2024年9月房地產(chǎn)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政：市場活力的新希望 -中誠信

通脹水平延續(xù)回落、物價穩(wěn)中市場跟蹤作者:蔣螣作者:蔣治天地王”久違重現(xiàn)，保障房收儲提速----蹤n近期多項與房地產(chǎn)相關(guān)重磅政策推出，從供需端助力行業(yè)去庫存，前期支持政策期限為行業(yè)持續(xù)注入信心。鑒于當前制約市場全面恢復的重要因素在于房價預期和居民收入預期，市場拐點的迎來更依賴宏觀經(jīng)濟層面的全面改善，政策的持續(xù)性及影響深度仍有待觀察。但我們認為，此次行業(yè)支持政策疊加經(jīng)濟刺激政策釋放出政府部門逆周期調(diào)節(jié)的重要積極信號，在當前居民部門杠桿水平已然處于高位，央行通過大幅提高對保障性住房再貸款的支持比例并配合宏觀經(jīng)濟層面的降息降準將有效增強對銀行和政府部門下場去庫存的激勵，同時降低存量房貸利率亦能在直接減輕居民房貸壓力的同時提振消費有助于刺激經(jīng)濟面回暖；隨著美聯(lián)儲正式進入降息通道，為我國后續(xù)進一步打開逆周期調(diào)節(jié)的空間，9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況。會上多項與房地產(chǎn)相關(guān)重磅金融政策推出，從供需兩端綜合施策，以期促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康降低存款準備金率和政策利率。央行近期將下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，年內(nèi)還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調(diào)存款準備金率0.25-0.5個百分點。同時，降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%。降低存量房貸利率。央行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%。全國層面不再區(qū)分首套房和二套房，最低首付比例均為15%2024年9月房地產(chǎn)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政：市場活力的新希望2可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。延長“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項政策的期限?！敖鹑?6條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項政策，原政策到期日從2024年12月31日延長到2026年12月31日。優(yōu)化保障性住房再貸款政策。5月17日，央行設立3,000億元保障性住房再貸款，現(xiàn)將保障性住房再貸款政策中央行出資比例，由原來的60%提高到100%。支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。中誠信國際認為，目前全國范圍庫存保持高位，盡管在政策支持下需求邊際改善，但市場累計同比銷售降幅仍較大，供需矛盾突出。本次政策著力于需求端和供給端，從需求端來看，預計未來數(shù)月房貸利率水平將繼續(xù)降低，疊加參照“517”新政后各地首付調(diào)整情況，多數(shù)城市二套房首付比例將迎來調(diào)整，總體來看有助于釋放一定改善性需求。從供給端方面來看，隨著收購房企存量住房及土地政策支持力度的加大，行業(yè)庫存有望得到壓降。此外，在維護市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，銀行下調(diào)存量房貸利率，將有利于進一步降低借款人房貸利息支出，一定程度減少提前還貸行為，壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間?！敖鹑?6條”主要從融資、保交樓方面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)營性物業(yè)貸政策主要針對房企融資端予以支持，在目前銷售下滑的情況下，有助于滿足房企及項目合理融資需求。鑒于當前制約市場全面恢復的重要因素在于房價預期和居民收入預期，市場拐點的迎來更依賴宏觀經(jīng)濟層面的全面改善，上述政策的持續(xù)性及影響深度仍有待觀察。但中誠信國際認為，此次行業(yè)支持政策疊加經(jīng)濟刺激政策釋放出政府部門逆周期調(diào)節(jié)的重要積極信號，在當前居民部門杠桿水平已然處于高位，央行通過大幅提高對保障性住房再貸款的支持比例并配合宏觀經(jīng)濟層面的降息降準將有效增強對銀行和政府部門下場去庫存的激勵，同時降低存量房貸利率亦能在直接減輕居民房貸壓力的同時提振消費有助于刺激經(jīng)濟面回暖；隨著美聯(lián)儲正式進入降息通道，為我國后續(xù)進一步打開逆周期調(diào)節(jié)的空間，上述行業(yè)修復進程中的卡點有望得到有效解決。2024年9月房地產(chǎn)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政：市場活力的新希望8月23日，在國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點，重點是政府把公共賬戶建立起來。房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶為業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”、“不增加個人負擔、不減損個人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式從政策出臺背景來看，我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，建成年份超過30年的接近20%，且老舊住房的占比還在增長，存量房屋的安全隱患日漸突出，近年來發(fā)生多起房屋倒塌惡性事件。此外，現(xiàn)有住宅專項維修資金制度存在業(yè)主大會決策難、決策慢的情況，各城住宅專項維修資金的提取率較低；并且由于住宅專項維修資金的續(xù)繳制度難以落實，部分老舊住宅因未繳存住宅專項維修資金或繳存基數(shù)低，維修資金嚴重不足。本次房屋養(yǎng)老金制度的最大創(chuàng)新點為建立公共賬戶，主要用于房屋體檢和保險等支出，也用于房屋應急托底保障。個人賬戶是基于已經(jīng)運轉(zhuǎn)二十年的住宅專項維修資金制度，改革思路是讓其有序有效運轉(zhuǎn)起來?？傮w來看，我國房屋養(yǎng)老金制度是對現(xiàn)有住房維修更新機制的完善，是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障，目前尚處于探索期，相關(guān)細則有待進一步細化探索。需求端，8月商品住宅價格仍呈下行趨勢，環(huán)比和同比跌幅均有所擴大，70個大中城市除上海、南京上漲以及西安持平外，各主要城市商品住宅價格均環(huán)比下降，且多數(shù)降幅高于上月。8月商品房銷售面積及銷售金額環(huán)比小幅增長，1~8月商品2024年9月房地產(chǎn)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政：市場活力的新希望4房銷售面積和銷售金額同比分別下降18.00%和23.60%，降幅均小幅收窄。從往年情況來看，9月為房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)旺季，盡管房企推盤力度將加大，但考慮到目前房價下跌趨勢未改，疊加去年同期以“認房不認貸”為主的多項刺激政策效應，9月預計銷售環(huán)比增幅有限。17.51%，溢價率環(huán)比上升0.14個百分點，土地市場延續(xù)低位運行態(tài)勢；城市間延續(xù)分化態(tài)勢，其中上海、杭州溢價率較高。隨著交付高峰的度過及2021年下半年以來房企拿地力度的下滑，房屋竣工面積累計降幅進一步擴大；銷售低迷及庫存高企導致房企新開工意愿不強，8月新開工面積環(huán)比持平并仍處于低位。商品房待售面積環(huán)比基本持平，去庫存壓力仍較大。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1~8月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降10.20%，降幅與上月持平，其中，最主要的其他資金來源的購房者個人按揭貸款和定金及預付款同比分別下降35.80%和30.20%，降幅有所下降，主要系受益于“517”政策放松；在融資政策支持下，國內(nèi)貸款同比降幅進一步收窄。二手房市場來看，8月70個大中城市二手住宅價格同比降8.59%，環(huán)比降0.95%，跌幅均進一步擴大。成交量方面，隨著“517”政策效果減弱，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，24個重點城市二手房成交面積1,337萬平方米，環(huán)比下降14%，同比增長10%，增幅明顯收窄。前8月累計成交面積11,049萬平方米，累計同比下降2%。分城市來看，除大連、漢中外其他城市成交環(huán)比均回調(diào)，西安、東莞等城市跌幅較大。從同比來看，不同城市分化較為明顯，其中一線城市及杭州、南京等二線城市同比保持增長，而武漢、合肥等城市則出現(xiàn)下滑；三四線城市二手房成交同比則普遍出現(xiàn)下滑。債券市場方面，8月房企境內(nèi)債券融資金額環(huán)比大幅增長至436.16億元，自4月以來首次轉(zhuǎn)為凈融資狀態(tài)。民企中有3家完成發(fā)行，分別為濱江集團、美的置業(yè)和卓越商業(yè)，均為前期已發(fā)行債券的主體，其中美的置業(yè)發(fā)行的公司債品種一由中證信用提供擔保，卓越商業(yè)發(fā)行的中票由中債公司提供擔保。自本報告出具日至10月末房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債整體到期規(guī)模278.84億元，無單家集中到期壓力較大的情形，整體償付風險可控。其中大連萬達發(fā)行的“20萬達02”剩余規(guī)模11.18億元將于10月9日到期，目前二級市場成交收益率較低，市場兌付預期強烈。境外市場8月無發(fā)行，除前期已發(fā)生違約或展期的房企發(fā)行的境外債到期外，金地集團、2024年9月房地產(chǎn)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政：市場活力的新希望新城發(fā)展按期兌付到期的美元債；此外，9月16日，衢州信安發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告，擬對其發(fā)行的9月28日到期的美元債進行要約交換。二級市場方面，8月，房企境內(nèi)債券成交熱度有所回落，投資類地產(chǎn)債券收益率1和高收益地產(chǎn)債平 均成交價環(huán)比均有所下降。境外市場方面，8月份中資房企債券交易價格波動不大。1按中誠信國際的分類，成交收益率在6%及以上的為高收益?zhèn)?024年9月房地產(chǎn)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政：市場活力的新希望0.400.200.0070個大中城市:新建商品住宅價格指數(shù):環(huán)比%8,000.006,000.004,000.002,000.00-043212024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/2024年9月房地產(chǎn)市場跟蹤：美聯(lián)儲降息與房地產(chǎn)新政：市場活力的新希望中誠信國際信用評級有限責任公司（以下簡稱“中誠信國息受法律保護。未經(jīng)中誠信國際事先書面許可，任何人不得對本文件的任何內(nèi)容進行復制、拷或轉(zhuǎn)售，或為上述目的存儲本文件包含的信息。如確實需要使用本文件上的任何信息，應事先可，并在使用時注明來源，確切表達原始信息的真實含義。中誠信國際對于任何侵犯本文件著作本文件上的任何標識、任何用來識別中誠信國際及其業(yè)務的圖形，都是中誠信國際商標，受到未經(jīng)中誠信國際事先書面允許，任何人不得對本文件上的任何商標進行修改、復制或者以其他本文件中包含的信息由中誠信國際從其認為可靠、準確的渠道獲得。因為可能存在信息時效性及述信息以提供時狀態(tài)為準。中誠信國際對于該等信息的準確性、及時性、完整性、針對任何商業(yè)目不作任何明示或暗示的陳述或擔保。在任何情況下，a)中誠信國際不對任何人或任何實體就中誠信國管理人員、雇員、代理人獲取、收集、編輯、分析、翻譯、交流、發(fā)表、提交上述信息過程中造成擔任何責任，或b)即使中誠信國際事先被通知前述行為可能會造成該等損失，對于任何由本文件所包含信息組成部分中的信用級別、財務報告分析觀察，并不能解釋為中誠信國際實質(zhì)用級別及報告采取投資、借貸等交易行為，也不能作為任何