住權人僅限于自然人，學界一直對法人和非法人是否能成為居住權人存在爭論。參見卞開星《〈民法典〉居住權規(guī)則的理解與適用》，田韶華史艷春《〈民法典〉居住權制度微探》，王利明《論民法典物權編中居住權的若干問題》有人認為只有自然人才能作為居住權人，法人和非法人只能是設立居住權的主體。持有此觀點的學者多數(shù)贊同居住權是人役性權利，其設立目的在于滿足特殊群體的生活居住需要。但是，有些學者認為法人和非法人組織也可以是居住權人。參見卞開星《〈民法典〉居住權規(guī)則的理解與適用》，田韶華史艷春《〈民法典〉居住權制度微探》，王利明《論民法典物權編中居住權的若干問題》參見魯曉明《“居住權”之定位與規(guī)則設計》、費宏達《關于〈中華人民共和國民法典〉居住權法律制度的若干思考》（2）居住權主體的條件eq\o\ac(○,1)居住權人是否僅限于無房者？我國的居住權制度沒有限定居住權人的條件。居住權作為以一種解決他人住房問題為目的的權利，是否僅限于無房者成為居住權人呢？依據(jù)房紹坤先生的觀點，有房者也可能會有在他人房屋上生活居住的需要，例如房屋裝修，或者不定期在不同地方生活，所以應當允許有房者成為居住權人。但是有些學者指出，如果居住權屬于社會保障型居住權，為了確保制度目的能夠?qū)崿F(xiàn)，那么主體應當具備無其他住房，且沒有足夠經(jīng)濟實力解決居住問題的客觀條件。黃晶劉茂勇《法定居住權立法探究——兼論〈民法典居住權制度的完善〉》eq\o\ac(○,2)公有房屋居住權的設定主體福利性房屋制度是我國一項特殊的房屋政策，我國立法機關在對《民法典》各分編進行說明時指出，增設居住權能夠有助于為解決公租房糾紛提供法律保障。所以公有房屋可以成為居住權的客體。但是公有房屋的承租人是否能夠成為居住權的設立人，《民法典》沒有明確規(guī)定。根據(jù)國務院住房和城鄉(xiāng)建設部公布的《公共租賃住房管理辦法》第27條規(guī)定《公共租賃住房管理辦法》第27條規(guī)定：“承租人若有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或者擅自調(diào)換所承租住房的，應當退回該公共租賃住房?！钡膽斬熈钔嘶毓沧赓U住房的情形來看，我國公租房只能用來滿足承租人家庭的生活居住需要，承租人并不能對其進行處分。承租人為他人在公有房屋上設定居住權，這相當于在公有房屋上設定了一個限制所有權的他物權，屬于一種不合法的處分行為，所以公有房屋的承租人并不是合格的設立主體。但是，也有學者認為，法律應當允許公房承租人作為居住權設定主體，因為承租人即使給他人設定居住權，其仍是公房登記人，要繼續(xù)承擔支付租金的義務，并沒有損害出租人的權益。這有助于保障不是承租方又不能解決居住問題的離婚配偶一方的權益?！豆沧赓U住房管理辦法》第27條規(guī)定：“承租人若有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或者擅自調(diào)換所承租住房的，應當退回該公共租賃住房?！瘪R文靜《“解釋論”語境下的居住權適用——兼評〈民法典〉物權編第十四章》2.居住權的客體（1）同一房屋上的多個居住權居住權的客體在法律上僅限定為“他人住宅”，但是對住宅上居住權的個數(shù)并沒有規(guī)定。根據(jù)《德國民法典》第1093條規(guī)定，建筑物或者建筑物的一部分都能用于作為居住權的客體?！啊兜聡穹ǖ洹返?093條：“排除所有人將建筑物或者建筑物的一部分作為住房使用的權利，也可以作為限制的人役權加以設定”。有學者認為，席志國《居住權的法教義學分析》正如房屋所有人能夠?qū)⒁惶追课莶鸱殖啥鄠€部分出租或者出借一樣，在一套房屋上設定多個居住權可以提高房屋的利用率，符合居住權解決居住需求的目的。但是也有學者認為，“《德國民法典》第1093條：“排除所有人將建筑物或者建筑物的一部分作為住房使用的權利，也可以作為限制的人役權加以設定”。席志國《居住權的法教義學分析》卞衛(wèi)星《民法典居住權規(guī)則的理解與適用》：《民法典》第310條規(guī)定“兩個人以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，適用本章有關規(guī)定”，這里的權利共享就是指“準共有”。（2）共有房屋上的居住權在共有的房屋上為第三人設定居住權的，應該要結(jié)合《民法典》中關于共有的規(guī)定來論述。共有可以分為按份共有和共同共有，我國《民法典》的第300條規(guī)定了所有共有人可以按照約定管理共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，各共有人都有管理的權利和義務。而在第301條規(guī)定了處分、重大修繕和變更共有物性質(zhì)、用途的應當經(jīng)過占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人另外約定的除外。除了上述規(guī)定，在第305條還規(guī)定了按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有物的份額。綜上所述，不動產(chǎn)的按份共有人可以處分自己的份額，該按份共有人有權在自己的份額內(nèi)為他人設定居住權。但是由于在共有物上為他人設立居住權有可能會損害其他共有人對共有物行使處分權，并且其他共有人也享有管理的權利，所以在設定居住權時應當盡到告知的義務。但是如果要在共有不動產(chǎn)的整體上為第三人設定居住權的話，涉及到了其他共有人的權利份額，應當征得其他按份共有人的同意，可以視為是一種對共有不動產(chǎn)的重大變更，參照適用“份額三分之二以上共有人同意”的規(guī)定。如果是不分份額的共同共有，應當由全體共有人同意才能為第三人設定居住權。3.居住權的設立方式（1）遺囑設定的居住權依據(jù)我國《民法典》第230條規(guī)定，因繼承所得的不動產(chǎn)即使不登記，自繼承開始也會發(fā)生物權轉(zhuǎn)移效力?，F(xiàn)行的居住權是登記生效主義，在第371條有規(guī)定，以遺囑方式設立居住權的，參照適用以合同設定的居住權。那么以遺囑方式設定的居住權是否適用《民法典》第230條的規(guī)定，現(xiàn)在還沒有明確的法律規(guī)定。李芊《〈民法典〉居住權的法律適用問題研究》田韶華《〈民法典〉居住權制度探微》李芊《〈民法典〉居住權的法律適用問題研究》田韶華《〈民法典〉居住權制度探微》卞開星《〈民法典〉居住權規(guī)則的理解與適用》（2）法定居住權的設定法定居住權是指法律依靠國家強制力直接賦予特定人在他人住宅上的居住權，體現(xiàn)的是對弱勢群體的保護，更能突出居住權的救濟特性。我國的居住權產(chǎn)生依據(jù)目前僅有訂立合同和遺囑，但是缺乏基于法律直接規(guī)定而取得。在實際工作中存在，離婚經(jīng)濟幫助制度不能夠徹底解決居住問題、贍養(yǎng)和撫養(yǎng)制度也不能保障老年人和未成年人的居住權益，以合同設定居住權長期無法達成合意等問題。陳肖旭《論法定居住權的構建》陳肖旭《論法定居住權的構建》（四）居住權主體的權利義務1.居住權人獲得孳息的權利居住權作為一種人役權，在《德國民法典》中第1092條有規(guī)定，以不可轉(zhuǎn)讓性為原則。這種權利是為具有特定身份的人而設定滿足他人生活居住需求的，如果允許轉(zhuǎn)讓的話就會違背居住權的這種身份性。我國的居住權制度繼承了人役權性質(zhì)，嚴格限制了轉(zhuǎn)讓、繼承，但是關于居住權人出租住宅的權利并沒有強制性限制，可以通過雙方約定加以排除。馬文靜《“解釋論”語境下的居住權適用——兼評〈民法典〉物權編第十四章》馬文靜《“解釋論”語境下的居住權適用——兼評〈民法典〉物權編第十四章》2.住宅所有人的撤銷權居住權是一項他物權，權利人能夠限制所有權占有使用他人的房屋，在這種情況下很容易導致居住權人濫用權利侵害所有權人的權益。因此有許多學者贊同增設住宅所有人的撤銷權，例如我國在2002年最初制定的《物權法（草案）》的第187條規(guī)定，住房所有權人在以下情況下有權撤銷居住權：（1）居住權人故意侵害住房所有人及其親屬的人身權；（2）居住權人對住房所有人的財產(chǎn)造成重大損害；（3）居住權人有危及住房安全等嚴重影響住房所有權人或者他人合法權益的行為。劉遷的文章中，更提到了如果居住權制度是有償?shù)?，那么在付款期限屆滿后的合理期限內(nèi)催告兩次未支付費用的，住房所有人可以申請撤銷。房紹坤先生的論文中也提出了要建立居住權的救濟制度，和住宅所有權人的退出機制。劉遷《淺析我國居住權現(xiàn)有法律之規(guī)定》房紹坤《論民法典中的居住權》居住權的域內(nèi)外立法對比（一）我國對居住權的立法現(xiàn)狀1.立法規(guī)定我國的《民法典》在第二編物權編的第三分編用益物權中專章規(guī)定了居住權。由此可見我國的居住權是一種用益物權，也就是說居住權是在他人的物上設定，權利人可以占有、使用的他物權?！睹穹ǖ洹窂牡?66條到第371條，總共用6條法律條文規(guī)范居住權制度。內(nèi)容包括，居住權的定義、居住權以合同和遺囑形式設立、居住權以無償設立為原則、采用登記生效主義、居住權禁止轉(zhuǎn)讓和繼承，可以通過當事人約定排除禁止出租的規(guī)定以及居住權的消滅事由。2.立法不足我國民法典中雖然已經(jīng)增設了居住權制度，但是僅僅只有六條內(nèi)容難以應對實際當中復雜的居住權糾紛，未能全面地保障居住權人和住宅所有人的權益。存在的不足包括缺乏對居住權關系主體的范圍和條件規(guī)定、對客體他人住宅的界定尚不明確、以遺囑設定的居住權的生效要件不確定以及對居住權消滅事由的限制。（二）域外立法的規(guī)定1.德國居住權制度參見《德國民法典》/s/blog_5a6efa330102z1rz.html參見《德國民法典》/s/blog_5a6efa330102z1rz.html德國的居住權制度分為兩種，一種是傳統(tǒng)的居住權，在《德國民法典》中被稱為住房權，是不允許轉(zhuǎn)讓的限制人役權。法典中規(guī)定了居住權人的家屬以及其他地位相當?shù)姆蘸妥o理人員可以與居住權人一起居住，還能共同使用規(guī)定供居住權人使用的設備和設施。另一種是長期居住權，規(guī)定在德國的《住宅所有權法》中。即居住權人享有居住在土地上的住宅里的權利，在經(jīng)過第三人和住宅所有人的同意后，可以轉(zhuǎn)讓、繼承該居住權，屬于投資性居住權。德國民法典中并沒有限制居住權人必須是自然人，在限制人役權的規(guī)定中有提出“限制人役權可以屬于法人或者具有權利能力的”。居住權還適用用益權的規(guī)定，嚴格規(guī)定了居住權人無權對物進行改造或者重大變更，但是用益權人要負擔對物的通常保養(yǎng)范圍內(nèi)的修繕和更新。2.英國的居住權制度曾大鵬《居住權法律制度研究》曾大鵬《居住權法律制度研究》英國的居住權制度并不是規(guī)定于物權法中，而是在家庭法中規(guī)定婚姻住宅居住權和居住令。在英國的家庭法中有規(guī)定，該權利的客體不僅包括建筑可以作為住宅的全部或部分，還包括了住宅所附屬的結(jié)構物、設施等。權利的主體僅限于不具有房屋使用權、所有權或者契約的配偶、前配偶和同居者、前同居者一方，而且居住效力及于以上主體的親屬。在英國法中的居住權最明顯的特征在于法定性，只有經(jīng)過經(jīng)過被授予居住權人向法院提出申請居住令以后，通過法定的訴訟程序，才有可能獲得居住權。法院在裁量是否授予居住權時會綜合考慮當事人及其子女的住宅需要和住宅來源、當事人的經(jīng)濟狀況和不作出指令或決定后對當事人及其子女的影響。3.中國澳門地區(qū)的居住權制度曾大鵬《居住權法律制度研究》曾大鵬《居住權法律制度研究》中國澳門地區(qū)的居住權可以適用用益權的規(guī)定，居住權是涉及住房的使用權。法典將居住權客體界定為住房以及一切附在房屋上的物。居住權可以有償設立，但是如果沒有明確規(guī)定就視為無償設定。澳門法典明確規(guī)定了居住權人及其親屬可以在本身需要的限度內(nèi)使用房屋并收取有關孳息，但是不得將權利轉(zhuǎn)讓或出租，也不得以任何方式在房屋上設定負擔。澳門法律并不排除為多人同時或先后設定居住權。居住權人在使用、管理住房的過程中，有權作出其認為適當?shù)挠幸娓纳苹蛏莩薷纳疲窃摳纳撇坏酶淖兎课莸挠猛?、形態(tài)等。居住權滅失后，居住權人可以在不損害房屋的前提下取回改善物。澳門民法典的居住權制度特色在于，設置了居住權期限的上限和下限。最長存續(xù)期不得超過30年，有償?shù)木幼嗖坏枚逃?年，如果短于2年的，視為不存在居住權，但是有特別目的而設定短期者除外。居住權人在占有使用住房前，應當列出財產(chǎn)并提供擔保。居住權的完善建議（一）明確居住權的適用1.居住權關系的主體（1）居住權主體應限于自然人如果將居住權人的范圍擴展至法人、非法人組織，就要應當要賦予居住權可流轉(zhuǎn)性，將其當作有財產(chǎn)屬性的用益物權，構建投資性居住權。在這種模式下，可以實現(xiàn)老年人“以房養(yǎng)老”的目標，推行分時度假酒店等模式，提高住房的利用率。但是在居住權剛開始實行初期，難以實現(xiàn)將居住權人的范圍擴展。居住權可以流轉(zhuǎn)、繼承，意味著所有權的權能將會長期性地被限制，房屋一旦設置了居住權，居住權不斷地繼承、不斷轉(zhuǎn)讓，將會影響住宅所有人出賣房屋，第三人會不知何時才能取得完整的所有權，權利長期處于受限狀態(tài)，影響住房流通。所以出于對所有人、第三人的保護以及為了強調(diào)我國物權性居住權社會保障功能，要限制居住權的繼承、流轉(zhuǎn)。王勇旗《利益衡量理論在我國居住權立法中的應用》王勇旗《利益衡量理論在我國居住權立法中的應用》（2）居住權人不限于無房者我國現(xiàn)行的居住權制度規(guī)定，居住權屬于一種保障住房需求的社會性權利，權利設定的目的在于滿足人們的生活居住需要。而我國因為城市化和經(jīng)濟的快速發(fā)展，地區(qū)之間人口流動十分頻繁，但是并不是大家都能在多個城市之間購置房屋或者租賃多處住房的，所以在這種情況下，如果雙方當事人達成合意簽訂居住權合同，為了尊重當事人的意思自治，應當同意為無房者設定居住權，滿足其一段時間內(nèi)的生活居住需求。（3）嚴格限制公租房之居住權的設立主體我國的公租房作為政策性福利房屋，大多數(shù)是單位或者組織為了滿足內(nèi)部人員、擁有配租資格的對象的住房需求而設立的。居住權制度為公租房的承租人設定了居住權，并允許承租人和其親屬或者有照顧義務的人（如保姆）一起居住，已經(jīng)可以解決承租人和其他實際居住者的生活居住需求。如果再允許承租人為他人設定居住權，那么會使公租房失去設置配租對象要求的意義，導致公租房不能很好地發(fā)揮其設定的作用。并且我國現(xiàn)行的國務院住房和城鄉(xiāng)建設部公布的《公共租賃住房管理辦法》的第27條規(guī)定國務院住房和城鄉(xiāng)建設部公布的《公共租賃住房管理辦法》的第27條規(guī)定2.居住權的客體界定（1）共有房屋上設定居住權共有人分為共同共有和按份共有，按份共有人有權處分自己的份額，并且用益物權也適用共有的法律規(guī)定。所以按份共有人可以在通知其他共有人后，在自己的份額上為他人設定居住權，但是如果要在共有物的整體上為他人設定居住權，應當要經(jīng)過三分之二以上的共有人同意。如果是共同共有的住宅，必須得到全體共有人的同意才能做為設定居住權的客體。在申請登記時，并不要求所有共有人到場，如果是在自己的份額上設定，僅需居住權主體雙方申請登記即可。其他的設定要求在登記申請時出示全部共有人的同意聲明。（2）合理地在同一房屋上設定多個居住權為了能夠提高房屋利用率，緩解現(xiàn)行的居住壓力，我國應當允許同一房屋上設定多個居住權。居住權可以在住宅的特定部分上設定，住宅是可以分開不同的具體部分的，就不同的部分可以滿足不同的人的生活居住需求，所以應當支持就一個房屋不同的部分設定多個居住權，這樣不會降低住宅的使用率，解決多個生活居住需要問題。而且就不同的部分設定居住權也并沒有打破一物一權原則。因為住宅雖然是一個整體，但是居住權分散在住宅內(nèi)部的不同地方，并不與之前存在的其他定限物權相互沖突，也不會影響其他人行使自己的合法權益。至于后來設定的居住權是否要經(jīng)過原來居住權人的同意方可有效的問題，因為居住權只是就合同約定和登記的住宅特定部分享有使用權，而其他部分仍屬于是住宅所有人自由支配的權利范圍，所以并不需要得到居住權人的許可才能設立。但是為了保證居住權人繼續(xù)居住的合法權益，住宅所有人應當要盡到通知義務。并且在登記時，應當對每個居住權的使用范圍加以明確。（二）完善居住權的設立與生效規(guī)定1.適當增設法定居住權我國設定居住權的方式只有合同和遺囑，但是這兩種方式并不能很好地滿足居住權保障生活居住需要的目的，應當參考英國具有法定性的居住權制度對我國居住權進行補充。我國現(xiàn)行的居住權主要是為了保障弱勢群體的住房需求，例如離婚后無房一方、老年人和未成年人。如果缺乏依法律規(guī)定設定居住權的規(guī)定，很難想象離婚后雙方還可以心平氣和地一同協(xié)商簽訂居住權合同保障無房一方的生活需要。也因為老年人和未成年人缺乏相關的法律意識，或者根本沒有簽訂合同的權利能力，而導致居住權不能很好地為他們服務。所以設定法定居住權制度，法官依據(jù)職權或者法律規(guī)定，強制為弱勢群體設定居住權，更能夠發(fā)揮居住權制度的作用。2.厘清遺囑設立居住權的生效要件遺囑作為居住權的設定方式之一，在《民法典》中并沒有明確是否適用第230條，不登記也能具有物權效力。居住權適用登記生效主義，可以擁有公示公信力對抗第三人，維護房產(chǎn)交易的安全。但是，由于遺囑生效時，被繼承人已經(jīng)去世，繼承人或者遺產(chǎn)執(zhí)行人可能會為了維護自己所有權的完整性而不協(xié)助辦理居住權登記，這樣就會導致居住權人的權利得不到落實，被繼承人的真實意愿得不到尊重。因此，居住權應當適用《民法典》第230條，但是出于保護善意第三人的權益，如果未經(jīng)登記的居住權，不得對抗善意第三人。（三）補充居住權的消滅事由除了上述提到的增加住宅所有人的撤銷權以外，我國還應當完善居住權的其他消滅事項的規(guī)定。例如居住權人放棄權利，經(jīng)過申請注銷后居住權消滅；居住權人成為住宅所有人后權利混同導致居住權消滅；或者是居住權的客體滅失，導致權利實現(xiàn)的基礎消失。費達宏《關于〈中華人民共和國民法典〉居住權法律制度的若干思考》費達宏《關于〈中華人民共和國民法典〉居住權法律制度的若干思考》結(jié)語居住權制度編入《民法典》是我國物權的一大發(fā)展和創(chuàng)新，可以在房屋資源緊缺的情況下，一定程度地緩解人們的住房壓力。居住權的社會保障性也可以保護弱勢群體的居住權益。但是因為居住權制度才剛剛開始在我國確立，所以仍有許多地方要加以完善和修改。具有物權效力的居住權雖然可以更好地維護人們對于房屋的權利，但是現(xiàn)行的居住權制度只有寥寥幾個條文，要想應對現(xiàn)實生活中各種錯綜復雜的糾紛還遠遠不夠。要在今后的立法中完善相關的法律解釋，還要構建相應的登記制度?，F(xiàn)在的登記制度大多只是從原則性方面規(guī)定居住權的登記，并沒有對居住權的各個方面審查工作進行規(guī)定，這會導致實際工作缺乏操作依據(jù)。由于居住權成為具有物權效力的用益物權的時間較短，實際上并沒有大量的案例可以參考，所以我們對居住權的實際影響還沒有足夠的了解，只能從過去的案例中對應現(xiàn)在的居住權制度規(guī)定提出一些問題，進行討論，對完善居住權制度提出自己的見解。

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