土地估價師實踐案例分析（一）

土地估價師實踐考核案例分析（一）PAGEPAGE8土地估價師實踐案例分析（一）姓名：王陽檔案號：資格證書號：實踐單位：四川華光房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司提交日期：2013年1月31日案例分析報告（一）（四川華光房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司王陽）摘要：土地使用權(quán)抵押貸款是土地估價的主要業(yè)務(wù)之一，本文以攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司抵押貸款涉及位于攀枝花市東區(qū)小沙壩1宗商務(wù)金融用地（限汽車4S店和汽車博覽中心）土地使用權(quán)出讓價格評估為例，簡單闡述了估價過程中的技術(shù)難點及怎樣處理這些問題，最后總結(jié)了一下本次估價的心得體會。關(guān)鍵詞：核定土地使用權(quán)價格基準地價系數(shù)修正法市場比較法第一部分評估項目的背景一、估價目的受攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司的委托，對位于攀枝花市東區(qū)小沙壩1宗商務(wù)金融用地（限汽車4S店和汽車博覽中心），宗地面積為5,953.85m2，宗地編號為12-003-002-0054-000的商業(yè)用地按現(xiàn)狀利用條件下的市場價格進行估價，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）提供參考依據(jù)。二、估價對象概況1.土地登記狀況（1）土地證號：攀國用（2012）第00070號（2）土地使用權(quán)人：攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司（3）座落：東區(qū)小沙壩（4）地號：12-003-002-0054-000（5）圖號：9821053（6）地類（用途）：商務(wù)金融用地（7）使用權(quán)類型：出讓（8）使用權(quán)面積：5953.85m2（9）終止日期：2052-4-11（10）登記日期：2012年4月23日（11）四至：東臨三眾石化有限責(zé)任公司；南臨金沙江大道東段；西臨已征國有土地；北臨金沙江（12）發(fā)證機關(guān)：攀枝花市人民政府（13）記事：無2.土地權(quán)利狀況（1）估價對象所有權(quán)屬于國家；（2）土地使用權(quán)：土地使用權(quán)屬于攀枝花市永福汽車銷售服務(wù)有限責(zé)任公司。據(jù)攀國用（2012）第00070號《國有土地使用證》，土地終止日期為2052年4月11日，截至估價基準日（2012年10月15日），土地剩余使用年期為39.49年。（3）他項權(quán)利：根據(jù)本次估價的目的，設(shè)定為無他項權(quán)利。3.土地利用狀況估價對象擬建汽車4S店和汽車博覽中心，已完成房屋地基挖方，邊坡護理及擋墻建設(shè)尚未開工。規(guī)劃建筑容積率小于等于0.49。宗地外達到了“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地內(nèi)達到“三通、初步場平”（即：通電、通訊、通路；房屋地基挖方完成、邊坡護理及擋墻建設(shè)尚未開工）。三、地價定義在2012年10月15日，估價對象作為出讓商務(wù)金融用地（限汽車4S店和汽車博覽中心），無使用權(quán)異議且無他項權(quán)利限制，宗地外“五通”、宗地內(nèi)“三通、初步場平”，容積率0.49，從本估價基準日起未來39.49年期的土地使用權(quán)價格。

第二部分評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案一、估價方法1、估價方法的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508），通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點（用地性質(zhì)）以及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。評估人員通過實地查看，認真分析調(diào)查收集到的資料，在估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況，結(jié)合本報告評估目的，決定采用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法對商業(yè)用地進行評估。2、選擇估價方法的依據(jù)（1）成本逼近法就是以重新開發(fā)該宗地所需的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和應(yīng)繳納的稅費來確定委估宗地價格的估價方法。估價對象所在區(qū)域汽車4S店和汽車博覽中心用地地價近年來隨著城市建設(shè)的發(fā)展和規(guī)劃限制的變動幅度較大，不宜采用成本累加方式得出的計算價格來替代其價格水平，故本次評估不采用成本逼近法。（2）市場比較法是指根據(jù)替代原則，將在同一市場供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價對象的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素進行比較修正，得出估價對象在估價期日的市場價值。估價對象所在區(qū)域類似用地交易實例較多、能收集到可用交易案例，可采用市場比較法進行評估，故本次評估采用市場比較法。（3）收益還原法是將委估對象未來若干年的純收益通過一定的還原利率將其還原成估價期日的現(xiàn)值的一種方法。一般適用于已經(jīng)開發(fā)完成并有長期穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)，估價對象屬于擬建項目用地，無現(xiàn)實收益、未來每年的正常收益很難準確預(yù)測，評估難度大，不易把握，其可操作性差，故本次評估不采用收益還原法。（4）剩余法是通過估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值，扣除整個開發(fā)項目的開發(fā)成本、開發(fā)商的合理利潤求取土地價格。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。估價對象屬于擬建項目用地，該區(qū)域周邊及外圍類似區(qū)域類似商業(yè)房地產(chǎn)市場不活躍，無類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售資料。根據(jù)剩余法（假設(shè)開發(fā)法）的原理，無法采用類似房地產(chǎn)的交易價，進一步剝離出土地價值，故本次評估不采用假設(shè)開發(fā)法。（5）基準地價系數(shù)修正法是根據(jù)替代原理，將估價對象的區(qū)位因素條件和個別因素條件與區(qū)域的平均條件進行差異修正而得到的價格。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，估價對象在城鎮(zhèn)基準地價覆蓋范圍內(nèi)，因此根據(jù)替代原則，可選擇采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。綜上所述，同時結(jié)合本次評估背景，考慮方法的可操作性，我們選用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法對商業(yè)用地進行評估。二、評估中的技術(shù)難點和解決辦法1、市場比較法可比案例的選取市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。因此，運用市場比較法估價，首先需要搜集大量的交易實例，交易實例能否成為估價對象的可比案例一般需要滿足以下基本要求：一是可比實例應(yīng)與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，具體就是說可比實例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；二是可比實例的交易日期、交易類型、交易情況相同；三是可比實例的用途、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等相同或相似。比較案例選定以后，還應(yīng)根據(jù)各案例的情況，建立價格比較基礎(chǔ)，如統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一幣種和調(diào)整貨幣單位，確定統(tǒng)一的面積內(nèi)涵和面積單位等，通過統(tǒng)一調(diào)整，建立一致的比較基礎(chǔ)。2、市場比較法中比較因素及各因素分子的確定（1）區(qū)域因素修正區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有地區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因素也不用，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。地區(qū)的繁華程度指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。交通狀況指地區(qū)的道路通達度、公共交通的便捷程度以及對外交通的便利程度等?；A(chǔ)設(shè)施狀況主要指地區(qū)的生活設(shè)施狀況及公用設(shè)施狀況，如地區(qū)的給排水、供電、供熱、供氣、電訊及中小學(xué)、影劇院、醫(yī)院等設(shè)施是否齊備、服務(wù)的技術(shù)等級及服務(wù)保證率等，這些設(shè)施條件也直接影響土地的利用效益。區(qū)域環(huán)境條件主要指地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境的綠化、美化程度，也是影響土地效用的重要因素。通過對區(qū)域因素的修正，可以將交易案例土地與待估宗地由于地區(qū)特性不同產(chǎn)生的價格差異剔除掉。因此，區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正，也是市場比較法的難點和重點之一。（2）個別因素修正個別因素是指構(gòu)成宗地的個別特性（宗地條件）并對其價格產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，主要有宗地（地塊）的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。宗地面積直接影響對土地的使用。不同的土地用途，一般都有其最適合的面積要求。宗地的形狀不同，也影響土地的利用效果。宗地的地形、地質(zhì)條件，也直接影響對土地的使用。宗地所臨街道路類型不同，也會影響到土地的利用效用。地塊的利用效用一般與其臨街深度呈遞減變化規(guī)律。地塊所處街道的位置不同，對其效用亦有影響。個別因素修正的目的，就是要通過修正，將待估宗地與比較案例宗地之間由于個別因素差異而產(chǎn)生的價格差別剔除掉，以便準確評估待估宗地的價格。（3）土地使用權(quán)年期修正土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲得相應(yīng)土地收益的年期。通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。（4）容積率修正容積率是指建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。不同的城市地區(qū)，城市規(guī)劃對該地區(qū)的容積率都有一點的規(guī)定限制。容積率的大小直接影響土地利用程度的高低。所以在采用市場比較法評估地價時，要進行容積率的修正，通過容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價水平的差異。三、評估中難點解決辦法的啟示1、注重基礎(chǔ)資料的收集整理工作?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價資料、城市規(guī)劃資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、工程建設(shè)成本資料、工程報建行政性收費資料、房地產(chǎn)銷售利潤及建筑施工市場利潤資料等，這些資料對于地價變化趨勢的把握、估價過程中參數(shù)的取值的準確性、合理性等，具有十分重要的意義，進而直接影響到估價結(jié)果的客觀性。2、注重對估價對象基本情況的調(diào)查分析工作對估價對象基本情況的調(diào)查分析，主要包括以下幾個方面的內(nèi)容。（1）弄清楚土地的區(qū)位條件，包括掌握土地所在城市的性質(zhì)及城市規(guī)劃發(fā)展方向、土地在該城市中的具體位置及其微觀區(qū)位的優(yōu)劣狀況、周邊土地利用條件和利用方式等。（2）弄清楚土地的實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地基（工程地質(zhì)）、土壤、開發(fā)程度等，主要是為預(yù)測建筑安裝工程費服務(wù)。（3）調(diào)查土地的規(guī)劃限制條件，掌握政府對委估宗地的規(guī)定用途、容積率、