第八章-房地產權屬登記制度與政策

房地產法律制度與政策

第八章房地產權屬登記制度與政策第一節(jié)房地產權屬登記的歷史沿革一、房地產權屬登記制度的歷史變遷我國的土地及定著物登記制度有著悠久的歷史，早在黃帝、大禹時代就有“平水土、劃九州”之說；周朝的“井田制”、秦朝的“商鞅變法”、漢朝的“屯田制”、明朝的“魚鱗圖冊和賦役黃冊制度”及清朝的“地丁合一，排丁入畝制度”等等，都是我國早期進行房地產權屬登記的法令和制度，其主要目的是為分定田產，繳納稅賦所用。而我國歷史上真正完整的第一部房地產權屬登記(不動產)法規(guī)則是北洋政府時期1927年頒發(fā)的《不動產登記條例》，其明確規(guī)定：不動產登記的對象為土地和建筑物。登記的權利分為所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、債權、租賃權八種。其房地產權屬登記機關為當時所設立的地方審判廳。

1931年正式頒發(fā)了我國歷史上第一部民法典《中華民國民法》。其中《民法?物權篇》明確規(guī)定了對房產和土地的管理權、支配權和排他權。同時還頒發(fā)了《土地法》，明確規(guī)定要對土地及其定著物的權利進行登記和變更登記。同一時期，中國共產黨也在根據地和解放區(qū)先后頒發(fā)過《井岡山土地法》、《興國土地法》、《土地登記法》。打土豪、分田地，將土地和房屋分給廣大農民，進行土地登記，頒發(fā)土地證，確定土地所有權。但由于土地革命、抗日戰(zhàn)爭、解放戰(zhàn)爭，許多法律法規(guī)都沒有在全國范圍內得到較徹底的貫徹實施，廣大人民群眾的利益沒有得到合法的保護，大部分房產和土地都被蔣、宋、孔、陳為代表的少數資產階級據為已有。新中國成立后至今，房地產權屬登記制度經歷了以下幾個不同的發(fā)展階段。1949年-1955年為公有制和私有制并存階段。根據當時的政策規(guī)定，對公共房產進行管理和分配，對私有房產仍允許買賣，但應在政府房產管理機構進行登記，發(fā)給《房產契證》。從1956年社會主義改造時期到1978年文化大革命結束整整二十多年，我國的房地產權屬登記工作一直都處于失管或癱瘓狀態(tài)。社會主義改造時期，國家通過贖買政策逐步把資本主義私有制的土地和房屋都改造為社會主義全民所有制：把城鄉(xiāng)個體所有制改造為社會主義集體所有制，土地和房屋都屬國家和集體所有，不再進行確權登記發(fā)證。居民手中只持有房屋經租證和公有房屋租賃證。1966年至1978年，“文化大革命”期間，房地產權屬登記工作更是處于癱瘓狀態(tài)，大量房地產檔案資料、歷史資料被毀，全國上下一片混亂。1978年改革開放到1986《土地管理法》和1994年《城市房地產管理法》頒布實施期間，我國的房地產權屬登記經歷了房地合一、房地分離的演變過程。1．在《土地管理法》出臺前，主要是根據國家的《關于城市(鎮(zhèn))房地產產權產籍管理暫行規(guī)定》、《城市私有房屋管理條例》、《關于開展全國房屋普查的通知》、《關于開展城鎮(zhèn)房產產權登記核發(fā)產權證工作的通知》等政策規(guī)定，設立房地產權屬登記機構，通過房屋普查，落實私房政策，在全國范圍內開展城鎮(zhèn)房屋總登記發(fā)證工作，并遵照原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《關于頒布(房屋所有權證)式樣及服務所有權登記工作的通知》精神，統(tǒng)一了全國房屋所有權證式樣，這是我國歷史上第一本依法統(tǒng)一制作、登記內容規(guī)范的房屋所有權證。2．《土地管理法》、《城市房地產管理法》出臺之后到社會主義市場經濟體制確立期間，根據其規(guī)定，實行房地分離，分別由土地管理部門和房產管理部門負責土地使用權和房產所有權的登記發(fā)證工作。無論公有還是私有都必須持有土地使用權證和房屋所有權證才視為合法有效。3．2007年《物權法》的頒布實施，使我國的房地產權屬登記發(fā)證工作又將進入新時期。根據《物權法》的規(guī)定：“不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理”，“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度”。我國現階段的房地產權屬登記模式各地有所不同，發(fā)證工作有所差異：其一，登記機構設置和登記內容不同。目前我國除在少數城市實行“房地合一”的房地產權屬登記模式外，大多數城市都處于土地使用權和房屋所有權分屬土地管理部門和房產管理部門分別進行登記的“房地分離”模式。其二，是全國范圍內的農村房地產權屬登記工作進展緩慢、不能同步，有的地方甚至根本沒開展這一工作。4．為貫徹《物權法》的精神，國土資源部、原建設部于2008年先后頒布實施《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》。國土資源部為規(guī)范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》，制定《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），2008年2月1日起施行。原建設部為了規(guī)范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等法律、行政法規(guī)，制定《房屋登記辦法》（原建設部令第168號），2008年7月1日起施行。《土地登記辦法》除總則、一般規(guī)定土地權利的保護、法律責任、附則外，分為第三章土地總登記、第四章初始登記、第五章變更登記、第六章注銷登記、第七章其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。《房屋登記辦法》除總則、一般規(guī)定、法律責任、附則外，分為第三章國有土地范圍內的房屋登記（所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記、其他登記），其中其他登記包括更正登記、異議登記與查封登記，第四章集體土地范圍內房屋登記。5．《房屋登記辦法》實施后，由中國房地產研究會房地產產權產籍和測量委員會組織編制、由住房與城鄉(xiāng)建設部批準與發(fā)布的《房地產登記技術規(guī)程》，是將《房屋登記辦法》詳盡化，用于規(guī)范房地產登記業(yè)務流程以及維護房地產交易安全，配合《房屋登記辦法》實施的規(guī)范文件?！斗康禺a登記技術規(guī)程》的實施，將最大程度上的有利于房屋登記機構開展登記業(yè)務，也使房屋登記工作內容與要求更加具體化，也讓《房屋登記辦法》更有利于指導實踐操作，便于全國范圍內登記業(yè)務的開展以及為實現登記信息全國共享。二、不動產登記工作部際聯席會議制度為建立不動產統(tǒng)一登記工作機制，加強不動產統(tǒng)一登記職責整合后的協調配合，國務院于2014年2月24日同意建立不動產登記工作部際聯席會議（以下簡稱聯席會議）制度。（一）主要職責在國務院領導下，協調解決不動產統(tǒng)一登記制度建立和執(zhí)行過程中的重大問題；研究提出不動產統(tǒng)一登記制度建立的工作思路和政策建議；協調不動產統(tǒng)一登記工作的宣傳和輿論引導；協調不動產登記的制度體系、技術規(guī)范、信息平臺建設等重要問題；研究不動產登記條例及相關法律法規(guī)的起草修訂；統(tǒng)籌協調對地方不動產統(tǒng)一登記工作的監(jiān)督指導；完成國務院交辦的其他事項。（二）成員單位聯席會議由國土資源部、中央編辦、財政部、住房城鄉(xiāng)建設部、農業(yè)部、稅務總局、林業(yè)局、法制辦、海洋局等9個部門組成，國土資源部為聯席會議牽頭單位。國土資源部部長擔任聯席會議召集人，分管負責同志擔任副召集人，各成員單位有關負責同志為聯席會議成員。聯席會議成員因工作變動需要調整的，由所在單位提出，聯席會議確定。

聯席會議辦公室設在國土資源部，承擔聯席會議日常工作，督促落實聯席會議議定事項。聯席會議設聯絡員，由各成員單位有關司局負責同志擔任。（三）工作規(guī)則聯席會議根據工作需要定期或不定期召開會議，由召集人或副召集人主持。成員單位根據工作需要可以提出召開會議的建議。研究具體事項時，可根據工作需要邀請其他部門和單位參加會議。聯席會議以會議紀要形式明確會議議定事項，經與會部門和單位同意后印發(fā)有關方面并抄報國務院，重大事項由聯席會議牽頭單位按程序向國務院報告。

（四）工作要求各成員單位要按照職責分工，主動研究不動產統(tǒng)一登記制度實施的有關問題，切實履行本部門職責，認真落實聯席會議確定的工作部署和任務。各成員單位要相互支持，密切配合，形成合力，充分發(fā)揮聯席會議的作用。聯席會議辦公室要及時向各成員單位通報工作進展情況。第二節(jié)《物權法》關于不動產登記的規(guī)定一、不動產的范圍《物權法》沒有對不動產進行具體的解釋，但在具體規(guī)定中明確了不動產主要是三大類，即房地產物權、土地物權、其他自然資源物權。這三大類不動產物權都涉及到所有權和使用權，所有權與使用權有時是同一的，有時是分開的。如房屋所有權和承租權、土地所有權和使用權、自然資源的所有權和開采權往往是分開的。二、不動產物權經依法登記發(fā)生效力《物權法》第九條規(guī)定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第十四條規(guī)定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。”這兩條規(guī)定非常重要，過去規(guī)律允許不登記也可以確認的不動產物權，從本法實施后，只有一個原則，即“登記生效，未登記則無效，法律另有規(guī)定的除外?！边@一規(guī)定不僅適用房地產物權，也適用土地物權和國家批準企業(yè)、集體經濟組織和私人開采的礦產物權等?！段餀喾ā分灰?guī)定了一種不動產物權可以不須登記，即依法屬于國家所有的自然資源物權。但第十五條規(guī)定容易引起歧義：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力?！边@一規(guī)定強調了合同雙方對不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，以簽訂合同為生效條件和生效時間，并特別規(guī)定“未辦理物權登記不影響合同的效力?！睆淖置鎭砜?，這一規(guī)定與前面的“登記生效”相規(guī)定沖突，但實際上二者并不沖突。因為這一條規(guī)定只確認物權設立、變更、轉讓和消滅的合同有效，并未確認物權有效。也就是說，當事人可以根據雙方的合同約定，要求對方履行有關物權合同約定的設立、變更、轉讓和消滅等義務，而不能在合同有效期間行使不動產物權的權利。因為物權依法登記是個根本性原則，“未登記不動產物權則無效，法律另有規(guī)定除外。”假如，甲買了乙的住宅一處，雙方簽訂了合同，并交付了房款，但沒有向房產行政機關辦理產權登記。從《合同法》講，雙方的物權買賣行為合法應該受到法律的保護。但由于沒有辦理房產產權登記，從物權法律規(guī)定來看，房產所有權人仍然是乙。甲并沒有取得乙住宅的物權，假如在此期間，乙方欠有丙的外債發(fā)生訴訟糾紛，丙依法申請法院查封了乙的住宅，則甲方對丙的申請法院查封行為就沒有對抗權利。又如，在甲乙雙方房屋買賣成交以后，丁要求租賃甲所買受的房產。依照慣例應該由甲與丁簽訂租賃合同，但《物權法》的規(guī)定，甲沒有出租權利，即使甲與丁簽訂了租賃合同也屬于無效合同。由此可見，《物權法》頒布以后，不動產所有權權利的變更，依法登記是十分重要的。三、不動產物權的登記機關《物權法》對不動產物權登記機關實行法定原則，即第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！边@一規(guī)定非常重要，即由“不動產所在地的登記機關辦理”?！段餀喾ā分圆扇∵@一規(guī)定，是充分考慮了不動產的專屬地域性特點。對不同種類的不動產的登記由哪一個行政機關主管，如何登記由“法律、行政法規(guī)規(guī)定?！币驗閲曳謩e立有《房地產法》、《土地法》、《礦產資源法》等不同專門法律，國家設立的相應主管行政機關也分別制定了具體的權屬登記法規(guī)，地方立法機構和政府也分別制定了具體的行政法規(guī)，這些法律和行政法規(guī)對不動物權如何登記都有具體的程序性規(guī)定，所以《物權法》對不動產的物權登記機構只能作出原則性規(guī)定，具體的不動產登記機關由其他法律法規(guī)確定。(一)不動產物權登記機關的職責第十二條規(guī)定的登記機構應當履行的職責有：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責；對不動產有關情況需要進一步證明的，登記機關可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。登記機關的這些職責可以歸納為四項，即審查權屬證明和資料;這一項職責的目的是確認不動產權屬取得的合法性，明確所有權人。通過詢問調查登記事項；這項職責主要是核實登記事項，確認登記的事實。必要時勘查現場；這項職責的重要性是對需要登記的不動產進行實際核對，通過勘測、勘驗等技術手段確認不動產權屬內容。如實登記有關事項的職責是將必須登記的內容以法定形式予以確立，凡行政登記機關已經登記的不動產內容，將作為該不動產依法設立的主要依據而長期發(fā)揮作用。(二)不動產物權登記機關的禁止行為根據第十三條和二十二條規(guī)定，登記機關的禁止性登記行為有：1．登記機構不得要求對不動產進行評估。目前我國對不動產評估采取的是中介機構服務性評估。即不動產所有權人只要向登記機構提供的評估結果是合法評估機構出具的，就應該作為登記的依據進行登記，而不能要求當事人進行二次評估。目前有一些房地產登記機關強制登記申請人進行評估的做法是行政違法行為，應該予以制止。2．登記機構不得以年檢等名義進行重復登記，因為行政登記屬于收費登記業(yè)務，而有些地方的不動產行政登記機構為了增加收入，經常以年檢名義對不動產進行重復登記?！段餀喾ā奉C布之后，如果行政機構以年檢為名進行的以收費為目的的重復登記，將是行政違法行為，當事人有權通過行政訴訟撤消行政機構的違法重復登記。3．登記機構不得超出登記職責范圍的其他行為是指國家行政主管機關制定的不動產登記的內容和范圍及相應的程序，各類不動產行政登記機構都必須遵循相應的行政登記法規(guī)。如果發(fā)生超出登記職責范圍的行為，就是無效行政行為，當事人可以通過行政復議或行政訴訟要求撤消。如某地的房產行政登記機構在房產行政登記中向當事人收取土地收益金，該行為顯然超出了房產登記的職責范圍，當事人有權拒絕該行為。如果行政登記機構堅持這一做法，當事人有權申請行政復議或行政訴訟，要求撤消該收費行為。4．不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。這一項規(guī)定目前在許多地方并不能得到有效遵守。如有的房產交易行政登記機構規(guī)定：對新建的房產進行交易登記時按件收費，對舊房二次交易按面積收費，并強制收取評估費、并在審查交易時故意按評估價款比例收取交易審查費是不允許的，相關當事人和單位可以根據《物權法》的此項規(guī)定主張權利并要求行登記機關撤消行政規(guī)定并予以退費。(三)不動產物權登記機關的其他義務1．第十六條規(guī)定，登記機關應當建立不動產物權登記簿，并依法管理登記簿。這一規(guī)定的意義就是要建立健全不動產物權的登記檔案，作為不動產依法登記的主要依據。2．第十八條規(guī)定：權利人、利害關系人申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。為當事人提供所查詢的登記資料信息，是行政登記機構必須履行的服務性職責，即必須尊重不動產當事人對產權的知情權。不動產產權登記資料中包含了實際測量的重要數據，所以根據國家測量管理法規(guī)和檔案管理法規(guī)的規(guī)定，利用測量成果應該交納查詢費。所以當事人向不動產行政登記機構查詢、復制登記資料時，應該向不動產檔案管理部門交納相應的查詢和復制費，收費部門應該出具物價收費許可證明。3．第十九條規(guī)定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的并得以證實的，有權申請更正登記。登記機構應當予以更正。更正錯誤登記內容是行政登記機構必須履行的義務，同時也是當事人的權利。不動產登記內容如果發(fā)生錯誤將導致物權人的權利不能實現或不能完全實現，所以更正錯誤登記事項，也是正確管理不動產、充分發(fā)揮不動物效的重要行政職責。如果行政登記機關拒絕當事人的更正請求，當事人有權申請行政復議和行政訴訟，要求行政登記機構予以更正。4．根據第二十一條規(guī)定：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。機構對錯誤登記給不動產權利人或人造成損失應該承擔賠償責任，是一項行政義務。如果行政機構不同意賠償，當事人可以通過行政訴訟主張權利。行政機構承擔賠償責任后可以向造成錯誤登記的當事人追償，這種追償可以是與不動產登記有關的當事人和登記機關的工作人員。四、不動產物權權屬證明1．不動產登記簿。第十六條規(guī)定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，由登記機構管理。根據這一條規(guī)定，不動產物權檔案應該屬于永久性檔案，并由物權登記機關管理。對不動產進行登記管理的通常做法是一產一簿式管理方式。2．不動產權屬證書。第十七條規(guī)定：權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。權屬證書記載的事項，應當與登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。這一條規(guī)定非常重要，即不動產登記簿登記事項效力高于不動產權屬證書，如果權利人因權屬證書記載的事項與登記簿記載不一致而提起行政訴訟，權利人如果沒有確鑿的證據，其訴訟結果只能以不動產登記簿為準。五、不動產物權當事人的權利義務1．申請登記人，即向登記機構申請登記不動產物權的當事人。第十一條規(guī)定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。申請登記的不動產權屬證書必須是依法領取得，不動產界址四至界限必須清楚，面積必須準確。根據這一條規(guī)定，如果是申請人提供的上述材料記載的數據不準確，一旦發(fā)生爭議，將由申請人承擔責任，行政登記機構不對該登記事項承擔責任。2．權利人、利害關系人。第十八條規(guī)定權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。權利人是依法享有物權所有權的人；利害關系人是與物權權利具有利害關系的人。權利人、利害關系人可以是物權的實際所有人、名義所有人、共有人、抵押權人、占有人等等。如果行政登記機構沒有正當理由拒絕權利人、利害關系人的查詢、復制，權利人、利害關系人可以通過行政復議或行政訴訟維護自己的申請查詢和申請復制登記資料的權利。3．異議權。權利人、利害關系人可以根據第十九條規(guī)定，在認為不動產登記簿記載事項錯誤時，申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。權利人、利害關系人主張異議權時，如果行政登記機構拒絕，可以通過行政復議和行政訴訟維護自己的異議權。4．預告登記權。第二十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記?！邦A告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力?！币簿褪钦f，物權經過預告登記后，原權利人不可隨意或單方面處置預告登記的物權，只有經過預告登記權利人同意后的處置才可以生效。經“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！边@個規(guī)定對經預告登記的后的物權保護期限是三個月。如果預告登記期滿，預告登記人沒有向登記機關辦理登記，預告登記內容則不發(fā)生立法律效力，如果出現產權變更情況，預告登記權利人則失去對抗權。預告登記權是行政登記機構必須為申請人提供的一種行政預登記服務，如果行政機構沒有正當理由拒絕當事人的申請，當事人可以行政復議和行政訴訟維護自己的預告登記權。5．請求賠償權。第二十一條規(guī)定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。權利人的請求賠償權只能向造成損害的當事人主張，如果是行政機關導致的損害賠償，也可以向行政機關主張。第三節(jié)《房屋登記辦法》的主要規(guī)定一、房屋登記類型1．房屋所有權登記房屋所有登記是指，房屋登記機構根據申請人的申請，將房屋所有權或所有權變動等事項，在登記簿上予以記載的行為。房屋所有權登記分為：房屋所有權初始登記、房屋所有權變更登記、房屋所有權轉移登記、房屋所有權注銷登記。房屋初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。房屋所有權變更登記是指，房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產現狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除等。房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發(fā)生轉移而進行的登記。房屋所有權注銷登記是指，因房屋或土地滅失、放棄房屋所有權等情形，導致喪失房屋所有權等而進行的登記。2．房屋抵押權登記房屋抵押權登記是指，房屋登記機構根據抵押當事人申請，依法將抵押權設立、轉移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。房屋抵押權登記分為：一般抵押登記和最高額抵押登記。一般抵押登記包括：房屋抵押權設立登記、房屋抵押權變更登記、房屋抵押權轉移登記、房屋抵押權注銷登記。最高額抵押登記包括：房屋最高額抵押權設立登記、房屋最高額抵押權變更登記、房屋最高額抵押權轉移登記、房屋最高額抵押權注銷登記和房屋最高額抵押權確定登記。3．地役權登記地役權登記是指，房屋登記機構根據當事人申請，依法將地役權設立、轉移、變動等有關事項在需役地和供役地登記簿上予以記載的行為。4．房屋預告登記房屋預告登記是指，申請人為保障將來的物權實現，按照約定向房屋登記機構申請，房屋登記機構依法將申請事項在登記簿上予以記載的預先登記行為。5．房屋其他登記其他登記是指，上述房屋登記類型以外的，更正登記、異議登記撤銷登記、查封登記等房屋登記。二、房地產登記的體制我國現行的不動產登記體制是房屋和土地分別由房產管理部門和土地管理部門分別登記。房屋與所占用的土地是密不可分，房地產登記應當一并完成。雖然，《物權法》也規(guī)定對不動產實現統(tǒng)一登記制度，但統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個過程。長期以來我國將登記作為行政機關行使行政管理的一種職權，將房屋與土地實行分部門管理的體制，將登記機構與行政機關的設置與職能掛鉤，導致我國房地產登記中，一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地部門和房地產部門分別進行。個別地方由于將房地產和土地統(tǒng)一在一個部門管理，實現了房地產的統(tǒng)一登記。本節(jié)以下內容重點介紹房屋登記的制度政策。三、房屋登記的范圍《物權法》、《城市房地產管理法》，特別是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的頒布實施，對完善和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌管理體制，實行城鄉(xiāng)一體化的房屋登記創(chuàng)造了積極的條件。依據《物權法》、《城市房地產管理法》和《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等法律、行政法規(guī)制定的《房屋登記辦法》的適用范圍，既包括國有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋。同時，《房屋登記辦法》還規(guī)定，具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物，也可以參照房屋登記的規(guī)定和程序，由房屋登記機構依法登記。四、房屋登記機構《城市房地產管理法》規(guī)定：“由縣級以上人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書”。國務院1994年《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中規(guī)定：“職工購買住房，都要到房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續(xù)，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續(xù)，并領取統(tǒng)一制定的產權證書”。2000年，國務院法制辦對原建設部《關于請求解釋〈城市房地產管理法〉中房產管理部門的函》的復函中明確了核發(fā)房屋所有權證書的部門，是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職能的部門。《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記機構是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。依據上述法律、法規(guī)的規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構是法定的房屋登記和發(fā)證機關，其他部門登記和發(fā)放的房屋所有權證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護。五、房屋登記的基本要求（一）以共同申請為原則，以單方申請為例外申請房屋登記原則上由有關當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定，可以由當事人單方申請的情形有：因合法建造房屋取得房屋權利；因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；因繼承、受遺贈取得房屋權利；《房屋登記辦法》所列變更登記情形之一；房屋滅失；權利人放棄房屋權利；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，一并申請登記。建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，所有權人記載為全體業(yè)主，但再不頒發(fā)房屋權屬證書。（二）以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看《房屋登記辦法》對不同類型的房屋登記申請人要提供的材料做出了具體的規(guī)定。房屋登記機構在申請人提交申請材料時應當查驗登記材料是否齊全、是否符合法定形式，并要根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并予以保留。在做好材料查驗、事項詢問的基礎上，依據《物權法》的要求，《房屋登記辦法》還規(guī)定，房屋所有權初始登記、在建工程抵押登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記，以及法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記，房屋登記機構應當實地對擬登記的房屋進行實地查看。（三）按房屋基本單元進行登記房屋按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定：國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。六、房屋登記的程序辦理房屋登記，要經過申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。（一）申請房屋登記是依當事人的申請而進行的。申請人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。申請人為自然人的，應具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人（如精神病人）由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人代為申請時，還應當提交證明其監(jiān)護身份的證明材料。監(jiān)護人處分未成年人房屋時，還應當提供處分是為了未成年人利益的書面保證。申請人為自然人的，其申請登記使用的姓名，應當與其身份證件上的姓名一致。申請人為法人或其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請登記。申請人也可以委托代理人申請房屋登記。委托代理的，代理人應當提交委托書和證明其委托身份的證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。對共有房屋，由共有人共同申請登記。但共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請。申請房屋登記時，申請人應當按照《房屋登記辦法》的要求，向房屋登記機構提交申請材料。申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件。申請人應當對提交的申請登記證明材料的真實性、有效性和合法性承擔責任。（二）受理受理是房屋登記機構查驗申請人提交的有關證件，如其手續(xù)完備，則房屋登記機構接受申請人申請的行為。受理時，房屋登記機構工作人員應當根據法律、法規(guī)以及有關政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，并就與登記有關的事項詢問申請人，對詢問結果應進行記錄并要求申請人簽字確認。對提交登記文件齊備、來源清楚的，房屋登記機構應當受理登記申請，并出具書面憑證。對手續(xù)不全或權屬來源尚不能表述清楚的，房屋登記機構不受理登記申請，并應告知申請人不予受理的原因以及一次性書面告知申請人需要補齊的文件。（三）審核審核是房屋登記機構對受理的申請登記事項進行審查核實，作出準予登記或者不予登記決定的行為。主要是審核查閱登記簿、申請人提交的各種證件，核實房屋現狀、權屬來源等。權屬審核一般要經過初審、復審和終審。初審是對申請人提交的證件、證明以及墻界情況、房屋狀況等進行核實。復審要依據初審中已確定的事實，按照法律法規(guī)及有關政策規(guī)定，并充分利用房屋登記機構現存的各項資料及測繪圖件，反復核對，以確保權屬審核的準確性。終審是最后的審查，經終審批準后，該項登記審核工作成立。房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。（四）記載于登記簿經審核后，登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：（1）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；（2）申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；（3）申請登記的內容與有關材料證明事實一致；（4）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突；（5）不存在《房屋登記辦法》規(guī)定的不予登記的情形。不予登記的情形包括：違法建筑申請登記的；申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。對不予登記，房屋登記機構應當書面告知申請人不予登記的原因。依照法律規(guī)定，房屋登記機構將申請登記的事項記載于不動產登記簿起，所登記事項發(fā)生效力。房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。（五）發(fā)證向權利人發(fā)放權屬證書是登記程序的最后一項，是房屋登記機構在做出準予登記的決定后，向申請人發(fā)放房屋權屬證書（含登記證明）的行為。房屋權屬證書包括房屋所有權證書、房屋他項權利證書。房屋權屬證書由國務院建設主管部門統(tǒng)一制定式樣、統(tǒng)一監(jiān)制、統(tǒng)一編號規(guī)則。房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。房屋權屬證書發(fā)放，一般采取在房屋登記機構受理登記后，填發(fā)領證通知單或寄發(fā)統(tǒng)一領證通知書的辦法，告知申請人在規(guī)定時間攜帶收件收據、身份證件以及應繳納的各項費用到指定地點領取。發(fā)證時，應當請申請人自己檢查一下證書上所載明的各登記事項是否準確。發(fā)證完畢后，將收回的收件收據及全部登記文件及時整理，裝入資料袋，及時辦理移交手續(xù)，交由房屋登記檔案管理部門歸檔。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。公告是對可能存在異議的申請，采用布告、報紙等形式公開征詢異議，以便確認產權的行為。如：初始登記中一些原始依據不充分的、一些年代久遠的房屋申請轉移登記的。通過公告征詢異議有利于房屋登記機構及時發(fā)現問題。公告并不是房屋登記的必經程序，是否有必要公告，由房屋登記機構根據情況確定。七、房屋登記的時限自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日；集體土地范圍內房屋所有權登記，60個工作日；抵押權、地役權登記，10個工作日；預告登記、更正登記，10個工作日；異議登記，1個工作日。法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。公告時間不計入上述規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經房屋登記機構負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。八、房屋登記的其他規(guī)定（一）關于最高額抵押登記以房屋設定最高額抵押的，應當申請最高額抵押權設立登記。對最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，申請人還應當提交已存在債權的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。對符合規(guī)定條件的最高額抵押權設立登記，房屋登記機構應當將抵押當事人、債務人的名稱（姓名）、登記時間、最高債權額、債權確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發(fā)生轉移的，轉讓人和受讓人應當持登記申請書、申請人的身份證明、他項權利證書、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料、最高額抵押權發(fā)生轉移的證明材料等申請最高額抵押權轉移登記。最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，房屋登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，按照規(guī)定辦理抵押權轉移登記。對符合規(guī)定條件的最高額抵押權確定登記，登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實記載于房屋登記簿。當事人協議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載于房屋登記簿。（二）關于房屋預告登記當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓（抵押）或有法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以申請房屋預告登記情形的，可以向房屋登記機構申請房屋預告登記。預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。預告登記的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發(fā)放預告登記證明。（三）關于房屋更正登記和異議登記權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。房屋登記簿記載確有錯誤的，房屋登記機構應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。房屋登記機構發(fā)現房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內容的，應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。對于涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規(guī)定期限內辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。房屋登記機構受理異議登記的，應當將異議事項記載于房屋登記簿。異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。異議登記期間，異議登記申請人起訴，人民法院不予受理或駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。（四）關于基于判決、仲裁的登記因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執(zhí)行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。登記機構予以登記的，應當在房屋登記簿中記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實。人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或有關法律文書，辦理相應的登記。司法機關、行政機關、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。（五）關于在建工程抵押登記以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。在建工程抵押可變更、轉讓。已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉移登記、注銷登記。在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。在建工程抵押權登記的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發(fā)放在建工程抵押登記證明。（六）關于房改售房登記為保證住房制度改革的順利實施，保障產權人的合法權益，規(guī)范房改中公有住房出售后的權屬登記及發(fā)證工作，房改售房登記發(fā)證應按以下規(guī)定進行：（1）職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，經登記核實后，發(fā)給《房屋所有權證》，產別為“私產”，注記：“房改出售的成本價房，總價款：元”。（2）職工以標準價購買住房，擁有部分產權。經登記核實后，也發(fā)給《房屋所有權證》，產別為“私產（部分產權）”，注記：“房改出售的標準價房，總價款：元，售房單位，產權比例為（個人）；（單位）。”（3）以成本價或標準價購買的住房，產權來源為“房改售房”。（4）數人出資購房并要求核發(fā)房屋共有權證明，經登記核實后，分別給權利人核發(fā)《房屋所有權證》，并注明“共有”字樣，在證中注明其他共有人，根據投資比例，注記每人所占份額。（5）對于集資建房、合作建房、單位補貼房、解困房等，原則上應以建房時所訂立的協議（或合同）中所規(guī)定的產權劃分條款為準。產權劃分條款訂立不明確的，應由當事人再行協商，補簽協議予以明確，按補簽協議劃分產權。以后，各類建房協議（或合同）凡涉及產權劃分的，都應明確規(guī)定房屋建成后的產權分配。九、房屋登記收費為規(guī)范房屋登記收費行為，依據《物權法》等相關規(guī)定，2008年4月15日，國家發(fā)展和改革委員會和財政部印發(fā)了《國家發(fā)展改革委員會、財政部關于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》(發(fā)改價格［2008］924號)。該通知就房屋登記收費的性質、計費方式和標準做出具體規(guī)定。(一)房屋登記費的性質縣級以上房地產主管部門收取的房屋登記費屬于行政事業(yè)性收費，應全額上繳地方國庫，納入地方財政預算管理，具體繳庫辦法按照同級財政部門的規(guī)定執(zhí)行，支出由同級財政部門按照其履行職能的需要核定。(二)計費方式和標準房屋登記費向申請人收取。按規(guī)定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取。住房登記一套住房為一件，收費標準為每件80元；農民利用宅基地建設的住房登記，不收取房屋登記費，只收取房屋權屬證書工本費10元；非住房登記的房屋權利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件，收費標準為每件550元。經濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應性質房屋登記收費標準的一半收??；房屋查封登記、注銷登記和因登記機關錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。房地產主管部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發(fā)房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。房屋權利人因丟失、損壞等原因申請補領證書，只收取房屋權屬證書費。上述規(guī)定自2008年5月1日起執(zhí)行。房屋權利人在辦理房屋登記時，委托有關專業(yè)技術單位進行房產測繪繳納的費用屬于經營服務性收費，收費標準由省級價格主管部門商有關部門制定。第四節(jié)《不動產登記暫行條例》的主要內容《不動產登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）于2014年12月24日公布，自2015年3月1日起施行。不動產登記暫行條例規(guī)定國家實行不動產統(tǒng)一登記制度，不動產登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則；不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。一、不動產登記機構國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作?？h級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上