【中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程、風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)探究15000字（論文）】

PAGE中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程、風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)研究目錄TOC\o"1-2"\h\u29113緒論 231162（一）研究背景和意義 2317551.研究背景 2135152.研究意義 224415（二）文獻(xiàn)綜述 3259441.中國(guó)房地產(chǎn)金融的國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)研究現(xiàn)狀 3301392.文獻(xiàn)評(píng)述 7858（三）研究思路 727928（1）文獻(xiàn)資料法 719260（2）比較研究法 79507（3）實(shí)證分析法 710021（一）房地產(chǎn)概念 727630（二）房地產(chǎn)金融概念 83927二、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程與其中的經(jīng)典模式 96466（一）房地產(chǎn)信貸 9704（二）住房公積金 917781（三）房地產(chǎn)信托 10251（四）房地產(chǎn)保險(xiǎn) 1032746（五）房地產(chǎn)證券化 1031046三、中國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題現(xiàn)狀與成因 1019117（一）房地產(chǎn)金融體系脆弱，融資結(jié)構(gòu)單一 1032312（二）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的信息不對(duì)稱(chēng) 1230121.政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 12195302.金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè) 13271773.消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè) 1324933（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化差異嚴(yán)重 1331636四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 145648（一）以長(zhǎng)沙市為例的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀 144465（二）實(shí)證分析 14279011.數(shù)據(jù)來(lái)源 1499182.變量選取和原因 15133093.相關(guān)性分析 15157824.模型構(gòu)建 16106695.格蘭杰因果檢驗(yàn) 18130666.結(jié)論 1913645（一）金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)金融項(xiàng)目的審核 20326121.加強(qiáng)對(duì)房企的資金監(jiān)控 20273062.金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的審核 2022436（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身水平 2087081.拓寬創(chuàng)新融資渠道 20301882.加強(qiáng)自身的產(chǎn)品質(zhì)量 21277203.妥善的使用企業(yè)手中的資金 2120839（三）房地產(chǎn)投資者應(yīng)該理性投資，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)該理性 2111815六、結(jié)論 21緒論（一）研究背景和意義1.研究背景在改革開(kāi)放以來(lái)的四十多年來(lái)里，我國(guó)的房地產(chǎn)逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上是一種對(duì)房屋進(jìn)行投資或經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為，它包括了房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理、維修服務(wù)等多種活動(dòng)，是一個(gè)范圍較為廣泛的綜合性行業(yè)。但我房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)也令人感到擔(dān)憂，其本就畸形的融資體系與市場(chǎng)在面臨國(guó)內(nèi)、國(guó)外的經(jīng)濟(jì)沖擊時(shí)將表現(xiàn)得脆弱不堪，無(wú)論是房?jī)r(jià)高漲的東部地區(qū)，還是庫(kù)存大幅冗余的中西部地區(qū)，都會(huì)在經(jīng)濟(jì)沖擊之下灰飛煙滅。所以在當(dāng)今的國(guó)內(nèi)外金融局面的要求下，房地產(chǎn)金融就必須進(jìn)行一次轉(zhuǎn)型，對(duì)原有脆弱的金融體系進(jìn)行升級(jí)，構(gòu)建更加成熟可靠的房地產(chǎn)金融體系。規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)東西中部地區(qū)的市場(chǎng)協(xié)調(diào)化，讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融體系能夠與國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系一起持續(xù)、健康的穩(wěn)步提升。盡管?chē)?guó)內(nèi)的眾多學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)體系在各種政策下的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了研究，包括我國(guó)不同時(shí)期的房地產(chǎn)興衰狀況，房地產(chǎn)發(fā)展周期，房地產(chǎn)調(diào)控政策如‘房屋是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的’這一政策，房地產(chǎn)價(jià)格等等因素，但對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融體系所面臨的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)缺乏一個(gè)較為深刻全面的研究。2.研究意義對(duì)于過(guò)往傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的研究，能夠?qū)ξ覈?guó)現(xiàn)今面臨的、全新的房地產(chǎn)金融形勢(shì)作出補(bǔ)正。尤其是在改革開(kāi)放初期，野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)為現(xiàn)今的房地產(chǎn)金融體系帶來(lái)了大量隱患。因此，在日益走向全球化的今天，對(duì)于過(guò)去缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)、防止再次遇到過(guò)去的失敗，能夠有效的對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行補(bǔ)充與豐富。由于全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)的貸款占據(jù)了其業(yè)務(wù)不小的部分，無(wú)論是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，還是個(gè)人購(gòu)房貸款，都處于日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)，也讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷地累積，嚴(yán)重的威脅到了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，所以本文的研究目標(biāo)就在于為降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提出了一個(gè)思路。（二）文獻(xiàn)綜述1.中國(guó)房地產(chǎn)金融的國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)研究現(xiàn)狀改革開(kāi)放后——十一屆三中全會(huì)確定進(jìn)行土地制度改革和住房制度改革。中國(guó)住房重新獲得了商品這一屬性，房屋走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)復(fù)蘇，并開(kāi)始了飛快地發(fā)展。1978年到1997年之間，我國(guó)的住房制度在很大程度上仍舊實(shí)行著計(jì)劃制度，但是在三中全會(huì)中確立的改革制度，仍舊大力推動(dòng)了我國(guó)在這個(gè)時(shí)期中的房屋市場(chǎng)化趨勢(shì)。陸岷峰與歐陽(yáng)文杰研究（2019）指出在這個(gè)階段里，我國(guó)的人均住房面積迅速增大，各地的人民住房舒適程度獲得了顯著提高，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的成果與佐證。1998年，我國(guó)正式停止住房實(shí)物分配政策，我國(guó)逐步實(shí)行住房分配貨幣化原則。這一點(diǎn)正式打開(kāi)了我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的新開(kāi)端，房地產(chǎn)行業(yè)大步邁向市場(chǎng)化（孟曉蘇，1998）。自此之后，我國(guó)逐步出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，我國(guó)的房地產(chǎn)金融也隨著這些政策，得到了快速的發(fā)展。同時(shí)強(qiáng)調(diào)建立廉租住房的重要性和擴(kuò)大保障范圍，董昕（2011）認(rèn)為，再次政策頒布之后，我國(guó)的住房供應(yīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?yàn)楸Ｕ?，中?guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入政府加強(qiáng)保障性住房的發(fā)展期間。Rostow（1963）認(rèn)為，支柱產(chǎn)業(yè)能夠發(fā)揮出“前向效應(yīng)”、“旁側(cè)效應(yīng)”、“回顧效應(yīng)”，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于穩(wěn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì)有著重要作用，我國(guó)發(fā)布一系列政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，放寬房地產(chǎn)金融信貸。在此刺激下，2009年經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)仍舊保持迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。劉顏（2018）研究認(rèn)為正是這一時(shí)期的政策，導(dǎo)致了之后我國(guó)即使頒布一系列偵測(cè)遏制房屋價(jià)格上漲，也仍舊難有成效的原因，這種情況直到2014年才有所緩解。2014年以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)頹勢(shì)，受到一系列抑制政策的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要重新獲得刺激，2015年實(shí)行去庫(kù)存政策以來(lái)，房地產(chǎn)金融迅速發(fā)力，一二線城市房?jī)r(jià)迅速攀升，三四線去庫(kù)存勢(shì)頭良好（董昕，2017）。同時(shí)為了防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，2016年政策重點(diǎn)更加的傾向于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抑制房?jī)r(jià)久居不下，2017年形成，“房屋是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基本政策。陸岷峰，歐陽(yáng)文杰（2019）經(jīng)過(guò)研究，2018年自中美貿(mào)易摩擦升級(jí)為中美貿(mào)易戰(zhàn)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)金融化程度大大加深，2018年的個(gè)人房屋信貸仍舊占據(jù)著各大銀行信貸業(yè)務(wù)中的26%以上，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占據(jù)28.39%。銀行貸款，是房地產(chǎn)后期獲得融資的最重要，也是最主要的一個(gè)渠道，而房地產(chǎn)后期所需資金一般是通過(guò)銀行貸款獲得。王蒙（2019）研究認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)金融多和中國(guó)銀行信貸業(yè)務(wù)掛鉤，絕大多數(shù)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)都是通過(guò)向銀行申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)來(lái)解決資金問(wèn)題。李文軍（2020）研究發(fā)現(xiàn)銀行貸款融資成本不同于股權(quán)性融資，其具有相對(duì)較低的成本，同時(shí)這種房地產(chǎn)銀行貸審批速度相當(dāng)快捷。為了降低成本，縮短開(kāi)發(fā)周起,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款導(dǎo)致銀行融資規(guī)模逐年上升，而能否取得銀行貸款也逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。李樹(shù)峰（2019）研究認(rèn)為，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)具有相當(dāng)高的回報(bào)率，銀行愿意給合格的房地產(chǎn)商提供信貸，并且有相當(dāng)多的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售都緊緊依靠著銀行信貸帶來(lái)的資金流。王超（2019）研究指出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融結(jié)構(gòu)單一，不合理的結(jié)構(gòu)特征導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)商對(duì)銀行信貸有著很大的依賴(lài)性。同時(shí)，房地產(chǎn)金融本身其資金回流的周期長(zhǎng)、資金流動(dòng)快、資金需求大，是一種中長(zhǎng)期投資，當(dāng)銀行手中持有過(guò)多的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款，導(dǎo)致銀行流動(dòng)資金減少，銀行將會(huì)迎來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。華莎（2020）研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)2017年開(kāi)始實(shí)行去杠桿政策以來(lái)，相當(dāng)一批銀行關(guān)閉了一部分房地產(chǎn)融資。而銀行對(duì)房地產(chǎn)的主要貸款方式——開(kāi)發(fā)貸逐步關(guān)閉之后，極大的提高了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的融資難度。而這，也引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難-資金更加匱乏-貸款利率增加-成本增加?，F(xiàn)有研究在對(duì)于房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)的研究上有著多個(gè)方面的研究，涉及到了當(dāng)下的政治情況、法律法規(guī)的影響、現(xiàn)有市場(chǎng)、金融體系帶來(lái)的潛在影響、房地產(chǎn)監(jiān)管這些方面。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，方式也非常單一。谷萌萌（2019）研究指出，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資一般具有還款比較靈活、還款期限較長(zhǎng)、融資成本相對(duì)較低、附加條件較少等特點(diǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場(chǎng)的融資規(guī)模較低。國(guó)家對(duì)與房地產(chǎn)債券方面的監(jiān)管十分嚴(yán)格，因此大多數(shù)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)銀行獲取貸款。相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,全國(guó)房地產(chǎn)依賴(lài)銀行貸款的在50%左右,而部分大城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依賴(lài)銀行信貸資金的程度已經(jīng)高達(dá)80%。由此可見(jiàn),實(shí)際上銀行成為了房地產(chǎn)各種金融風(fēng)險(xiǎn)的間接或者直接承受者。房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)某種問(wèn)題，其所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)自然就會(huì)傳遞給銀行。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢后，還面臨著銷(xiāo)售困難這一局面。黃舒婷（2019）研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的目前的房?jī)r(jià)很高,大大超過(guò)了人們的承受能力，最后引發(fā)空置面積大、投資資金無(wú)法快速收回的問(wèn)題。而房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)銷(xiāo)售商品房來(lái)獲取回款的，自從2017年以來(lái),已經(jīng)有100多個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)限簽、限價(jià)的相關(guān)政策,這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的負(fù)擔(dān)。限價(jià)政策的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)的收益降低，回款能力下降；另一方面，限簽政策的頒布導(dǎo)致客戶沒(méi)有資格去銀行辦理商品房貸款,影響了房地產(chǎn)企業(yè)的回款效果。其次，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管趨于嚴(yán)格,建立政府、銀行以及企業(yè)等多方的監(jiān)管機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款管理，同時(shí)部分地區(qū)也逐步取消了商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)售，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的手段舉步維艱，難以維持自身的資金需求。我國(guó)房地產(chǎn)也缺乏足夠的監(jiān)管?？敌耐ぃ?019）研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前缺乏對(duì)銀行信貸投資上的監(jiān)管，迫切需要填補(bǔ)房地產(chǎn)法律法規(guī)空白，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的監(jiān)管與制約。房地產(chǎn)產(chǎn)商與銀行之間存在天然的信息不對(duì)稱(chēng)，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠獲得更多的資金支持，偽造財(cái)務(wù)報(bào)表，偽造市場(chǎng)信息，營(yíng)造出虛假的企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，給銀行帶來(lái)錯(cuò)誤的判斷，一旦市場(chǎng)銷(xiāo)售情況不理想，難以回籠的資金必定導(dǎo)致企業(yè)失去貸款償還能力，使得銀行多出一筆壞賬。劉欣緣（2019）研究認(rèn)為房地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了許多的空置房，這樣的空置房長(zhǎng)期無(wú)法出售，房地產(chǎn)難以收回資金，就導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融泡沫。面對(duì)這樣的問(wèn)題，單建軍（2019）研究指出，必須要盡快的完善相關(guān)法律體系，嚴(yán)格的對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)行監(jiān)管，避免不合格的房地產(chǎn)產(chǎn)商參與到項(xiàng)目中，以及推進(jìn)房地產(chǎn)的合理開(kāi)發(fā)，避免盲目的浪費(fèi)。此外銀行信貸中的操作不規(guī)范，業(yè)務(wù)流程不合格，審查上不完善，導(dǎo)致了錯(cuò)誤的信貸行為，包括對(duì)不合格公司的信貸，錯(cuò)誤的信貸額度等。從而導(dǎo)致銀行獲得一筆壞賬，造成資金受損，可能會(huì)帶來(lái)一系列的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，房地產(chǎn)金融作為一個(gè)高收益性的投資項(xiàng)目，必然會(huì)吸引眾多的投資銀行，而這些投資銀行之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，部分商業(yè)銀行為了有效占據(jù)市場(chǎng)份額，采取了惡性競(jìng)爭(zhēng)，盲目的不仔細(xì)審核的放貸，甚至是給一些缺少償還能力的企業(yè)貸款，而一旦這些企業(yè)無(wú)法收回資金，將會(huì)使得銀行遭受?chē)?yán)重的資金虧損，并極有可能對(duì)整個(gè)銀行業(yè)帶來(lái)一系列的連鎖反應(yīng)。這一點(diǎn)受到了廣泛學(xué)者的認(rèn)可。楊晨姊（2018）研究提出，中國(guó)房地產(chǎn)缺乏的監(jiān)管不僅僅是對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)商和銀行信貸本身的，也要考慮到個(gè)人購(gòu)房者存在的違約可能性。根據(jù)事實(shí)證明，個(gè)人住房抵押貸款仍舊存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)有較強(qiáng)潛在性，并且難以提前辨別。對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的監(jiān)管缺乏，我們也應(yīng)當(dāng)提起重視，楊晨姊（2018）通過(guò)研究認(rèn)為，盡快完善我國(guó)的個(gè)人信用體系,對(duì)于違反誠(chéng)實(shí)信用原則的個(gè)人并沒(méi)有設(shè)置禁貸者，這就要求我們?cè)谕晟莆覈?guó)法律時(shí)需要完善個(gè)人信用審查體系。在研究風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策這一研究方向時(shí)，目前主要集中在如何進(jìn)行房地產(chǎn)融資創(chuàng)新上，次要方面研究如何通過(guò)宏觀調(diào)控、監(jiān)管、法律法規(guī)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前需要加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，劉蒞祥,廖曉燕（2018）指出，房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到各種各樣的因素影響，進(jìn)而導(dǎo)致公司營(yíng)收情況出現(xiàn)變化。這些影響因素包括了財(cái)政政策、市場(chǎng)因素、金融政策等。因此如何調(diào)控這些政策，從而避免對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)得打擊就成了一個(gè)需要探討的問(wèn)題。政府應(yīng)該加大宏觀調(diào)控力度引導(dǎo)良性競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)相關(guān)政策規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立保障性住房。谷萌萌（2019）研究指出，應(yīng)加快建立健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，即加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管。從而能夠?qū)τ谡w的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需走勢(shì)與供需結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行具體分析,經(jīng)常性和持續(xù)性地監(jiān)測(cè)與分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),針對(duì)監(jiān)測(cè)與分析的結(jié)果及時(shí)調(diào)整貸款的投向,以確保房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)健全房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)，汪覺(jué)忠（2017）認(rèn)為，從我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)始市場(chǎng)化，相關(guān)的法律體系并不夠完善沒(méi)有完全形成體系房地產(chǎn)金融法律法規(guī)建設(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不相適應(yīng)。同時(shí)我國(guó)政策的獨(dú)立之處也導(dǎo)致缺乏借鑒的目標(biāo)，因此日益快速發(fā)展的房地產(chǎn)金融也需要我國(guó)盡快的出臺(tái)完善相關(guān)的法律法規(guī)。健全相關(guān)的監(jiān)管監(jiān)督機(jī)制，法律法規(guī)體系，一方面是嚴(yán)格管控房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面是管控市場(chǎng)行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)金融的健康運(yùn)行與規(guī)范發(fā)展。建立多層次、多渠道的融資體系，李文軍（2020）研究發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)，方便快捷的商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)一直是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主體。房地產(chǎn)信托和基金、房地產(chǎn)債券由于發(fā)展不充分,它們作為我國(guó)房地產(chǎn)融資的途徑其貢獻(xiàn)率有限。股權(quán)融資具有比較高的門(mén)檻,中小房地產(chǎn)企業(yè)難以大大上市標(biāo)準(zhǔn)而無(wú)法通過(guò)股市融資。因此其他金融機(jī)構(gòu)，包括債券、股票、股權(quán)等等融資方式很少出現(xiàn)在房地產(chǎn)金融體系當(dāng)中。我國(guó)需要建立多層次、多渠道的融資體系,羿建華（2019）研究認(rèn)為使不同的房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)合適的渠道進(jìn)行融資,從而進(jìn)一步降低對(duì)銀行貸款的依賴(lài)，有效分散稀釋金融風(fēng)險(xiǎn)。2.文獻(xiàn)評(píng)述綜合上述文獻(xiàn)的研究來(lái)看，在研究了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程、房地產(chǎn)金融體系、房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策這主要的四個(gè)研究方向后。廣大學(xué)者與政府普遍察覺(jué)到了我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的不穩(wěn)定，也意識(shí)到了需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整與改革。對(duì)于我國(guó)迫切的需要進(jìn)行房地產(chǎn)融資創(chuàng)新這一方面上，廣大學(xué)者達(dá)成了普遍的共識(shí)，而隨著對(duì)于相關(guān)研究的不斷深入，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)目前最為突出的問(wèn)題，就是融資結(jié)構(gòu)過(guò)于單一這一重要問(wèn)題，其次伴隨著監(jiān)管、市場(chǎng)等一系列次要矛盾。（三）研究思路根據(jù)我國(guó)過(guò)往的房地產(chǎn)經(jīng)典的融資模式、房地產(chǎn)金融體系的缺陷與單一性出發(fā)，借助Eviews構(gòu)建的模型對(duì)于長(zhǎng)沙市這一地區(qū)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以期望見(jiàn)微知著的對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)劃更加合理。（1）文獻(xiàn)資料法通過(guò)文摘、索引期刊等檢索工具，如知網(wǎng)、萬(wàn)方，查閱文獻(xiàn)、并進(jìn)行文獻(xiàn)資料的收集。（2）比較研究法將近年來(lái)房地產(chǎn)金融的相關(guān)論文資料進(jìn)行總結(jié)，得出核心內(nèi)容后進(jìn)行加工整理，在不同的觀點(diǎn)之間進(jìn)行比對(duì)論證，從而對(duì)現(xiàn)有資料得出一個(gè)較為詳細(xì)的結(jié)論，并從中得出新問(wèn)題、新思路，以此實(shí)現(xiàn)本文章的研究創(chuàng)新。（3）實(shí)證分析法通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市2010-2019年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并利用Eviews軟件建立模型進(jìn)行分析。一、房地產(chǎn)金融理論房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心基礎(chǔ)，房地產(chǎn)金融同時(shí)業(yè)是我國(guó)國(guó)內(nèi)金融的主要業(yè)務(wù)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著重要的地位，其占據(jù)了我國(guó)信貸總量的40%以上，因此要想知道房地產(chǎn)金融可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)方式，首先就必須要了解房地產(chǎn)金融體系的基本框架與概念。（一）房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)，這個(gè)詞是將房產(chǎn)與地產(chǎn)這二次結(jié)合創(chuàng)作出來(lái)的詞匯，房產(chǎn)是指建土地上的各種房屋，地產(chǎn)是指土地及上下一定空間內(nèi)，包含的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)也是一項(xiàng)國(guó)家規(guī)定的法律權(quán)益，即——可開(kāi)發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。同時(shí)，房地產(chǎn)作為一種商品，它有著不同于其他商品的特殊屬性，主要體現(xiàn)在下列方面：1.固定性：房屋本身的物理位置是固定的，其只會(huì)隨著交通條件的改變而變更其交通便利性與相對(duì)位置。2.有限性：土地的總面積是有限的，能在其表面搭建的樓房也是有限的，不可能建造出超出土地容限的房屋面積，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)受到國(guó)家對(duì)于土地的利用與規(guī)劃、城市建設(shè)的規(guī)劃的影響。3.耐久性：質(zhì)量合格的房屋本身，只要不進(jìn)行拆遷、人為損毀或者遭受自然災(zāi)害，其使用周期相當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)久，一般來(lái)說(shuō)，房屋的使用周期均在幾十年以上。4.開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大：我國(guó)目前的房地產(chǎn)從售賣(mài)方式為預(yù)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)毛胚房和精裝修三種方式，而預(yù)購(gòu)，已然成為我國(guó)當(dāng)今最普遍的房屋銷(xiāo)售方式，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋后，一般需要等房地產(chǎn)公司進(jìn)行3年左右的開(kāi)發(fā)周期后，才能拿到毛胚房。同時(shí)，房地產(chǎn)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，也需要大量的資金支持，也讓房地產(chǎn)金融有了介入的方向。5.房產(chǎn)價(jià)格高昂、回報(bào)性高：以長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)為例，每平米均價(jià)九千元，一套120平米的房屋售價(jià)達(dá)到了一百多萬(wàn)的價(jià)格，其高昂的價(jià)格也讓一般民眾往往不能一口氣拿出如此大額的資金，因此在購(gòu)房的時(shí)候也需要各種方面的金融支持，即——個(gè)人房屋信貸。（二）房地產(chǎn)金融概念房地產(chǎn)金融這一概念，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通、售賣(mài)等環(huán)節(jié)中，利用貨幣流通與信用渠道所進(jìn)行的資金籌措、融資，以及其他的房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的金融活動(dòng)的統(tǒng)稱(chēng)。而房地產(chǎn)金融也和其商品屬性一樣，有著其獨(dú)有的特性，主要表現(xiàn)在以下的方面：1.房地產(chǎn)金融融資期限長(zhǎng)：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期一般需要三年，甚至五六年的時(shí)間，較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期中，還面臨著建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)不確定性因素，因此其對(duì)于融資資金的占用時(shí)間很長(zhǎng)。而同時(shí)，以購(gòu)房者的個(gè)人房屋信貸來(lái)說(shuō)，房屋信貸是一種在較長(zhǎng)的期限內(nèi)，以分期的方式償還本金與利息的貸款方式，因此房地產(chǎn)融資不可避免的帶上了償還期較長(zhǎng)的這一特點(diǎn)。2.房地產(chǎn)融資金額大：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，想要建設(shè)一塊地產(chǎn)，從土地使用權(quán)“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”的資格取得，到房產(chǎn)建設(shè)、開(kāi)發(fā)，配套公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，房屋銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)應(yīng)該繳納的稅，都需要大量的資金，少則幾千萬(wàn)元，多則數(shù)億；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在想要購(gòu)買(mǎi)一套房屋，往往也需要幾十上百萬(wàn)的紫荊，一般民眾往往選擇通過(guò)房屋信貸來(lái)籌措房屋的購(gòu)買(mǎi)資金。3.房地產(chǎn)金融債權(quán)可靠：房地產(chǎn)的屬性決定了，房地產(chǎn)有著較強(qiáng)的保值增值，抵御通貨膨脹的特性，因此無(wú)論是銀行，還是其他的金融機(jī)構(gòu)，大都樂(lè)于向這樣安全的融資項(xiàng)目提供貸款，同時(shí)還可以獲得穩(wěn)定而高昂的收益。二、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程與其中的經(jīng)典模式從1978年進(jìn)行住房制度改革之后，我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式逐漸固定，除去企業(yè)自籌資金外，逐漸形成了以下幾種的融資方式：（一）房地產(chǎn)信貸在房地產(chǎn)的生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中，往往需要大量的資金，而這部分的資金，大多通過(guò)銀行和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資籌措，即——房地產(chǎn)信貸。房地產(chǎn)信貸可以分為三種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款和房地產(chǎn)消費(fèi)貸款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式。表一：融資資金所占資金指標(biāo)2019年2018年2017年2016年2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金(億元)5848.645312.084763.934164.93586.49房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款(億元)677.37577.91629.58523.34481.83數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（二）住房公積金住房公積金，是由職工所在的企事業(yè)單位活機(jī)關(guān)單位，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定而繳納的一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄。該種制度主要面向的是購(gòu)房者，住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠，過(guò)國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人三方共同負(fù)擔(dān)購(gòu)房資金的方式，極大的減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力。住房公積金貸款，是由我國(guó)政府向銀行進(jìn)行委托，讓銀行為繳納過(guò)住房公積金的員工提供一種優(yōu)惠性貸款，它和普通的個(gè)人住房貸款有著本質(zhì)上的不同，一方的資金來(lái)源由公積金管理中心提供，另一方則由銀行自行吸取的閑散資金提供。同時(shí)由于其貸款人是住房公積金管理中心，因此住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)也由住房公積金管理中心進(jìn)行承擔(dān)，而不是個(gè)人房屋信貸的由商業(yè)銀行自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托主要分為兩種，即，資金信托和不動(dòng)產(chǎn)信托。資金信托，是指委托方委托信托機(jī)構(gòu)管理其名下的房地產(chǎn)信托基金。而不動(dòng)產(chǎn)信托，是指信托機(jī)構(gòu)在受到委托后對(duì)指定的房屋，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。通過(guò)這兩種方式，信托公司為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)提供了大量的資金，同時(shí)，這種方式也能滿足房地產(chǎn)公司對(duì)于長(zhǎng)期資金的需求、對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)多樣性的特殊要求。（四）房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)涉及的范圍較廣，從房屋設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到房屋銷(xiāo)售，再到個(gè)人住房的這一整個(gè)開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售—使用的過(guò)程中，當(dāng)任一環(huán)節(jié)遇到意外損失，保險(xiǎn)公司將會(huì)為其提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。也是房地產(chǎn)金融體系中的重要組成部分。它不單單能夠有效緩解購(gòu)房者的后顧之憂，也能幫助地產(chǎn)公司順利的推動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，通過(guò)保險(xiǎn)公司極大的減少了意外災(zāi)害帶來(lái)的損失。（五）房地產(chǎn)證券化將一個(gè)資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益，用銷(xiāo)售證券的方式售出，以此來(lái)獲得當(dāng)下所需要的資金，這就是資產(chǎn)證券化。而其在房地產(chǎn)這一領(lǐng)域的運(yùn)用，可以分為三種形式：以基金形式表現(xiàn)的證券化、以股票債券形式表現(xiàn)的證券化和住房抵押貸款證券化三、中國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題現(xiàn)狀與成因（一）房地產(chǎn)金融體系脆弱，融資結(jié)構(gòu)單一在改革開(kāi)放以后，我國(guó)的房地產(chǎn)金融就進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，但過(guò)快的發(fā)展，也導(dǎo)致了我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系過(guò)于的單調(diào)，其具體體現(xiàn)在：較高的融資比例、單一的融資方式和貧乏而單一的金融產(chǎn)品。我國(guó)房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要大量的資金，首先要支付不低的資金通過(guò)“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”來(lái)獲取房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，除去需要準(zhǔn)備大量的流動(dòng)資金外，地產(chǎn)公司還必須支付不低資金給施工企業(yè)。而在過(guò)程中，地產(chǎn)公司所面臨的絕大多數(shù)資金壓力全都轉(zhuǎn)接給了銀行，我國(guó)地產(chǎn)公司對(duì)于銀行貸款的需求達(dá)到了74%，自籌資金達(dá)到了19%，而通過(guò)信托等新型的融資方式獲取的資金僅僅只有7%。圖一：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金占有率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局我國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道方式較為單一，近些年雖然出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)證券化這新型的融資方式，但地產(chǎn)公司其最為主要的、常見(jiàn)的融資方式，還是以通過(guò)銀行進(jìn)行貸款這一重頭業(yè)務(wù)為主。由于房地產(chǎn)本身的商業(yè)屬性，需要巨額資金投入的同時(shí)，具有保值、增值的功能，加上投資房地產(chǎn)所能獲得的收益較高，房地產(chǎn)與金融業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)互惠互利的關(guān)系，大量的銀行貸款項(xiàng)目不單單緩解了地產(chǎn)公司對(duì)于資金的需求，也極大的推動(dòng)了金融公司的發(fā)展與金融業(yè)的繁榮昌盛。商業(yè)銀行業(yè)樂(lè)意于對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資，而商業(yè)銀行對(duì)于地產(chǎn)公司的支持方式，主要是通過(guò)地產(chǎn)公司提交的土地儲(chǔ)備貸款、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款這三種貸款。但這種融資方式，卻具有較高的不穩(wěn)定性，這三種貸款囊括了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕大多數(shù)流程，也將地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)中的絕大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)，讓渡給了商業(yè)銀行。以國(guó)家數(shù)據(jù)網(wǎng)獲得的長(zhǎng)沙市2016年到2020年的房?jī)r(jià)為例，近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)處于不斷攀升的狀態(tài)，即使各種限購(gòu)政策出臺(tái)依然難以抑制房?jī)r(jià)攀升的趨勢(shì)。表二：長(zhǎng)沙市2016年-2020年商品房?jī)r(jià)格地區(qū)2020年2019年2018年2017年2016年長(zhǎng)沙9221元/平方米8657元/平方米8206.49元/平方米7691元/平方米6410元/平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此外建筑公司在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，并不是一次性拿到所有的資金，建筑公司往往需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中自行墊付一筆數(shù)額不小的資金，而這其中很大部分也是向銀行申請(qǐng)了貸款；同時(shí)，我們也要考慮到，普通局面在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)也大都會(huì)選擇找銀行進(jìn)行個(gè)人房屋信貸。整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，大部分的資金需求全部累積到了銀行的身上，這筆數(shù)額巨大的資金與銀行保持著不可分割的密切聯(lián)系，從好的方面來(lái)看，這固然促進(jìn)了金融業(yè)的發(fā)展，但不可避免的是銀行也在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中積累了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（二）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的信息不對(duì)稱(chēng)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中有一個(gè)現(xiàn)象無(wú)法忽視，由于地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方所擁有的信息不同，獲得消息的各種渠道也千差萬(wàn)別，這就導(dǎo)致了買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易的內(nèi)容有了不同的認(rèn)知。以我國(guó)目前流行的精裝房為例，一套精裝房動(dòng)輒一兩百萬(wàn)，雖然價(jià)格高昂，可購(gòu)房者只需要領(lǐng)包入住，省去了麻煩而繁瑣的裝修過(guò)程。但房地產(chǎn)公司為裝修這套房子額外花了多少錢(qián)、是否值得購(gòu)房者額外多出的一筆資金、使用的材料是否牢固可靠，都是購(gòu)房者難以知道的事項(xiàng)，而房產(chǎn)公司則可以通過(guò)其中的信息不對(duì)稱(chēng)來(lái)賺錢(qián)額外的利潤(rùn)。見(jiàn)微知著，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不對(duì)稱(chēng)信息越多，買(mǎi)賣(mài)雙方的認(rèn)知差異就越大，因此也會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方在利益的驅(qū)使下，做出可能完全背離了市場(chǎng)需求的決策，從打破了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)法正常的將資源合理配置。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1.政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，想要開(kāi)啟一個(gè)新的項(xiàng)目，先決條件就是從政府手中獲得一塊土地資源的開(kāi)發(fā)權(quán)。我國(guó)國(guó)家的土地政策決定了，我國(guó)政府對(duì)于土地有著最高的所有權(quán)，因此政府對(duì)于土地的認(rèn)知與了解是最為深刻的，掌握著一塊土地最為全面的信息。相比之下，房產(chǎn)公司對(duì)于土地的認(rèn)知就較為稀缺了，因此在政府和房地產(chǎn)企業(yè)之間就形成了一種信息不對(duì)稱(chēng)，而這種現(xiàn)象往往會(huì)讓那些了解不夠充分的地產(chǎn)公司進(jìn)行錯(cuò)誤的決策。此外作為政策的制定和執(zhí)行者，政府在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)影響較大的政策進(jìn)行調(diào)整時(shí)，也存在著和房地產(chǎn)企業(yè)間的信息不對(duì)稱(chēng)。2.金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的建設(shè)和銷(xiāo)售的過(guò)程中需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)投資者往往都選擇了找尋金融機(jī)構(gòu)，即——銀行，進(jìn)行融資和貸款，在從銀行獲得了大量的資金后剩下的項(xiàng)目才能順利的進(jìn)行下去。而房地產(chǎn)這些年一直保持著不斷上升的趨勢(shì)，加上高額的回報(bào)率，銀行的主要投資對(duì)象也變成了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的利用和整合有著絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，其經(jīng)營(yíng)水平也只有地產(chǎn)公司本身最為清楚，加上獲取銀行貸款這一事項(xiàng)的重要性，部分房地產(chǎn)公司選擇了進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)造假、偽造報(bào)表等行為。作為外行的銀行等金融機(jī)構(gòu)，受限于自身的專(zhuān)業(yè)性往往也只能派遣專(zhuān)員進(jìn)行一定的監(jiān)督，但考慮到監(jiān)督所帶來(lái)的成本，銀行不可避免的位于信息劣勢(shì)的一方，雖然近些年房地產(chǎn)貸款不良率有所下降，但信息劣勢(shì)所能造成的風(fēng)險(xiǎn)依然是不可小覷的。3.消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商是最主要的參與人。而房地產(chǎn)企業(yè)天生就有著大量的信息優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是選擇使用質(zhì)量較差的材料，還是縮減房屋面積，又或者刻意隱瞞重要信息，都是購(gòu)房者所不能接受的事項(xiàng)，但購(gòu)房者作為一個(gè)弱勢(shì)個(gè)體，其信息渠道少之又少，極其容易被惡劣的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用信息不對(duì)稱(chēng)坑騙。這樣的行為也容易導(dǎo)致地產(chǎn)交易的一二級(jí)市場(chǎng)失靈。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化差異嚴(yán)重依賴(lài)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的高額利潤(rùn)，國(guó)內(nèi)不少地方政府對(duì)于房地產(chǎn)的大力開(kāi)發(fā)是舉雙手贊同的，但考慮到我國(guó)那極為廣闊的地域與東西部地區(qū)巨大的環(huán)境差異所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域化現(xiàn)象異常的嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)繁榮的東部地區(qū)對(duì)于土地的需求日益巨大，房?jī)r(jià)也越升越高，而中西部地區(qū)則由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的原因，開(kāi)發(fā)出來(lái)的房產(chǎn)不但價(jià)格低廉，市場(chǎng)也缺乏對(duì)于大量房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力。這是因?yàn)槲覈?guó)的房子不僅僅有著居住這一個(gè)功能，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候往往會(huì)考慮到房屋的綜合價(jià)值，具體來(lái)說(shuō)其表現(xiàn)為房屋所處的位置與其周邊公共資源的多寡。而發(fā)達(dá)地區(qū)的房屋，周邊有著優(yōu)秀的醫(yī)療環(huán)境，優(yōu)良的教學(xué)資源，同時(shí)本身的基礎(chǔ)設(shè)施也較為全面先進(jìn)，加上資本本就在不斷地向發(fā)達(dá)地區(qū)所匯聚，這樣的差距也就拉的越大。而在這種情況下，發(fā)達(dá)城市的房屋自然就比欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房屋來(lái)的有吸引力，也讓更多人選擇花大價(jià)錢(qián)去大城市買(mǎi)房，而不是留在小城市。這樣的情況不僅僅出現(xiàn)在中西部和東部地區(qū)上，也出現(xiàn)在一二線城市和三四線城市之間，省會(huì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度總是比其周邊城市的發(fā)達(dá)程度來(lái)的高，對(duì)于購(gòu)房者的吸引力也就更大。四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析（一）以長(zhǎng)沙市為例的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀近些年長(zhǎng)沙市對(duì)于房地產(chǎn)的投資逐年走高，也是因?yàn)殚L(zhǎng)沙市這些年正處在飛速發(fā)展的階段，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)極大的提高了長(zhǎng)沙市對(duì)于周邊城區(qū)的吸引力，也在這種情況下，長(zhǎng)沙市對(duì)于房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了供求，房?jī)r(jià)也不斷地走高。從2016年到2019年，長(zhǎng)沙市的商品房房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)24.36%，而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙市的房屋空置率的漲幅卻達(dá)到了47.68%，交房卻未入住，大量的盲目投資也造就了大量的空置房，而惡性的消費(fèi)又迅速的推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，想要買(mǎi)房的買(mǎi)不到，手里囤積著大量房屋的投資者又面臨著房屋空置、難以出售的風(fēng)險(xiǎn)。于是在這種情況下，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)就面臨著不夠理性的房地產(chǎn)投資消費(fèi)。表三：長(zhǎng)沙市2016年-2019年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)2019年2018年2017年2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(億元)1672.961508.721493.441260.55住宅商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)2005.911973.341823.812308.24商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米)86578206.4976916410住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米)82277796.272876160數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（二）實(shí)證分析1.數(shù)據(jù)來(lái)源研究點(diǎn)以長(zhǎng)沙市為核心，選取長(zhǎng)沙市2016年至2019年的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)的年度數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和各大商業(yè)銀行放出的年度報(bào)表。2.變量選取和原因由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前最為主流、也是最為常見(jiàn)的融資方式依然是向銀行貸款，因此將對(duì)長(zhǎng)沙市的地產(chǎn)企業(yè)和長(zhǎng)沙市的商業(yè)銀行之間的信貸為風(fēng)險(xiǎn)主要的研究對(duì)象。而在仔細(xì)篩選過(guò)后，本文將采用以下的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行實(shí)證分析：（1）地產(chǎn)公司不良貸款額度（BL）房地產(chǎn)公司在長(zhǎng)沙市的商業(yè)銀行的不良貸款額度，能夠很好的衡量長(zhǎng)沙市地區(qū)里的房地產(chǎn)金融在本地銀行中的風(fēng)險(xiǎn)程度。（2）長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格（P）選取了長(zhǎng)沙市2016-2020年的商品房平均價(jià)格（P），數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。（3）中長(zhǎng)期貸款利率（R）中長(zhǎng)期貸款利率能夠很好的反應(yīng)地產(chǎn)公司和商業(yè)銀行之間的關(guān)系，能夠衡量房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的資金價(jià)格水準(zhǔn)，本文根據(jù)長(zhǎng)沙市各大銀行放出的年度報(bào)表中的數(shù)據(jù)，選取了2016-2020年五年間的數(shù)據(jù)。3.相關(guān)性分析根據(jù)上述的指標(biāo)，將其全部帶入SPSS軟件進(jìn)行相關(guān)性分析，得出下表相關(guān)性BLPRBL1.001.749.593P.7491.001.459R.593.4591.001根據(jù)表中的數(shù)據(jù)，我們可以看出這三個(gè)指標(biāo)之間確實(shí)存在著明顯的正相關(guān)性。根據(jù)長(zhǎng)沙市現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，長(zhǎng)沙市近五年來(lái)房?jī)r(jià)攀升價(jià)格漲幅為24.36%，迅速攀升的房?jī)r(jià)也極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于繼續(xù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的熱情，這也代表著個(gè)人貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款將會(huì)極大的增加。而表中的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)不良貸款額和長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格之間存在著高達(dá)74.9%的相關(guān)性。而長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格和中長(zhǎng)期貸款利率之間的相關(guān)性，卻僅僅只有45.9%，這也是長(zhǎng)沙市，甚至我國(guó)目前普遍存在的現(xiàn)象，即商品房?jī)r(jià)格對(duì)于中長(zhǎng)期貸款利率并不敏感。房地產(chǎn)不良貸款額和中長(zhǎng)期貸款利率之間的相關(guān)系數(shù)為59.3%，也表明了長(zhǎng)沙市的利率調(diào)控政策對(duì)于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)金融有著一定的宏觀調(diào)控作用。4.模型構(gòu)建將文中選取得三個(gè)指標(biāo)代入進(jìn)Eviews進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，得出以下結(jié)果：

序列名檢驗(yàn)方法（n,t,k）T統(tǒng)計(jì)量5%置信水平P值BL(1,0,0)-2.265795-1.9786380.0289*P(1,t,0)-4.160264-3.1654320.0113*R(1,0,0)-3.79542-1.9143230.0014*注：n為差分階數(shù)，t為含常數(shù)項(xiàng)，k為含趨勢(shì)項(xiàng)，而*則為其在5%置信水平拒絕原有假設(shè)。而根據(jù)結(jié)果表面，在該表得三個(gè)時(shí)間序列中，所包含的T統(tǒng)計(jì)值均大于置信水平為5%的情況，且其P值全部小于0.05，這可以證明，本文中的三個(gè)時(shí)間序列都是一階單整的時(shí)間序列。而在將三者建立協(xié)整方程后，我們可以得到：BL=C+α*P+β*R+ε

帶入進(jìn)Eviews進(jìn)行回歸分析和參數(shù)估計(jì)后可以得到：BL=-14486499+0.216P+228.224R+εT統(tǒng)計(jì)值：-1.5263.0361.476P值：（0.158）（0.0126*）（0.1708）自變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差T統(tǒng)計(jì)量P值常數(shù)-1459.799956.7297-1.5258120.1540長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格0.2255180.0742913.0356100.0123中長(zhǎng)期貸款利率238.2236161.47361.4757660.1718R2P：0.0126修正后的R2F統(tǒng)計(jì)量：9.789321DW值：0.847570根據(jù)得出來(lái)的結(jié)果看，R2為0.671493時(shí)，修正后的R而長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格系數(shù)全部為正，也反映出長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格與不良貸款額度之間呈現(xiàn)出同向變動(dòng)的趨勢(shì)，而長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格其得出來(lái)的P值為0.0123，方程擬合效果優(yōu)良，和現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)而對(duì)于不良貸款利率有影響的現(xiàn)實(shí)情況相互呼應(yīng)。而模型得出來(lái)的中長(zhǎng)期貸款利率的系數(shù)估計(jì)值也均為正。因此，我沒(méi)有可以得出長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格和中長(zhǎng)期貸款利率都，以及房地產(chǎn)不良貸款額度都呈同向變動(dòng)的趨勢(shì)，這兩個(gè)指標(biāo)的升高都會(huì)使得商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款增加，加劇長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成。5.格蘭杰因果檢驗(yàn)雖然根據(jù)模型得到了，三個(gè)指標(biāo)之間存在著相關(guān)性，但這無(wú)法證明中長(zhǎng)期貸款利率和長(zhǎng)沙市商品房平均價(jià)格，這兩個(gè)變量之間存在著因果關(guān)系，所以我們需要做出進(jìn)一步的驗(yàn)證。本文使用了Eviews對(duì)三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了進(jìn)一步的，格蘭杰因果檢驗(yàn)，而得出來(lái)的數(shù)據(jù)如下：原假設(shè)觀察樣本量F統(tǒng)計(jì)量P值P不是引起B(yǎng)L變化的格蘭杰原因BL是引起P變化的格蘭杰原因109.541541.114510.03990.4554R不是引起B(yǎng)L變化的格蘭杰原因BL是引起R變化的格蘭杰原因100.154141.213660.91470.4299R不是引起P變化的格蘭杰原因P是引起R變化的格蘭杰原因100.0123011.95120.97800.0314從格蘭杰檢驗(yàn)后得出的結(jié)果來(lái)看，長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格確實(shí)是不良貸款額的格蘭杰原因，長(zhǎng)沙市商品房也是中長(zhǎng)期貸款利率的格蘭杰原因，但中長(zhǎng)期貸款利率和不良貸款額之間并沒(méi)有存在著格蘭杰關(guān)系。根據(jù)這個(gè)結(jié)果來(lái)看，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)確實(shí)是引起長(zhǎng)沙市不良貸款額升高的原因，而長(zhǎng)沙市近五年來(lái)的房?jī)r(jià)飆升，漲幅一度達(dá)到24.39%時(shí)，銀行對(duì)貸款利率進(jìn)行了調(diào)高的處理，而長(zhǎng)沙市政府也催促銀行加強(qiáng)了對(duì)于貸款的審核加嚴(yán)。6.結(jié)論模型中得出的了商品房平均價(jià)格、中長(zhǎng)期貸款利率以及不良貸款額的同向變化的結(jié)論，即商品房?jī)r(jià)格越高，不良貸款額度越高，中長(zhǎng)期貸款利率也越高，相應(yīng)得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之升高。而現(xiàn)實(shí)中的情況是，長(zhǎng)沙市作為新一線城市，經(jīng)濟(jì)水平正在飛速發(fā)展，而快速擴(kuò)展的城市也讓土地資源變得越發(fā)的緊張，在大城市有著更好環(huán)境和公共設(shè)施水平的情況下，大量居民選擇了在長(zhǎng)沙市購(gòu)房，不少的投資者也開(kāi)始盲目的投資長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)，而這也導(dǎo)致長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)飆升。在這種情況下，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有著充足的、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)熱情，但我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融依然是以向銀行貸款為主，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化并沒(méi)有在長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)金融體系中占據(jù)主流。但長(zhǎng)沙市地產(chǎn)高昂的空置率表明，過(guò)度的開(kāi)發(fā)顯然存在著不小的風(fēng)險(xiǎn)。因此當(dāng)長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)企業(yè)向向銀行發(fā)起更多的貸款時(shí)，銀行為了減小不斷擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛提高了貸款利率以其減小自身的資金壓力，這也和模型得出來(lái)的結(jié)論相符合。五、對(duì)于降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議房地產(chǎn)金融最為主要的三個(gè)參與者：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房或房屋投資者。而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)一般從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)投資者手中產(chǎn)生，這二者造成的風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)迅速的波及到金融機(jī)構(gòu)，因此這三者也是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最先波及的對(duì)象。（一）金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)金融項(xiàng)目的審核1.加強(qiáng)對(duì)房企的資金監(jiān)控金融機(jī)構(gòu)，尤其是最為主要的參與者——銀行，在面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款請(qǐng)求時(shí)，要加