2022年上海房地產估價師考試考前沖刺卷九

2022年上海房地產估價師考試考前沖刺卷（9）

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分,

60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，只有一

個最符合題意）

1.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是

A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法

的倒算法

B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期

利潤和最高費用

C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改

變現狀的舊房

D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

2.某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由

1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到

20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為

A.0.36

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B.1.22

C.2.78

D.3.25

3.下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是

A.房地產投機

B.物價變動

C.財政收支狀況

D.居民收入水平

4.按房地產的—來分，房地產可分為居住房地產、商業(yè)房地產、

工業(yè)房地產及特殊房地產等。

A.收益性

B.用途

C.市場性

D.地段

5.以下影響供需的主要因素中，影響房地產周期循環(huán)的最關鍵的

因素是

A.房地產價格

B.房地產市場預期

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C.金融相關因素

D.相關商品價格

6.收益性物業(yè)管理的經營費用中，公共設施設備日常運行、維修

及保養(yǎng)費包括①維修與保養(yǎng)費；②室內裝修費；③生活用

水和污水排放費；④能源費；⑤康樂設施費；⑥雜項費用，⑦綠

地管理費；⑧清潔衛(wèi)生費

A.①②③④⑤⑥

B.②③④⑤⑥⑦

C.③④⑤⑥⑦⑧

D.①②③⑥⑦⑧

7.馬克思的利率決定論認為，利率的高低取決于

A.平均禾I」?jié)櫬?/p>

B.資本供求狀況

C.通貨膨脹率水平

D.資金成本

&_、房地產業(yè)常常被政府用來作為一個“經濟調節(jié)器”。

A.造船業(yè)

B.服務業(yè)

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C.建筑業(yè)

D.航空業(yè)

9.關于預算的說法正確的是_。

A.預算與物業(yè)實際收支相等

B.資本支出預算是最常用的預算

C.長期預算的詳細與準確度高于年度運營預算

D.資本支出預算的目的就是要對每月應向準備基金存入多少資金

做出科學合理的預計

10.房地產開發(fā)商根據消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格

的方法，屬于_。

A.成本導向定價法

B.購買者導向定價法

C.競爭導向定價法

D.市場導向定價法

11.某寫字樓的建筑面積為8萬m2,可出租面積系數為80%,公用

建筑面積系數為15%,則該寫字樓出租單元內建筑面積是一萬m2。

A.5.2

B.6.4

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C.6.8

D.7.6

12,不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值

A.下降

B.上升

C.不變

D.不能確定

13.當貸款綜合風險度超過一時，為高風險貸款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

14.基準收益率是導致投資行為發(fā)生所要求的_。

A.最低投資報酬宰

B.平均投資報酬率

C.最低投資利潤率

D.平均投資利潤率

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15.投資者進行房地產投資的主要目的是為了。

A.實現財富最大化

B.保值增值

C.降低投資組合的總體風險

D.降低通貨膨脹的影響

16.零售商業(yè)物業(yè)的租金是以—為基礎計算的。

A.每一個獨立出租單元的總出租面積

B.每月每平方米

C.每平方米可出租面積

D.每平方米可出租面積按月或年支付的金額

17.產生房地產價格泡沫的主要誘因是

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度開發(fā)

18.橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為—的方法。

A.質量控制

B.進度控制

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C.合同管理

D.成本控制

19.下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是

O

A.容積率

B.空置率

C.利息備付率

D.成本利潤率

20.以下項目用地，不得通過劃撥方式供地的是

A.城市基礎設施

B.經濟適用住房

C.商品住宅

D.社區(qū)小學

21.房地產泡沫形成的促成因素是

A.土地的有限性

B.土地的稀缺性

C.投機需求膨脹

D.金融機構支持

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22.__實際上是根據現有的一組數據來確定變量之間的定量關系，

并且可以對所建立的關系式的可信程度進行統(tǒng)計檢驗，同時可以

判斷哪些變量對預測值的影響最為顯著。

A.因子推演法

B.趨勢平滑法

C.加權平均法

D.回歸分析法

23.對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用

方法是

A.保本點分析

B.敏感性分析

C.現金流量分析

D.統(tǒng)計試驗分析

24.開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設期超過一年，則其到

位資金原則上不得少于工程合同價的

A.20%

B.30%

C.40%

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D.50%

25.開發(fā)項目總投資包括建設投資和_。

A.前期投資

B.后續(xù)投資

C.經營投資

D.管理投資

二、多項選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項中，有多個

符合題意）

L運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要

建立價格可比基礎，主要包括—等。

A.統(tǒng)一1米用總價

B.統(tǒng)一采用單價

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內涵和大小

E.統(tǒng)一付款方式

2.可行性研究包括一等階段。

A.投資機會研究

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B.項目開發(fā)期

C.項目的評估與決策

D.項目技術可行性研究

E.初步可行性研究

3.在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用

的方法有_。

A.單元估算法

B.概預算定額法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.單位指標估算法

4.以下屬于時間序列分析法的有

A.簡單平均法

B.指數平滑法

C.相關分析法

D.專家意見法

E.銷售人員意見法

5.下列有關房地產開發(fā)項目的可行性研究的作用及其理解，表述

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正確的選項為_。

A.一個開發(fā)建設項目，特別是大中型項目，要通過投資決策前的

可行性研究，明確該項目的建設和投資是否可行，從而得出這項

工程應不應該建或建設時應按哪種方案會取得最佳的效果，作為

開發(fā)建設項目投資決策的依據

B.銀行等金融機構都把可行性研究報告作為建設項日申請貸款的

先決條件，實際上，他們不必對可行性研究報告進行全面、細致

的分析評估，即可確定是否給予貸款

C.項目所需的資源供應的協(xié)議、合同都需根據可行性研究報告進

行商談。有關技術引進和設備進口必須在可行性研究報告審查批

準后，才能據以同國外廠商正式簽約

D.在可行性研究報告中，對項目的建設各項情況都進行了分析和

論證，確定了原則，推薦了建設方案。報告批準后，規(guī)劃設計工

作就可據此進行

E.未經過可行性研究的開發(fā)建設項目，只要正確可以批準設計任

務書，可以列入計劃

6.利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有

A.期望值相同、標準差小的方案

B.期望值相同、標準差大的方案

C.標準差系數小的方案

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D.標準差系數大的方案

E.標準差相同、期望值大的方案

7.公開招標使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投

標者之間選擇—的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負

責完成。

A.報價管理

B.工期短

C.信譽良好

D.本位主義較重

E.工期長

8.影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素包括

A.家庭收入水平及分布

B.物價水平

C.失業(yè)水平

D.房價租金比

E.經濟發(fā)展狀況

9.一般來說，—的經濟壽命是40年。

A.公寓

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B.酒店

C.劇院建筑

D.工業(yè)廠房

E.普通住宅

10.針對不同用途的收益性，物業(yè)可以分為

A.寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理

B.工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理

C.樓盤物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理

D.樓盤物業(yè)管理、商場物業(yè)管理

E.寫字樓物業(yè)管理、樓盤物業(yè)管理

n.收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有

A.潛在毛租金收入

B.空置損失

C.租金損失

D.其他收入

E.經營費用

12,下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有

A.速動比率

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B.利息備付率

C.償債備付率

D.內部收益率

E.資產負債率

13.新設項目法人融資形式的特點有

A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力

E.擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資

14.房地產市場營銷因素調查包括的類型有_。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求質量調查

D.分銷渠道調查

E.促銷策略調查

15.房屋開發(fā)費包括

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A.建安工程費

B.“三通一平”費

C.拆遷安置補償費

D.公共配套設施建設費

E.基礎設施建設費

16.在市場經濟條件下，利率的高低主要取決于—等因素。

A.行業(yè)基準收益率

B.政府政策

C.通貨膨脹率

D.社會平均利潤率

E.投資者的目標收益率

17.開發(fā)商的主要合同關系通常包括—等。

A.保險合同

B.分包合同

C.銷售合同

D.勘察設計合同

E.加工合同

18.土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按

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照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土

地供應計劃，對確定的統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和

市政道路等基礎設施建設的行為。

A.存量國有土地

B.擬征用土地

C.農轉用土地

D.開發(fā)商委托開發(fā)土地

E.合作開發(fā)土地

19.房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程

度的相對數，包括_。

A.房屋銷售價格指數

B.房屋租賃價格指數

C.房屋抵押價格指數

D.房屋消費價格指數

E.土地交易價格指數

20.開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設用地規(guī)劃許可證》時，

須提供的材料主要有

A.建設工程規(guī)劃許可證

B.選址規(guī)劃意見通知書