房屋實地查驗操作規(guī)程講義

FILENAME房屋實地查驗操作規(guī)程講義PAGE第1頁共5頁中國房地產估價師繼續(xù)教育課程《房屋實地查驗操作規(guī)程》講義北京師范大學房地產研究中心王宏新【課程簡介】《房屋實地查驗操作規(guī)程》以美國、加拿大等西方發(fā)達國家制度化、規(guī)范化的房屋查驗業(yè)（驗房業(yè)）經驗為基礎，結合我國當前房地產市場交易實踐需要與驗房業(yè)發(fā)展狀況,通過對現(xiàn)狀、問題與趨勢分析，對中國驗房業(yè)規(guī)范、發(fā)展與提升進行深入討論.本課程對于房地產估價師的房屋估價工作也有一定的借鑒意義?！菊n程提綱】一、房屋查驗概述二、房屋查驗的市場需求三、西方國家房屋查驗的基本經驗四、房屋查驗在我國的發(fā)展現(xiàn)狀和未來走向五、對房屋查驗的思考【簡要內容】一、房屋查驗概述1.什么是房屋查驗房屋查驗（HomeInspection）又稱驗房，是房地產交易過程中對房屋狀況進行鑒定的一種行為。它是通過對房屋各主要系統(tǒng)及構件（包括結構、裝修、設備及附屬裝置）的當前性狀進行評估，以確認房屋狀態(tài)，檢測設施性能，提供鑒定報告從而協(xié)助顧客進行房屋交易的過程。20世紀50年代以來，隨著西方國家房地產交易數(shù)量的持續(xù)上升，特別是二手房市場的空前活躍，許多由于買賣雙方在交易時點對房屋現(xiàn)狀確認不清而導致的后續(xù)糾紛逐漸增多.也正是在這一背景下,房屋查驗成為人們在房地產交易過程中的必然需求。我國作為世界上住房產業(yè)發(fā)展最快的國家之一，近些年來，新房市場與二手房市場日漸繁榮，人們對于各類房屋交易的需求也越來越多.但由于房屋價值的巨大性和生產過程的復雜性，許多消費者在房屋交易的過程中都思量再三。他們由于缺乏專業(yè)的知識背景和設備儀器，對房屋狀況的了解只限于眼見層面，不能真正了解房屋結構、質量、性能和環(huán)境等方面的好壞,在交易過程中往往處于弱勢地位,不利于住房交易的公平進行.因此,把房屋查驗作為房屋交易中的必備環(huán)節(jié)事在必行.2。為什么要進行房屋查驗（1）交易雙方對房屋持有的信息不對稱；（2）房屋交易時點性狀確認不清容易引起交易后糾紛;(3）交易雙方對彼此的不信任；（4）房屋維修與保養(yǎng)的需要；（5)購房者、租賃者等往往缺乏專業(yè)背景。3.房屋查驗的主要工作（1)確認房屋狀態(tài)用定量的數(shù)據(jù)和定性的語言描述房屋即時狀態(tài)；（2）檢測設施性能檢查房屋內各種設施是否具有完整功能；（3）提供鑒定報告為交易雙方提供以獨立第三方身份填寫的鑒定報告。4.房屋查驗的目的(1）全面衡量房屋狀況，包括質量、性狀、功能、設備使用等；（2）為交易雙方提供客觀、公正的房屋信息，以避免日后糾紛；（3)為房屋維護與保養(yǎng)提供參考建議(4)配合房地產估價評定房屋折舊、價值損失等。二、房屋查驗的市場需求1.新房交房需要房屋查驗在業(yè)主購買住房過程中，由于缺乏專業(yè)背景知識，往往對于一些房屋的具體信息和房地產交易的環(huán)節(jié)很不了解,比如房屋面積的測算、開發(fā)企業(yè)延期交房的責任、房屋驗收的細節(jié)、房產證的辦理等。因此，房屋查驗人員在新房交房過程中，相當于業(yè)主聘請的置業(yè)顧問,協(xié)助業(yè)主完成房屋交易的一系列工作。包括：（1）交易環(huán)節(jié)：稅費計算與繳納、確認八房五證二書、協(xié)調物業(yè)、查驗房屋、開通水電氣暖、裝修建議等；（2）驗收環(huán)節(jié)：質量、外觀、電水氣暖等設備性能、房屋主要構件功能及存在問題。2.二手房交易需要房屋查驗在二手房交易的過程中，由于房屋存在不同程度的功能折舊和結構、質量損失。因此，交易雙方應對交易時點的房屋狀態(tài)進行共同確認，以避免日后糾紛。由于雙方對彼此的信任程度不高，都迫切需要房屋查驗人員以獨立第三方的身份對房屋性狀進行檢測并出具日后可作為調節(jié)糾紛憑證的檢測報告。包括：（1)房屋狀態(tài)檢測:房屋主要結構、構件、內外情況鑒定；房屋裝修、程度鑒定；主要設備損耗鑒定；（2)房屋性能檢測：質量、外觀、電水氣暖等設備性能、房屋主要構件功能及存在問題。3。房屋評估需要房屋查驗房屋折舊是由于物理因素、功能因素或經濟因素所造成的物業(yè)價值損耗。計算折舊是房屋評估中的重要內容,它需要確認住宅實物形態(tài)經外界的物理、化學因素作用和人為使用,從而發(fā)生的有形磨損和功能下降，這些內容也正是房屋查驗需要關注的問題。因此,對于房地產評估來說，房屋查驗在評估住房折損方面，更具專業(yè)特性。（1）房屋折舊確定：房屋使用年限、房屋設備損耗、房屋結構安全和房屋與交房時的差異；（2）房屋增減設施:房屋在使用過程中,新增或減少的各種設施、使用、交通空間及構筑物等.4。房屋租賃需要房屋查驗房屋租賃是對房屋查驗需求比較多的業(yè)務層次。主要是因為租賃交易相對其它房地產交易來說較為頻繁，而且臨時性多，因此業(yè)主與承租人都格外看重交易時點房屋的狀況，比如說房屋設備的性能、裝修現(xiàn)狀、水電氣表的即時數(shù)字等，并以此作為結算租金的重要依據(jù)。所以，房屋查驗人員作為獨立的第三方，為交易雙方提供客觀、準確的房屋狀態(tài)信息.（1）房屋設施信息:各種電器水暖設施的有無、好壞、功能等；（2)房屋裝修信息：租賃交易時點房屋裝修程度、門窗等物件的狀態(tài)等;(3）物業(yè)供給信息：租賃交易時點水、電、暖、氣、網(wǎng)等物業(yè)供給的即時量。5。房屋典當、抵押需要房屋查驗房屋典當與抵押均是以房屋權屬換取暫時資金支持的一種方式,在這一目的下,典當行或房屋抵押權人需要對房屋進行詳細檢查,以確保準確估價和未來收益。所以，在評估其合理價值與可能性收益的時候,應特別注意其現(xiàn)有狀態(tài)對未來的影響。而房屋查驗即是通過對房屋現(xiàn)有性狀的判斷來推斷其未來趨勢的。（1）房屋現(xiàn)狀評價：交易時點房屋的綜合性狀判斷；（2）房屋未來價值評估：以現(xiàn)有房屋性狀為依據(jù)對未來價值走向的評估。三、西方國家房屋查驗的基本經驗1.制度化（1）房屋查驗是一項職業(yè)技能，也是一個專門的行業(yè)，有統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會和行業(yè)標準。（2）行業(yè)對于從業(yè)者有固定的考核機制和聘用機制。（3)房屋查驗輔助于各種房屋交易，便于交易雙方對客觀事實的明確與認可.2。專業(yè)化（1）房屋查驗具有專業(yè)的從業(yè)人員，而且需要通過一定的職業(yè)資格考試。（2)房屋查驗需要專業(yè)的儀器設備，用以檢測房屋的特別部位。（3）房屋查驗報告有專業(yè)固定的術語和格式，便于行業(yè)的規(guī)范管理。3.精細化（1）房屋查驗的內容詳細而又具體，并且因為服務對象不同而深度不同。(2)許多非客觀及不能被查驗的部位將不包括在查驗范圍內。（3)房屋查驗結果是定量與定性的結合,報告具有相當?shù)目陀^及準確性。四、房屋查驗在我國的發(fā)展現(xiàn)狀和未來走向1.房屋查驗在我國的發(fā)展現(xiàn)狀（1）民間熱、官方冷隨著房地產市場的不斷發(fā)展和各類房地產交易的日漸增多，房屋查驗已經成為我國民間房屋交易中的巨大需求。一些民間的驗房公司和機構開始浮出水面.特別是在房地產市場繁榮的地區(qū),驗房人員已逐步成為業(yè)主購房置業(yè)的私人顧問，對于推動房地產交易和保障業(yè)主權益起到了一定作用.但是，目前的驗房市場魚目混雜，迫切需要規(guī)范和整頓。（2）需求多、供給少目前我國城市居民在購房、租賃及其它房地產交易過程中對房屋查驗的需求逐漸增多，但由于我國尚沒有專門的驗房行業(yè)及從業(yè)人員，導致了目前市場上對驗房的需求多，供給少，市場缺口很大。特別是由供求不平衡導致的市場混亂的狀態(tài)將會影響到消費者的切身利益（3)不專業(yè)、不認可雖然我國民間驗房機構和公司發(fā)展迅速,但由于缺乏整個行業(yè)的從業(yè)體系，使得這些機構與公司的房屋查驗行為與結論缺乏認可度，而只能作為業(yè)主了解情況的依據(jù)和渠道。當然，在西方國家，驗房報告也不具法律效力.但由于其行業(yè)發(fā)展規(guī)范，深得民眾信賴。因此，在我國,規(guī)范、專業(yè)、正規(guī)的驗房行業(yè)一直被市場所期待。（4）無規(guī)程、無規(guī)范正因為我國房地產市場沒有統(tǒng)一的行業(yè)背景，使得這一行業(yè)的從業(yè)人員在就進行房屋查驗時，行為差別很大。既有使用專業(yè)儀器對房屋進行檢測的,也有使用簡單工具敲敲打打的;既有依據(jù)建筑規(guī)范與標準對房屋質量進行衡量的，也有憑照經驗對房屋性狀進行判斷的……這些，都阻礙了驗房業(yè)的正規(guī)化、專業(yè)化發(fā)展。2。房屋查驗在我國的未來走向（1)市場催生行業(yè)發(fā)展與西方國家一樣，我國的驗房行業(yè)也是隨著房屋交易的逐漸增多而慢慢發(fā)展起來的.可以預測到,市場對驗房的巨大需求必將促進該行業(yè)的進一步發(fā)展。而且,隨著從業(yè)人員和機構的增多,將其納入到統(tǒng)一的管理和規(guī)劃之中，應當是不遠的事情了。（2）亟待成立統(tǒng)一行業(yè)協(xié)會隨著民間驗房業(yè)務的逐漸增多，成立全國統(tǒng)一的具有官方背景的行業(yè)協(xié)會是大勢所趨。而且，民眾也希望政府介入到對該行業(yè)的管理和規(guī)范中去，通過統(tǒng)一規(guī)程、統(tǒng)一業(yè)務、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一從業(yè)資質、統(tǒng)一服務價格、統(tǒng)一鑒定報告這“六統(tǒng)一”的