【中國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程、風險與應對探究15000字（論文）】

PAGE中國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程、風險與應對研究目錄TOC\o"1-2"\h\u29113緒論 231162（一）研究背景和意義 2317551.研究背景 2135152.研究意義 224415（二）文獻綜述 3259441.中國房地產(chǎn)金融的國內(nèi)文獻研究現(xiàn)狀 3301392.文獻評述 7858（三）研究思路 727928（1）文獻資料法 719260（2）比較研究法 79507（3）實證分析法 710021（一）房地產(chǎn)概念 727630（二）房地產(chǎn)金融概念 83927二、中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與其中的經(jīng)典模式 96466（一）房地產(chǎn)信貸 9704（二）住房公積金 917781（三）房地產(chǎn)信托 10251（四）房地產(chǎn)保險 1032746（五）房地產(chǎn)證券化 1031046三、中國房地產(chǎn)金融面臨的風險問題現(xiàn)狀與成因 1019117（一）房地產(chǎn)金融體系脆弱，融資結(jié)構(gòu)單一 1032312（二）房產(chǎn)開發(fā)中的信息不對稱 1230121.政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 12195302.金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè) 13271773.消費者和房地產(chǎn)企業(yè) 1324933（三）房地產(chǎn)市場區(qū)域化差異嚴重 1331636四、房地產(chǎn)金融風險分析 145648（一）以長沙市為例的房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀 144465（二）實證分析 14279011.數(shù)據(jù)來源 1499182.變量選取和原因 15133093.相關性分析 15157824.模型構(gòu)建 16106695.格蘭杰因果檢驗 18130666.結(jié)論 1913645（一）金融機構(gòu)加強對于房地產(chǎn)金融項目的審核 20326121.加強對房企的資金監(jiān)控 20273062.金融機構(gòu)應該加強對于房地產(chǎn)項目投資者的審核 2022436（二）房地產(chǎn)企業(yè)應當加強自身水平 2087081.拓寬創(chuàng)新融資渠道 20301882.加強自身的產(chǎn)品質(zhì)量 21277203.妥善的使用企業(yè)手中的資金 2120839（三）房地產(chǎn)投資者應該理性投資，房地產(chǎn)購買者應該理性 2111815六、結(jié)論 21緒論（一）研究背景和意義1.研究背景在改革開放以來的四十多年來里，我國的房地產(chǎn)逐漸成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上是一種對房屋進行投資或經(jīng)營活動的行為，它包括了房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、銷售、經(jīng)營管理、維修服務等多種活動，是一個范圍較為廣泛的綜合性行業(yè)。但我房地產(chǎn)金融的風險也令人感到擔憂，其本就畸形的融資體系與市場在面臨國內(nèi)、國外的經(jīng)濟沖擊時將表現(xiàn)得脆弱不堪，無論是房價高漲的東部地區(qū)，還是庫存大幅冗余的中西部地區(qū)，都會在經(jīng)濟沖擊之下灰飛煙滅。所以在當今的國內(nèi)外金融局面的要求下，房地產(chǎn)金融就必須進行一次轉(zhuǎn)型，對原有脆弱的金融體系進行升級，構(gòu)建更加成熟可靠的房地產(chǎn)金融體系。規(guī)避國內(nèi)外經(jīng)濟周期性波動帶來的金融風險，促進國內(nèi)東西中部地區(qū)的市場協(xié)調(diào)化，讓國內(nèi)房地產(chǎn)金融體系能夠與國民經(jīng)濟體系一起持續(xù)、健康的穩(wěn)步提升。盡管國內(nèi)的眾多學者對于房地產(chǎn)體系在各種政策下的發(fā)展狀況進行了研究，包括我國不同時期的房地產(chǎn)興衰狀況，房地產(chǎn)發(fā)展周期，房地產(chǎn)調(diào)控政策如‘房屋是用來住的不是用來炒的’這一政策，房地產(chǎn)價格等等因素，但對于我國房地產(chǎn)金融體系所面臨的缺陷與風險缺乏一個較為深刻全面的研究。2.研究意義對于過往傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況的研究，能夠?qū)ξ覈F(xiàn)今面臨的、全新的房地產(chǎn)金融形勢作出補正。尤其是在改革開放初期，野蠻生長的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場為現(xiàn)今的房地產(chǎn)金融體系帶來了大量隱患。因此，在日益走向全球化的今天，對于過去缺陷進行彌補、防止再次遇到過去的失敗，能夠有效的對我國的房地產(chǎn)金融體系進行補充與豐富。由于全國主要金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)的貸款占據(jù)了其業(yè)務不小的部分，無論是地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，還是個人購房貸款，都處于日益增長的趨勢，也讓房地產(chǎn)金融風險不斷地累積，嚴重的威脅到了房地產(chǎn)金融市場的平穩(wěn)運行，所以本文的研究目標就在于為降低房地產(chǎn)金融風險提出了一個思路。（二）文獻綜述1.中國房地產(chǎn)金融的國內(nèi)文獻研究現(xiàn)狀改革開放后——十一屆三中全會確定進行土地制度改革和住房制度改革。中國住房重新獲得了商品這一屬性，房屋走向市場，房地產(chǎn)金融市場復蘇，并開始了飛快地發(fā)展。1978年到1997年之間，我國的住房制度在很大程度上仍舊實行著計劃制度，但是在三中全會中確立的改革制度，仍舊大力推動了我國在這個時期中的房屋市場化趨勢。陸岷峰與歐陽文杰研究（2019）指出在這個階段里，我國的人均住房面積迅速增大，各地的人民住房舒適程度獲得了顯著提高，是我國房地產(chǎn)市場化的成果與佐證。1998年，我國正式停止住房實物分配政策，我國逐步實行住房分配貨幣化原則。這一點正式打開了我國房地產(chǎn)金融體系的新開端，房地產(chǎn)行業(yè)大步邁向市場化（孟曉蘇，1998）。自此之后，我國逐步出臺了一系列相關政策，我國的房地產(chǎn)金融也隨著這些政策，得到了快速的發(fā)展。同時強調(diào)建立廉租住房的重要性和擴大保障范圍，董昕（2011）認為，再次政策頒布之后，我國的住房供應發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從市場轉(zhuǎn)向為保障，中國房地產(chǎn)業(yè)進入政府加強保障性住房的發(fā)展期間。Rostow（1963）認為，支柱產(chǎn)業(yè)能夠發(fā)揮出“前向效應”、“旁側(cè)效應”、“回顧效應”，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對于穩(wěn)定國家經(jīng)濟有著重要作用，我國發(fā)布一系列政策刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，放寬房地產(chǎn)金融信貸。在此刺激下，2009年經(jīng)濟普遍低迷的情況下，我國房地產(chǎn)仍舊保持迅猛發(fā)展的勢頭。劉顏（2018）研究認為正是這一時期的政策，導致了之后我國即使頒布一系列偵測遏制房屋價格上漲，也仍舊難有成效的原因，這種情況直到2014年才有所緩解。2014年以后，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)頹勢，受到一系列抑制政策的房地產(chǎn)市場需要重新獲得刺激，2015年實行去庫存政策以來，房地產(chǎn)金融迅速發(fā)力，一二線城市房價迅速攀升，三四線去庫存勢頭良好（董昕，2017）。同時為了防止房地產(chǎn)金融風險，2016年政策重點更加的傾向于規(guī)避風險，抑制房價久居不下，2017年形成，“房屋是用來住的，不是用來炒的”基本政策。陸岷峰，歐陽文杰（2019）經(jīng)過研究，2018年自中美貿(mào)易摩擦升級為中美貿(mào)易戰(zhàn)以來，中國房地產(chǎn)金融化程度大大加深，2018年的個人房屋信貸仍舊占據(jù)著各大銀行信貸業(yè)務中的26%以上，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占據(jù)28.39%。銀行貸款，是房地產(chǎn)后期獲得融資的最重要，也是最主要的一個渠道，而房地產(chǎn)后期所需資金一般是通過銀行貸款獲得。王蒙（2019）研究認為中國房地產(chǎn)金融多和中國銀行信貸業(yè)務掛鉤，絕大多數(shù)的中國房地產(chǎn)業(yè)都是通過向銀行申請信貸業(yè)務來解決資金問題。李文軍（2020）研究發(fā)現(xiàn)銀行貸款融資成本不同于股權(quán)性融資，其具有相對較低的成本，同時這種房地產(chǎn)銀行貸審批速度相當快捷。為了降低成本，縮短開發(fā)周起,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款導致銀行融資規(guī)模逐年上升，而能否取得銀行貸款也逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關鍵。李樹峰（2019）研究認為，同時房地產(chǎn)行業(yè)具有相當高的回報率，銀行愿意給合格的房地產(chǎn)商提供信貸，并且有相當多的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，從房地產(chǎn)的開發(fā)到銷售都緊緊依靠著銀行信貸帶來的資金流。王超（2019）研究指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)金融結(jié)構(gòu)單一，不合理的結(jié)構(gòu)特征導致了房地產(chǎn)產(chǎn)商對銀行信貸有著很大的依賴性。同時，房地產(chǎn)金融本身其資金回流的周期長、資金流動快、資金需求大，是一種中長期投資，當銀行手中持有過多的房地產(chǎn)中長期貸款，導致銀行流動資金減少，銀行將會迎來流動性風險。華莎（2020）研究發(fā)現(xiàn)我國2017年開始實行去杠桿政策以來，相當一批銀行關閉了一部分房地產(chǎn)融資。而銀行對房地產(chǎn)的主要貸款方式——開發(fā)貸逐步關閉之后，極大的提高了國內(nèi)房地產(chǎn)的融資難度。而這，也引發(fā)了一系列連鎖反應，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難-資金更加匱乏-貸款利率增加-成本增加?，F(xiàn)有研究在對于房地產(chǎn)潛在風險的研究上有著多個方面的研究，涉及到了當下的政治情況、法律法規(guī)的影響、現(xiàn)有市場、金融體系帶來的潛在影響、房地產(chǎn)監(jiān)管這些方面。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，方式也非常單一。谷萌萌（2019）研究指出，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資一般具有還款比較靈活、還款期限較長、融資成本相對較低、附加條件較少等特點，但房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場的融資規(guī)模較低。國家對與房地產(chǎn)債券方面的監(jiān)管十分嚴格，因此大多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)商只能通過銀行獲取貸款。相關統(tǒng)計結(jié)果顯示,全國房地產(chǎn)依賴銀行貸款的在50%左右,而部分大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商依賴銀行信貸資金的程度已經(jīng)高達80%。由此可見,實際上銀行成為了房地產(chǎn)各種金融風險的間接或者直接承受者。房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)某種問題，其所導致的風險自然就會傳遞給銀行。同時我國房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)完畢后，還面臨著銷售困難這一局面。黃舒婷（2019）研究發(fā)現(xiàn)，我國的目前的房價很高,大大超過了人們的承受能力，最后引發(fā)空置面積大、投資資金無法快速收回的問題。而房地產(chǎn)企業(yè)是通過銷售商品房來獲取回款的，自從2017年以來,已經(jīng)有100多個城市發(fā)布了有關房地產(chǎn)限簽、限價的相關政策,這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的負擔。限價政策的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)的收益降低，回款能力下降；另一方面，限簽政策的頒布導致客戶沒有資格去銀行辦理商品房貸款,影響了房地產(chǎn)企業(yè)的回款效果。其次，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管趨于嚴格,建立政府、銀行以及企業(yè)等多方的監(jiān)管機構(gòu),加強對房地產(chǎn)企業(yè)的預收款管理，同時部分地區(qū)也逐步取消了商品房預售制度,全面實施現(xiàn)售，這也將導致房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的手段舉步維艱，難以維持自身的資金需求。我國房地產(chǎn)也缺乏足夠的監(jiān)管。康心亭（2019）研究發(fā)現(xiàn)當前缺乏對銀行信貸投資上的監(jiān)管，迫切需要填補房地產(chǎn)法律法規(guī)空白，以及加強房地產(chǎn)建設過程中的監(jiān)管與制約。房地產(chǎn)產(chǎn)商與銀行之間存在天然的信息不對稱，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠獲得更多的資金支持，偽造財務報表，偽造市場信息，營造出虛假的企業(yè)經(jīng)營情況，給銀行帶來錯誤的判斷，一旦市場銷售情況不理想，難以回籠的資金必定導致企業(yè)失去貸款償還能力，使得銀行多出一筆壞賬。劉欣緣（2019）研究認為房地產(chǎn)的盲目開發(fā)，出現(xiàn)了許多的空置房，這樣的空置房長期無法出售，房地產(chǎn)難以收回資金，就導致了房地產(chǎn)金融泡沫。面對這樣的問題，單建軍（2019）研究指出，必須要盡快的完善相關法律體系，嚴格的對房地產(chǎn)產(chǎn)商進行監(jiān)管，避免不合格的房地產(chǎn)產(chǎn)商參與到項目中，以及推進房地產(chǎn)的合理開發(fā)，避免盲目的浪費。此外銀行信貸中的操作不規(guī)范，業(yè)務流程不合格，審查上不完善，導致了錯誤的信貸行為，包括對不合格公司的信貸，錯誤的信貸額度等。從而導致銀行獲得一筆壞賬，造成資金受損，可能會帶來一系列的連鎖反應。同時，房地產(chǎn)金融作為一個高收益性的投資項目，必然會吸引眾多的投資銀行，而這些投資銀行之間的惡性競爭，部分商業(yè)銀行為了有效占據(jù)市場份額，采取了惡性競爭，盲目的不仔細審核的放貸，甚至是給一些缺少償還能力的企業(yè)貸款，而一旦這些企業(yè)無法收回資金，將會使得銀行遭受嚴重的資金虧損，并極有可能對整個銀行業(yè)帶來一系列的連鎖反應。這一點受到了廣泛學者的認可。楊晨姊（2018）研究提出，中國房地產(chǎn)缺乏的監(jiān)管不僅僅是對于房地產(chǎn)產(chǎn)商和銀行信貸本身的，也要考慮到個人購房者存在的違約可能性。根據(jù)事實證明，個人住房抵押貸款仍舊存在一定風險，其風險有較強潛在性，并且難以提前辨別。對個人購房者的監(jiān)管缺乏，我們也應當提起重視，楊晨姊（2018）通過研究認為，盡快完善我國的個人信用體系,對于違反誠實信用原則的個人并沒有設置禁貸者，這就要求我們在完善我國法律時需要完善個人信用審查體系。在研究風險對策這一研究方向時，目前主要集中在如何進行房地產(chǎn)融資創(chuàng)新上，次要方面研究如何通過宏觀調(diào)控、監(jiān)管、法律法規(guī)來規(guī)避風險。目前需要加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，劉蒞祥,廖曉燕（2018）指出，房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到各種各樣的因素影響，進而導致公司營收情況出現(xiàn)變化。這些影響因素包括了財政政策、市場因素、金融政策等。因此如何調(diào)控這些政策，從而避免對房地產(chǎn)行業(yè)得打擊就成了一個需要探討的問題。政府應該加大宏觀調(diào)控力度引導良性競爭，通過相關政策規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與建設，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立保障性住房。谷萌萌（2019）研究指出，應加快建立健全房地產(chǎn)金融風險預警系統(tǒng)，即加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。從而能夠?qū)τ谡w的房地產(chǎn)市場供需走勢與供需結(jié)構(gòu)變化進行具體分析,經(jīng)常性和持續(xù)性地監(jiān)測與分析房地產(chǎn)金融風險,針對監(jiān)測與分析的結(jié)果及時調(diào)整貸款的投向,以確保房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。同時健全房地產(chǎn)金融相關的法律法規(guī)，汪覺忠（2017）認為，從我國改革開放以來，房地產(chǎn)開始市場化，相關的法律體系并不夠完善沒有完全形成體系房地產(chǎn)金融法律法規(guī)建設與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度不相適應。同時我國政策的獨立之處也導致缺乏借鑒的目標，因此日益快速發(fā)展的房地產(chǎn)金融也需要我國盡快的出臺完善相關的法律法規(guī)。健全相關的監(jiān)管監(jiān)督機制，法律法規(guī)體系，一方面是嚴格管控房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面是管控市場行為，保障房地產(chǎn)市場金融的健康運行與規(guī)范發(fā)展。建立多層次、多渠道的融資體系，李文軍（2020）研究發(fā)現(xiàn)，長期以來，方便快捷的商業(yè)銀行信貸業(yè)務一直是房地產(chǎn)信貸業(yè)務的主體。房地產(chǎn)信托和基金、房地產(chǎn)債券由于發(fā)展不充分,它們作為我國房地產(chǎn)融資的途徑其貢獻率有限。股權(quán)融資具有比較高的門檻,中小房地產(chǎn)企業(yè)難以大大上市標準而無法通過股市融資。因此其他金融機構(gòu)，包括債券、股票、股權(quán)等等融資方式很少出現(xiàn)在房地產(chǎn)金融體系當中。我國需要建立多層次、多渠道的融資體系,羿建華（2019）研究認為使不同的房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過合適的渠道進行融資,從而進一步降低對銀行貸款的依賴，有效分散稀釋金融風險。2.文獻評述綜合上述文獻的研究來看，在研究了我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程、房地產(chǎn)金融體系、房地產(chǎn)潛在風險與對策這主要的四個研究方向后。廣大學者與政府普遍察覺到了我國房地產(chǎn)金融體系的不穩(wěn)定，也意識到了需要對我國房地產(chǎn)進行調(diào)整與改革。對于我國迫切的需要進行房地產(chǎn)融資創(chuàng)新這一方面上，廣大學者達成了普遍的共識，而隨著對于相關研究的不斷深入，可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)目前最為突出的問題，就是融資結(jié)構(gòu)過于單一這一重要問題，其次伴隨著監(jiān)管、市場等一系列次要矛盾。（三）研究思路根據(jù)我國過往的房地產(chǎn)經(jīng)典的融資模式、房地產(chǎn)金融體系的缺陷與單一性出發(fā)，借助Eviews構(gòu)建的模型對于長沙市這一地區(qū)的房地產(chǎn)風險進行分析，以期望見微知著的對我國房地產(chǎn)的市場規(guī)劃更加合理。（1）文獻資料法通過文摘、索引期刊等檢索工具，如知網(wǎng)、萬方，查閱文獻、并進行文獻資料的收集。（2）比較研究法將近年來房地產(chǎn)金融的相關論文資料進行總結(jié)，得出核心內(nèi)容后進行加工整理，在不同的觀點之間進行比對論證，從而對現(xiàn)有資料得出一個較為詳細的結(jié)論，并從中得出新問題、新思路，以此實現(xiàn)本文章的研究創(chuàng)新。（3）實證分析法通過對長沙市2010-2019年的數(shù)據(jù)進行分析，并利用Eviews軟件建立模型進行分析。一、房地產(chǎn)金融理論房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心基礎，房地產(chǎn)金融同時業(yè)是我國國內(nèi)金融的主要業(yè)務，在我國國民經(jīng)濟體系中占據(jù)著重要的地位，其占據(jù)了我國信貸總量的40%以上，因此要想知道房地產(chǎn)金融可能面臨的風險與應對方式，首先就必須要了解房地產(chǎn)金融體系的基本框架與概念。（一）房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)，這個詞是將房產(chǎn)與地產(chǎn)這二次結(jié)合創(chuàng)作出來的詞匯，房產(chǎn)是指建土地上的各種房屋，地產(chǎn)是指土地及上下一定空間內(nèi)，包含的各種基礎設施、地面道路等。房地產(chǎn)也是一項國家規(guī)定的法律權(quán)益，即——可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。同時，房地產(chǎn)作為一種商品，它有著不同于其他商品的特殊屬性，主要體現(xiàn)在下列方面：1.固定性：房屋本身的物理位置是固定的，其只會隨著交通條件的改變而變更其交通便利性與相對位置。2.有限性：土地的總面積是有限的，能在其表面搭建的樓房也是有限的，不可能建造出超出土地容限的房屋面積，同時房地產(chǎn)業(yè)受到國家對于土地的利用與規(guī)劃、城市建設的規(guī)劃的影響。3.耐久性：質(zhì)量合格的房屋本身，只要不進行拆遷、人為損毀或者遭受自然災害，其使用周期相當?shù)拈L久，一般來說，房屋的使用周期均在幾十年以上。4.開發(fā)周期長、投資規(guī)模大：我國目前的房地產(chǎn)從售賣方式為預購、購買毛胚房和精裝修三種方式，而預購，已然成為我國當今最普遍的房屋銷售方式，業(yè)主購買房屋后，一般需要等房地產(chǎn)公司進行3年左右的開發(fā)周期后，才能拿到毛胚房。同時，房地產(chǎn)在進行開發(fā)建設時，也需要大量的資金支持，也讓房地產(chǎn)金融有了介入的方向。5.房產(chǎn)價格高昂、回報性高：以長沙的房價為例，每平米均價九千元，一套120平米的房屋售價達到了一百多萬的價格，其高昂的價格也讓一般民眾往往不能一口氣拿出如此大額的資金，因此在購房的時候也需要各種方面的金融支持，即——個人房屋信貸。（二）房地產(chǎn)金融概念房地產(chǎn)金融這一概念，是對房地產(chǎn)開發(fā)流通、售賣等環(huán)節(jié)中，利用貨幣流通與信用渠道所進行的資金籌措、融資，以及其他的房地產(chǎn)關聯(lián)的金融活動的統(tǒng)稱。而房地產(chǎn)金融也和其商品屬性一樣，有著其獨有的特性，主要表現(xiàn)在以下的方面：1.房地產(chǎn)金融融資期限長：房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般需要三年，甚至五六年的時間，較長的開發(fā)周期中，還面臨著建設過程中可能出現(xiàn)不確定性因素，因此其對于融資資金的占用時間很長。而同時，以購房者的個人房屋信貸來說，房屋信貸是一種在較長的期限內(nèi)，以分期的方式償還本金與利息的貸款方式，因此房地產(chǎn)融資不可避免的帶上了償還期較長的這一特點。2.房地產(chǎn)融資金額大：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，想要建設一塊地產(chǎn)，從土地使用權(quán)“招標、拍賣、掛牌”的資格取得，到房產(chǎn)建設、開發(fā)，配套公共設施的建設費用，房屋銷售費用以及相關應該繳納的稅，都需要大量的資金，少則幾千萬元，多則數(shù)億；對于購房者來說，現(xiàn)在想要購買一套房屋，往往也需要幾十上百萬的紫荊，一般民眾往往選擇通過房屋信貸來籌措房屋的購買資金。3.房地產(chǎn)金融債權(quán)可靠：房地產(chǎn)的屬性決定了，房地產(chǎn)有著較強的保值增值，抵御通貨膨脹的特性，因此無論是銀行，還是其他的金融機構(gòu)，大都樂于向這樣安全的融資項目提供貸款，同時還可以獲得穩(wěn)定而高昂的收益。二、中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與其中的經(jīng)典模式從1978年進行住房制度改革之后，我國房地產(chǎn)的融資方式逐漸固定，除去企業(yè)自籌資金外，逐漸形成了以下幾種的融資方式：（一）房地產(chǎn)信貸在房地產(chǎn)的生產(chǎn)、開發(fā)、經(jīng)營和銷售環(huán)節(jié)中，往往需要大量的資金，而這部分的資金，大多通過銀行和金融機構(gòu)進行融資籌措，即——房地產(chǎn)信貸。房地產(chǎn)信貸可以分為三種：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營貸款和房地產(chǎn)消費貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式。表一：融資資金所占資金指標2019年2018年2017年2016年2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金(億元)5848.645312.084763.934164.93586.49房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款(億元)677.37577.91629.58523.34481.83數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（二）住房公積金住房公積金，是由職工所在的企事業(yè)單位活機關單位，按照國家統(tǒng)一規(guī)定而繳納的一種長期住房儲蓄。該種制度主要面向的是購房者，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠，過國家、企業(yè)、個人三方共同負擔購房資金的方式，極大的減輕了購房者的經(jīng)濟壓力。住房公積金貸款，是由我國政府向銀行進行委托，讓銀行為繳納過住房公積金的員工提供一種優(yōu)惠性貸款，它和普通的個人住房貸款有著本質(zhì)上的不同，一方的資金來源由公積金管理中心提供，另一方則由銀行自行吸取的閑散資金提供。同時由于其貸款人是住房公積金管理中心，因此住房公積金的貸款風險也由住房公積金管理中心進行承擔，而不是個人房屋信貸的由商業(yè)銀行自行承擔風險。（三）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托主要分為兩種，即，資金信托和不動產(chǎn)信托。資金信托，是指委托方委托信托機構(gòu)管理其名下的房地產(chǎn)信托基金。而不動產(chǎn)信托，是指信托機構(gòu)在受到委托后對指定的房屋，進行經(jīng)營管理。通過這兩種方式，信托公司為房產(chǎn)開發(fā)的銷售等環(huán)節(jié)提供了大量的資金，同時，這種方式也能滿足房地產(chǎn)公司對于長期資金的需求、對于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動多樣性的特殊要求。（四）房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)保險涉及的范圍較廣，從房屋設計、地產(chǎn)開發(fā)，到房屋銷售，再到個人住房的這一整個開發(fā)—銷售—使用的過程中，當任一環(huán)節(jié)遇到意外損失，保險公司將會為其提供經(jīng)濟補償。也是房地產(chǎn)金融體系中的重要組成部分。它不單單能夠有效緩解購房者的后顧之憂，也能幫助地產(chǎn)公司順利的推動地產(chǎn)開發(fā)流程，通過保險公司極大的減少了意外災害帶來的損失。（五）房地產(chǎn)證券化將一個資產(chǎn)未來的預期收益，用銷售證券的方式售出，以此來獲得當下所需要的資金，這就是資產(chǎn)證券化。而其在房地產(chǎn)這一領域的運用，可以分為三種形式：以基金形式表現(xiàn)的證券化、以股票債券形式表現(xiàn)的證券化和住房抵押貸款證券化三、中國房地產(chǎn)金融面臨的風險問題現(xiàn)狀與成因（一）房地產(chǎn)金融體系脆弱，融資結(jié)構(gòu)單一在改革開放以后，我國的房地產(chǎn)金融就進入了高速發(fā)展的階段，但過快的發(fā)展，也導致了我國的房地產(chǎn)金融體系過于的單調(diào)，其具體體現(xiàn)在：較高的融資比例、單一的融資方式和貧乏而單一的金融產(chǎn)品。我國房地產(chǎn)公司在開發(fā)的過程中需要大量的資金，首先要支付不低的資金通過“招標、拍賣、掛牌”來獲取房產(chǎn)開發(fā)資格，除去需要準備大量的流動資金外，地產(chǎn)公司還必須支付不低資金給施工企業(yè)。而在過程中，地產(chǎn)公司所面臨的絕大多數(shù)資金壓力全都轉(zhuǎn)接給了銀行，我國地產(chǎn)公司對于銀行貸款的需求達到了74%，自籌資金達到了19%，而通過信托等新型的融資方式獲取的資金僅僅只有7%。圖一：房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金占有率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局我國房地產(chǎn)的融資渠道方式較為單一，近些年雖然出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)證券化這新型的融資方式，但地產(chǎn)公司其最為主要的、常見的融資方式，還是以通過銀行進行貸款這一重頭業(yè)務為主。由于房地產(chǎn)本身的商業(yè)屬性，需要巨額資金投入的同時，具有保值、增值的功能，加上投資房地產(chǎn)所能獲得的收益較高，房地產(chǎn)與金融業(yè)可以說是一個互惠互利的關系，大量的銀行貸款項目不單單緩解了地產(chǎn)公司對于資金的需求，也極大的推動了金融公司的發(fā)展與金融業(yè)的繁榮昌盛。商業(yè)銀行業(yè)樂意于對房地產(chǎn)公司進行投資，而商業(yè)銀行對于地產(chǎn)公司的支持方式，主要是通過地產(chǎn)公司提交的土地儲備貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款和流動資金貸款這三種貸款。但這種融資方式，卻具有較高的不穩(wěn)定性，這三種貸款囊括了地產(chǎn)開發(fā)的絕大多數(shù)流程，也將地產(chǎn)公司在開發(fā)中的絕大多數(shù)風險，讓渡給了商業(yè)銀行。以國家數(shù)據(jù)網(wǎng)獲得的長沙市2016年到2020年的房價為例，近年來我國房價處于不斷攀升的狀態(tài)，即使各種限購政策出臺依然難以抑制房價攀升的趨勢。表二：長沙市2016年-2020年商品房價格地區(qū)2020年2019年2018年2017年2016年長沙9221元/平方米8657元/平方米8206.49元/平方米7691元/平方米6410元/平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局此外建筑公司在進行地產(chǎn)開發(fā)時，并不是一次性拿到所有的資金，建筑公司往往需要在開發(fā)過程中自行墊付一筆數(shù)額不小的資金，而這其中很大部分也是向銀行申請了貸款；同時，我們也要考慮到，普通局面在購買房產(chǎn)時也大都會選擇找銀行進行個人房屋信貸。整個房地產(chǎn)項目中，大部分的資金需求全部累積到了銀行的身上，這筆數(shù)額巨大的資金與銀行保持著不可分割的密切聯(lián)系，從好的方面來看，這固然促進了金融業(yè)的發(fā)展，但不可避免的是銀行也在整個房地產(chǎn)項目中積累了巨大的風險。（二）房產(chǎn)開發(fā)中的信息不對稱在我國的房地產(chǎn)市場交易中有一個現(xiàn)象無法忽視，由于地產(chǎn)買賣雙方所擁有的信息不同，獲得消息的各種渠道也千差萬別，這就導致了買賣雙方對交易的內(nèi)容有了不同的認知。以我國目前流行的精裝房為例，一套精裝房動輒一兩百萬，雖然價格高昂，可購房者只需要領包入住，省去了麻煩而繁瑣的裝修過程。但房地產(chǎn)公司為裝修這套房子額外花了多少錢、是否值得購房者額外多出的一筆資金、使用的材料是否牢固可靠，都是購房者難以知道的事項，而房產(chǎn)公司則可以通過其中的信息不對稱來賺錢額外的利潤。見微知著，當房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不對稱信息越多，買賣雙方的認知差異就越大，因此也會導致買賣雙方在利益的驅(qū)使下，做出可能完全背離了市場需求的決策，從打破了整個房地產(chǎn)市場的供需平衡，導致市場無法正常的將資源合理配置。我國房地產(chǎn)市場中存在的信息不對稱現(xiàn)象主要體現(xiàn)在以下三個方面：1.政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，想要開啟一個新的項目，先決條件就是從政府手中獲得一塊土地資源的開發(fā)權(quán)。我國國家的土地政策決定了，我國政府對于土地有著最高的所有權(quán)，因此政府對于土地的認知與了解是最為深刻的，掌握著一塊土地最為全面的信息。相比之下，房產(chǎn)公司對于土地的認知就較為稀缺了，因此在政府和房地產(chǎn)企業(yè)之間就形成了一種信息不對稱，而這種現(xiàn)象往往會讓那些了解不夠充分的地產(chǎn)公司進行錯誤的決策。此外作為政策的制定和執(zhí)行者，政府在進行城市規(guī)劃時，在對房地產(chǎn)影響較大的政策進行調(diào)整時，也存在著和房地產(chǎn)企業(yè)間的信息不對稱。2.金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設和銷售的過程中需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)投資者往往都選擇了找尋金融機構(gòu)，即——銀行，進行融資和貸款，在從銀行獲得了大量的資金后剩下的項目才能順利的進行下去。而房地產(chǎn)這些年一直保持著不斷上升的趨勢，加上高額的回報率，銀行的主要投資對象也變成了房地產(chǎn)相關行業(yè)。在實際的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的利用和整合有著絕對的話語權(quán)，其經(jīng)營水平也只有地產(chǎn)公司本身最為清楚，加上獲取銀行貸款這一事項的重要性，部分房地產(chǎn)公司選擇了進行財務數(shù)據(jù)造假、偽造報表等行為。作為外行的銀行等金融機構(gòu)，受限于自身的專業(yè)性往往也只能派遣專員進行一定的監(jiān)督，但考慮到監(jiān)督所帶來的成本，銀行不可避免的位于信息劣勢的一方，雖然近些年房地產(chǎn)貸款不良率有所下降，但信息劣勢所能造成的風險依然是不可小覷的。3.消費者和房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)買賣市場中，購房者和開發(fā)商是最主要的參與人。而房地產(chǎn)企業(yè)天生就有著大量的信息優(yōu)勢，無論是選擇使用質(zhì)量較差的材料，還是縮減房屋面積，又或者刻意隱瞞重要信息，都是購房者所不能接受的事項，但購房者作為一個弱勢個體，其信息渠道少之又少，極其容易被惡劣的地產(chǎn)開發(fā)公司利用信息不對稱坑騙。這樣的行為也容易導致地產(chǎn)交易的一二級市場失靈。（三）房地產(chǎn)市場區(qū)域化差異嚴重依賴于房地產(chǎn)的開發(fā)所帶來的高額利潤，國內(nèi)不少地方政府對于房地產(chǎn)的大力開發(fā)是舉雙手贊同的，但考慮到我國那極為廣闊的地域與東西部地區(qū)巨大的環(huán)境差異所帶來的經(jīng)濟差異，房地產(chǎn)市場的區(qū)域化現(xiàn)象異常的嚴重，經(jīng)濟繁榮的東部地區(qū)對于土地的需求日益巨大，房價也越升越高，而中西部地區(qū)則由于經(jīng)濟欠發(fā)達的原因，開發(fā)出來的房產(chǎn)不但價格低廉，市場也缺乏對于大量房產(chǎn)的購買力。這是因為我國的房子不僅僅有著居住這一個功能，人們在購買房屋的時候往往會考慮到房屋的綜合價值，具體來說其表現(xiàn)為房屋所處的位置與其周邊公共資源的多寡。而發(fā)達地區(qū)的房屋，周邊有著優(yōu)秀的醫(yī)療環(huán)境，優(yōu)良的教學資源，同時本身的基礎設施也較為全面先進，加上資本本就在不斷地向發(fā)達地區(qū)所匯聚，這樣的差距也就拉的越大。而在這種情況下，發(fā)達城市的房屋自然就比欠發(fā)達地區(qū)的房屋來的有吸引力，也讓更多人選擇花大價錢去大城市買房，而不是留在小城市。這樣的情況不僅僅出現(xiàn)在中西部和東部地區(qū)上，也出現(xiàn)在一二線城市和三四線城市之間，省會城市的經(jīng)濟發(fā)達程度總是比其周邊城市的發(fā)達程度來的高，對于購房者的吸引力也就更大。四、房地產(chǎn)金融風險分析（一）以長沙市為例的房地產(chǎn)金融風險現(xiàn)狀近些年長沙市對于房地產(chǎn)的投資逐年走高，也是因為長沙市這些年正處在飛速發(fā)展的階段，高速發(fā)展的經(jīng)濟極大的提高了長沙市對于周邊城區(qū)的吸引力，也在這種情況下，長沙市對于房地產(chǎn)的需求遠遠高于了供求，房價也不斷地走高。從2016年到2019年，長沙市的商品房房價漲幅高達24.36%，而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，長沙市的房屋空置率的漲幅卻達到了47.68%，交房卻未入住，大量的盲目投資也造就了大量的空置房，而惡性的消費又迅速的推動了房價上漲，想要買房的買不到，手里囤積著大量房屋的投資者又面臨著房屋空置、難以出售的風險。于是在這種情況下，長沙市房地產(chǎn)市場就面臨著不夠理性的房地產(chǎn)投資消費。表三：長沙市2016年-2019年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標2019年2018年2017年2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)1672.961508.721493.441260.55住宅商品房銷售面積(萬平方米)2005.911973.341823.812308.24商品房平均銷售價格(元/平方米)86578206.4976916410住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)82277796.272876160數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（二）實證分析1.數(shù)據(jù)來源研究點以長沙市為核心，選取長沙市2016年至2019年的房地產(chǎn)相關指標的年度數(shù)據(jù)來進行分析，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局和各大商業(yè)銀行放出的年度報表。2.變量選取和原因由于我國房地產(chǎn)企業(yè)目前最為主流、也是最為常見的融資方式依然是向銀行貸款，因此將對長沙市的地產(chǎn)企業(yè)和長沙市的商業(yè)銀行之間的信貸為風險主要的研究對象。而在仔細篩選過后，本文將采用以下的幾個指標來進行實證分析：（1）地產(chǎn)公司不良貸款額度（BL）房地產(chǎn)公司在長沙市的商業(yè)銀行的不良貸款額度，能夠很好的衡量長沙市地區(qū)里的房地產(chǎn)金融在本地銀行中的風險程度。（2）長沙市商品房平均價格（P）選取了長沙市2016-2020年的商品房平均價格（P），數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。（3）中長期貸款利率（R）中長期貸款利率能夠很好的反應地產(chǎn)公司和商業(yè)銀行之間的關系，能夠衡量房地產(chǎn)金融市場中的資金價格水準，本文根據(jù)長沙市各大銀行放出的年度報表中的數(shù)據(jù)，選取了2016-2020年五年間的數(shù)據(jù)。3.相關性分析根據(jù)上述的指標，將其全部帶入SPSS軟件進行相關性分析，得出下表相關性BLPRBL1.001.749.593P.7491.001.459R.593.4591.001根據(jù)表中的數(shù)據(jù)，我們可以看出這三個指標之間確實存在著明顯的正相關性。根據(jù)長沙市現(xiàn)實的情況來看，長沙市近五年來房價攀升價格漲幅為24.36%，迅速攀升的房價也極大的推動了房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商對于繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)的熱情，這也代表著個人貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款將會極大的增加。而表中的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)不良貸款額和長沙市商品房平均價格之間存在著高達74.9%的相關性。而長沙市商品房平均價格和中長期貸款利率之間的相關性，卻僅僅只有45.9%，這也是長沙市，甚至我國目前普遍存在的現(xiàn)象，即商品房價格對于中長期貸款利率并不敏感。房地產(chǎn)不良貸款額和中長期貸款利率之間的相關系數(shù)為59.3%，也表明了長沙市的利率調(diào)控政策對于長沙市房地產(chǎn)金融有著一定的宏觀調(diào)控作用。4.模型構(gòu)建將文中選取得三個指標代入進Eviews進行單位根檢驗，得出以下結(jié)果：

序列名檢驗方法（n,t,k）T統(tǒng)計量5%置信水平P值BL(1,0,0)-2.265795-1.9786380.0289*P(1,t,0)-4.160264-3.1654320.0113*R(1,0,0)-3.79542-1.9143230.0014*注：n為差分階數(shù)，t為含常數(shù)項，k為含趨勢項，而*則為其在5%置信水平拒絕原有假設。而根據(jù)結(jié)果表面，在該表得三個時間序列中，所包含的T統(tǒng)計值均大于置信水平為5%的情況，且其P值全部小于0.05，這可以證明，本文中的三個時間序列都是一階單整的時間序列。而在將三者建立協(xié)整方程后，我們可以得到：BL=C+α*P+β*R+ε

帶入進Eviews進行回歸分析和參數(shù)估計后可以得到：BL=-14486499+0.216P+228.224R+εT統(tǒng)計值：-1.5263.0361.476P值：（0.158）（0.0126*）（0.1708）自變量系數(shù)標準差T統(tǒng)計量P值常數(shù)-1459.799956.7297-1.5258120.1540長沙市商品房平均價格0.2255180.0742913.0356100.0123中長期貸款利率238.2236161.47361.4757660.1718R2P：0.0126修正后的R2F統(tǒng)計量：9.789321DW值：0.847570根據(jù)得出來的結(jié)果看，R2為0.671493時，修正后的R而長沙市商品房平均價格系數(shù)全部為正，也反映出長沙市商品房平均價格與不良貸款額度之間呈現(xiàn)出同向變動的趨勢，而長沙市商品房平均價格其得出來的P值為0.0123，方程擬合效果優(yōu)良，和現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格變動而對于不良貸款利率有影響的現(xiàn)實情況相互呼應。而模型得出來的中長期貸款利率的系數(shù)估計值也均為正。因此，我沒有可以得出長沙市商品房平均價格和中長期貸款利率都，以及房地產(chǎn)不良貸款額度都呈同向變動的趨勢，這兩個指標的升高都會使得商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款增加，加劇長沙市房地產(chǎn)金融風險的形成。5.格蘭杰因果檢驗雖然根據(jù)模型得到了，三個指標之間存在著相關性，但這無法證明中長期貸款利率和長沙市商品房平均價格，這兩個變量之間存在著因果關系，所以我們需要做出進一步的驗證。本文使用了Eviews對三個指標進行了進一步的，格蘭杰因果檢驗，而得出來的數(shù)據(jù)如下：原假設觀察樣本量F統(tǒng)計量P值P不是引起B(yǎng)L變化的格蘭杰原因BL是引起P變化的格蘭杰原因109.541541.114510.03990.4554R不是引起B(yǎng)L變化的格蘭杰原因BL是引起R變化的格蘭杰原因100.154141.213660.91470.4299R不是引起P變化的格蘭杰原因P是引起R變化的格蘭杰原因100.0123011.95120.97800.0314從格蘭杰檢驗后得出的結(jié)果來看，長沙市商品房價格確實是不良貸款額的格蘭杰原因，長沙市商品房也是中長期貸款利率的格蘭杰原因，但中長期貸款利率和不良貸款額之間并沒有存在著格蘭杰關系。根據(jù)這個結(jié)果來看，長沙市房地產(chǎn)價格的增長確實是引起長沙市不良貸款額升高的原因，而長沙市近五年來的房價飆升，漲幅一度達到24.39%時，銀行對貸款利率進行了調(diào)高的處理，而長沙市政府也催促銀行加強了對于貸款的審核加嚴。6.結(jié)論模型中得出的了商品房平均價格、中長期貸款利率以及不良貸款額的同向變化的結(jié)論，即商品房價格越高，不良貸款額度越高，中長期貸款利率也越高，相應得房地產(chǎn)金融風險也隨之升高。而現(xiàn)實中的情況是，長沙市作為新一線城市，經(jīng)濟水平正在飛速發(fā)展，而快速擴展的城市也讓土地資源變得越發(fā)的緊張，在大城市有著更好環(huán)境和公共設施水平的情況下，大量居民選擇了在長沙市購房，不少的投資者也開始盲目的投資長沙市房地產(chǎn)，而這也導致長沙市房價飆升。在這種情況下，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)商有著充足的、對房地產(chǎn)項目的開發(fā)熱情，但我國目前的房地產(chǎn)金融依然是以向銀行貸款為主，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化并沒有在長沙市房地產(chǎn)金融體系中占據(jù)主流。但長沙市地產(chǎn)高昂的空置率表明，過度的開發(fā)顯然存在著不小的風險。因此當長沙市的房地產(chǎn)企業(yè)向向銀行發(fā)起更多的貸款時，銀行為了減小不斷擴大的風險，紛紛提高了貸款利率以其減小自身的資金壓力，這也和模型得出來的結(jié)論相符合。五、對于降低房地產(chǎn)金融風險的對策建議房地產(chǎn)金融最為主要的三個參與者：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)、購房或房屋投資者。而房地產(chǎn)風險一般從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)投資者手中產(chǎn)生，這二者造成的風險又會迅速的波及到金融機構(gòu)，因此這三者也是房地產(chǎn)風險最先波及的對象。（一）金融機構(gòu)加強對于房地產(chǎn)金融項目的審核1.加強對房企的資金監(jiān)控金融機構(gòu)，尤其是最為主要的參與者——銀行，在面臨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款請求時，要加