建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策與操作實務(wù)完整版

建筑(jiànzhù)與房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策解讀與操作實務(wù)

QQ:316657554共二百四十四頁2016年3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定附件2：

營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定附件4：跨境應(yīng)稅行為(xíngwéi)適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定課程(kèchéng)背景共二百四十四頁1.國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第13號

2.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第14號3.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第15號4.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第16號

5.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第17號6.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行(zìxíng)開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第18號

共二百四十四頁營改增概述(ɡàishù)一建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增的變化(biànhuà)與影響二建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增管理要求與應(yīng)對措施三建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增涉稅難點業(yè)務(wù)操作指南四

共二百四十四頁

第一部分(bùfen)營改增概述共二百四十四頁（一）什么是增值稅

增值稅（Valueaddedtax，VAT）是以商品生產(chǎn)流通各環(huán)節(jié)或提供勞務(wù)的增值額為計稅依據(jù)而征收的一種稅。所謂增值額，是納稅人在從事(cóngshì)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中新創(chuàng)造的或新增加的價值量。一、增值稅簡介(jiǎnjiè)共二百四十四頁例如(lìrú)：某商品進(jìn)價150，售價200，稅率17%，則應(yīng)交增值稅=（200-150）ⅹ17%=50ⅹ17%=200ⅹ17%-150ⅹ17%應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額共二百四十四頁(二)增值稅的特點(tèdiǎn)

增值稅的特點：1.價外稅；假設(shè)向某單位銷售不動產(chǎn)收取100萬。增值稅零稅率11%，營業(yè)稅5%營業(yè)稅：開具100萬銷售不動產(chǎn)發(fā)票，繳納營業(yè)稅5萬元。增值稅：開具增值稅專用發(fā)票，其中：銷售不動產(chǎn)90.09萬元，增值稅9.91萬元。向稅務(wù)局交多少稅，取決于有多少進(jìn)項？2.不重復(fù)征稅，具有稅收中性；3.采用購進(jìn)扣稅法，買賣雙方形成有機(yǒujī)的扣稅鏈條。共二百四十四頁第一階段：1994年以前1.1954年法國成功(chénggōng)推行增值稅。目前，全世界170多個國家和地區(qū)實行了增值稅。2.我國1979年引入增值稅在個別城市部分貨物中試行。3.1984年國務(wù)院發(fā)布增值稅條例（草案），對機器機械、汽車、鋼材等12類貨物征收增值稅。（一）我國增值改革(gǎigé)的發(fā)展歷程二、增值稅改革的背景共二百四十四頁第二階段：1994年稅改1.將增值稅征稅范圍擴(kuò)大到所有貨物和加工修理修配(xiūpèi)勞務(wù)；2.增值稅營業(yè)稅并存；3.實行生產(chǎn)型增值稅；共二百四十四頁第三階段：增值稅轉(zhuǎn)型1.2004年振興東北老工業(yè)基地改革試點；2.自2007年7月1日起，在中部(zhōnɡbù)地區(qū)6個省的26個老工業(yè)基地城市中的8個行業(yè)試行擴(kuò)大增值稅抵扣范圍的試點。3.2008年7月，內(nèi)蒙古東部5個市(盟)被納入增值稅轉(zhuǎn)型改革試點范圍。4.從2009年1月1日起在全國范圍內(nèi)實施增值稅轉(zhuǎn)型改革共二百四十四頁第四階段：營業(yè)稅改增值稅2012年元月：上海2012/09/01：北京2012/10/01：江蘇、安徽2012/11/01：福建、廈門、廣東(guǎngdōng)、深圳2012/12/01：浙江、寧波、湖北、天津2013/08/01：國務(wù)院常務(wù)會議決定自2013年8月1日起，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點在全國范圍內(nèi)推開。2014/01/01:在全國范圍內(nèi)開展鐵路運輸和郵政業(yè)營改增試點。2014/06/01:日起電信業(yè)納入營改增范圍。2016.5.1推廣到建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)。共二百四十四頁（二）營業(yè)稅改征增值稅的意義(yìyì)1.有利于完善稅制(shuìzhì)，消除重復(fù)征稅原稅制的主要弊端：（1）從事營業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)購進(jìn)材料、固定資產(chǎn)不能抵扣；（2）制造企業(yè)購進(jìn)營業(yè)稅勞務(wù)不能抵扣；（3）從事營業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)不能抵扣；（4）全額征收，也就是“全額征收、道道征稅”。2.有利于稅收征管與發(fā)票管理共二百四十四頁【案例(ànlì)】甲公司將一臺設(shè)備租給乙公司收取租金100萬元，乙再將此設(shè)備轉(zhuǎn)租給丙公司收取租金120萬元?，F(xiàn)行稅制此例中甲、乙公司要繳納的營業(yè)稅各是多少？甲方應(yīng)繳納的營業(yè)稅=100×5%=5萬元乙方要繳納的營業(yè)稅120×5%=6萬元此項交易下甲乙雙方共需繳納營業(yè)稅11萬元共二百四十四頁營改增后甲、乙公司要繳納的增值稅各是多少？甲方應(yīng)繳納的增值稅（銷項稅）=100/1.17*17%=14.53萬元乙方應(yīng)繳納的增值稅=（120-100）/1.17*17%=2.9萬元此項交易下甲乙雙方共需繳納增值稅17.44萬元。事實上甲公司在購進(jìn)設(shè)備時還可抵扣17%的進(jìn)項(jìnxiɑng)稅，營改增后甲乙都減輕了稅負(fù)。共二百四十四頁三、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)營改增政策八大核心內(nèi)容全行業(yè)納入營改增范圍，營業(yè)稅將退出歷史舞臺不動產(chǎn)納入抵扣范圍房地產(chǎn)企業(yè)中的土地成本(chéngběn)可以抵減銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收階段采取預(yù)繳方式融資成本無法稅前扣除甲供材納稅處理發(fā)生重大變化老項目計稅方法可以選擇納稅地點問題得到合理解決共二百四十四頁

第二部分(bùfen)

建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營改增的變化與影響共二百四十四頁一、價內(nèi)稅變價外稅的影響【案例】假設(shè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價格100萬元，成本60萬元，其中，其他成本全部(quánbù)取得11%進(jìn)項發(fā)票，營業(yè)稅率5%，不考慮土地增值稅、附加稅和期間費用。（一）對產(chǎn)品定價的影響營業(yè)稅包含在產(chǎn)品價格中，增值稅不包含在產(chǎn)品價格中，需另行向購買者收取，因此，營改增后銷售及采購價格是否含稅必須明確。營業(yè)稅：開具100萬銷售不動產(chǎn)發(fā)票，繳納營業(yè)稅5萬元。增值稅：開具增值稅專用發(fā)票，其中：銷售不動產(chǎn)90.09萬元，增值稅9.91萬元。

共二百四十四頁1.流轉(zhuǎn)稅（1）營業(yè)稅=含稅收入*5%（2）增值稅=不含稅收入(shōurù)*11%-進(jìn)項稅額2.企業(yè)所得稅含稅收入=不含稅收入+銷項稅額含稅成本=不含稅成本+進(jìn)項稅額（1）營改增前=（含稅收入-含稅成本-營業(yè)稅）*25%（2）營改增后=（不含稅收入-不含稅成本）*25%（3）所得稅變化=【含稅收入-不含稅收入-（含稅成本-不含稅成本）-營業(yè)稅】*25%=（銷項稅額-進(jìn)項稅額-營業(yè)稅）*25%=（增值稅-營業(yè)稅）*25%若：增值稅大于營業(yè)稅則：企業(yè)所得稅會降低，否則所得稅會增加。共二百四十四頁（二）對企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)(fùdān)的影響營改增前營改增后變化流轉(zhuǎn)稅5%銷項-進(jìn)項不確定企業(yè)所得稅收入含稅成本含稅稅金可扣收入不含稅成本不含稅增值稅不能扣不確定共二百四十四頁

（三）對企業(yè)經(jīng)營成果的影響(yǐngxiǎng)（1）營改增前凈利潤=（含稅的收入-含稅的成本費用-營業(yè)稅）*（1-25%）（2）營改增后凈利潤=（不含稅的收入-不含稅的成本費用）*（1-25%）（3）營改增后凈利潤變化=-【含稅收入-不含稅收入-（含稅成本-不含稅成本）-營業(yè)稅】*25%=（營業(yè)稅-增值稅）*（1-25%）增值稅小，凈利潤增加。共二百四十四頁

（四）對現(xiàn)金流的影響（1）營改增前凈現(xiàn)金流量=（含稅的收入-含稅的成本費用-營業(yè)稅）*（1-25%）（2）營改增后凈現(xiàn)金流量=（含稅的收入-含稅的成本費用）-（不含稅的收入-不含稅的成本費用）*25%-增值稅（3）營改增后變化=0.75營業(yè)稅-0.75增值稅（4）預(yù)售(yùshòu)階段：營業(yè)稅5%。增值稅3%共二百四十四頁

二、納稅人身份變化的影響1.納稅人

（1）根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《辦法》）第一條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

（2）

根據(jù)《辦法》第二條的規(guī)定，單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)(chéngdān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。討論：建筑業(yè)掛靠經(jīng)營誰是納稅人？共二百四十四頁納稅人情況納稅人類型達(dá)標(biāo)的企業(yè)（不經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)的除外）一般納稅人其他個人小規(guī)模納稅人達(dá)標(biāo)的非企業(yè)性單位、不經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)的企業(yè)和個體工商戶可選擇成為一般納稅人或小規(guī)模納稅人會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的未達(dá)標(biāo)企業(yè)可申請認(rèn)定為一般納稅人2.一般(yībān)納稅人和小規(guī)模納稅人討論：沒有取得銷售額前是否可以(kěyǐ)認(rèn)定為一般納稅人？共二百四十四頁納稅人從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人批發(fā)或零售的納稅人銷售服務(wù)銷售無形資產(chǎn)銷售不動產(chǎn)小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額≤50萬元年應(yīng)稅銷售額≤80萬元應(yīng)稅服務(wù)年銷售額≤500萬元一般納稅人年應(yīng)稅銷售額＞50萬元年應(yīng)稅銷售額＞80萬元應(yīng)稅服務(wù)年銷售額＞500萬元現(xiàn)行劃分(huàfēn)標(biāo)準(zhǔn)：共二百四十四頁

（1）注意事項

根據(jù)《辦法》

的規(guī)定：1.除國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

2.應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算(jìsuàn)應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：共二百四十四頁（2）一般納稅人認(rèn)定(rèndìng)程序

國家稅務(wù)總局公告2015年第18號

國發(fā)〔2015〕11號《決定》公布取消對增值稅一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）資格認(rèn)定審批事項，涉及對《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》及《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第22號）等行政法規(guī)、規(guī)章相應(yīng)條款的修訂，目前有關(guān)(yǒuguān)修訂工作正在依照規(guī)定程序進(jìn)行中，為盡快貫徹落實《決定》精神，國家稅務(wù)總局制定發(fā)布本公告，作為過渡性管理規(guī)定。

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取消行政審批

公告第一條明確一般納稅人資格實行登記(dēngjì)制，在具體登記(dēngjì)程序中取消了稅務(wù)機關(guān)審批環(huán)節(jié)，主管稅務(wù)機關(guān)在對納稅人遞交的登記(dēngjì)資料信息進(jìn)行核對確認(rèn)后，納稅人即可取得一般納稅人資格?！炬溄印筷P(guān)于保留部分非行政許可審批項目的通知（國辦發(fā)[2004]62號）保留了增值稅一般納稅人資格認(rèn)定的審批事項，由縣以上國家稅務(wù)機關(guān)審批。

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簡化資料和辦事程序公告規(guī)定：納稅人辦理一般納稅人資格登記的程序如下：

（1）納稅人向主管稅務(wù)機關(guān)填報《增值稅一般納稅人資格登記表》（附件1），并提供稅務(wù)登記證件；

（2）納稅人填報內(nèi)容與稅務(wù)登記信息一致的，主管稅務(wù)機關(guān)當(dāng)場登記；

（3）納稅人填報內(nèi)容與稅務(wù)登記信息不一致，或者(huòzhě)不符合填列要求的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)場告知納稅人需要補正的內(nèi)容。

共二百四十四頁[鏈接]取消《增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第22號）的相關(guān)規(guī)定：

第四條年應(yīng)稅銷售額未超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)以及新開業(yè)的納稅人，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請(shēnqǐng)一般納稅人資格認(rèn)定。

對提出申請并且同時符合下列條件的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為其辦理一般納稅人資格認(rèn)定：

（一）有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所；

（二）能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料。

共二百四十四頁（一）納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)填報申請表，并提供下列資料:

1.《稅務(wù)登記證》副本；

2.財務(wù)負(fù)責(zé)人和辦稅人員的身份證明及其復(fù)印件；

3.會計人員的從業(yè)資格(zīgé)證明或者與中介機構(gòu)簽訂的代理記賬協(xié)議及其復(fù)印件；

4.經(jīng)營場所產(chǎn)權(quán)證明或者租賃協(xié)議，或者其他可使用場地證明及其復(fù)印件；

5.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他有關(guān)資料。（二）資料核對與受理（三）實地查驗（四）完成認(rèn)定

共二百四十四頁特殊規(guī)定

公告第三條明確年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，符合有關(guān)政策規(guī)定選擇按小規(guī)模納稅人納稅的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交書面說明。

“有關(guān)政策規(guī)定”主要指，一是《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，個體(gètǐ)工商戶以外的其他個人、非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅；二是根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2013〕106號文件印發(fā)），應(yīng)稅服務(wù)年銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。討論：一次性收入超一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如何處理？

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一般納稅人認(rèn)定時限

納稅人年應(yīng)稅銷售額超過(chāoguò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，在申報期結(jié)束后20個工作日內(nèi)按照本公告第二條或第三條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；未按規(guī)定時限辦理的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限結(jié)束后10個工作日內(nèi)制作《稅務(wù)事項通知書》，告知納稅人應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

共二百四十四頁

《稅務(wù)事項通知書》的主要內(nèi)容包括，提示納稅人年應(yīng)稅銷售額已超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，請于具體期限前向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記或提交選擇按小規(guī)模納稅人納稅的情況說明，逾期仍不辦理的，將按《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第三十四條規(guī)定，按銷售額依照增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得(bude)抵扣進(jìn)項稅額，也不得(bude)使用增值稅專用發(fā)票，直至納稅人辦理相關(guān)手續(xù)為止。

共二百四十四頁三、征稅范圍辯護(hù)的影響（一）一般性規(guī)定

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《辦法》）的第一條規(guī)定，在中華共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納(jiǎonà)增值稅，不繳納(jiǎonà)營業(yè)稅。

根據(jù)《辦法》第十二的規(guī)定，在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指：服務(wù)（租賃不動產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)；所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。共二百四十四頁

根據(jù)《辦法》第十三條的規(guī)定，下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)(fúwù)或者無形資產(chǎn)：境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。原106號文：境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人提供完全在境外消費的應(yīng)稅服務(wù)。境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。討論：境外設(shè)計公司為境內(nèi)房地產(chǎn)公司提供設(shè)計服務(wù)如何納稅？共二百四十四頁（二）視同銷售根據(jù)《辦法》第十四條的規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（1）單位或者個體(gètǐ)工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（2）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（3）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。討論：關(guān)聯(lián)方無償借款是否視同銷售？共二百四十四頁（三）建筑與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)具體征稅范圍1.建筑服務(wù)建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕(xiūshàn)、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕(xiūshàn)服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。2.租賃服務(wù)。租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。經(jīng)營租賃，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。共二百四十四頁

按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。

將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租(chūzū)給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。共二百四十四頁3.銷售無形資產(chǎn)銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源(zìránzīyuán)使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。技術(shù)，包括專利技術(shù)和非專利技術(shù)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、經(jīng)營權(quán)(包括特許經(jīng)營權(quán)、連鎖經(jīng)營權(quán)、其他經(jīng)營權(quán))、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會員權(quán)、席位權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)、轉(zhuǎn)會費等。討論：轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅？共二百四十四頁4.銷售不動產(chǎn)：銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)(yíngyè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。共二百四十四頁5.金融服務(wù)（1）貸款服務(wù)貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。（2）金融商品轉(zhuǎn)讓。金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券、非貨物(huòwù)期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。共二百四十四頁（四）不征收增值稅項目

根據(jù)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定，不征收增值稅項目如下：1.房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金。2.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人(gèrén)，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。3.存款利息。共二百四十四頁四、稅率(shuìlǜ)和征收率發(fā)變化的影響（一）稅率《辦法》第十五條增值稅稅率：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。（二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。（四）境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。

共二百四十四頁（二）征收率第十六條

增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外(chúwài)。（三）稅率和征收率的適用1.稅率和征收率的一般適用建筑企業(yè)從事的建筑應(yīng)稅服務(wù)，如果是一般納稅人應(yīng)按11%的稅率，計算征收增值稅；如果是小規(guī)模納稅人除財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外，按3%的征收率，計算征收增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事銷售不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)的應(yīng)稅行為，如果是一般納稅人應(yīng)按11%的稅率，征收增值稅；如果是小規(guī)模納稅人，除財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外，按3%的征收率。共二百四十四頁討論：1.建筑工程適用稅率是多少(duōshǎo)？2.銷售不動產(chǎn)適用稅率是多少？3.物業(yè)服務(wù)適用稅率是多少？4.酒店經(jīng)營適用稅率是多少？5.不動產(chǎn)出租適用稅率多少？6.土地使用權(quán)出租稅率是多少？共二百四十四頁2.稅率和征收率的特殊適用（1）兼營根據(jù)《辦法》第三十九條的規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)(fúwù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。（2）混合銷售根據(jù)《辦法》第四十條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。根據(jù)《辦法》第四十條規(guī)定，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物，選擇適用的稅率，計算繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)，選擇適用的稅率，繳納增值稅。3.過渡政策稅率和征收率的適用共二百四十四頁

第十七條增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

（一）一般計稅方法

增值稅的一般計稅方法是指納稅人按照銷項稅額減去進(jìn)項稅額作為應(yīng)納稅額的計稅方法。其計算公式是：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額一當(dāng)期進(jìn)項稅額一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用(shìyòng)一般計稅方法計稅，按稅法規(guī)定可以選擇簡易計稅方法的除外。五、增值稅計稅方法變化(biànhuà)的影響共二百四十四頁1．銷項稅額

銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=銷售額X稅率

一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額+(1+稅率）2．進(jìn)項稅額

進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物(huòwù)、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。共二百四十四頁（二）簡易計稅方法

簡易計稅方法是指納稅用當(dāng)期的不含稅銷售額乘以適用征收率計算出當(dāng)期應(yīng)納稅額的計稅方法。其計算公式是：

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷售額（不含增值稅）×征收率這里所述的銷售額和前面一般計稅方法中所述的銷售額概念相同，都是不含稅金額，如果納稅人采用銷售額和銷項稅合并定價的，應(yīng)該換算(huànsuàn)為不含稅銷售額。適用于下列情形：1.小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法2.建筑企業(yè)一般納稅人特定情況下可選擇適用簡易計稅方法。3.一般納稅人銷售老項目可選擇簡易計稅方法。共二百四十四頁一般納稅人小規(guī)模納稅人計稅方法一般計稅方法簡易計稅方法簡易計稅方法計算公式應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額應(yīng)納稅額=銷售額×征收率應(yīng)納稅額=銷售額×征收率共二百四十四頁六、納稅地點變化的影響（一）一般規(guī)定根據(jù)(gēnjù)《辦法》第四十六條規(guī)定，增值稅納稅地點為：1．固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。2.非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅；未申報納稅的，由其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)補征稅款。3．其他個人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。共二百四十四頁（二）納稅人異地(yìdì)經(jīng)營預(yù)繳稅款的規(guī)定1.建筑工程項目異地預(yù)繳稅款的特殊規(guī)定（1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。（一）適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%共二百四十四頁

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

（2）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)(fúwù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。（二）適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%共二百四十四頁（3）試點納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部(quánbù)價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.房地產(chǎn)納稅人異地銷售老項目預(yù)繳稅款的特殊規(guī)定3.納稅人銷售異地不動產(chǎn)預(yù)繳稅款的規(guī)定4.異地不動產(chǎn)出租預(yù)繳稅款的特殊規(guī)定詳見政策過渡與銜接共二百四十四頁七、納稅義務(wù)發(fā)生時間變化的影響

根據(jù)《辦法》第四十五條規(guī)定

增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：1．納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)(fúwù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。共二百四十四頁2．納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)(yìwù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。4．納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。5．增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。共二百四十四頁八、納稅(nàshuì)征收機關(guān)變化的影響

第五十一條營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。共二百四十四頁第三部分(bùfen)管理要求與應(yīng)對措施共二百四十四頁

1.單個企業(yè)稅負(fù)增加或降低取決于自身管理水平2.發(fā)票管理將成為企業(yè)重點管理問題3.涉稅條款將成為合同中必備條款4.對各月納稅額進(jìn)行動態(tài)控制將成為企業(yè)常態(tài)(chángtài)工作5.企業(yè)會計處理更加復(fù)雜6.對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)提出更高的要求7.各部分協(xié)同配合更加重要

一、營改增后的管理(guǎnlǐ)新要求共二百四十四頁二、營改增過渡期納稅(nàshuì)風(fēng)險防范策略1.樹立全員納稅風(fēng)險防范意識(yìshí)討論：納稅管理是財務(wù)部門的事？決策-合同-業(yè)務(wù)-納稅2.明確各部門職責(zé)定位共二百四十四頁

財務(wù)部門企業(yè)(qǐyè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)(qǐyè)員工指導(dǎo)者:賦予財務(wù)人員決策參與權(quán)決策者:意識加認(rèn)識執(zhí)行層:提升執(zhí)行力配合者:管好自己的言行TECHSCHOOL業(yè)務(wù)部門共二百四十四頁

3.構(gòu)筑納稅風(fēng)險三道防線（1）事前風(fēng)險防范-稅收籌劃(chóuhuà)（2）事中風(fēng)險控制把好和通關(guān)把好發(fā)票關(guān)把好核算關(guān)（3）事后風(fēng)險化解共二百四十四頁4.系統(tǒng)改造和信息化建設(shè)5.優(yōu)化納稅管理內(nèi)外部環(huán)境(huánjìng)6.做好過渡期的稅收籌劃（1）新老項目的選擇（2）計稅方法的選擇共二百四十四頁第四部分(bùfen)

營改增難點涉稅業(yè)務(wù)操作指南共二百四十四頁

增值稅進(jìn)項發(fā)票(fāpiào)管理與風(fēng)險控制共二百四十四頁一、可抵扣進(jìn)項稅額范圍及憑證1.一般規(guī)定《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十五條規(guī)定（1）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。（2）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（3）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。（4）從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)(wúxínɡzīchǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。共二百四十四頁涉及業(yè)務(wù)增值稅扣稅憑證抵扣額備注境內(nèi)購買貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)增值稅專用發(fā)票增值稅額進(jìn)口業(yè)務(wù)海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書增值稅額

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票進(jìn)項稅額=買價

×扣除率（13%）接受境外單位或

者個人提供的應(yīng)稅服務(wù)稅收繳款憑證增值稅額應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票，資料不全不得抵扣。共二百四十四頁增值稅發(fā)票類型稅率具體業(yè)務(wù)描述購進(jìn)貨物不動產(chǎn)17%11%甲供材及軟裝修、辦公用品、設(shè)備，車輛等、包括應(yīng)征消費稅的汽車。辦公樓，研發(fā)與技術(shù)服務(wù)6%項目可行性研究水文地質(zhì)勘查等文化創(chuàng)意服務(wù)6%建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)外裝飾設(shè)計、網(wǎng)站設(shè)計、廣告設(shè)計、文印曬圖樓市專業(yè)刊物軟文廣告、路牌燈箱廣告、公交櫥窗展示宣傳、網(wǎng)絡(luò)推介、電視傳媒廣告等會展服務(wù)《共二百四十四頁物流輔助服務(wù)稅率快遞服務(wù)有形動產(chǎn)租賃17%花卉、植物租賃；車輛租賃；設(shè)備租賃鑒證咨詢服務(wù)6%空氣質(zhì)量檢測年報審計、年度所得稅匯算鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、圖審等財務(wù)顧問、稅務(wù)顧問、法律顧問等建筑安裝業(yè)11%建筑安裝、精裝修交通運輸11%材料運輸簡易計稅3%共二百四十四頁2.特殊規(guī)定

（1）取得不動產(chǎn)的納稅處理問題

適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得（改成發(fā)生）的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、（自建已刪除）以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)。不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行(zìxíng)開發(fā)的房地產(chǎn)項目。（已刪）

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。共二百四十四頁

第三條納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。第四條納稅人按照(ànzhào)本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進(jìn)項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。共二百四十四頁

上述進(jìn)項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證(píngzhèng)的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第五條購進(jìn)時已全額抵扣進(jìn)項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項稅額中扣減，計入待抵扣進(jìn)項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第六條納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。共二百四十四頁

第七條已抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生(fāshēng)非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：不得抵扣的進(jìn)項稅額＝（已抵扣進(jìn)項稅額＋待抵扣進(jìn)項稅額）×不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%不得抵扣的進(jìn)項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將不得抵扣的進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中扣減。

不得抵扣的進(jìn)項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當(dāng)期，將已抵扣進(jìn)項稅額從進(jìn)項稅額中扣減，并從該不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項稅額中扣減不得抵扣進(jìn)項稅額與已抵扣進(jìn)項稅額的差額。共二百四十四頁

第八條不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)已抵扣的進(jìn)項稅額應(yīng)于當(dāng)期全部轉(zhuǎn)出；其待抵扣進(jìn)項稅額不得抵扣。第九條按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額項目(xiàngmù)的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進(jìn)項稅額?？傻挚圻M(jìn)項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進(jìn)項稅額×不動產(chǎn)凈值率

依照本條規(guī)定計算的可抵扣進(jìn)項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規(guī)定計算的可抵扣進(jìn)項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。共二百四十四頁

第十條納稅人注銷(zhùxiāo)稅務(wù)登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額于注銷(zhùxiāo)清算的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣。

第十一條待抵扣進(jìn)項稅額記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進(jìn)項稅額”科目核算，并于可抵扣當(dāng)期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目。

對不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進(jìn)項稅額。共二百四十四頁

（2）土地成本可以抵扣進(jìn)項稅額嗎？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老

項目除外），以取得的全部價款(jiàkuǎn)和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款(jiàkuǎn)后的余額為銷售額。（附件二）

向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效扣除憑證。

討論：大配套費、拆遷補償費、契稅可否抵減收入？

共二百四十四頁3.公司老板購買的小轎車可否抵扣進(jìn)項？《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中的相關(guān)規(guī)定根據(jù)《規(guī)定》（十六）其他規(guī)定：原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。4.施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物如何抵扣？融資租入的不動產(chǎn)以及(yǐjí)在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。筆者認(rèn)為，本條規(guī)定的含義時只要取得符合規(guī)定的進(jìn)項稅額可以一次性抵扣，而無需分兩年扣除。共二百四十四頁5.認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項稅額抵扣問題?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項稅額抵扣問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第59號）

納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應(yīng)納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項稅額。6.營改增前購買(gòumǎi)材料營改增后取得進(jìn)項發(fā)票可否抵扣？共二百四十四頁7.砂土石料采購如何抵扣進(jìn)項稅額？

國稅函【2009】第090號規(guī)定，一般納稅人銷售貨物適用財稅〔2009〕9號文件第二條第（三）項、第（四）項和第三條規(guī)定的，可自行開具增值稅專用發(fā)票。財稅〔2009〕9號文件第二條第（三）項、第（四）項和第三條具體如下：（三）一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照(yīzhào)6%（2014年7月1日改為3%）征收率計算繳納增值稅：

1.縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機容量為5萬千瓦以下（含5萬千瓦）的小型水力發(fā)電單位。

2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

3.以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

共二百四十四頁8．按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的相關(guān)資產(chǎn)改變用途的處理(chǔlǐ)

按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額的應(yīng)稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式，計算可以抵扣的進(jìn)項稅額：可以抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）X適用稅率

需要提醒納稅人，這樣處理的前提是要有合法有效的增值稅扣稅憑證。

共二百四十四頁根據(jù)(gēnjù)《通知》第二十七條相關(guān)規(guī)定，不得抵扣進(jìn)項稅額包括：1.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的進(jìn)項稅額。注意：涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。二、不得(bude)抵扣進(jìn)項的規(guī)定共二百四十四頁2.非正常損失的發(fā)生的進(jìn)項稅額

《通知》第二十九條規(guī)定(guīdìng)非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。其在建工程所耗用的購進(jìn)貨物，發(fā)生非正常損失的不能做進(jìn)項抵扣。共二百四十四頁3.購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)進(jìn)項稅額。（1）建筑、房地產(chǎn)企業(yè)取得的貸款服務(wù)的進(jìn)項稅額是不能抵扣的，如貸款利息，并且規(guī)定了納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢(zīxún)費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（2）與納稅人直接相關(guān)的業(yè)務(wù)有餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、攝影擴(kuò)印服務(wù)等。

共二百四十四頁（3）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格(zīgé)登記而未辦理的。如未辦理一般納稅人資格(zīgé)認(rèn)定，按照規(guī)定將按銷售額依照增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。（4）一般納稅人取得允許抵扣的進(jìn)項稅額，自開票之日起180日內(nèi)未到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證、認(rèn)證不符或者雖認(rèn)證通過但未在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)申報抵扣的，其進(jìn)項稅額不允許抵扣。共二百四十四頁（5）按照差額確定銷售額業(yè)務(wù)的有效憑證中屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣，因已經(jīng)按照差額確認(rèn)銷售額，所以不會再重復(fù)允許(yǔnxǔ)抵扣其進(jìn)項稅額部分，包括下列業(yè)務(wù)：A、試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法，扣除支付分包款的業(yè)務(wù)。B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)中扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款的業(yè)務(wù)。共二百四十四頁不得抵扣的進(jìn)項稅額備注

用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。1.其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。2.個人消費包括交際應(yīng)酬消費。非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸業(yè)服務(wù)非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)或者交通運輸業(yè)服務(wù)共二百四十四頁

三進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的規(guī)定（一）進(jìn)項轉(zhuǎn)出的相關(guān)規(guī)定1.《通知》第三十條規(guī)定：已抵扣進(jìn)項稅額的購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生了進(jìn)項稅額不允許抵扣情形（簡易(jiǎnyì)計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項稅額從當(dāng)期進(jìn)項稅額中扣減；無法確定該進(jìn)項稅額的，按照當(dāng)期實際成本計算應(yīng)扣減的進(jìn)項稅額。（通知改成辦法）共二百四十四頁2.《辦法》第三十一條規(guī)定：已抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生進(jìn)項稅額不允許抵扣情形的，按照下列公式計算(jìsuàn)不得抵扣的進(jìn)項稅額：

不得抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值X適用稅率

（固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度計提折舊或攤銷后的余額。）共二百四十四頁三、發(fā)票認(rèn)證（1）需要經(jīng)過認(rèn)證后才能(cáinéng)抵扣增值稅進(jìn)項稅額的憑證：增值稅專用發(fā)票、貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。（2）認(rèn)證發(fā)票和抵扣稅額的時間規(guī)定：A、自發(fā)票開具之日起（注意：不是自發(fā)票取得之日）180日內(nèi)的任意一天均可認(rèn)證，超過期限將無法認(rèn)證（除非客觀原因?qū)е掠馄冢?。如：發(fā)票開具日期是2015年1月1日，那么該發(fā)票自2015年6月29日前均可認(rèn)證。

B、關(guān)于抵扣期限，正式一般納稅人在發(fā)票認(rèn)證的當(dāng)月抵扣，即當(dāng)月認(rèn)證當(dāng)月抵扣。共二百四十四頁

【根據(jù)(gēnjù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2009〕617號）規(guī)定：一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。逾期未認(rèn)證、未申報抵扣的，不能抵扣進(jìn)項稅。共二百四十四頁

（3）認(rèn)證發(fā)票方式：A、直接通過網(wǎng)上認(rèn)證軟件認(rèn)證B、攜帶發(fā)票到稅務(wù)局認(rèn)證（4）海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)稽核(jīhé)比對相符后，其增值稅額方能作為進(jìn)項稅額在銷項稅額中抵扣。具體操作方法是：先通過一般納稅人網(wǎng)上申報系統(tǒng)上傳繳款書信息，待系統(tǒng)稽核(jīhé)比對相符之后，下載稽核(jīhé)結(jié)果通知書，按通知書提示信息申報抵扣進(jìn)項稅額。

共二百四十四頁四、發(fā)票管理(guǎnlǐ)（一）發(fā)票形式規(guī)定

全面營改增以后，所有納稅人都將使用國家稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票，主要的發(fā)票票種有兩種：增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票。

增值稅小規(guī)模納稅人只能核定增值稅普通發(fā)票，增值稅一般納稅人可以申請增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票。

使用電子發(fā)票的營業(yè)稅納稅人，需要變更為增值稅電子普通發(fā)票，申請流程與增值稅普通發(fā)票相同。

增值稅一般納稅人必須自己申請稅控設(shè)備，自行開具發(fā)票；增值稅小規(guī)模納稅人如果需要開具增值稅專用發(fā)票的可以到辦稅服務(wù)廳代開。目前增值稅開票系統(tǒng)均使用升級版開票系統(tǒng)。

共二百四十四頁

增值稅專用發(fā)票(zhuānyònɡfāpiào)

共二百四十四頁增值稅普通發(fā)票

共二百四十四頁（二）應(yīng)關(guān)注的發(fā)票涉稅風(fēng)險點1.票款不一致的增值稅專用發(fā)票你公司（一般納稅人）擬在一個小規(guī)模納稅人A公司那里采購一批貨物，為促成該項交易，A公司承諾可提供(tígōng)B公司開具的17%的專用發(fā)票，但款項必須打給A公司。你認(rèn)為這樣做可行嗎？為什么？

稅發(fā)【1995】192號）第一條第（三）項規(guī)定：“購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣?！被诖艘?guī)定，票款不一致的不可以抵扣進(jìn)項稅金。共二百四十四頁國稅發(fā)〔1997〕134號：在貨物交易中，購貨方從銷售方取得第三方開具的專用發(fā)票，或者從銷貨地以外的地區(qū)取得專用發(fā)票，向稅務(wù)機關(guān)申報抵扣稅款(shuìkuǎn)或者申請出口退稅的，應(yīng)當(dāng)按偷稅、騙取出口退稅處理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定追繳稅款，處以偷稅、騙稅數(shù)額五倍以下的罰款。共二百四十四頁

國稅發(fā)〔2000〕182號：有下列情形之一的，無論購貨方（受票方）與銷售方是否進(jìn)行了實際的交易，增值稅專用發(fā)票所注明的數(shù)量、金額與實際交易是否相符，購貨方向稅務(wù)機關(guān)申請抵扣進(jìn)項稅款(shuìkuǎn)或者出口退稅的，對其均應(yīng)按偷稅或者騙取出口退稅處理。一、購貨方取得的增值稅專用發(fā)票所注明的銷售方名稱、印章與其進(jìn)行實際交易的銷售方不符的，即134號文件第二條規(guī)定的“購貨方從銷售方取得第三方開具的專用發(fā)票”的情況。二、購貨方取得的增值稅專用發(fā)票為銷售方所在省（自治區(qū)、直轄市和計劃單列市）以外地區(qū)的，即134號文件第二條規(guī)定的“從銷貨地以外的地區(qū)取得專用發(fā)票”的情況。共二百四十四頁2.“對開發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項稅金1）所謂“對開發(fā)票”是指一購貨方在發(fā)生“銷售退回”時，為了規(guī)避開紅字發(fā)票的麻煩，由退貨企業(yè)再開一份銷售專用發(fā)票視同購進(jìn)后又銷售給了原生產(chǎn)企業(yè)的行為。2）《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定：“一般(yībān)納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應(yīng)按國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。未按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減?！彼?，企業(yè)如果發(fā)生銷貨退回行為，應(yīng)按規(guī)定開具紅字發(fā)票，如果未按規(guī)定開具紅字發(fā)票，重開發(fā)票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復(fù)計稅。3）納稅人如果未能按規(guī)定開具紅字發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)在有足夠證據(jù)的情況下，可根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十六條規(guī)定，未按照規(guī)定開具發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。共二百四十四頁五、營改增應(yīng)做好的準(zhǔn)備工作1.稅收內(nèi)控準(zhǔn)備五環(huán)控制法：決策–合同-發(fā)票取得(qǔdé)-稅額監(jiān)控-財務(wù)核算2.項目公司組織形式的準(zhǔn)備3.工程發(fā)包模式的準(zhǔn)備4.項目策劃準(zhǔn)備5.會計準(zhǔn)備

共二百四十四頁

六、采購合同的必備條款1.合同價格條界定條款2.發(fā)票違約條款（1）甲方每次付款之前，乙方應(yīng)向甲方開具等額的合法有效的發(fā)票，否則甲方有權(quán)拒絕(jùjué)付款。（2）乙方應(yīng)當(dāng)對其開具發(fā)票的合規(guī)性負(fù)責(zé)，如果因為乙方開具的發(fā)票不合規(guī)而導(dǎo)致甲方無法稅前扣除或遭受其他損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且甲方有權(quán)要求乙方重新開具合法有效的發(fā)票。（3）質(zhì)保金發(fā)票問題共二百四十四頁七、供應(yīng)商選擇的價格策略例：甲房地產(chǎn)公司擬采購建材一批，在一般納稅人處購買(gòumǎi)含稅價格為10萬元，在小規(guī)模納稅人購買含稅價格為9.5萬（可代開3%專用發(fā)票），應(yīng)為在哪里購買？（1）在一般納稅人購買抵增值稅：10/1.17*17%=1.45萬元抵附加稅：1.45*12%=0.17萬元多繳所得稅：0.17*25%=0.044萬元現(xiàn)金凈流出：10-1.45-0.17+0.044=8.424萬元

共二百四十四頁（2）在小納稅人購買(gòumǎi)抵增值稅：9.5/1.03%*3%=0.277萬元抵附加稅：0.277*12%=0.033萬元多繳所得稅：0.033*25%=0.008萬元現(xiàn)金凈流出：9.5-0.277-0.033+0.008=9.198萬元共二百四十四頁應(yīng)稅銷售額確定(quèdìng)操作實務(wù)共二百四十四頁一、銷售額的確定的一般規(guī)定

（一）全部價款和價外費用的界定

1;根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條規(guī)定，銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。并且根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》規(guī)定，增值稅的應(yīng)稅銷售額為不含稅銷售額。根據(jù)《辦法》第三十七條的規(guī)定，價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（1）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（2）以委托方名義(míngyì)開具發(fā)票代委托方收取的款項。共二百四十四頁

根據(jù)《辦法》第十條的規(guī)定，代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費是指，同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：1.由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；2.收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；3.所收款項(kuǎnxiàng)全額上繳財政。討論：收取或支付違約金應(yīng)開具何種票據(jù)？共二百四十四頁（二）外幣銷售額的折算

根據(jù)《辦法》第三十八條的規(guī)定,銷售額以人民幣計算。納稅人按照人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計算，折合率可以選擇銷售額發(fā)生的當(dāng)天或者(huòzhě)當(dāng)月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應(yīng)當(dāng)在事先確定采用何種折合率，確定后12個月內(nèi)不得變更。共二百四十四頁二、銷售額確定的特殊規(guī)定（一）混合銷售行為銷售額的確定1.混合銷售概念根據(jù)《辦法》第四十條的規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。2.混合銷售銷售額在混合銷售行為中，也是以收取的全部價款和價外費用計算繳納增值稅。3.銷售自產(chǎn)貨物的特殊規(guī)定按照《增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定：納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其貨物的銷售額：需關(guān)注(guānzhù)政策變化共二百四十四頁

（二）按差額確認(rèn)銷售額的行為1.金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。2.經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。3.提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價

外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。5.銷售非自建不動產(chǎn)（詳見過渡期政策(zhèngcè)銜接）共二百四十四頁（三）銷售折扣銷售額的確定

《辦法(bànfǎ)》第三十二條規(guī)定：納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項稅額中扣減。（1）《辦法》第四十二條規(guī)定：納稅人發(fā)生銷售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。（2）《辦法》第四十三條規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。共二百四十四頁（四）視同銷售銷售額的確定

根據(jù)《辦法(bànfǎ)》第四十四條的規(guī)定：納稅人發(fā)生上述無銷售額的行為，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：1.按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。共二百四十四頁(五)價格不具有合理性銷售額的核定

納稅人在經(jīng)營過程中的銷售定價(dìngjià)是否合理，也是稅務(wù)機關(guān)關(guān)注的問題，《辦法》第四十四條規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。共二百四十四頁(六)兼營業(yè)務(wù)銷售額1.核算要求(1)《辦法》第三十九條規(guī)定：納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者(huòzhě)不動產(chǎn)，適用不同稅率或者(huòzhě)征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者(huòzhě)征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。(2)《辦法》第四十一條規(guī)定：納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。共二百四十四頁（七）房地產(chǎn)項目銷售額的確定第二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行(zìxíng)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。第一節(jié)銷售額第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）共二百四十四頁第五條當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算(jiésuàn)的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。共二百四十四頁

第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間(shíjiān)，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。共二百四十四頁二、發(fā)票開具(kāijù)要求（一）一般規(guī)定《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》對發(fā)票的管理進(jìn)行了明確：第五十三條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費者個人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。第五十四條小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購買方索取增值稅專用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。共二百四十四頁（二）發(fā)票開具的具體規(guī)定

《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細(xì)則》（國家稅務(wù)總局令第37號）第二十六條規(guī)定：“發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)并確認(rèn)經(jīng)營收入時須開具發(fā)票，未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開具發(fā)票”。

根據(jù)(gēnjù)《辦法》第四十五條規(guī)定，確定了納稅義務(wù)發(fā)生時間，同時提醒納稅人注意相關(guān)業(yè)務(wù)開發(fā)票的時點：共二百四十四頁1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取(suǒqǔ)銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。2.收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。3.取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。4.納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。共二百四十四頁

18號公告

第十六條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

第十七條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅(dìshuì)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。共二百四十四頁（三）發(fā)票開具應(yīng)注意的問題1．關(guān)于代收款項的處理問題2.不得開具增值稅專用發(fā)票規(guī)定（1）金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。（2）經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不得開具增值稅專用發(fā)票。（3）提供(tígōng)旅游服務(wù)，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務(wù)購買方收取并支付的上述費用，不得開具增值稅專用發(fā)共二百四十四頁

營改增后盈利(yínɡlì)預(yù)測與定價策略共二百四十四頁一、價內(nèi)稅變價外稅對企業(yè)(qǐyè)的影響【案例】假設(shè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價格100萬元，成本60萬元，其中，土地價款15萬元，其他成本全部取得11%進(jìn)項發(fā)票，營業(yè)稅率5%，不考慮附加稅和期間費用。1.對會計核算的影響（1）營業(yè)稅的賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本60借：銀行存款100貸：銀行存款60貸：主營業(yè)務(wù)收入100

借：營業(yè)稅金及附加