萬華市場(chǎng)定位及可行性實(shí)施報(bào)告

.../萬華市場(chǎng)定位與可行性研究報(bào)告目錄第一部分某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3一、某現(xiàn)狀3二、交通狀況3三、宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析4第二部分三峽瓷都發(fā)展現(xiàn)狀7一、某市陶瓷業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀7二、某建陶企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀8第三部分某陶瓷配套業(yè)發(fā)展機(jī)遇13一、有利于強(qiáng)化三峽瓷都產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)13二、有利于完善社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系14三、有利于提升某市綜合競(jìng)爭(zhēng)力14四、有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整14五、有利于基礎(chǔ)設(shè)施作用的發(fā)揮15六、有利于加快經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程15七、有利于資源優(yōu)化配置15八、有利于增加就業(yè)機(jī)會(huì)16九、有利于增加財(cái)政收入16第四部分選址用地條件18一、項(xiàng)目建設(shè)選址18二、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀18三、地塊周邊情況19第五部分建設(shè)規(guī)模與功能標(biāo)準(zhǔn)22一、項(xiàng)目名稱擬定22二、功能與業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)23三、運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)24第六部分規(guī)劃方案設(shè)想25一、建設(shè)容25二、規(guī)劃布局25三、方案設(shè)計(jì)26四、建設(shè)進(jìn)度28第七部分資金投入與效益測(cè)算29一、項(xiàng)目資金投入預(yù)估29二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析30三、項(xiàng)目社會(huì)效益分析31第八部分結(jié)論33第一部分某經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、某現(xiàn)狀某市位于省中部，西鄰，東連荊州古城，北通襄樊隆中，是全國(guó)歷史文化名城?？?cè)丝?8.6萬人，其中市區(qū)人口約為13萬人。到2010年，市域總?cè)丝陬A(yù)計(jì)約52.5萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到47%。某市自1992年以來，連續(xù)九年躋身“省經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣市”之列，并率先跨入“省小康縣市”和“省綜合經(jīng)濟(jì)效益十佳縣（市）”行列，目前已經(jīng)形成了建材、化工、輕紡和食品四大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。二、交通狀況某市東連荊州，南俯瀟湘，西鄰，北接襄樊，在都市經(jīng)濟(jì)圈和成渝經(jīng)濟(jì)圈之間，初步形成了以公路運(yùn)輸為主，以鐵路、水路、航空運(yùn)輸為輔的綜合運(yùn)輸體系。城區(qū)距長(zhǎng)江黃金水道、漢宜高速公路、三峽機(jī)場(chǎng)均在50公里以。基本形成了以城區(qū)為中心，以干線為骨架，網(wǎng)狀輻射，溝通城鄉(xiāng)，商旅稱便的公路網(wǎng)絡(luò)，為人流、物流提供方便。根據(jù)某市城市總體規(guī)劃,中心市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)將形成：“二環(huán)、三縱、二橫”，使城區(qū)交通狀況得到良好的改善。當(dāng)陽圖1：某與周邊城市交通路線圖當(dāng)陽公路：漢宜、荊當(dāng)、荷當(dāng)、馬窯四條國(guó)家二級(jí)公路和荊宜高速穿境而過，己形成網(wǎng)狀輻射，溝通城鄉(xiāng)便捷的公路網(wǎng)絡(luò)。鐵路：焦柳鐵路、襄石復(fù)線穿境而過，有最大的縣市級(jí)火車站，五條鐵路專用線與貨場(chǎng)，貨運(yùn)年吞吐量均在200萬噸左右，運(yùn)輸儲(chǔ)備能力強(qiáng)。航空：距現(xiàn)代化的軍民兩用機(jī)場(chǎng)不到5公里，距三峽國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里，已開通國(guó)20多條航線與直飛日本、XX的包機(jī)業(yè)務(wù)，空中運(yùn)輸極為便捷。三、宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析1、固定資產(chǎn)投資增勢(shì)迅猛2009年全年，某市累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資62.97億元，同比增長(zhǎng)62.2%。其中：全市投資500萬元以上項(xiàng)目達(dá)到263個(gè)；新簽約投資過500萬元以上項(xiàng)目116個(gè)，其中過億項(xiàng)目23個(gè)；新簽約項(xiàng)目已落戶和開工88個(gè)，實(shí)際到位資金31億元，增長(zhǎng)182%。2、工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)圖2：當(dāng)陽市工業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)圖2：當(dāng)陽市工業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷壯大支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用日益突出建陶產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)取得突破總產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá)35家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)凈增29家四大產(chǎn)業(yè)占全市總產(chǎn)值87%累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值133.2億元建陶與相關(guān)企業(yè)達(dá)28家全年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值21億元3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)2009年全年，某市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額48.19億元，增長(zhǎng)21.4%。4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入創(chuàng)新高城鎮(zhèn)居民住戶調(diào)查資料匯總結(jié)果表明：2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12611元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6513元，分別增長(zhǎng)8.9%和12%，某市增幅創(chuàng)今年以來的新高。總體來看，近年來某市以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化社會(huì)和人居環(huán)境，市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展水平顯著增速提升，工業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行迅猛發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超額完成市六屆人大三次會(huì)議確定的目標(biāo)任務(wù)，居市前列。穩(wěn)健的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為各行各業(yè)創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間，整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)向好。第二部分三峽瓷都發(fā)展現(xiàn)狀一、某市陶瓷業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、某陶瓷產(chǎn)業(yè)規(guī)模狀況省的陶瓷企業(yè)主要集中在的某、宜都、黃岡的蘄春和黃梅等地，共31家企業(yè)，生產(chǎn)線達(dá)到51條，在建的生產(chǎn)線達(dá)到18條，而某市建筑陶瓷相關(guān)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已有企業(yè)28家，其中建筑陶瓷企業(yè)5家，投產(chǎn)、在建和擬建陶瓷生產(chǎn)線達(dá)到58條，全年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值21億元，增長(zhǎng)66%。與陶瓷相關(guān)企業(yè)有采礦企業(yè)、印刷包裝企業(yè)、機(jī)械制造企業(yè)、物流運(yùn)輸企業(yè)等13家。2、某陶瓷產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益目前，某市建陶企業(yè)年銷售收入總值可達(dá)12億元，上交稅金6000萬元，年產(chǎn)瓷磚5000萬平方米，從業(yè)人員2800人。在建陶瓷項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，某建筑陶瓷年生產(chǎn)能力將達(dá)到1.5億平方米，占到省建筑陶瓷總產(chǎn)能的60%以上，真正形成產(chǎn)業(yè)集聚，向“三峽瓷都”邁進(jìn)。3、某陶瓷資源狀況陶瓷企業(yè)紛紛積聚某市，得益于其得天獨(dú)厚的資源。礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量巨大，包括7大類、20多種，其中高嶺土資源不僅儲(chǔ)量大，而且品質(zhì)優(yōu)，是生產(chǎn)中高檔陶瓷產(chǎn)品的理想原材料。通過近幾年的發(fā)展，尤其是近年來市政府與沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的緊密對(duì)接，促使一大批規(guī)模較大、設(shè)施設(shè)備技術(shù)先進(jìn)的建陶企業(yè)落戶某，為某創(chuàng)造了打造“三峽瓷都”的良好契機(jī)。4、未來發(fā)展前景隨著某市陶瓷產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益壯大，集群優(yōu)勢(shì)日趨顯現(xiàn)。6月，“某建筑陶瓷工業(yè)園”正式獲批在某設(shè)立。陶瓷產(chǎn)業(yè)集群的形成也引來了、、、等地的陶企業(yè)主紛紛落戶某。帝緣、鑫來利、晉成、恒達(dá)陶瓷企業(yè)已正式簽約，寶加利陶瓷等8個(gè)項(xiàng)目部分建成投產(chǎn)，鑫來利、凱旋陶瓷等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了配套產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，先后有衡利達(dá)、鵬程機(jī)械、陶都等8家建陶配套企業(yè)簽約落戶某。某市強(qiáng)化陶瓷產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，打造“三峽瓷都”，將進(jìn)一步提升某市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)某作為省域綜合實(shí)力十強(qiáng)縣市的地位，擴(kuò)大對(duì)乃至省的影響和輻射作用。二、某建陶企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀圖3：閔清陶瓷企業(yè)家考察大地陶瓷大地陶瓷XX圖3：閔清陶瓷企業(yè)家考察大地陶瓷大地陶瓷是最大的陶瓷生產(chǎn)企業(yè)——時(shí)代陶瓷XX在某投資創(chuàng)辦一家以建筑陶瓷系列產(chǎn)品為主的民營(yíng)企業(yè)，已成為中西部地區(qū)最大的陶瓷生產(chǎn)企業(yè)，“大地”牌產(chǎn)品遠(yuǎn)銷20多個(gè)省市。項(xiàng)目累計(jì)投資1.83億元，建成了4條國(guó)先進(jìn)的瓷磚生產(chǎn)線，年產(chǎn)各類瓷磚2500萬平方米，年銷售收入可達(dá)2.2億元，實(shí)現(xiàn)利稅2000萬元。2、天冠陶瓷XX天冠陶瓷是某籍民營(yíng)業(yè)主投資興建的一家陶瓷企業(yè)，總投資5000萬元，建有1條高檔拋光磚生產(chǎn)線，年產(chǎn)瓷磚500萬平方米。年銷售收入可達(dá)1.5億元，年創(chuàng)利稅2000萬元以上，可提供260多個(gè)就業(yè)崗位。9月天冠陶瓷年產(chǎn)450萬平方米的聚晶微粉拋光磚生產(chǎn)線二期工程擴(kuò)建項(xiàng)目開工。圖4：某市建陶企業(yè)分布示意圖XXXX遠(yuǎn)安XX枝江荊州保加利陶瓷大地陶瓷華夏陶瓷帝豪陶瓷天冠陶瓷沙洋圖5：當(dāng)陽陶企效益喜人某華夏陶瓷XX圖5：當(dāng)陽陶企效益喜人華夏陶瓷由老板投資興辦，總投資5000萬元，擁有2條中低檔瓷磚生產(chǎn)線，年生產(chǎn)瓷磚1000萬平方米。年銷售收入可達(dá)1.8億元，實(shí)現(xiàn)利稅1000萬元。圖圖6：帝豪陶瓷高檔陶瓷生產(chǎn)線4、帝豪陶瓷該項(xiàng)目是由帝旺實(shí)業(yè)投資XX投資，2007年10月正式簽約某并開工建設(shè)，占地511畝，一期工程占地240畝，二期工程占地271畝。計(jì)劃投資3.3億元，擬建設(shè)6條中高檔陶瓷生產(chǎn)線項(xiàng)目。項(xiàng)目全部投產(chǎn)后，年可生產(chǎn)中高檔陶磚2400萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入60000萬元，上交稅金2000萬元以上，安排1100人就業(yè)。目前，已有四條生產(chǎn)線相繼竣工投產(chǎn)。5枝江、寶加利陶瓷XX枝江寶加利陶瓷是新中源陶瓷企業(yè)集團(tuán)最大的生產(chǎn)基地之一，旗下有新中源、新粵、中源紫砂三大強(qiáng)勢(shì)品牌銷售公司，于2007年落戶某，固定總投資7億元人幣，占地1500畝，興建12條中高檔陶瓷生產(chǎn)線。第一期投資4.08億元人民幣，占地800畝，興建6條生產(chǎn)線。第二期投資2.2億元人民幣，占地400畝，2010年動(dòng)工，年建成投產(chǎn)。第三期投資2億元人民幣，占地300畝，2011年動(dòng)工，年建成投產(chǎn)。年底三期12條生產(chǎn)線全部投產(chǎn)完成后，預(yù)計(jì)年生產(chǎn)陶瓷制品3600萬平方米，年實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)12億元人民幣，利稅1.2億元。8月底該項(xiàng)目一期4條生產(chǎn)線已順利投產(chǎn)，其他生產(chǎn)線也將陸繼投產(chǎn)。圖7：保加利陶瓷在建工程6、某工業(yè)園市商會(huì)在某木店陶瓷工業(yè)園規(guī)劃興建某工業(yè)園，投資8億元，占地2000畝，引進(jìn)陶瓷企業(yè)到某投資，目前已有祥達(dá)陶瓷、豪山陶瓷、紅葉陶瓷公司到某考察，達(dá)成初步投資意向，建設(shè)10條陶瓷生產(chǎn)線。這些建陶企業(yè)的進(jìn)駐，契合某市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)了對(duì)某市優(yōu)勢(shì)資源的充分利用，符合某市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。預(yù)計(jì)在未來五年，某市規(guī)劃建成的陶瓷生產(chǎn)線將達(dá)到80～100條，產(chǎn)值達(dá)到100億元以上，成為某支柱性產(chǎn)業(yè)。對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完善，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了重大作用，為打造“三峽瓷都”陶瓷產(chǎn)業(yè)集群奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)。但我們應(yīng)該看到，如此大規(guī)模的建陶企業(yè)集群，在某乃至整個(gè)區(qū)卻缺乏一個(gè)現(xiàn)代化、專業(yè)化的陶瓷配套中心為之提供專業(yè)全面的陶瓷配套服務(wù)，巨大的市場(chǎng)需求空白迫切需要具備專業(yè)化水平的交易中心來進(jìn)行補(bǔ)充，從而進(jìn)一步擴(kuò)大“三峽瓷都”產(chǎn)業(yè)集聚引力。第三部分某陶瓷配套業(yè)發(fā)展機(jī)遇近兩年來，隨著某建陶企業(yè)的進(jìn)駐，某市委、市政府加大建筑陶瓷產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建設(shè)和招商引資的力度，一大批、、、的配套企業(yè)到某考察投資，目前已有新鵬陶瓷機(jī)械、模具、包裝、腰線、磨邊、色釉料等配套建設(shè)項(xiàng)目入駐。隨著建陶企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展擴(kuò)大，市場(chǎng)迫切需要出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)代化、規(guī)?；奶沾膳涮桩a(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，服務(wù)于某市乃至整個(gè)省域建陶企業(yè)，不斷完善某市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升“三峽瓷都”陶瓷產(chǎn)業(yè)積聚的綜合引力，從而進(jìn)一步提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。建設(shè)某市陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)對(duì)某市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善與經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大意義：一、有利于強(qiáng)化三峽瓷都產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)某市一直以來以制定優(yōu)惠政策和條件招商引資“引得鳳來?xiàng)保浴爸惨P”的發(fā)展方式不斷壯大地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而建立現(xiàn)代化的陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，則是以三峽瓷都產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，“引鳳筑巢”，依靠填補(bǔ)市場(chǎng)空白的陶瓷配套創(chuàng)新業(yè)態(tài)、獨(dú)具特色的產(chǎn)銷模式和優(yōu)惠的政策環(huán)境等軟條件，吸引陶瓷關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)駐某，帶來其創(chuàng)新的團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的技術(shù)，帶動(dòng)區(qū)域富民產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化三峽瓷都產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。二、有利于完善社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系某始終堅(jiān)持優(yōu)先發(fā)展工業(yè)，發(fā)展壯大市域經(jīng)濟(jì)實(shí)力。目前已初步形成了中部經(jīng)濟(jì)商業(yè)核心，北面以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)火車站為主體的物流中心，西面以關(guān)陵、古戰(zhàn)場(chǎng)等為主體的人文生態(tài)區(qū)，南面以建陶產(chǎn)業(yè)基地等為經(jīng)濟(jì)實(shí)體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系，陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)的建立，將進(jìn)一步拓展某城市發(fā)展空間，進(jìn)一步完善某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系。三、有利于提升某市綜合競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，不僅能為某市建陶企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，同時(shí)為市乃至省域地區(qū)提供規(guī)的陶瓷配套服務(wù)中心，擴(kuò)大某陶瓷集聚效應(yīng)，加快某市建設(shè)省級(jí)建筑陶瓷產(chǎn)業(yè)基地的步伐，強(qiáng)化陶瓷產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)對(duì)乃至省的影響和輻射作用，加強(qiáng)某作為省域綜合實(shí)力十強(qiáng)縣市的地位，提升某市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。四、有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整面對(duì)市關(guān)于加快發(fā)展“三峽瓷都”的重要契機(jī)，打造符合現(xiàn)代環(huán)保理念，規(guī)?；?、規(guī)化的陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，建成能為某市建陶企業(yè)提供優(yōu)良的建陶配套服務(wù)，將有利于某市陶瓷業(yè)從陶瓷生產(chǎn)到配套交易整體服務(wù)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)某市陶瓷制造與配套件交易并舉，全面提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次，拓展建陶與配套交易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化。五、有利于基礎(chǔ)設(shè)施作用的發(fā)揮某市地處荊州、襄樊和三個(gè)地級(jí)市的中心，位于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中上游，在經(jīng)濟(jì)圈和成渝經(jīng)濟(jì)圈之間，有著無法比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。目前某市通往、、、、荊州、、襄樊、、、等各大城市的高速公路網(wǎng)絡(luò)已建成，周邊城市群交通日益便捷。建設(shè)陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)能充分有效地利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，充分發(fā)揮其作用，更好地服務(wù)于某市市區(qū)、周邊城市和輻射華中地區(qū)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有空間。六、有利于加快經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)的建立，將直接提高某市承接沿海陶瓷與相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的能力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的互利互惠、協(xié)調(diào)發(fā)展以與資源優(yōu)化配置，做大某陶瓷基地，加速某與大區(qū)與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，為某城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速。七、有利于資源優(yōu)化配置陶瓷產(chǎn)業(yè)物流成本較高，陶瓷配套產(chǎn)業(yè)企業(yè)服務(wù)半徑最好控制在200公里以，在這個(gè)半徑，某市具備積聚陶瓷配套企業(yè)的潛力。因此建設(shè)陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，吸引全國(guó)各地的配套產(chǎn)品廠家、商家落戶某，能極大解決物流與配套服務(wù)兩大問題，進(jìn)一步帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就目前來看，已有模具、包裝、腰線、釉料等配套企業(yè)落戶某陶瓷工業(yè)園，充分證明了某市陶瓷配套產(chǎn)業(yè)存在廣闊的市場(chǎng)空間，陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)的建立將進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群，為三峽瓷都做大、做強(qiáng)、做出品牌創(chuàng)造可觀的價(jià)值。八、有利于增加就業(yè)機(jī)會(huì)某與周邊富余勞動(dòng)力達(dá)20多萬人，因市區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，每年新進(jìn)城市勞動(dòng)力的數(shù)量逐年上升。建設(shè)，陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，建設(shè)期即可提供就業(yè)機(jī)會(huì)200人，建成后，可新增就業(yè)機(jī)會(huì)1000多人，按人均年收入12000元計(jì)算，每年創(chuàng)造就業(yè)價(jià)值超過1200萬元。而，陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)的交易氛圍將強(qiáng)烈吸引省域與沿海陶瓷關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集聚某，從而為區(qū)域創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機(jī)會(huì)。九、有利于增加財(cái)政收入通過，陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)的逐步發(fā)展，必將在周邊形成一條完整陶瓷配件產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)市域陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈初步形成后，對(duì)地方的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、財(cái)政貢獻(xiàn)將影響深遠(yuǎn)。一方面，陶瓷產(chǎn)業(yè)配套中心建成后，按照某市100條生產(chǎn)線100億的產(chǎn)值計(jì)算，陶瓷配套產(chǎn)品約占陶瓷產(chǎn)品產(chǎn)值的10%以上，即配套產(chǎn)業(yè)總值近10億元，并將呈逐年上升態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目建成后，一定程度上帶動(dòng)周邊土地增值，按1000畝土地，每平米土地增值100元計(jì)算，土地增值6.6千萬元以上。另一方面，陶瓷產(chǎn)業(yè)配套中心的建立，將陶瓷產(chǎn)業(yè)的源頭原輔材料的供給以與陶瓷產(chǎn)業(yè)的上市流通領(lǐng)域有效的銜接在一起，為城市創(chuàng)造更大引力，吸引優(yōu)秀陶瓷關(guān)聯(lián)企業(yè)駐扎某，讓這些產(chǎn)業(yè)落地生根，留得住、能持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)利增收，為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來源源不斷的動(dòng)力。圖8：陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈第四部分選址用地條件一、項(xiàng)目建設(shè)選址項(xiàng)目擬選址于某市城南，環(huán)城南路與長(zhǎng)坂西路交匯處雙河酒廠旁。項(xiàng)目擬占地面積59.27畝。距離新客（貨）運(yùn)長(zhǎng)途汽車站約2公里，距離友誼路約4公里。圖9：項(xiàng)目區(qū)位示意圖項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址環(huán)城南路環(huán)城南路長(zhǎng)友誼路坂西路雙河酒廠二、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀1）四至圍地塊北臨環(huán)城南路；南至子龍村四組部分農(nóng)用建筑；西臨子龍村組級(jí)道路；東面緊鄰少量民居與農(nóng)田。圖圖10：地塊現(xiàn)狀示意圖2）地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦，場(chǎng)地標(biāo)高與環(huán)城南路標(biāo)高基本一致。3）地上、地下物現(xiàn)狀由于原地塊為農(nóng)田與少量魚塘，地上目前僅余少量電線桿需要移除，地上原有植被基本無利用價(jià)值?；静淮嬖诘叵鹿芫€、人防、構(gòu)筑物等情況。三、地塊周邊情況項(xiàng)目地塊位于某城市南部，是市域工業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要基地。隨著荊宜高速公路和環(huán)城南路新客（貨）運(yùn)站等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，項(xiàng)目地有公交車直通，距宜黃高速公路35公里，經(jīng)黃漢宜、皂當(dāng)路直達(dá)沙市、、、。北距市41公里，西距市78公里，南距沙市98公里，距市290公里，通往周邊縣市基本在1小時(shí)車程以。便捷的交通條件為項(xiàng)目建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)提供了無可替代的交通物流優(yōu)勢(shì)。圖11：地塊交通示意圖遠(yuǎn)安XX遠(yuǎn)安XXXX沙洋枝江荊州當(dāng)陽圖12：地塊周邊交通目前，城區(qū)南部已建成建陶企業(yè)5家、相關(guān)聯(lián)企業(yè)13家，產(chǎn)業(yè)帶已基本形成，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)已初步體現(xiàn)。本項(xiàng)目的實(shí)施將進(jìn)一步整合、優(yōu)化現(xiàn)有資源，在政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，以不到3年時(shí)間，必將行成輻射大區(qū)乃至省域?qū)I(yè)型陶瓷產(chǎn)業(yè)配套中心區(qū)。

第五部分建設(shè)規(guī)模與功能標(biāo)準(zhǔn)一、項(xiàng)目名稱擬定項(xiàng)目定位為服務(wù)于建陶企業(yè)的陶瓷產(chǎn)業(yè)配套中心，項(xiàng)目名稱擬定為：萬華市場(chǎng)項(xiàng)目命名具有以下幾層涵：做大規(guī)模只有集聚規(guī)模，才能產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射功能和最大的效益，萬華市場(chǎng)，以“造城”的氣勢(shì)，將零散的陶瓷產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品集聚到萬華市場(chǎng)，建設(shè)集聚型綜合交易市場(chǎng)，做大規(guī)模，打響品牌，只有規(guī)模和品牌才是競(jìng)爭(zhēng)力，才是生產(chǎn)力。在市場(chǎng)引進(jìn)以陶瓷機(jī)電配件為主業(yè)，配套五金、機(jī)電、化工等產(chǎn)品品牌總經(jīng)銷、總代理商與生產(chǎn)廠家進(jìn)商城設(shè)立展示交易區(qū)，對(duì)規(guī)模小、實(shí)力弱的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行指導(dǎo)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享，建立強(qiáng)大輻射能力的經(jīng)銷集團(tuán)，打造某市目前最大的專業(yè)綜合交易市場(chǎng)。創(chuàng)新業(yè)態(tài)萬華市場(chǎng)擬建創(chuàng)新物流管理格局，使得陶瓷配套產(chǎn)業(yè)改變傳統(tǒng)的作坊式產(chǎn)銷模式，在信息、速度、服務(wù)、管理上創(chuàng)新，向現(xiàn)代市場(chǎng)、現(xiàn)代物流靠攏。加強(qiáng)為經(jīng)營(yíng)者服務(wù)、管理，減少中間環(huán)節(jié)、降低流通成本，實(shí)現(xiàn)快捷流通，高質(zhì)量服務(wù)于商品經(jīng)營(yíng)者和終端消費(fèi)者，做大品牌、做強(qiáng)市場(chǎng)。逐步建立省域陶瓷配套產(chǎn)業(yè)物流集散中心，加快“三峽瓷都”省級(jí)建陶產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)的步伐。二、功能與業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)陶瓷產(chǎn)業(yè)配套專業(yè)綜合交易市場(chǎng)，有利于商品流的快速運(yùn)行，全面提升某市陶瓷生產(chǎn)交易服務(wù)的整體水平。本項(xiàng)目擬建設(shè)成為：集陶瓷配套產(chǎn)品物流、陶瓷原輔料交易、陶瓷機(jī)械設(shè)備交易以與專業(yè)陶瓷包裝等于一體；配合五金、機(jī)電、汽摩配等相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品展銷；具備產(chǎn)品展示、信息、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送功能；覆蓋建陶產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)、包裝、流通、銷售的全過程；為建陶企業(yè)提供坯、耐火材料原料、各類化學(xué)試劑、釉用色料以與干混色料、拋光磚滲花料、金屬氧化物、化妝土、陶瓷熔塊等陶瓷原輔材料；進(jìn)口陶瓷機(jī)械設(shè)備與零配件、陶瓷模具、備品配件等制陶機(jī)械設(shè)備以與陶瓷專用包裝箱等流通服務(wù)；打造高效節(jié)約型的現(xiàn)代化陶瓷配套產(chǎn)業(yè)物流；以專業(yè)市場(chǎng)的形式，在區(qū)域?qū)⑸a(chǎn)者、中間流通者、需求者集中，引導(dǎo)到本市場(chǎng)完成商品的供求信息和流通任務(wù)。以專業(yè)交易市場(chǎng)獨(dú)有的產(chǎn)品和信息集中、快捷、方便的優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)過幾年的鞏固和發(fā)展后，初步在200公里半徑形成相對(duì)穩(wěn)定的輻射渠道，使“萬華市場(chǎng)”成為某乃至省域建陶配套業(yè)的核心市場(chǎng)，陶瓷生產(chǎn)與供應(yīng)的重要基地。三、運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵點(diǎn)把握政府建設(shè)“三峽瓷都”的契機(jī)，構(gòu)建陶瓷業(yè)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，利用現(xiàn)代物流機(jī)制，爭(zhēng)取產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策，規(guī)經(jīng)營(yíng)管理，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境。為確保市場(chǎng)做大做強(qiáng)，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：首先要充分調(diào)動(dòng)企業(yè)、商家積極性。因此在項(xiàng)目建設(shè)初期，即開始對(duì)外進(jìn)行招商，配合政府的多重優(yōu)惠政策，較低的準(zhǔn)入門檻吸引全國(guó)各地有實(shí)力的陶瓷業(yè)配套生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐某發(fā)展，引導(dǎo)生產(chǎn)企業(yè)樹立做大做強(qiáng)的企業(yè)意識(shí)，高起點(diǎn)規(guī)劃，向高水準(zhǔn)專業(yè)交易市場(chǎng)發(fā)展，吸引商家炒熱陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，打響“萬華市場(chǎng)”第一仗。其二要突出重點(diǎn)，講XX效。圍繞建設(shè)“三峽瓷都”的發(fā)展目標(biāo)，發(fā)揮區(qū)域陶瓷產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，整合陶瓷產(chǎn)業(yè)資源，以專業(yè)化分工、一體化運(yùn)作理念，強(qiáng)化各種資源優(yōu)化組合。利用現(xiàn)代物流渠道發(fā)展陶瓷配套產(chǎn)業(yè)，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。努力構(gòu)建布局合理、功能完善的現(xiàn)代化陶瓷配套服務(wù)體系，強(qiáng)力輻射華中乃至全國(guó)陶瓷配套需求市場(chǎng)。其三要對(duì)外開放，規(guī)運(yùn)作。恪守“走出去，引進(jìn)來”的發(fā)展理念，連接廣闊的中部乃至全國(guó)陶瓷市場(chǎng)，構(gòu)筑需求網(wǎng)絡(luò)，形成供應(yīng)鏈。積極引進(jìn)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)專業(yè)陶瓷配套生產(chǎn)企業(yè)的資金、技術(shù)、人才，積極應(yīng)用國(guó)外新的管理系統(tǒng)，按照企業(yè)為主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式規(guī)劃，逐步建立完善的陶瓷配套交易服務(wù)和管理體系，為各陶瓷配套產(chǎn)銷企業(yè)提供公平、公開、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。第六部分規(guī)劃方案設(shè)想一、建設(shè)容項(xiàng)目擬建設(shè)為陶瓷配套產(chǎn)業(yè)綜合交易市場(chǎng)，擬占地面積57畝，初步規(guī)劃總建筑面積60753.28平方米，容積率1.60；建筑占地面積為15707.76平方米，建筑密度為41.37%。綠化率12.8%。二、規(guī)劃布局項(xiàng)目地塊為較規(guī)則矩形狀，臨環(huán)城南路擬修建5層高綜合交易展廳；市場(chǎng)置11棟3層商鋪規(guī)劃分布于項(xiàng)目地塊中軸線左右兩側(cè)；靠地塊南部規(guī)劃1棟7層商鋪。項(xiàng)目臨環(huán)城南路設(shè)市場(chǎng)主入口，與項(xiàng)目中心景觀成直線布置?？傮w布局有序合理，集中體現(xiàn)功能性與實(shí)用性?？傮w規(guī)劃布局如下圖：圖13：總體規(guī)劃布局示意圖中心景觀廣場(chǎng)中心景觀廣場(chǎng)市場(chǎng)主入口展廳展廳商鋪三、方案設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)涉與建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)遵循有關(guān)的規(guī)或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定和某市相關(guān)規(guī)定。同時(shí)，為確保“萬華市場(chǎng)”建設(shè)方案發(fā)揮最大化效益，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：打造陶瓷配套產(chǎn)品主題展廳建成后的“萬華市場(chǎng)”應(yīng)具備兩大顯著特色：一是陶瓷配套服務(wù)。提供包括陶瓷配套原輔料產(chǎn)品供應(yīng)，陶瓷制造機(jī)械與備件相關(guān)五金、化工、燈具等銷售，包裝運(yùn)輸專用工具，龐大物流配送系統(tǒng)以與提供相關(guān)專業(yè)咨詢、售后等陶瓷配套服務(wù)；二是陶瓷配套產(chǎn)品主題展廳。展廳設(shè)陶瓷機(jī)械配件、機(jī)電、五金等品牌展示、文化展示、產(chǎn)品展覽、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用展示等，將主體展廳建成具備專業(yè)性、強(qiáng)吸引力的綜合展示區(qū)，充分展現(xiàn)本項(xiàng)目涵蓋貿(mào)易、消費(fèi)、物流、服務(wù)等多重含義，加強(qiáng)項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)，而不是僅僅單純的停留在粗獷型出售產(chǎn)品的層面上。圖14：展廳規(guī)劃示意圖項(xiàng)目建成后，在綜合交易展廳定期舉辦“中國(guó)陶瓷配套展覽會(huì)”，展出陶瓷原輔料與陶瓷鋸片、拋光磨具、玻璃磨輪、干磨機(jī)與超潔亮拋光設(shè)備等陶瓷工業(yè)系列新產(chǎn)品，吸引全國(guó)各地客戶參觀、探討，加強(qiáng)三峽瓷都引力。圖15：展廳運(yùn)用示意圖現(xiàn)代化建筑風(fēng)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，流行理念的不斷變化，只有經(jīng)典的才是永恒的。因此在建筑風(fēng)格上切合本項(xiàng)目市場(chǎng)需求，在建筑上采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)最大限度采用環(huán)保施工工藝、技術(shù)與材料，同時(shí)注意用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，為業(yè)主裝修裝飾成各具特色的店鋪打好基礎(chǔ)。圖16：建筑風(fēng)格示意圖四、建設(shè)進(jìn)度前期規(guī)劃報(bào)建期限為6個(gè)月，即2010年4月～2010年10月底。工作包括土地掛牌、土地平整、項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)的辦理、規(guī)劃方案和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審批等。項(xiàng)目施工工期預(yù)計(jì)為10個(gè)月，2010年11月動(dòng)工至2011年9月底結(jié)束；第七部分資金投入與效益測(cè)算一、項(xiàng)目資金投入預(yù)估項(xiàng)目初步估算項(xiàng)目總投資為9800萬元?？傮w估算表如下：表1：項(xiàng)目成本與利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量（㎡）單價(jià)（元）投資額（萬元）備注1土地費(fèi)用37966.80456.181732.002城市建設(shè)配套費(fèi)60700.0045273.20元/平方米3工程建安費(fèi)60700.0011006677.004配套設(shè)施費(fèi)60700.0080485.60含電力報(bào)裝、消防工程5管理費(fèi)用60700.0030182.106財(cái)務(wù)費(fèi)用350.00自有資金35%，銀行項(xiàng)目貸款5000萬。銀行利率7%，使用年限一年7不可預(yù)見費(fèi)100.00總投資9800.008商鋪銷售均價(jià)60700.00320019424.00毛收入19424.009銷售運(yùn)營(yíng)費(fèi)用388.40毛收入的2%10稅費(fèi)2136.60毛收入的11%凈利潤(rùn)7099.00（說明：該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以與建筑原材料價(jià)格的可能變化。）二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品主要分為三部分：綜合交易展廳、商鋪、庫(kù)房。綜合交易展廳與商鋪擬劃分為單獨(dú)鋪位出租予經(jīng)營(yíng)商戶，庫(kù)房根據(jù)市場(chǎng)各業(yè)主的需求進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。根據(jù)我們對(duì)某商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)查，某市中心城區(qū)地理位置較好，交通條件較為優(yōu)越的商業(yè)門面中，經(jīng)營(yíng)家具管材、汽修汽配摩配等輕工業(yè)業(yè)態(tài)的租金水平在50～65元/㎡·月，即日租金水平在1.67～2.00元/㎡·天之間。按照目前租金水平，一般情況下需要15年左右回收前期投入。此外，選取85％的最高實(shí)際出租率以與投資物業(yè)、辦理產(chǎn)權(quán)費(fèi)用、辦理按揭費(fèi)用、物管水電費(fèi)用等選取總價(jià)的120％的比例進(jìn)行測(cè)算。因此可以推算得出：面積×日租金×365天×15年×85％=面積×單價(jià)×120％根據(jù)以上公式推出：商鋪市場(chǎng)單價(jià)=日租金×365天×15年×85％÷120%則，本項(xiàng)目商鋪市場(chǎng)價(jià)值=1.67～2.00元/㎡·天×365天×15年×85％÷120%=7771.76～9307.5元/㎡由于項(xiàng)目離中心城區(qū)存在一定距離，且周邊商業(yè)價(jià)值有待挖掘，因此地段略遜于中心城區(qū)。但項(xiàng)目定位為專業(yè)性市場(chǎng)，與城區(qū)普通鋪面相比綜合引力較大，此外考慮本項(xiàng)目體量規(guī)模