第一章-民法基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)法律制度與政策

第一章民法基礎(chǔ)知識第一節(jié)法的概述一、法的淵源法的淵源主要指法的效力來源，亦即根據(jù)法的效力來源不同對法所作的基本分類。在中國，法的淵源的含義的規(guī)范化表述，是指由不同國家機關(guān)制定、認(rèn)可和變動的，具有不同法的效力或地位的各種法的形式。中國法的淵源有較為明顯的特點，這就是中國自古以來形成了以成文法為主要的法的淵源的傳統(tǒng)。而成文法的表現(xiàn)形式在不同歷史時代則不盡相同。中國現(xiàn)時成文法淵源包括：憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治法規(guī)、行政規(guī)章、特別行政區(qū)法、國際條約。其中憲法、法律、行政法規(guī)在中國法的淵源體系中分別居于核心地位和尤為重要的地位。這主要是從立法體制、法的效力等級和效力范圍角度所作的分類，亦可以說是從立法的角度所作的分類。這一類法的淵源是中國現(xiàn)時各種立法主體進行立法活動的結(jié)果，其中主要是從中央到地方有關(guān)權(quán)力機關(guān)所立的法；也有最高國家行政機關(guān)國務(wù)院所立的規(guī)范性法文件和其他有關(guān)政府機關(guān)制定的規(guī)范性法文件。（一）憲法作為法的淵源，憲法居于最高的、核心的地位，是一級大法或根本大法。從實質(zhì)特征看，憲法制定和修改的程序更嚴(yán)格。只有最高國家權(quán)力機關(guān)全國人大才能行使修改憲法的權(quán)力，憲法的修改須由全國人大常委會或五分之一以上全國人大代表提議，并由全國人大以全體代表的三分之二以上的多數(shù)通過。憲法規(guī)定和調(diào)整的內(nèi)容比其他法更重要、更系統(tǒng)。它綜合性地規(guī)定和調(diào)整諸如國家性質(zhì)、社會經(jīng)濟和政治制度、國家政權(quán)的總?cè)蝿?wù)、公民基本權(quán)利和義務(wù)、國家機構(gòu)這些帶根本性、全局性的關(guān)系或事項。憲法具有最高的效力等級，是其他法的立法依據(jù)或基礎(chǔ)。其他法的內(nèi)容或精神必須符合或不得違背它的規(guī)定或精神，否則無效。（二）法律法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，規(guī)定和調(diào)整國家、社會和公民生活中某一方面帶根本性的社會關(guān)系或基本問題的一種法。通常亦被人們稱之為狹義上的法律，是中國法的淵源體系的主導(dǎo)。法律的地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。法律是行政法規(guī)、地方性法規(guī)、和行政規(guī)章的立法依據(jù)或基礎(chǔ)，后兩者不得違反它，否則無效。法律分為基本法律和基本法律以外的法律兩種?；痉捎扇珖舜笾贫ê托薷?，在全國人大閉會期間，全國人大常委會也有權(quán)對其進行部分補充和修改，但不得同其基本原則相抵觸?；痉梢?guī)定國家、社會和公民生活中具有重大意義的基本問題，如物權(quán)法、合同法等?；痉梢酝獾姆捎扇珖舜蟪Ｎ瘯贫ê托薷?，規(guī)定由基本法律調(diào)整以外的國家、社會和公民生活中某一方面的重要問題，其調(diào)整面相對較窄，內(nèi)容較具體，如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等。兩種法律具有同等效力。全國人大及其常委會還有權(quán)就有關(guān)問題作出規(guī)范性決議或決定，它們與法律具有同等地位和效力。（三）行政法規(guī)行政法規(guī)是指國務(wù)院根據(jù)憲法和法律，按照法定程序制定的有關(guān)行使行政權(quán)力，履行行政職責(zé)的規(guī)范性文件的總稱。行政法規(guī)的制定主體是國務(wù)院，行政法規(guī)根據(jù)憲法和法律的授權(quán)制定、行政法規(guī)必須經(jīng)過法定程序制定、行政法規(guī)具有法的效力。行政法規(guī)一般以條例、辦法、實施細(xì)則、規(guī)定等形式制定，發(fā)布行政法規(guī)需要國務(wù)院總理簽署國務(wù)院令。行政法規(guī)作為一種法的淵源，在中國法的淵源體系中處于低于憲法、法律和高于一般地方性法規(guī)的地位。行政法規(guī)要根據(jù)憲法、法律來制定，不得與憲法、法律相抵觸。而一般地方性法規(guī)亦不得與行政法規(guī)相抵觸，否則無效。行政法規(guī)在中國法的淵源體系中具有紐帶作用。行政法規(guī)的立法目的是保證憲法和法律實施，有了行政法規(guī)，憲法和法律的原則和精神便能具體化，便能更好地、有效地實現(xiàn)。行政法規(guī)又是聯(lián)結(jié)地方性法規(guī)與憲法和法律的重要紐帶。地方性法規(guī)的制定不得與行政法規(guī)相抵觸，就進一步保證了憲法、法律得以實施。（四）地方性法規(guī)、經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)和自治法規(guī)地方性法規(guī)是由特定的地方國家機關(guān)依法制定和變動的，效力不超出本行政區(qū)域范圍，作為地方司法依據(jù)之一，在法的淵源體系中具有基礎(chǔ)作用的規(guī)范性法文件的總稱。地方性法規(guī)是低于憲法、法律、行政法規(guī)但又具有不可或缺作用的基礎(chǔ)性法的淵源?，F(xiàn)階段，省、自治區(qū)、直轄市、省級政府所在地的市、經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大市的人大及其常委會，根據(jù)本地的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定和頒布地方性法規(guī)，報全國人大常委會和國務(wù)院備案。地方性法規(guī)在本行政區(qū)域的全部范圍或部分區(qū)域有效。地方性法規(guī)的基本特征在于：立法主體只能是地方國家機關(guān)，任務(wù)是解決地方問題；有更多的關(guān)系需要處理，比中央立法更復(fù)雜、具體；具有從屬與自主兩重性；城市地方性法規(guī)在整個地方性法規(guī)中逐漸占據(jù)重要位置。地方性法規(guī)的作用主要有：使憲法、法律、行政法規(guī)和國家大政方針得以有效實施；解決中央法律、法規(guī)不能獨力解決或暫時不宜由中央解決的問題；自主地解決應(yīng)由地方性法規(guī)解決的各種問題。地方性法規(guī)要堅持兩條基本原則：一是體現(xiàn)地方特色。二是與憲法、法律、行政法規(guī)不相抵觸。全國人大常委會有權(quán)撤銷同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的地方性法規(guī)。經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)是經(jīng)濟特區(qū)所在的省級人民代表大會及其常務(wù)委員會根據(jù)全國人大授權(quán)制定的法規(guī)，對法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本經(jīng)濟特區(qū)適用經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)的規(guī)定。自治法規(guī)是民族自治地方的權(quán)力機關(guān)所制定的特殊的地方規(guī)范性法文件即自治條例和單行條例的總稱。自治條例是民族自治地方根據(jù)自治權(quán)制定的綜合性法文件；單行條例則是根據(jù)自治權(quán)制定的調(diào)整某一方面事項的規(guī)范性法文件。自治條例和單行條例在中國法的淵源中是低于憲法、法律的一種形式，可以作民族自治地方的司法依據(jù)。（五）規(guī)章規(guī)章是有關(guān)行政機關(guān)依法制定的事關(guān)行政管理的規(guī)范性法文件的總稱。分為部門規(guī)章和地方政府規(guī)章兩種。部門規(guī)章是國務(wù)院所屬部委根據(jù)法律和行政法規(guī)，在本部門的權(quán)限內(nèi)，所發(fā)布的各種行政性的規(guī)范性法文件。其地位低于憲法、法律、行政法規(guī)，不得與它們相抵觸。地方政府規(guī)章是有權(quán)制定地方性法規(guī)的地方的人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)，制定的規(guī)范性法文件。政府規(guī)章除不得與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸外，還不得與上級和同級地方性法規(guī)相抵觸。部門規(guī)章由部門首長簽署命令予以公布，地方政府規(guī)章由省長或者自治區(qū)主席或者市長簽署命令予以公布。（六）國際條約國際條約指兩個或兩個以上國家或國際組織間締結(jié)的確定其相互關(guān)系中權(quán)利和義務(wù)的各種協(xié)議，是國際間相互交往的一種最普遍的法的淵源或法的形式。締約雙方或各方即為國際法的主體。國際條約不僅包括以條約為名稱的協(xié)議，也包括國際法主體間形成的憲章、公約、盟約、規(guī)約、專約、協(xié)定、議定書、換文、公報、聯(lián)合宣言、最后決議書。國際條約本屬國際法范疇，但對締結(jié)或加入條約的國家的國家機關(guān)、公職人員、社會組織和公民也有法的約束力；在這個意義上，國際條約也是該國的一種法的淵源或法的形式，與國內(nèi)法具有同等約束力。二、法律適用規(guī)則根據(jù)《立法法》相關(guān)規(guī)定，主要原則有：1．一般不溯及既往?！读⒎ǚā返诎耸臈l規(guī)定，法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外。2．上位法優(yōu)于下位法。《立法法》第七十九條規(guī)定，法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。第八十條規(guī)定，地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。省、自治區(qū)人民政府制定的規(guī)章的效力高于本行政區(qū)域內(nèi)較大的市人民政府制定的規(guī)章。3．特別法優(yōu)于一般法?！读⒎ǚā返诎耸龡l規(guī)定，同一機關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定。4．新法優(yōu)于舊法?！读⒎ǚā返诎耸龡l規(guī)定，同一機關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。5．同一事項的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，提交有關(guān)機關(guān)裁決?！读⒎ǚā返诎耸鍡l、八十六條規(guī)定，法律之間對同一事項的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決。行政法規(guī)之間對同一事項的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院裁決。地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時，由有關(guān)機關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決：同一機關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關(guān)裁決；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決。根據(jù)授權(quán)制定的法規(guī)與法律規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決。第二節(jié)民法總論一、民法的概念民法是調(diào)整平等民事主體之間的財產(chǎn)關(guān)系、人身關(guān)系的法律規(guī)范的總和。民法調(diào)整的是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系。可知民法在本質(zhì)上是調(diào)整商品交換關(guān)系的最一般的行為規(guī)則。我們現(xiàn)在的民法是從古代的羅馬法發(fā)展而來的，羅馬法是奴隸制簡單商品交換的最一般的行為規(guī)則；到了資產(chǎn)階級革命時期，隨著資本主義萌芽的誕生，羅馬法復(fù)興了，成為了資本主義商品交換的最一般的行為規(guī)則，所以《法國民法典》、《德國民法典》是資本主義商品交換的最一般的行為規(guī)則；1917年10月社會主義革命后，在蘇聯(lián)新經(jīng)濟政策的歷史背景之下，在列寧同志的親自主持制定之下，1922年頒布了《蘇俄民法典》，它是社會主義時期商品交換的最一般的行為規(guī)則。我國現(xiàn)階段的《民法通則》以及未來將制定的《民法典》，是我國民事行為最一般的規(guī)則。民法調(diào)整的平等民事主體之間的關(guān)系包括財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系。財產(chǎn)關(guān)系，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)。人身關(guān)系是人們在社會生活中形成的具有人身屬性，與主體的人身不可分離的、不是以經(jīng)濟利益而是以特定精神利益為內(nèi)容的社會關(guān)系。二、民法的基本原則民法的基本原則，即平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用原則。道德與法律的關(guān)系。道德是人的行為的最高準(zhǔn)則，是對人的最高要求，而法律是對人的行為的最低要求。道德所要求的肯定是法律所保護的，法律所保護的肯定是道德所倡導(dǎo)的，任何道德規(guī)范一旦被賦予了法律上的強制力，其就變成了法律。誠實信用原則本身是一個商業(yè)道德規(guī)范，但民法對其加以肯定，其就成為了民法的規(guī)范，是民法的最高原則，我們稱之為民法中的帝王條款，例如締約過失責(zé)任、前合同義務(wù)、后合同義務(wù)、商家的保密義務(wù)、《反不正當(dāng)競爭法》中規(guī)定的很多義務(wù)等等，都可以從誠實信用原則中推導(dǎo)出來。民法的基本原則實際就是商品交換的最基本的要求。商品要進行交換，則雙方當(dāng)事人就必須處于平等的地位，平等、自愿地進行商品交換；商品交換的最大特點就是等價有償，所以等價有償就成為了民法的基本原則；這樣一種商品交換要在誠實信用的規(guī)則之下進行，所以有了保護國家、集體、公民合法利益原則和禁止權(quán)利濫用原則。三、民事法律關(guān)系1．概念民事法律關(guān)系，就是民事法律規(guī)范所調(diào)整的社會關(guān)系，即為民法所確認(rèn)和保護的，符合民事法律規(guī)范的，以權(quán)利、義務(wù)為內(nèi)容的社會關(guān)系。2．民事法律關(guān)系的特點（1）民事法律關(guān)系是人與人之間的關(guān)系。例如物權(quán)關(guān)系，其是人與人之間因?qū)ξ锏恼加?、使用、收益、處分而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，是人與人之間的關(guān)系。（2）民事法律關(guān)系本質(zhì)上是權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。任何具有權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容的社會關(guān)系就是法律關(guān)系，反之，不具有法律上權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系則不是法律關(guān)系，而是其他關(guān)系如道德關(guān)系。3．民事法律關(guān)系的三要素民事法律關(guān)系的三要素，是指民事法律關(guān)系的主體、民事法律關(guān)系的客體、民事法律關(guān)系的內(nèi)容。民事法律關(guān)系的主體，是指參加民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的自然人、法人。民事法律關(guān)系的客體，是指民事法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所指向的對象，其可以是物、行為，也可以是無體財產(chǎn)，例如人身法律關(guān)系的客體是人身利益。民事法律關(guān)系的內(nèi)容，就是民事權(quán)利和民事義務(wù)。權(quán)利本質(zhì)上是一種利益，當(dāng)受到法律保護的時候，其就被稱為民事權(quán)利。義務(wù)是指因他人行為而對自己行為作出限制，即必須為某種行為或者必須不為某種行為。權(quán)利和義務(wù)不可分，沒有無權(quán)利的義務(wù)，也沒有無義務(wù)的權(quán)利。民法是權(quán)利學(xué)，是以權(quán)利為本位，以權(quán)利為體系的。民法中的權(quán)利包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)。四、民事法律事實能夠引起民事法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的客觀事實，稱為民事法律事實。其中，不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的事實，稱為事件；人們有意識、有目的所進行的客觀活動，稱為人的行為。例如住戶甲將花盆放在陽臺上，一陣大風(fēng)將陽臺上花盆刮下來，砸到樓下汽車頂上。甲將花盆放在陽臺上是其有意識、有目的的行為，而大風(fēng)將花盆刮下屬于事件，這是一個由人的行為和事件結(jié)合在一起構(gòu)成的損害賠償法律關(guān)系。若因臺風(fēng)、海嘯等原因使大家的花盆都被刮下來，則屬于不可抗力，屬于意外事件，當(dāng)事人可以不承擔(dān)民事?lián)p害賠償。損害賠償是行為，但損害賠償法律關(guān)系是侵權(quán)行為之債，是法律關(guān)系。一個人違反交通規(guī)則將他人撞死，這是一個民事法律事實構(gòu)成。造成的人身傷害以及造成的財產(chǎn)損失是侵權(quán)行為之債，是民事法律關(guān)系；違反交通規(guī)則是違反了行政法律規(guī)定，是行政法律關(guān)系；如果有逃逸行為，或者造成嚴(yán)重的損害事故，則還要承擔(dān)刑事責(zé)任。五、民事法律行為(一)民事法律行為的涵義《民法通則》第五十四條將民事法律行為定義為“公民或者法人設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為作為民事法律事實中行為的一種，具有如下三項特征而區(qū)別于其他各類民事法律事實。1．民事法律行為是一種產(chǎn)生、變更、消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的行為2．民事法律行為是以行為人的意思表示作為構(gòu)成要素3．民事法律行為能夠?qū)崿F(xiàn)行為人所預(yù)期的民事法律后果(二)民事法律行為的分類1．單方法律行為、雙方法律行為和多方法律行為依民事法律行為的成立須有幾個方面的意思表示而作此分類。單方法律行為指依一方當(dāng)事人的意思表示而成立的法律行為，大體上可以分為兩種：一是行使個人權(quán)利的行為，而該行為僅僅發(fā)生個人的權(quán)利變動，如拋棄所有權(quán)、他物權(quán)的行為等；二是涉及他人權(quán)利的發(fā)生、變更或消滅等，如債務(wù)的免除、委托代理的撤銷、委托代理的授權(quán)、處分權(quán)的授予、無權(quán)代理的追認(rèn)、遺囑的訂立、繼承權(quán)的拋棄等。雙方法律行為指由雙方當(dāng)事人相對應(yīng)的意思表示的一致而成立的法律行為，一般的合同(契約)都是雙方法律行為。多方法律行為指依兩個或兩個以上當(dāng)事人彼此意思表示的一致才能成立的法律行為，如合伙合同、聯(lián)營合同、訂立公司章程的行為等。多方法律行為與雙方法律行為的區(qū)別在于，前者的當(dāng)事人所追求的利益與目標(biāo)是共同的，而后者的當(dāng)事人的利益與目標(biāo)恰恰是相對的。2．有因行為與無因行為根據(jù)民事法律行為與原因的關(guān)系而作此分類。有因行為是指與原因不可分離的行為。所說的原因就是民事法律行為的目的，對于有因行為，原因不存在，行為就不能生效。無因行為是指行為與原因可以分離，不以原因為要素的行為。無因行為并非沒有原因，而是指原因無效并不影響行為的效力。例如債權(quán)轉(zhuǎn)讓或債務(wù)承擔(dān)合同行為即為無因行為，還有，委托代理關(guān)系中要委托人的授權(quán)行為也是無因行為。3．財產(chǎn)行為與身份行為以法律行為發(fā)生的效果是財產(chǎn)性還是身份性的而作此分類。財產(chǎn)行為是以發(fā)生財產(chǎn)上法律效果為目的的行為，財產(chǎn)行為的后果是在當(dāng)事人之間發(fā)生財產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)的變動，如處分行為、給付行為，處分行為與負(fù)擔(dān)行為等。身份行為是指直接以發(fā)生或喪失身份關(guān)系為目的的行為，如結(jié)婚、離婚、收養(yǎng)等行為。4．主法律行為與從法律行為根據(jù)法律行為相互間的附屬關(guān)系而作此分類。主法律行為是指不需要其他法律行為的存在即可獨立存在的法律行為，從法律行為是指以其他法律行為的存在為其存在前提的法律行為。5．負(fù)擔(dān)行為與處分行為依據(jù)法律行為所產(chǎn)生的效果而作此分類。負(fù)擔(dān)行為是指以發(fā)生債權(quán)債務(wù)為其效力的行為，亦稱債權(quán)行為或債務(wù)行為。處分行為是指直接發(fā)生、變更、消滅物權(quán)或準(zhǔn)物權(quán)的行為。民事法律行為還有幾種重要的分類，包括單務(wù)行為與雙務(wù)行為、有償行為與無償行為、諾成性行為與實踐性行為、要式行為與不要式行為等。因這些分類存在著對應(yīng)的合同分類，將在合同法中闡述。(三)法律行為的成立與生效法律行為的成立與生效這兩個概念既有區(qū)別又有聯(lián)系。在現(xiàn)代民法上，盡管在多數(shù)情形下，“同時成立原則”仍然適用，但在民法理論和民事立法上，已經(jīng)將二者區(qū)分開來，并且在一些場合下，法律行為的成立與生效確實不是同時完成的。法律行為的成立是指當(dāng)事人意思表示的完成，其著眼點在于某一法律行為是否已經(jīng)客觀存在。而法律行為的生效，是指法律行為的當(dāng)事人約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生了法律效力，其著眼點在于法律是否對某一已成事實的法律行為的效果給予積極性評價。因此，法律行為的生效除了當(dāng)事人的意思表示的一致外，還以意思表示的內(nèi)容及形式的合法為要件。概而言之，法律行為的生效是以民事法律行為的成立為前提的；但已成立的法律行為，不一定都能生效，生效與否還要看是否具備法定的生效要件?？梢姡尚袨榈某闪⑴c否純屬一種事實判斷，法律行為的生效與否則屬于一種價值判斷。第三節(jié)物權(quán)法一、物權(quán)概述物權(quán)是指權(quán)利人直接支配標(biāo)的物享有其利益并排除他人之干涉的民事財產(chǎn)權(quán)。（一）物權(quán)的特征1．物權(quán)是民事財產(chǎn)權(quán)的一種，在這一點上物權(quán)與債權(quán)相同。作為財產(chǎn)權(quán)，物權(quán)以可流轉(zhuǎn)為其原則以不得流轉(zhuǎn)為例外；由于物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)所以物權(quán)受到侵害以后可以通過損害賠償實現(xiàn)完全救濟；又由于物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)所以其受到侵害以后即便權(quán)利人受有精神損害也不得要求精神損害賠償。2．物權(quán)的客體是特定的物3．物權(quán)是支配權(quán)、絕對權(quán)和對世權(quán)（二）物權(quán)的效力物權(quán)的優(yōu)先效力。物權(quán)的優(yōu)先效力體現(xiàn)在如下兩個方面：一是物權(quán)對于債權(quán)的優(yōu)先效力。在同一標(biāo)的物上物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力。這一原則有例外，即：買賣不破租賃。二是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。同一個標(biāo)的物上存在兩個以上物權(quán)的先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。這一原則有兩個例外：其一為，法定物權(quán)優(yōu)先于意定物權(quán)，例如留置權(quán)無論成立在先還是在后都優(yōu)先于標(biāo)的物上的抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)；其二，他物權(quán)成立在后，但是優(yōu)先于所有權(quán)。物權(quán)的追及效力。所謂物權(quán)的追及效力是指不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)于何人之手物權(quán)人均可追及到物之所在行使其權(quán)利。物權(quán)的追及效力也有一個例外，即：動產(chǎn)的善意取得制度。物權(quán)的妨害排除力。物權(quán)作為絕對權(quán)、對世權(quán)具有對抗任何第三人的效力，因此任何人不得干涉權(quán)利人行使其物權(quán)。物權(quán)的權(quán)利人在其權(quán)利的實現(xiàn)上遇有某種妨害時，物權(quán)人有權(quán)對于造成妨害其權(quán)利事由發(fā)生的人請求排除此等妨害，稱為物上請求權(quán)。（三）物權(quán)法定物權(quán)法定是指物權(quán)的種類、物權(quán)的內(nèi)容和效力都只能由法律加以規(guī)定，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)，其具體內(nèi)容包括：1．類型法定所謂類型法定是指物權(quán)的類型只能又《物權(quán)法》或者其他法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)，即當(dāng)事人在其協(xié)議中不得明確規(guī)定其通過合同設(shè)定的權(quán)利為物權(quán)，也不得設(shè)定與法定的物權(quán)不相符合的物權(quán)。當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)物權(quán)法所未規(guī)定的物權(quán)不能發(fā)生物權(quán)的效力，但是這并不能否定當(dāng)事人的約定的效力，當(dāng)事人的約定仍然有效，只不過只能在當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力（作為合同只產(chǎn)生債權(quán)效力）。2．物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議設(shè)定。3．物權(quán)的效力必須由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議加以設(shè)定。4．物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意確定。物權(quán)法定原則與合同自由原則的區(qū)別體現(xiàn)了合同法與物權(quán)法的不同之處。物權(quán)法定原則不僅僅禁止當(dāng)事人約定法律所未規(guī)定的物權(quán)類型和內(nèi)容，而且也限制法律以外的其他法律規(guī)范創(chuàng)設(shè)《物權(quán)法》和其他法律所未規(guī)定的物權(quán)類型，因此行政法規(guī)、地方法規(guī)和部門規(guī)章等均不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)類型和改變法律所規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容。我國現(xiàn)行民法規(guī)范確認(rèn)的物權(quán)：所有權(quán)、國有、集體土地的使用權(quán)、其他自然資源所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。（四）物權(quán)法定1．自物權(quán)與他物權(quán)自物權(quán)是權(quán)利人對于自己的物所享有的權(quán)利。因其與他人之物無關(guān)，故稱作自物權(quán)。所有權(quán)是自物權(quán)。他物權(quán)是在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。他物權(quán)是對他人的物享有的權(quán)利，其內(nèi)容是在占有、使用、收益或者處分某一方面對他人之物的支配。2．動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)這是根據(jù)物權(quán)的客體是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)所作的分類。不動產(chǎn)所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)等是不動產(chǎn)物權(quán)，而動產(chǎn)所有權(quán)、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)則是動產(chǎn)物權(quán)。3．主物權(quán)與從物權(quán)這是以物權(quán)是否具有獨立性進行的分類。主物權(quán)是指能夠獨立存在的物權(quán)，如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)。從物權(quán)則是指必須依附于其他權(quán)利而存在的物權(quán)。如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)，是為擔(dān)保的債權(quán)而設(shè)定的。地役權(quán)在與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)的關(guān)系上，也是從物權(quán)。4．所有權(quán)與限制物權(quán)這是對于標(biāo)的物的支配范圍的不同對物權(quán)所作的區(qū)分。所有權(quán)是全面支配標(biāo)的物的物權(quán)，限制物權(quán)是于特定方面支配標(biāo)的物的物權(quán)。二、物權(quán)的變動（一）物權(quán)變動的概念物權(quán)的變動是物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。從權(quán)利主體方面觀察，即物權(quán)的取得、變更和喪失。物權(quán)的產(chǎn)生即物權(quán)人取得了物權(quán)，它在特定的權(quán)利主體與不特定的義務(wù)主體之間形成了物權(quán)法律關(guān)系，并使特定的物與物權(quán)人相結(jié)合。物權(quán)取得分原始取得和繼受取得。原始取得是不以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)，而是依據(jù)法律直接取得物權(quán)。繼受取得是以他人的權(quán)利及意思為依據(jù)取得物權(quán)，其中，創(chuàng)設(shè)的繼受取得是指所有人在自己的所有物上為他人設(shè)定他物權(quán)，而由他人取得一定的他物權(quán)。移轉(zhuǎn)的繼受取得是指物權(quán)人將自己享有的物權(quán)以一定法律行為移轉(zhuǎn)給他人，由他人取得該物權(quán)。物權(quán)的變更是指物權(quán)的主體、客體或內(nèi)容的變更。物權(quán)的消滅是指物權(quán)的喪失，分絕對消滅和相對消滅，絕對消滅即物權(quán)本身不存在，如物的毀滅，相對消滅如物買賣、贈予。（二）物權(quán)變動的原則物權(quán)是對于物進行直接支配的權(quán)利，具有優(yōu)先權(quán)和物上請求權(quán)的效力。如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以確保交易安全。1．公示原則（1）公示原則要求物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必須以一定的可以從外部察知的方式表現(xiàn)出來。這是因為物權(quán)有排他的性質(zhì)，其變動常有排他的后果，如果沒有一定的可以從外部察知的方式將其變動表現(xiàn)出來，就會給第三人帶來不測的損害，影響交易的安全。（2）不動產(chǎn)以登記為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法；動產(chǎn)以交付為動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。2．公信原則（1）物權(quán)的變動以登記和交付為公示方法，當(dāng)事人如果信賴這種公示而為一定的行為，即使登記或交付所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不符，也不能影響物權(quán)變動的效力----公信原則的基本要求。（2）物權(quán)的變動之所以要有公信原則，是因為僅貫徹公示原則，在進行物權(quán)交易時，固然不必顧慮他人主張未有公示的物權(quán)，免受不測的損害。但公示所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不相符合的情況在現(xiàn)實生活中也是存在的，如果在物權(quán)交易中都得先一一調(diào)查，必然十分不便。在物權(quán)變動中以公信原則為救濟，使行為人交易信賴登記與交付所公示的物狀態(tài)進行交易，不必?fù)?dān)心其實際權(quán)利的狀況。（3）對于動產(chǎn)予以交付（占有）公信力，對于不動產(chǎn)以登記公信力。一般說來，物權(quán)的變動本來應(yīng)當(dāng)是在事實和形式上都是真實的才會產(chǎn)生變動，但由于這兩個原則被采用的結(jié)果，就會發(fā)生即使事實上已經(jīng)變動，但形式上沒有采取公示方法，仍然不發(fā)生物權(quán)變動的效力；如果形式上已經(jīng)履行變動手續(xù)，但事實上并未變動，仍然發(fā)生物權(quán)變動的效力。（三）物權(quán)變動的原因1．物權(quán)的取得物權(quán)可基于民事法律行為而取得，如買賣、互易、遺贈、贈與等；也可非基于民事法律行為而取得，主要有：（1）因取得時效取得物權(quán)（2）因征收或沒收取得物權(quán)（3）因法律的規(guī)定取得物權(quán)（留置權(quán)）（4）因附合、混合、加工取得所有權(quán)（5）因繼承取得所有權(quán)（6）因拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物取得所有權(quán)（7）因合法建造取得所有權(quán)（8）因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得物權(quán)（9）孳息的所有權(quán)取得天然孳息由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。2．物權(quán)的消滅民事法律行為的原因:（1）拋棄。權(quán)利人一方作出意思表示即生效力，是單方法律行為；他物權(quán)的拋棄，須向因拋棄而受利益的人為意思表示。拋棄的意思表示不一定向特定人為之，只要權(quán)利人拋棄其占有、表示其拋棄的意思，即生拋棄的效力。不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄，還需辦理注銷登記才發(fā)生效力。原則上物權(quán)一經(jīng)權(quán)利人拋棄即歸消滅，但如果因為物權(quán)的拋棄會妨害他人的權(quán)利時，則物權(quán)人不得任意拋棄其權(quán)利。（2）合同。這是指當(dāng)事人之間關(guān)于約定物權(quán)存續(xù)的期間，或約定物權(quán)消滅的意思表示一致的民事行為。在合同約定的期限屆滿或約定物權(quán)消滅的合同生效時，物權(quán)即歸于消滅。例如，債務(wù)人將其土地使用權(quán)抵押后，經(jīng)與抵押權(quán)人協(xié)商，另以價值相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)做抵押，消滅原來的土地使用權(quán)抵押。（3）撤銷權(quán)的行使。法律或合同規(guī)定有撤銷權(quán)的，因撤銷權(quán)的行使會導(dǎo)致物權(quán)消滅。例如，承包經(jīng)營權(quán)人沒有按承包合同的規(guī)定向集體組織交付承包收益時，集體組織可以撤銷其承包經(jīng)營權(quán)。民事法律行為以外的原因:（1）標(biāo)的物滅失。物權(quán)的標(biāo)的物如果在生產(chǎn)中被消耗、在生活中被消費，如油料燃燒、食物被吃掉、汽車報廢；或者標(biāo)的物因其他原因滅失，如地震、大火導(dǎo)致房屋倒坍、燒毀。在這些情況下，由于標(biāo)的物不存在了，因而該物的物權(quán)也就不存在了。惟應(yīng)注意的是，標(biāo)的物雖然毀損，但是對于其殘余物，原物的所有人仍然享有所有權(quán)。如房屋毀壞，房屋所有權(quán)雖然消滅，但所有人基于所有權(quán)的效力，取得磚土瓦木等動產(chǎn)所有權(quán)。另外，由于擔(dān)保物權(quán)的物上代位性，在擔(dān)保標(biāo)的物滅失或毀損時，擔(dān)保物權(quán)續(xù)存于保險金、賠償金等在經(jīng)濟上為該標(biāo)的物的替代物之上。（2）法定期間的屆滿。在法律對他物權(quán)的存續(xù)規(guī)定了期間時，該期間屆滿，則物權(quán)消滅。（3）混同。這是指法律上的兩個主體資格歸屬于一人，無并存的必要，一方為另一方所吸收的關(guān)系?；焱袀鶛?quán)與債務(wù)的混同和物權(quán)的混同，這里專指物權(quán)的混同。物權(quán)的混同，是指同一物的所有權(quán)與他物權(quán)歸屬于一人時，其他物權(quán)因混同而消滅。例如甲在其房屋上為乙設(shè)定抵押權(quán)，后來乙購買了該棟房屋取得其所有權(quán)，則所有權(quán)與抵押權(quán)同歸于一人，抵押權(quán)消滅。另外，物權(quán)的混同還指所有權(quán)以外的他物權(quán)與以該他物權(quán)為標(biāo)的物之權(quán)利歸屬于一人時，其權(quán)利因混同而消滅。例如，甲對乙的土地享有使用權(quán)，甲在其土地使用權(quán)上為丙設(shè)定了抵押權(quán)，后來丙因某種原因取得了甲的土地使用權(quán)，這時土地使用權(quán)與以該土地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)歸屬于一人，抵押權(quán)消滅。三、不動產(chǎn)所有權(quán)（一）土地所有權(quán)1．國家土地所有權(quán)城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。2．集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的主體：（1）村農(nóng)民集體。村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會對土地進行經(jīng)營、管理。（2）如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有。（3）土地如果已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。（二）建筑物分區(qū)所有權(quán)1．專有部分：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分。（1）以此專有部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。（2）區(qū)分所有人就專有部分的使用、收益、處分，不得違反各區(qū)分所有人的共同利益。2．共有部分：區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分之外的建筑物的其他部分。（1）建筑物的共有部分，為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。（2）區(qū)分所有人對共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。（3）共有部分的修繕費以及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分的價值分擔(dān)。3．建筑物區(qū)分所有權(quán)：數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專有部分，并就共用部分按其應(yīng)有部分享有所有權(quán)。（三）相鄰關(guān)系兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時方式的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。本質(zhì)上是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產(chǎn)權(quán)利的限制。處理相鄰關(guān)系的原則：有利生產(chǎn)、方便生活，團結(jié)互助，公平合理。（四）共有共有是指兩個或兩個以上的人對同一項財產(chǎn)享有所有權(quán)。共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。共有分為按份共有和共同共有。1．按份共有按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項財產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。各個共有人對于共有物按照份額享有所有權(quán)，各個共有人對于共有物按照各自的份額對共有物分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。按份共有并不是把共有物分為若干份，各共有人各享有一個所有權(quán)，而是共有人對共有物按照各自的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。各個共有人雖然擁有一定的份額，但共有人的權(quán)利并不僅限于共有物的某一部分上，而是及于共有物的全部。共有人按照各自的份額對共有物共享所有權(quán)。按份共有人有權(quán)處分其份額。共有人對其份額只能進行法律上的處分，即將其份額分出或轉(zhuǎn)讓。共有人對其份額可以轉(zhuǎn)讓而不必征得其他共有人的同意。出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。處分共有的不動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人，但共有人之間另有約定的除外。2．共同共有共同共有是指兩個或兩個以上的人基于共同關(guān)系，共同享有一物的所有權(quán)。共同共有根據(jù)共同關(guān)系（由法律直接規(guī)定或由合同約定），以共同關(guān)系的存在為前提。共同共有沒有共有份額。共同共有是不確定份額的共有，只要共同共有關(guān)系存在，共有人就不能劃分自己對財產(chǎn)的份額。只有在共同共有關(guān)系消滅，對共有財產(chǎn)進行分割時，才能確定各個共有人應(yīng)得的份額。共同共有的共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。各個共有人對于共有物，平等地享有占有、使用、收益、處分權(quán)。處分共有的不動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。（五）善意取得制度無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：1．受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；2．以合理的價格轉(zhuǎn)讓；3．轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人善意取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。四、用益物權(quán)用益物權(quán)指對他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)。用益物權(quán)人只是在一定方面具有支配標(biāo)的物的權(quán)利，沒有完全的支配權(quán)。所有人為了充分發(fā)揮物的效用，將所有權(quán)與其部分權(quán)能相分離，由用益物權(quán)人享有和行使對物的一定范圍的使用、收益權(quán)能的結(jié)果。用益物權(quán)是所有權(quán)派生的權(quán)利。用益物權(quán)一旦產(chǎn)生，其權(quán)利人就在設(shè)定的范圍內(nèi)獨立地支配其標(biāo)的物，進行使用和收益。用益物權(quán)人不僅可以排除一般的人對于其行使用益物權(quán)的干涉，而且用益物權(quán)人在其權(quán)利范圍內(nèi)可以依據(jù)用益物權(quán)直接對抗物的所有人對其權(quán)利的非法妨害。（一）土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)是承包人因從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)或其他生產(chǎn)經(jīng)營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權(quán)利。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（二）建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑物或其他構(gòu)筑物而使用國家所有的土地的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。（三）宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。（四）地役權(quán)地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。地役權(quán)的成立，必須有兩塊土地的存在，為其便利而使用他人的土地為需役地；供他人土地便利而使用的土地為供役地。地役權(quán)具有從屬性和不可分性，與需役地所有權(quán)或使用權(quán)共命運，地役權(quán)不得與需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的，如果在需役地上設(shè)定其他權(quán)利，則地役權(quán)亦包括在內(nèi)。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。五、擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)是為確保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性。擔(dān)保物權(quán)以主債的成立為前提，隨主債的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，并隨主債的消滅而消滅。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的債權(quán)人得就擔(dān)保物的全部行使其權(quán)利。（一）抵押權(quán)抵押權(quán)是對于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保的不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)，優(yōu)先清償其債權(quán)的權(quán)利。抵押權(quán)依抵押行為而設(shè)立，抵押行為是當(dāng)事人以意思表示設(shè)定抵押權(quán)的雙方民事法律行為，其具體表現(xiàn)形式為抵押合同。設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：1．建筑物和其他土地附著物；2．建設(shè)用地使用權(quán)；3．以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；4．生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；5．正在建造的建筑物、船舶、航空器；6．交通運輸工具；7．法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。下列財產(chǎn)不得抵押：1．土地所有權(quán)；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；3．學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；4．所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；5．依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；6．法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

（二）質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)是指為了擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債務(wù)人有就其占有的財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。（三）留置權(quán)留置權(quán)是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的財產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時，有留置該財產(chǎn)，并就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。第四節(jié)合同法一、合同法概述合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同是一種民事法律行為，是由當(dāng)事人在平等基礎(chǔ)上意思表示一致而成立。合同法是調(diào)整平等主體之間關(guān)于債權(quán)債務(wù)合同關(guān)系的法律規(guī)范。（一）合同法的基本原則

1．平等原則合同當(dāng)事人的法律地位一律平等，一方不得將自己的意志強加給另一方?！逗贤ā返谌龡l規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方?！边@條規(guī)定了平等原則。平等原則主要表現(xiàn)為當(dāng)事人的法律地位是平等的，相互間不存在服從與命令、管理與被管理的關(guān)系，當(dāng)事人必須平等地協(xié)商相互間的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人的權(quán)利平等地受法律保護。

2．自愿原則合同的訂立完全由當(dāng)事人的真實意愿來決定。《合同法》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。”這條規(guī)定了合同自愿原則。合同自愿原則是民法上意思自治原則的具體體現(xiàn)及中心內(nèi)容，它貫徹于合同動態(tài)發(fā)展的整個過程，包括訂約自由、選擇合同相對人的自由、決定合同內(nèi)容的自由、選擇合同方式的自由、變更和解除合同的自由等。

3．公平原則合同當(dāng)事人在訂立合同時，應(yīng)依照公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，平等地簽訂和履行合同條款?！逗贤ā返谖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確立各方的權(quán)利義務(wù)?！边@條規(guī)定了公平原則。公平原則本來是道德上的規(guī)則，但作為合同法的基本原則就成為了法律準(zhǔn)則。它堅持正義與效益的統(tǒng)一，既要求當(dāng)事人按照公平原則設(shè)立權(quán)利義務(wù)，也要求按照公平原則履行合同，按照公平原則處理當(dāng)事人之間的糾紛。

4．誠實信用原則合同當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)真誠實在，恪守信用，不濫用權(quán)利，不弄虛作假，認(rèn)真履行合同義務(wù)。《合同法》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則?！边@條規(guī)定了誠實信用原則。誠實信用原則與公平原則一樣本來都是道德準(zhǔn)則，但作為合同法的基本原則就成為了法律準(zhǔn)則，它通常被稱為“帝王規(guī)則”，可見其重要性。它既要求當(dāng)事人在行使權(quán)利上不得濫用權(quán)利，不損害他方的合法利益，也要求在履行義務(wù)上不欺詐，嚴(yán)格遵守諾言;要求當(dāng)事人既依約定履行主義務(wù)，也應(yīng)依要求履行附隨義務(wù)。

5．守法和公序良俗原則合同當(dāng)事人應(yīng)遵守法律和行政法規(guī)，尊重和維護社會共同利益?！逗贤ā返谄邨l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益?！边@條規(guī)定了守法與公序良俗原則，即當(dāng)事人訂立、履行合同，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得違反公序良俗(公共秩序和善良風(fēng)俗)。社會經(jīng)濟秩序、社會公共利益、社會公德是公序良俗的基本內(nèi)容。（二）合同的種類1．有名合同與無名合同根據(jù)法律、行政法規(guī)是否規(guī)定了合同的名稱和相應(yīng)的適用范圍，可以分為有名合同和無名合同。有名合同是指法律上或者經(jīng)濟生活習(xí)慣上按其類型已確定了一定名稱的合同，又稱典型合同?！逗贤ā芬?guī)定了15種合同，《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都對有關(guān)的合同作了規(guī)范，這些都是有名合同。無名合同是指法律尚未規(guī)定其名稱和相應(yīng)的調(diào)整范圍的合同，也稱非典型合同，如旅游合同、服務(wù)合同等。無名合同參照相近似合同的規(guī)定，沒有相近似的合同，按照合同法總則的規(guī)定執(zhí)行。2．雙務(wù)合同與單務(wù)合同雙務(wù)合同即締約雙方相互負(fù)擔(dān)義務(wù)，雙方的義務(wù)與權(quán)利相互關(guān)聯(lián)、互為因果的合同。如買賣合同、承攬合同、委托合同（無償有償都是雙務(wù)）、保管合同（無償有償都是雙務(wù)）。單務(wù)合同指僅由當(dāng)事人一方負(fù)擔(dān)義務(wù)，而他方只享有權(quán)利的合同。如贈與（唯一一個純粹的無償合同）、自然借款（無償有償都是單務(wù)）等合同為典型的單務(wù)合同。3．有償合同與無償合同有償合同為合同當(dāng)事人一方因取得權(quán)利需向?qū)Ψ絻敻兑欢ù鷥r的合同，如買賣、互易合同等。無償合同即當(dāng)事人一方只取得權(quán)利而不償付代價的合同，故又稱恩惠合同，如贈與、使用合同等。有些合同既可以是有償?shù)囊部梢允菬o償?shù)模僧?dāng)事人協(xié)商確定，如委托、保管等合同。雙務(wù)合同都是有償合同，單務(wù)合同原則上為無償合同，但有的單務(wù)合同也可為有償合同，如民間借貸合同。4．諾成合同與實踐合同以當(dāng)事人雙方意思表示一致，合同即告成立的，為諾成合同，亦稱不要物合同。除雙方當(dāng)事人意思表示一致外，尚須實物給付，合同始能成立，為實踐合同，亦稱要物合同。5．要式合同與非要式合同凡合同成立須依特定形式始為有效的，為要式合同；反之，為非要式合同。6．主合同與從合同凡不依他種合同的存在為前提而能獨立成立的合同，稱為主合同。凡必須以他種合同的存在為前提始能成立的合同，稱為從合同。例如債權(quán)合同為主合同，保證該合同債務(wù)之履行的保證合同為從合同。從合同以主合同的存在為前提，故主合同消滅時，從合同原則上亦隨之消滅。反之，從合同的消滅，并不影響主合同的效力。二、合同的主體和內(nèi)容（一）合同訂立的主體資格要求合同法規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。

1．自然人的民事權(quán)利能力和民事行為能力民事權(quán)利能力是指法律賦予的享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格。它始于出生，終于死亡。民事行為能力是指自然人能夠通過自己的行為取得民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資格。它可分為三類：完全民事行為能力、限制民事行為能力人、無民事行為能力人

2．法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力我國的法人可分為企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、機關(guān)法人和社會團體法人法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力都始于法人的成立，終于法人的終止。（二）內(nèi)容合同一般包括以下內(nèi)容:1．當(dāng)事人的名稱或姓名、住所2．標(biāo)的3．?dāng)?shù)量4．質(zhì)量5．價款或酬金6．履行的期限、地點、方式7．違約責(zé)任8．解決爭議的方法三、合同的訂立（一）要約要約是一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教岢鲇喠⒑贤慕ㄗh和要求，即希望與他人訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱要約人，對方稱受要約人。要約的內(nèi)容具體確定，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約必須是特定人所作的意思表示。要約一般應(yīng)向特定的相對人作出。要約于到達(dá)受要約人時生效。要約經(jīng)受要約人承諾，合同即告成立。要約可以撤回。撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人。要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。但有下列情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。要約失效的情形：第一，拒絕要約的通知到達(dá)要約人；第二，要約人依法撤銷要約；第三，承諾期限屆滿，受要約人未做出承諾；第四，受要約人對要約的內(nèi)容做出實質(zhì)性變更。（二）承諾承諾是受要約人同意要約全部內(nèi)容的意思表示。承諾生效時，合同成立。承諾必須由受要約人或其代理人作出，承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致，承諾必須在要約規(guī)定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。承諾一般應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，即以書面或口頭形式明確肯定把承諾送達(dá)要約人。承諾生效時，合同成立。承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人。（三）締約過失責(zé)任締約過失責(zé)任是指在合同訂立過程中，由于一方當(dāng)事人的過錯，致使合同不能成立，損害了對方當(dāng)事人的利益而應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。適用的三種情形：第一，假借訂立合同，惡意進行磋商；第二，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；第三，有其他違背誠實信用原則的行為。四、合同的效力合同對各方當(dāng)事人的強制約束力。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)方可生效的合同，合同成立后必須經(jīng)特別手續(xù)方能生效。（一）有效合同依法成立的合同具有法律效力，受到國家保護。（1）當(dāng)事人必須具有相應(yīng)的民事行為能力（2）合同雙方當(dāng)事人意思表示必須真實（3）合同必須不違反法律和社會公共利益（二）無效合同無效合同是指國家不予承認(rèn)和保護的、沒有法律效力的合同。無效合同從訂立時起就沒有法律約束力?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。（三）效力未定的合同指合同有效要件的某個方面存在瑕疵，其效力尚處于不確定狀態(tài)的合同。（1）限制民事行為能力人自己訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，合同才有效。若法定代理人拒絕追認(rèn)，合同無效。（2）行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，合同無效，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。（3）無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，其處分行為無效；若經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人在訂立合同后取得處分權(quán)的，該處分行為有效。（四）可撤銷的合同因重大誤解訂立的合同、顯失公平的合同、一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危訂立的合同是可撤銷的合同。對此類合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以變更或撤銷。被撤銷的合同自開始時即沒有效力。合同確認(rèn)無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還。不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失。雙方都有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。五、合同的履行合同當(dāng)事人要遵循全面履行和誠實信用的履行原則，切實完成合同義務(wù)。（一）合同履行的一般規(guī)則合同生效后，各方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的內(nèi)容切實全面履行合同義務(wù)。如果雙方就合同的質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補充。不能達(dá)成補充協(xié)議的，按合同有關(guān)條款或依交易習(xí)慣確定。（二）合同履行的特別規(guī)則1．同時履行抗辯權(quán)同時履行抗辯權(quán)是指在沒有約定履行順序的雙務(wù)合同中，當(dāng)事人應(yīng)同時履行自己的義務(wù)。如果債務(wù)清償期屆滿，一方當(dāng)事人仍未履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定要求的，他方當(dāng)事人有權(quán)拒絕其履行要求，暫不履行自己的義務(wù)。2．后履行抗辯權(quán)后履行抗辯權(quán)指在雙務(wù)合同中，當(dāng)事人依照合同約定或法律規(guī)定，有先后順序，先履行一方未履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求的行為。3．不安抗辯權(quán)不安抗辯權(quán)是指在雙務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明后履行義務(wù)的當(dāng)事人出現(xiàn)不能保證其債務(wù)履行的法定情形，可以終止履行自己的義務(wù)的行為。適用下列情形：經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽；有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人中止履行的，應(yīng)當(dāng)通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保時，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。4．中止履行中止履行是指在合同履行過程中，由于某種特定情況的出現(xiàn)而暫停合同履行的行為。5．提前履行或部分履行提前履行或部分履行是指在不損害債權(quán)人利益的前提下，債務(wù)人可以提前履行債務(wù)或部分履行債務(wù)。（三）合同的保全合同的保全是指為防止債務(wù)人財產(chǎn)的不正當(dāng)減少給債權(quán)人權(quán)利帶來危害而設(shè)置的一種保全形式。1．代位權(quán)代位權(quán)是指因債務(wù)人怠于行使享有的對第三人的到期權(quán)而對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人對第三人的債權(quán)，以保全自己的利益實現(xiàn)。代位權(quán)的符合條件：（1）債權(quán)人對債務(wù)人的債權(quán)合法；（2）債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害；（3）債務(wù)人的債權(quán)已到期；（4）債務(wù)人的債權(quán)不是專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)。2．撤銷權(quán)撤銷權(quán)是指因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。撤銷權(quán)的符合條件：（1）債務(wù)人實施了一定的處分其財產(chǎn)或者權(quán)利的行為；（2）債務(wù)人實施的處分行為須發(fā)生于債務(wù)成立之時或之后；（3）債務(wù)人的處分行為會對債權(quán)人造成損害；（4）債務(wù)人和受讓人主觀上有惡意或過錯。（四）合同的擔(dān)保合同的擔(dān)保是當(dāng)事人在訂立