房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課程

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課程房地產(chǎn)的概念和分類1房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在的形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?，單純的房屋，土地房屋的綜合體。房產(chǎn)：房產(chǎn)及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)：土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地,附著在土地上的各類建筑物,構(gòu)筑物和其他不可分別的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房產(chǎn)類型：1居住用房地產(chǎn)（住宅）2生產(chǎn)用房地產(chǎn)3經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)4行政用房地產(chǎn)5其他專用房地產(chǎn)。2房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)位置的固定性2）地域的差別性3）房地產(chǎn)的高值耐久性4）保值增值性5）數(shù)量的有限性6）用途的多樣性7）相互影響性8）受限制性3房地產(chǎn)市場(chǎng)：1)一級(jí)市場(chǎng)：土地運(yùn)用權(quán)出讓市場(chǎng)，（一定是國(guó)家的），既全部權(quán)市場(chǎng)。2)二級(jí)市場(chǎng)：土地運(yùn)用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)以出租,出售方式將運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。3)三級(jí)市場(chǎng)：可稱二手房市場(chǎng)，指購(gòu)買者再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或出租的市場(chǎng)。4房地產(chǎn)分類：從開發(fā)程度劃分：1)生地：指荒地，農(nóng)地，不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施（三通一平）。3)熟地：指具有完善的城市設(shè)施，土地已經(jīng)推平，可直接建設(shè)的土地。必需具備三通一平。4)再建工程（也稱待建工程）：土地上的建筑物尚未建成，不具備運(yùn)用的條件。（例如爛尾樓）5)現(xiàn)房：房子建好，具有七通一平。（2）從建筑結(jié)構(gòu)劃分：1)鋼結(jié)構(gòu)：最大特點(diǎn)可移動(dòng)，建筑工程分部完成。比如大橋，建好各部分，然后對(duì)接。例如新海會(huì)展二期,市貿(mào)大廈2)鋼筋混凝土：（框架結(jié)構(gòu)），由鋼筋混凝土灌鑄的柱子,梁及樓板構(gòu)成的房子，因?yàn)槠鰤r(shí)象個(gè)框架，所以稱框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起維護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加磚間墻，否則會(huì)減輕抗震實(shí)力。3)砌體結(jié)構(gòu)：（也稱混合結(jié)構(gòu)）用磚砌起，由鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的，墻壁承重，不可移動(dòng)。4)木結(jié)構(gòu)：多用于別墅5)塑料結(jié)構(gòu)：不是一般塑料，用于層數(shù)不高的可移動(dòng)房。按結(jié)構(gòu)形式劃分：1,墻體結(jié)構(gòu)（砌體結(jié)構(gòu)）2,框架結(jié)構(gòu)3,深梁結(jié)構(gòu)：從地基上與框架有區(qū)分。4,簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)（塑料結(jié)構(gòu)）5,網(wǎng)架結(jié)構(gòu)：在北歐用的比較多，墻體及樓板用高密度的網(wǎng)架而不用鋼筋，有很大抗震實(shí)力。6,空間薄壁7,鋼索結(jié)構(gòu)8,艙體結(jié)構(gòu)：例如火車站當(dāng)時(shí)建的臨時(shí)站點(diǎn)。按建筑層數(shù)劃分：低層：1—3層（多用于單體別墅及townhouse）多層：4—8層高高層：12層以上。其中9—12層也稱小高層。注釋：1,別墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立的低層住宅。2,剪力墻：因高層建筑過高，（一般三級(jí)以上臺(tái)風(fēng)整個(gè)樓體既會(huì)搖動(dòng)）故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力會(huì)產(chǎn)生的剪力，這種抗震剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是由鋼筋混凝土制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)。剪力墻上的門窗洞是按著力學(xué)原理設(shè)計(jì)而成的，洞口四周均用鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除的。5房地產(chǎn)的限：土地全部權(quán)：指土地全部者在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)土地享有的權(quán)利。只有國(guó)家,集體及軍產(chǎn),鄉(xiāng)鎮(zhèn)才享有土地的全部權(quán)，個(gè)人及開發(fā)商只有運(yùn)用權(quán)。全部權(quán)分類：A占有權(quán)B運(yùn)用權(quán)C收益權(quán)D處分權(quán)。土地運(yùn)用權(quán)：指土地運(yùn)用者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其土地享有的權(quán)利（開發(fā)商,個(gè)人）取得土地運(yùn)用權(quán)的途徑？1土地運(yùn)用權(quán)出讓：國(guó)家以土地全部者的身份按指定地塊的運(yùn)用限,用途和城市規(guī)劃等條件，將土地運(yùn)用權(quán)出讓給運(yùn)用者,并向其收取一定的土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。出讓形式：1）協(xié)議，2）招標(biāo)，3）拍賣。2土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地運(yùn)用者依據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地運(yùn)用限內(nèi)，在履行原始合同義務(wù)的前提下，將土地運(yùn)用權(quán)有償過渡給其他運(yùn)用者的經(jīng)濟(jì)行為。轉(zhuǎn)讓形式：1）出售，2）交換，3）贈(zèng)予，4）抵押。3土地運(yùn)用權(quán)出讓的限：依據(jù)用途，居住70，（國(guó)家規(guī)定70，開發(fā)區(qū)50）工業(yè)50，（教化，科技，文化，體育，衛(wèi)生）商業(yè)40，（旅游，商場(chǎng)，消遣設(shè)施等）特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)者有利潤(rùn)受益。除以上的用地外均為50。一次性出讓簽約的最高限：土地運(yùn)用權(quán)限屆滿后，假如城市規(guī)劃須要拆遷，則必需拆遷；如不在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的可以續(xù)簽《土地運(yùn)用權(quán)出讓合同》，并交付土地運(yùn)用權(quán)出讓金，作國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)登記（樁基50）。4房屋租賃：住宅的最高租賃限為8，商業(yè)的最高租賃限為15。租賃須要交納的費(fèi)用：1）房產(chǎn)稅4%2）經(jīng)營(yíng)稅3%3）個(gè)人所得稅10%（每月低于800不需交納）4）租賃管理費(fèi)2%（交給城管）5行政劃撥的方式：針對(duì)兩種。一種是安居房（如錦繡）另一種是城市公用設(shè)施（非營(yíng)業(yè)）。二．房地產(chǎn)建筑類概念1,商品房的銷售面積：俗稱建筑面積，套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e2,套內(nèi)建筑面積：建筑面積-公攤面積3,套內(nèi)墻風(fēng)光 積：公用墻壁體水平投影面積按水平投影面積的一半計(jì)算；非公用墻按水平投影計(jì)算。公用墻:兩戶之間共用的墻。非公用墻:戶內(nèi)各墻.山墻:比公用墻體厚(俗稱把邊墻)易受溫度影響,且運(yùn)用率低，按全面積計(jì)算。4,分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e:套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)5,公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):公用建筑面積÷全部套內(nèi)建筑面積的總和6,套內(nèi)凈面積:(既運(yùn)用面積)，套內(nèi)建筑面積—墻風(fēng)光 積7,得房率:套內(nèi)建筑面積÷建筑面積高層的得房率:60%--70%,小高層得房率:70%--80%,多層得房率:80%--90%.8,居住面積:住宅中供日常生活起居的臥房,起居室的凈面積總和.(不包括廚房和衛(wèi)生間)9,運(yùn)用面積:住宅中全部可供運(yùn)用的凈面積總和.(包括廚房和衛(wèi)生間)10,花園面積:房屋建筑物四周,圍墻或圍護(hù)物以為的園地面積.(包括小區(qū)步行道,非綠化面積以外的公用裝飾面積,停車位地面。既不帶產(chǎn)權(quán)的全部地面面積)11,建設(shè)用地面積:城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界限所圍和的用地之水平投影面積.(俗稱紅線以內(nèi)面積)包括銷售建筑面積,大型公建,小區(qū)綠化等.12,建筑距離:建筑平面外輪廓線之間的垂直距離.13,綠地面積:用于綠化的土地面積.(不包括屋頂綠化,垂直綠化,覆蓋面積小于2平方米的土地.包括不行地磚)14,停車場(chǎng):停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的場(chǎng)地.(小型汽車25平方米，自行車1．2平方米)15,不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目：層高2．2米以下的房屋；凈高2．05米以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件,配件,藝術(shù)裝飾,挑檐,半圓柱,臺(tái)階等。房屋之間無上蓋的架空通道。無柱雨蓬。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱,罐的平臺(tái)（指空調(diào)放置處）房屋的天面,挑臺(tái),天面上的花園,游泳池等。消防,檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物（獨(dú)立煙道,水塔等）16．容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。（容積率越小越好）高層是3左右，多層是1．5左右。17．層高：房屋單層的高度，對(duì)樓盤建筑來講指下層地板面至樓板面的距離。（一般為2．8米）18．凈高：地面到樓板層底面或懸掉頂棚下表面的垂直距離。層高—樓板層厚度=凈高補(bǔ)充：價(jià)格的組成：分單價(jià)和總價(jià)單價(jià)：A起售價(jià)，B最低價(jià)，C最高價(jià)，D平均價(jià)，E主力價(jià)。平均價(jià)：銷售總和÷銷售面積。（包括住宅，車庫(kù)，網(wǎng)點(diǎn)）主力價(jià)：出現(xiàn)頻率最高的價(jià)格范圍?？們r(jià)：A最低價(jià)，B最高價(jià)，C主力價(jià)，D平均價(jià)，E車位價(jià)?？們r(jià)配比：各范圍的總價(jià)之和÷總銷售金額。付款方式：一次性付款，按揭貸款，建筑付款，時(shí)間付款19.樓板:(樓層厚度)多層一般為8—10厘米,高層一般為10厘米以上.20.外墻:大廈或住宅的外部墻體.21.內(nèi)墻:單位內(nèi)的間隔墻體.22.交樓:經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收的單位,交樓標(biāo)準(zhǔn)為客戶領(lǐng)取鑰匙的日期.23.套房:指帶有洗手間的房間,大的有書房,衣帽間.24.毛坯房:交樓時(shí)沒有任何裝修,只留有線及排水位的房屋.25.開間:戶間在建筑外立面上所占的寬度.26.進(jìn)深:垂直于開間的深度尺寸.27.住宅的人口密度:住宅人口÷規(guī)劃用地面積.28.綠化率:綠化面積÷規(guī)劃用地面積×100%.29.綠地率:綠地面積÷規(guī)劃用地面積×100%.30建筑密度:(建筑覆蓋率)基底面積之和÷規(guī)劃用地面積×100%.31.建筑基底面積:建筑物首層的建筑面積.32.建筑高度:建筑物除外。地平面至上墻頂部的高度層.(隨加物的面積小于頂層面積的20%,同時(shí)高度少于4米,則不算建筑高度)33.戶型比:各種戶型在總戶型中所占的比例.34.裙樓:從地面始終到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層,一般由首層至4層或以上不等,多用作商場(chǎng),會(huì)所,或其他配套設(shè)施.35.架空層:指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層,以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間,一般用作綠化.36.封頂:指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程.37.三通一平:水,電,路通，土地平整.38.五通一平:水,電,路,電信,排污(下水)通,土地平整.39.七通一平:水,電,路,電信,排污(下水),煤氣,熱力通，道路平整.注:煤氣開通過程:煤氣→煤氣公司→消防局→開通.40.開發(fā)商的五證:1,國(guó)有土地使權(quán)證2,建設(shè)用地規(guī)劃許可證3,建設(shè)工程規(guī)劃許可證4,建設(shè)工程施工許可證5,商品房銷售預(yù)售許可證41.商品房交房?jī)蓵?《住宅質(zhì)量保證書》,《住宅運(yùn)用說明書》，.42.房屋分類：1）按土地性質(zhì)分類房屋:商品房,集資房,安居房商品房:有合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)買后能領(lǐng)取《國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證》及《房屋全部權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅,業(yè)主有自由依法買賣,轉(zhuǎn)讓,租賃的權(quán)利.集資房:城市郊區(qū)的農(nóng)民集資和利用住宅基地或自留用地建設(shè)的住宅(不須要交地價(jià)的,有部分是違法用地,少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn))安居房:政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的一般住宅,其建設(shè)用地通過政府劃撥住宅的成本價(jià)銷售,購(gòu)房人士需符合收入限制,一般通過登記搖珠方式出售.單身公寓:酒店式公寓,廳房合一,但有獨(dú)立廚房和洗手間的單位,面積一般在30平方米以下.服務(wù)式公寓:供應(yīng)酒店式管理服務(wù)的住宅,(如送餐,洗燙衣服,中央空調(diào),設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施)，面積為40--80平方米。（與酒店不同處是業(yè)主有產(chǎn)權(quán)）按售賣對(duì)象不同可分為外銷房和內(nèi)銷房。外銷房：對(duì)境內(nèi)外均可出售的住宅。內(nèi)銷房：只對(duì)國(guó)內(nèi)范圍（不包括港,澳,臺(tái)）出售的住宅。隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展差別終究會(huì)消逝。3）樓盤按功能可分為公寓，純辦公樓，商場(chǎng)，綜合樓。A,公寓：2層以上供多戶人家居住的樓房建筑。B,純辦公樓：專為各類公司的日常營(yíng)運(yùn)供應(yīng)辦公活動(dòng)空間的樓盤。C,商場(chǎng)：規(guī)劃為對(duì)外公開經(jīng)營(yíng)的建筑物。D,綜合樓：有住家,辦公,甚至商場(chǎng)等。與商住兩用不同的是按功能不同申報(bào)產(chǎn)權(quán)。43.現(xiàn)樓:已經(jīng)交付運(yùn)用的商品房,客戶交付部分或全部房款后即可入住,稱之為現(xiàn)樓.44.準(zhǔn)現(xiàn)樓:已經(jīng)封頂正在搞裝修即將交付運(yùn)用的樓.45.樓花(期樓):處于施工階段,距交樓期很遠(yuǎn)的樓.46.CBD:城市中央商務(wù)區(qū).47.CLD:城市中央生活區(qū).48.影響樓價(jià)因素:1,地區(qū).2,交通.3,樓層.4,方向.5,景觀.6,配套.三.物業(yè)部分1物業(yè)的定義:各類有價(jià)值(經(jīng)濟(jì)價(jià)值和運(yùn)用價(jià)值)的房屋及附屬市政,公用設(shè)施,相鄰場(chǎng)地等.2物業(yè)管理:物業(yè)管理經(jīng)紀(jì)人受物業(yè)全部人的托付,依據(jù)法律和管理合同,管理標(biāo)準(zhǔn),行使管理權(quán)利和義務(wù),對(duì)房屋及附屬設(shè)施,四周環(huán)境實(shí)施統(tǒng)一的綜合管理.為房屋的運(yùn)用者創(chuàng)建一個(gè)