房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)方向-房地產(chǎn)管理法期末考試重點(diǎn)

房地產(chǎn)管理法第一章房地產(chǎn)管理法概述0.補(bǔ)充:地產(chǎn)1）按照土地所有制性質(zhì)來劃分，可將其分為國(guó)有土地和集體土地.國(guó)有土地即屬于全民所有的由國(guó)家享有土地所有權(quán)的土地，主要是指城市市區(qū)的土地.集體土地是指屬于農(nóng)民集體所有的依法由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理的土地,主要是指由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及自留地和宅基地等2）按土地用途劃分，可以將其分為建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地和未利用地3)按照土地地域劃分,又可將其分為城市土地、城市郊區(qū)土地和農(nóng)村土地房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的典型形式,具有不動(dòng)產(chǎn)的基本屬性，并毫無疑問地屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)具有以下主要特征：位置上的固定性、性質(zhì)上的特定性、使用上的耐用性、價(jià)值上的保值性、供給上有限性房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)廣義上的房地產(chǎn)管理法是指調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理過程中發(fā)生的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。它包括城市房地產(chǎn)管理法與其相配套的一系列法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)以及相關(guān)法規(guī)中有關(guān)房地產(chǎn)問題的規(guī)定.是以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為核心和基礎(chǔ)，包括相關(guān)配套法規(guī)在內(nèi)的法規(guī)體系。狹義的房地產(chǎn)管理法僅指《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)管理法具有以下特征：地域性強(qiáng)、政策性強(qiáng)、部門規(guī)章多變化快《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日通過，1995年1日起施行,2007年8月30日修正）4房地產(chǎn)管理法的淵源體系憲法：憲法是國(guó)家根本大法，是由國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)一句特定立法程序制定的具有最高效力等級(jí)的規(guī)范性法律文件.我國(guó)憲法中對(duì)房屋和土地所有權(quán)作了原則性的規(guī)定：A.關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定B.關(guān)于土地征收、征用的規(guī)定C關(guān)于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定D關(guān)于土地利用和保護(hù)的規(guī)定E關(guān)于保護(hù)公民房屋所有權(quán)、居住權(quán)的規(guī)定法律：法律是由全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的效力等級(jí)僅次于憲法的規(guī)范性法律文件，主要有《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》行政法規(guī):行政法規(guī)是由國(guó)家最高行政機(jī)關(guān)即國(guó)務(wù)院制定并公布的規(guī)范性法律文件，包括條例、規(guī)定、辦法等部門規(guī)章：部門規(guī)章是指房地產(chǎn)主管部門以及中央各部委根據(jù)憲法、法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定的職責(zé)范圍，依法制定并發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)管理的規(guī)范性法律文件,或者指房地產(chǎn)行政主管部門與國(guó)務(wù)院其他有關(guān)部委聯(lián)合制定和發(fā)布的規(guī)范性法律文件。地方性法規(guī)：地方性法規(guī)是指由省、自治區(qū)和直轄市以及省、自治區(qū)人民政府所在地的市和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)法律和行政法規(guī)制定的適合本地區(qū)的有關(guān)房地產(chǎn)管理方面的規(guī)范性文件司法解釋：司法解釋是最高人民法院公布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)具體使用的解釋和對(duì)房地產(chǎn)案件處理的意見等具有指導(dǎo)性的說明,具有法律的約束力。其他政策性文件習(xí)慣第二章土地使用權(quán)法律制度1.土地使用權(quán)是土地使用者依法取得的、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地享有的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。它是我國(guó)土地使用制度在法律上的表現(xiàn)，是我國(guó)地權(quán)制度的重要組成部分。土地使用權(quán)具有以下特征：土地使用權(quán)具有派生性、土地使用權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)通常具有明確的期限2我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，土地使用權(quán)的取得方式因土地使用權(quán)的類型而異。國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)的去的方式主要有出讓和劃撥兩種方式3.劃撥土地使用權(quán)是指通過行政劃撥的方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)具有以下特征：沒有明確的使用期限、無需支付土地使用權(quán)出讓金、不能轉(zhuǎn)讓出租和抵押、土地使用權(quán)劃撥手段的行政性。4。出讓土地使用權(quán)是指土地使用者通過出讓方式取得土地使用權(quán)并繳納出讓金.土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓土地使用權(quán)的法律特征主要有以下幾個(gè)方面:（1）出讓主體的唯一性：土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中的出讓方是特定的，它只能是國(guó)有土地的所有者——國(guó)家.(2）出讓方式的步驟性：土地使用權(quán)出讓由人民政府負(fù)責(zé),有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行。（3）出讓內(nèi)容的限制性:土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。（4)出讓程序的法定性：土地使用權(quán)出讓屬于要式法律行為,土地使用權(quán)出讓方和受讓方要依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同,并在受讓方支付全部土地使用權(quán)出讓金后，按規(guī)定進(jìn)行登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。*與劃撥土地使用權(quán)相比，出讓土地使用權(quán)有以下特點(diǎn)：（1）有償性：通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)人要與代表國(guó)家的土地管理部門簽訂出讓合同，并支付土地使用權(quán)出讓金.（2）限制性：出讓建設(shè)用地使用權(quán)具有嚴(yán)格的期限、用途限定。(3）可交易性:土地使用者在依法取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)后,可以依法轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、出租和抵押。5。我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本原則：國(guó)家主權(quán)原則、政府壟斷原則、合理利用土地原則、自愿公平等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則6.土地使用權(quán)出讓合同訂立原則：符合法律法規(guī)政策、平等自愿、符合城市規(guī)劃的要求7.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣。規(guī)定以下土地職能采用招標(biāo)、掛牌、拍賣，不能采用協(xié)議:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地8.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的期限應(yīng)在法律規(guī)定的年限內(nèi)確定：居住用地70Y,工業(yè)用地50Y，商業(yè)、旅游、娛樂用地40Y，綜合或者其他用地50Y,科教文衛(wèi)用地50，私立學(xué)校50Y。9.集體土地使用權(quán)是土地使用者依照法律規(guī)定或合同約定，對(duì)農(nóng)民集體所有的土地享有的占有、使用和收益的權(quán)利。集體土地使用權(quán)是由集體土地所有權(quán)派生出來的一種具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，主要包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)。10。集體土地建設(shè)用地的審批權(quán)限（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件向縣級(jí)以上土地行政管理部門提出申請(qǐng)，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。（2)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。（3)農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具有的建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn).第三章土地征用和房屋拆遷管理法律制度1。征收和征用的聯(lián)系與區(qū)別：聯(lián)系：兩者都是國(guó)家憑借其公權(quán)力對(duì)他人的土地權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制性的剝奪，使他人的土地權(quán)利因征收或征用而消滅或者終止，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。區(qū)別（1）二者的法律效果不同.土地征收是土地所有權(quán)的改變，土地征用只是對(duì)土地使用權(quán)的暫時(shí)限制.（2）二者的補(bǔ)償不同。在土地征用情況下，如果標(biāo)的物沒有滅失，就應(yīng)當(dāng)退還原物;而在土地征收的情況下,不存在返還原物的問題，由于土地征收是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，對(duì)其作出的補(bǔ)償也相對(duì)更高一些。（3）二者的適用條件不同。土地征用一般適用于臨時(shí)性的緊急狀態(tài)，也適用于臨時(shí)性的公共用途；而土地征收即使不存在緊急狀態(tài),為了公共利益的需要也可以實(shí)施.(4）二者適用的法律不同。土地征收主要適用土地法和城市規(guī)劃法;土地征用適用的多是調(diào)整緊急狀態(tài)的法律。(5）二者適用的程序不同.由于土地征收要發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以土地征收的程序比土地征用更為嚴(yán)格.2.征用土地的審批權(quán)限：1)征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的由國(guó)務(wù)院審批。2）征用基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下的，其他土地在70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征用土地審批權(quán)的行使，有嚴(yán)格的限制和明確的權(quán)限劃分,享有征地審批權(quán)的人民政府，必須依法行使權(quán)力,不得越權(quán)批準(zhǔn)征用土地，更不應(yīng)擅自下放審批權(quán)。3.土地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)是國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地單位所受的損失而向其支付的款項(xiàng)。一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。4。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6~10倍，征用的耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的4～6倍。按此標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,可以增加按住補(bǔ)助費(fèi)，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用的前三年產(chǎn)值的30倍。5。征地補(bǔ)償費(fèi)的分配土地補(bǔ)償費(fèi)歸土地所有者即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者；安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款專用，不得挪用。需要安置的人員由集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；有其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給其他單位；不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)給被安置個(gè)人，或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。6.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011年1月19日通過，2011年1月21日公布，自公布之日起施行.7。地上房屋征收與補(bǔ)償指為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人（被征收人）給與公平補(bǔ)償8.市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作.

市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合,保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行.9.房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。10.為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一，確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

1）國(guó)防和外交的需要;

2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。11.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府.

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日.12.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。13.作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì).14.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。15。市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理.

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。16．實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng).

第四章房地產(chǎn)開發(fā)管理法律制度1。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)來分,可以將其分為：房地產(chǎn)開發(fā)專營(yíng)企業(yè)、.房地產(chǎn)開發(fā)兼營(yíng)企業(yè).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)專營(yíng)企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。它有獨(dú)立健全的組織機(jī)構(gòu)及同企業(yè)等級(jí)相適應(yīng)的專職技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員。各個(gè)等級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；(3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；———--——-—100萬以上(4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；——四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,兩名以上的持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。3。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理法律制度主要有:資質(zhì)等級(jí)申報(bào)制度、資質(zhì)等級(jí)的審批制度、資質(zhì)等級(jí)年檢、禁止越級(jí)承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合《環(huán)境保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定,只有按環(huán)保法關(guān)于“三同時(shí)制度”的要求，將開發(fā)方案與環(huán)境保護(hù)方案同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)實(shí)施,同時(shí)交付使用，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益同步提高的綜合效益。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批1）.出讓方式取得土地使用權(quán)的審批：人民政府土地管理部門同城市規(guī)劃、建設(shè)及房產(chǎn)管理部門，共同對(duì)出讓的地塊、用途、年限和其他條件擬定方案，然后報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。2)。人民政府對(duì)征用或使用土地的審批：符合土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地予以批準(zhǔn),不符合規(guī)劃或計(jì)劃的用地不予批準(zhǔn).3）。出讓土地的審批權(quán)限國(guó)務(wù)院：使用基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以上的，使用耕地以外的其他土地在70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；省級(jí)人民政府:使用耕地在35公頃以下的,使用耕地以外的其他土地在70公頃以下的，由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。人民政府在批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)時(shí),必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定,不得超越法定權(quán)限行使土地審批權(quán)。6。房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用以出讓方式取得土地使用權(quán)