土地估價(jià)師實(shí)踐案例分析（一）

土地估價(jià)師實(shí)踐考核案例分析（一）PAGEPAGE8土地估價(jià)師實(shí)踐案例分析（一）姓名：王陽檔案號(hào)：資格證書號(hào)：實(shí)踐單位：四川華光房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司提交日期：2013年1月31日案例分析報(bào)告（一）（四川華光房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司王陽）摘要：土地使用權(quán)抵押貸款是土地估價(jià)的主要業(yè)務(wù)之一，本文以攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司抵押貸款涉及位于攀枝花市東區(qū)小沙壩1宗商務(wù)金融用地（限汽車4S店和汽車博覽中心）土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為例，簡(jiǎn)單闡述了估價(jià)過程中的技術(shù)難點(diǎn)及怎樣處理這些問題，最后總結(jié)了一下本次估價(jià)的心得體會(huì)。關(guān)鍵詞：核定土地使用權(quán)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法市場(chǎng)比較法第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的受攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司的委托，對(duì)位于攀枝花市東區(qū)小沙壩1宗商務(wù)金融用地（限汽車4S店和汽車博覽中心），宗地面積為5,953.85m2，宗地編號(hào)為12-003-002-0054-000的商業(yè)用地按現(xiàn)狀利用條件下的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）提供參考依據(jù)。二、估價(jià)對(duì)象概況1.土地登記狀況（1）土地證號(hào)：攀國(guó)用（2012）第00070號(hào)（2）土地使用權(quán)人：攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司（3）座落：東區(qū)小沙壩（4）地號(hào)：12-003-002-0054-000（5）圖號(hào)：9821053（6）地類（用途）：商務(wù)金融用地（7）使用權(quán)類型：出讓（8）使用權(quán)面積：5953.85m2（9）終止日期：2052-4-11（10）登記日期：2012年4月23日（11）四至：東臨三眾石化有限責(zé)任公司；南臨金沙江大道東段；西臨已征國(guó)有土地；北臨金沙江（12）發(fā)證機(jī)關(guān)：攀枝花市人民政府（13）記事：無2.土地權(quán)利狀況（1）估價(jià)對(duì)象所有權(quán)屬于國(guó)家；（2）土地使用權(quán)：土地使用權(quán)屬于攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司。據(jù)攀國(guó)用（2012）第00070號(hào)《國(guó)有土地使用證》，土地終止日期為2052年4月11日，截至估價(jià)基準(zhǔn)日（2012年10月15日），土地剩余使用年期為39.49年。（3）他項(xiàng)權(quán)利：根據(jù)本次估價(jià)的目的，設(shè)定為無他項(xiàng)權(quán)利。3.土地利用狀況估價(jià)對(duì)象擬建汽車4S店和汽車博覽中心，已完成房屋地基挖方，邊坡護(hù)理及擋墻建設(shè)尚未開工。規(guī)劃建筑容積率小于等于0.49。宗地外達(dá)到了“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地內(nèi)達(dá)到“三通、初步場(chǎng)平”（即：通電、通訊、通路；房屋地基挖方完成、邊坡護(hù)理及擋墻建設(shè)尚未開工）。三、地價(jià)定義在2012年10月15日，估價(jià)對(duì)象作為出讓商務(wù)金融用地（限汽車4S店和汽車博覽中心），無使用權(quán)異議且無他項(xiàng)權(quán)利限制，宗地外“五通”、宗地內(nèi)“三通、初步場(chǎng)平”，容積率0.49，從本估價(jià)基準(zhǔn)日起未來39.49年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

第二部分評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價(jià)方法1、估價(jià)方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508），通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)（用地性質(zhì)）以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估人員通過實(shí)地查看，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告評(píng)估目的，決定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。2、選擇估價(jià)方法的依據(jù)（1）成本逼近法就是以重新開發(fā)該宗地所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息和應(yīng)繳納的稅費(fèi)來確定委估宗地價(jià)格的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域汽車4S店和汽車博覽中心用地地價(jià)近年來隨著城市建設(shè)的發(fā)展和規(guī)劃限制的變動(dòng)幅度較大，不宜采用成本累加方式得出的計(jì)算價(jià)格來替代其價(jià)格水平，故本次評(píng)估不采用成本逼近法。（2）市場(chǎng)比較法是指根據(jù)替代原則，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價(jià)對(duì)象的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似用地交易實(shí)例較多、能收集到可用交易案例，可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，故本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法。（3）收益還原法是將委估對(duì)象未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原成估價(jià)期日的現(xiàn)值的一種方法。一般適用于已經(jīng)開發(fā)完成并有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象屬于擬建項(xiàng)目用地，無現(xiàn)實(shí)收益、未來每年的正常收益很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，評(píng)估難度大，不易把握，其可操作性差，故本次評(píng)估不采用收益還原法。（4）剩余法是通過估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值，扣除整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)商的合理利潤(rùn)求取土地價(jià)格。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。估價(jià)對(duì)象屬于擬建項(xiàng)目用地，該區(qū)域周邊及外圍類似區(qū)域類似商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，無類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售資料。根據(jù)剩余法（假設(shè)開發(fā)法）的原理，無法采用類似房地產(chǎn)的交易價(jià)，進(jìn)一步剝離出土地價(jià)值，故本次評(píng)估不采用假設(shè)開發(fā)法。（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是根據(jù)替代原理，將估價(jià)對(duì)象的區(qū)位因素條件和個(gè)別因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，估價(jià)對(duì)象在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，因此根據(jù)替代原則，可選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次評(píng)估背景，考慮方法的可操作性，我們選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。二、評(píng)估中的技術(shù)難點(diǎn)和解決辦法1、市場(chǎng)比較法可比案例的選取市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。因此，運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，首先需要搜集大量的交易實(shí)例，交易實(shí)例能否成為估價(jià)對(duì)象的可比案例一般需要滿足以下基本要求：一是可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，具體就是說可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；二是可比實(shí)例的交易日期、交易類型、交易情況相同；三是可比實(shí)例的用途、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等相同或相似。比較案例選定以后，還應(yīng)根據(jù)各案例的情況，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，如統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一幣種和調(diào)整貨幣單位，確定統(tǒng)一的面積內(nèi)涵和面積單位等，通過統(tǒng)一調(diào)整，建立一致的比較基礎(chǔ)。2、市場(chǎng)比較法中比較因素及各因素分子的確定（1）區(qū)域因素修正區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對(duì)土地價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因素也不用，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。地區(qū)的繁華程度指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地利用的影響程度。交通狀況指地區(qū)的道路通達(dá)度、公共交通的便捷程度以及對(duì)外交通的便利程度等?；A(chǔ)設(shè)施狀況主要指地區(qū)的生活設(shè)施狀況及公用設(shè)施狀況，如地區(qū)的給排水、供電、供熱、供氣、電訊及中小學(xué)、影劇院、醫(yī)院等設(shè)施是否齊備、服務(wù)的技術(shù)等級(jí)及服務(wù)保證率等，這些設(shè)施條件也直接影響土地的利用效益。區(qū)域環(huán)境條件主要指地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境的綠化、美化程度，也是影響土地效用的重要因素。通過對(duì)區(qū)域因素的修正，可以將交易案例土地與待估宗地由于地區(qū)特性不同產(chǎn)生的價(jià)格差異剔除掉。因此，區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正，也是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。（2）個(gè)別因素修正個(gè)別因素是指構(gòu)成宗地的個(gè)別特性（宗地條件）并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。個(gè)別因素比較的內(nèi)容，主要有宗地（地塊）的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。宗地面積直接影響對(duì)土地的使用。不同的土地用途，一般都有其最適合的面積要求。宗地的形狀不同，也影響土地的利用效果。宗地的地形、地質(zhì)條件，也直接影響對(duì)土地的使用。宗地所臨街道路類型不同，也會(huì)影響到土地的利用效用。地塊的利用效用一般與其臨街深度呈遞減變化規(guī)律。地塊所處街道的位置不同，對(duì)其效用亦有影響。個(gè)別因素修正的目的，就是要通過修正，將待估宗地與比較案例宗地之間由于個(gè)別因素差異而產(chǎn)生的價(jià)格差別剔除掉，以便準(zhǔn)確評(píng)估待估宗地的價(jià)格。（3）土地使用權(quán)年期修正土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長(zhǎng)短，直接影響可利用土地并獲得相應(yīng)土地收益的年期。通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。（4）容積率修正容積率是指建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比。不同的城市地區(qū)，城市規(guī)劃對(duì)該地區(qū)的容積率都有一點(diǎn)的規(guī)定限制。容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。所以在采用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，要進(jìn)行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平的差異。三、評(píng)估中難點(diǎn)解決辦法的啟示1、注重基礎(chǔ)資料的收集整理工作?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料、城市規(guī)劃資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、工程建設(shè)成本資料、工程報(bào)建行政性收費(fèi)資料、房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)及建筑施工市場(chǎng)利潤(rùn)資料等，這些資料對(duì)于地價(jià)變化趨勢(shì)的把握、估價(jià)過程中參數(shù)的取值的準(zhǔn)確性、合理性等，具有十分重要的意義，進(jìn)而直接影響到估價(jià)結(jié)果的客觀性。2、注重對(duì)估價(jià)對(duì)象基本情況的調(diào)查分析工作對(duì)估價(jià)對(duì)象基本情況的調(diào)查分析，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。（1）弄清楚土地的區(qū)位條件，包括掌握土地所在城市的性質(zhì)及城市規(guī)劃發(fā)展方向、土地在該城市中的具體位置及其微觀區(qū)位的優(yōu)劣狀況、周邊土地利用條件和利用方式等。（2）弄清楚土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地基（工程地質(zhì)）、土壤、開發(fā)程度等，主要是為預(yù)測(cè)建筑安裝工程費(fèi)服務(wù)。（3）調(diào)查土地的規(guī)劃限制條件，掌握政府對(duì)委估宗地的規(guī)定用途、容積率、