業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

一、業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義業(yè)財融合是以專業(yè)化分工為基礎(chǔ)，融合業(yè)務(wù)與財務(wù)，使財務(wù)人員在深入了解房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實質(zhì)的前提下，幫助業(yè)務(wù)人員實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)目標(biāo)，挖掘業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿?，提高公司管理效率。通過業(yè)財融合可以優(yōu)化企業(yè)資源配置，提升企業(yè)運營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)濟(jì)運營成本，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目價值最大化。（一）能夠建立和完善企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)完善的企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)可以保障企業(yè)正常運營。以業(yè)財一體化為理念，不斷調(diào)整適應(yīng)企業(yè)內(nèi)外部情況和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的變化，嚴(yán)謹(jǐn)落實企業(yè)每項業(yè)務(wù)工作，保障企業(yè)運營工作結(jié)果和企業(yè)目標(biāo)的一致性，不斷改進(jìn)、完善財務(wù)管理和成本控制系統(tǒng)，可以有效提升財務(wù)管理和成本控制的最終成效。（二）可以為企業(yè)提供高效率決策支持高效率決策支持需要具備準(zhǔn)確、全面、系統(tǒng)化的財務(wù)數(shù)據(jù)信息。業(yè)財融合管理理念可以打破業(yè)務(wù)與財務(wù)之間的壁壘，使財務(wù)部門可以深入了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實質(zhì)。創(chuàng)建以業(yè)財融合為基礎(chǔ)的企業(yè)數(shù)據(jù)共享平臺，可以有效概括企業(yè)財務(wù)核算、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、資金管控、經(jīng)營管理等各個方面，可以使財務(wù)分析更及時、準(zhǔn)確，可以更高效的幫助企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營運營和成本管控，為企業(yè)提供較高質(zhì)量的決策支持。（三）降低企業(yè)風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨政策改革調(diào)控、物價人力上漲等各項經(jīng)營風(fēng)險，企業(yè)強(qiáng)化成本管控，可以保持資金鏈穩(wěn)定，有效降低企業(yè)成本風(fēng)險。同時通過深入研究企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)層面，可以及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)弊端，全面監(jiān)督企業(yè)運營流程，擴(kuò)大成本控制范圍，將重點聚焦在采購、建造等資金使用集中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，使業(yè)務(wù)工作和財務(wù)工作目標(biāo)一致，加強(qiáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作，降低企業(yè)成本風(fēng)險。（四）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展企業(yè)發(fā)展過程中會遇到許多來自企業(yè)內(nèi)外的影響因素，使企業(yè)產(chǎn)生各種問題，阻礙企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展，影響企業(yè)經(jīng)營收益。采用業(yè)財融合方式增加對企業(yè)業(yè)務(wù)、財務(wù)和管理層面進(jìn)行成本控制，可以有效融合企業(yè)財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門，把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理與財務(wù)管理理念相互結(jié)合，及時對企業(yè)現(xiàn)時問題開展成本管控，可以節(jié)約企業(yè)資源成本，提高資源利用率，提高企業(yè)市場競爭力，使企業(yè)能夠持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。二、業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀（一）成本控制重視程度不足較多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)進(jìn)行成本控制的過程中，成本控制方法單一，控制范圍考慮不全面，最終導(dǎo)致成本管控結(jié)果不理想。其原因在于很多企業(yè)把側(cè)重點集中在房屋建筑施工階段，而對前期立項階段、策劃階段、設(shè)計階段、發(fā)包階段等其他階段重視不足，缺乏對成本控制的全程統(tǒng)籌規(guī)劃，對企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益結(jié)果產(chǎn)生較大影響。（二）成本管控體系不全面由于較多房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)形勢變化的應(yīng)變能力差，前期調(diào)研不充分，導(dǎo)致整個企業(yè)成本管理體系不全面，無法對企業(yè)的每個經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。企業(yè)成本控制架構(gòu)不完善，各部門職權(quán)界定不明確，成本管理權(quán)威性不夠，難以對成本控制體系建設(shè)提出有效建議和指導(dǎo)，使成本管理工作效率低下。財務(wù)管理與成本管理融合性不夠，成本信息滯后，信息共享程度不夠，無法實時管理各種成本費用使用情況，影響成本管控效率。（三）企業(yè)各部門間協(xié)同性不夠業(yè)財融合下對企業(yè)各部門間的團(tuán)結(jié)協(xié)作能力有更高要求，但在實際工作當(dāng)中，各部門間思維邊界相對保守，業(yè)務(wù)壁壘情況嚴(yán)重，只關(guān)注部門內(nèi)工作進(jìn)展情況，忽視工作后續(xù)要求和企業(yè)整體利益；部門間缺乏有效融合點，未能從企業(yè)實際需要角度出發(fā)找到適合的融合點，導(dǎo)致業(yè)財融合落實不到位，成本管控信息不全面；對成本控制工作開展的影響因素分析不足，企業(yè)內(nèi)部聯(lián)合機(jī)制與財務(wù)成本控制工作需求不匹配，導(dǎo)致聯(lián)合機(jī)制框架建設(shè)需要無法滿足，業(yè)財融合工作無法順利開展。（四）企業(yè)績效考核系統(tǒng)不完善主要原因是企業(yè)只把關(guān)注點放在財務(wù)成本管理體系框架的建設(shè)上，缺乏與之匹配的目標(biāo)明確、機(jī)制完善的融合體制?？冃Э己朔绞饺匀槐容^傳統(tǒng)，對員工薪酬因素方面研究不夠，導(dǎo)致業(yè)財融合方面的工作開展效率較低，在規(guī)避企業(yè)資源浪費方面進(jìn)展緩慢。精細(xì)化管理研究不夠，財務(wù)主題業(yè)務(wù)在規(guī)范性建設(shè)方面進(jìn)展緩慢。對影響員工積極性的因素考察不夠，影響成本精細(xì)化管理的細(xì)節(jié)方案制定，難以展現(xiàn)業(yè)財融合下績效考核系統(tǒng)的創(chuàng)新性。（五）專業(yè)人才匱乏業(yè)財融合下的成本管控與傳統(tǒng)的費用控制不同，除了需要管控各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的資金占用量以外，還需要相關(guān)管理人員建立全局管控的管理理念，即從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來分析判斷是否存在企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，并制定風(fēng)險應(yīng)對措施，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這些均需要成本管控人員有較高的專業(yè)能力和綜合素養(yǎng)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在：對相關(guān)人才培養(yǎng)的重視度不夠、專業(yè)成本控制人員流動性大、綜合素質(zhì)較低等情況，這些情況均對成本控制工作創(chuàng)新和發(fā)展產(chǎn)生許多不利影響。三、業(yè)財融合背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的改進(jìn)策略（一）強(qiáng)化成本控制意識首先，應(yīng)以業(yè)財融合理念為核心，綜合全面分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)需求和企業(yè)運營發(fā)展情況，保證現(xiàn)有成本費用相關(guān)數(shù)據(jù)的正確性，為成本管理和決策規(guī)劃打好基礎(chǔ)。其次房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合考慮現(xiàn)行國家政策、企業(yè)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供銷上下游、行業(yè)競爭對手等影響因素，開拓成本管控視野，做好企業(yè)戰(zhàn)略層級目標(biāo)，爭取能夠及時預(yù)見成本管理可行性、抓住國家政策調(diào)控紅利，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)綜合競爭力、有效完成成本規(guī)劃目標(biāo)。最后在綜合考慮企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上，將其分解為具體可行的成本管理目標(biāo)，并在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全部業(yè)務(wù)流程中貫徹成本管理理念，同時培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的成本意識，保證企業(yè)整體的成本管理水平。（二）健全房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度首先應(yīng)充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)已確定的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、國家頒布的行業(yè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)國家法規(guī)制定的企業(yè)成本管控制度，深入理解國家最新發(fā)布的政策指令，同時秉承高效率、低能耗、綠色可持續(xù)的成本控制原則。其次需要保證企業(yè)制定出的成本管理制定的可執(zhí)行性，盡量避免企業(yè)業(yè)務(wù)端運作時的繁瑣不易操作性，同時結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況、市場定位、規(guī)模實力等實際情況，合理分配企業(yè)各項人力、物力、財力資源，節(jié)約企業(yè)資源，合理控制企業(yè)成本。最后保證成本管理制度的機(jī)動靈活和全局統(tǒng)一性，為成本管理創(chuàng)造良好的管理氛圍，更好健全企業(yè)成本管控制度，合理實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。（三）明確目標(biāo)成本企業(yè)應(yīng)盡量保持企業(yè)的成本管控與企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性，在制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)時也應(yīng)充分考慮成本控制的可行性。在企業(yè)項目建設(shè)開始階段，應(yīng)全面了解施工項目特點，實地了解施工情況，根據(jù)項目設(shè)計方案，合理規(guī)劃企業(yè)各方面資源如材料、人力、機(jī)械等的利用，隨項目施工過程中發(fā)生的各種情況及時修訂調(diào)整成本規(guī)劃，明確目標(biāo)總成本。確定目標(biāo)總成本后，還應(yīng)對項目的具體環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)劃，將目標(biāo)成本分解為具體的、可執(zhí)行的成本目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)以往的使用數(shù)量與價格，規(guī)劃控制各項具體成本目標(biāo)的實際成本費用消耗量。同時還應(yīng)明確規(guī)定企業(yè)各部門成本控制責(zé)任內(nèi)容，定期交流反饋完成情況與問題，盡量避免資源浪費情況發(fā)生。（四）完善業(yè)財融合架構(gòu)由于房地產(chǎn)企業(yè)具有項目周期長的特點，期間社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化會對項目建設(shè)產(chǎn)生較大影響，同時項目成本也會隨之發(fā)生變動，為了實現(xiàn)預(yù)期成本目標(biāo)，需要企業(yè)建立全面、全過程、全員成本控制理念，不斷完善企業(yè)業(yè)財融合框架。企業(yè)需要建立全面預(yù)算管理，以企業(yè)確定的戰(zhàn)略目標(biāo)為核心，綜合全面統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)與財務(wù)活動，對企業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行全過程控制，充分調(diào)動企業(yè)各項資源。企業(yè)應(yīng)以業(yè)財融合為理念，財務(wù)部門引領(lǐng)其他業(yè)務(wù)部門，企業(yè)內(nèi)部各部門之間相互配合，促進(jìn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和財務(wù)領(lǐng)域的結(jié)合。在企業(yè)預(yù)算分析環(huán)節(jié)，預(yù)算管理人員應(yīng)建立發(fā)散的、多角度、多維度的分析思維方式，橫向全面概括企業(yè)財務(wù)與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)信息等各方面信息，縱向?qū)Ρ韧诟黜楊A(yù)算執(zhí)行信息，綜合考慮企業(yè)各項指標(biāo)，按照項目的區(qū)域特點、業(yè)務(wù)類型作為劃分依據(jù)，做好房地產(chǎn)項目的成本效益等方面的分析工作。同時還應(yīng)重視績效考核工作，可以采用平衡計分卡的方法，把成本控制工作劃分成業(yè)務(wù)、管理、財務(wù)、人力四個方面，根據(jù)設(shè)定的預(yù)算目標(biāo)，編制績效考核方案，保證成本管控和全面預(yù)算工作的執(zhí)行效果。設(shè)定明確的業(yè)財融合架構(gòu)后，企業(yè)還應(yīng)實時科學(xué)監(jiān)督管控，及時發(fā)現(xiàn)運營中出現(xiàn)的問題，調(diào)整運營方案，各部門及時反饋溝通，制定出較科學(xué)的解決方案，達(dá)到成本控制的目的。（五）重視成本分析報告編制為了更好的進(jìn)行成本控制的精細(xì)化管理，企業(yè)需要定期召開成本分析討論會，定期召集企業(yè)財務(wù)、工程、成本、銷售等部門，根據(jù)企業(yè)實際成本費用數(shù)據(jù)，對照企業(yè)目標(biāo)成本，分析企業(yè)各項材料、人工等各項成本費用差異原因，及時改進(jìn)企業(yè)項目施工方案，定期編制成本分析報告。以量價分離原則，分別對比分析企業(yè)項目工程量、材料消耗量、各項價格水平、費用發(fā)生額等各指標(biāo)實際發(fā)生情況與預(yù)算指標(biāo)差異原因，全面深入分析研究成本控制的薄弱環(huán)節(jié)和疑難點。及時改進(jìn)企業(yè)項目施工、招采等環(huán)節(jié)的運作模式，科學(xué)分析價格變動因素，提出相應(yīng)應(yīng)對舉措。同時借鑒同行業(yè)先進(jìn)的成本控制方法，降低企業(yè)資源浪費，更好進(jìn)行企業(yè)成本管控。（六）嚴(yán)格落實成本管控措施成本管控管理人員應(yīng)根據(jù)已確定的目標(biāo)成本，監(jiān)督管理企業(yè)各部門成本執(zhí)行情況，減除非必要支出項目環(huán)節(jié)，減少企業(yè)資源浪費，幫助企業(yè)獲取最大的企業(yè)利潤。充分利用企業(yè)信息化管控技術(shù)平臺，融合企業(yè)工程、成本、財務(wù)等項目經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息，統(tǒng)籌管理項目周期包含的成本、資金信息，保證業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門信息順暢溝通，目標(biāo)一致。分析企業(yè)工作量與人工費用、工程產(chǎn)值之間的比值是否匹配，抵制過度用工、資源成本浪費情況。配合企業(yè)工程進(jìn)度需要科學(xué)安排材料采購時間，合理配置工程資源，盡量精準(zhǔn)控制成本支出。（七）提高企業(yè)內(nèi)部協(xié)同機(jī)制質(zhì)量企業(yè)內(nèi)部協(xié)同機(jī)制可以將企業(yè)內(nèi)部各部門資源科學(xué)有機(jī)結(jié)合，更便于按企業(yè)實際成本需求制定相應(yīng)成本方案；可以加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門之間的粘合度，使企業(yè)在開展基礎(chǔ)性工作時效率更高，便于及時改進(jìn)成本管理具體措施。對于財務(wù)部門獨立掌握的財務(wù)信息需要進(jìn)行區(qū)別分辨，使其符合業(yè)財融合工作理念。同時還需要研究分析成本管控相關(guān)主體構(gòu)成情況等具體工作的開展形式，以保證業(yè)財融合工作順利推進(jìn)，保證成本管控體系的科學(xué)性。（八）完善企業(yè)內(nèi)部績效考核體系企業(yè)績效考核體系的完善需要對成本管控方法即成本精細(xì)化管理的具體措施進(jìn)行深入研究，并結(jié)合影響企業(yè)績效考核的具體因素，以達(dá)到滿足調(diào)動企業(yè)員工積極性，保證企業(yè)成本管控實施順利進(jìn)行的效果。企業(yè)可以將員工績效與企業(yè)成本管控效果掛鉤，借鑒其他企業(yè)的經(jīng)驗，評估人員的實際工作狀態(tài)，通過分析績效結(jié)果，及時改進(jìn)成本管控細(xì)節(jié)，增加企業(yè)員工成本控制參與度和提高成本控制效率。同時還需要對預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考評總結(jié)，完善績效考評體系質(zhì)量，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實施。（九）培養(yǎng)專業(yè)成本管控人才首先需要企業(yè)優(yōu)化人員配置，簡化冗余組織架構(gòu)，增加企業(yè)內(nèi)部上下之間信息傳遞效率。成立成本管控部門，統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)各項經(jīng)濟(jì)運營，制定適合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本管控目標(biāo)。重視成本管控人才培養(yǎng)，使財務(wù)人員能準(zhǔn)確理解企業(yè)業(yè)務(wù)動態(tài)發(fā)展，并對相關(guān)情況作出迅速反應(yīng)；使業(yè)務(wù)人員了解財務(wù)相關(guān)知識，理解政府財稅政策對企業(yè)產(chǎn)生的業(yè)務(wù)影響，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部部門間信息交流，節(jié)約溝通成本，避免事后補(bǔ)救造成的資源浪費。加強(qiáng)財務(wù)人員對業(yè)務(wù)運行的深入了解，并從財務(wù)專業(yè)角度提出決策建議。引入企業(yè)信息數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，把財務(wù)人員從傳統(tǒng)會計核算環(huán)節(jié)解放出來，將主要精力集中在價值更高的經(jīng)濟(jì)運營分析和決策建議上，由原來的成本基礎(chǔ)核算和基礎(chǔ)報表處理轉(zhuǎn)化為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)制定人員，重點關(guān)注成本管控等有利企業(yè)持續(xù)發(fā)展的工作。