房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識(shí)手冊(cè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根底學(xué)問

1.房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，詳細(xì)地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不行分割性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的全部權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地運(yùn)用權(quán)。詳細(xì)內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、運(yùn)用、收益和依法處分的權(quán)利。3.二手房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是指出房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。4.傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲得的酬勞。它是一種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營(yíng)收益的結(jié)果。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)

主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)：

一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)方案，承受協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地運(yùn)用合同的形式，將土地運(yùn)用權(quán)以確定的限、規(guī)定的用處及確定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)開展商或其他用地者的市場(chǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開展商依據(jù)土地運(yùn)用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。

三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)根底上的第二次或?qū)掖无D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。6.土地類型

土地按其運(yùn)用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施等。7.土地運(yùn)用限居住用地：70。工業(yè)用地：50。教化、科技、文化、體育用地：50。商業(yè)、旅游消遣用地：40。綜合用地或其他用地：50.備注：續(xù)交土地出讓金，房可再運(yùn)用708.一般住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建立的居住用房屋。目前，多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指2-6層(含6層)的樓房;高層住宅是指6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。一般住宅和非一般住宅的區(qū)分由于各地對(duì)多層和高層的定義不一樣，劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可依據(jù)實(shí)際狀況酌情確定。9.非一般住宅：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0);2、單套建筑面積在140平方米以上(含140平方米);10.容積率：建筑面積毛密度是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積及""用地面積的比率11.戶型：房屋的構(gòu)造和形態(tài)；12房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形式：1買賣2贈(zèng)及3繼承4互換5產(chǎn)權(quán)調(diào)換6離婚析產(chǎn)13.國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的獲得方式有哪些出讓、劃撥；14.房地產(chǎn)登記的種類有哪些房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記15.公共修理基金繳交比例？購(gòu)房款的3%或每每平米2元9；購(gòu)房人繳存的修理基金什么時(shí)間返還在房屋正常運(yùn)用限內(nèi)不予退還；業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋全部權(quán)時(shí)結(jié)余修理基金不予退還，隨房屋全部權(quán)同時(shí)過戶；因房屋拆遷或其他緣由造成房屋滅失的退還基金余額16.配套：雙氣，煤氣，自然氣，暖氣，三線〔線，有線電視，網(wǎng)絡(luò)〕，雙水〔上下水〕，三水〔上下水，中水〕，衛(wèi)星電視，傳達(dá)等；17.房屋產(chǎn)權(quán)證分哪幾種房屋權(quán)屬證書包括房屋全部權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證國(guó)有土地運(yùn)用證建立用地規(guī)劃容許證建立工程規(guī)劃容許證施工容許證和商品房銷售容許證19.房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法獲得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建立的行為。它具有投資大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)詢問：是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人供應(yīng)法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面效勞的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，現(xiàn)實(shí)中的詳細(xì)業(yè)務(wù)有承受當(dāng)事人托付進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查探討二；面積概念

1總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建立按外墻墻角以上的外圍程度面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍程度面積計(jì)算。2建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的程度面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3公用建筑面積：是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同全部的整棟樓公用部分的建筑面積4運(yùn)用面積：是指住宅的運(yùn)用面積，指住宅各層平面中干脆供住戶生活運(yùn)用的凈面積之和。計(jì)算運(yùn)用面積時(shí)有一些特別規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入運(yùn)用面積；內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入運(yùn)用面積。

5公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入便利、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

6住宅的好用面積：是指它是“建筑面積〞扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

套內(nèi)面積：是指俗稱“地磚面積〞。它是在好用面積的根底上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。7套內(nèi)面積，全名""套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)運(yùn)用面積+""套內(nèi)墻風(fēng)光 積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積8房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍程度投影面積。別墅：獨(dú)棟、連排、連體、疊拼、雙拼9.三通一平

是指在開展根底上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。10.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。土地管理局

代表國(guó)家行使土地全部者的權(quán)利，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。公證處是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是供應(yīng)法律公證的機(jī)構(gòu)。綠化率：是指規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)的綠地面積及規(guī)劃建立用地面積之比。層高：指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的間隔，也就是一層房屋的高度。

凈高：層及層之間的凈空高度〔指下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的間隔。凈高=層高-樓板厚度〕

進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度?！材壳拔覈?guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能隨意擴(kuò)大?！?/p>

開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻皮加到另一面墻皮之間的間隔〔開間3的倍數(shù)如：住宅建筑的開間常承受以下參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

4.2米。〕

朝向：指房屋所處的詳細(xì)方位，以客廳所處的位置為基準(zhǔn)〔如坐北朝南，南北通透〕

多層：樓房高度在7層以下〔含7層〕的建筑物

小高層：8-12.13層之間的建筑物

高層：13-30層之間的建筑物

超高層：30層以上的建筑物

躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)絡(luò)上下層；一般在首層支配起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥房，二層支配臥房、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較一般的住宅高，可在部分掏出夾層，支配臥房或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)絡(luò)上下。其目的是進(jìn)步住宅空間利用率。

錯(cuò)層：錯(cuò)層構(gòu)造屬于豎向布置不規(guī)則構(gòu)造

平層：除以上外都是平層了房地產(chǎn)登記按以下程序辦理:

·提出申請(qǐng)；

·受理申請(qǐng);;

·審查申請(qǐng)文件;;

·權(quán)屬調(diào)查;;

·依法公告;;

·確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利;;

·將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上;;

·計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書;;

·立卷歸檔。

怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)登記

申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。

申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，能否托付別人辦理

申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以托付別人代理。。

不滿18周歲的個(gè)人是否可以購(gòu)置市場(chǎng)商品房，假設(shè)可以則怎樣辦理

只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以購(gòu)置商品房。但不滿18周歲沒有民事行為實(shí)力或限制民事行為實(shí)力的公民，購(gòu)房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。

多個(gè)共有人一起購(gòu)置商品房時(shí)所擁有的份額有無(wú)限制答

可以由購(gòu)房者協(xié)商自行確定，不作限制。

幾種常見的建筑構(gòu)造形式

依據(jù)材料分：木構(gòu)造、磚混構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造。

按受力形式分：框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造、膜構(gòu)造.根底設(shè)施和配套設(shè)施的涵義

根底設(shè)施

水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。

配套設(shè)施

會(huì)所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以進(jìn)步居住質(zhì)量為目的的設(shè)施影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素〔1〕經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展及城市化的程度經(jīng)濟(jì)社會(huì)越開展、城市化程度越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的開展，城市土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來(lái)越大?！?〕城市人口增長(zhǎng)及生活程度城市的開展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活程度的進(jìn)步，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來(lái)越大了?！?〕房地產(chǎn)價(jià)格程度及其它市場(chǎng)一樣，價(jià)格的上下對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)?！?〕國(guó)家政策國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有宏大的影響。特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和構(gòu)造平衡有著重大的調(diào)整作用。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最大的是國(guó)家的住房政策以及及住房有關(guān)的各項(xiàng)實(shí)惠政策。〔5〕城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開展的狀況，不僅確定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且確定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)構(gòu)造?！?〕消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)開展形勢(shì)意料消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付實(shí)力能否得到實(shí)現(xiàn)。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)將來(lái)經(jīng)濟(jì)開展的意料是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，假設(shè)是悲觀的，消費(fèi)會(huì)削減。根本工作1，相識(shí)房源作為""房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，必需熟識(shí)許多房源先跑盤后牢記用業(yè)余時(shí)間熟識(shí)路段及物業(yè)所在位置腦中嘴里都有房張嘴就來(lái)，猶如推銷員要特別理解自己手中的貨物一樣，才能進(jìn)步成交機(jī)率，成倍地增加銷量，隨身攜帶托付代理托付協(xié)議書收鑰匙空看跟房主溝通學(xué)會(huì)做簡(jiǎn)易戶型圖；學(xué)會(huì)看朝向房屋講究的是采光；2，熟透房源學(xué)會(huì)理解房產(chǎn)跟業(yè)主的信息例如：售房動(dòng)機(jī)、期望、過去的閱歷/有無(wú)售房閱歷、業(yè)主的性格、看房是否便利等。還要盡可能多地理解有關(guān)房產(chǎn)的信息產(chǎn)權(quán)有無(wú)抵押有無(wú)糾紛；3，看房前后看房為銷售過程中很重要的環(huán)節(jié)首次邀約對(duì)業(yè)主應(yīng)留意的事項(xiàng)，確認(rèn)時(shí)間跟地點(diǎn)，約業(yè)主應(yīng)提早特別鐘到告知業(yè)主要準(zhǔn)時(shí)到可告知業(yè)主客戶還要看另一套等舉例說(shuō)明；對(duì)客戶應(yīng)留意的事項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)打算2.3套不同類別且接近客戶需求的房子，先中后優(yōu)再差，這樣能增加房源的比照性又能增加客戶的選擇性，激發(fā)客戶的看房愛好，可利用自己的話術(shù)技巧；可舉例說(shuō)明；看房前整理著裝擺正看法名片看房單米尺筆公文包設(shè)計(jì)看房路途等看房中防止跑單緊跟人少的一方做出高品質(zhì)的有效溝通等看房后業(yè)主跟客戶回訪等開發(fā)房源開發(fā)客戶把握房源跟客戶找尋賣點(diǎn)找尋更多的客戶資源及房源客戶等級(jí)劃分面談引導(dǎo)促成成交售后效勞房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的根本技能；拓展實(shí)力表達(dá)勸服實(shí)力推斷實(shí)力協(xié)調(diào)實(shí)力經(jīng)營(yíng)實(shí)力創(chuàng)立實(shí)力房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的根本素養(yǎng)生理素養(yǎng)：頭腦醒悟反響靈敏等心理素養(yǎng)：擅長(zhǎng)溝通適應(yīng)實(shí)力強(qiáng)平常心等職業(yè)修養(yǎng)：職業(yè)形象職業(yè)道德協(xié)作意識(shí)市場(chǎng)意識(shí)信息意識(shí)職業(yè)道德：醇厚信譽(yù)有事業(yè)心有責(zé)任感加強(qiáng)自律房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)技巧四熟識(shí)：熟識(shí)城市和區(qū)域的根本狀況，熟識(shí)房產(chǎn)